O título executivo para múltiplos devedores

Toda a execução tem por base um título pelo qual se determinam o fim e os limites da acção executiva. Assim, o fim da execução, para o efeito do processo aplicável, pode consistir no pagamento de quantia certa, na entrega de coisa certa ou na prestação de um facto, quer positivo, quer negativo.

Por sua vez, resulta do art. 46º/d) do CPC que entre outros, podem servir de base à execução os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva. Nesta situação encontra-se a previsão do art. 6º/1 do DL 268/94 de 25/10 que estatui que “a acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante de contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte”.

Por sua vez o art. 1º/1, do mesmo diploma estabelece que “são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.” O nº 2 do mesmo artigo acrescenta que “as deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções”.

Penas pecuniárias e juros de mora

Uma questão de grande importância e, que reveste maior actualidade (vide ultima alteração legislativa com a introdução no regime da PH do art. 1424º-A do CC), prende-se com o caso de alguns proprietário(s)/condómino(s), com alguma frequência, interromperem a liquidação da(s) respetiva(s) quotas-partes nas despesas condominiais, entrando, consequentemente, em incumprimento.

Naturalmente, por maioria de razão, a aprovação e aplicação de “ penas pecuniárias” (bem diferente de juros de mora!...) aos condóminos remissos – apenas e só –, carece de um quórum deliberativo da maioria dos votos representativos do capital investido (51 ou 501 votos, consoante se delibere em percentagem ou permilagem).

Aqui achegados, importa observar se as sanções de natureza pecuniária deliberadas pela Assembleia de Condóminos se encontram abrangidas pelo art. 6º nº 1 do DL nº 268/94, de 25 de Outubro, não constituindo as actas de reunião de AG em que foram deliberadas título executivo.

As assembleias telemáticas

Assembleia geral de condóminospresenciais,
por vide-conferência e em modelo misto

Enquadramento geral

A Lei n.º 8/2022 de 17/01, que reviu o regime jurídico da propriedade horizontal, alterou o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94, de 25/10 (que estabelece normas regulamentares do regime da propriedade horizontal) e o Código do Notariado, tendo entrado em vigor no dia 10 de abril de 2022.

Na parte que aqui nos aproveita, foi aditado o artigo 1º-A ao DL nº 268/94, de 25/10, com a seguinte redação:

“Artigo 1.º-A

(Assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância) 

1 - Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência. 

2 - Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ter lugar através daqueles meios”.

No regime de excepção - o qual resultou da situação pandémica, e que vigorou desde Fevereiro de 2021 a 10 de Abril de 2022 -, todas as reuniões de condomínio podiam ser realizadas presencialmente, virtualmente ou em regime misto (com presenças físicas e digitais). 

ACTRP 10-1-13: Dividas presentes e futuras

Tribunal: TRP

Processo: 7855/11.1TBMAI.P1

Relatora: Teresa Santos

Sessão: 10 Janeiro 2013

Descritores:

• Título executivo
• Execução
• Coligação passiva
• Propriedade horizontal

Sumário:

I - As actas das reuniões das assembleias de condóminos constituem títulos executivos quando deliberem sobre o montante de contribuições devidas ao condomínio, já apuradas ou futuras, desde que sejam certas, líquidas e exigíveis.

II - O condomínio pode demandar, na mesma execução, vários condóminos que se encontrem em incumprimento.

Texto integral: vide aqui

Art. 1º DL 268/94 comentado

Artigo 1.º
Deliberações da assembleia de condóminos 

1 - São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes. 

Apesar de a lei consignar que as actas da assembleia geral de condóminos devem ser assinadas por quem nelas interveio, não prevê qualquer consequência para a falta de assinatura. Tal questão coloca-se, assim, ao nível da prova da deliberação: ou seja, importa saber se a deliberação foi tomada, apesar de a acta não estar devidamente assinada por todos que nela participaram.

A falta de assinatura constitui uma mera irregularidade que terá que ser oportunamente reclamada, e, não o tendo sido, mostra-se sanada.

Sobre o lavramento da acta, vide aqui.

Art. 6º/5 DL 268/94, introduzido pela Lei nº 8/2022, de 10/01

O DL nº 268/94, de 25 de Outubro pretendeu, entre outros aspectos conseguir o “objectivo de procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros” (cfr. o seu preâmbulo).Na sua versão original, o artº 6º, sob a epígrafe “dívidas por encargos de condomínio”, tinha a seguinte redação:

1 - A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

2 - O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no número anterior.

A Lei nº 8/2022, de 10 de Janeiro, procedeu à revisão do regime da propriedade horizontal e alterou determinados preceitos do Código Civil, bem como do DL nº 268/94. Em particular, alterou o art. 6º, nos seguintes termos:

1 - A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações.

2 - A acta da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos indicados no nº 1 constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

3 - Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.

4 - O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no nº 1 e 3.

5 - A acção judicial referida no número anterior deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.

Art. 6º DL 268/94 de 25/10

O art.º 703.º, n.º 1, alínea d), do CPC elenca como títulos executivos, entre outros, “Os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva.”

O DL nº 268/94, de 25/10 criou um destes títulos executivos especiais, procurando solução que tornasse mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros (tal como se lê no respectivo Preâmbulo).

O respectivo art. 6º dispunha que a Acta da reunião da assembleia de condóminos que tenha deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportados pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixe de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

Desta forma, o legislador passou a atribuir força executiva à Acta da assembleia de condóminos, permitindo ao condomínio instaurar acção executiva contra o proprietário da fracção, condómino devedor, relativamente à sua contribuição para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, na proporção do valor da sua fracção, sem que, previamente, tivesse que lançar mão ao processo de declaração a fim de obter o reconhecimento do crédito.

ACTRP 19/12/23: Art. 6º/5 DL 268/94

Tribunal: TRP

Processo: 4135/22.0T8VLG-A.P1

Relatora: Isabel Silva

Data: 19-12-2023

descritores:

ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO

AÇÃO PARA COBRANÇA DE DÍVIDAS

RESPONSABILIDADE DO ADMINISTRADOR

Sumário:

I - A estipulação do valor em dívida por referência ao valor do indexante dos apoios sociais (nº 5 do art.º 6º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, na redação da Lei nº 8/2022, de 10 de janeiro) funciona como uma limitação da obrigação imposta ao administrador em intentar ação de cobrança das dívidas.

II - Ou, noutra perspetiva, como uma delimitação da responsabilidade: o administrador só incorre em responsabilidade civil por omissão no caso de o valor das quotas em dívida igualar ou for superior ao indexante de cada ano civil.

III - A estipulação do valor em dívida por referência ao valor do indexante dos apoios sociais pretende referir-se à responsabilidade do administrador em propor a ação, e não às condições de exequibilidade do título.

Texto integral: vide aqui