Regime jurídico das deliberações da AG

Conclusão

 

O estudo do regime jurídico das deliberações das assembleias de condóminos permitiu-nos chegar a, não uma, mas várias conclusões. Apresenta-se, desde já, a mais vaga, mas também a mais importante e evidente de todas: é premente uma reforma legislativa no que a esta matéria diz respeito.

 

A elaboração da presente exposição iniciou-se com diversas questões que, na sua maioria, se encontravam relacionadas com a interpretação das normas civilísticas que regem a propriedade horizontal. É que estamos perante um regime não raras as vezes insuficiente, deixando nas mãos do intérprete uma excessiva tarefa de interpretação, muitas vezes com recurso à analogia. O resultado: um emaranhado de soluções doutrinais e jurisprudenciais que tentam apertar a desafogada malha da lei, levando frequentemente a soluções distintas e até contraditórias entre si. 

 

Todo este quadro gera uma incerteza e uma insegurança jurídicas que afectam o verdadeiro destinatário do instituto – o condómino -, pondo em causa a estabilidade do condomínio e até mesmo as relações entre os moradores e/ou proprietários das fracções autónomas. 

Suspensão das deliberações - Decisão

4.2.2.6 Suspensão das deliberações - Decisão

 

No que diz respeito à decisão, o facto de uma deliberação ser contrária à lei ou aos estatutos não determina, automaticamente, que ela irá ser suspensa. Com efeito, o juiz deve pesar os dois pratos na balança, colocando, num lado, o prejuízo provável do(s) condómino(s) requerente(s) com a execução da deliberação, cuja alegação e prova terão de ser feitas por ele(s) e, no outro lado, o prejuízo provável do(s) condómino(s) requerido(s), que igualmente têm o ónus de o provar (art. 381º, nº 2, CPC)(228). 

 

Ao contrário do que acontece no procedimento cautelar comum, não é necessário que se verifique um excesso considerável do prejuízo do(s) requerido(s) em relação ao prejuízo do(s) requerente(s) – “basta que ele seja superiora este para que o juiz, consideradas as circunstâncias do caso, possa recusar a providência” (229). Em consonância com a posição adoptada relativamente à legitimidade passiva, não podemos aqui aceitar o entendimento de Sandra Passinhas que, no seguimento da sua doutrina, considera que o juízo de ponderação a ser feito tem, de um lado, o interesse do condómino impugnante e, do outro, o “condomínio resistente em não ver prejudicada, por comportamentos dilatórios, a funcionalidade da gestão da coisa comum” (230).

 

É que, como temos vindo a defender, os réus desta providência cautelar haverão de ser os condóminos que aprovaram a deliberação e, nesse sentido, não se pode considerar, sem mais, que é do lado passivo que se encontra o interesse do condomínio enquanto colectividade. Contudo, entendemos que o interesse do condomínio não deve ser descurado, devendo o juiz, no exercício do seu prudente arbítrio, indagar sobre o que será mais prejudicial para a comunidade de condóminos.

Suspensão das deliberações - Tramitação

4.2.2.5 Suspensão das deliberações - Tramitação

 

Relativamente ao iter processual, deve o requerimento da suspensão ser instruído com cópia da acta da reunião em que as deliberações foram tomadas, que deve ser fornecida ao requerente, pelo administrador, no prazo de 24 horas (art. 1º, DL 268/94, de 25 de Outubro, e art. 1436º, al. m)). 

 

Se o requerente alegar que não lhe foi fornecida cópia da acta, o administrador (ou o representante especial designado para o efeito) é citado com a cominação de que deverá apresentar a acta juntamente com a contestação, sob pena de rejeição desse articulado (art. 381º, nº 1, CPC), sendo que a consequência será, como se sabe, a de se terem por admitidos os factos alegados pelo requerente (arts. 567º, nº 1 ex vi 366º, nº 5, CPC). 

 

Além disso, não sendo apresentada a acta da assembleia, o ónus da prova inverte-se, passando a impender sobre os requeridos (arts. 417º, nº 2 ex vi 430º, CPC e 344º, nº 2). Note-se que esta cominação “não pode ser aplicável se a administração em exercício não foi notificada para apresentar qualquer documentação, não foi demandada, nem o autor alegou nos autos ter junto dela requerido a entrega de qualquer documentação, nem que essa solicitação lhe tivesse sido recusada” (226). 

Suspensão das deliberações - Inversão do contencioso

4.2.2.4 Suspensão das deliberações - Inversão do contencioso

 

O procedimento cautelar em causa permite o instituto da inversão do contencioso (arts. 369º e 382º ex vi 383º, nº 1, CPC), o que significa que, havendo requerimento nesse sentido, a decisão que decrete a suspensão poder-se-à consolidar (224) se o requerido não demonstrar, em acção por ele proposta, que a decisão cautelar não se deverá tornar definitiva. 

 

A providência de suspensão das deliberações, por admitir a inversão do contencioso, não deixa de ser instrumental da tutela definitiva, antes se verificando uma “dispensa do ónus de propositura da açcão principal pelo requerente e a consequente atribuição desse ónus ao requerido que pretenda evitar a consolidação da providência decretada”.

 

Neste sentido, o juiz haverá de decretar a inversão do contencioso se formar “convicção
segura da existência do direito acautelado”, sendo insuficiente a probabilidade séria da existência de tal direito (225).

 

Por outro lado, sendo negado o pedido de inversão do contencioso, o prazo de caducidade previsto no nº 4 do art. 1433º reinicia-se a partir do trânsito em julgado da decisão (cfr. nº 3 do art. 369º, CPC). Estamos, aqui, perante uma excepção ao que dissemos supra sobre a não interrupção do prazo para propositura de acção, o que se entende – e vem reforçar a posição acima adoptada –, já que o art. 328º determina que os prazos de caducidade são insusceptíveis de suspensão ou interrupção, salvo nos casos em que a lei o determine.

Suspensão das deliberações - Prazos

4.2.2.3 Suspensão das deliberações - Prazos

 

Relativamente ao prazo, os condóminos dispõem de 10 dias para instaurar tal procedimento (380º, nº 1 ex vi 383º, nº 1, CPC), tratando-se igualmente de um prazo de caducidade que não pode ser conhecido oficiosamente por em causa estarem direitos disponíveis dos condóminos. 

 

O prazo conta-se desde a data da assembleia ou desde a data em que o requerente teve conhecimento dessa deliberação, se não tiver sido regularmente convocado para a assembleia (nº 3 do art. 380º, CPC)(218). Surge, porém, uma questão semelhante à que foi discutida acerca da cação de anulação, atinente à contagem deste prazo no caso de o requerente não ter comparecido à assembleia e só ter tomado conhecimento da deliberação depois de decorridos os 10 dias. “Neste caso, é necessário apreciar, desde logo, se o requerente foi devidamente convocado e, em caso afirmativo, se há causa justificativa do conhecimento tardio, nomeadamente justo impedimento ou falta de acesso à ata imputável (...) (ao administrador), violando o seu dever de informação dos (...) (condóminos)”(219). Não tendo sido devidamente convocado, a própria lei – ao contrário do que acontece no preceito civilístico – responde à questão.

Suspensão das deliberações - Pressupostos

4.2.2.2 Suspensão das deliberações - Pressupostos 

 

Diz-nos o ac. TRP de 11/05/2015 que “são requisitos cumulativos da providência cautelar de suspensão das deliberações da assembleia de condóminos, constitutivos do direito do requerente:

a) deliberação contrária à lei, estatutos ou contrato; 

b) a qualidade de condómino; e 

c) a alegação que da execução da deliberação pode decorrer dano apreciável”.

 

No que concerne ao primeiro pressuposto, correspondente ao fumus boni iuris, para o qual basta fazer prova sumária,cremos não haver nada mais a acrescentar.

Relativamente à legitimidade activa, entendemos que também aqui, perante uma deliberação anulável, deverá ser feita uma leitura conjugada dos nºs 1 e 5 do art. 1433º, exigindo-se que, além da qualidade de condómino (ou qualquer outra que lhe dê legitimidade)(209), o requerente não tenha aprovado a deliberação anulável (ou porque votou contra, ou porque se absteve, ou porque nem sequer esteve presente nem se fez representar). 

Suspensão das deliberações - Objecto

4.2.2 Suspensão das deliberações - Objecto

 

De forma a impedir os prejuízos que a execução de uma deliberação possa originar, os condóminos podem ainda lançar mão de um procedimento cautelar, designadamente da suspensão de deliberações da assembleia de condóminos, estando essa faculdade expressamente prevista no nº 5 do art. 1435º. Apesar de esta via ter sido admitida desde cedo com o §2.º do art. 32º do DL 40 333, de 14 de Outubro de 1955, só em 1967 veio a reflectir-se no CPC.(191).

 

O seu regime processual consta, actualmente,dos arts. 380º a 382º do CPC, aplicáveis por força da remissão do art. 383º do mesmo diploma. Em tudo o que não esteja especialmente previsto, dever-se-à obedecer ao preceituado na secção relativa ao procedimento cautelar comum (arts. 362º e ss., CPC), aplicando-se ainda, subsidiariamente, os arts. 293º a 295º ex vi nº 3 do art. 365º.

Legitimidade passiva

4.2.1.3 Legitimidade passiva

 

Quanto à questão de saber quem deve ser demandado numa acção de impugnação de deliberações condominiais (ou no respectivo procedimento cautelar, como veremos) não existe, uma vez mais, consenso na doutrina nem na jurisprudência. Se por um lado há quem entenda que devem ser demandados os condóminos que aprovaram a deliberação em causa, representados pelo administrador (tese que não reconhece personalidade judiciária ao condomínio nas acções de anulação), por outro há quem defenda que o condomínio tem personalidade judiciária nas acções de anulação e, como tal, deve a acção ser instaurada contra o próprio, representado, também aqui, pelo administrador.

 

Por outras palavras, há quem entenda que nas acções de impugnação de deliberações da assembleia de condóminos não se está no âmbito dos poderes funcionais do administrador e quem defenda que a personalidade judiciária do condomínio abrange as acções de anulação das deliberações da assembleia, por considerarem que as mesmas integram o “âmbito dos poderes” do administrador. Esta problemática chama novamente à colação os arts. 12º, e), CPC, 1433º, nº 6 e 1437º, nº 1. 

 

Para os defensores da tese da personalidade judiciária do condomínio nas acções para anulação das deliberações da assembleia de condóminos,(179) é o condomínio que deve ser demandado, representado pelo administrador que deve ser citado nessa qualidade. 

Legitimidade activa para impugnar

4.2.1.2 Legitimidade activa para impugnar

 

O art. 1433º, nº 1 prevê que os titulares do direito à anulação das deliberações da assembleia são os condóminos que as não tenham aprovado.(171) O condómino estará então habilitado para propor uma acção de anulação quando não tenha votado a favor da deliberação, bastando, para tal, a mera discordância, abstenção ou inexistência de aprovação por ausência/falta de representação na assembleia.

 

Perante esta opção legislativa, verifica-se que não existe uma exigência quanto à relevância que a fracção autónoma do condómino assume no valor total do prédio, antes permitindo que qualquer condómino recorra a juízo para obter a anulação das deliberações, independentemente de os restantes condóminos habilitados para o efeito a quererem ou não. No plano processual, não se exige, portanto, qualquer forma de legitimidade plural, seja por litisconsórcio, seja por coligação.(172) 

 

Ainda no âmbito da legitimidade activa, discute-se se o próprio administrador deverá ter legitimidade para propor acções de anulação. A defesa de tal legitimidade tem, porém, uma elevada oposição doutrinária.(173)  Para os defensores de uma interpretação restritiva deste preceito legal, o legislador atribuiu legitimidade apenas ao condómino que não tenha aprovado a deliberação. Deste modo, o administrador, sendo uma pessoa estranha ao condomínio,(174) não deve ter legitimidade para impugnar as deliberações tomadas na assembleia, mesmo que se trate de uma ilegalidade evidente. 

Via judicial - Acção de anulação

4.2 Via judicial

4.2.1 Acção de anulação

 

Perante deliberações que padeçam de irregularidades, a acção de anulação consiste no procedimento mais comum, apresentando especialidades relativamente ao regime geral da anulabilidade de actos ou negócios jurídicos, previsto nos arts. 286º e ss do CC.(151)

 

Com efeito, o nº 4 do art. 1433º prevê um prazo mais curto, pelo que, caso se tenha lançado mão da faculdade de convocação de assembleia extraordinária - e pressupondo que se deliberou manter a deliberação primitiva tida por irregular -, o prazo é de 20 dias contados da deliberação que daí resulte. 

 

Não tendo sido convocada ou solicitada assembleia extraordinária, o prazo é de 60 dias sobre a data da deliberação, prazo este cuja contagem suscita alguma questões que tentaremos resolver infra.(152)

 

Relativamente à natureza destes prazos, apesar de ser certo que se tratam de prazos de caducidade de natureza substantiva,(153) sujeitos às regras dos arts. 328º e ss. do CC, há quem defenda (154) estarmos perante prazos que não podem ser conhecidos oficiosamente pelo tribunal, por se tratarem de direitos disponíveis dos condóminos (art. 303º ex vi 333º, nº 2), e quem entenda (155) que os mesmos prazos são de conhecimento oficioso (art. 333º, nº 1).

 

A importância da comunicação das deliberações

4.2.1.1 A importância da comunicação das deliberações 

 

Sendo a comunicação das deliberações aos condóminos ausentes uma obrigação (art. 1432º, nº 6),(157) existem duas grandes correntes doutrinais e jurisprudenciais sobre a contagem dos prazos para o exercício dos direitos conferidos pelo CC, na medida em que há quem entenda que a comunicação das deliberações é instrumental do exercício do direito de impugnação e, por outro lado, quem considere que a comunicação da deliberação aos condóminos tem como objectivo único dar-lhes conhecimento da deliberação, para que estes possam dar o seu assentimento ou discordância,não colocando em causa o exercício do direito de anulação.

 

A título exemplificativo, no ac. TRL de 20/03/2013 defende-seque o início da contagem do prazo se faz a partir da data da deliberação impugnada, independentemente de se tratar de condómino presente ou ausente na reunião.Entendeu aquele tribunal que “os condóminos faltosos terão de diligenciar no sentido de conhecerem o teor das deliberações para, se o desejarem, poderem impugná-las no prazo dilatado de 60 dias sobre a data da deliberação e não da comunicação da deliberação, como primitivamente se estipulava”. Defende-se naquela decisão que “é esta a tese que melhor se coaduna com uma interpretação histórico-actualista, sistemática e teleológica (racional), onde se presume que o legislador soube exprimir o seu pensamento em termos adequados”. 

Impugnação para Julgado de Paz

4.1.3 Impugnação para Julgado de Paz

 

A Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, alterada pela Lei nº 54/2013, de 31 de Julho, veio instituir os julgados de paz que, em termos gerais, e de acordo com o nº 1 do seu art. 2º existem para “permitir a participação cívica dos interessados e para estimular a justa composição dos litígios por acordo das partes”.

 

Com efeito,à semelhança dos tribunais arbitrais,os julgados de paz surgem como verdadeiros tribunais, sendo órgãos de soberania cujo exercício vem previsto no art. 209º, nº 2, CRP. (149)

 

Ora, as “acções resultantes de direitos e deveres dos condóminos” integram a competência material dos julgados de paz, tal como previsto nos arts. 9º, nº 1, c) e 2º da Lei nº 78/2001, pelo que os condóminos com legitimidade para tal poderão impugnar, junto daqueles órgãos, as deliberações que entendam padecer de algum vício.(150)

 

A alteração do valor limite para decisão de litígios emergentes das relações de condomínio, introduzida pela Lei nº 54/2013, permite agora litígios com valor até 15 000€ (art. 8º daquele diploma), o que compreende quase todos os litígios. 

Recurso à arbitragem

4.1.2 Recurso à arbitragem

 

A arbitragem é um meio de resolução alternativa de litígios, sendo que a decisão, por força da vontade das partes, é confiada a terceiros e é vinculativa para as mesmas. 

 

Nos termos do n. 3 do art. 1433º, os condóminos presentes e os condóminos ausentes na assembleia da sua aprovação dispõem de um prazo de 30 dias, contados da data da deliberação ou da data da sua comunicação, respectivamente, para sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.(141)

 

Note-se que quando a lei concede esta faculdade aos condóminos, o recurso é feito para um centro de arbitragem, enquanto instituição com carácter de permanência, sujeita a um regulamento próprio, pelo que a deliberação será reapreciada por árbitros institucionais, “estabelecidos numa certa estrutura arbitral”, e não por árbitros “meramente organizados pontualmente” para o efeito como, de resto, acontece na arbitragem ad hoc (art. 62º, Lei nº 63/2011, de 14 de Dezembro [LAV], regulamentada pelo DL nº 425/86, de 27 de Dezembro). (142)(143)

 

Com efeito, os condóminos podem sujeitar qualquer litígio a arbitragem, institucional ou não, mas no que concerne a impugnação de deliberações, a sujeição a arbitragem tem de ser, necessariamente, perante um centro de arbitragem com competência nesta matéria.

Impugnação não judicial - Convocação AGE

4.1.1 Impugnação não judicial - Convocação AGE

 

As principais vantagens do recurso a esta via são evitar a litigiosidade entre os condóminos que, mais do que membros de um órgão da administração são vizinhos, partilhando o mesmo edifício (ou conjunto de edifícios) e, por outro lado, a possibilidade de obter uma regulamentação estável e num curto espaço de tempo sobre a questão que os levou a deliberar.

 

Para alguns autores, a redacção do nº 2 do art. 1433º não é clara.(133) Com efeito, é importante fazer uma leitura articulada com as restantes normas da Secção IV do Capítulo VI do Livro III do Código Civil, para entender o seu verdadeiro alcance.

 

Relativamente à legitimidade para convocar nova assembleia para revogação de deliberação inválida ou ineficaz, esta é indirecta,cabendo aos condóminos presentes que não aprovaram a deliberação e aos ausentes (134) exigir ao administrador tal convocação.(135) Caso os condóminos legitimados pretendam convocá-la directamente, estes terão de representar 25% do capital investido no prédio, nos termos gerais do art. 1431º.

 

Se o condómino legitimado optar por esta via, ele dispõe de 10 dias para a executar, sendo que o início da contagem deste prazo dependerá do facto de ele ter estado, ou não, presente na assembleia em que se aprovou a deliberação. Se esteve presente ou representado, o prazo conta-se desde a data da deliberação, independentemente da data em que a ata seja elaborada; se esteve ausente e não designou representante, o prazo conta-se da data em que tal deliberação lhe foi comunicada pelo administrador, por carta registada com aviso de recepção (nos termos do art. 1432.º, nº 6),(136) pelo que poderá beneficiar de um acréscimo de até 30 dias.(137)

Impugnação das deliberações

4. Impugnação das deliberações

 

“Interessa ao condomínio a obtenção de segurança quanto à produção dos efeitos das deliberações da assembleia e à estabilidade de tais efeitos."(127)

 

Dada a primazia destes interesses, o legislador teve a preocupação de garantir que os interessados ficassem, num curto espaço de tempo, seguros da eficácia da deliberação ou, pelo menos, da possibilidade de a mesma ser suprimida.(128)

 

Todavia, tal como teremos oportunidade de ver, as disposições legais que regulam o regime das impugnações das deliberações condominiais “estão longe da clareza exigível em qualquer texto legal e não valoram adequadamente a realidade subjacente a tal regulação, o que as torna não raro profundamente iníquas”.(129)

 

Numa breve nota sobre a evolução do regime, refira-se que o DL nº 267/94, de 25 de Outubro, veio alterar a redacção dada pelo DL nº 40333, de 14 de Outubro, ao art. 1433º, referente à impugnação de deliberações da assembleia.(130)

Deliberações inexistentes

3.4 Deliberações inexistentes

 

Há quem admita, além da invalidade (nulidade e anulabilidade)e da ineficácia em sentido estrito, a figurada inexistência do negócio ou do negócio inexistente (que, de acordo com a doutrina maioritária–que a aceita (118) -, se integra no quadro da ineficácia lato sensu, juntamente com os outros vícios.(119)) 

 

Quanto a nós, o seu reconhecimento parece-nos imprescindível, porquanto nenhuma invalidade (120) dará devida resposta às situações em que não se verifica sequer a aparência da materialidade ou do corpus correspondentes à noção de um determinado acto ou em que, verificando-se tal aparência, ela não corresponde a tal noção.(121)(122)

 

Feito este enquadramento, facilmente se depreende que a inexistência corresponde à falta mais grave e radical no âmbito dos vícios do negócio jurídico e que, por isso, não pode produzir quaisquer efeitos.(123)

Dado o exposto, estaremos perante uma deliberação inexistente quando os condóminos, em assembleia, não tenham tomado expressa posição sobre um qualquer assunto, apesar de, aparentemente, resultar da assembleia uma deliberação sobre a questão.(124)

Deliberações ineficazes

 

3.3 Deliberações ineficazes

 

A ineficácia em sentido estrito é uma das consequências jurídicas aplicáveis às deliberações das assembleias de condóminos, ainda que em todo o regime jurídico da propriedade horizontal só encontremos uma única referência a este vício, designadamente no nº 2 do art. 1433º do CC, reconhecendo-se assim a sua dignidade jurídica no âmbito desta matéria. 

 

A deliberação ineficaz é, então, uma deliberação válida à qual, “todavia, faltará um elemento especificamente indispensável para que realize a sua função – o seu requisito de eficácia”, carecendo, portanto, de “idoneidade funcional”.(110)

 

O conceito de ineficácia diz respeito a “alguma circunstância extrínseca”, sendo que em matéria de deliberações estaremos perante uma ineficácia relativa, e não absoluta, na medida em que se verificará em relação a certos condóminos, só por eles podendo ser invocada (a deliberação, “embora ineficaz noutras direcções, é inoponível a certas pessoas”).(111)

 

Em suma, a ineficácia impede que os efeitos de uma deliberação afectem determinados condóminos.(112)

Deliberações anuláveis - casos especiais

3.2.1 Deliberações anuláveis - casos especiais

 

A assembleia pode, por mera deliberação tomada por maioria simples, modificar ou revogar o regulamento vigente no condomínio,(101) mesmo que tal regulamento tenha sido aprovado por unanimidade. Estas deliberações não se confundem com as deliberações que violem, directa e concretamente, normas gerais e abstractas contidas no regulamento, cuja cominação é algo controversa na doutrina. 

 

Com efeito, para João Vasconcelos Raposo,(102) se o regulamento do condomínio integrar o título constitutivo, a sua modificação exige unanimidade (art. 1419º, nº 1).(103) pelo que serão “inválidas”as deliberações que desrespeitem as suas cláusulas,mesmo que aprovadas por todos os condóminos – salvo, claro, se antes da tomada de tal deliberação se modificar o regulamento de modo concordante com a deliberação que se pretende aprovar. Não obstante, o autor chama a atenção para o facto de, naquele caso, tal invalidade ser insindicável, pois se todos os condóminos a aprovaram, não existirá ninguém com legitimidade para a impugnar.

 

Por outro lado, entende que perante o desrespeito pelo regulamento do condomínio que não integre o título constitutivo, e uma vez que a lei não exige qualquer maioria especial para o modificar, não parece justificável considerar a existência de qualquer invalidade na deliberação tomada com respeito por todas as formalidades. “Nesse caso, a deliberação traduzirá ou uma alteração do regulamento de condomínio ou uma derrogação pontual do mesmo, o que, em qualquer dos casos, nada terá, a (seu) ver, de ilícito. ”Em sentido diferente, Pires de Lima e Antunes Varela (104) defendem que o legislador visa, aqui, impedir a tomada de deliberações concretas contrárias à regulamentação geral contida no regulamento, pelo que é necessário que assembleia proceda, em primeiro lugar, à devida modificação do regulamento e, só depois, à aprovação da solução pretendida.

 

Deliberações anuláveis

3.2 Deliberações anuláveis

 

A anulabilidade está relacionada com interesses de índole particular, o que justifica que os negócios anuláveis possam consolidar-se com o decorrer do tempo. Um negócio anulável nasce, portanto, válido, ainda que precário, produzindo efeitos desde a sua celebração e só se tornando inválido se for posteriormente anulado,(89) sendo que a arguição da anulabilidade (90) terá de ser feita tempestivamente e por quem tenha legitimidade para tal, não sendo, portanto, de conhecimento oficioso.(91). 

 

A sentença de anulação tem efeitos retroactivos (art. 289º, nº 1), pelo que se “considera que os efeitos visados não se produziram desde o início, como nunca tendo tido lugar”.(92). Enquanto não existir sentença de anulação, os condóminos e o administrador estão, deste modo, vinculados às deliberações que hajam sido tomadas pela assembleia. 

 

As deliberações anuláveis distinguem-se das restantes em aspectos relevantes: podem estas ser sujeitas a renovação, i.e., ser substituídas por outras que tenham o mesmo conteúdo, masque estejam já em conformidade com a lei, o título constitutivo ou o regulamento, deixando a deliberação anterior de ser anulável,(93) e podem ainda ser alvo de confirmação desde que o vício já tenha cessado e o interessado tenha conhecimento do vício e do direito de anulação (art. 288º)(94)

Deliberações nulas III

 

3.1.2 Alguns exemplos

Nos termos do nº 1 do art. 1432º, uma assembleia não pode deliberar sem que estejam presentes condóminos que representem, pelo menos, 51% dos votos representativos do capital investido. Este preceito legal é imperativo, visando proteger os interesses dos condóminos e regula elementos exteriores da deliberação (a forma como pode ser obtida), pelo que a deliberação tomada com desrespeito pelo mesmo cabe no âmbito do art. 294º.

 

Contudo, esta deliberação não deverá ser cominada com nulidade, mas com mera anulação, porquanto não se trata de irregularidade permanente que afecte interesses de condóminos futuros.(84) Os nºs 3 e 4 do art. 1424º são disposições especiais que afastam a regra geral da proporcionalidade prevista no nº 1 (que se apresenta como supletiva), não podendo ser derrogadas. Com efeito, estas regras acautelam “interesses de condóminos que, quando minoritários, poderiam doutro modo ver-se na contingência de ter de suportar despesas para as quais nada contribuem e das quais não podem sequer tirar proveito”. São, pois, normas imperativas, não estando na disponibilidade das partes.(85)

 

Assim, deliberações aprovadas em sentido contrário àquelas são deliberações cujo conteúdo negocial é contrário à lei e, por isso, são abrangidas pelo nº 1 do art. 280º. Não existindo outra solução legal, e tendo em conta que a aprovação de tais deliberações é suscetível de afectar pessoas que só em momento futuro farão parte do condomínio, estas deliberações deverão ser cominadas com anulidade, por força do disposto no art. 280º. O mesmo raciocínio se aplica para deliberações que regulem os encargos com inovações de forma diferente da consignada no art. 1426º.