Deliberações que enfermam de invalidade

O art. 1º, nº 4, do DL nº 268/94, de 25 de Outubro, consagra o princípio da força vinculativa das deliberações da assembleia de condóminos. Nos termos deste preceito, as deliberações validamente aprovadas e exaradas em acta constituem uma espécie de lei interna do condomínio — de cumprimento obrigatório para todos os sujeitos que com ele se relacionam —, desde que não hajam sido impugnadas através dos mecanismos legalmente previstos: o regime da anulabilidade, previsto no art. 1433.º do Código Civil (CC), ou o regime geral da nulidade, consagrado no art. 286.º do mesmo diploma.Este poder vinculativo não se limita aos condóminos que votaram favoravelmente as propostas aprovadas. 

Obriga igualmente aqueles que, presentes na assembleia, votaram contra, bem como os condóminos ausentes que sejam discordantes das decisões tomadas. Mais ainda, e salvo excepções legalmente previstas, as deliberações válidas estendem naturalmente os seus efeitos a futuros adquirentes de fracções autónomas e a terceiros titulares de direitos sobre as mesmas — como usufrutuários, arrendatários ou titulares de direitos de uso e habitação —, vinculando todos aqueles que, a qualquer título, passem a integrar a organização condominial.

Nesta conformidade, a única restrição à força vinculativa da acta, prende-se com a susceptibilidade das deliberações aprovadas pelos condóminos enfermarem de vícios que cuminem na nulidade, ineficácia ou inexistência das mesmas.

ACSTJ 10/05/22: Alojamento local

O Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 4/2022 fixou jurisprudência no sentido de que, no regime de propriedade horizontal, se o título constitutivo destinar uma fracção a "habitação", é proibido realizar actividades de alojamento local (AL) nessa fracção. A decisão considera que o AL altera o fim habitacional para um uso comercial/serviços.

Cumpre, antes de mais, clarificar que um acórdão de uniformização de jurisprudência não é lei, mas sim uma decisão proferida pelo STJ que tem como finalidade pôr termo a uma oposição/contradição entre acórdãos/decisões proferidos por esse tribunal (acórdão recorrido e o acórdão fundamento), ou pelos Tribunais da Relação, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão de direito.

No caso em concreto, a decisão do STJ veio confirmar a orientação colhida no acórdão recorrido, em detrimento da orientação constante do acórdão fundamento, o qual admitia que uma fracção destinada a habitação podia ser utilizada para alojamento local.

Área total de construção

A área total de construção corresponde ao somatório das áreas de construção de todos os edifícios existentes ou previstos numa determinada porção delimitada de território, expressa em metros quadrados (m²).

Este conceito admite múltiplas formas de desagregação, em função de três critérios distintos.

O primeiro critério é o do uso ou utilização, que permite distinguir as seguintes componentes: habitação (Ac hab), comércio (Ac com), serviços (Ac serv), estacionamento (Ac est), arrecadação (Ac arr), indústria (Ac ind) e logística e armazéns (Ac log).

O segundo critério é o da posição altimétrica relativamente à cota de soleira, que possibilita a contabilização separada das áreas de construção situadas acima e abaixo desse nível de referência.

O terceiro critério é o da finalidade pública ou privada dos edifícios, que permite distinguir a área total de construção destinada a equipamentos públicos de utilização colectiva da área total de construção afecta a todos os demais fins.

Do ponto de vista terminológico, a designação área total de construção é a expressão tecnicamente correcta e legalmente adoptada, substituindo outras designações de uso corrente — como área bruta, área coberta ou área de pavimento — cuja imprecisão conceptual desaconselha a sua utilização em instrumentos de gestão territorial e em actos jurídicos com relevância urbanística.

AcTRL 19/12/23: Dever de informação do administrador

Emissor: Tribunal da Relação de Lisboa

Processo nº: 163/20.9T8CSC.L1-7

Relator: Carlos Oliveira

Data do Acórdão: 19 de Dezembro de 2023

Votação: Unanimidade

Texto Integral: S

Meio Processual: Apelação

Decisão: Improcedente

Descritores:

Condomínio

Administrador

Obrigação de informação

Responsabilidade civil

Prescrição

Prazo

Sumário:

1. A responsabilidade civil do administrador do condomínio pelo incumprimento dos deveres legais estabelecidos no Art.º 1436.º do C.C., no quadro do exercício das suas funções, trata-se de responsabilidade obrigacional, por a obrigação de indemnização decorrer do não cumprimento de obrigações específicas de que são credores os condóminos, no quadro da organização estabelecida por lei para a propriedade horizontal (cfr. Art.º 798.º e ss. do C.C.).

AcTRP 4/6/24: Seguro obrigatório

Emissor: Tribunal da Relação do Porto

Processo nº: 3624/21.9T8MTS.P2

Relatora: Alexandra Palayo

Data do Acórdão: 04 de Junho de 2024

Votação: Unanimidade

Texto Integral: S

Meio Processual: Apelação

Decisão: Revogado em parte

Descritores:

Acção de anulação

Deliberação da assembleia de condóminos

Acta de assembleia de condóminos

Inivação

Seguro obrigatório

Sumario:

I - Não pode ser objeto de ação anulatória, uma deliberação de condóminos sem existência física (isto é, se da respetiva ata da assembleia não consta registada qualquer deliberação);