Definição da propriedade horizontal

O instituto da propriedade horizontal, nos termos do art. 1420º, n.º 1, do C.Civ., integra dois direitos: o direito de propriedade plena exclusivo de cada condómino à fração que lhe pertence e, paralela e forçosamente, o direito complexo de compropriedade de todos os condóminos sobre as partes comuns do prédio.

E para que se possa fazer a clara distinção entre os objetos sobre que recaem aqueles direitos, o art. 1418º do C.Civ. prescreve, no seu nº 1, que do título constitutivo da propriedade horizontal constem, obrigatoriamente, a especificação individualizada das partes correspondentes às várias frações e a fixação do valor relativo a cada uma delas, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio. 

Além disso, segundo o nº 2, do mesmo artigo, do referido título podem ainda constar outras especificações (portanto facultativas), designadamente sobre o fim a que se destina cada fração ou a parte comum e sobre a disciplina, em regulamento do condomínio, do uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das frações autónomas. 

Portanto, o que caracteriza o regime de propriedade horizontal é a fruição de um edifício por parcelas ou fracções independentes, mediante a utilização de partes ou elementos afectos ao serviço do todo.

Assim, dada a relação funcional entre as partes comuns do prédio e as frações autónomas, bem como as específicas relações de vizinhança entre os condóminos, os direitos que recaem sobre umas e outras, embora regulados, subsidiária e respetivamente, pelos institutos gerais da compropriedade e da propriedade singular, obedecem à regulamentação própria do regime da propriedade horizontal, em especial quanto à administração, uso, fruição e disposição das partes comuns, bem como relativamente a limitações de uso e fruição das frações autónomas por parte dos respetivos condóminos.