Alterar o título constitutivo

O título constitutivo da propriedade horizontal constitui um acto modelador do estatuto da propriedade horizontal, pelo que as suas determinações têm uma eficácia real.

Face ao disposto no art. 1419º, nº 1 do CC – e não se verificando nenhuma das exceções previstas no art. 1422º-A do mesmo diploma (junção de frações contíguas; divisão de frações autónomas autorizada pelo título constitutivo ou pela assembleia de condóminos sem oposição) -, a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal apenas é possível quando ocorra acordo expresso de todos os condóminos, devidamente formalizado em escritura pública ou documento particular autenticado 

Os elementos do título constitutivo – nomeadamente no que diz respeito à composição e ao valor relativo de cada fracção bem como o fim a que cada uma se destina – só podem ser alterados se todos os condóminos concordarem em fazer essa modificação.

Se na assembleia de condóminos não estiverem todos presentes, ou representados, mesmo assim uma deliberação pode ser tomada por unanimidade se todos os que comparecerem, e que representem pelo menos dois terços dos votos, votarem favoravelmente e os outros forem notificados, no prazo de trinta dias, por carta registada com aviso de recepção (cfr. art. 1432º, nº 5 e 6 do CC).

Os condóminos ausentes têm noventa dias, após a recepção da carta, para comunicar por escrito à assembleia o seu consentimento ou discordância. Se não responderem deve-se entender que aprovam as deliberações comunicadas (cfr. art. 1432º. nº 7 e 8 do CC).

Importa ainda sublinhar que para que os factos jurídicos que determinam a modificação da propriedade horizontal sejam oponíveis a futuros adquirentes é necessário que sejam levados ao registo, porquanto é o que determinam os arts. 2º, nº 1, al. b) e 5º, nº 1, ambos do CRgP, e 62º, nº 1 do Código do Notariado.

Com efeito, “O escopo da obrigatoriedade do registo (…) é facultar a quem pretenda adquirir fracções autónomas de um prédio urbano os elementos indispensáveis a que se possa conhecer, antes da celebração do negócio aquisitivo, o âmbito detalhado da fracção ou fracções em que esteja interessado, bem como as partes comuns do edifício e dos direitos e obrigações que virão a competir ao condomínio” permitindo-lhe todos os elementos de informação e reflexão necessários a indagar as características do prédio onde se insere a fracção ou fracções a adquirir.

Destarte, não se tendo as alterações ao título constitutivo da propriedade horizontal registadas, tais factos não são oponíveis a futuros adquirentes após as operadas modificações (cfr. art. 5º, nº 1 do CRgP) apenas podendo ser invocadas entre as próprias partes ou seus herdeiros (cfr. art. 4º. nº 1 do CRgP).

Portanto, à luz destes ensinamentos, pode-se afirmar que as modificações ao título de propriedade horizontal só têm eficácia real, se devida e atempadamente registadas.