Falta de convocação de condóminos

Dispõe o artigo 1432º (Convocação e funcionamento da assembleia), do Código Civil que:

1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.

2. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.

3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.

4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

5. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.

6. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.

7. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.

8. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do nº 6.

9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.

Mais dispõe o artigo 1433º, nº 1, do Código Civil que:

1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.

Deste modo, o legislador entendeu que a inexistência de convocatória para assembleia geral de condóminos ou a irregularidade desta por falta da antecedência necessária ou por deficiente identificação nessa convocatória do objecto da assembleia põe em risco o direito à informação que constitui a base do exercício esclarecido e consciencioso do direito do condómino participar nas assembleias gerais e votar as deliberações que aí irão ser tomadas.

Como tal a falta de convocatória para a assembleia geral dos condóminos constitui causa de anulação da deliberação que aí vier a ser tomada.

Assim, quando os condóminos não tenham sido convocados para a assembleia ou não o tenham sido com observância dos requisitos estabelecidos no nº1 do art. 1432º do C.Civil as deliberações tomadas nessa assembleia são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado, dentro do prazo a que alude o art. 1433º, nº 4, do CC.

 A comunicação a que alude o art. 1432º, nº 6 do CC é necessária para os efeitos estabelecidos no seu nº 5 e também para a contagem do prazo de convocação de assembleia extraordinária (cfr. art. 1433º, nº 2 do CC) ou para sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem (cfr. art. 1433º, nº 3 do CC).

Não tendo estado presentes os condóminos na assembleia em que se tenha deliberado por exemplo uma repartição diferente da permilagem nos encargos de conservação do imóvel e não lhes tendo sido comunicada essa deliberação por carta registada com aviso de recepção, tal não faz improceder a execução com base na anulabilidade da deliberação, se não se alegar (e provar) a propositura de qualquer acção de anulação da deliberação, o que será necessário para que, na oposição à execução, pudessem os condóminos executados vir obter a desvitalização do título executivo.