O artigo 1346º do CC

O artigo 1346º do Código Civil tem especialmente em vista as emissões de agentes físicos, com caracter de continuidade ou, pelo menos de periocidade, que tenham a sua fonte em determinado prédio e perturbem a utilização normal do prédio contíguo.

Sentido que está conforme com a fonte do art. 1346º do CC, precisamente o parágrafo 906 do código alemão que dispõe "o proprietário de um prédio não pode proibir a emissão de gazes, vapores, fuligem, calores, ruído, trepidação e análogas intervenções derivadas de outro prédio, na medida em que a intervenção não prejudica a utilização do seu prédio ou só a prejudica de modo não essencial..." (tradução de Vaz Serra, na Rev. Leg., pág. 376).

Daqui que Antunes Varela refira que o artigo 1346º tem especialmente em vista as emissões de agentes físicos, com carácter de continuidade ou, pelo menos, periodicidade, que tenham a sua fonte em determinado prédio e perturbem a utilização normal do prédio contíguo (Rev. Leg., pág. 74).

Antunes Varela dá tal interpretação apoiando-se em Enneccenes - Wolff, Tratado de Derecho Civil, trad. espanhola, volume III, 1, parágrafo 53, páginas 314 e seguintes, sendo certo que o sentido dado por Martin Wolff ao parágrafo 906 corresponde à interpretação que se dá ao artigo 1346, pois diz:

"I. Em certos casos permite-se a produção de gazes, vapores, cheiros, resíduos... que procede de uma coisa e se propaga a outrém (os chamados imponderáveis).

"II. a penetração dos imponderáveis noutra coisa permite-se só numa medida limitada.

Contudo, entre nós, dada a tensão entre dois direitos de propriedade conflituantes que este regime identifica e pretende resolver, não é afirmada uma solução absoluta em favor de qualquer deles. Antes se impõem soluções relativas, em razão dos concretos elementos em conflito, de cada um desses direitos.

Nos termos do art. 1346º do CC, o proprietário de um prédio só tem o direito de proibir outro, de um prédio vizinho, de praticar actos de que resultem emissões de fumos ou fuligem que atinjam aquele seu prédio se dessas emissões advier “um prejuízo substancial para o uso do imóvel ou não resultem da utilização normal do prédio de que emanam”.

A existência de danos, tanto patrimoniais como não patrimoniais, é questão de facto. No entanto, saber se a indemnização fixada pelos danos é não só devida, mas também exagerada, envolve questão de direito.Os danos não patrimoniais são compensáveis quando a sua gravidade o justifique, dependendo a medida da sua satisfação da apreciação das circunstâncias do caso concreto.

Segundo a doutrina da causalidade adequada, para que um facto seja causa de um dano, é necessário, antes de mais, que, no plano naturalístico, ele seja condição sem a qual o dano não se teria verificado; e, depois, que, em abstracto ou em geral, seja causa adequada do dano.

No plano naturalístico, o nexo de causalidade constitui matéria de facto; no plano geral ou abstracto, matéria de direito. A condição deixa de ser causa adequada do dano sempre que, segundo a sua natureza geral, era de todo indiferente para a produção do dano e só se tornou condição dele em virtude de outras circunstâncias extraordinárias.

Por via do regime prescrito pelos arts. 1346º e 1347º do CC, a limitação do direito de propriedade de alguém sobre o seu prédio, através da inibição de actos a praticar no local ou da construção de instalações cujo destino compreende o risco de agressão do direito de propriedade de outrem sobre o seu próprio prédio, justifica-se na ponderação e na prevalência deste último. Em suma, proíbe-se o exercício do direito de propriedade sobre um prédio em modalidades que provoquem ou comportem o risco de provocar determinados prejuízos para o exercício, por outrem, do seu próprio direito de propriedade sobre um seu prédio.

Diz a primeira destas normas: "O proprietário de um imóvel pode opor-se à emissão de fumo, fuligem, vapores, cheiros, calor ou ruídos, bem como à produção de trepidações e a outros quaisquer factos semelhantes, provenientes de prédio vizinho, sempre que tais factos importem um prejuízo substancial para o uso do imóvel ou não resultem da utilização normal do prédio de que emanam."

Por sua vez, aquele art. 1347º (Instalações prejudiciais), dispõe:

"1. O proprietário não pode construir nem manter no seu prédio quaisquer obras, instalações ou depósitos de substâncias corrosivas ou perigosas, se for de recear que possam ter sobre o prédio vizinho efeitos nocivos não permitidos por lei.

2. Se as obras, instalações ou depósitos tiverem sido autorizados por entidade pública competente, ou tiverem sido observadas as condições especiais prescritas na lei para a construção ou manutenção deles, a sua inutilização só é admitida a partir do momento em que o prejuízo se torne efectivo. (...)."

É consabida a ratio legis destas disposições legais: a limitação do direito de propriedade de alguém sobre o seu prédio, através da inibição de actos a praticar no local ou da construção ou manutenção de instalações cujo destino compreende o risco de agressão do direito de propriedade de outrem sobre o seu próprio prédio, justifica-se na ponderação e na prevalência do conteúdo deste último. Em suma, proíbe-se o exercício do direito de propriedade sobre um prédio em modalidades que provoquem ou comportem o risco de provocar determinados prejuízos para o exercício, por outrem, do seu próprio direito de propriedade sobre um seu prédio.

Dada a tensão entre dois direitos de propriedade conflituantes que este regime identifica e pretende resolver, não é afirmada uma solução absoluta em favor de qualquer deles. Antes se impõem soluções relativas, em razão dos concretos elementos em conflito, de cada um desses direitos.

Assim, nos termos do art. 1346º do CC, o proprietário de um prédio tem o direito de proibir outro, de um prédio vizinho, de praticar actos de que resultem emissões de fumos ou fuligem (hipóteses que aqui exclusivamente nos interessam) que atinjam aquele seu prédio. Mas esse direito não é absoluto. Na medida em que isso limita o direito de propriedade do vizinho, esse direito só lhe é conferido se dessas emissões advier “um prejuízo substancial para o uso do imóvel ou não resultem da utilização normal do prédio de que emanam.”

Tem havido discussão sobre se tais requisitos são cumulativos ou alternativos. Menezes Cordeiro (Direitos Reais, 1979) defende a necessidade da sua verificação simultânea. Oliveira Ascensão (Reais, 1983) pronuncia-se no sentido da sua alternatividade, à semelhança de alguma jurisprudência (Ac. do TRC de 11-09-2012, proc nº 24/08.0TBMGL, em dgsi.pt).

Limitações a que os condóminos estão sujeitos

 A regra geral, formulada no art. 1420º do CC, é a de que cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence.

Em princípio, portanto, ele goza essa fracção como qualquer outro proprietário singular pode fruir a coisa de que é dono.

Segundo o art. 1305º do CC, "o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem", contudo, sendo este um direito pleno, não é absoluto, porquanto, tem de ser exercido "dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas".

O direito de propriedade não é pois, como se disse, absoluto, porquanto está este limitado pela função social ou económica que desempenha.

No caso da PH, a sua peculiar fisionomia requer especial atenção à interdependência dos condóminos no uso e fruição do prédio, com relevo para a comodidade e tranquilidade destes e para a sua segurança e a do próprio edifício,

Daí que, para além das restrições que de um modo geral a lei assinala ao direito de todo o proprietário, se torne indispensável a imposição de outras que atendam àquelas circunstâncias, sem que isso leve a desvirtuar o domínio pleno do condómino, pois se trata apenas de manifestação do princípio consignado naquele art. 1305º.

É precisamente a essas restrições que este artigo se refere.

Em lugar de formulação genérica e de certo modo vaga que fora dada no art. 12º do DL 40 333, o nº 1 deste art. 1422º veio dispor, de forma objectiva, que os condóminos sofrem as limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários das coisas imóveis, consoante esteja em causa o exercício do seu direito sobre a fracção autónoma ou sobre as partes comuns.

O facto de o preceito não se ter referido, como fazia a lei anterior, ao bem de todos a dever nortear o exercício do direito dos condóminos não quis significar desatenção a essa circunstância, pois é ela uma das que se devem ter em conta por exigência da regra geral do art. 334º, que taxa de ilegítimo o exercício de um direito"quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito".

A estas circunstâncias devem, pois, os condóminos atender sempre e como regra geral ao exercerem o seu direito quer como proprietários singulares, quer como comproprietários.

 De um modo especial, e naquela primeira qualidade, devem observar as regras dos seguintes preceitos:

Artigo 1346.º
(Emissão de fumo, produção de ruídos e factos semelhantes)

O proprietário de um imóvel pode opor-se à emissão de fumo, fuligem, vapores, cheiros, calor ou ruídos, bem como à produção de trepidações e a outros quaisquer factos semelhantes, provenientes de prédio vizinho, sempre que tais factos importem um prejuízo substancial para o uso do imóvel ou não resultem da utilização normal do prédio de que emanam.

Nota: A expressão "prédio vizinho", pode e deve ler-se, no âmbito do regime da PH, como "fracção vizinha", seja ela contígua ou situada no mesmo edifício.

Artigo 1347.º
(Instalações prejudiciais)

1. O proprietário não pode construir nem manter no seu prédio quaisquer obras, instalações ou depósitos de substâncias corrosivas ou perigosas, se for de recear que possam ter sobre o prédio vizinho efeitos nocivos não permitidos por lei.
2. Se as obras, instalações ou depósitos tiverem sido autorizados por entidade pública competente, ou tiverem sido observadas as condições especiais prescritas na lei para a construção ou manutenção deles, a sua inutilização só é admitida a partir do momento em que o prejuízo se torne efectivo.
3. É devida, em qualquer dos casos, indemnização pelo prejuízo sofrido.

Nota: A expressão "no seu prédio", pode e deve ler-se, no âmbito do regime da PH, como "no interior da sua fracção", englobando esta a área habitacional, garagem, arrecadações. etc..

Artigo 1348.º
(Escavações)

1. O proprietário tem a faculdade de abrir no seu prédio minas ou poços e fazer escavações, desde que não prive os prédios vizinhos do apoio necessário para evitar desmoronamentos ou deslocações de terra.
2. Logo que venham a padecer danos com as obras feitas, os proprietários vizinhos serão indemnizados pelo autor delas, mesmo que tenham sido tomadas as precauções julgadas necessárias.

Nota: Embora não se antevejam situações frequentes entre os condóminos que devam ser reguladas por este preceito, certo é que elas se poderão verificar, sobretudo em prédios onde os condóminos tenham a fruição exclusiva de um logradouro de certa extensão.

Artigo 1349.º
(Passagem forçada momentânea)

1. Se, para reparar algum edifício ou construção, for indispensável levantar andaime, colocar objectos sobre prédio alheio, fazer passar por ele os materiais para a obra ou praticar outros actos análogos, é o dono do prédio obrigado a consentir nesses actos.
2. É igualmente permitido o acesso a prédio alheio a quem pretenda apoderar-se de coisas suas que acidentalmente nele se encontrem; o proprietário pode impedir o acesso, entregando a coisa ao seu dono.
3. Em qualquer dos casos previstos neste artigo, o proprietário tem direito a ser indemnizado do prejuízo sofrido.

Artigo 1350.º
(Ruína de construção)

Se qualquer edifício ou outra obra oferecer perigo de ruir, no todo ou em parte, e do desmoronamento puderem resultar danos para o prédio vizinho, é lícito ao dono deste exigir da pessoa responsável pelos danos, nos termos do artigo 492.º, as providências necessárias para eliminar o perigo.

Artigo 1351.º
(Escoamento natural das águas)

1. Os prédios inferiores estão sujeitos a receber as águas que, naturalmente e sem obra do homem, decorrem dos prédios superiores, assim como a terra e entulhos que elas arrastam na sua corrente.
2. Nem o dono do prédio inferior pode fazer obras que estorvem o escoamento, nem o dono do prédio superior obras capazes de o agravar, sem prejuízo da possibilidade de constituição da servidão legal de escoamento, nos casos em que é admitida.

Nota: Embora não se antevejam situações frequentes entre os condóminos que devam ser reguladas por este preceito, certo é que elas se poderão verificar, sobretudo em prédios onde os condóminos tenham a fruição exclusiva de um logradouro de certa extensão.

Artigo 1352.º
(Obras defensivas das águas)

1. O dono do prédio onde existam obras defensivas para conter as águas, ou onde, pela variação do curso das águas, seja necessário construir novas obras, é obrigado a fazer os reparos precisos, ou a tolerar que os façam, sem prejuízo dele, os donos dos prédios que padeçam danos ou estejam expostos a danos iminentes.
2. O disposto no número anterior é aplicável, sempre que seja necessário despojar algum prédio de materiais cuja acumulação ou queda estorve o curso das águas com prejuízo ou risco de terceiro.
3. Todos os proprietários que participam do benefício das obras são obrigados a contribuir para as despesas delas, em proporção do seu interesse, sem prejuízo da responsabilidade que recaia sobre o autor dos danos.

Destas sortes, como comproprietários, os condóminos estão sujeitos à regra geral do nº 1 do art. 1406º do CC, em razão do que, na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer deles "é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito".

Condóminos não residentes

Sobre o administrador impende o dever de informação preceituado no art. 3º do DL 268/94 de 25/10, que estatui: "Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste", para que os condóminos não residentes possam por seu turno cumprir com o que dimana do art. 1432º, nº 9 do CC "Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante".

 

Importa contudo ressalvar que, incorrendo o administrador em incumprimento da sua obrigação, tal acto de omissão não desobriga os condóminos do ónus que sobre os mesmos impende. Nesta factualidade, deverão estes procurar saber, nomeadamente junto da vizinhança, quem exerce as funções executivas efectivas ou provisoriamente. 

 

Caso aquele não tenha ainda sido eleito pela assembleia ou nomeado pelo tribunal, as funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção autónoma represente a maior parte do capital investido (maior percentagem ou permilagem), salvo se outro condómino manifestar o desiderato de exercer o cargo, comunicando o mesmo aos demais condóminos. 

 

Ainda de sublinhar que, havendo dois ou mais condóminos em igualdade de circunstâncias (iguais percentagens ou permilagens), dimana do nº 2 do art. 1435º-A do CC que as inerentes funções recaem sobre aquele a quem corresponder a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções autónomas constante do registo predial.

Cumprindo o administrador com a sua obrigação e incumprindo o condómino ausente com a que lhe cabe, sobre o administrador não impende qualquer obrigação de procurar outras formais ou informais formas de o contactar, nomeadamente para lhe enviar as convocatórias por carta registada (cfr. art. 1432, nº 1 do CC) e as actas por carta registada com aviso de recepção (cfr. art. 1432, nº 6 do CC). Havendo-se as cartas devolvidas, deve administrador cuidar de as manter, devidamente fechadas e em boa guarda.

Quanto a um outro qualquer domicílio do condómino, que não tenha sido facultado pelo mesmo, não deve ser considerado pelo administrador. Atente-se que, do cumprimento do nº 9 do art. 1432º do CC, impende sobre o referido condómino fazer prova de que cumpriu com a sua obrigação. A regra em direito é que, quem alega um determinado facto, tem a obrigação de prová-lo. É o que conceptualmente se designa de ónus de prova. O art. 342º do CC preceitua precisamente esta regra.

Nesta conformidade, importa relembrar que quando o legislador impôs que os condóminos não residentes devessem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante, visa este preceito também possibilitar a convocatória e bem assim, o envio de cópia da acta da assembleia, e, portanto, inculca um critério óbvio para a opção pela carta registada: a não residência no prédio em propriedade horizontal.

Minuta procuração escrita 2

Apesar de, para a generalidade dos actos de administração ordinários, não ser obrigatória, os condóminos que por indisponibilidade, se queiram fazer representados em assembleia de condóminos, pode redigir uma procuração para representação. Para esse efeito, replica-se infra uma outra minuta.

 

Minuta de Procuração

para representação em Assembleia de Condomínio

Outorgante:

Nome completo
Fracção autónoma
Documento de identificação e nº

Pelo presente instrumento  de procuração, nos termos estatuídos no nº 3 do art. 1431º (Assembleia de condóminos) do Código Civil, nomeia e constitui seu bastante procurador

Outorgado:

Nome completo
Documento de identificação e nº

A quem confere, nos termos do nº 1 do art. 262º (Representação voluntária) do Código Civil, amplos poderes para o fim específico de representá-lo na Assembleia Geral Anual de Condóminos, a realizar-se no dia (...) de (...).

O referido procurador poderá discutir e deliberar sobre todos os assuntos constantes na Ordem de Trabalhos da respectiva convocatória, conforme achar por conveniente, podendo para tanto, requerer e apresentar documentos, prestar declarações, solicitar informações e esclarecimentos, bem como praticar todos os actos indispensáveis ao cabal e fiel cumprimento deste mandato, a bem e na defesa dos meus direitos e interesses.

(local), (dia) de (mês) de (ano)

________________________________

(nome e assinatura)

Minuta procuração escrita

Minuta de Procuração
para representação em Assembleia de Condomínio

Exmo. Senhor Administrador do Condomínio (nome)

sito no nº (...) da Rua (...)

Eu, (nome completo do condómino), na minha qualidade de proprietário(a) da fracção correspondente ao (indicar fracção), do prédio (nome), situado na rua (...), número (...), na freguesia de (...) e concelho de (...), constituído em regime de propriedade horizontal, portador(a) do Bilhete de Identidade (ou outro documento de identificação equivalente) nº (...), não podendo comparecer à reunião da Assembleia Geral Anual de Condóminos a realizar nesta (...), dia (...), faço saber que me farei representar no referido plenário, nos termos prefixados no nº 3 do art. 1431º (Assembleia de condóminos) do Código Civil.

Para esse efeito, e nos termos prefixados no nº 1 do art. 262º (Representação voluntária) do Código Civil, nomeio e constituo meu bastante procurador, o senhor (nome), portador do Bilhete de Identidade (ou outro documento de identificação equivalente) nº (...), emitido pelo Arquivo de Identificação de (...), em (...), em quem delego todos os poderes suficientes com o fim específico de me representar nesta Assembleia Geral Anual de Condóminos.

O referido procurador poderá discutir e deliberar sobre todos os assuntos constantes na Ordem de Trabalhos da respectiva convocatória, conforme achar por conveniente, podendo para tanto, requerer e apresentar documentos, prestar declarações, solicitar informações e esclarecimentos, bem como praticar todos os actos indispensáveis ao cabal e fiel cumprimento deste mandato, a bem e na defesa dos meus direitos e interesses.

(local), (dia) de (mês) de (ano)

________________________________

(nome e assinatura)

Procuração

 

Dispõe ao art. 1431º nº 3 do CC que "Os condóminos podem fazer-se representar por procurador". Rui Vieira Miller, in A Propriedade Horizontal no Código Civil, Almedina, pág. 263, escrevendo que "Nada se dispondo sobre este mandato, haverá que recorrer às normas por que tal instituto se rege - art. 1157º se seguintes.

Do Código Civil

Art. 262º

1. Diz-se procuração o acto pelo qual alguém atribui a outrem, voluntariamente, poderes representativos.

2. Salvo disposição legal em contrário, a procuração revestirá a forma exigida para o negócio que o procurador deva realizar.

Do Código do Notariado (DL 207/95, com alterações DL 250/96)

Art. 116º

1 - As procurações que exijam intervenção notarial podem ser lavradas por instrumento público, por documento escrito e assinado pelo representado com reconhecimento presencial da letra e assinatura ou por documento autenticado.

2 - As procurações conferidas também no interesse de procurador ou de terceiro devem ser lavradas por instrumento público cujo original é arquivado no cartório notarial.

3 - Os substabelecimentos revestem a forma exigida para as procurações.

Art. 118º

1 - É permitida a representação por meio de procurações e de substabelecimentos que, obedecendo a algumas das formas prescritas no artigo 116.º, sejam transmitidos por via telegráfica ou por telecópia, nos termos legais.

2 - As procurações ou substabelecimentos devem estar devidamente selados.


Dada a natureza dos assuntos a submeter, em regra, à assembleia ordinária, bastará que o condómino dela ausente outorgue um mandato verbal ou, para maior facilidade da sua prova, escrito em documento particular."

Procuração e mandato são figuras distintas, como decorre do preceituado nos art. 262º e 1157º do CC. O mandato é um contrato, enquanto a procuração é um acto unilateral.

Na nossa lei civil fundamental a representação é dominada pela procuração. Esta tem, na linguagem jurídica corrente, um duplo sentido: traduz o acto pelo qual se confiram, a alguém, poderes representação – e, em simultâneo, exprime o documento em que tal negócio tenha sido exarado (cfr. art. 262º do CC).

Enquanto acto, a procuração é um negócio jurídico unilateral: reclama apenas um única declaração de vontade, não sendo necessária qualquer aceitação para que produza os seus efeitos: caso não queria ser procurador, o beneficiário terá de renunciar á procuração (cfr. art. 265º nº 1 do CC). A procuração, enquanto negócio jurídico, está, naturalmente, submetida aos respectivos preceitos gerais.

O Código Civil actual cindiu a procuração do mandato: a primeira promove a concessão de poderes de representação; o segundo dá lugar a uma prestação de serviço (cfr. art. 1157º daquele diploma legal).

Mandato e representação podem coexistir, mas tal coincidência não tem necessariamente que acontecer. “O mandato impõe a obrigação de celebrar actos jurídicos por conta de outrem; a procuração confere o poder de os celebrar em nome de outrem” (Galvão Telles, Contratos Civis, pág. 71).

Pelo mandato constitui-se um vínculo jurídico, através do qual o mandatário se vincula à prática de um ou mais actos jurídicos. Já a procuração não tem o efeito de obrigar o representante a uma actividade de gestão, pois, com a procuração, o representante apenas fica autorizado ao desenvolvimento de determinada gestão. Assim, pode haver procuração sem mandato.

Vale por dizer: a procuração pode ser verbal ou escrita, consoante os negócios a concluir sejam consensuais ou requeiram forma escrita; quando para estes se exija escritura pública, aquela pode assumir a forma de instrumento público, documento escrito e assinado pelo representado com reconhecimento presencial da letra e assinatura ou por documento autenticado (Neste sentido o Mestre João Nuno Calvão da Silva, Assistente da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra).

Na síntese de Antunes Varela e Pires de Lima, “O n° 2 [o art. 262°, n° 2, do CC] contém uma regra que, em face dos princípios expressos no art. 127° do Código do Notariado [actual art. 116° do CN], será seguramente de aplicação pouco frequente quanto a actos em que deva haver intervenção notarial. É, no entanto, uma regra geral de aplicação certa nos casos em que se exija para o acto apenas a forma escrita. Quando assim seja, a procuração deve igualmente ser passada por escrito. Em relação a actos para os quais se não exija sequer a forma escrita valerá a procuração verbal.” Vide Pires de Lima e Antunes Varela (com a colaboração de M. Henrique Mesquita), Código Civil Anotado, Volume I, 4.ª edição, Coimbra Editora, 1987, pág. 244. (parêntesis nosso).

E também o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 19-01-2012 decidiu que:

"I - Através de uma procuração são outorgados poderes de representação que se traduzem na possibilidade de alguém – o procurador – praticar actos e celebrar negócios que produzem efeitos na esfera jurídica do representado.

II - Estando em causa actos de administração ordinária, v.g., verificar e assegurar a conservação do imóvel, administrar o prédio, receber rendas, etc., não carece o procurador, para o exercício desses poderes, de se munir de um documento que o ateste, na forma escrita, ou lavrado nos termos dos arts. 116º e 117º do Cód. do Notariado.

III - Em situações dessa natureza, a lei basta-se com a mera procuração verbal. Sem a observância de qualquer forma escrita.

IV- A procuração, como acto unilateral que é, ainda que verbal, expressa uma declaração de vontade do representado, em que confere poderes ao procurador para o representar e, em seu nome, praticar os actos que forem necessários, por sua conta e em seu nome. Porém, os efeitos dos actos praticados produzem-se e repercutem-se directamente na esfera jurídica e no património daquele."

Coisa diversa resulta, por exemplo, no caso de celebração de um negócio jurídico de compra e venda de imóveis, em que a procuração para a concretização do respectivo negócio necessita de ser documentada, possuir suporte escrito e obedecer às formalidades previstas no CN quanto a actos em que deva haver intervenção notarial. Ou seja, deve revestir a forma exigida para o negócio jurídico que o procurador pretenda realizar e a que a lei alude no nº 2 do art. 262º do CC.

Conclusão que pode ser lida no mesmo sentido em Antunes Varela, no “Código Civil Anotado”, I Vol., pág. 244., pela qual ensina o autor que não será, necessária uma procuração escrita para a prossecução das actividades de mera administração ordinária do prédio, porquanto a lei se satisfaz com a procuração verbal, donde, não ser portanto exigível a forma escrita para qualquer acto de mera gestão do prédio.

Assim sendo, importa, por conseguinte, aferir quais as consequências dessa representação voluntária desenvolvida pelo procurador.

Assentando a representação voluntária na ideia de que a emissão de uma procuração em nome de alguém, ou a atribuição do papel de procurador e a escolha deste, se assume como um acto de demonstração de confiança do dador de poderes para aquele, é evidente que os actos praticados pelo procurador e os efeitos dos negócios realizados nos limites desses poderes se produzem na esfera jurídica do representado.

A procuração, enquanto declaração unilateral de atribuição e concessão de poderes representativos, ainda que verbal, produz plenos efeitos impondo ao procurador o dever de agir de acordo com esses poderes, salvo se a procuração for revogada pelo representado, nos termos que constam do art. 265º, nº 2, do CC.

Sobre o papel e a função da procuração, e poderes do procurador, ensina Pedro Pais de Vasconcelos que a procuração não tem uma causa típica. Do modo como está construída não desempenha uma função económico-social típica, limitando-se a determinar o nascimento de um poder de representação na esfera jurídica do procurador. E o simples facto de alguém ser titular de um poder de representação em relação ao dominus, sendo seu procurador, não significa que haja necessidade de justificar a razão pela qual lhe foram outorgados os poderes de representação a não ser pela invocação da qualidade de procurador, que resulta da procuração

Assim, a procuração, como acto unilateral que é, expressa uma declaração de vontade do representado, em que confere poderes ao representante para o representar e, em seu nome, praticar os actos que forem necessários, por sua conta e em seu nome. O que significa que os efeitos dos actos praticados produzem-se e repercutem-se directamente na esfera jurídica e no património daquele. Esta relação de representação tem, pois, efeitos externos.

Para esses efeitos adverte-nos também Enzo Roppo, dizendo: "A procuração está, destinada, pela sua natureza, a operar nas relações com terceiros, a atingir posições de terceiros: o seu objectivo é, com efeito, exactamente o de determinar, através da actividade do representante, a produção de efeitos jurídicos directamente entre o representado e terceiros com quem o primeiro contrata."

E continua: "Mas a relação (externa) de representação ficaria, como que suspensa no vazio, abstracta, desprovida de justificação, se não se fundasse numa diferente e autónoma relação interna entre representante e representado, que constitua a sua razão justificativa, que explique – de um ponto de vista substancial, do ponto de vista dos interesses e das posições recíprocas de representante e representado – porque o primeiro tem o poder de vincular juridicamente o segundo nas relações com terceiros."

Clarificando finalmente que: “Essa relação interna entre representante e representado que, embora sendo distinta e autónoma da relação (e do poder) de representação, lhe está na base, a suporta e justifica, chama-se relação de gestão. E as relações de gestão subjacentes à representação podem ser diversas: pode tratar-se, por exemplo, de um mandato”.

Pese embora esta referência ao mandato, da parte de Enzo Roppo, é sabido que o mandato é diverso da procuração (cfr. art. 1157º e 262º, ambos do CC). Enquanto o mandato, integrado na categoria dos contratos, é um negócio jurídico bilateral, um contrato pelo qual uma das partes se obriga a praticar um ou mais actos jurídicos por conta da outra, a procuração constitui, como se disse, um acto unilateral pelo qual alguém atribui a outrem, voluntariamente, poderes representativos. 

 

Aliás, a procuração inclui sempre poderes representativos, ao passo que o mandato, adstrito à ideia do agir por conta de outrem, pode envolver ou não poderes de representação (neste sentido veja-se Ferrer Correia, in “A Procuração na Teoria da Representação Voluntária”, citado por Antunes Varela e Pires de Lima, in “Código Civil Anotado”, I Vol., pág. 244).

Quem são os condóminos?

Os condóminos (Etm. do latim: condomĭnus) são todos aqueles que independentemente de residirem no edifício são proprietários exclusivos das frações que lhes pertencem e comproprietários das partes comuns do edifício. Portanto, cada condómino tem a propriedade exclusiva sobre a sua fracção autónoma, sendo contitular, juntamente com os restantes condóminos, sobre as partes comuns do edifício (cfr. art. 1420º, nº 1 do CC). Assim, a cada condómino está associado um conjunto de direitos e, cumulativamente, obrigações.

Os condóminos, enquanto comproprietários não são donos de determinadas parte do edifício, mas sim de uma quota do mesmo, sendo que os seus direitos são qualitativamente iguais (todos têm os mesmos direitos), pese embora possam ser quantitativamente diferentes (podem ter quotas diversas que representam uma percentagem do capital investido).

A lei fala em condóminos e em terceiros titulares de direitos sobre as fracções (cfr. art. 1º, nº 2 do DL 268/94 de 25/10), dando-nos a indicação que outros que não os condóminos têm-se equiparados, sendo eles os comproprietários (cfr. art. 985º por remissão do nº 1 art. 1407º do CC), os cônjuges (cfr. art. 1678º, 1717º, 1722º, 1724º, 732º e ss. do CC), os herdeiros (cfr. art. 2079º do CC), os locatários (cfr. art. 1022º e ss. do CC), os usufrutuários (cfr. art. 1439º e ss. do CC), os titulares de um direito de uso e habitação (cfr. art. 1489º do CC), os titulares de um direito de retenção (cfr. art. 755º do CC), os depositários judiciais (cfr. art. 843º do CPC) e os fiduciários (cfr. art. 2290º do CC). 

Relativamente ao promitente-comprador, este não é equiparado à qualidade de condómino, porquanto o contrato-promessa não atribuí eficácia real. Porém, o promitente-comprador que beneficia da tradição material da coisa subsequente ao contrato-promessa, é geralmente havido como um mero detentor ou possuidor precário (cfr. art. 1253º, al. c), do CC) pois possui em nome do promitente-vendedor até à realização do contrato definitivo. 

Em regra, o contrato-promessa não transmite a posse, mesmo que ocorra a tradição da coisa prometida vender, pois apenas se transmite o elemento material (corpus), e não o elemento psicológico (animus). Poderá, suceder, porém, a inversão do título de posse por parte do promitente-comprador, caso se demonstre que este passou a agir como dono da coisa, como normalmente sucede quando o preço foi integralmente pago e o contrato prometido não seja realizado por motivos exteriores à sua vontade.