Viver em condomínio
17 março 2025
Reparações do terraço
14 março 2025
ACTRL 30.4.91: Sótão
Propriedade horizontalParte comum
08 março 2025
ACTRL 23-03-12: Construção pérgula terraço
Propriedade horizontalCondomínioCondóminosObrasInovaçãoAssembleia de condóminosAutorização
24 janeiro 2025
ACTRP 03-06-2019: Telhado exclusivo
Deliberações da assembleia de condóminosPropriedade horizontalParte comumObras de conservação
22 janeiro 2025
Uso da coisa comum
21 janeiro 2025
Uso partes comuns (art. 1406º)
Processo: 6044/08.7TMSNT.L1-8
Relator: ILÍDIO SACARRÃO MARTINS
Data: 03-07-2014
Sumário:
1. - De acordo com o artº 1405º nº 1 do Código Civil, os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular; separadamente, participam nas vantagens e encargos da coisa, em proporção da suas quotas e nos termos dos artigos seguintes.
2. -Segundo o artº 1406º nº 1 do mesmo diploma legal, na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito.
3. - O que houver sido acordado entre os interessados, tanto pode constar do título constitutivo da compropriedade, como resultar de acordo posterior, ditado pelo consenso unânime dos interessados ou pela simples maioria dos consortes, nos termos em que esta decide sobre a administração da coisa.
4. - A maioria, porém, nunca poderá privar qualquer dos consortes, sem o respectivo consentimento, do uso da coisa a que tem direito. Apenas lhe será lícito disciplinar esse uso, de modo a evitar conflitos e choques de interesses entre os vários comproprietários.
Texto integral: vide aqui
17 dezembro 2024
Afixação publicidade na fachada
09 dezembro 2024
Obras no terraço
10 maio 2024
Responsabilidade do administrador na realização de obras
09 maio 2024
Piscinas em terraços
Autorização da assembleia dos condóminos
A PH caracteriza-se pela co-existência em simultâneo da propriedade singular – sobre a fracção autónoma e a compropriedade – sobre as partes comuns, constituindo assim uma figura distinta da compropriedade, sendo por isso alvo de tratamento pela lei em capítulo à parte. Resulta do nº1 do art. 1420º do CC que: “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns.
Em matéria jurídica dos direitos e encargos dos condóminos está especialmente vedado a estes prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício – art. 1422º, nº 2, al. a), do CC.
Por sua vez, em matéria de inovações, estabelece o art. 1425º do citado código que: “As obras que constituem inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio” – seu nº 1.“Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns” – cf. seu nº 2. Ou seja, o campo de aplicação de cada norma varia em função do tipo e natureza de obras realizadas.
No que respeita às que integram a qualificação de “inovações”, constata-se que as obras aqui previstas são aquelas que dizem respeito às partes comuns – cf. seu nº 2, conjugado com o nº 1, onde se exige a aprovação da maioria dos condóminos, devendo representar dois terços do valor total do prédio. Já se se tratar de obras nas fracções pertença exclusiva de um ou cada um dos condóminos rege o art. 1422º, nº 2, al. a).
Sustentabilidade
Antes de se projectar e instalar a piscina num terraço e antes de se considerar aspectos como os sistemas construtivos, os materiais a usar e custos envolvidos, é essencial avaliar a viabilidade da instalação e a capacidade de suportar o peso necessário. Importa, pois, primeiramente, aferir quais as cargas que a laje portante do terraço está dimensionada a suportar. Esta informação pode ser obtida junto do construtor, de um engenheiro de estruturas que consiga avaliar a qualidade dos materiais e o estado da habitação no tempo e no espaço, ou de instituições como o Laboratório Nacional de Engenharia Civil ou o Instituto da Construção da Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto.
A cada 10 cm de altura da água, a carga no piso aumenta em 100 kg/m². Portanto, para uma altura de água de:
- 20 cm, a carga será de 200 kg/m²;
- 50 cm, a carga será de 500 kg/m²;
- 100 cm, a carga será de 1000 kg/m².
Alguns projectistas, para aumentar a segurança, podem considerar uma carga acidental de 400 kg/m² para terraços, pois são locais potencialmente lotados. No entanto, essa prática não é uma regra universal. Na ausência de documentação específica, por precaução, pode-se presumir que o piso do terraço foi projectado para suportar uma carga acidental de 200 kg/m².
Além do peso da água, é importante considerar o peso da estrutura da própria piscina. Enquanto para piscinas insufláveis esse peso pode ser negligenciado, para piscinas com estrutura fixa, como aquelas com sistemas de hidro-massagem, o peso estrutural pode variar em torno de 100 kg/m², a ser somado ao peso da água.
O aumento das tensões no piso também depende da superfície da piscina e da sua posição em relação às vigas e pilares da estrutura. A carga linear transmitida pela piscina ao piso também depende da forma da piscina em planta. No caso de uma piscina rectangular, a carga por unidade de comprimento que actua na faixa de piso considerada será constante. No caso de uma piscina circular, a carga linear será variável.
Em tese, e no caso de edifícios construídos mais recentemente, a capacidade de carga do terraço, geralmente corresponde a um mínimo de 200 kg por metro quadrado e pode atingir um máximo de 400 kg por metro quadrado. Nesta conformidade, caso os valores apurados fossem superiores, ter-se-ia de efectuar trabalhos estruturais, ou distribuir o peso por uma área maior.
Assim, para descobrir a capacidade de carga de um terraço, temos de multiplicar o valor fixo determinado pelo engenheiro de estruturas pelo tamanho total do terraço. Por exemplo, teríamos de multiplicar a capacidade de carga por metro quadrado de 200 kg x 20 metros quadrados de dimensão de terraço, resultando num peso total sustentável de 4 000 kg.
Legislação
Existe um vazio legal para as piscinas de lazer em condomínios, alojamentos locais ou espaços particulares para utilização doméstica.
06 dezembro 2023
Limitações a que os condóminos estão sujeitos
A regra geral, formulada no art. 1420º do CC, é a de que cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence.
Em princípio, portanto, ele goza essa fracção como qualquer outro proprietário singular pode fruir a coisa de que é dono.
Segundo o art. 1305º do CC, "o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem", contudo, sendo este um direito pleno, não é absoluto, porquanto, tem de ser exercido "dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas".
O direito de propriedade não é pois, como se disse, absoluto, porquanto está este limitado pela função social ou económica que desempenha.
No caso da PH, a sua peculiar fisionomia requer especial atenção à interdependência dos condóminos no uso e fruição do prédio, com relevo para a comodidade e tranquilidade destes e para a sua segurança e a do próprio edifício,
Daí que, para além das restrições que de um modo geral a lei assinala ao direito de todo o proprietário, se torne indispensável a imposição de outras que atendam àquelas circunstâncias, sem que isso leve a desvirtuar o domínio pleno do condómino, pois se trata apenas de manifestação do princípio consignado naquele art. 1305º.
É precisamente a essas restrições que este artigo se refere.
Em lugar de formulação genérica e de certo modo vaga que fora dada no art. 12º do DL 40 333, o nº 1 deste art. 1422º veio dispor, de forma objectiva, que os condóminos sofrem as limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários das coisas imóveis, consoante esteja em causa o exercício do seu direito sobre a fracção autónoma ou sobre as partes comuns.
O facto de o preceito não se ter referido, como fazia a lei anterior, ao bem de todos a dever nortear o exercício do direito dos condóminos não quis significar desatenção a essa circunstância, pois é ela uma das que se devem ter em conta por exigência da regra geral do art. 334º, que taxa de ilegítimo o exercício de um direito"quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito".
A estas circunstâncias devem, pois, os condóminos atender sempre e como regra geral ao exercerem o seu direito quer como proprietários singulares, quer como comproprietários.
De um modo especial, e naquela primeira qualidade, devem observar as regras dos seguintes preceitos:
Artigo 1346.º
(Emissão de fumo, produção de ruídos e factos semelhantes)
O proprietário de um imóvel pode opor-se à emissão de fumo, fuligem, vapores, cheiros, calor ou ruídos, bem como à produção de trepidações e a outros quaisquer factos semelhantes, provenientes de prédio vizinho, sempre que tais factos importem um prejuízo substancial para o uso do imóvel ou não resultem da utilização normal do prédio de que emanam.
Nota: A expressão "prédio vizinho", pode e deve ler-se, no âmbito do regime da PH, como "fracção vizinha", seja ela contígua ou situada no mesmo edifício.
Artigo 1347.º
(Instalações prejudiciais)
1.
O proprietário não pode construir nem manter no seu prédio quaisquer
obras, instalações ou depósitos de substâncias corrosivas ou perigosas,
se for de recear que possam ter sobre o prédio vizinho efeitos nocivos
não permitidos por lei.
2. Se as obras, instalações ou
depósitos tiverem sido autorizados por entidade pública competente, ou
tiverem sido observadas as condições especiais prescritas na lei para a
construção ou manutenção deles, a sua inutilização só é admitida a
partir do momento em que o prejuízo se torne efectivo.
3. É devida, em qualquer dos casos, indemnização pelo prejuízo sofrido.
Nota: A expressão "no seu prédio", pode e deve ler-se, no âmbito do regime da PH, como "no interior da sua fracção", englobando esta a área habitacional, garagem, arrecadações. etc..
Artigo 1348.º
(Escavações)
1.
O proprietário tem a faculdade de abrir no seu prédio minas ou poços e
fazer escavações, desde que não prive os prédios vizinhos do apoio
necessário para evitar desmoronamentos ou deslocações de terra.
2.
Logo que venham a padecer danos com as obras feitas, os proprietários
vizinhos serão indemnizados pelo autor delas, mesmo que tenham sido
tomadas as precauções julgadas necessárias.
Nota: Embora não se antevejam situações frequentes entre os condóminos que devam ser reguladas por este preceito, certo é que elas se poderão verificar, sobretudo em prédios onde os condóminos tenham a fruição exclusiva de um logradouro de certa extensão.
Artigo 1349.º
(Passagem forçada momentânea)
1.
Se, para reparar algum edifício ou construção, for indispensável
levantar andaime, colocar objectos sobre prédio alheio, fazer passar por
ele os materiais para a obra ou praticar outros actos análogos, é o
dono do prédio obrigado a consentir nesses actos.
2. É
igualmente permitido o acesso a prédio alheio a quem pretenda
apoderar-se de coisas suas que acidentalmente nele se encontrem; o
proprietário pode impedir o acesso, entregando a coisa ao seu dono.
3. Em qualquer dos casos previstos neste artigo, o proprietário tem direito a ser indemnizado do prejuízo sofrido.
Artigo 1350.º
(Ruína de construção)
Se qualquer edifício ou outra obra oferecer perigo de ruir, no todo ou em parte, e do desmoronamento puderem resultar danos para o prédio vizinho, é lícito ao dono deste exigir da pessoa responsável pelos danos, nos termos do artigo 492.º, as providências necessárias para eliminar o perigo.
Artigo 1351.º
(Escoamento natural das águas)
1.
Os prédios inferiores estão sujeitos a receber as águas que,
naturalmente e sem obra do homem, decorrem dos prédios superiores, assim
como a terra e entulhos que elas arrastam na sua corrente.
2.
Nem o dono do prédio inferior pode fazer obras que estorvem o
escoamento, nem o dono do prédio superior obras capazes de o agravar,
sem prejuízo da possibilidade de constituição da servidão legal de
escoamento, nos casos em que é admitida.
Nota: Embora não se antevejam situações frequentes entre os condóminos que devam ser reguladas por este preceito, certo é que elas se poderão verificar, sobretudo em prédios onde os condóminos tenham a fruição exclusiva de um logradouro de certa extensão.
Artigo 1352.º
(Obras defensivas das águas)
1.
O dono do prédio onde existam obras defensivas para conter as águas, ou
onde, pela variação do curso das águas, seja necessário construir novas
obras, é obrigado a fazer os reparos precisos, ou a tolerar que os
façam, sem prejuízo dele, os donos dos prédios que padeçam danos ou
estejam expostos a danos iminentes.
2. O disposto no número
anterior é aplicável, sempre que seja necessário despojar algum prédio
de materiais cuja acumulação ou queda estorve o curso das águas com
prejuízo ou risco de terceiro.
3. Todos os proprietários que
participam do benefício das obras são obrigados a contribuir para as
despesas delas, em proporção do seu interesse, sem prejuízo da
responsabilidade que recaia sobre o autor dos danos.
Destas sortes, como comproprietários, os condóminos estão sujeitos à regra geral do nº 1 do art. 1406º do CC, em razão do que, na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer deles "é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito".
19 julho 2023
Esplanada em parte comum
Decidiu o TRP, em Ac. datado de 11/7/2012 que "No conceito de inovação cabem tanto as alterações introduzidas na substância ou na forma da coisa, como as modificações na afectação ou destino da coisa comum. A instalação de uma esplanada, mesmo que amovível, numa parte comum do prédio consubstancia inovação para os efeitos do art. 1425° do Cód. Civil".
Destarte, a autorização requerida para a instalação de uma esplanada numa determinada parte de uma área comum, por força da citada disposição, carecerá, não da unanimidade, mas de uma aprovação composta por uma dupla maioria qualificada: a maioria dos condóminos (metade mais um), devendo essa maioria representar 2/3 do valor total do prédio (67 ou 667 votos, consoante se delibere em percentagem ou permilagem).
No entanto, se se provar que a esplanada prejudica a utilização das partes comuns por algum dos condóminos (e aqui tem que haver um manifesto prejuízo, não basta discordar da inovação), então, carecerá a autorização da unanimidade dos condóminos. Neste sentido, o Ac. do TRE de 11/9/2014: "Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das coisas comuns, pelo que quando assim seja, nem com o voto de maioria qualificada se pode fazer a inovação contra a vontade de qualquer condómino que se tenha por lesado (artº 1425º n.º 2 do CC, na redacção aplicável)."
No limite, o administrador executivo do condomínio pode e deve disciplinar o uso daquele espaço (cfr. al. g) do art. 1436º do CC), nomeadamente, estabelecendo um perímetro que possibilite a normal utilização da entrada para o prédio por parte dos senhores condóminos (cfr. com devida analogia parte final do nº 2 art. 1406º do CC).
Acresce sublinhar que, disciplinando-se o uso, onde cada parte deve ceder na medida do necessário para que ambos os efeitos (o de livre circulação vs o de esplanada), produzam igualmente o seu efeito, sem maior detrimento para qualquer das partes (cfr. nº 1 art. 335º do CC), podendo a assembleia prever penas pecuniárias para o incumprimento desse balizamento (cfr. art. 1434º do CC).
03 fevereiro 2023
Corrimão parte próprio ou comum?
Nos termos do art. 1421º, nº 1, alínea a), do Código Civil:
“São comuns as seguintes partes do edifício:
O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio”.
Conforme referem Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Volume III, Coimbra Editora, 1987, págs 416 a 417: “Não só o espaço geométrico, porém, constitui objecto do direito de propriedade. Tudo o que se contenha neste espaço e não seja considerado comum (pela lei ou pelo título constitutivo), pertence ao titular da fracção: paredes divisórias que não sejam paredes mestras, revestimento interior destas, revestimento das placas correspondentes ao chão (ladrinhos, tacos de madeira, etc.) e ao tecto de cada fracção autónoma, portas interiores, louças, banheiras e outros materiais dos quartos de banho, bancas de cozinha, etc.
Deverão considerar-se também propriedade do respectivo condómino a porta ou portas de acesso à fracção autónoma, as varandas ou sacadas nestas existentes e as janelas, com tudo o que integra (caixilhos, vidros, persianas, etc.), pois trata-se de elementos destinados ao uso exclusivo do condómino a cuja fracção respeitam. Em sentido contrário, poderá dizer-se que, encontrando-se estes elementos implantados em paredes comuns, deverá caber-lhes a mesma natureza jurídica.
Entendendo que todo o revestimento do edifício é comum, tal como as varandas, vide Rui Pinto Duarte, in “Curso de Direitos Reais”, Principia Editora, Lda., 2ª edição, Fevereiro de 2007, a pág. 110.
Ora, a figura da varanda entendida como “um prolongamento, normalmente, em suspensão, da edificação de que faz parte, desprovida de uma base de sustentação que a suporte” (vide a noção constante do acórdão do STJ de 15 de Maio de 2012 (relator Hélder Roque) e ainda a do acórdão do TRL de 2 de Julho de 2015 (relator Tomé Ramião), ambos publicados in www.dgsi.pt, revestirá, enquanto parte interior (chão) destinada à sua exclusiva utilização pelo condómino respectivo, a natureza parte própria da fracção autónoma pertencente ao condómino respectivo, e não parte comum objecto da compropriedade de todos os condóminos.
Escreve, sobre esta matéria, Henrique Mesquita, in “Revista de Direito e Estudos Sociais”, Ano XIII, a págs 112 a 113: “Sendo comuns as paredes mestras do prédio, e tudo o mais que constitua a estrutura deste (colunas, pilares, placas de cimento, telhado, terraços de cobertura, etc.) o direito de propriedade sobre as fracções autónomas como que fica esvaziado de conteúdo material. O seu objecto é fundamentalmente constituído, como salientam alguns autores, por um espaço geométrico, um volume ou um cubo de ar. Este espaço é erigido pelo legislador à categoria de objecto autónomo de direitos, com todas as consequências que daí resultam, em matéria de, v.g., alienação (mediante negócio jurídico inter vivos ou mortis causa), oneração (com direitos de gozo ou de garantia), penhora, expropriação, etc.”.
E seguidamente, na nota 82, refere o mesmo autor: “Deverão considerar-se também propriedade do respectivo condómino a porta ou portas de acesso à fracção autónoma, as varandas ou sacadas nesta existentes e as janelas, com tudo o que as integra (caixilhos, vidros, persianas, etc.), pois trata-se de elementos destinados ao uso exclusivo do condómino a cuja fracção respeitam.
Em sentido contrário, poderá dizer-se que, estando estes elementos colocados em partes comuns, deverá caber-lhes a mesma natureza jurídica”. Trata-se portanto – a parte interior daquele espaço - de uma parte própria e não comum, como se nos afigura claro, inequívoco e indiscutível.
Todavia, o gradeamento metálico (corrimão) que circunda a varanda, delimitando-a, não fazendo parte da zona interior desta, mas antes da sua parte exterior e destinando-se basicamente a prevenir a segurança dos respectivos utentes, tem, nessa mesma medida, uma objectiva e directa correspondência física com a fachada do edifício, bem como com o seu traço arquitectónico próprio e singular.
Se a parte interior da varanda (chão), como parte privativa e simples prolongamento da sua própria fracção (com ela se confundindo indissociavelmente, inclusive do ponto de vista material), serve exclusivamente os interesses do respectivo condómino, já o equipamento metálico (corrimão) que a delimita e “fecha”, integrando-se de pleno na parte exterior dessa mesma varanda e do próprio edifício tomado enquanto unidade, não tem outra utilização definida e específica que não a de completá-la e circunscrevê-la, no âmbito próprio da respectiva fachada, em cuja visualização global se integra, coerente e harmoniosamente.
Entendemos, por conseguinte, que tal gradeamento metálico – entendido nesta exacta perspectiva, isto é, enquanto elemento da parte exterior da varanda em causa e do prédio constituído em regime de propriedade horizontal - deverá receber a qualificação de parte comum do edifício, cuja responsabilidade pela manutenção e conservação impende sobre o Condomínio em geral e não sobre o condómino respectivo em particular.
Ou seja, trata-se de um equipamento autónomo colocado da parte de fora da varanda – não se destinando propriamente a ser usufruído enquanto tal (isto é, enquanto local de disfrute, lazer ou distracção do condómino), mas a servir simplesmente de apoio protector a quem utilize tal espaço.
Trata-se assim de um simples elemento estrutural de segurança, sem outro significado em termos do seu gozo e fruição por parte do condómino a quem cabe o uso exclusivo da respectiva varanda.
Por esta razão o dever de manutenção e conservação do dito gradeamento metálico não é da responsabilidade dos condóminos que individualmente o utilizam, enquanto proprietários das fracções respectivas, mas do conjunto de todos eles enquanto Condomínio, entidade que ao mesmo deve estar atenta e pelo ele deve cuidar e zelar, uma vez que se integra arquitectónica na estrutura do edifício, comportando problemas de protecção e segurança que são indiscutivelmente comuns, sem descurar, todavia, que é ao condómino da fracção respectiva que incumbe, em especial e compreensivelmente, o acrescido dever de sinalizar e diligenciar pela rápida e pronta superação de qualquer problema urgente que detecte neste espaço de edifício.
Esta qualificação jurídica da parte exterior da varanda como parte comum, da responsabilidade de manutenção e conservação a cargo do condomínio, não tem a ver, propriamente e em rigor, com a obrigação de cada um dos condóminos de respeitar a arquitectura e a estética do edifício, em termos da aparência da respectiva fachada, a qual não recai apenas sobre as partes comuns do prédio, mas que se impõe imperativamente às modificações (ditas inovações – cfr. art. 1425º do CC) que cada um dos condóminos tente operar nas suas partes privativas.
O art. 1422º, nº 2, al. a), do CC, onde se consigna que “É especialmente vedado aos condóminos (...) prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício”, reporta-se igualmente – ou mesmo em especial - às obras que venham a ser introduzidas nas partes próprias da titularidade exclusiva de cada condómino.
Daí não poder subscrever-se o argumento constante da decisão recorrida no sentido de que “o gradeamento de uma varanda, na propriedade horizontal é propriedade dos condóminos” uma vez que “o direito de alterar ou modificar esse gradeamento cabe à comunidade, e não apenas ao proprietário desse andar, a quem está vedada a possibilidade de o alterar a seu belo prazer, sob pena de subverter a fachada do prédio”, tratando-se “de uma parte, forçosamente, comum, pela função capital de elemento estético da fachada do imóvel que, no interesse colectivo, exerce em relação a toda a construção”.
Tal circunstância trata-se, ao invés, de uma obrigação de natureza geral que impende sobre todos e cada um dos condóminos com referência, precisamente, às suas partes próprias, relativamente às quais existirá, à partida, a possibilidade e a maior facilidade de – por serem da sua titularidade exclusiva – introduzirem as modificações que bem lhes aprouver.
O que acontece é que tal gradeamento metálico (corrimão) pertencente à parte exterior da varanda e inerente à configuração física de todo o prédio tomado como uma unidade, bem como à sua imagem visual própria aprovada pelas entidades oficiais competentes, deverá qualificar-se juridicamente como elemento pertinente à própria estrutura do prédio, concretamente à fachada e às suas paredes exteriores.
Logo, constitui, a nosso ver, uma parte comum do edifício constituído em regime de propriedade horizontal, em termos da responsabilidade pela sua manutenção e conservação, não obstante se encontrar, como é óbvio, totalmente afecto ao uso exclusivo do condómino titular dessa mesma fracção, com exclusão de todos os demais, que nem sequer à mesma têm acesso, uma vez que a parte interior e exterior da varanda são, em si, materialmente indissociáveis.
O que significa que a respectiva obrigação de manutenção e conservação competia ao condomínio e não ao condómino. (Neste mesmo sentido, vide a seguinte jurisprudência:
- acórdão do STJ de 18 de Março de 1986 (relator Lopes das Neves), cujo sumário é do seguinte teor: “o condomínio deve contribuir para as despesas de conservação e reparação do prédio, certo é que as varandas, na sua parte exterior, são partes comuns”.
- acórdão do TRP de 13 de Março de 2012 (relator Vieira e Cunha), publicado in www.dgsi.pt, onde se referencia as obras realizadas como denominadas “frente das varandas” como partes comuns.
- acórdão do TRL de 7 de Março de 1985 (relator Calixto Pires), cujo sumário está publicado in www.dgsi.pt, nos seguintes termos: “As varandas, como componentes da fachada do edifício, são comuns. O que da varanda está exclusivamente ao serviço do condómino proprietário da fracção que dá acesso é a sua base, a sua parte interior. Sendo as obras, a reparar nas varandas, consistentes em fendas pronunciadas, resultantes, não do uso normal, mas de deficiència na construção das paredes externas, todos os condóminos devem participar no custo das mesmas, na proporção do valor das suas fracções”.
Em sentido contrário – e amplamente minoritário – vide o acórdão do TRL de 19 de Abril de 1995 (relator Silva Caldas), publicado in Colectânea de Jurisprudência/STJ, Ano III, tomo II, páginas 44 a 46).
Responsabilidade despesas conservação corrimão
Fazendo a varanda parte integrante da fracção autónoma respectiva, conforme resulte do título constitutivo da propriedade horizontal, a mesma assume a qualidade parte própria, no que respeita à sua parte interior (incluindo o chão).
O gradeamento metálico (corrimão) que a circunda, pertencente à parte exterior da mesma varanda, delimitando-a e destinando-se exclusivamente a prevenir a segurança dos respectivos utentes, revela, nessa mesma medida, objectiva e directa correspondência física com a fachada do edifício constituído no regime de propriedade horizontal, bem como com o seu traço arquitectónico próprio e singular.
Pelo que, ao invés da parte interior da varanda (chão), enquanto parte privativa e simples prolongamento da fracção (com ela se confundindo indissociavelmente inclusive do ponto de vista material), o equipamento de gradeamento metálico (corrimão) que a delimita e “fecha”, deve ser qualificado como parte comum do prédio, incumbindo a responsabilidade pela sua manutenção e conservação ao Condomínio em geral.
Havendo perfeita e absoluta consciência do foco de perigo que pode existir numa varanda, isto é, uma eventual instabilidade do gradeamento metálico (corrimão), o qual se destina precisamente a resguardar e proteger a integridade física dos respectivos utentes obstando a que viessem a cair, desemparados, para o exterior, deve o proprietário alertar de imediato a administração para o problema, porquanto sobre este impende o dever de zelar individualmente pela segurança daquele espaço, atentando que pertence a cada um dos proprietários das fracções o dever de expor por escrito a sua situação particular (referente à instabilidade do dito gradeamento metálico) de forma a ser analisada com a atenção e os cuidados que serão devidos; e sendo ainda o proprietário o principal interessado em que tal problema se resolva com a urgência que a existência de um foco de perigo desta natureza exige – para sua defesa e de terceiros -, o mesmo pode e deve desenvolver, na omissão ou impossibilidade de uma pronta intervenção, efectuar as diligências ou tomar as providências no sentido de corrigir a situação.
Se parente o problema, o proprietário não tomar qualquer providência ou efectuar qualquer diligência no sentido de reparar o defeito, tal postura de facilitismo por parte deste condómino concorre significativamente, em termos culposos, em um eventual trágico desfecho, a que acresce o facto de, a ser premente a reparação do dito gradeamento, sempre o próprio condómino, actuando preventivamente, poderia realizar motu proprio as intervenções que tivesse por adequadas, responsabilizando de seguida o Condomínio pelo pagamento do inerente custo, nos termos gerais do art. 1427º do Código Civil.
Acresce resalvar que a sua própria qualidade de condómino, e nessa medida comproprietário das partes comuns do prédio, obriga-se este a manter-se particularmente vigilante e activo quanto à sanação de qualquer vício no corrrimão, sendo certo que este se trata da pessoa que se encontra em melhores condições para aperceber-se da gravidade da situação e agir prontamente em termos preventivos.
Perante o estado de degradação e a notória ausência de segurança de um gradeamento metálico, ao proprietário da fracção autónoma é-lhe perfeitamente exigível que evite de todo a aproximação a esse espaço – inclusive que não se utilize -, e em especial que ninguém se apoie nesse gradeamento em estado de conservação tão periclitante, que a acontecer – ainda que em circunstâncias não concretamente apuradas – pode alguém efectivamente fazê-lo e a sofrer as consequência trágicas associadas à respectiva cedência ao seu peso e subsequente projecção para o exterior com violenta e desemparada queda no solo e que se pode revelar fatal.
À luz destes ensinamentos, a responsabilidade pela reparação de um corrimão, enquanto parte comum, impende sobre o condomínio. Se a reparação se considerar indispensável e urgente, pode e deve o proprietário, com fundamento no art. 1427º do CC, providenciar a reparação, imputando posteriormente as despesas à administração. Se assim não proceder e enquanto a administração não proceder à competente reparação, deve o proprietário diligenciar no sentido de vedar todo e qualquer acesso à varanda, sob pena de responder por qualquer fatalidade que ocorra.
Todo este conjunto de circunstâncias revelam que tanto a conduta do proprietário da fracção, é relevante para a verificação de um evento lesivo, para o mesmo contribuindo culposamente, pelo que deve proceder-se a uma redução adequada, ao abrigo do comando geral consignado no art. 570º, nº 1, do Código Civil, na indemnização a atribuir, decorrente da responsabilidade do condomínio pela manutenção e conservação daquela parte comum.
-exista culpa do lesado, pelo que não se aplica quando se estiver perante uma causa de exclusão, por exemplo, desculpabilidade;
-tenha havido uma omissão de diligência para evitar ou reduzir os danos;
-o lesante prove a culpa do lesado (artigo 572º).”
Escrevem, sobre a questão do nexo causal entre o facto e o dano, os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Vol. I, pag. 578: “ A obrigação de reparar um dano supõe a existência de um nexo causal entre o facto e o prejuízo; o facto, lícito ou ilícito, causador da obrigação de indemnizar deve ser a causa do dano, tomada esta expressão agora no sentido preciso de dano real e não de mero dano de cálculo. A disposição deste artigo, pondo a solução do problema na probabilidade de não ter havido prejuízo se não fosse a lesão, mostra que se aceitou a doutrina mais generalizada entre os autores – a doutrina da causalidade adequada – que Galvão Telles formulou nos seguintes termos : “Determinada acção ou omissão será causa de certo prejuízo se, tomadas em conta todas as circunstâncias conhecidas do agente e as mais que um homem normal poderia conhecer, essa acção ou omissão se mostrava, à face da experiência comum, como adequada à produção do referido prejuízo, havendo fortes probabilidades de o originar” ( ... )
Vaz Serra ( ... ) afirma igualmente : “ Não podendo considerar-se como causa em sentido jurídico toda e qualquer condição, há que restringir a causa àquela ou àquelas condições que se encontrem para com o resultado numa relação estreita, isto é, numa relação tal que seja razoável impor ao agente a responsabilidade por esse mesmo resultado. O problema não é um problema de ordem física, ou de um modo geral, um problema de causalidade tal como pode ser havido nas ciências da natureza, mas um problema de política legislativa: saber quando é que a conduta do agente deve ser tida como causa do resultado, a ponto de ele ser obrigado a indemnizar. “.
Vide ainda, sobre o mesmo tema, José Carlos Brandão Proença, in “A Conduta do Lesado como Pressuposto e Critério de Imputação do Dano Extracontratual”, páginas 615 e 635 a 640, onde este insigne enfatiza que: “A figura nebulosa e heterogénea da “assunção do risco“, traduz, essencialmente, a atitude do lesado de se expor conscientemente a um perigo típico ou específico conhecido, sem a isso ser obrigado, mas conservando a esperança de o perigo não se concretizar em dano.
(...) Mesmo que se queira autonomizar a “ assunção “, ( ... ) não se pode esquecer que, na exposição ao perigo, o potencial lesado não se conforma antecipadamente com a possibilidade danosa.
( ... ) Sendo, pois problemática, a defesa de um círculo próprio de relevância da “assunção de risco”, quem sufragar a sua natureza bifronte não poderá esquecer que, na maioria dos casos, a conduta do potencial lesado relevará como forma patente de culpa, em concurso com o facto do lesante, e, portanto, sujeita ao tratamento flexível daquele normativo.
( ... ) A articulação do conhecimento e da exposição consciente ao perigo com a possibilidade-previsibilidade de ocorrer certo dano, ligado adequadamente à conduta e à falta de cuidado no não afastamento do perigo, com prejuízo para os bens do lesado, pode configurar um quadro concursal – pressuposta a responsabilidade do criador do perigo – que nos dirige para o critério fixado no artº 570º, nº 1, e para uma avaliação global da situação danosa.
( ... ) O caso mais interessante ( ... ) é o da entrada não autorizada num espaço não isento de perigosidade. O normal desconhecimento do perigo concreto existente, bem como o facto de o eventual lesado não prever a ocorrência do dano, se coloca obstáculos à afirmação categórica de uma culpa, não parece infirmar, contudo, que se venha a imputar todo o dano ao prejudicado, atento o perigo abstracto envolvido na conduta (com o “ salto no desconhecido “) e a consciência, mesmo que difusa, de uma possibilidade real e não remota de ocorrer algum dano. Essa percepção, que não se confunde com a intuição, e que é mais ou menos intensa, em função dos sinais de alerta existentes, pode, sem grandes dificuldades, vir a traduzir-se num juízo de culpa do lesado, justificado pela factualidade do caso e por uma avaliação mais global da hipótese danosa. É claro que esse juízo de culpa (ou a verificação de uma “ assunção de risco “ culposa) não será duvidoso se o intruso tiver deparado com um aviso indicador do perigo efectivo existente ou se o perigo for notório.
( ... ) Se quisermos traduzir numa síntese impressiva o quadro factual a que não conduz a exclusão da responsabilidade, mas que suscita a aplicação ponderada do artigo 570º, nº 1, há que dizer que lidamos com uma hipótese danosa que deriva da interferência recíproca de duas condutas culposas, ou em que o perigo existente, ultrapassando o grau de aptidão danosa normal ou típica, não encontra uma resposta adequada por parte do eventual lesado, o qual actualiza, sem necessidade, e com a sua atitude imprevidente ou temerária, aquele perigo.
( ... ) Atendendo ao perigo criado, à manifesta desproporção entre o perigo assumido e o interesse procurado e à previsibilidade, não afastada, de vir a ocorrer uma dano, a sedes natural de resolução da hipótese danosa é, sem dúvida, e como o entende a nossa doutrina, a do artº 570º, nº 1, com o efeito relevante de também aqui se colocar a questão da maior ou menor flexibilidade do preceito, da sua “justiça concreta”, maxime no tocante ao tratamento desculpabilizante das culpas leves do lesado“.
Salienta sobre esta mesma temática, Luís Menezes Leitão in “Direito das Obrigações”, Volume I, Novembro de 2010, a página 342: “O regime de culpa do lesado demonstra a vertente sancionatória da responsabilidade civil subjectiva, uma vez que, não sendo o juízo de censura exclusivamente estabelecido em relação à conduta do lesante, não seria justificado obrigá-lo a indemnizar todos os danos sofridos pelo lesado, havendo antes que efectuar uma ponderação de ambas as culpas e das consequências que delas resultaram, sendo em função dessa ponderação que se estabelecerá a indemnização. Para este regime se aplicar é necessário que a actuação do lesado seja subjectivamente censurável em termos de culpa, não bastando a mera concausalidade da sua conduta em relação aos danos”. (vide, ainda, sobre esta temática, Prof. Luís Cunha Gonçalves, in “Tratado de Direito Civil”, Vol. XII, pags. 774 a 779 ; Prof. Vaz Serra, in “Conculpabilidade do Prejudicado”, in BMJ nº 86, pags. 140 a 142).
Pode ler-se, a este propósito, no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24 de Janeiro de 1995, publicado in BMJ nº 443, pags. 366 a 373, com particular acuidade: “Compreende-se que a concorrência de culpas possa influir na indemnização por imperativos de justiça.
Mas, assim como a culpa do lesante assenta num prévio nexo de causalidade entre o facto e o dano, também a culpa do lesado deve ser causalmente adequada à existência do evento. Há-de pois ocorrer paralelamente uma concausalidade.
Sobre o mesmo tema, vide ainda, entre muitos outros:
-o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 22 de Maio de 2018 (relatora Graça Amaral), publicado in www.dgsi.pt.
-o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19 de Abril de 2018 (relator Tomé Gomes), publicado in www.dgsi.pt., onde se sublinha que “para efeitos de repartição da responsabilidade entre o agente e o lesado, a conduta ilícita e culposa imputada a este se mostre causal da produção do acidente, à luz da consabida teoria da causalidade adequada, ou seja, que se revele como causa típica desse resultado”.
-o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11 de Janeiro de 2018 (relatora Maria da Graça Trigo), publicado in www.dgsi.pt.