AcTRL 26/6/03: Ramal águas residuais

Emissor: Tribunal da Relação de Lisboa

Processo nº: 3046/2003-2

Relator: Maria José Mouro

Data do Acórdão: 26 Junho 2003

Votação: Unanimidade

Texto Integral: S

Meio Processual: Apelação

Decisão: Confirmada

Descritores:

Condomínio

Parte comum

Inovação

Sumário:

I – O art. 1425 do CC não se refere às inovações introduzidas nas fracções autónomas prevendo antes as inovações introduzidas nas partes comuns.

II – O tubo de água que recebe as águas residuais provenientes dos ramais de descarga que servem os 1º, 2º e 3º andares de um edifício em regime de propriedade horizontal integra as partes comuns desse edifício, correspondendo a uma instalação geral do prédio, uma vez que serve uma pluralidade de condóminos.

AcSTJ 13/1/05: Remoção de AC

Emissor: Supremo Tribunal de Justiça

Processo nº: 04B4240

Relator: MOITINHO DE ALMEIDA

Data do Acórdão: 13-01-2005

Votação: Unanimidade

Texto Integral: S

Meio Processual: Revista

Decisão: Negada

Descritores:

Propriedade horizontal

Administrador

Legitimidade activa

Legitimidade

Título constitutivo

Sumário:

1 . A acção com vista à condenação de um condómino a remover as poleias e aparelhos de ar condicionado colocados no exterior de um edifício integra-se nos poderes conferidos ao administrador de condomínios pelo artigo 1436°, alíneas f) e l) do Código Civil.

2 A provar-se a impossibilidade de instalação de aparelhos de ar condicionado em condições que não afectassem ou afectassem em menor grau o equilíbrio arquitectónico e o arranjo estético do imóvel comum, e que essa instalação era necessária para garantir a saúde de um condómino, importa admitir tal instalação não obstante o disposto em contrário no título constitutivo da propriedade horizontal.

Texto integral: vide aqui

AcTRG 2/4/25: Publicidade fachada

Emissor: Tribunal da Relação de Guimarães

Processo nº: 4232/23.5T8BRG.G1

Relatora: Elisabete Coelho de Moura Alves

Data do Acórdão: 02 de Abril de 2025

Votação: Unanimidade

Texto Integral: S

Meio Processual: Apelação

Decisão: Improcedente

Descritores:

Condomínio

Propriedade horizontal

Partes comuns do prédio

Paredes

Uso exclusivo

Inovações

Sumário

1. As paredes exteriores do prédio/fachada do prédio constituído em propriedade horizontal (elemento estrutural do mesmo), na qual foi afixada, sem autorização da Assembleia de Condóminos, a placa (maior) de publicidade do cabeleireiro do A., assim como uma placa menor e um aparelho de ar condicionado, constitui uma parte comum do edifício.

AcTRP 20/10/09: Instalação de AC

Emissor: Tribunal da Relação do Porto

Processo nº: 2264/06.7TBAMT.P1

Relator: Rodrigues Pires

Data do Acórdão: 20 de Outubro de 2009

Votação: Unanimidade

Texto Integral: S

Meio Processual: Apelação

Decisão: Improcedente

Descritores:

Propriedade horizontal

Partes Comuns

Alteração da estrutura do prédio.

Disposições aplicadas

• DL nº 47344, de 25/11/1966 (Código Civil) art. 8º; art. 334º; art. 335º/2; art. 1422º/2-3; art. 1425º
• DL nº 44129, de 28/12/1961 (Código de Processo Civil) art. 660º/2; art. 664º; art. 668º/1 d)
• Decreto 10/4/1976 (Constituição da República Portuguesa) art. 20º

Jurisprudência relacionada

No mesmo sentido, Ac. TRP de 02-10-1997

Sumário

Para que possa ser colocado um aparelho de ar condicionado numa parte comum do edifício, é necessário que haja aprovação da maioria dos condóminos. A instalação de um aparelho de ar condicionado numa parte comum do prédio, porque altera a sua estrutura inicial, trata-se de uma inovação, carecendo, por isso, da autorização da maioria dos condóminos que terá de representar dois terços do valor total do prédio. Ainda que o aparelho seja colocado numa janela de uma fracção, modifica o arranjo estético do edifício, pelo que também esta medida necessita de aprovação de maioria absoluta de condomínios e representativa de dois terços do valor total do edifício.

Texto integral: vide aqui

AcTRG 2/4/25: Afixação publicidade fachada

Emissor: Tribunal da Relação de Guimarães

Processo nº: 4232/23.5T8BRG.G1

Relatora: Elisabete Coelho de Moura Alves

Data do Acórdão: 02-04-2025

Votação: Unanimidade

Texto Integral: S

Meio Processual: Apelação

Decisão: Improcedente

Descritores:

Condomínio

Propriedade horizontal

Partes comuns do prédio

Paredes

Uso exclusivo

Inovações

Sumário:

1. As paredes exteriores do prédio/fachada do prédio constituído em propriedade horizontal (elemento estrutural do mesmo), na qual foi afixada, sem autorização da Assembleia de Condóminos, a placa (maior) de publicidade do cabeleireiro do A., assim como uma placa menor e um aparelho de ar condicionado, constitui uma parte comum do edifício.

AcSTJ: Terraços intermédios

Emissor: Supremo Tribunal de Justiça

Processo nº: 1989/09.0TVPRT.P2.S1

Relatora: MARIA DOS PRAZERES PIZARRO BELEZA

Data do Acórdão: 12 de Outubro de 2017

Votação: Unanimidade

Texto Integral: S

Meio Processual: Revista

Decisão: Concedido provimento parcial à revista e remetido o processo à Relação

Descritores:

Terraços;

Partes comuns;

Infiltrações;

Defeito de conservação;

Título constitutivo;

Nulidade;

Dever de vigilância;

Confomínio;

Despesas de conservação das partes comuns;

Edifício;

Propriedade horizontal;

Inversão do ónus da prova;

Litisconsórcio necessário;

Baixa do processo ao tribunal recorrido

Falta de personalidade judiciária do Condomínio

Os art. 12º e 13º do CPC conferem a entidades que não dispõem de personalidade e capacidade jurídica a possibilidade de litigarem em tribunal, abarcando, entre outras, a situação do condomínio resultante da propriedade horizontal, relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador previstos no art. 1437º do CC.

Deste preceito resulta claro que o administrador da PH, na execução das funções que lhe pertencem ou quando munido de autorização da AG – relativamente a assuntos que, exorbitando da sua competência, cabem, todavia, na competência desta assembleia – pode accionar terceiros ou qualquer dos condóminos, ou por eles ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.

A PH tem como órgãos administrativos a assembleia de condóminos (órgão deliberativo) e o administrador (órgão executivo) a quem cabe a administração das partes comuns do edifício, conforme dispõe o art. 1430. do CC.

O administrador é um dos órgãos do condomínio, investido nas funções executivas pela assembleia de condóminos. Cumpre-lhe, nomeadamente, realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns e executar as deliberações da assembleia de condóminos (art. 1436º, al. f) e h), do CC)

AcSTJ 9.6.87: Pátios

Emissor: Supremo Tribunal de Justiça

Tipo: Acórdão

Data de Publicação: 09 de Junho de 1987

Processo: 074769

Relator: Gama Prazeres

Descritores:

PROPRIEDADE HORIZONTAL

PARTE COMUM

PRESUNÇÕES

PROVAS

Sumário:

I - A enumeração n. 1 do artigo 1421 do Codigo Civil das partes comuns de edificio em propriedade horizontal e imperativa e nela cabem, alem das que integrem a sua estrutura, as que, transcendendo o ambito restrito de cada fracção, revestem interesse colectivo.

II - Os patios estão incluidos na presuntiva do n. 2 alinea a) do mencionado artigo.

III - O logradouro e necessaria e forçosamente coisa comum, ao passo que um patio so presuntivamente o sera, e so não o sendo, se se ilidir a presunção, por ter sido atribuido a determinada fracção na escritura constitutiva da propriedade horizontal ou por haver sido adquirido, individualmente atraves de actos possessorios.

IV - Um patio não esta abrangido na alinea c) do citado n. 2, disposição generica que apenas abarca as coisas não discriminadas nas alineas anteriores e que não tiverem sido afectadas ao uso exclusivo de um dos condominos.

AcTRG 2.5.24: usucapião de parte comum

Emissor: Tribunal da Relação de Guimarães

Tipo: Acórdão

Data de Publicação: 02 de Maio de 2024

Processo: 290/20.2T8PTL.G1

Relatora: Gonçalo Oliveira Magalhães

Descritores:

• Divisão de coisa comum
• Usucapião
• Destaque

Sumário:

I- Apesar de o direito de propriedade incidir, em regra, sobre a totalidade da coisa (certa, determinada e autonomizada juridicamente), nada obsta a que exista posse em termos de direito de propriedade sobre a parte de um prédio ainda não autonomizada, mas suscetível de vir a sê-lo.

II- Ocorrendo uma situação dessas, é de admitir, em termos gerais, a possibilidade de aquisição por usucapião da parte do prédio sobre a qual recai a posse, ainda que não tenha ocorrido o prévio destaque da mesma.

III- Não pode, no entanto, prescindir-se da observância das regras urbanísticas que impunham, no momento em que teve início a posse, as condições para que aquela operação pudesse ser realizada.

IV- A observância de tais regras apresenta-se assim como um facto constitutivo do direito à aquisição por usucapião de uma parcela de terreno que será, por essa via, autonomizada do prédio de que fazia parte.

Texto integral: vide aqui

Instalação de CCTV

Instalação de Câmaras de Videovigilância em Condomínios em Portugal

A instalação de câmaras de videovigilância em áreas comuns, como entradas e corredores internos de edifícios residenciais, é permitida em Portugal desde que sejam seguidas as normas estabelecidas pela legislação nacional e pelo Regulamento Geral sobre a Proteção de Dados (RGPD). Aqui estão os requisitos e os artigos legais aplicáveis:

1. Consentimento Unânime dos Condóminos e Arrendatários

Requisito: Para instalar câmaras em áreas comuns, é necessário obter aprovação unânime de todos os condóminos e arrendatários.

Base Legal: Código Civil (Propriedade Horizontal) exige consentimento unânime para intervenções que possam afetar a privacidade dos residentes.

Nota: O consentimento pode ser obtido por escrito ou em assembleia de condóminos. Se algum condómino ou arrendatário retirar o consentimento, o sistema deverá ser removido.

Vídeo-vigilância: meio de prova

Vamos imaginar o seguinte cenário meramente ilustrativo:

Certa noite, um jovem acercou-se de um prédio e, por meio não concretamente apurado, logrou abrir o portão de acesso à garagem individual do condomínio, que se encontrava trancado, donde retirou, fazendo-os seus, alguns objectos.

Agiu o jovem meliante no propósito de se apropriar dos referidos objectos, que sabia não lhe pertencerem, ciente de que actuava contra a vontade dos respectivos donos, e agiu livre, voluntária e conscientemente, bem sabendo serem as suas condutas proibidas e punidas por lei.

Conjugados os depoimentos dos ofendidos e a recolha e visualização das imagens de videovigilância não resultaram dúvidas quanto aos factos acima dados como provados, sendo o jovem cabalmente identificado, como sendo a pessoa que inicialmente entra no espaço de garagens e ali faz a pesquisa de bens e que, posteriormente se retira do local, já com os objectos furtados.

Quid Juris?

AcTRG 31-03-04: video-vigilância

Emissor: Tribunal da Relação de Guimarães
Tipo: Acórdão
Data de publicação: 31 de Março de 2003
Processo: 415/04-1
Relator: Carvalho Martins

Descritores:

• Condomínio
• Direitos
• Reserva da vida privada

Sumário:

Tem legitimidade para pedir a anulação da deliberação o condómino ou condóminos que a não tenham aprovado, como o autor.

O âmbito normativo do direito fundamental à reserva da intimidade da vida privada e familiar deverá delimitar-se, assim, como base num conceito de «vida privada» que tenha em conta a referência civilizacional sob três aspectos: 

(1) o respeito dos comportamentos; 

(2) o respeito do anonimato; 

(3) o respeito da vida em relação. 

Muito mais intensificada na relação plural de existência (recte, co-existência) em condomínio, ou propriedade horizontal, que tem, já, por si, como elemento de redutora caracterização, uma acentuada limitação de espaço e movimento, com inevitáveis partilhas de domínio e sujeição a regras, como factor sistemático de relevância permanente.

Texto integral: vide aqui

Compropriedade vs comunhão

Em tese, dizemos que existe propriedade em comum, compropriedade, comunhão ou contitularidade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa, sendo que os direitos dos consortes ou comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais ainda que possam ser quantitativamente diferentes.

O direito de propriedade horizontal, e bem assim, todo o seu regime, caracteriza-se e distingue-se pelo seu objecto, sendo que a primeira grande questão que se coloca no seu estudo, e que verdadeiramente lhe confere especificidade, é a ligação incindível entre a propriedade sobre uma fracção autónoma de um edifício e a comunhão sobre as restantes partes.

É o que resulta do estatuído no art. 1420º, nº 1 do CC quando refere que "cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício".

AcTRL 7.3.19: Lugares de garagem

Emissor: Tribunal da Relação de Lisboa

Tipo: Acórdão

Data de Publicação: 07.03.2019

Processo: 1773/2008-7

Relatora: Raquel Nogueira

Descritores:

• Propriedade horizontal
• Parte comum
• Condomínio
• Legítima

Sumário:

I – Embora o art.1421º, nº2, al.d), do C.Civil, presuma que as garagens e outros lugares de estacionamento são comuns, tal presunção pode ser elidida desde que se prove que os mesmos foram atribuídos pelo título constitutivo da propriedade horizontal a um ou a alguns dos condóminos.

II – Tendo, no caso, os lugares de estacionamento sido especificados no título constitutivo, integrando algumas das fracções autónomas, isso significa que o autor do título lhes quis atribuir natureza privativa, devendo considerar-se afastada a referida presunção legal.

III – Já os acessos a esses lugares, sendo de uso ou passagem comum a vários condóminos, não estando, pois, afectados ao uso exclusivo de um deles, são necessariamente comuns.

IV – Consequentemente, o condomínio, representado pelos administradores, tem legitimidade para pedir a supressão das dificuldades (defeitos) existentes em tais acessos.

Texto integral: vide aqui

AcTRP 20.11.12: fechar garagens

Emissor: Tribunal da Relação do Porto

Tipo: Acórdão

Data de Publicação: 20-11-2012

Processo: 912/11.6TBLSD.P1

Relator: Vieira e Cunha

Descritores:

• Propriedade horizontal
• Inovação
• Factos que resultam da instrução e discussão da causa
• Relevância para a decisão
• Pressupostos

Sumário:

I - O n°3 do art° 264° CPCiv permite que, ainda na fase de instrução ou na discussão de facto da causa, a parte a que o facto não oportunamente alegado aproveite requeira, a convite do juiz ou não, que os factos complementares que a prova produzida tenha patenteado, com consequente aditamento da base probatória e possibilidade de resposta e contraprova da parte contrária, sejam levados em conta na decisão; sem essa manifestação de vontade, o facto não pode ser considerado.

II - Fechar um ou vários espaços numa garagem comum, seja com paredes fixas, seja com paredes ou divisórias amovíveis, é uma inovação, na acepção do art° 1425° n°1 CCiv.

III - Se não se demonstra que o Réu obteve a necessária aprovação de dois terços dos condóminos para "fechar" com paredes o seu lugar de garagem, é ilícita a construção, sem prejuízo do disposto no art° 1425° n°2 CCiv.

Texto integral: vide aqui

Direitos do locatário

Situação em análise: Um locatário financeiro subarrenda uma fracção autónoma para a exploração de alojamento local. A assembleia de condóminos, mediante a aprovação de uma deliberação, veda o acesso às partes comuns (por exemplo, uma piscina comum) aos utilizadores do AL, mudando a fechadura da entrada. Quid Juris?

A legitima pretensão do locatário é ser colocado na situação de a fracção autónoma poder voltar a ter a possibilidade de usar, indirectamente (através dos subarrendatários), do bem comum conexo (piscina) à fracção locada, baseado no facto de ser locatário financeiro da mesma (cfr. art. 1 e 10/2/a) do DL 149/95 com as três alterações e rectificação posteriores), possibilidade de que foi privado devido à actuação ilícita do condomínio, ao mudar a fechadura de acesso à piscina, sem lhe entregar a nova chave, o que o coloca numa situação de incumprimento, enquanto senhorio, do contrato de arrendamento celebrado com a arrendatária, fazendo-o incorrer em responsabilidade civil. E o art. 10/2, al. b) e c) do DL 149/95, bem como o art. 1037º do CC, aplicável ex vi do proémio do nº 2 daquele art. 10º, dá ao locatário que for privado da coisa ou perturbado no exercício dos seus direitos, o direito de usar, mesmo contra o locador e portanto também contra terceiros, dos meios facultados ao possuidor nos arts. 1276º e segs do CC.

ACTRL 9/1/20: Privar uso de piscina

Emissor: Tribunal da Relação de Lisboa
Tipo: Acórdão

Data de Publicação: 09-01-2020
Processo: 13774/19.6T8LSB.L1-2

Relator: Pedro Martins

Descritores:

• Assembleia de condóminos
• Deliberação de assembleia de condóminos
• Exercício de direito
• Impedimento

Sumário:

I. Uma deliberação maioritária de uma assembleia geral de condóminos, que priva do acesso à piscina os inquilinos das fracções autónomas ocupadas com alojamento local, é eficaz em relação ao locatário financeiro da fracção autónoma que a tenha votado favoravelmente.

II. Pelo que ele deixa de ter o direito de acesso à piscina comum e, por isso, não pode intentar um procedimento cautelar comum para reagir contra o impedimento ao exercício desse direito.

Texto integral: vide aqui

Natureza jurídica do sótão

A este respeito, o Tribunal da Relação de Lisboa (proc. nº 257/13.7T2MFR.L1-7 de 26/4/2017) raciocinou nos seguintes termos: 

«Não se subsumindo os espaços existentes entre o pavimento que serve de teto ao último piso e o telhado, a qualquer um dos elementos estruturais da edificação que ao abrigo do n.º 1 do preceito em último lugar referido são imperativamente comuns7, e não constando os mesmos da descrição de cada uma das fração autónomas da titularidade dos aqui demandados – como ressuma evidente do julgamento de facto -, nem sequer a título de afetação exclusiva do respetivo uso, então há que presumir que os referidos espaços se constituem como partes comuns, da titularidade do conjunto dos condóminos e, portanto, para uso comum de todos – cf. artigos 1421.º, n.º 2, alínea e) e 1420.º, ambos do Cód. Civil.

Isto porque pese embora o adquirido de 11. a 14. do julgamento de facto, a verdade é que não se pode escamotear o que deriva do ponto 10. do mesmo local da presente. A existência da porta aí referida, na localização melhor descrita e cuja destinação é somente, permitir o acesso ao que existe por cima das frações dos RR., a saber o desvão em apreciação, mais a mais sem qualquer indício de que semelhante porta foi ali colocada ou aberta em momento posterior à construção do prédio dos autos, não permite considerar evidente, antes pelo contrário, que o desvão do sótão se destina à exclusiva utilização pelos condóminos proprietários das frações da titularidade dos RR..

Na verdade, a existência de um acesso exterior, localizado numa parte comum do edifício e portanto acessível a qualquer condómino, arreda a ponderação de uma exclusiva afetação material e objetiva do desvão aos aqui RR., já que franqueado fica o acesso ao sótão sem qualquer necessidade de a utilização dos alçapões existentes nas frações em causa.

Donde, repisa-se, a conjugação da factualidade adquirida nos autos não permite valoração que sustente a conclusão de que os espaços de sótão a ocupados pelos RR. apenas são passiveis de objetiva e exclusivamente servir os condóminos titulares das frações autónomas que se situam imediatamente abaixo.

Toda a argumentação acima expendida foi-o com base na posição doutrinal e jurisprudencial acima já referida e segundo a qual a ilisão da presunção constante na alínea e) do n.º 2 do artigo 1421.º do Cód. Civil é possível ainda que semelhante afetação exclusiva não conste do título constitutivo ou em qualquer sua alteração válida, sendo certo que se adotasse posição mais restritiva, a saber, aquela que pugna por só ser atendível se constar na magna carta 10 da propriedade horizontal, por maioria de razão dever-se-ia concluir pela natureza comum do sótão em questão.

Pelo exposto, dúvidas não sobejam quanto ao facto de os espaços em apreço serem da titularidade do conjunto dos condóminos, nos termos da compropriedade especial a que se encontram adstritos as partes comuns no âmbito do direito real da propriedade horizontal.»

Sótão comum

Emissor: Tribunal da Relação de Lisboa

Tipo: Acordão

Data de Publicação: 2017-04-26

Processo: 257/13.7T2MFR.L1-7

Relator: Luís Filipe Pires de Sousa

Descritores: 

• Propriedade horizontal
• Partes comuns
• Sótão

Sumário:

I.–Havendo incoerência entre a designação da ação como de reivindicação e o principal pedido formulado (reconhecimento do direito de aceder a um sótão, parte presuntivamente comum de prédio), deve dar-se prevalência ao efeito prático-jurídico visado com o pedido formulado em detrimento da imperfeita qualificação jurídica da ação.

II.–O sótão ou vão de telhado, na ausência de qualquer especificação no título constitutivo da propriedade horizontal, constitui uma parte presuntivamente comum do prédio.

III.–Essa presunção de comunhão pode ser ilidida mediante a prova da afetação material ab initio - reportada ao momento da constituição da propriedade horizontal ou, a fortiori, com a construção do prédio - do sótão a algum condómino.

Texto integral: vide aqui

Video-vigilância

Qual é a valoração das filmagens recolhidas por um sistema de video-vigilância colocado por um condómino? Pode-se invocar que as gravações de imagens foram obtidas de forma ilegal, porquanto não obtiveram o consentimento dos demais consortes e por isso violam do disposto no art. 126° do Código de Processo Penal (doravante, CPP)?

Nos termos do art. 125º, do CPP “são admissíveis as provas que não forem proibidas por lei”, daqui decorrendo que não foi estabelecido o princípio da tipicidade dos meios probatórios mas antes o da legalidade.

Quanto aos métodos proibidos de prova, estes foram consignados no art. 126º, do CPP, e estão intimamente associados às garantias constitucionais de defesa consagradas no art. 32º da Constituição da República Portuguesa.