Denunciar contrato administração

A exoneração do administrador
e
denuncia do contrato de administração de condomínios

A exoneração da administração do condomínio é matéria que está prevista no artigo 1435º do Código Civil, o qual refere que:

1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

2. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.

3. O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

4. O cargo de administrador é remunerável, e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.

5. O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

Decorre deste regime que o administrador pode ser exonerado, mas a sua exoneração deve ser fundamentada, ou porque praticou irregularidades, ou porque o desempenho da sua função de administrador não foi desempenhada com a diligência com que deveria sê-lo. Mas mais do que isso, é necessário que tenha existido dolo, ou pelo menos, negligência, no desempenho do seu cargo, enquanto representante das partes comuns do prédio.

É importante, através de exemplos, definir o que se entende como justa causa para exoneração do administrador, para os efeitos do nº 3 do artigo 1435º do Código Civil.

Assim, terá justa causa para promover a exoneração a assembleia do condomínio em que o administrador violar as obrigações que tem enquanto administrador, nomeadamente, não convocando a assembleia, não apresentando as contas, não pagando determinadas despesas essenciais, enfim, colocando em causa o vínculo de confiança estabelecido.

Neste mesmo sentido, veja-se o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 14/12/2004, que refere que “No campo do direito civil, a doutrina e a jurisprudência vêm tentando definir o conceito de “justa causa”, colocando o assento tónico quer nos elementos subjetivos, a relação de confiança e de lealdade que devem existir na vigência do contrato, quer nos elementos objetivos, a concretização do resultado visado pelo contrato. Constitui “justa causa”, todo o facto, subjetivo ou objetivo que ponha em crise a continuação do vínculo contratual ou que torne inexigível a um dos contraentes a sua permanência na relação contratual.”

Deste modo, a inclusão de clausulas contratuais em contratos de prestação de serviços de empresas prestadoras de serviços de administração de condomínio que dificultem ou tornem impossível o exercício do direito à sua exoneração é claramente abusivo. 

 

Veja-se por exemplo a inclusão de prazos longos (90 dias ou mais por exemplo) para a denúncia tornam praticamente impossível de cumprir o prazo estipulado, tendo como consequência a automática renovação do contrato contratos contra a vontade dos condóminos e abalando toda na relação de confiança e de lealdade que deverá existir nas relações condomíniais.

Assim, nos termos do artigo 19º do Regime das cláusulas contratuais gerais, previsto no Decreto-Lei nº 446/85, de 25 de Outubro, tais cláusulas a meu ver devem ser consideradas nulas.

Ocorrendo uma situação de quebra de relação de confiança, verifica-se justa causa, socorremo-nos aos mecanismos da exoneração do administrador, realizada em assembleia de condóminos convocada para o efeito nos termos do artigo 1435º, nº 1 do Código Civil e/ou mecanismo do processo de jurisdição voluntária de exoneração judicial do administrador, nos termos do artigo 1057º do Código de Processo Civil.

O mais comum, e aconselhável no caso concreto, é que se siga o primeiro mecanismo, sendo que para o efeito, deverá ser convocada uma assembleia de condóminos, por pelo menos 25% do capital investido, nos termos do artigo 1431º, nº 2 do Código Civil.

O administrador pode ser convocado por carta registada, ou se se quiser usar forma mais solene, por carta registada com com aviso de recepção. Caso aquele não seja convocado, a comunicação da exoneração e denúncia do contrato de administração ter-se-à que fazer por carta registada com aviso de recepção.

Importa salientar que, sem prejuízo de outros assuntos que os condóminos pretendam discutir em sede plenária, deverá constar expressamente da Ordem de Trabalhos da convocatória o ponto de “exoneração do administrador”.

A deliberação de exoneração/denúncia será tomada por maioria simples e da acta deverão resultar todos os elementos em que os condóminos assentam a sua falta de confiança no administrador e que justifiquem a sua exoneração.

Caso não exista quórum em primeira convocação, ou não se logre obter os 25% do capital investido para efeitos de ser realizada a assembleia em segunda convocatória, a exoneração pode ser judicial, sendo que para tanto, qualquer condómino tem legitimidade para a requerer, alegando os factos em que fundamenta a justa causa de exoneração.