Tal como acontece com o título constitutivo, também o regulamento é uma expressão de autonomia privada na definição concreta do estatuto do direito real de propriedade horizontal, completando e adaptando o regime legal, ou substituindo-o naquilo que ele tem de supletivo.
O regulamento do condomínio é um conjunto de regras gerais e abstractas, destinado a disciplinar a acção dos condóminos no gozo e administração do edifício e, tal como o título constitutivo, vincula quer os condóminos, quer todos aqueles que exerçam ou venham a exercer poderes de facto sobre uma fracção autónoma, v.g., arrendatários, promitentes-compradores, comodatários.
O nosso Código Civil faz referência ao regulamento do condomínio em duas disposições: no art. 1418º, nº 2, e no art. 1429º-A, ambos com a redacção que lhes foi dada pelo DL 267/94, de 25 de Outubro. Segundo o art. 1418º, n.º 2, al. b), o título constitutivo pode conter um regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas.
Por seu turno, nos termos do artigo 1429º-A, “havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns”., sendo que a feitura deste regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela não o houver elaborado.
De salientar que o regulamento previsto no art. 1418º, n.º 2 e o regulamento previsto no art. 1429º-A podem coexistir, porque têm (ou podem ter), conteúdos diferentes. O regulamento a conter no título constitutivo tem, à partida, um conteúdo mais amplo do que o regulamento a elaborar pela assembleia de condóminos ou pelo administrador: pode disciplinar o uso, a fruição e a conservação, quer das partes comuns do edifício, quer das fracções autónomas do prédio constituído em propriedade horizontal.
O art. 1429º-A refere-se ao regulamento do condomínio como aquele que disciplina o uso, fruição e conservação das partes comuns do edifício; este é o regulamento de condomínio propriamente dito, que incide sobre matérias que cabem na competência dos órgãos administrativos, e que têm um âmbito decisório limitado: não alteram a distribuição de poderes entre os condóminos, mas apenas disciplinam o exercício desses mesmos poderes pelos seus titulares (v.g., o regulamento pode incidir sobre a abertura e fecho da porta da rua, dispor regras sobre a utilização do elevador, sobre os cuidados a ter com o jardim comum, sobre a forma de acesso e de utilização das instalações ou espaços comuns, como arrecadações, sótãos, garagens ou piscina).
As normas que incidam sobre este núcleo mínimo de matérias —uso, fruição e conservação das partes comuns do edifício — têm carácter regulamentar, e podem ser alteradas por maioria dos condóminos. A disciplina das partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal resolve problemas e necessidades que variam constantemente e, por isso, foi-lhe fixado um regime decisório expedito, de deliberação maioritária em assembleia, ou por decisão do administrador.
Quanto à modificabilidade, o regulamento contido no título constitutivo, formalizado por escritura pública e sujeito a registo segue as regras gerais: nos termos do art. 1419º, nº 1, só pode ser modificado havendo acordo de todos os condóminos, também por escritura pública. O regulamento aprovado pela assembleia ou elaborado pelo administrador é modificável, nos termos do art. 1432º do C.Civ. por deliberação simples da assembleia de condóminos, desde que regularmente constituída.
Em resumo, segundo o art. 1418º, n.º 2, b), o regulamento do condomínio a inserir no título constitutivo pode disciplinar o uso, a fruição e a conservação, quer das partes comuns quer das fracções autónomas. Este regulamento participa definitivamente na natureza do título constitutivo, modelando o direito de cada condómino sobre a sua fracção autónoma. Por exemplo, o regulamento inserido no título constitutivo pode estabelecer a proibição da colocação de vasos de flores nas varandas, da secagem da roupa em determinados dias ou em determinadas partes do edifício, ou da detenção de animais de companhia nas fracções autónomas, definindo assim o direito de propriedade de cada condómino.
O regulamento, stricto sensu, é um instrumento de gestão das partes comuns do edifício. A assembleia de condóminos ou o administrador não podem decidir sobre o uso das fracções autónomas, salvo nos casos especiais previstos na lei (cfr. art. 1422º, nº 2 a 4; 1422º-A, nº 3, 1428º e 1429º e art. 5º, nº 2, do DL 268/94, de 25 de Outubro).
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