Em tese, sobre o locador, impende designadamente o dever de impedir a realização de obras pelo locatário que não se enquadrem no conceito de reparação de deteriorações inerentes a uma prudente utilização (cfr. art. 1043º, nº 1, do CC) ou justificadas pelo conforto ou comodidade deste (cfr. art. 1073º, nº 1, do CC), e desde que não exista autorização escrita ou previsão contratual (cfr. art. 1074º, nº 2, do CC), e bem assim o de exigir a imediata reposição do prédio ao seu estado anterior (cfr. art. 1043º, nº 1 e 1081º, nº 1, em conjugação com o disposto nos art. 802º, nº 2, e 808º, nº 2, do CC).
Quanto à imposição da desconstrução das obras ilegais no locado mediante notificação por parte de uma autoridade administrativa, o Tribunal Central Administrativo do Sul, em Acórdão datado de 7/12/2011, decidiu que:
"1. A ordem de demolição de obra construída em infracção ao regime urbanístico deve ser dirigida contra o infractor, entendendo-se este como o dono da obra.
2. Por dono da obra deve entender-se a pessoa colectiva ou individual que promove o projecto ou obra, podendo não haver coincidência com dono da coisa onde a obra é executada.
3. Assim, o senhorio de um prédio não pode ser o destinatário de um ordem de demolição de obra ilegal imposta pela autoridade administrativa competente, se essa obra tiver sido executada ou mandada executar pelo inquilino, que assume neste contexto as vestes de dono da obra e de infractor."
2. Por dono da obra deve entender-se a pessoa colectiva ou individual que promove o projecto ou obra, podendo não haver coincidência com dono da coisa onde a obra é executada.
3. Assim, o senhorio de um prédio não pode ser o destinatário de um ordem de demolição de obra ilegal imposta pela autoridade administrativa competente, se essa obra tiver sido executada ou mandada executar pelo inquilino, que assume neste contexto as vestes de dono da obra e de infractor."
De qualquer forma, em tese, os inquilinos respondem pela deterioração da coisa locada devida a uma utilização imprudente, salvo de provarem que os danos lhe não são imputáveis nem a terceiro a quem tenha cedido a sua utilização, pelo que, tendo obrado o inquilino sem autorização do senhorio, sobre ele - o inquilino - impende agora o ónus de desconstruir, entregando o locado (se houver denúncia do contrato), no estado em que o recebeu.
Perante a realização de obras ilegais no locado, pode o senhorio exigir ao inquilino a sua desconstrução, com a devida formalidade. Não o fazendo voluntariamente, pode o senhorio impor esse ónus através de um Julgado de Paz (Quando não haja JdP no concelho que seria territorialmente competente, os interessados podem utilizar qualquer JdP, embora só para mediação, e se as partes não a recusarem) ou Tribunal.
Se se verificar que o inquilino entretanto abandonou o locado sem desconstruir as obras ilegais, pode e deve o senhorio em juízo peticionar a condenação daquele no pagamento dos custos inerentes à reparação dos prejuízos verificados. No entanto, segundo o nº 3 do art. 566º do CC “se não puder ser averiguado o valor exacto dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados”.
Neste caso, só deve deixar-se para oportuna liquidação a indemnização respeitante a danos relativamente aos quais, embora se prove na acção declarativa a sua existência, não existem elementos indispensáveis para fixar o seu quantitativo, nem sequer recorrendo à equidade nos termos da referida disposição legal. Se não for previsível que em oportuna liquidação se obtenha o valor exacto dos danos, deve recorrer-se desde logo à equidade, evitando-se o arrastamento da solução do litígio (Cfr. Ac. STJ de 4/4/2006, Colectânea de Jurisprudência do Supremo, T. II, pág. 33).