A figura do abuso de direito

Os condóminos costumam associar ao instituto do abuso do direito o facto de alguém adoptar um comportamento que tipicamente se dirige em determinado sentido e que, extravagantemente, de forma inusitada e perversa, adquire novo rumo ao arrepio do que já estava sedimentado numa determinada relação jurídica, substantiva ou processual.

Na tipologia do abuso de direito sobressai o venire contra factum proprium, que equivale a dar o dito por não dito e radica numa conduta contraditória da mesma pessoa, ao pressupor duas atitudes antagónicas, sendo a primeira (factum proprium) contrariada pela segunda atitude, com manifesta violação dos deveres de lealdade e dos limites impostos pelo principio da boa fé.

Dito de outra forma: o venire contra factum proprium encontra respaldo nas situações em que uma pessoa, por um certo período de tempo, se comporta de determinada maneira, gerando expectativas na outra de que o seu comportamento permanecerá inalterado.

O artigo 1346º do CC

O artigo 1346º do Código Civil tem especialmente em vista as emissões de agentes físicos, com caracter de continuidade ou, pelo menos de periocidade, que tenham a sua fonte em determinado prédio e perturbem a utilização normal do prédio contíguo.

Sentido que está conforme com a fonte do art. 1346º do CC, precisamente o parágrafo 906 do código alemão que dispõe "o proprietário de um prédio não pode proibir a emissão de gazes, vapores, fuligem, calores, ruído, trepidação e análogas intervenções derivadas de outro prédio, na medida em que a intervenção não prejudica a utilização do seu prédio ou só a prejudica de modo não essencial..." (tradução de Vaz Serra, na Rev. Leg., pág. 376).

Daqui que Antunes Varela refira que o artigo 1346º tem especialmente em vista as emissões de agentes físicos, com carácter de continuidade ou, pelo menos, periodicidade, que tenham a sua fonte em determinado prédio e perturbem a utilização normal do prédio contíguo (Rev. Leg., pág. 74).

Antunes Varela dá tal interpretação apoiando-se em Enneccenes - Wolff, Tratado de Derecho Civil, trad. espanhola, volume III, 1, parágrafo 53, páginas 314 e seguintes, sendo certo que o sentido dado por Martin Wolff ao parágrafo 906 corresponde à interpretação que se dá ao artigo 1346, pois diz:

Limitações a que os condóminos estão sujeitos

 A regra geral, formulada no art. 1420º do CC, é a de que cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence.

Em princípio, portanto, ele goza essa fracção como qualquer outro proprietário singular pode fruir a coisa de que é dono.

Segundo o art. 1305º do CC, "o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem", contudo, sendo este um direito pleno, não é absoluto, porquanto, tem de ser exercido "dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas".

O direito de propriedade não é pois, como se disse, absoluto, porquanto está este limitado pela função social ou económica que desempenha.

No caso da PH, a sua peculiar fisionomia requer especial atenção à interdependência dos condóminos no uso e fruição do prédio, com relevo para a comodidade e tranquilidade destes e para a sua segurança e a do próprio edifício,

Daí que, para além das restrições que de um modo geral a lei assinala ao direito de todo o proprietário, se torne indispensável a imposição de outras que atendam àquelas circunstâncias, sem que isso leve a desvirtuar o domínio pleno do condómino, pois se trata apenas de manifestação do princípio consignado naquele art. 1305º.

Condóminos não residentes

Sobre o administrador impende o dever de informação preceituado no art. 3º do DL 268/94 de 25/10, que estatui: "Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste", para que os condóminos não residentes possam por seu turno cumprir com o que dimana do art. 1432º, nº 9 do CC "Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante".

 

Importa contudo ressalvar que, incorrendo o administrador em incumprimento da sua obrigação, tal acto de omissão não desobriga os condóminos do ónus que sobre os mesmos impende. Nesta factualidade, deverão estes procurar saber, nomeadamente junto da vizinhança, quem exerce as funções executivas efectivas ou provisoriamente. 

 

Caso aquele não tenha ainda sido eleito pela assembleia ou nomeado pelo tribunal, as funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção autónoma represente a maior parte do capital investido (maior percentagem ou permilagem), salvo se outro condómino manifestar o desiderato de exercer o cargo, comunicando o mesmo aos demais condóminos. 

Minuta procuração escrita 2

Apesar de, para a generalidade dos actos de administração ordinários, não ser obrigatória, os condóminos que por indisponibilidade, se queiram fazer representados em assembleia de condóminos, pode redigir uma procuração para representação. Para esse efeito, replica-se infra uma outra minuta.

 

Minuta de Procuração

para representação em Assembleia de Condomínio

Outorgante:

Nome completo
Fracção autónoma
Documento de identificação e nº

Pelo presente instrumento  de procuração, nos termos estatuídos no nº 3 do art. 1431º (Assembleia de condóminos) do Código Civil, nomeia e constitui seu bastante procurador

Outorgado:

Nome completo
Documento de identificação e nº

A quem confere, nos termos do nº 1 do art. 262º (Representação voluntária) do Código Civil, amplos poderes para o fim específico de representá-lo na Assembleia Geral Anual de Condóminos, a realizar-se no dia (...) de (...).

O referido procurador poderá discutir e deliberar sobre todos os assuntos constantes na Ordem de Trabalhos da respectiva convocatória, conforme achar por conveniente, podendo para tanto, requerer e apresentar documentos, prestar declarações, solicitar informações e esclarecimentos, bem como praticar todos os actos indispensáveis ao cabal e fiel cumprimento deste mandato, a bem e na defesa dos meus direitos e interesses.

(local), (dia) de (mês) de (ano)

________________________________

(nome e assinatura)

Minuta procuração escrita

Minuta de Procuração
para representação em Assembleia de Condomínio

Exmo. Senhor Administrador do Condomínio (nome)

sito no nº (...) da Rua (...)

Eu, (nome completo do condómino), na minha qualidade de proprietário(a) da fracção correspondente ao (indicar fracção), do prédio (nome), situado na rua (...), número (...), na freguesia de (...) e concelho de (...), constituído em regime de propriedade horizontal, portador(a) do Bilhete de Identidade (ou outro documento de identificação equivalente) nº (...), não podendo comparecer à reunião da Assembleia Geral Anual de Condóminos a realizar nesta (...), dia (...), faço saber que me farei representar no referido plenário, nos termos prefixados no nº 3 do art. 1431º (Assembleia de condóminos) do Código Civil.

Para esse efeito, e nos termos prefixados no nº 1 do art. 262º (Representação voluntária) do Código Civil, nomeio e constituo meu bastante procurador, o senhor (nome), portador do Bilhete de Identidade (ou outro documento de identificação equivalente) nº (...), emitido pelo Arquivo de Identificação de (...), em (...), em quem delego todos os poderes suficientes com o fim específico de me representar nesta Assembleia Geral Anual de Condóminos.

O referido procurador poderá discutir e deliberar sobre todos os assuntos constantes na Ordem de Trabalhos da respectiva convocatória, conforme achar por conveniente, podendo para tanto, requerer e apresentar documentos, prestar declarações, solicitar informações e esclarecimentos, bem como praticar todos os actos indispensáveis ao cabal e fiel cumprimento deste mandato, a bem e na defesa dos meus direitos e interesses.

(local), (dia) de (mês) de (ano)

________________________________

(nome e assinatura)

Procuração

 

Dispõe ao art. 1431º nº 3 do CC que "Os condóminos podem fazer-se representar por procurador". Rui Vieira Miller, in A Propriedade Horizontal no Código Civil, Almedina, pág. 263, escrevendo que "Nada se dispondo sobre este mandato, haverá que recorrer às normas por que tal instituto se rege - art. 1157º se seguintes.

Do Código Civil

Art. 262º

1. Diz-se procuração o acto pelo qual alguém atribui a outrem, voluntariamente, poderes representativos.

2. Salvo disposição legal em contrário, a procuração revestirá a forma exigida para o negócio que o procurador deva realizar.

Do Código do Notariado (DL 207/95, com alterações DL 250/96)

Art. 116º

1 - As procurações que exijam intervenção notarial podem ser lavradas por instrumento público, por documento escrito e assinado pelo representado com reconhecimento presencial da letra e assinatura ou por documento autenticado.

2 - As procurações conferidas também no interesse de procurador ou de terceiro devem ser lavradas por instrumento público cujo original é arquivado no cartório notarial.

3 - Os substabelecimentos revestem a forma exigida para as procurações.

Quem são os condóminos?

Os condóminos (Etm. do latim: condomĭnus) são todos aqueles que independentemente de residirem no edifício são proprietários exclusivos das frações que lhes pertencem e comproprietários das partes comuns do edifício. Portanto, cada condómino tem a propriedade exclusiva sobre a sua fracção autónoma, sendo contitular, juntamente com os restantes condóminos, sobre as partes comuns do edifício (cfr. art. 1420º, nº 1 do CC). Assim, a cada condómino está associado um conjunto de direitos e, cumulativamente, obrigações.

Os condóminos, enquanto comproprietários não são donos de determinadas parte do edifício, mas sim de uma quota do mesmo, sendo que os seus direitos são qualitativamente iguais (todos têm os mesmos direitos), pese embora possam ser quantitativamente diferentes (podem ter quotas diversas que representam uma percentagem do capital investido).

A lei fala em condóminos e em terceiros titulares de direitos sobre as fracções (cfr. art. 1º, nº 2 do DL 268/94 de 25/10), dando-nos a indicação que outros que não os condóminos têm-se equiparados, sendo eles os comproprietários (cfr. art. 985º por remissão do nº 1 art. 1407º do CC), os cônjuges (cfr. art. 1678º, 1717º, 1722º, 1724º, 732º e ss. do CC), os herdeiros (cfr. art. 2079º do CC), os locatários (cfr. art. 1022º e ss. do CC), os usufrutuários (cfr. art. 1439º e ss. do CC), os titulares de um direito de uso e habitação (cfr. art. 1489º do CC), os titulares de um direito de retenção (cfr. art. 755º do CC), os depositários judiciais (cfr. art. 843º do CPC) e os fiduciários (cfr. art. 2290º do CC).