A Administração do Condomínio

Universidade: Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa
Autora: Rita Gomes Faria Leitão

Título: Um olhar sobre o regime das deliberações das assembleias de condóminos

Orientador: Prof. Dr. Pedro Caetano Nunes

Data: Março 2019

1. A administração do condomínio

Nos termos do art. 1430º, o condomínio possui dois órgãos administrativos, necessários à organização do exercício administrativo e, por isso, obrigatórios: a assembleia de condóminos, órgão colegial deliberativo, e um administrador do condomínio, órgão executivo e representativo, que tem como principal função executar as deliberações tomadas pelo primeiro.(1)

Ambos se destinam à administração das partes comuns do edifício (art. 1430º do CC), subtraindo-se tal responsabilidade da esfera individual de cada condómino.(2)

Assim, a assembleia de condóminos exerce a actividade principal, uma vez que o administrador é, no essencial, um executor das deliberações tomadas por aquela, não dispondo de qualquer poder de decisão, (3) mas apenas, como se disse, de um poder representativo (4) que tem como limite o necessário para realizar o interesse colectivo, vertido pela primeira.(5)

 

Com efeito, mesmo que o administrador desempenhe uma determinada função específica, deve entender-se, por um lado, que tal resulta da delegação de poderes da assembleia no mesmo e, por outro, que a qualquer momento a sua actividade é passível de recurso por qualquer condómino (art. 1438º) e que, também a qualquer momento, poderá ser exonerado da sua actividade, se tal se justificar e a assembleia assim o entender.

 

Deste modo, é possível afirmar que a assembleia de condóminos sempre será um órgão de fiscalização/controlo da actividade de gestão que cabe ao administrador. Este substrato organizatório desenhado pelo legislador não pode (ou, pelo menos, não deveria) ser alterado por acordo dos condóminos, nem podem ser criados órgãos especiais pelos mesmos.(6)

 

É da fisionomia da PH que surge a necessidade de organizar a administração do edifício desta forma tão peculiar, uma vez que a existência de partes comuns é obrigatória por força do art. 1421º do CC. Assim, apesar de o gozo de cada fracção autónoma não gerar nenhum problema de interesse para terceiros, mas tão-só para o respectivo proprietário, a PH caracteriza-se pela existência de uma colectividade, uma comunidade de condóminos com um interesse, redundantemente, comum, relativo às partes comuns, e é neste seio que se estabelecem relações que importam regular, porquanto se trata de uma realidade em que a liberdade de um termina onde começa a dos outros. Existem, com efeito, interesses individuais que cada um não podeprosseguir sem restrições.

Numa última nota, referir que, por ser da responsabilidade dos condóminos, enquanto colectividade, a administração das partes comuns, qualquer dano causado pelo prédio, por força de uma deficiente administração é, naturalmente, da responsabilidade daqueles.(7)

Notas:

1. Órgão não é apenas um complexo de competências que se concentra numa pessoa física, mas “aquele que tem o poder de realizar actos jurídicos vinculativos para uma organização colectiva, quer sejam actos prevalecentemente internos, como as deliberações da assembleia, ou actos externos, como os contratos concluídos pelo administrador”. Vide, neste sentido, Sandra, Passinhasa, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2.ª ed., Almedina, Coimbra, 2002,pag. 186 e 187.

 

2. Armindo Ribeiro Mendes, em “A Propriedade Horizontal no Código Civil de 1966”, in Revista da Ordem dos Advogados, ano 30, I-IV, 1970, p. 69, designa o conjunto de condóminos por ente de facto, estabelecendo uma analogia entre este e as associações não personalizadas, previstas nos art. 195º a 198º, pese embora sem possibilidade de aquele ente de facto alcançar a personalidade jurídica.

 

3. Neste sentido, Rui Vieira, Miller A Propriedade Horizontal no Código Civil, 3.ª ed., revista e a tualizada, Almedina, Coimbra, 1998, p. 249.

 

4. Veja-se, a este propósito, ac. TRL de 28/02/2008.

 

5. “É, assim, errada a ideia corrente que atribui ao administrador toda a competência gestionária do condomínio. Dir-se-á que este tem a «gestão corrente» mas as linhas principais de orientação, a decisão de questões controversas e a última palavra nos actos de gestão cabe sempre à assembleia.”- João Vasconcelos Raposo, Manual da Assembleia de Condóminos: Convocação, Funcionamento e Comunicação aos Ausentes, 2.ª ed., Quid Juris, Lisboa, 2014, p. 14.

6. Não sendo este o escopo do presente texto, não podemos deixar de referir que, actualmente, nos grandes condomínios das grandes cidades, este modelo bipartido já não é adequado, desde logo pelo registo cada vez menor de condóminos com disponibilidade para participar activa e pessoalmente na gestão do condomínio. Por isso, tem-se verificado uma separação entre a gestão e o controlo, cabendo a primeira a um administrador – muitas vezes profissional e remunerado – e a segunda a um conselho de condóminos – constituído por condóminos que controlam a actividade do administrador. Alguns condomínios optam por eleger condóminos para a própria administração, mas estes acabam por delegar a gestão num administrador profissional, limitando-se a controlar a sua actividade. Estas vias não têm, evidentemente, cobertura legal, pelo que nos parece premente uma reforma legislativa no sentido de acompanhar esta separação e de regulamentar devidamente os poderes dos órgãos (de gestão e de controlo).

7. Vide acs. STJ de 12/10/2017, TRL de 09/06/2009 e ainda TRC de 14/02/2012, referindo este último que: “a obrigação, “propter rem”, do condomínio, de vigiar o imóvel decorrente do nº 1 do art. 493º do CC, é uma obrigação de resultado (em que o devedor está vinculado a conseguir certo efeito útil)”, pelo que “o condomínio se vincula a manter as partes comuns do edifício sem vícios causadores de danos, estes lhe sendo imputáveis uma vez produzidos”. No mesmo sentido, Luís Manuel Teles De Menezes Leitão, Direitos Reais, 8.ª ed., Almedina, Coimbra, 2019, p. 300

Órgãos sociais do condomínio

Se é verdade que o condomínio não é uma pessoa colectiva, também é verdade que recolhe ou empresta das pessoas colectivas alguns instrumentos, e age, quer nas relações externas quer nas internas, como sujeito análogo às associações e às sociedades comerciais, como pessoas colectivas (cfr. art. 158º do CC e art. 5º do CSC, respectivamente); todas formam e manifestam a sua vontade através dos respectivos órgãos sociais.

Comum às três entidades é o facto de que é através dos seus órgãos sociais que as mesmas formam, manifestam e exercem a sua vontade, e ainda que os poderes deliberativos e força vinculativa impendem apenas sobre aqueles que a lei prevê e no âmbito das respectivas competências.

Os órgão sociais, em geral, classificam-se segundo três critérios:

1. Número de titulares:

- Singular ou unipessoal, quanto integrado por um único titular;

- Plural ou colectivo, quando integrado por dois ou mais titulares;

2. Funções exercidas:

- Deliberação, formando a vontade da entidade e aprovando directrizes fundamentais que deverão ser acatadas pelos outros órgãos;

- Administração (executivo ou directivo), praticam os actos materiais ou jurídicos de execução da vontade da entidade.

- Fiscalização, verificam a conformidade da actividade dos outros órgãos com a lei e os estatutos, denunciando as irregularidades que descubram.

3. Modo de funcionamento:

- Sistema disjuntivo, quando o ou os vários titulares podem exercer isolada e independentemente, por si só, as funções dos órgãos;

- Sistema conjuntivo (ou colegial): quando os titulares devem agir colectivamente, segundo a regra das maiorias simples ou qualificadas.

 

Estrutura orgânica funcional

A primeira grande diferença entre os órgãos sociais associativos/societários e os condominiais, está no seu número. Os primeiros têm, como órgãos obrigatórios, a assembleia-geral, um conselho de administração e um conselho fiscal. Nos condomínios são apenas dois, a assembleia-geral (que acumula as funções do conselho fiscal) e um administrador (ao invés de um conselho de administração).

A segunda está relacionada com o modo de funcionamento dos mesmos. Ao contrário do que acontece com os órgãos sociais associativos/societários, onde a cada órgão são atribuídas competências próprias, que se têm exercidas com alguma autonomia, no condomínios, a assembleia-geral (que em todas as três entidades é o órgão máximo da entidade que representa a vontade do colectivo), é cumulativamente, um órgão de administração e de fiscalização.

A terceira, vem no seguimento da anterior. O art. 1430º, nº 1 do CC diz-nos que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador. Portanto, na hierarquia administrativa do condomínio, a assembleia-geral surge em primeiro lugar, sendo um órgão colectivo e colegial, enquanto o administrador, em segundo lugar, é um órgão singular e executivo.

Há quem entenda que, sendo o administrador do condomínio um órgão executivo, não pode aquele exercer isolada e independentemente, por si só, as suas funções, nem sequer as elencadas no art. 1436º do CC. Não acompanhamos esta tese, porquanto, entendemos que, pese embora o administrador seja de facto um órgão executivo da assembleia, o legislador atribuiu-lhe funções próprias, conferindo-lhe consequentemente um verdadeiro poder-dever para as executar, sem carecer da autorização da assembleia.

Finalmente, temos o processo de eleição/nomeação dos titulares dos órgãos sociais. Enquanto nas assembleia electivas das sociedades/associações, o sufrágio é secreto, nas assembleias electivas condominiais, o voto secreto não é válido.

No entanto, não obstante o silêncio da lei, nada obsta a que a assembleia de condóminos delibere no sentido de existirem outros órgãos sociais no condomínio, como por exemplo, um conselho fiscal que verifique a conformidade das contas (que deverão ser sempre apresentadas a aprovação em sede plenária), uma comissão de moradores ou administradores coadjuvantes que auxiliem o administrador no exercício das suas funções.

Documentos do condomínio

Nos termos do novo art. 1436º, al, n) do CC, compete ao administrador: "Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio". Também o art. 2º (Documentos e notificações relativos ao condomínio) do DL 268/94 de 25/10, estatui que: "Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projeto aprovado pela entidade pública competente" (nº 1) e "O administrador tem o dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das autoridades administrativas" (nº 2).

 

Documentação relativa ao condomínio que deverá ser entregue à administração do condomínio pelo construtor (vendedor):

• As cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da PH;
• Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (escritura pública);
• Plantas de Pormenor do edifício (telas finais), de modo a que possa saber aonde passam os canos de esgoto, de água, electricidade, gás, etc.;
• Projecto do imóvel ou loteamento (incluindo alterações);
• Licença de Habitação (utilização ou habitabilidade);
• Comprovativo dos Serviços Municipalizados, de como as canalizações foram testadas, e efectuados "testes de pressão";
• Comprovativos de como os elevadores foram inspeccionados (deverá existir um autocolante dentro de cada elevador, a mencionar a inspecção);
• Projecto da electricidade;
• Projecto de abastecimento de águas;
• Projecto de esgotos;
• Projecto de águas pluviais;
• Projecto rede de gás;
• Projecto R.I.T.A.;
• Projecto instalações telefónicas;
• Contratos celebrados com prestadores de serviços (seguro, manutenção do elevador, contratos de trabalho, fornecimento de energia eléctrica e água, etc.);
• Todas as notificações dirigidas ao condomínio (cfr. nº 3 art. 1º e art. 2º DL 268/94 de 25 de Outubro).

Pluralidade de administradores

O administrador tem de ser uma única pessoa, ou se podem existir no condomínio vários administradores? Ou seja, o administrador poderá ser um órgão plural (como é a assembleia de condóminos) ou, pelo contrário, à unidade do órgão corresponde a unicidade do titular do órgão? 

 

Por exemplo, é lícito à assembleia privar o administrador de algumas das suas funções e atribuir a outra pessoa a manutenção ordinária das partes comuns, a administração de uma parte específica do edifício (v.g. no caso de o edifício ser composto por várias torres), ou ainda a administração de um serviço específico, como o aquecimento central? 

 

A considerar-se a resposta positiva, no âmbito das suas funções este co-administrador deve convocar a assembleia de condóminos, elaborar os orçamentos, cobrar as receitas e efectuar as despesas, prestar contas, ou seja, agir como um verdadeiro administrador, munido de poderes negociais e processuais.

Não é de admitir a existência de vários administradores num edifício constituído em propriedade horizontal, embora se pudesse aceitar que certas funções do administrador são compatíveis com a pluralidade de titulares, já que são, por assim dizer, divisíveis, como a convovação da assembleia de condóminos ou a elaboração do orçamento das despesas e das receitas relativas a cada ano (o que cada administrador faria relativamente ao assunto de que estivesse encarregado), não é o que acontece com a maior parte das funções do administrador, de que resulta a necessidade de unidade. 

Por exemplo, verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propor à AG o montante do capital do seguro, realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio, guardar as actas das reuniões e facultar a respectiva consulta, guardar as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da PH, guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, publicitar as regras de segurança do condomínio, facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções. Todas as funções agora enunciadas têm a ver com o edifício no seu conjunto, e não são repartíveis entre várias pessoas sem se quebrar inexoravelmente a unidade na administração do condomínio, que o legislador considerou indispensável à boa gestão das partes comuns.

Sendo a opinião dominante na doutrina italiana, que o administrador é um mero mandatário (do condomínio ou dos condóminos), é normalmente admitida a existência de vários administradores. Gustavo Nobile, L´amministratore del condomínio, pág. 126, entende que podem ser designados vários administradores, um colégio administrativo, apesar de o art. 1129º do Códice utilizar a expressão "um administrador". Mas "um" nesta norma, é um artigo indeterminado e não um adjectivo numeral. De resto, o nº 2 do art. 1106º  prevê expressamente a pluralidade de administradores para a comunhão em geral, e tal norma não é incompatível com a do art. 1129º, mas antes é aplicável ao condomínio por reenvio do art. 1139º. Se existem vários administradores, e são bem determinadas as funções de cada um, ficam todos solidariamente obrigados e, na dúvida, não é necessária a intervenção colectiva em qualquer acto. Entre os vários administradores, as decisões são tomadas segundo o princípio maioritário. 

Há quem não concorde com o paralelismo estabelecido por Nobile, e com a aplicação extensiva do art. 1106º, nº 2, à PH, pois se o legislador dispôs um regime especial de administração dos bens comuns terá sido para afastar o regime geral da comunhão. Lazzaro/Stincardini, L´amministratore del condomínio, pág. 35, partilham a opinião segundo a qual podem ser nomeadas várias pessoas para o cargo. No plano prático, a dimensão do condomínio, a complexidade dos serviços e a variedade das coisas comuns podem sugerir uma escolha nesse sentido, sobretudo se a administração está reservada aos condóminos e é feita a título gratuito; nesse caso, a existência de vários administradores pode dar um contributo próprio ao bom andamento da vida condominial. 

Nas relações com terceiros é de considerar que o co-administrador, por força do mandato colectivo (sublinhado nosso) que recebeu, tenha a representação negocial do condomínio quanto às atribuições que lhe foram conferidas. A nomeação de vários administradores permite uma gestão indubitavelmente eficiente e que responde à finalidade que a AG quis prosseguir (pág. 102). Também não nos parecem convincentes os argumentos aduzidos por estes autores. As finalidades apontadas podem ser asseguradas através do recurso a uma estrutura mais ou menos complexa de ajudantes, auxiliares ou colaboradores. 

Peretti-Griva, Il condominio delle case divise in parti (In tema di amministratore e di deliberaziuoni condominiali, págs. 71 e ss.), pág. 404, também considera que não deve ser vetada uma administração especial dos interesses de um grupo menor de condóminos, mas apenas quando se limite a uma gestão que não contenda com a gestão geral do condomínio. Isto vale tanto mais quando se entenda que na assembleia devem considerar-se distintas as questões que não respeitam à totalidade dos condóminos.

Também para Greco podem ser nomeados vários administradores, os quais agirão conjuntamente ou separadamente. Se nada se disser, presume-se que agirão separadamente. A legitimidade para o recurso à figura do co-administrador, no regime italiano, deriva, segundo Alessandro de Renzis, L´amministratore del condminio negli edifici, pág. 24, do art. 1138º do Codice, o qual dispõe que o regulamento do condomínio deve conter normas relativas à administração dos bens comuns (e entre estas normas conta-se a que permite a nomeação do co-administrador), V., ainda, Lino Salis, Il condominio negli edifici, Trattato di diritto civile italiano sob a direcção de Filippo Vassali, Vol. V, tomo III, pág. 154.

Gino Terzago, numa perspectiva mais limitada, entende que o administrador retira os seus poderes da lei, de modo que a assembleia não pode limitar as competências atribuídas pelo art. 1130º do Codice. No máximo, pode ser nomeado um administrador ad hoc, isto é, para a competências bem precisas e diversas das dispostas na lei. 

Defendem a existência de um só administrador, E. Rasch, "Se possano essere nominati più amministratori negli edifici un condominio", pág. 709, Marina/Giacobre, Condominio negli edifici, pág. 834, e Nicoletti/Redivo, Il regolamento e l´assemblea nel condominio degli edifici, pág. 102. Estes autores consideram nula a deliberação que nomeie mais do que um administrador, por exemplo um que trate da parte contabilística e administrativa do condomínio e outro da parte técnica e de manutenção do edifício.

A Cassação italiana, que em 1990 considerou nula a nomeação de vários administradores, em 1994 decidiu que não é de excluir que a administração seja entregue a vários administradores, para tutela dos interesses dos comproprietarios e de racionalização das administrações particularmente complexas.

A doutrina alemã é unânime, na defesa de um só administrador. Cfr. Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz Kommentar, pág. 452 e Palandt/Bassenge, Kommentar, pág. 2544. A lei alemã prevê, ainda, a existência de um Conselho de Administração. Na lei brasileira, a administração cabe a um síndico, a um conselho consultivo e à assembleia de condóminos. Nos termos do art. 22º, §2, as funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do sindico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembleia geral dos condóminos. Nos termos do §6, a Convenção poderá prever a eleição de sub-síndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato.

Se tudo o que se disse tem a ver com um certo aspecto interno da gestão do condomínio, mais premente ainda se torna a necessidade de titularidade única do órgão no aspecto externo, quanto à representação unitária do condomínio, imprescindível para assegurar a circulação do condomínio no tráfico jurídico e, sobretudo, par proteger os interesses de terceiros cuja esfera jurídica se encontra com  do condomínio. Veja-se os seguintes exemplos: os condóminos devem comunicar ao administrador a escritura pública de junção ou cisão das fracções autónomas; o administrador representa o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas, tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiros, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia, pode ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício (com excepção das acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns).

António Visco, Le case in condominio, pág. 424 e ss., considera que o argumento mais forte para se defender a existência de um só administrador está relacionado com os poderes de representação do administrador, pois a representação do condomínio tem de ser unitária. E Paolo Alvigini, Le regoledel condomínio, pág. 40, entende que o administrador deve ser único porque única deve ser a responsabilidade. Nada impede, porém, que o administrador seja auxiliado por uma estrutura articulada e complexa de colaboradores e dependentes, que o ajudem e assistam no desempenho das suas funções.

Não se diga que a existência de vários administradores é uma exigência da complexidade moderna da administração dos edifícios. Isto não impede de se considerar legítimo que o administrador tenha ajudantes, auxiliares ou colaboradores, que o ajudem a ultrapassar as dificuldades inerentes à gestão de um condomínio.

A opinião, segundo a qual o administrador é um órgão singular, encontra forte apoio legal. Nos termos do art. 1430º, a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador. A lei nunca fez referência à existência de vários administradores, impondo até que o regulamento do condomínio preveja e regule o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste (cfr. art. 7º do DL 268/94). Outro índice forte encontra-se na expressão "decisões do administrador" (cfr. art. 144º, nº 1) O legislador refere-se a decisões do administrador, quando é normal entender-se que as deliberações correspondem a manifestações de vontade de órgãos plurais e as decisões correspondem a declarações de vontade de órgãos singulares.

O administrador pode ter um ajudante numa parte delimitada do edifício, a quem incumba o dever de publicitar as regras de segurança (na utilização do elevador, a indicação de saídas de emergência, a localização dos extintores e das torneiras de segurança, por exemplo). O administrador terá poderes decisórios gerais, de orientação, de coordenação e de fiscalização da actividade dos seus colaboradores. Os ajudantes, auxiliares ou colaboradores são subordinados ao administrador, e só respondem perante ele. Perante o condomínio o administrador é o responsável, e é ele quem responde no caso de as informações não serem devidamente publicitadas.

O administrador é o único meio de actuação responsável do condomínio. ;as, sendo um órgão responsabilizante, deve sê-lo de modo claro e inequívoco. O administrador representa um pólo único de responsabilidade, quer perante os condóminos pelo exercício diligente das suas funções), quer perante terceiros (enquanto se traduz na pessoa que representa o condomínio) - a empresa fornecedora de electricidade deve saber, facilmente, a quem se dirigir para exigir o pagamento das dívidas, tal como o condómino deve saber a quem pedir a regularização da utilização dos elevadores. A figura do administrador tem de ser imediatamente apreensível a qualquer pessoa que se relacione com o condomínio.

A preocupação do legislador na existência de um único administrador, de alguém que represente externa e unitariamente o condomínio, manifesta-se, ainda, em aspectos secundários do seu regime, como o seja a preocupação com a informação da identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste.(cfr. art. 3º do DL 28/94).

O Ac. do TRL de 8/11/83, decidiu que, "quando no art. 1435º se diz que o cargo de administrador pode ser desempenhado por um dos condóminos ou por terceiro, fica patente que o órgão executivo tanto pode ser uma pessoa física como uma pessoa colectiva ou um órgão colegial não personalizado. Ao permitir-se que terceiro possa ser o administrador, este órgão pode revestir qualquer daquelas formas, o que, para se não cair em tacanhez de espírito, se traduz na riqueza de cambiantes com que o real se apresenta. um interpretação restritiva é contrária à realidade, onde na generalidade dos grupos sociais - autarquias, sindicatos, associações, cooperativas, sociedades anónimas, etc, - os seus órgãos administrativos são colegiais. Não há qualquer razão para que, nos grupos sociais de condóminos, para além de sua assembleia, o seu órgão executivo tenha de ser um pessoa física e não possa ser uma pessoa colectiva (sociedade por quotas ou anónima) ou um outro órgão colegial". 

No caso concreto, a assembleia de condóminos designara para administrar uma comissão executiva, deliberação que o tribunal considerou respeitar o interesse privado. Não podemos concordar com esta decisão, na parte em que considera que o administrador possa ser um órgão colegial. O administrador é o gestor e o representante do condomínio, e isso implica responsabilidade pelos seus actos. Os exemplos que o acórdão refere de grupos sociais com órgãos colegiais (autarquias, sindicatos, associações, cooperativas, sociedades anónimas) são todos correspondentes a órgãos de pessoas jurídicas, com representantes legais devidamente determinados e publicitados. 

Nestes casos, o órgão administrativo é plural, mas continua a haver um único centro de imputação de responsabilidades: a própria pessoa colectiva. Se um terceiro pretender intentar uma acção judicial contra uma sociedade comercial, a pessoa colectiva age através dos seus representantes legais, de acordo com o seu estatuto próprio, devidamente conhecido. Como resolver a questão, se o terceiro intentar uma acção contra um condomínio onde hajam três administradores? Como é que alguém, fora da esfera física do edifício, que só teve com ele um carácter meramente ocasional, por exemplo, reparando-lhe os elevadores, determina em concreto qual dos três titulares representa o condomínio naquele assunto específico e naquela acção em particular? Também o Ac. do STJ de 6/11/86, considerou que a lei portuguesa não impõe que n propriedade horizontal haja um único administrador. Por último, mais recentemente, o Ac. TRL de 14/5/98, considerou que "nada impede que o órgão "administrador" seja constituído por mais de uma pessoa física ou que seja integrado por um pessoa colectiva". Nenhuma das decisões nos parece devidamente fundamentada.

Por último, resta acrescentar como deverá ser conciliada esta questão com a aplicação do art. 1438º-A. Nos termos desta disposição, o regime da administração das partes comuns pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.

Parece que a aceitação do regime da PH terá de ser in totum. No caso de os proprietários dos vários edifícios quererem adoptar o regime da PH, deverão recebê-lo todo, no sentido global e completo, e não por disposições isoladas. Assim, sendo vários os edifícios, haverá um único administrador geral (se falamos do supercondomínio, podemos utilizar a sugestiva e correspondente expressão de superadministrador). A este administrador caberá a gestão e a representação de todas as partes comuns, quer as que pertencem a cada edifício particular, quer as que ligam funcionalmente os edifícios entre si.

O que está, definitivamente, fora do espírito legal é a existência de um administrador para cada edifício e de um administrador geral que, afinal, só seria administrador das partes que ligam funcionalmente os edifícios entre si. Esta é a opinião de Lazzaro/Stincardini, ob. cit., pág. 6. Entendem estes autores que o supercondomínio pressupõe a existência de um condomínio normal, com os seus órgãos (administrador e assembleia) que cuidam da administração das partes e dos serviços comuns de um bloco (escadas, entradas, eventuais serviços, elevadores, etc.) e, por outro lado, existe o verdadeiro supercondomínio, com os seus órgãos (a assembleia plenária e o superadministrador) dirigidos à administração das coisas e dos serviços comuns aos vários edifícios (portaria, instalações desportivas, jardim,. etc.).

A ser assim, em cada edifício teríamos um administrador para as partes e serviços "internos" (escadas e instalações gerais) e um administrador para as partes e serviços comuns "externos" de ligação aos outros edifícios. Não parece, de modo algum, que o nosso regime legal sancione esta disposição.

A solução propugnada, além de ser a mais conforme com o espírito do regime, encontra apoio no art. 3º do DL 268/94, que impõe a afixação, na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos, da identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste. E o art. 8º do mesmo DL, estabelece que o administrador deve assegurar a publicação das regras respeitantes à segurança do edifício ou conjunto de edifícios, designadamente à dos equipamentos de uso comum.

O superadministrador é eleito pela superassembleia, ou seja pela assembleia que reúna todos os condóminos de todos os edifícios, que se submeteram ao regime único da PH.

Quem administra?

No regime da propriedade horizontal, coexistem, de modo incindivel, dois direitos reais distintos: um direito de propriedade singular e outro complementar ou instrumental, de compropriedade, como dispõe o art. 1420º, nº 1 do CC, “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”).

Sendo assim, vejamos um caso prático:

A legitimidade (activa) para o exercício (perante o construtor/vendedor) dos direitos decorrentes da construção do edifício/imóvel com defeitos não é sempre das mesmas pessoas/condóminos, ou seja, tal legitimidade depende do local em que se situam os defeitos, sendo conferida a quem tem o poder de administração do concreto local em que se situam os defeitos.

Assim, se os defeitos se situam nas fracções autónomas, como são os seus proprietários, individualmente considerados, que têm o poder de as administrar, são apenas eles que têm legitimidade para exercer junto do construtor/vendedor os direitos em causa.

Porém, se os defeitos se situam nas partes comuns do edifício, como compete exclusivamente à assembleia de condóminos e ao administrador proceder à administração das partes comuns (cfr. srt. 1430º, nº 1 do CC), o exercício dos referidos direitos – máxime, os direitos de eliminação dos defeitos e realização de obra nova – compete ao administrador do condomínio, devidamente mandatado pela assembleia de condóminos.

Daqui se conclui que, a assembleia de condóminos, ao mandatar o seu administrador, também ela administra. É o que resulta da leitura do art. 1430º, nº 1 do CC: "A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador".

Ora deste singelo preceito podemos retirar vários ensinamentos.

Ao contrário do que sucede com as sociedades ou as associações, onde existem, pelo menos três (assembleia, direcção e conselho fiscal), os condomínios só possuem dois órgãos sociais: 

 

"A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador".

Outra diferença distingue as assembleias societárias e associativas da assembleia condominial. Esta última também tem funções de administração:

 

 "A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador".

Havendo dois órgãos de administração, ambos administram, mas não funcionam como um conselho de administração colegial. Dimana do art. 1436º do CC que:

 

 "São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia". 

 

Portanto, se o administrador funciona como um órgão executivo da assembleia, significa isso que existe uma hierarquia administrativa, a qual se tem ressalvada pelo legislador aquando da redacção do preceito, indicando a ordem hierarquica dos dois órgãos: 

 

 "A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador".

 

Outra questão prende-se com o balizamento atribuído ao exercício administrativo que se cinge exclusivamente às partes comuns do edifício: 

 

 "A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador". 

 

Quando o legislador se refere à assembleia, utiliza um artigo definido feminino singular, indica-nos que no condomínio só pode existir uma única assembleia, ainda que. estejamos perante o regime da propriedade horizontal aplicado a um conjunto de edifícios (cfr. art. 1438º-A do CC):

 

"A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador".

 

Por seu turno, quando o legislador se refere ao administrador, podemos interpretar o vocábulo usado como sendo um número cardinal (1 administrador) ou um artigo indefinido (um conjunto de administradores). Neste último caso, havendo mais do que um administrador, um será o efectivo, aquele a quem a lei atribui a representação judiciária e os restantes, serão apenas seus coadjuvantes: 

 

 "A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador".

 

Pese embora o administrador seja um órgão executivo da assembleia, logo, hierarquicamente inferior, em bom rigor, o legislador estabeleceu uma reciprocidade de poderes, atribuindo assim alguns poderes-deveres ao administrador que se sobrepõem à assembleia dos condóminos. Aliás, importa salientar que muitos destes poderes-deveres  não lhe podem ser retirados ou sequer limitados pela assembleia.

Cessação do cardo de administrador

Ao contrato de administração de condomíniol, porque se trata dum contrato inominado, não tipificado na lei, não dispondo, por isso, de regulamentação específica, há que aplicar, além das cláusulas acordadas entre as partes (cfr. artº 405º do CC), as regras gerais dos contratos, mas também as normas dos contratos nominados, sempre que a analogia das situações o justifique, nomeadamente, as regras do mandato.

O cargo de administrador pode cessar:

Pelo acordo das partes: No caso de haver mútuo acordo, a cessação do contrato acaba por se operar sem divergências, dando-se primazia aos princípios gerais (cfr. art. 405º e 406º do CC), como o princípio da liberdade contratual, mesmo no que é referente à cessação, sendo certo que a circunstância relevante a mencionar na cessação por mútuo acordo consiste na necessidade de forma especial (documento escrito) para a sua validade, por razões de segurança.

Pelo decurso do prazo pelo que foi designado: Nos termos do art. 1435º, nº 4 do CC, o período de funções do administrador é de um ano, podendo ser renovável, sendo que para os devidos efeitos, o cômputo do prazo inicia-se aquando da aceitação da nomeação. Tratando-se da contratação de um terceiro, o cômputo inicia-se com a aceitação da proposta contratual.

Pela superveniente incapacidade por interdição ou inabilitação: Nos termos do art. 1176º do CC, a caducidade do mandato opera com a verificação de uma situação de superveniente incapacidade de agir, consequente de uma interdição ou inabilitação temporária ou absoluta. Para tanto, exige-se que a incapacidade natural existente seja notória ou conhecida do mandante (passível de apreensão por uma pessoa média, colocada na posição do mesmo), assim se tutelando a boa-fé deste último e a segurança jurídica. Extinguindo-se o cargo pela superveniente incapacidade por interdição ou inabilitação do mandatário, os seus herdeiros devem prevenir os condóminos e tomar as providências adequadas até que o condomínio esteja em condições de encarregar outrem da função.

Pelo falecimento: Nos termos do art. 1176º do CC, a caducidade do mandato opera com a morte do mandatário. A cessação do mandato por morte do mandatário tem a sua explicação no carácter pessoal que transparece da relação de mandato, alicerçada na confiança entre mandante (assembleia) e mandatário (administrador), sendo essa fundamentação sobretudo válida para o caso da morte do mandatário, pois foi a confiança do mandante na sua pessoa que determinou a sua escolha. Extinguindo-se o cargo pela morte do mandatário, os seus herdeiros devem prevenir os condóminos e tomar as providências adequadas até que o condomínio esteja em condições de encarregar outrem da função.

Pela renúncia: O administrador-condómino só pode renunciar unilateralmente ao cargo se para tanto invocar justa causa. Não havendo ou não se considerando haver justa causa, a renuncia só opera com o acordo do mandante (assembleia de condóminos), pelo que, não existindo justa causa para a renuncia do mandato, ou se o administrador não puder continuar em funções até que seja eleito ou nomeado o seu substituto, poderá haver lugar a indemnização, pelo prejuízo que o mandante possa sofrer (cfr. art. 1172º, al. a) do CC).

Pela denúncia do contrato: A parte que unilateralmente denunciar o contrato de administração, inobservando o prazo acordado para o efeito, pode ter que indemnizar a outra parte, desde logo se tal tiver sido acordado, o que resulta da aplicação do disposto no art. 1172º al. a) do CC, excepto se houver justa causa. 

Pela exoneração em assembleia: A exoneração do administrador pela assembleia, ao contrário do que acontece com a exoneração judicial, não está condicionada, pelo que a mesma pode exonerar o administrador a todo o tempo, podendo a mesma ser tácita com a nomeação/contratação de um novo administrador. Caso não haja justa causa, pode haver lugar à obrigação de indemnizar, se ocorrer alguma das circunstâncias enunciadas no art. 1172º do CC.

Pela exoneração judicial: Nos termos do art. 1435º, nº 3 do CC, a exoneração do administrador pelo tribunal só pode ser decretada com fundamento na prática de irregularidades ou negligência no exercício das suas funções, sendo que para o efeito, o condómino que pretenda a exoneração não necessita de suscitar a decisão em plenário ou de convocar a assembleia para o efeito, sendo suficiente que o condómino prove que aquele praticou quaisquer irregularidades. O processo de exoneração judicial é um processo de jurisdição voluntária e está regulado pelo art. 1056º do NCPC.

Relatório de contas com irregularidades

No regime condominial, o legislador não cuidou de estabelecer quaisquer formalidades atinentes à prestação de contas, ressalvando apenas a obrigatoriedade da sua apresentação e aprovação em sede plenária, deixando à arbitrariedade dos condóminos a forma de o fazer. No entanto, é do senso comum que as contas devem transmitir sempre uma imagem fiel e verdadeira na informação prestada.

No entanto, a obrigação de prestação de contas, isto é, a necessidade de dar a conhecer a situação económica e financeira do condomínio, já não é nos dias de hoje, uma mera actividade de carácter meramente informativo, passando a ser uma necessidade de carácter formal, com o máximo de transparência, uma vez que o conhecimento do estado financeiro do condomínio, que nos é facultado pela prestação de contas, revela-se cada vez mais elementar para que todos os condóminos, quer numa perspectiva de avaliação do regular da forma como feita a gestão dos dinheiros, quer numa perspectiva da saúde económica e financeira do condomínio.

Seria de facto importante que existissem regras que facultasse aos condóminos um mecanismo que garantisse a clareza e a exactidão quer dos documentos contabilísticos quer dos relatórios realizados pelo Administrador, tornando assim possível, impugnar situações não detectadas aquando a prestação das contas e que não correspondam à realidade patrimonial versada nesses documentos, e assim, responsabilizar o administrador pelo incumprimento das regras em matéria de prestação de contas, até porque, existe uma total omissão sobre a invalidade das deliberações sociais relativamente à existência de irregularidades no relatório de contas. 

Nesta factualidade, por força do art. 10º do CC, podemos analisar esta matéria à luz do regime plasmado no art. 69º do Código das Sociedades Comerciais (CSC), onde, de forma a solidificar a citada ideia de transparência e verdade na apresentação dos documentos de prestação de contas, o legislador traçou um regime para a invalidade das deliberações sociais de prestação de contas.

Ora, o regime geral da invalidade das deliberações dos sócios, em particular o regime para anulidade e anulabilidade, vem elencado nos arts. 56º e 58º do CSC, respectivamente. No entanto, no que diz respeito à matéria das deliberações sobre a prestação de contas, o legislador optou por criar um regime especial no art. 69º do CSC, o que gerou um grande impacto ao nível da interpretação desta nova norma face ao regime geral já existente. 

Importa reter o que enuncia a norma prevista no art. 69º do CSC, sob a epígrafe “regime especial de invalidade das deliberações”, relativamente à nulidade e à anulabilidade. De acordo com o preceito legal, temos que:

“ 1. A violação dos preceitos legais relativos à elaboração do relatório de gestão, das contas do exercício e de demais documentos de prestação de contas torna anuláveis as deliberações tomadas pelos sócios. 

2. É igualmente anulável a deliberação que aprove contas em si mesmas irregulares, mas o juiz, em casos de pouca gravidade ou fácil correcção, só decretará a anulação se as contas não forem reformadas no prazo que fixar. 

3. Produz, contudo, nulidade a violação dos preceitos legais relativos à constituição, reforço ou utilização da reserva legal, bem como de preceitos cuja finalidade, exclusiva ou principal, seja a protecção dos credores ou do interesse público.” 

Face ao exposto, apreendemos que, estando em causa desconformidades (contas - ou documentos que lhes sirvam de suporte - imprecisas ou fictícias) por violação dos critérios de apresentação e mensuração previstos na lei, a deliberação que aprovou tais contas deve ser considerada, em regra, anulável (cfr. art. 1433º do CC), salvo quando são postos em causa interesses de terceiros ou de ordem pública, em que funciona excepcionalmente o regime da nulidade (cfr. art. 286º do CC)

Denuncia contrato empresa de gestão

A respeito da qualificação do contrato celebrado entre o condomínio e uma empresa de administração de condomínios, o mesmo trata-se de um contrato de prestação de serviços de administração de condomínio, previsto no art. 1154º do CC, através do qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra certo resultado do seu trabalho intelectual ou manual, com ou sem retribuição, ao qual, se aplica, na falta de regulamentação específica, o regime do mandato, por força do preceituado no art. 1156º do CC.

Com efeito, assim defende Aragão Seia, in Propriedade Horizontal - Condóminos e Condomínios, 2001, pág. 186), ao referir que ao administrador se aplicam por analogia as normas do mandato, de acordo com o estabelecido no art. 987º do CC, na medida em que estas sejam compatíveis com as disposições específicas da propriedade horizontal .
Estipula-se no art. 1430º nº 1 do CC que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.

De acordo com o ensinamentos de Mota Pinto, in Direitos Reais, 1970/71, pag. 284, «a assembleia de condóminos é um órgão colegial constituído por todos os condóminos, com carácter deliberativo, que tem poderes de controle, de aprovação e decisão final sobre todos os actos de administração. O administrador é o órgão executivo. É um órgão de execução, nomeado e exonerado pela assembleia de condóminos, a quem tem de prestar contas da sua actividade.»

Decorre pois do art. 1435º, nº 1 do CC, que o administrador pode ser exonerado, mas a sua exoneração deve ser fundamentada, ou porque praticou irregularidades, ou porque o desempenho da sua função de administrador não foi desempenhada com a diligência com que deveria sê-lo. Mas mais do que isso, é necessário que tenha existido dolo, ou pelo menos, negligência, no desempenho do seu cargo, enquanto representante das partes comuns do prédio.

É importante, através de exemplos, definir o que se entende como justa causa para exoneração do administrador, para os efeitos do nº 3 do art. 1435.º do CC. Assim, terá justa causa para promover a exoneração a Assembleia do Condomínio em que o Administrador violar as obrigações que tem enquanto administrador, nomeadamente, não convocando a assembleia, não apresentando as contas, não pagando determinadas despesas essenciais, enfim, colocando em causa o vínculo de confiança estabelecido.

Neste mesmo sentido, veja-se o Ac. do TRP de 14/12/2004, que refere que “No campo do direito civil, a doutrina e a jurisprudência vêm tentando definir o conceito de “justa causa”, colocando o assento tónico quer nos elementos subjetivos, a relação de confiança e de lealdade que devem existir na vigência do contrato, quer nos elementos objetivos, a concretização do resultado visado pelo contrato. Constitui “justa causa”, todo o facto, subjetivo ou objetivo que ponha em crise a continuação do vínculo contratual ou que torne inexigível a um dos contraentes a sua permanência na relação contratual.”

Deste modo, a inclusão de clausulas contratuais em contratos de prestação de serviços de empresas prestadoras de serviços de administração de condomínio que dificultem ou tornem impossível o exercício do direito à sua exoneração é claramente abusivo. Veja-se por exemplo a inclusão de prazos longos (90 dias ou mais por exemplo) para a denúncia tornam praticamente impossível de cumprir o prazo estipulado, tendo como consequência a automática renovação do contrato contratos contra a vontade dos condóminos e abalando toda na relação de confiança e de lealdade que deverá existir nas relações condomíniais.

Assim, nos termos do art. 19º do Regime das cláusulas contratuais gerais, previsto no DL nº 446/85, de 25 de Outubro, tais cláusulas a meu ver devem ser consideradas nulas.

Ocorrendo uma situação de quebra de relação de confiança, verifica-se justa causa, socorremo-nos aos mecanismos da exoneração do administrador, realizada em assembleia de condóminos convocada para o efeito nos termos do art. 1435º, nº 1 do CC e/ou mecanismo do processo de jurisdição voluntária de exoneração judicial do administrador, nos termos do art. 1057º do CPC.

O mais comum, e aconselhável no caso concreto, é que se siga o primeiro mecanismo, sendo que para o efeito, deverá ser convocada uma assembleia de condóminos, nos termos do art. 1431º nº 2 do CC, ou com pelo menos 25% do capital investido, sem segunda convocatória, nos termos do nº 4 do mesmo preceito.

Para a assembleia, poderá o administrador, ser convocado por carta registada e com aviso de recepção, devendo constar expressamente da Ordem de Trabalhos o ponto de “exoneração do administrador”.  Se aquele não for convocado, a exoneração ocorrerá no acto da sua substituição, porém, aquele não poderá ser responsabilizado por actos de administração entretanto realizados no âmbito das suas funções executivas até ao momento em que lhe for formalmente comunicada a exoneração.

 

Importa salientar que, da acta da reunião deverão resultar todos os elementos em que os condóminos assentam a sua falta de confiança no administrador, e que por conseguinte justifiquem a sua exoneração.

Caso não exista quórum em segunda convocação, isto é, não se logre obter os 25% do capital investido para efeitos de se poder deliberar sobre a exoneração, pode a mesma ser feita judicialmente, sendo que para esse efeito qualquer condómino tem legitimidade para a requerer, alegando os factos em que fundamenta a justa causa de exoneração.

Legitimidade, personalidade e capacidade judiciária

A personalidade judiciária acompanha a personalidade jurídica, que consiste na susceptibilidade de ser titular de direitos e obrigações (cfr. art. 11º, nº 2, do CPC). A personalidade jurídica é automaticamente atribuída às pessoas singulares, a partir do nascimento completo e com vida (cfr. art. 68º, nº 1 do CC), e às pessoas colectivas regularmente constituídas.

Assim, quanto às pessoas colectivas, têm personalidade jurídica as sociedades comerciais constituídas nos termos do CSC, aprovado pelo DL nº 262/86, de 2.09, cujo art. 5º pressupõe a regularidade formal e o registo definitivo do contrato, as sociedades civis sob forma comercial (cfr. art. 1º, nº 4), as associações constituídas por escritura pública (cfr. art. 158º, nº1 do CC) ou nos termos da Lei nº 40/2007, de 24.08, que aprovou um regime especial de constituição imediata de associações, as fundações reconhecidas (cfr. art. 158º, nº2 do CC), as cooperativas, a partir do registo da sua constituição (cfr. art. 16º do Código Cooperativo, aprovado pela Lei nº 51/96, de 7.09).

Assente isto, vejamos agora em que consiste o condomínio resultante da propriedade horizontal, instituto que, tal como o concebemos actualmente, não tem ainda um século de existência.

O condomínio é, assim, no dizer do autor Henrique Mesquita, a figura definidora da situação em que uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a vários contitulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial sobre fracções determinadas. No fundo, o direito de propriedade sobre a parte exclusiva é combinado com o direito de compropriedade sobre as partes comuns. Daí nasce um direito real complexo, no sentido de que combina figuras preexistentes de direitos reais. É, no entanto, diferente do mero somatório dos esquemas da propriedade e da compropriedade; contendo ou uma regulamentação própria do seu exercício, constituido-se um direito real.

Ademais da regulação da figura, o legislador instituiu uma forma de organização do grupo constituído pelos condóminos, de modo a assegurar a formação de uma vontade própria e única e um sistema de gestão e funcionamento eficaz. Assim, a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos e a um administrador (cfr. art. 1430º, nº1 do CC).

Dimana do art. 1430º do CC que “a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos e a um administrador“, sendo que as funções do administrador vêm contempladas no art. 1436º do mesmo Código que delas aí faz mera enumeração exemplificativa, já que ficam de fora “... outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia; “(cfr. Ac. da Rel. de Évora de 27.4.89 e do STJ, 7.2.98, respectivamente em C.J. 1989, 2, pág. 151 e CJ./Ac do STJ, 1998, I, 86).

A assembleia é um órgão colegial, composto por todos os condóminos, ao qual cabe deliberar acerca da administração das partes comuns do edifício. Pelo processo colegial de formação da declaração colectiva opera-se não apenas uma mutação quantitativa correspondente à soma dos votos maioritários, mas uma real mutação qualitativa, que reconduz as vontades individuais à vontade do próprio grupo.

O administrador é o órgão executivo da administração das partes comuns do edifício e das deliberações da assembleia de condóminos, eleito e exonerado por ela (cfr. art. 1435º, nº 1 do CC) tem como incumbência não só o desempenho das funções enumeradas no art. 1436º, específicas do seu cargo, e noutras disposições legais, como as que lhe forem delegadas pela assembleia.

O legislador, ciente de que o condomínio constitui um centro autónomo de imputação de efeitos jurídicos, dota-o de organicidade e, muito embora não lhe atribua personalidade jurídica, admite que ele pode ser parte nas acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador.

A negação da personalidade jurídica do condomínio, que não suscita dúvidas entre nós, assenta básica mente em dois argumentos: na falta de um reconhecimento expresso por parte do legislador; e na inexistência de um património separado. Ainda que o primeiro argumento não seja, de per si, concludente, pois para se afirmar a personalidade jurídica basta um reconhecimento implícito da parte do legislador, o segundo é inatacável: o Código Civil não atribui ao condomínio qualquer direito de natureza patrimonial. As partes comuns pertencem aos condóminos em regime de compropriedade e, quanto aos fundos e aos créditos, a lei não contém nenhuma previsão expressa.

A medida da personalidade judiciária do condomínio coincide, portanto, com a das funções do administrador — ou seja, as acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador devem ser intentadas por (ou contra o) condomínio. Fora do âmbito dos poderes do administrador, o condomínio não tem personalidade judiciária e, portanto, os condóminos agirão em juízo em nome próprio.

Quanto à legitimidade do administrador para estar em juízo rege o art. 1437º do CC. Assim o administrador é parte legitima quando a acção tem por objecto as partes comuns do edifício, e, também, questões de propriedade ou posse dos bens comuns, mas nestes últimos casos, quando a assembleia atribui para o efeito poderes especiais ao administrador (cfr. art. 1437º nº 2 e 3 do CC).

É pois consabido que a personalidade judiciária, a capacidade judiciária e a legitimidade se incluem entre os pressupostos processuais positivos, aqueles cuja verificação se mostra necessária para que o Juiz possa e deva pronunciar-se sobre a procedência ou improcedência do pedido, a personalidade judiciária consiste na “possibilidade de requerer ou de contra si ser requerida, em próprio nome qualquer das providências de tutela jurisdicional reconhecidas na lei”; a regra é a de que só tem personalidade judiciária quem tiver personalidade jurídica: personalidade jurídica consiste na capacidade de gozo de direitos.

Todavia há excepções a essa regra (a da correspondência entre a capacidade de gozo de direitos e a personalidade judiciária) , sendo a primeira contemplada no art. 6º do CPC; a segunda no art. 7º do CPC (cfr. Prof. Antunes Varela - Manual de Processo Civil, 2ª ed. Pág. 107 e segs. e Prof. Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, 1976 pag. 74 e segs e Castro Mendes - Direito Processual Civil, II, pág. 9 e segs).

A capacidade judiciária consiste na susceptibilidade de estar, por si, em juízo, ou seja a “susceptibilidade de a pessoa, por si, pessoal e livremente, decidir sobre a orientação de defesa dos seus interesses em juízo, em aspectos que não são de mera técnica jurídica “ (cfr. Castro Mendes ob. Cit págs 38); a capacidade judiciária tem por base e por medida a capacidade de exercício de direitos (Cfr. art. 9 nº 2 do CPC).

Quer-se significar que têm plena capacidade judiciária as pessoas, singulares ou colectivas que possuam integral capacidade de exercício de direitos, havendo, porém, casos de pessoas que têm a sua capacidade de exercício qualitativamente limitada (os inabilitados, os menores) ou condicionada pela intervenção de outrem (caso de inabilidade em geral) - cfr. Prof. A. Varela Ob. Cit. pág. 9).

Porém, outro dos pressupostos processuais positivos é a legitimidade para a acção que é mister que se verifique (a par da personalidade e capacidade judiciárias) para que o Tribunal se possa pronunciar sobre o mérito da acção. E aqui é necessário que quem figura na acção como autor seja perante o direito substantivo o titular dessa relação jurídica processual. Mais do que saber quem são (em sentido formal) as partes no processo, importa saber quais devem ser as partes em sentido substancial. A questão da legitimidade é essencialmente uma questão de posição das partes em relação à lida - “cfr. Prof. Alberto do Reis - CPC anotado N. I, pág. 74.

Perante isto, concluímos que no art. 1437º do CC, o legislador não trata da legitimidade processual, no sentido da legitimidade ad causam, até porque a legitimidade, que consiste no interesse directo em demandar ou em contradizer, consoante se trate de legitimidade activa ou passiva, respectivamente, é um pressuposto processual que só em concreto pode ser determinado. A norma respeita à legitimatio ad processum, ou seja, à capacidade processual .

Diz-nos apenas que a representação do condomínio em juízo incumbe ao administrador, como já resultaria do art. 26º do CPC. Se assim é, então a propositura de acção inserida no âmbito dos poderes do administrador por quem o não seja configura um caso de irregularidade de representação, sanável mediante a intervenção do titular do órgão executivo do condomínio, nos termos previstos no art. 27º, nº 1 do CPC, sem que daí derive qual quer modificação subjectiva da instância, certo como é que «parte é quem o é e não quem o representa», para usarmos a expressão de António Montalvão Machado. 

 

Sendo a acção proposta contra o condomínio, este deve ser citado na pessoa do seu administrador, recaindo sobre o autor o ónus de o identificar na petição inicial, por referência ao seu nome e residência, só assim se mostrando integralmente cumprido o que dispõe o art. 552º, nº 1, al. a). Se o citado não possuir a qualidade que lhe foi atribuída pelo autor, então o erro não residiu na identificação dele — a citação foi realizada na pessoa que se queria chamar a juízo —, mas num momento prévio, quando se concluiu indevidamente ter o citado poderes de representação do condomínio. Tratar-se-à, também, de um caso de irregularidade de representação, sanável mediante a citação do administrador. 

 

Irregularidade de representação haverá também nos casos em que o administra dor actue fora do âmbito das suas funções sem previamente ter sido autorizado pela assembleia de condóminos. É que os poderes de representação judiciária do administra dor não se restringem às matérias de gestão corrente: o administrador ainda assegura a representação do condomínio em juízo quando é incumbido pela assembleia, órgão deliberativo, de agir judicialmente em assuntos respeitantes às partes comuns, mas que exorbitam da competência que lhe é própria. É o exemplo da acção destinada a imputar, na esfera jurídica de terceiro, os danos causados em parte comum do edifício ou da acção destinada à resolução do arrendamento de parte comum do edifício. Em tais casos, os poderes de representação do administrador pressupõem uma deliberação da assembleia. A falta dessa deliberação pode ser suprida nos termos do art. 29º do CPC.

Exoneração judicial do administrador

A acção de exoneração do Administrador de Condomínio na propriedade horizontal não visa exonerar o órgão administrador, mas as concretas pessoas que ocupam esse cargo. Por isso, a prática de irregularidades e negligência tem de se verificar na pessoa que está neste momento a exercer o cargo, pelo que são essas irregularidades que vão determinar o seu afastamento e a substituição por outro, nomeado pela Assembleia de Condomínio.

A acção de exoneração judicial de administrador do condomínio deve ser intentada apenas contra o administrador cuja exoneração se pretende e não também contra os demais condóminos, que são parte ilegítima, sem prejuízo da audição destes, nos termos do art. 1055º, nº 3, aplicável por via do art. 1056º, ambos do CPC. Nessa acção, deve ser alegado e provado que o réu é o administrador eleito pela assembleia de condóminos, o que carece de prova documental, bem como os factos atinentes à prática de irregularidades ou a negligência no exercício das funções de administrador.

Para a exoneração judicial de administrador deverá ser alegado que existe um administrador eleito que está a cometer irregularidades no desempenho das suas funções ou a exercê-las de forma negligente. Já quando se pretenda a nomeação judicial de administrador, forçoso será alegar e provar que não existe um administrador eleito, seja porque o condómino requerente não conseguiu reunir a assembleia (por não dispor do capital necessário para a convocar - cf. art. 1431.º, n.º 2, do CC - ou por não terem comparecido, nem em primeira nem em segunda convocatória os condóminos para que pudesse funcionar - art. 1432.º, n.º 4, do CC), seja porque, tendo reunido, não foi possível eleger o administrador.

Na verdade, como resulta da lei, em regra, o administrador é eleito e exonerado pela assembleia dos condóminos. A intervenção judicial deve ser reservada aos casos excepcionais em que efectivamente seja necessária, não se justificando a nomeação de administrador pelo tribunal quando nada obste à via normal da eleição pela assembleia de condóminos.

A este propósito, lembramos as palavras de Pires de Lima e Antunes Varela: “Excepcionalmente, porém, o administrador ser nomeado ou exonerado pela autoridade judiciária. São diferentes as condições em que se processam a nomeação e a exoneração ope iudicis. A nomeação dá-se, a requerimento de qualquer condómino, logo que a assembleia não eleja o administrador, como é seu poder e seu dever (n.º 1). O requerente terá de alegar e provar que não conseguiu reunir a assembleia ou que, tendo esta reunido, não foi possível eleger o administrador. O processo de nomeação judicial, no exercício de um poder que tem carácter mais administrativo do que contencioso, pelos critérios a que terá de subordinar-se, segue os termos prescritos no artigo 1428.º do Código de Processo Civil. No caso da exoneração ou destituição, as coisas processam-se de modo diferente: não é necessário que previamente se tente em vão reunir a assembleia, ou que nela se não tenha conseguido obter o afastamento do administrador. O condómino queixoso pode ter tentado obter a exoneração do administrador através da assembleia. Mas não é indispensável que o tenha feito. Essencial é que, recorrendo à via judicial, alegue e prove qualquer dos dois únicos fundamentos que podem servir de base à exoneração contenciosa: a prática de irregularidades ou a negligência no exercício das funções de administradora. O processo segue, nesse caso, os ermos prescritos no artigo 1485.º do Código de Processo Civil.” – in “Código Civil Anotado”, Volume III, 2.ª edição (reimpressão), Coimbra Editora, pág. 451.

Prestação de contas

O administrador do condomínio, no caso de edifício constituído em propriedade horizontal, consta entre os sujeitos obrigados a prestar contas. O art. 1436º do CC contém a enumeração das funções legalmente atribuídas ao administrador do condomínio (para além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia, como a própria parte inicial do mencionado artigo refere) e entre elas, na al. j) consta a de prestar contas à assembleia. Ao que procede na 1ª quinzena de Janeiro devendo a respectiva reunião ser por aquele convocada “para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano” (cfr. art. 1431º, nº 1, do CC).

De facto, sendo as atribuições de gestão atribuídas ao administrador referentes ao condomínio e às partes comuns do prédio, deve considerar-se que a sua prestação de contas deve ser realizada perante quem protagoniza os interesses comuns dos condóminos, que é a assembleia de condóminos, que, aliás, é o órgão que compõe juntamente com ele a administração das partes comuns (cfr. nº 1 do art. 1430º do CC), sendo certo que é a assembleia que o elege e exonera (cfr. nº 1 do art. 1435º do CC).

Para identificar os titulares do interesse relevante para efeitos de legitimidade, a lei fixou, supletivamente, o princípio da coincidência da titularidade da relação jurídica controvertida, tal como é configurada pelo autor, com a legitimidade. Critério supletivo legal que tem aplicação nos casos em que a lei não indique o contrário (cfr. art. 30º, nº 3, do CPC).

Tratando-se, como se trata, de acção de prestação de contas, estabelece o art. 941º do CPC que «a acção (…) pode ser proposta por quem tenha o direito de exigi-las ou por quem tenha o dever de prestá-las (…).» Ora, se o dever de prestar as contas, no caso da administração das partes comuns no âmbito da propriedade horizontal, cabe ao administrador (cfr. art. 1436º, al. j), do CC), o direito a exigi-las cabe à assembleia de condóminos (cfr. art. 1436º, al. j) e 1431º, nº 1, do CC).

Não tem, por isso, cada condómino isoladamente considerado direito de exigir do administrador do condomínio que lhe preste contas, pois que as mesmas são devidas ao órgão colegial constituído pelos próprios condóminos em assembleia.

Portanto, é perante a assembleia de condóminos que o administrador está obrigado a prestar contas. Neste sentido, o Ac. TRP de 30/01/2006 decidiu que: «O administrador do condomínio tem obrigação de prestar contas, devendo fazê-lo a quem tem legitimidade para as aprovar, ou exigir a sua prestação, ou seja, à assembleia de condóminos.»

Nas palavras de Aragão Seia (in Propriedade Horizontal, pág. 209, «o administrador só tem obrigação de prestar contas à assembleia, não estando obrigado a fazê-lo a pedido de qualquer condómino nisso interessado. Este, no caso de não ter aprovado a deliberação que aprovou as contas, pode-a impugnar judicialmente – nº 3 do art. 1433º do CC.Sendo as contas prestadas perante a assembleia, o que o condómino que as não aprove, tenha ou não estado presente, e simultaneamente considere haver motivos para arguir a nulidade ou anulabilidade da deliberação (já que a lei não exige unanimidade) deve fazer é impugnar a deliberação, por vícios de forma ou de substância que entenda assacar-lhe.

Mas tal deve ter lugar em acção com processo comum, em que formule o pedido de anulação da deliberação em causa, por estar ferida de vícios que a invalidem, e não em acção com processo especial de prestação de contas, já que nesta apenas cabe discutir, em primeiro lugar, se quem demanda tem o direito de exigir as contas de quem é demandado e, caso tal questão prévia seja favoravelmente decidida, e após oferecimento das contas, se tais contas devem ser validamente julgadas e finalmente, se for caso disso, condenar o primeiro no pagamento do saldo favorável ao segundo.

É evidente que, se a assembleia nem mesmo teve lugar ou se nela o administrador não apresentou as contas ou se, tendo-as apresentado, elas não foram aprovadas, configura-se, então sim, a possibilidade de os condóminos intentarem uma acção para prestação de contas, contra o administrador.

Se o administrador se recusar a prestar contas o condomínio pode exigir-lhas através do processo especial do art. 1014º e segs., do CPC.», que corresponde ao art. 941º do NCPC actualmente vigente.

O Ac. do TRL de 5/7/2007 decidiu que:

"I - A obrigação de prestar contas por parte do administrador do condomínio deve ser realizada perante a assembleia de condóminos enquanto entidade que protagoniza os interesses comuns dos condóminos. Não tem, por isso, cada condómino isolado, o direito de exigir a prestação de contas pelo administrador.
II – O condómino que não aprove as contas prestadas pelo administrador perante a assembleia de condóminos (tendo ou não estado presente) pode apenas impugnar a respectiva deliberação por vício de forma ou de substância interpondo para o efeito acção com processo comum, carecendo pois de legitimidade para interpor acção especial de prestação de contas."

Sendo que o mesmo, em 15/9/2010, em face da fixada jurisprudência, decidiu que:
"I-A falta de causa de pedir não se confunde com a insuficiência da mesma.
II-Invocando a sua qualidade de titulares de 7 das 42 fracções autónomas em que se desdobra o condomínio os autores exigem do réu a prestação de contas relativamente ao exercício das funções de administrador desse condomínio.
III-Sendo certo que o administrador – enquanto gestor de bens alheios e por força do disposto na alínea j) do artigo 1436º do Cód. Civ. – tem obrigação de prestar contas, o que é facto é que essa obrigação deve ser cumprida perante a assembleia de condóminos (alínea citada e nº 1 do artigo 1431º do Cód. Civ.).
IV-E se apenas perante ela se pode o administrador desonerar dessa obrigação, a mesma só pela assembleia de condóminos lhe pode ser exigida.
V- Em se tratando de exigir judicialmente a prestação de contas (artigo 1014º nº 1 do Cód. Proc. Civ.), a acção deve, consequentemente, ser proposta por todos os condóminos – ou, ao menos, suscitada a respectiva intervenção – ou pelo administrador, se tal tiver sido expressamente deliberado pela assembleia de condóminos, enquanto representante desta (artigo 1436º, proémio, e 1437º nº 1 do Cód. Civ.)"

Decorre do exposto que um condómino não tem legitimidade para intentar uma acção de prestação de contas contra o administrador do condomínio. A competência é da assembleia.

Minuta contrato administração de condomínio

Actualmente é cada vez mais recorrente o recurso à contratação de empresas de administração de condomínio (actividade profissional que ainda não é regulamentada pela lei), sendo que para o efeito, os condóminos não cuidam de redigir um competente contrato escrito, aplicando-se apenas as comuns regras do mandato.

No entanto, atendendo à importância jurídica deste documento, é de todo aconselhável a formalização de um contrato escrito entre as partes, pelo que se apresenta infra uma minuta, que enquanto bosquejo de um futuro acordo, poderá servir de base à elaboração de um contrato formal.

A presente proposta de contrato de administração de condomínios pode ser copiada e modificada, no seu todo ou em algumas das partes. O que releva é que os interessados devem entrar em acordo naquilo que lhes aproveita. Depois de ser analisada, discutida e aprovada, a minuta em sede plenária, é finalizada e passa a configurar como o contrato final que oficializará o negócio.

Acresce salientar que, ainda que a presente minuta seja apenas um esboço do documento final, os condóminos podem e devem - para que o mesmo seja feito da maneira mais eficaz -  negociar preliminarmente todos os pontos necessários e importantes para o acordo, pelo que devem esclarecer dúvidas, discutir as condições e os termos. Com tudo bem definido, melhor será o contrato, evitando-se assim eventuais imprecisões, lacunas, erros na redação e demais problemas que possam postergar a finalização do contrato – ou até gerar prejuízos no futuro.

Minuta contrato
 de
Administração de condomínio

 

Entre:

1. O condomínio do Edifício ... , sito na rua …, nº …, freguesia de …, com o NIPC n.º ... , representado pelo condómino mandatado pelo assembleia, …, proprietário da fracção autónoma correspondente ao …, e identificada com a letra …, doravante designada por Contratante,

E,

2. …, com sede na rua …, nº …, em …, registada no IRN nº …, e na CRC nº …, com o NIF nº …, representada pelo seu gerente …, doravante designada por Contratada.

Considerando que conforme deliberação da Assembleia de condomínio, com data de … foi decidido contratar os serviços do 2º Contratante, tudo melhor conforme acta dessa Assembleia que se anexa ao presente, bem como a lista com os nomes, moradas, número de contribuinte e identificação das fracções dos condóminos e que dele é parte integrante;

É celebrado o presente, que se reconduz num contrato para a administração do condomínio, o qual subordinado pelas cláusulas infra e no que se houver omisso, se aplica, na falta de regulamentação específica, o regime do mandato, como decorre do art. 1156º e ss. do CC e demais legislação aplicável.

Cláusula Primeira - Finalidade

1.1	Pelo presente contrato, o Contratante entrega a gestão do condomínio supracitado à Contratada, a qual a aceita a partir da presente data.
1.2	O presente contrato tem por finalidade regular os direitos e deveres estabelecidos entre ambas as partes.
1.3	O local de exercício das funções administrativas é no condomínio ou qualquer outro local pertencente à Contratada, sem prejuízo das deslocações inerentes à actividade desenvolvida.

Cláusula Segunda – Contactos

2.1	Para qualquer questão relativa aos serviços da Contratada, a mesma obriga-se a afixar no local de estilo sito na entrada do condomínio:
2.1.1	a sua identificação profissional;
2.1.2	a sede do escritório;
2.1.3	os horários de expediente nos dias úteis;
2.1.4	os contactos telefónicos no horário de atendimento;
2.1.5	um contacto telefónico para urgências fora do horário de atendimento e aos fins de semana e dias feriados;
2.1.6	o endereço de correio electrónico.

Cláusula Terceira - Início do contrato

3.1	O presente contrato entra em vigor logo que assinado pelos representantes do Condomínio.
3.2	O Contratante procederá à entrega de um dossier com toda a documentação inerente ao condomínio.
3.2.1	Será entregue também uma chave da porta de entrada do edifício e de outras partes comuns (caixa de correio da administração, sala de condomínio, vitrinas, etc).

Cláusula Quarta – Duração

4.1	O presente contrato é celebrado pelo prazo efectivo de 1 ano a contar da data da sua assinatura, sendo renovável automaticamente, salvo vontade contrária do Contratante, mediante deliberação tomada em sede plenária realizada aquando da assembleia anual.

Cláusula Quinta – Princípios de gestão

5.1	O presente contrato de administração é celebrado para regular a actividade da Contratada consubstanciada na gestão do condomínio do Contratante, a qual exige-se que, decorrente do desenvolvimento da mesma mediante critérios empresariais diligentes, sãos e prudentes, seja prestada privilegiando a eficiência e eficácia, e contribuindo para optimizar os ganhos de qualidade e racionalidade.
5.2	No exercício da sua actividade, a Contratada, obriga-se a cumprir todas as obrigações emergentes da lei, do presente contrato de que é parte, e a observar e respeitar, escrupulosamente, na integra e pontualmente os termos e condições previstos no regulamento do condomínio.
5.3	A Contratada não pode ceder a respectiva posição contratual no presente contrato de administração de condomínio sem para tanto, obter prévia autorização da assembleia de condóminos.

Cláusula Sexta - Âmbito da actividade

6.1	Sem prejuízo das funções elencadas no art. 1436º do CC, e outras que lhe sejam por imposição legal aplicáveis, cabe ainda à Contratada, exercer as funções atribuídas pela assembleia e em observância do que consta do regulamento do condomínio.
6.2	No domínio das prestações a que a Contratada está vinculada, a qual traduzida numa obrigação de meios no âmbito administrativo:
6.2.1	Consistindo no cumprimento dos seus poderes-deveres, obriga-se a observar e cumprir os princípios de gestão, exercendo a respetiva actividade com diligência e de acordo com elevados padrões de qualidade, garantindo a sua acessibilidade e a eficiência económica no que se refere à sua gestão e às soluções adoptadas nas suas actividades, denotando total transparência e imparcialidade enquanto no cumprimento das suas funções ou das deliberações da assembleia e prestando todos os esclarecimentos e todas as informações que julgue necessárias ou lhe sejam solicitadas.
6.2.2	Consistindo no dever de gestão, a Contratada obriga-se a estabelecer um sistema de logística coordenado e adequado ao desenvolvimento dos seus exercícios, tendo especialmente em vista o exaustivo registo das actividades executadas e a adopção de mecanismos que permitam aos condóminos monitorizar e fiscalizar a todo o tempo o cumprimento dos seus deveres.
6.2.3	Consistindo no dever de contratar serviços de interesse comum, a Contratada obriga-se a reger-se pelos princípios da transparência, assegurando a adopção de mecanismos para a celebração de contratos, transparentes, imparciais e sem interesses, directos ou indirectos e organizando a respectiva contabilidade de modo a permitir a identificação de quaisquer fluxos financeiros.
6.2.4	Consistindo no dever de confidencialidade, a contratada obriga-se a, durante a vigência do presente contrato e após a sua cessação, manter confidencialidade sobre todos os dossiers, documentos, dados e informações obtidos em virtude do exercício das suas funções, e que se refiram ao Contratante, nomeadamente sobre a sua organização, actividades ou dos condóminos, e qualquer outro dado de natureza comercial, não podendo, designadamente, extrair cópias, divulgá-los ou comunicá-los a terceiros, abrangendo igualmente a reprodução da informação em qualquer suporte informático, ou outro meio de registo de dados.
6.2.5	Consistindo na rescisão contratual a Contratada obriga-se a entregar todos os documentos contabilísticos e administrativos que lhe foram confiados, em perfeito estado de conservação e com a escrituração que se fizer necessária, com referência aos serviços, objecto do presente contrato, em dia e em ordem.
6.3	No domínio das prestações a que a Contratada está vinculada, a qual traduzida numa obrigação de meios no âmbito financeiro e contabilístico:
6.3.1	Consistindo na prestação de contas, exige-se-lhe que elabore um balanço da gestão e contas do exercício semestral, a apresentar em assembleia até ao dia 15 de Julho do ano em curso, e um relatório de gestão e contas do exercício anual, a apresentar em assembleia até ao dia 15 de Janeiro seguinte, ambos em modelo simplificado, de fácil leitura e interpretação.
6.3.2	Consistindo na orçamentação, exige-se-lhe que elabore uma proposta previsional do total das despesas comuns, em modelo simplificado, de fácil leitura e interpretação, que aborde todas as rúbricas, incluindo despesas extraordinárias, e com um valor o mais aproximado possível da realidade para evitar situações de défice.
6.3.3	Consistindo no pagamento das despesas comuns, exige-se-lhe que cumpra com pontualidade e boa-fé na concretização todos os pagamentos havidos devidos pelo condomínio, responsabilizando-se pelas multas, juros e eventualmente indemnizações pelos danos que deu origem pela sua omissão.
6.4	No domínio das prestações a que a Contratada está vinculada, a qual traduzida numa obrigação de meios no âmbito da conservação:
6.4.1	Consistindo na realização dos actos conservatórios dos bens comuns, obriga-se a evitar a deterioração ou destruição das coisas, salvaguardando o condomínio de moléstias, perigos ou prejuízos causados pelos condóminos ou terceiros, tomando para tanto as medidas cautelares adequadas, ou propondo acções para obter o ressarcimento dos danos causados às partes comuns.
6.4.2	Consistindo na gestão dos serviços de interesse comum, obriga-se a realizar visitas semanais, em quantidade indeterminada, mas as suficientes para atender às necessidades, nomeadamente no acompanhamento do trabalho dos prestadores de serviços e realizando uma vistoria dos serviços prestados.
6.4.3	Consistindo na gestão das intervenções inerentes à manutenção, obriga-se a recorrer a profissionais qualificados ou empresas idóneas, tecnicamente competentes e certificadas, com pessoal devidamente legalizado e a coberto do competente seguro de acidentes de trabalho e doenças profissionais, com um orçamento que reúna a melhor relação preço-qualidade e mediante a apresentação em assembleia de uma minuta que compreenda as cláusulas a incluir no contrato a celebrar no âmbito do procedimento pré-contratual para a realização da empreitada, onde aquele se obriga a cumprir o contrato em conformidade com a proposta, o projeto, o caderno de encargos, o plano de trabalhos e a legislação aplicável em vigor, dos quais declarará ter integral conhecimento e perfeito entendimento, que depois de rubricados se dão para todos os efeitos, como reproduzidos e integrados e ainda de acordo com as instruções que lhe venham a ser dadas pelo Contratante ou pela fiscalização, pela qual será responsável a Contratada.
6.5	No âmbito das prestações a que a Contratada está vinculada, a qual traduzida numa obrigação de meios no âmbito coercivo:
6.5.1	Consistindo na cobrança das receitas, exige-se-lhe que desenvolva diligentemente toda a actividade adequada à obtenção da devida cobrança dessas receitas, ainda que – se necessário – mediante o recurso a acções judiciais, para as quais tem legitimidade, não carecendo da prévia autorização ou convocação da assembleia de condóminos.

Cláusula Sétima – Dever de colaboração recíproca e informação

7.1	As partes estão vinculadas pelo dever de colaboração mútua, designadamente no tocante à prestação recíproca de informações necessárias à boa execução do contrato, sem prejuízo dos deveres de informação previstos na lei.

Cláusula Oitava – Honorários

8.1	Pela prestação dos serviços referidos na cláusula primeira, o Contratante pagará à Contratada a importância anual de … euros, iva incluído, em duodécimos de … euros.
8.2	Os honorários serão liquidados no último dia do mês a que dizem respeito, por dedução do respectivo montante nas disponibilidades do condomínio.
8.3	A Contratada passará recibo dos honorários, o qual será arquivado na pasta do condomínio.
8.4	A prestação de quaisquer outros serviços administrativos não contemplados na cláusula primeira terão obrigatoriamente de ser pontual e especificamente acordados, por escrito, pelas partes, caso em que serão debitados por acréscimos aos valores ajustados no presente contrato.

Cláusula Nona – Despesas

9.1

Aos honorários referidos acresce o custo do material de expediente utilizado na execução dos serviços contratados, nomeadamente papel, pastas de arquivo, impressos, envelopes, fotocópias e registos nos ctt, os quais serão expressamente discriminados e objeto de fatura, desde que previamente comunicados ao segundo outorgante

Cláusula Décima – Seguro responsabilidade Civil

10.1	A Contratada deverá facultar competente prova de que possui o respectivo seguro de responsabilidade civil, para a garantia dos danos causados a terceiros, resultantes do exercício da sua actividade.

Cláusula Décima-primeira - Contratação de serviços

11.1	No que tange à contratação dos serviços de interesse comum requeridos pelo condomínio, quando os mesmos não estejam já estabelecidos, e por motivos de transparência e imparcialidade, deverão ser contratadas empresas sem qualquer vínculo com a Contratada.

Cláusula Décima-segunda – Autonomia

12.1	A Contratada deverá informar se é detentora ou está vinculada, por qualquer meio, directa ou indirectamente, com alguma entidade comercial, empresarial ou industrial, obrigando-se a identificar as mesmas.
12.2	Se no decurso do presente contrato se constituir detentora ou estabelecer vínculos, por qualquer meio, directa ou indirectamente, com alguma entidade comercial, empresarial ou industrial, obriga-se a informar o Contratante.

Cláusula Décima-terceira – Livro de reclamações

13.1	A Contratada deverá facultar a consulta do respectivo livro de reclamações na sede da respectiva firma, sempre que a mesma lhe seja solicitada por qualquer condómino, sem que para tanto lhe seja obrigado a prestar qualquer justificação para o interesse.

Cláusula Décima-quarta – Denúncia do contrato

14.1	Qualquer das partes goza da faculdade de resolver unilateralmente o contrato, sem carecer de apresentar justificação, desde que feita a comunicação com um pré-aviso de 30 e 60 dias, para o Contratante e para a Contratada, respectivamente.
14.2	O incumprimento das obrigações decorrentes do presente contrato, confere ao Contratante o direito à resolução ido contrato, por justa causa, cessando imediatamente todos os direitos deles emergentes.
14.2.1	A denúncia do contrato, com fundamento em justa causa será comunicada por carta registada com aviso de recepção, para a morada constante no presente contrato, ou para outra que, tenha sido indicada previamente em sua substituição.
14.2.2	A Contratada obriga-se a apresentar o relatório de gestão e contas no prazo de 15 dias, contados da data da recepção da comunicação referida no número anterior.

Cláusula Décima-quinta – Devolução de documentos

15.1	Em caso de rescisão ou não renovação do contrato, o administrador obriga-se a entregar a quem prestou serviços, ou a quem a assembleia a indicar por escrito, os livros e os documentos que tenha em seu poder, no prazo máximo de 8 dias.
15.2	Aquando da entrega, deverá ser emitido e assinado documento ou auto de receção, no qual se discriminem os livros e documentos entregues.
15.3	Após o cumprimento desta disposição, o administrador cessante fica desobrigado de prestar qualquer informação respeitante aos livros e documentos devolvidos, salvo se lhe for novamente facultada a sua consulta.

Cláusula Décima-sexta – Aditamentos

16.1	O presente contrato expressa integralmente o estabelecido entre as partes, representando outrossim as suas vontades, prevalecendo, consequentemente, sobre toda e qualquer declaração, negociação ou outros contratos, constantes ou não de documentos escritos.
16.2	Salvo aquelas que venham a ser necessárias para cumprir com obrigações legais, as alterações ou adicionais ao contrato só serão válidos se revestirem a forma de documento escrito assinado por ambas as partes.

Cláusula Décima-sétima – Direitos

17.1

Salvo se de outro modo expressamente previsto resultar, o não exercício, total ou parcial, dos direitos e faculdades emergentes do presente contrato, por qualquer das partes, não significará a renúncia a tais direitos, pelo que manter-se-ão os mesmos válidos e eficazes, não obstante, o seu não exercício.

Cláusula Décima-oitava – Litígios

18.1	Para qualquer questão emergente da interpretação, execução e integração do presente contrato, serão resolvidos por comum acordo entre o Contratante e a Contratada.
18.1.1	Caso não seja possível o acordo, as partes deverão submeter a sua resolução à mediação de uma entidade terceira escolhida por acordo, para a competente arbitragem.
18.1.2	Na necessidade de resolução por via judicial fica desde já estipulada a exclusiva competência do foro da Comarca de … com renúncia expressa a qualquer outro.
18.2	Em caso de litígio e de eventual recurso à via judicial, no sentido de resolver qualquer questão decorrente de incumprimento contratual, obrigará a parte vencida a pagar à parte vencedora as custas, encargos e despesas do processo judicial, incluindo as despesas e honorários de advogado e agente de execução que a parte vencedora tenha de incorrer e despender com o litígio.

Cláusula Décima-nona – Regulamento

19.1	O presente contrato inclui uma cópia do regulamento, em suporte físico ou informático, a qual dele faz parte integrante.

E assim, cientes do conteúdo do presente contrato, por se acharem justos e contratados, após a sua leitura e concordância com o seu teor, assinam livremente e de boa-fé o presente instrumento, feito em duplicado, de igual teor e forma, ficando um exemplar em poder de cada um dos Contratantes, e na presença das testemunhas abaixo assinadas, obrigando-se por si e seus sucessores a qualquer título, a cumprir os termos e condições aqui estipulados, prescindindo ainda estes expressamente do reconhecimento notarial das respetivas assinaturas.

…, … de … de 22020

O Contratante: (assinatura e carimbo)

A Contratada: (assinatura e carimbo)

As testemunhas: