Viver em condomínio

Viver em condomínio não é um processo pacífico face à dificuldade de harmonizar e conciliar a dupla condição de proprietários e comproprietários, pelo que, importa evitar situações susceptíveis de potenciar o surgimento de conflitos de vizinhança. O desiderato deste blogue é abordar as questões práticas inerentes ao regime jurídico da propriedade horizontal, atento o interesse colectivo dos condóminos em geral e administradores em particular.

4/23/2021

Execução de dividas actuais e futuras

 

DL 268/94 de 25/10

Artigo 6º
Dívidas por encargos de condomínio



1 - A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

2 - O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no número anterior.

Resulta do art. 1436º, al. e) do CC que são funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia, exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas. Atente-se que o legislador utilizou o termo «exigir» em detrimento de «pedir», dando-lhe desde logo uma conotação de obrigar ao cumprimento, e no limite, pleitear.

O Ac. do Tribunal da Relação do Porto, de 10/1/2003 decidiu que:
"I - As actas das reuniões das assembleias de condóminos constituem títulos executivos quando deliberem sobre o montante de contribuições devidas ao condomínio, já apuradas ou futuras, desde que sejam certas, líquidas e exigíveis.
II - O condomínio pode demandar, na mesma execução, vários condóminos que se encontrem em incumprimento."

Fundamentação
 
Dispõe o art. 45º do CPC que:
1- Toda a execução tem por base um título pelo qual se determinam o fim e os limites da acção executiva”.
2- O fim da execução, para o efeito do processo aplicável, pode consistir no pagamento de quantia certa, na entrega de coisa certa ou na prestação de um facto, quer positivo, quer negativo.
 
Por sua vez, resulta da al. d) do art. 46º do CPC que entre outros, podem servir de base à execução os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva.

Nesta situação encontra-se a previsão do art. 6º nº 1 do DL 268/94 de 25/10 que estatui que “a acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante de contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte”.
 
Por sua vez o art. 1º, nº 1, do mesmo diploma estabelece que “são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.” O nº 2 do mesmo artigo acrescenta que “as deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções”.
 
Ora, o que o supra referido DL veio fazer, conforme resulta do seu preâmbulo, foi «desenvolver alguns aspectos do regime da propriedade horizontal» com o «objectivo de procurar soluções que tornem mais eficaz o (seu) regime (…) facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros». E um dos instrumentos de que o legislador se socorreu para atingir essa eficácia foi precisamente a de conferir força executiva às actas das reuniões das assembleias de condóminos, nos termos do supra citado art. 6º daquele DL. 
 
Adjectivam pois as citadas normas daquele DL preceitos de natureza substantiva do regime da propriedade horizontal, maxime as previstas nos art. 1424º, 1431º, 1436º e 1437º do CC. Com efeito, os condóminos devem contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, em regra em montante proporcional ao valor das respetivas frações (cfr. art. 1424º nº 1 do CC).
 
Por sua vez, caberá ao administrador elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano (al. b) do art. 1436º do CC), o qual deverá ser sujeito a aprovação em assembleia dos condóminos, convocada pelo administrador para a primeira quinzena de Janeiro de cada ano (cfr. art. 1431º do CC).
 
Aprovado o orçamento, caberá ao administrador cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns (e outras para as quais tenha sido autorizado - cfr. art. 1436º al. d) e h) do CC) e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (cfr. art. 1436º al. e) do CC), sendo que para o efeito, poderá agir em juízo contra o condómino relapso (cfr. nº 1 do art. 1437º do CC), instaurando desde logo acção executiva, para o que dispõe, como título executivo, da acta da assembleia em que se tenha deliberado as despesas e a contribuição de cada condómino para as mesmas.
 
A este propósito têm surgido divergências na jurisprudência quanto à expressão utilizada no referido art. 6º, nº 1, do DL 268/94 de 25/10 “contribuições devidas ao condomínio”. Afigura-se que tal expressão tanto abrange as “contribuições que vierem a ser devidas ao condomínio”, como as “contribuições já em dívida ao condomínio”, ou seja, quer as contribuições futuras, quer as contribuições já apuradas, em que se verifique ou venha a verificar falta de pagamento. Não se vislumbra justificação para distinguir. Neste sentido cfr. entre outros, Ac. da Relação Porto proc. nº RP200504210531258, de 21/04/2005 e de 24/2/2011, proc. nº 3507/06.2TBMAI-A.P1, Ac. TRL de 29./6/2006, proc. nº 5718/2006-6, e de 18/03/2010, proc. 85181/05.0YYLSB-A.L1-6, Ac. TRE de 17/02/2011, proc. nº 4276/07.4TBPTM.E1, acessíveis in www.dgsi.pt .
 
No entanto, as contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer outros montantes referidos naquele normativo têm de ser certas, exigíveis e líquidas (cfr. art. 802º do CPC) uma vez que estes três requisitos condicionam a admissibilidade da acção executiva.

Sem comentários:

Enviar um comentário

Se pretender colocar questões, use o formulário de contacto.