Penas pecuniárias e juros de mora

Uma questão de grande importância e, que reveste maior actualidade (vide ultima alteração legislativa com a introdução no regime da PH do art. 1424º-A do CC), prende-se com o caso de alguns proprietário(s)/condómino(s), com alguma frequência, interromperem a liquidação da(s) respetiva(s) quotas-partes nas despesas condominiais, entrando, consequentemente, em incumprimento.

Naturalmente, por maioria de razão, a aprovação e aplicação de “ penas pecuniárias” (bem diferente de juros de mora!...) aos condóminos remissos – apenas e só –, carece de um quórum deliberativo da maioria dos votos representativos do capital investido (51 ou 501 votos, consoante se delibere em percentagem ou permilagem).

Aqui achegados, importa observar se as sanções de natureza pecuniária deliberadas pela Assembleia de Condóminos se encontram abrangidas pelo art. 6º nº 1 do DL nº 268/94, de 25 de Outubro, não constituindo as actas de reunião de AG em que foram deliberadas título executivo.

Quarta parte do rendimento colectável

A fixação de penalidades por atraso no cumprimento da obrigação de pagamento de quotas de condomínio, ou de outras obrigações dos condóminos, vem prevista no nº 1 do art. 1434º do CC. Estas “penalidades”, têm duas funções ou objetivos: (a) pressionar os condóminos ao cumprimento e, também, (b) estabelecer a compensação (indemnização) a que o condomínio tem direito em caso de mora ou incumprimento.

Tratando-se, de uma efetiva cláusula penal moratória, a sua fixação está também sujeita ao disposto nos art. 811º e 812º do CC. Em conformidade com estes normativos, pode a cláusula penal ser reduzida equitativamente quando o seu valor se revelar manifestamente excessivo (nº 2 do art. 812º).

O nº 2 do art. 1434º do citado código, norma de natureza imperativa, fixa um limite máximo às penalidades aplicáveis em cada ano. Esse limite corresponde “à quarte parte do rendimento coletável anual da fração do infractor”.

Como se sabe, o rendimento coletável correspondia a um conceito de natureza fiscal, no âmbito do Código da Contribuição Predial, e que desapareceu do ordenamento jurídico com a aprovação do Código da Contribuição Autárquica (através do DL 422-C/88, de 30.11), dando lugar, para efeitos de tributação de imóveis, à figura do “valor patrimonial”. Contudo, são realidades distintas não podendo esta, sem mais, substituir aquela. 

Fixação de penas pecuniárias - II

Estatui o art. 1434º do CC (cfr. nº 1, 2ª parte), que a assembleia de condóminos pode fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições do código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador, sendo que o nº 2 do mesmo artigo estabelece um tecto para aquelas sanções: o montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.

Ao abrigo destas disposições, o condomínio pode incluir no seu regulamento regras das quais resulte que a mora no cumprimento de certas obrigações dos condóminos, nomeadamente a mora no pagamento das quotizações dos condóminos, dará lugar a uma multa correspondente a um determinado valor ou percentagem do somatório das importâncias em dívida e das multas já vencidas.

Regra geral, as normas sancionatórias constam, do regulamento do condomínio aprovado em assembleia de condóminos – e não de deliberações aprovadas ad hoc da assembleia, no entanto, a norma também as parece admitir. Estas sanções, como ensina Rui Pinto Duarte, afastam-se da cláusula penal, prevista e regulada nos art. 810º a 812º do CC, por não dependerem do acordo de todos os que as podem sofrer, e afastam-se da sanção pecuniária compulsória, prevista no art. 829º-A do mesmo código, por não dependerem de decisão jurisdicional (Anotação ao art. 1434º, in Código Civil Anotado, II, Ana Prata (coord.), Coimbra: Almedina, 2017, p. 289).

Fixação de penas pecuniárias - I

O Ac. do TRL de 30-04-2019 decidiu que : "I. A assembleia de condóminos pode fixar penas pecuniárias para a inobservância das suas deliberações, nomeadamente, penas pecuniárias a aplicar ao condómino em mora no pagamento das quotas de condomínio. II. A acta da reunião da assembleia de condóminos que deliberou a aplicação e o montante dessas penas constitui título executivo contra o proprietário em mora."

Logo, o administrador exequente pode intentar uma execução com vista à cobrança coerciva de dívidas, correspondentes, para além do mais, a quotas de condomínio vencidas e não pagas, com base em actas de condomínio, englobando naquela quantia valores a título de “cláusula penal”.

Nos termos do disposto no art. 10°, nº5, do CPC, “Toda a execução tem por base um título, pelo qual se determinam o fim e os limites da acção executiva”, e nos termos conjugados dos arts. 703°, nº1, al. d), do CPC, e 6° do DL 268/94, de 25 de Outubro: “A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título estabelecido na sua quota-parte”.

Multas pelo atraso pagamento quotas

A assembleia pode fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições constantes na legislação aplicável ao condomínio, do prazo para pagamento das quotizações, das deliberações da assembleia, do regulamento do condomínio, das decisões do administrador, no entanto, .desde que se observem - cumulativamente - as seguintes condições:

a) que as mesmas se encontrem previstas no regulamento do condomínio (o qual é vinculativo para condóminos e terceiros titulares de direitos sobre as fracções - cfr. nº 2, art. 1º DL 268/94 de 25/10);

b) que respeite o limite referido no nº 2 do art. 1434° do CC (que tem carácter imperativo e não supletivo);

c) que se apure esse rendimento colectável com recurso ao disposto no artº 6º, nº 1, DL 422-C/88 (Código da Contribuição Autárquica).

I- Sobre o imperatividade do limite de ¼ do valor colectável

O nº 2 do art. 1434º nº 2 do CC tem carácter imperativo e não supletivo, atendendo à sua redação, concretamente, quando se ressalva que o montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor. O uso da expressão "nunca" significa que esta meta tem carácter imperativo, interpretado numa perspectiva declarativa, ponderado o que preceitua o art. 9º do CC.