Assembleia de comproprietários

Nos termos do art. 1403º, nº 1, do CC, há compropriedade quando duas ou mais pessoas detêm simultaneamente direito de propriedade sobre uma mesma coisa. A compropriedade define-se como uma situação de titularidade conjunta e simultânea de direitos, reais ou não, iguais sobre uma coisa.

De acordo com a concepção dominante na doutrina portuguesa (cfr. Luís A. Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, Quid iuris, Lisboa, p. 352), a compropriedade é um conjunto de direitos, coexistindo sobre toda a coisa e não sobre qualquer realidade imaterial ou ideal (quota) nem sobre uma parte da coisa.

Sendo esses direitos qualitativamente iguais, tal implica que se autolimitam, na medida em que o exercício de cada um, terá de se fazer sem prejuízo de um exercício equivalente dos demais (Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, p. 352).

Enquanto o direito subjetivo tem uma natureza singular porque ligado à realização de interesses de pessoa determinada, a compropriedade consiste num conjunto de direitos de propriedade sobre uma mesma coisa e autolimitados, com a particularidade de que cada um dos direitos incide sobre a coisa comum e não se refere a uma parte específica.

Neste sentido se tem também orientado a jurisprudência (cfr. Ac. STJ, de 15-02-2007, proc. n.º 06B4630): «I - Os comproprietários, sendo iguais as respectivas quotas, usufruem a coisa objecto da compropriedade de modo igual, o que significa que o gozo de cada um tem de ser limitado por forma a obter essa igualdade - arts. 1405.º, n.º 1, e 1406.º, n.º 1, do CC.

II - No entanto, é lícito a cada um deles servir-se da totalidade dessa coisa, desde que não prive os restantes consortes do uso a que têm direito».

O comproprietário exerce, conjuntamente com os outros, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular. Quanto ao modo do seu exercício, a lei identifica três modalidades diferentes: poderes de exercício isolado, poderes de exercício maioritário e poderes de exercício unânime (cfr. Mota Pinto, Direitos Reais (Segundo as prelecções do Prof. Doutor C. A. da Mota Pinto ao 4.º ano jurídico de 1970-71), Almedina, Coimbra, pp. 260 e ss).

Cada um dos comproprietários, seja qual for a sua quota, de acordo com o princípio da solidariedade, detém o poder de utilização da coisa na sua totalidade. Contudo, o comproprietário não pode afectar a coisa a fim diferente daquele a que ela se destina e não pode impedir os demais de fazer da coisa o uso a que também tenham direito. A doutrina designa estes poderes como poderes de exercício isolado. Esta possibilidade de uso integral da coisa tem, contudo, natureza suplectiva, e pode ser derrogada por acordo dos interessados. Os limites ao exercício deste direito resultam, portanto, de acordo entre os interessados no título constitutivo ou de acordo posterior, em que se disciplina o poder de uso da coisa, por exemplo, através de uma divisão material do gozo da coisa ou através de uma divisão temporal ou por turnos. Já os poderes de alienação ou oneração da coisa comum ou de parte específica dela são poderes de necessário exercício unânime, ou seja, só com o consentimento dos restantes pode qualquer comproprietário praticar esses actos (art. 1408º, nº 2, do CC).

Ao lado destes poderes, de exercício isolado ou de exercício unânime, há poderes de exercício maioritário, que estão subordinados à vontade da maioria dos consortes. É o caso dos poderes de administração da coisa comum, regulados no art. 1407º do CC, e que abrangem os atos de fruição da coisa comum, da sua conservação ou beneficiação, e ainda, os atos de alienação de frutos, bem como o poder de os comproprietários nomearem um ou vários deles como administradores da coisa comum ou de criarem para o efeito, órgão próprio – v. Carvalho Fernandes, ob. cit., p. 362)

O art. 1407º do CC, que regula a administração da coisa, remete para o art. 985º do mesmo diploma legal, preceito que tem a sua localização sistemática no capítulo III (Sociedade) do Livro do Direito das Obrigações, secção II (Relações entre os sócios), e que se refere à administração das sociedades civis.

Dispõe o artigo 1407º do Código Civil:

1. É aplicável aos comproprietários, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 985.º; para que haja, porém, a maioria dos consortes exigida por lei, é necessário que eles representem, pelo menos, metade do valor total das quotas.

2. Quando não seja possível formar a maioria legal, a qualquer dos consortes é lícito recorrer ao tribunal, que decidirá segundo juízos de equidade.

3. Os atos realizados pelo comproprietário contra a oposição da maioria legal dos consortes são anuláveis e tornam o autor responsável pelo prejuízo a que der causa.

Por sua vez, o artigo 985.º, com a epígrafe, “Administração”, dispõe o seguinte:

1. Na falta de convenção em contrário, todos os sócios têm igual poder para administrar.

2. Pertencendo a administração a todos os sócios ou apenas a alguns deles, qualquer dos administradores tem o direito de se opor ao ato que outro pretenda realizar, cabendo à maioria decidir sobre o mérito da oposição.

3. Se o contrato confiar a administração a todos ou a vários sócios em conjunto, entende-se, em caso de dúvida, que as deliberações podem ser tomadas por maioria.

4. Salvo estipulação noutro sentido, considera-se tomada por maioria a deliberação que reúna os sufrágios de mais de metade dos administradores.

5. Ainda que para a administração em geral, ou para determinada categoria de atos, seja exigido o assentimento de todos os administradores, ou da maioria deles, a qualquer dos administradores é lícito praticar os atos urgentes de administração destinados a evitar à sociedade um dano iminente.

Ora numa interpretação conjugada dos art. 1407º e 985º, nºs 1 e 2, ambos do CC, conclui-se que “(…) todos os comproprietários têm igual poder de administração da coisa comum e o afastamento desta regra apenas pode ter lugar com o acordo de todos os comproprietários”. (…) Assim sendo, não existindo qualquer acordo entre os comproprietários quanto à administração da coisa comum, terá de prevalecer a regra estabelecida nos art. 1407°, n° 1 e 985°, n° 1 do CC, que atribui igual poder de administração aos comproprietários.

Os poderes da administração concentram-se integralmente em cada um dos administradores, podendo estes individualmente praticar os actos de administração, sem necessidade do consentimento nem sujeição às diretivas dos outros”, daí extraindo a exigência de unanimidade dos consortes como condição de validade da deliberação em litígio, que confere os poderes de administração a dois dos comproprietários. Com efeito, “Assim sendo, afigura-se correcto afirmar que todos os comproprietários têm igual poder de administração da coisa comum e o afastamento desta regra apenas pode ter lugar com o acordo de todos os comproprietários” (acompanhamos Ac. anterior).

Todavia, a regra, segundo a qual, a administração cabe por igual, a todos os consortes, consagrada no nº 1 do art. 985º do CC, para além de ser temperada pelo direito de oposição conferido a todos os outros consortes e pela atribuição à maioria do poder de decidir o conflito (art. 985º, nº 2, do CC), não é um princípio de ordem pública e cede perante convenção dos consortes, em sentido contrário, tomada por maioria, nos termos da lei. Desde logo, esta norma pode ser derrogada, nos termos do nº 3 do art. 985º, que permite que os consortes estabeleçam a administração conjunta dos bens por todos ou vários sócios, prevendo que as deliberações sejam tomadas por maioria, regra que deve aplicar-se também à designação dos consortes a quem são atribuídos os poderes de administração.

O art. 985º do CC deve assim ser lido como determinando que, havendo convenção em contrário, os comproprietários podem atribuir o poder para administrar a coisa comum apenas a um, ou a vários consortes, desde que representem a maioria quantitativa e qualitativa.

A interpretação, segundo a qual o princípio da administração disjunta veda a atribuição, por maioria, de poderes de administração a vários comproprietários, com exclusão dos demais, contraria o elemento gramatical de interpretação, bem como a ratio legis das normas constantes dos art. 1407º e 985º, destinadas a agilizar a administração dos bens e a prevenir conflitos. Até porque o princípio da administração disjunta, que atribui por igual poderes de administração a todos os comproprietários, não é um princípio de natureza imperativa ou inderrogável, não lhe correspondendo qualquer interesse público.

Como afirmam Pires de Lima/Antunes Varela (Código Civil Anotado, Vol. III, Coimbra editora, 1987, p. 361), “A natureza suplectiva atribuída, pelo artigo 985.º, ao princípio do igual poder de administração dos consortes mostra, não só que os interessados podem regular em termos diversos a administração da coisa comum, mas também que é renunciável o poder atribuído a cada um dos comproprietários”.

No caso da compropriedade, a maioria exigida determina-se segundo um critério diferente do que vigora para o contrato de sociedade (art. 1407º, nº 1, do CC). Não basta o critério pessoal da maioria per capita, exigindo a lei também o elemento real, constituído pelo valor das quotas, ou seja, a maioria dos consortes deve representar, pelo menos, metade do valor das quotas (não é necessária a maioria do valor). Da conjugação do regime específico do nº 1 do art. 1407º com o art. 985º, ambos do CC, resulta que as deliberações da assembleia de comproprietários devem ser tomadas por maioria, desde que votem no mesmo sentido mais de metade dos consortes e desde que estes representem, pelo menos, metade do valor das quotas. 

Por último, deve afirmar-se não ter a deliberação controvertida nestes autos a natureza de regulamento da administração da coisa comum com natureza real, que, por isso, carece do acordo de todos os comproprietários e de inscrição no registo para ser eficaz em relação a terceiros (cfr. Oliveira Ascensão, Direito Civil – Direitos Reais, 5.ª edição, Coimbra Editora, 1993, p. 268 e Pires de Lima/Antunes Varela, ob. cit., 361).

A tese, a nosso ver, sem fundamento legal, de que as deliberações da assembleia de comproprietários relativas à administração da coisa comum (em que se inclui o poder de designar os administradores) sejam aprovadas, por unanimidade dos consortes, tem efeitos práticos que julgamos preversos, na medida em que permite a um dos comproprietários boicotar o exercício de poderes de administração nos termos decididos pela maioria, correndo-se o risco de paralisação da exploração dos bens, resultado que o legislador não deseja.

Além de não ter respaldo na lei, a tese da unanimidade fomenta a perpetuação do conflito entre os comproprietários e aumenta, desnecessariamente, o recurso ao tribunal, tornando praticamente inviável a administração de qualquer acervo comum de bens, na medida em que dá um direito de veto a um só comproprietário que não concorde com a deliberação da maioria.

A interpretação das normas jurídicas aplicáveis, os art. 1407º e 985º do CC, indica que a regra, segundo a qual a administração cabe por igual, a todos os comproprietários, não é um princípio de ordem pública e cede perante convenção dos consortes, em sentido contrário, tomada por maioria nos termos da lei, porquanto da conjugação do regime específico do nº 1 do art. 1407º com o art. 985º, ambos do CC, resulta que as deliberações da assembleia de comproprietários devem ser tomadas por maioria, desde que votem no mesmo sentido mais de metade dos consortes e desde que estes representem, pelo menos, metade do valor das quotas.

Comunhão, contitularidade e compropriedade

Existe propriedade em comum, compropriedade, comunhão ou contitularidade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa (cfr. nº 1 do art. 1403º do Código Civil). 

Por exemplo, se a compra de um imóvel tiver sido efectuada simultaneamente por AA e BB, na qualidade de compradores, os mesmos tornaram-se comproprietários da habitação.

Os direitos dos consortes ou comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais ainda que possam ser quantitativamente diferentes. 

Cada comproprietário tem uma posição quantitativamente determinada sobre a coisa comum, designada de quota. Essa posição resulta do título constitutivo, por exemplo, o contrato de compra e venda. 

Quando o título constitutivo é omisso, a lei presume que as quotas são iguais (cfr. nº 2 do art. 1403.º, in fine, do CC), o que significa, por exemplo, que sendo dois os comproprietários, cada um terá uma quota de metade. Na hipótese de valer a presunção legal, será possível a sua elisão, nos termos gerais. 

A determinação da quota dos comproprietários é importante, uma vez que, nos termos legais, entre outros efeitos, os comproprietários participam nos encargos e nas vantagens da coisa comum na proporção das suas quotas (cfr. nº 1 do art. 1405º do CC). Por exemplo, no pagamento do imposto devido pela titularidade da coisa comum ou numa mais-valia na futura venda da coisa comum. 

No regime típico da compropriedade, os comproprietários não estão obrigados a permanecer na situação de indivisão, podendo obter a divisão da coisa comum amigavelmente ou, na falta de acordo, judicialmente, porém, os demais comproprietários gozam de preferência legal na venda ou dação em cumprimento da quota alienada, nos termos previstos no art. 1409º do CC. 

As regras da compropriedade, previstas nos artigos 1403º e seguintes do Código Civil, têm relevância acentuada, por serem igualmente aplicáveis, com as necessárias adaptações, a outras formas de comunhão ou contitularidade, por exemplo, ao co-usufruto (art. 1404.º do CC) e à propriedade horizontal (art. 1414º e ss. do CC) 

Neste regime, impera uma regra diferente, porquanto, cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, sendo o conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles podendo ser alienado separadamente, nem sendo lícito renunciar à parte comum (cfr. art. 1420º do CC).

A compropriedade e a comunhão de bens têm contudo regime diverso: Na compropriedade, cada um dos comproprietários tem direito a uma quota; ideal ou intelectual do objecto, tendo cada um deles uma certa liberdade para agir isoladamente quanto à sua fracção; Na comunhão de bens (designadamente na comunhão conjugal) há um só direito e vários titulares, não podendo nenhum deles isolado fazer nada. Na comunhão conjugal, quanto à partilha, há que seguir a via extrajudicial por acordo, ou, não o havendo, há que seguir o regime do inventário, não a divisão de coisa comum, a qual pressupõe a existência de compropriedade.

A compropriedade não se confunde com a comunhão emergente de um regime matrimonial de bens, uma vez que aquela pressupõe um título de aquisição de um bem em que ambos os comproprietários intervenham, enquanto esta significa que um bem adquirido apenas por um dos cônjuges passa a ser bem comum do casal. Assim, os bens comuns dos cônjuges constituem objecto, não duma relação de compropriedade, mas duma propriedade colectiva e nesta, há um direito uno, enquanto na compropriedade há um aglomerado de quotas dos vários comproprietários. Só se se tiver intervindo como comprador na escritura de compra e venda é que se pode afirmar ter este adquirido em comum e partes iguais (como comproprietário) o bem objecto da escritura.

ACTRL 29-12-2015: Comproprietários; AG

Tribunal: TRL

Processo: 1417/10.8TVLSB.L1-2

Relator: Jorge Vilaça

Data: 29-12-2015

Descritores:

Deliberação de assembleia de condóminos

Regulamento do condomínio

Sumário:

Quando uma fracção autónoma pertencer a mais que uma pessoa, o regime de compropriedade é representada na Assembleia de Condóminos pelo consorte da fracção que entre todos for escolhido, nos termos dos artigos 1407º e 985º do CC.

O direito de participação dos comproprietários de fracção autónoma na Assembleia de Condóminos pode ser regulado através de estipulação inserida no Regulamento do Condomínio, limitando a sua representação a uma só pessoa, desde que o condómino não veja coarctado, restringido ou limitado o direito de participar, intervir ou votar naquela.

A realização de despesas, pelo Administrador, com trabalhos e obras, e respectivos materiais e equipamentos, sem levar a respectiva orçamentação à Assembleia de Condóminos é lícita, uma vez que os autores concordaram expressamente com esse artigo do Regulamento de Condóminos e, por essa via, renunciaram ao direito de controlar esses custos, estando este último direito na sua disponibilidade.

As deliberações da Assembleia de Condóminos só serão nulas quando tomadas em violação de normas de natureza imperativa, por visarem a prossecução de interesses indisponíveis e de ordem pública.

O facto de o cargo de administrador por ser exercido por condómino e por poder ser remunerado (nas palavras da lei remunerável) não significa que não tenha que obedecer-se o disposto no n.º 1 do art.º 176º do C.C.

Texto integral: vide aqui

Compropriedade e divisão

Diz-se que há compropriedade ou propriedade comum, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa, podendo os direitos dos comproprietários ou consortes sobre a coisa comum ser quantitativamente diferentes, isto é, na aquisição, por exemplo, de um imóvel, uma pessoa poderá deter 25% e a outra pessoa deter os restantes 75%.

Embora possam ser quantitativamente diferentes, os direitos dos comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais ou, por outras palavras, os consortes detêm simultaneamente um conjunto de direitos sobre toda a coisa e não apenas sobre a medida de participação de cada um, quota ou parte da coisa.

Cada um dos comproprietários é livre de dispor de toda a sua quota na comunhão. Todavia, nos termos do disposto no art. 1408º do CC, o consorte não pode, sem consentimento dos restantes, alienar nem onerar parte específica da coisa comum, sob pena de nulidade. Importa realçar que o comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda ou dação em cumprimento a estranhos, da quota de qualquer dos seus consortes. Assim, na eventualidade de um dos comproprietários pretender vender a sua quota a terceiro, ele deverá dar conhecimento aos demais consortes, do projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato.

Contrariamente ao que sucede na comunhão hereditária em que o bem é administrado pelo cabeça-de-casal, na compropriedade, a coisa deverá ser administrada de acordo com o que os consortes tiverem convencionado entre si. Não prevendo estes, regras para a administração da coisa comum, esta caberá por igual a todos os comproprietários.

Quanto aos encargos da coisa detida em regime de propriedade, estes deverão ser suportados pelos diferentes consortes em proporção das suas quotas.

Então, e se os comproprietários do imóvel não pretendem manter-se em compropriedade, como lhe poderão pôr termo?

Nos termos da lei, nenhum dos comproprietários é obrigado a permanecer na indivisão, salvo quando se houver convencionado que a coisa se conserve indivisa – isto é, nos casos em que os comproprietários hajam celebrado entre si um pacto de indivisão (que não poderá ter uma duração superior a cinco anos, embora possa ser renovado).

A compropriedade pode-se extinguir por uma das seguintes formas:

- Divisão judicial (ação de divisão de coisa comum)

- Divisão amigável (sujeita à forma exigida para a alienação onerosa da coisa – no caso de a compropriedade incidir sobre imóvel terá que ser celebrada por escritura pública)

- Cessão por um dos dois comproprietários ao outro do seu direito à parte da coisa comum;

- Sucessão de um dos comproprietários no quinhão do outro;

- Exercício de opção na venda ou arrematação do direito indiviso do outro;

- Alienação que todos os comproprietários façam da coisa comum a um terceiro.

Vejamos a tramitação da ação de divisão de coisa comum, propósito da presente exposição.

Nos termos do art. 925º do CPC, todo o comproprietário que pretenda pôr termo à indivisão de coisa comum requererá, no confronto dos demais consortes, que, fixadas as respetivas quotas, se proceda à divisão em substância da coisa comum ou à adjudicação ou venda desta, com repartição do respetivo valor, quando a considere indivisível, indicando logo as provas.

Assim, terá de o comproprietário de:

- Intentar a ação de divisão de coisa comum contra todos os outros comproprietários;

- Requerer que se fixem as respetivas quotas, e de imediato se proceda à divisão;

- Indicar logo às provas.

Os demais comproprietários são citados para contestar, no prazo de trinta dias, oferecendo também eles logo as provas de que dispuserem.

Caso haja contestação ou mesmo a não havendo e a revelia não seja operante, o juiz, produzidas as provas necessárias, profere logo decisão sobre as questões suscitadas pelo pedido de divisão.

Se, porém, o juiz verificar que a questão não pode ser sumariamente decidida, mandará seguir os termos subsequentes à contestação, do processo comum.

Caso não haja contestação, sendo a revelia operante, ou a contestação seja julgada improcedente e o juiz entenda que nada obsta à divisão em substância da coisa comum, são as partes notificadas para indicarem os respetivos peritos, sob cominação de, caso nenhuma delas o faça, a perícia destinada à formação dos quinhões vir a ser realizada por um único perito, designado pelo juiz.

De seguida, decorrido o prazo para esclarecimentos, o juiz decide segundo o seu prudente arbítrio.

Fixados os quinhões, por decisão do juiz, realizar-se-á conferência de interessados para se fazer a adjudicação. A adjudicação poderá ser feita: (i) Por acordo; (ii) Na falta de acordo, os quinhões são sorteados entre os interessados.

Uma última nota para referir que os interessados podem fazer-se representar por mandatário com poderes especiais e confiar mandato a qualquer dos outros interessados, sendo que no caso de os interessados diretos na partilha residirem na área da comarca judicial são notificados com obrigação de comparência pessoal, ou de se fazerem representar por mandatários com poderes especiais, ou por qualquer outro dos interessados, sob cominação de multa.

Limitações a que os condóminos estão sujeitos

 A regra geral, formulada no art. 1420º do CC, é a de que cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence.

Em princípio, portanto, ele goza essa fracção como qualquer outro proprietário singular pode fruir a coisa de que é dono.

Segundo o art. 1305º do CC, "o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem", contudo, sendo este um direito pleno, não é absoluto, porquanto, tem de ser exercido "dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas".

O direito de propriedade não é pois, como se disse, absoluto, porquanto está este limitado pela função social ou económica que desempenha.

No caso da PH, a sua peculiar fisionomia requer especial atenção à interdependência dos condóminos no uso e fruição do prédio, com relevo para a comodidade e tranquilidade destes e para a sua segurança e a do próprio edifício,

Daí que, para além das restrições que de um modo geral a lei assinala ao direito de todo o proprietário, se torne indispensável a imposição de outras que atendam àquelas circunstâncias, sem que isso leve a desvirtuar o domínio pleno do condómino, pois se trata apenas de manifestação do princípio consignado naquele art. 1305º.

É precisamente a essas restrições que este artigo se refere.

Em lugar de formulação genérica e de certo modo vaga que fora dada no art. 12º do DL 40 333, o nº 1 deste art. 1422º veio dispor, de forma objectiva, que os condóminos sofrem as limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários das coisas imóveis, consoante esteja em causa o exercício do seu direito sobre a fracção autónoma ou sobre as partes comuns.

O facto de o preceito não se ter referido, como fazia a lei anterior, ao bem de todos a dever nortear o exercício do direito dos condóminos não quis significar desatenção a essa circunstância, pois é ela uma das que se devem ter em conta por exigência da regra geral do art. 334º, que taxa de ilegítimo o exercício de um direito"quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito".

A estas circunstâncias devem, pois, os condóminos atender sempre e como regra geral ao exercerem o seu direito quer como proprietários singulares, quer como comproprietários.

 De um modo especial, e naquela primeira qualidade, devem observar as regras dos seguintes preceitos:

Artigo 1346.º
(Emissão de fumo, produção de ruídos e factos semelhantes)

O proprietário de um imóvel pode opor-se à emissão de fumo, fuligem, vapores, cheiros, calor ou ruídos, bem como à produção de trepidações e a outros quaisquer factos semelhantes, provenientes de prédio vizinho, sempre que tais factos importem um prejuízo substancial para o uso do imóvel ou não resultem da utilização normal do prédio de que emanam.

Nota: A expressão "prédio vizinho", pode e deve ler-se, no âmbito do regime da PH, como "fracção vizinha", seja ela contígua ou situada no mesmo edifício.

Artigo 1347.º
(Instalações prejudiciais)

1. O proprietário não pode construir nem manter no seu prédio quaisquer obras, instalações ou depósitos de substâncias corrosivas ou perigosas, se for de recear que possam ter sobre o prédio vizinho efeitos nocivos não permitidos por lei.
2. Se as obras, instalações ou depósitos tiverem sido autorizados por entidade pública competente, ou tiverem sido observadas as condições especiais prescritas na lei para a construção ou manutenção deles, a sua inutilização só é admitida a partir do momento em que o prejuízo se torne efectivo.
3. É devida, em qualquer dos casos, indemnização pelo prejuízo sofrido.

Nota: A expressão "no seu prédio", pode e deve ler-se, no âmbito do regime da PH, como "no interior da sua fracção", englobando esta a área habitacional, garagem, arrecadações. etc..

Artigo 1348.º
(Escavações)

1. O proprietário tem a faculdade de abrir no seu prédio minas ou poços e fazer escavações, desde que não prive os prédios vizinhos do apoio necessário para evitar desmoronamentos ou deslocações de terra.
2. Logo que venham a padecer danos com as obras feitas, os proprietários vizinhos serão indemnizados pelo autor delas, mesmo que tenham sido tomadas as precauções julgadas necessárias.

Nota: Embora não se antevejam situações frequentes entre os condóminos que devam ser reguladas por este preceito, certo é que elas se poderão verificar, sobretudo em prédios onde os condóminos tenham a fruição exclusiva de um logradouro de certa extensão.

Artigo 1349.º
(Passagem forçada momentânea)

1. Se, para reparar algum edifício ou construção, for indispensável levantar andaime, colocar objectos sobre prédio alheio, fazer passar por ele os materiais para a obra ou praticar outros actos análogos, é o dono do prédio obrigado a consentir nesses actos.
2. É igualmente permitido o acesso a prédio alheio a quem pretenda apoderar-se de coisas suas que acidentalmente nele se encontrem; o proprietário pode impedir o acesso, entregando a coisa ao seu dono.
3. Em qualquer dos casos previstos neste artigo, o proprietário tem direito a ser indemnizado do prejuízo sofrido.

Artigo 1350.º
(Ruína de construção)

Se qualquer edifício ou outra obra oferecer perigo de ruir, no todo ou em parte, e do desmoronamento puderem resultar danos para o prédio vizinho, é lícito ao dono deste exigir da pessoa responsável pelos danos, nos termos do artigo 492.º, as providências necessárias para eliminar o perigo.

Artigo 1351.º
(Escoamento natural das águas)

1. Os prédios inferiores estão sujeitos a receber as águas que, naturalmente e sem obra do homem, decorrem dos prédios superiores, assim como a terra e entulhos que elas arrastam na sua corrente.
2. Nem o dono do prédio inferior pode fazer obras que estorvem o escoamento, nem o dono do prédio superior obras capazes de o agravar, sem prejuízo da possibilidade de constituição da servidão legal de escoamento, nos casos em que é admitida.

Nota: Embora não se antevejam situações frequentes entre os condóminos que devam ser reguladas por este preceito, certo é que elas se poderão verificar, sobretudo em prédios onde os condóminos tenham a fruição exclusiva de um logradouro de certa extensão.

Artigo 1352.º
(Obras defensivas das águas)

1. O dono do prédio onde existam obras defensivas para conter as águas, ou onde, pela variação do curso das águas, seja necessário construir novas obras, é obrigado a fazer os reparos precisos, ou a tolerar que os façam, sem prejuízo dele, os donos dos prédios que padeçam danos ou estejam expostos a danos iminentes.
2. O disposto no número anterior é aplicável, sempre que seja necessário despojar algum prédio de materiais cuja acumulação ou queda estorve o curso das águas com prejuízo ou risco de terceiro.
3. Todos os proprietários que participam do benefício das obras são obrigados a contribuir para as despesas delas, em proporção do seu interesse, sem prejuízo da responsabilidade que recaia sobre o autor dos danos.

Destas sortes, como comproprietários, os condóminos estão sujeitos à regra geral do nº 1 do art. 1406º do CC, em razão do que, na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer deles "é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito".

Conflito de direitos

Frequentemente se colocam situações de colisão ou conflito de direitos fundamentais que urge solucionar.
 

Esclarece J. J. GOMES CANOTILHO, Direito Constitucional e Teoria da Constituição, 1195 que existe uma colisão autêntica de direitos fundamentais, quando o exercício de um direito fundamental por parte do seu titular colide com o exercício do direito fundamental por parte de outro titular, ocorrendo uma colisão de direitos em sentido impróprio quando o exercício de um direito fundamental colide com outros bens constitucionalmente protegidos.
 

É que, com efeito, a existência de uma relação tendencialmente conflituante entre direitos constitucionalmente garantidos - o direito ao descanso e sossego, enquanto direito de personalidade - e o direito de propriedade - leva à necessidade de dirimir o conflito de direitos daí decorrente, de acordo com o contexto jurídico e a respectiva situação fáctica.
 

Como defende J. J. GOMES CANOTILHO, Direito Constitucional, pág. 660 e Direito Constitucional e Teoria da Constituição, Almedina, Coimbra, 3ª Ed., 1195, apesar de não existir um padrão ou critério de soluções de conflitos de direitos válidos em termos gerais e abstractos, isso não invalida a utilidade de critérios metódicos abstractos que orientem a necessária tarefa de ponderação e/ou harmonização no caso concreto, através do princípio da concordância prática” ou a “ideia do melhor equilíbrio possível entre os direitos colidentes”, por forma a atribuir a cada um desses direitos a máxima eficácia possível.
 

Não havendo possibilidade de harmonizar os direitos em conflito, a solução terá de passar pela prevalência de um deles em relação ao outro.
 

A Constituição da República Portuguesa concede uma maior protecção aos direitos, liberdades e garantias do que aos direitos económicos, sociais e culturais, havendo uma ordem decrescente de consistência, de protecção jurídica, de densidade subjectiva daqueles relativamente a estes.
 

Na lei infra-constitucional, a colisão de direitos está prevista no artigo 335 do Código Civil, que dispõe:
 

1. Havendo colisão de direitos iguais ou da mesma espécie, devem os direitos ceder na medida do necessário para que todos produzam igualmente o seu efeito, sem maior detrimento para qualquer das partes.
2. Se os direitos forem desiguais ou de espécie diferente, prevalece o que deve considerar-se superior.

 

Para resolução do aludido conflito de direitos, haverá, pois, que recorrer, ao nível da lei ordinária, ao aludido normativo que estipula que, caso sejam iguais os direitos em conflito ou da mesma espécie, deve cada um deles manter o seu núcleo principal, cedendo o estritamente necessário para que ambos produzam o seu efeito. Mas, se os direitos em questão forem desiguais ou de espécie diferente, deverá prevalecer aquele que for considerado superior. 

 
Assim, e em abstracto, a hierarquização dos direitos eminentemente pessoais, como são os que afectam a personalidade, sempre levaria a sobrevalorizar este em detrimento do direito de propriedade. 

 
Entende-se, todavia, que sendo embora de respeitar a real prevalência dos direitos de personalidade relativamente ao direito de propriedade, fruto da hierarquia decorrente, designadamente, das normas constitucionais, essa hierarquia não é absoluta, havendo que sopesar a realidade factual em concreto, tendo em consideração que o direito hierarquicamente inferior – neste caso, o direito de propriedade - deve ser respeitado até onde for possível e apenas deve ser limitado na exacta proporção em que isso é exigido pela tutela razoável do conjunto principal de interesses.

 
É que, como refere CAPELO DE SOUSA, ob. cit., 547, em caso de conflito entre um direito de personalidade e um direito de outro tipo, a respectiva avaliação «abrange não apenas a hierarquização entre si dos bens ou valores do ordenamento jurídico na sua totalidade e unidade, mas também a detecção e a ponderação de elementos preferenciais emergentes do circunstancialismo fáctico da subjectivação de tais direitos, maxime, a acumulação, a intensidade e a radicação de interesses concretos juridicamente protegidos. Tudo o que dará primazia, nuns casos, aos direitos de personalidade ou, noutros casos, aos com eles conflituantes direitos de outro tipo».

 
Urge, portanto, averiguar se, no caso concreto, a prevalência de um direito relativo à personalidade não resulta em desproporção inaceitável, visto que, como antes ficou dito, o sacrifício e limitação do direito considerado inferior – direito de propriedade - deverá apenas ocorrer na medida adequada e proporcionada à satisfação dos interesses tutelados pelo direito dominante.

 
Para o efeito, importa lançar mão dos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, ou seja, há que sopesar a adequada proporção entre os valores em análise, aquilatando em que medida é que o sacrifício que se impõe ao titular de um direito se justifica face à lesão do outro, vedando-se o uso de um meio intolerável para quem é afectado pela medida restritiva.

Compropriedade no Código Civil

 CAPÍTULO V
Compropriedade

SECÇÃO I

Disposições gerais

Artigo 1403.º

(Noção)

1. Existe propriedade em comum, ou compropriedade, quando duas ou mais pessoas são simultâneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa.

2. Os direitos dos consortes ou comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais, embora possam ser quantitativamente diferentes; as quotas presumem-se, todavia, quantitativamente iguais na falta de indicação em contrário do título constitutivo.

Artigo 1404.º

(Aplicação das regras da compropriedade a outras formas de comunhão)

As regras da compropriedade são aplicáveis, com as necessárias adaptações, à comunhão de quaisquer outros direitos, sem prejuízo do disposto especialmente para cada um deles.

Artigo 1405.º

(Posição dos comproprietários)

1. Os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular; separadamente, participam nas vantagens e encargos da coisa, em proporção das suas quotas e nos termos dos artigos seguintes.

2. Cada consorte pode reivindicar de terceiro a coisa comum, sem que a este seja lícito opor-lhe que ela lhe não pertence por inteiro.

SECÇÃO II

Direitos e encargos do comproprietário

Artigo 1406.º

(Uso da coisa comum)

1. Na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito.

2. O uso da coisa comum por um dos comproprietários não constitui posse exclusiva ou posse de quota superior à dele, salvo se tiver havido inversão do título.

 Artigo 1407.º

(Administração da coisa)

1. É aplicável aos comproprietários, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 985.º; para que haja, porém, a maioria dos consortes exigida por lei, é necessário que eles representem, pelo menos, metade do valor total das quotas.

2. Quando não seja possível formar a maioria legal, a qualquer dos consortes é lícito recorrer ao tribunal, que decidirá segundo juízos de equidade.

3. Os actos realizados pelo comproprietário contra a oposição da maioria legal dos consortes são anuláveis e tornam o autor responsável pelo prejuízo a que der causa.

Artigo 1408.º

(Disposição e oneração da quota)

1. O comproprietário pode dispor de toda a sua quota na comunhão ou de parte dela, mas não pode, sem consentimento dos restantes consortes, alienar nem onerar parte especificada da coisa comum.

2. A disposição ou oneração de parte especificada sem consentimento dos consortes é havida como disposição ou oneração de coisa alheia.

3. A disposição da quota está sujeita à forma exigida para a disposição da coisa.

Artigo 1409.º

(Direito de preferência)

1. O comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes.

2. É aplicável à preferência do comproprietário, com as adaptações convenientes, o disposto nos artigos 416.º a 418.º

3. Sendo dois ou mais os preferentes, a quota alienada é adjudicada a todos, na proporção das suas quotas.

Artigo 1410.º

(Acção de preferência)

1 - O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.

2. O direito de preferência e a respectiva acção não são prejudicados pela modificação ou distrate da alienação, ainda que estes efeitos resultem de confissão ou transacção judicial.

 Artigo 1411.º

(Benfeitorias necessárias)

1. Os comproprietários devem contribuir, em proporção das respectivas quotas, para as despesas necessárias à conservação ou fruição da coisa comum, sem prejuízo da faculdade de se eximirem do encargo renunciando ao seu direito.

2. A renúncia, porém, não é válida sem o consentimento dos restantes consortes, quando a despesa tenha sido anteriormente aprovada pelo interessado, e é revogável sempre que as despesas previstas não venham a realizar-se.

3. A renúncia do comproprietário está sujeita à forma prescrita para a doação e aproveita a todos os consortes, na proporção das respectivas quotas.

Artigo 1412.º

(Direito de exigir a divisão)

1. Nenhum dos comproprietários é obrigado a permanecer na indivisão, salvo quando se houver convencionado que a coisa se conserve indivisa.

2. O prazo fixado para a indivisão da coisa não excederá cinco anos; mas é lícito renovar este prazo, uma ou mais vezes, por nova convenção.

3. A cláusula de indivisão vale em relação a terceiros, mas deve ser registada para tal efeito, se a compropriedade respeitar a coisas imóveis ou a coisas móveis sujeitas a registo.

Artigo 1413.º

(Processo da divisão)

1. A divisão é feita amigavelmente ou nos termos da lei de processo.

2. A divisão amigável está sujeita à forma exigida para a alienação onerosa da coisa.