O exercício administrativo tem por base um contrato, ainda que não haja sido exarado pelas partes como tal (documento reduzido a escrito, onde as partes estabelecem um clausulado com direitos e obrigações), o qual, assente no princípio da liberdade contratual, estabelecido no art. 405º do CC, que permite aos condóminos e ao administrador, dentro dos limites da lei, auto-compor os seus diversos interesses.
O contrato de administração de condomínio, não é um contrato de trabalho, de prestação de serviços (art. 1154º do CC) ou de mandato (art. 1157º do CC). Trata-se antes de um contrato atípico.
Um contrato atípico é aquele sem previsão legal mínima para sua regulação. Isso significa que suas cláusulas são diferentes do padrão. Ainda assim, esse documento é permitido e tem validade jurídica, de acordo com o art. 425º do CC.
No entanto, como ao contrato de prestação de serviços (art. 1154º do CC) que não seja de mandato, depósito ou empreitada, se estendem as regras do mandato, nos termos do art. 1156º, podemos, por analogia iuris, aplicar igual princípio ao contrato de administração de condomínio.
Ora, nos termos do citado art. 1154º, um contrato de prestação de serviços é definido como: “Contrato de prestação de serviço é aquele em que uma das partes se obriga a proporcionar à outra certo resultado do seu trabalho intelectual ou manual, com ou sem retribuição”. Por seu turno, o art. 1155º do CC dispõe que o “mandato, o depósito e a empreitada, regulados nos capítulos subsequentes, são modalidades do contrato de prestação de serviço”, estabelecendo o art. 1156º as “disposições sobre o mandato são extensivas, com as necessárias adaptações, às modalidades do contrato de prestação de serviço que a lei não regule especialmente”.
Assim, o contrato celebrado com o condomínio pode, no limite, reconduzir-se como um contrato de prestação de serviços, o qual por ser atípico ou inominado, se aplica, na falta de regulamentação específica, o regime do mandato, como decorre do art. 1156º do CC.
Consagra-se no art. 406º do CC o princípio da força vinculativa dos contratos, o que significa que uma vez celebrados, os contratos plenamente válidos e eficazes constituem "lei imperativa" entre as partes celebrantes, o que não invalida que tais contratos possam ser livremente revogados por uma das partes desde que não exista interesse comum, nos termos dos nº 1 e 2 do art. 1170º do CC, sendo que a comunicação dessa revogação constitui uma declaração receptícia (cfr. art. 436º/1 e 224º/1 do CC).
Assente aqui que o contrato é será de prestação de serviços que não um de mandato, e que, em face do art. 1156º do CC, lhe são aplicáveis as disposições sobre o mandato, cujo art. 1170º do CC, estabelece que este “é livremente revogável por qualquer das partes, não obstante convenção em contrário ou renúncia ao direito de revogação (nº 1) e que se “tiver sido conferido também no interesse do mandatário ou de terceiro, não pode ser revogado pelo mandante sem acordo do interessado, salvo ocorrendo justa causa”. Seguindo Maria Helena Brito e Maria de Lurdes Vargas (Código Civil Anotado, Volume I - art. 1º a 1250º, Almedina, págs 1502 e ss): “(…) a livre revogabilidade tem natureza imperativa (…).
Contudo, a livre revogabilidade unilateral instituída no art. 1170º/1, não se aplica apenas aos contratos celebrados por tempo indeterminado, aplica-se a todos os outros: mandatos duradouros, por tempo determinado, e mandatos de execução instantânea diferida. É um poder de grande alcance, que não pode ser afastado por convenção em contrário ou renúncia.
Produz efeitos ainda que não seja exercido com uma antecedência conveniente (quer assuma a natureza de denúncia ou de revogação imprópria).
Sendo o mandato oneroso, por termo certo ou para assunto determinado, a revogação efetuada pelo mandante sem a antecedência conveniente constitui o mandante na obrigação de indemnizar a outra parte (art. 1172º, al. c) do CC), mas não deixa de produzir os seus efeitos extintivos. O nº 2 deste artigo afasta da livre revogabilidade um grupo importante de contratos, os chamados mandatos de interesse comum, nos quais ao interesse do mandante se soma um interesse do mandatário ou de terceiro. Tais contratos são celebrados com mais do que um fim.
À vantagem económica ou social visada pelo mandante ou mandantes acresce uma outra ou outras, visadas pelo mandatário ou por terceiro, que é elevada a fim particular do contrato. Se o mandato for oneroso, há necessariamente uma vantagem económica para o mandatário, a obtenção de uma remuneração. Mas não é essa vantagem que está em causa. O interesse do mandatário não é suficiente para afastar o direito do mandante de recuperar a sua autodeterminação.
Contudo, pese embora se constitua como um acto livre, é outrossim um acto responsabilizante e, portanto, susceptível de obrigar ao pagamento de uma indemnização (cfr. art. 1172º, al c) do CC). Este dispõe que a “parte que revogar o contrato deve indemnizar a outra do prejuízo que esta sofrer.
Esta obrigação de indemnização que se tem estabelecida na citada al. c) do art 1172º constitui-se como uma situação típica de responsabilidade por facto lícito, a qual, está depende a verificação dos seguintes requisitos:
a) Se assim tiver sido convencionado. Isto é, o exercício do direito unilateral de
revogação por parte da mandante-beneficiária (leia-se, a assembleia dos
condóminos) dos serviços acordados (cfr. art. 1170º/ 1 e 1435º/1, ambos
do CC);
b) Se tiver sido estipulada a irrevogabilidade ou tiver havido renúncia ao direito de revogação. Ou seja, que o contrato tenha carácter
duradouro, por ser por tempo determinado e a revogação antecipar o termo
do prazo acordado ou não respeitar a antecedência adequada (cfr. art.
1435º/4, in fine, do CC);
c) Se a revogação proceder do mandante e versar sobre mandato oneroso,
sempre que o mandato tenha sido conferido por certo tempo ou para
determinado assunto, ou que o mandante o revogue sem a antecedência
conveniente (cfr. art. 1435º/4, 1ª parte, do CC); e
d) Se a revogação proceder do mandatário e não tiver sido realizada com a antecedência conveniente” e que se verifiquem prejuízos para a mandante-beneficiária em consequência da revogação unilateral do contrato.
Ora, com esta al. c) do art. 1172º do CC, tutelam-se as expectativas (responsabilidade pela confiança) do/a mandatário/a e o direito à retribuição que acordou para um determinado período de tempo (em que contava com a vigência da relação contratual), obtendo uma determinada e esperada retribuição global, tendo-se como finalidade colocar o/a dito/a mandatário/a (lesado/a) na situação patrimonial que teria se o mandato não tivesse sido revogado intempestivamente.
Um contrato de administração do condomínio por tempo determinado (um ano, renovável, salvo disposição em contrário), revogado unilateralmente pela assembleia de condóminos (mandante), sem causa justificativa, origina consequentemente o direito a uma indemnização que tem como referência os lucros cessantes determinados em função da remuneração deixada de auferir pelo/a prestador/a dos serviços até ao termo do prazo previsto para a relação contratual, deduzidos os valores que o/a mesmo/a tivesse recebido por força dessa cessação e as despesas que por força dela tivesse deixado de fazer, tudo durante o mesmo período que faltava cumprir (correspondendo ao interesse contratual negativo).
Maria Helena Brito e Maria de Lurdes Vargas, escrevem que, restringindo-se ao mandato oneroso, parece ligar a indemnização ao defraudamento da expetativa de determinada retribuição. Daí poderá concluir-se que a indemnização cobrirá o lucro cessante, mas não o dano emergente. O lucro cessante corresponderá ao período diferencial. No mandato a termo corresponderá à remuneração que o mandatário deveria obter durante o período remanescente do contrato (…)”.
No Acórdão do TRL de 03/03/2016 (Processo 1376/14.6YIPRT.L1-2 - Ondina Carmo Alves), onde se conclui que a indemnização nesses casos deve corresponder aos lucros cessantes do período em causa, sendo os danos a considerar os que decorram da ruptura do contrato;
No Ac. TRL de 27/09/2012 (Proc. 1737/10.1YXLSB.L1-2 - Jorge Leal), escreve-se que:
i- tendo “no contrato de prestação de serviços de limpeza ficado clausulado que o mesmo seria celebrado pelo prazo de 12 meses, automaticamente renovável por iguais períodos, salvo se denunciado por qualquer das partes, mediante carta registada com aviso de receção, até 90 dias antes do termo do prazo inicial ou da renovação em curso na data da expedição, e tendo o credor dos serviços revogado injustificadamente o contrato com efeitos imediatos, sem respeito pela antecedência convencionada para a denúncia do contrato, por força da aplicação subsidiária das regras que regulam o contrato de mandato a dita declaração de rescisão produzirá a imediata cessação do contrato, mas conferirá à contraparte o direito a uma indemnização pelos prejuízos que lhe tiverem sido causados”;
ii- o “prestador de serviços não poderá exigir, pura e simplesmente, as retribuições previstas para o período contratual ainda não decorrido; estas serão um termo de referência, mas o prejuízo relevante será o que resultar da eventual diferença entre as receitas que deixam de entrar e as despesas que deixam de ter lugar; mais, a disponibilidade ganha pelo prestador de serviços que fica desonerado do cumprimento da obrigação decorrente do contrato de prestação de serviços é uma vantagem também a considerar, devendo ser também deduzidas nas retribuições acordadas as receitas decorrentes de atividades exercidas em substituição do contrato cessado, receitas essas cujo ónus probatório recairá, porém, sobre o lesante”;
iii – a lesada “prestadora de serviços tem direito a uma prestação pecuniária de ressarcimento equivalente à diferença entre o montante da retribuição que receberia se o contrato não tivesse sido revogado e o montante da despesa com o pessoal que a autora utilizaria nessa atividade, sendo certo que não se provou que a A. teve à mesma que suportar a aludida despesa e, por outro lado, não foi alegado nem provado que a autora obteve benefício (lucro) pela utilização dessa mão de obra noutro local”;
No Ac. TRL de 07/01/2010 (Proc. 2464/03.1TBALM.L1-6 - Fátima Galante), escreve-se que:
- a “obrigação de indemnizar prevista no art.º 1172 do CC resulta da revogação unilateral do contrato de mandato, ou seja, do exercício do direito facultado pelo nº1, do art. 1170”;
- tal “obrigação de indemnização não supõe, em nenhum dos casos referidos no citado art. 1172, a prática de um acto ilícito, pelo que se traduz na responsabilidade fundada na prática de actos lícitos”;
- a “ratio da previsão da al. c) do art. 1172º é a tutela da confiança. Tutela-se o direito do mandatário à retribuição do mandato, pois que um dos pressupostos da responsabilidade do mandante-revogante é que o mandato seja retribuído. Por isso, em ambas as situações da al. c) o prejuízo do mandatário traduz-se na perda da retribuição a que tinha direito, procurando-se fixar o lucro cessante do mandatário”;
- a “indemnização deve restabelecer o status quo ante, isto é, indemnizar o interesse contratual negativo da A. Será na diferença entre o que teria gasto e o que teria recebido deduzido do que ganhou por não ter de cumprir integralmente o contrato celebrado com a Ré, que se encontrará a indemnização justa”;
- e que não “havendo elementos nos autos para proceder a essa avaliação, deverá relegar-se a fixação de indemnização nos termos do art. 661º/2, do CPC”;
No Ac. TRC de 10/02/2009 (Proc. 4300/07.0TJCBR.C1 - Jaime Ferreira), escreve-se que:
- “nos termos do artº 1170º/1, ‘o mandato é livremente revogável por qualquer das partes, não obstante convenção em contrário...’ - princípio da livre revogabilidade do mandato -, apenas assim não sucedendo se ‘o mandato tiver sido conferido também no interesse do mandatário ou de terceiro, caso em que não pode ser revogado pelo mandante sem acordo do interessado, salvo ocorrendo justa causa’ – artº 1170º/2”;
- “o contrato de prestação de serviços é livremente revogável por qualquer das partes, não obstante acordo em contrário, salvo se tal contrato tiver sido celebrado no interesse de ambas as partes ou de terceiro”;
- “a parte que revogar um contrato de prestação de serviços bilateral, oneroso e de execução continuada, sem o acordo da outra e sem a antecedência acordada (dita conveniente), deve indemnizar esta do prejuízo causado, nos termos do artº 1172º, als. c) e d), do CC”;
- esta “indemnização visa apenas reparar o dano resultante da dita revogação extemporânea, nos termos dos artºs 562º, 563º e 564º, do CC, o que não passa por obrigar a parte que revogou o contrato, em tais circunstâncias, a ter de pagar todas as prestações que seriam devidas até ao prazo contratual ficar esgotado”;
No Ac. TRL de 16/09/2006 (Proc. 4191/2006-8 - Salazar Casanova), conclui-se que:
- “o mandante deve indemnizar o mandatário do prejuízo que este sofrer nos termos do art. 1172º, al. c) CC, mas o ónus da prova do prejuízo não se basta com a mera invocação do montante que, nos termos contratados, auferiria o mandatário se o mandato não fosse revogado”;
- o “mandatário tem de o ónus de alegar as despesas que deixa de suportar com a revogação do mandato a fim de se possibilitar determinar o saldo, não preenchendo o ónus de alegação dos concretos prejuízos a sua equivalência ao somatório das retribuições a auferir até ao termo do contrato”.
E mesmo sucede com a jurisprudência do STJ, da qual retiramos os seguintes – e significativos – exemplos:
- Ac. 12/07/2018 (Proc. 216/15.5T8GRD.C1.S1 - Fernanda Isabel Pereira), onde se assinala que a “revogação unilateral do mandato não prejudica o direito do mandatário aos honorários que se hajam vencido em momento anterior, nem a obrigação de o indemnizar pelos danos sofridos, o que, no entanto, pressupõe a alegação e prova quer do momento em que se venceram os direitos, quer dos prejuízos efectivamente sofridos com a cessação do contrato (art. 342º/1, 1171º/1, e 1172º do CC)”, sendo que, “o prejuízo adveniente da revogação determina-se em função da compensação que o mandato deveria, na normalidade das coisas, propiciar ao mandatário, a tal correspondendo o respectivo lucro cessante”, o que “não significa, porém, que a medida do ressarcimento deva, sem mais, corresponder às retribuições contratualmente previstas, cabendo antes à parte afectada com o exercício desta faculdade o ónus de alegar e provar quais os prejuízos efectivamente sofridos para o que relevarão, ademais, as despesas em que não se incorreu em virtude da cessação intempestiva do vínculo contratual, já que a indemnização visa repor a situação que existiria se o mandato não tivesse sido revogado, isto é, visa indemnizar o interesse contratual negativo”;
- Ac. de 05/02/2015 (Proc. 4747/07.2TVLSB.L1.S1 - Abrantes Geraldes), onde se escreve que
- no caso de revogação unilateral de um contrato de prestação de serviços oneroso por tempo determinado, por iniciativa do solicitante dos serviços, é este responsável pelos prejuízos causados pela revogação;
- a quantificação dos lucros cessantes pela antecipação da cessação do contrato deve equivaler à diferença entre a situação patrimonial que existiria se o contrato tivesse sido integralmente executado e aquela que resultou da revogação antecipada;
- a quantificação dos lucros cessantes em função das receitas projetadas para o período em falta satisfaz os requisitos de probabilidade e previsibilidade do dano a que se reportam os art. 563º e 564º/3, sendo que, a falta de prova de factos necessários à quantificação da diferença patrimonial - mesmo com recurso à equidade - determina a prolação de sentença genérica (art. 609º/2, do CPC) e que, não tendo as partes deduzido qualquer alegação em torno de eventuais despesas que o prestador de serviços tenha deixado de realizar por causa da revogação antecipada, nem sendo possível afirmar a existência de tais despesas, a indemnização por lucros cessantes corresponde ao valor das receitas projetadas para o período contratual em falta;
- Ac. de 02/03/2011 (Proc. 2464/03.1TBALM.L1.S1 - Nuno Cameira), onde se conclui que a parte que revoga o contrato unilateralmente deve indemnizar a outra do prejuízo que sofrer com tal revogação, sempre que o contrato seja oneroso e não seja respeitada a “antecedência conveniente”, nos termos do art. 1172º, al. c), do CC, importando ressarcir os lucros cessantes do mandatário;
- Ac. de 07/07/2010 (Proc. 4865/07.7TVLSB.L1.S1 - Barreto Nunes), onde se assinala que aos contratos de prestação de serviço que a lei não regula especialmente são extensíveis, com as necessárias adaptações, as disposições sobre o contrato de mandato, e que “no que à revogação unilateral do contrato concerne é aplicável o art. 1172º do CC, que prevê o direito a indemnização da outra parte, preenchidos que estejam algum ou alguns dos seus pressupostos”, sendo que:
- “Segundo a previsão da al. c) do art. 1172º, basta o preenchimento de um dos seus requisitos para que contraente que revogue unilateralmente um contrato de prestação de serviço tenha a obrigação de indemnizar o contratado”;
- a ratio da al. c) do art. 1172º “é a tutela da confiança, já que nela se tutela o direito do contratado à retribuição do contrato, pois que um dos pressupostos da responsabilidade do contraente-revogante é que o contrato seja retribuído”;
- “com a revogação do contrato, ocorre prejuízo para o contratado, que se traduz na perda de retribuição a que tinha direito, devendo a indemnização colocá-lo na situação patrimonial que teria se o contrato de prestação de serviço não tivesse sido revogado”;
- “No que respeita à quantificação da indemnização são aplicáveis as disposições dos art. 562º e ss do CC”;
- Ac. de 30/06/2009 (Proc. 288/09.1YFLSB - Hélder Roque), onde se assinala que:
- a “revogação unilateral do contrato de prestação de serviço, por parte do mandante, mais precisamente, a denúncia do contrato, é uma faculdade discricionária, que não carece de fundamento, de qualquer pré-aviso, nem de forma especial, podendo ocorrer, a todo o tempo, não sendo susceptível de apreciação judicial, e goza de eficácia «ex nunc», conferindo ao prestador de serviços, tratando-se de contrato oneroso, o direito de ser indemnizado dos prejuízos que este venha a sofrer, a menos que tenha ocorrido uma situação de justa causa”;
- inexistindo “qualquer causa justificativa para o recebedor fazer terminar o contrato de prestação de serviço, antes de concluído o resultado do trabalho do prestador, pondo aquele, não obstante, termo ao contrato, revogando-o, unilateralmente, responde por danos emergentes e lucros cessantes, perante o prestador, com o dever de indemnizar os prejuízos causados, segundo a teoria da diferença”;
- quando “o mandato oneroso tiver sido conferido, por certo tempo ou para um determinado assunto, o prejuízo da revogação calcular-se-á, em função da compensação que o mandato deveria proporcionar, normalmente, ao mandatário, deste modo se procurando fixar o seu lucro cessante”;
- Ac. de 16/09/2008 (Proc. 08A1941 - Paulo Sá), no qual se escreve que o prejuízo do mandatário se traduz “na perda da retribuição a que tinha direito, procurando-se fixar o lucro cessante do mandatário”, e que a “indemnização deve restabelecer o status quo ante, isto é, indemnizar o interesse contratual negativo da Autora”, pelo que “será na diferença entre o que teria gasto e o que teria recebido (…) deduzido do que ganhou por não ter de cumprir integralmente o contrato celebrado com a Ré, que se encontrará a indemnização justa. Não havendo elementos nos autos para proceder a essa avaliação, deverá relegar-se a fixação de indemnização nos termos do art. 661º, nº 2, do CPC)”;
- Ac. de 29/09/1998 (Proc. 803/98 - Ribeiro Coelho), onde se assinala que é livre a revogação do mandato, sem necessidade de qualquer motivação, mas que tal cria, no entanto, não havendo justa causa, o dever de indemnizar, sendo certo que operada a “revogação, a outra parte não pode pedir, sem mais, as retribuições ajustadas, cabendo antes, alegar e provar qual o prejuízo por si sofrido, receitas não auferidas e existência ou inexistência de despesas não efectuadas”.
