Impedimento de voto

O nº 2 do artigo 1430º do Código Civil é uma disposição que confere aos condóminos o voto por referência às “unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418º se refere.” Trata-se, pois, do conteúdo e delimitação do direito de voto dos condóminos.

O artigo 176º do mesmo código, ao dispor que “o associado não pode votar, por si ou como representante de outrem, nas matérias em que haja conflito de interesses entre a associação e ele, seu cônjuge, ascendentes ou descendentes”, refere-se a uma questão diferente respeitante à matéria dos impedimentos ao direito de voto. 

Portanto, não existe uma norma específica relativamente a impedimentos de votos na assembleia de condóminos. 

O artigo 157º do Código Civil estipula que “As disposições do presente capítulo são aplicáveis às associações que não tenham por fim o lucro económico dos associados, às fundações de interesse social, e ainda às sociedades, quando a analogia das situações o justifique.” 

Assim, tem sido entendido que a norma do artigo 176º do Código Civil que regula o impedimento de voto relativamente às deliberações das associações é subsidiariamente aplicável às deliberações das assembleias de condóminos do edifício constituído em propriedade horizontal por força do mencionado artigo 157º. (v.g. Acórdãos da Relação de Lisboa de 21-10-2008, proc. nº 7933/2008-7 e de 29-12-2015, proc. nº 1417/10.8TVLSB.L1-2 in www.dgsi.pt). 

Multar os ausentes da Assembleia

A comparência dos condóminos nas assembleia gerais anuais ou em assembleias gerais extraordinárias não deve ser encarada como um simples direito dos condóminos e terceiros titulares de direitos sobre as fracções autónomas, mas antes como um dever essencial.

Acontece porém, que actualmente verifica-se um grande absentismo nas reuniões condominiais, seja porque os condóminos têm dificuldade em conciliar o seu tempo, seja pela eventual conflitualidade normalmente associada às mesmas, dificultando sobremaneira que se logre obter o necessário quórum constitutivo, quer em primeira ou segunda convocação, e inclusive deliberativo, quando são requeridas maiorias qualificadas para se aprovarem determinados assuntos.

A legislação em geral, e a do regime da propriedade horizontal em particular, não obriga os condóminos a comparecerem nas assembleias, nem prevê a aplicação de uma qualquer sanção pelas ausências. Destarte, os condóminos têm o direito de não comparecer nas assembleias de condomínio, ainda que as suas decisões sejam relevantes.

Representação voluntária

No panorama da vida societária actual, é frequente os condóminos, por manifesta falta de disponibilidade, se verem impossibilitados de comparecer pessoalmente nas Assembleias Gerais do condomínio, mesmo tendo tido conhecimento da data da reunião com a antecedência havida fixada na lei.

Para ultrapassar esse constrangimento, podem os condóminos faltosos fazerem-se representar nessas Assembleias, acabando, desta forma, embora ausentes, por participarem nas decisões sobre a vida do condomínio através do seu representante.

A representação na Assembleia Geral de Condomínio, encontra-se regulado no art. 1431º, nº 3 do CC, do qual resulta apenas que "os condóminos podem fazer-se representar por procurador". O conceito de “representação” infere-se do art. 258° do CC. 

AcTRP 5.12.16: Irregularidade da convocatória

Emissor: Tribunal da Relação do Porto

Tipo: Acórdão

Data de Publicação: 05 de Dezembro de 2016

Processo: 469/14.6T8MAI.P1

Relator: Carlos Querido

Descritores:

• Propriedade horizontal
• Assembleia de condóminos
• Irregularidade da convocação
• Sanação de vícios
• Presença de condóminos na assembleia
• Dever de informação
• Documentos disponíveis na assembleia

Sumário:

I - Os vícios na irregularidade da convocação da assembleia de condóminos contaminam as deliberações assumidas pelos condóminos presentes, aplicando-se o regime regra, da anulabilidade, considerando-se sanados no caso de tais deliberações não terem sido tempestivamente impugnadas.

AcTRL 7.3.19: Nulidade e anulabilidade das deliberações do condomínio

Emissor: Tribunal da Relação de Lisboa

Tipo: Acórdão
Data de Publicação: 07.03.2019
Processo: 26294/17.4T8LSB
Relator: Pedro Martins

Descritores:

• Condomínio;
• Nulidade e anulabilidade das deliberações do condomínio;
• Legitimidade passiva;
• Caducidade;
• Não conhecimento oficioso;
• Coligação de réus;
• Cumulação de pedidos;
• Caso julgado e preclusão;
• Normas não imperativas (com voto de vencido)

Sumário:

I- A coligação não é admissível quando a cumulação de pedidos possa ofender regras de competência em razão da matéria (art. 37/1 do CPC).

II- A ressalva do art. 37/2 do CPC não tem a ver com o obstáculo à coligação referido em I.

As assembleias telemáticas

Assembleia geral de condóminospresenciais,
por vide-conferência e em modelo misto

Enquadramento geral

A Lei n.º 8/2022 de 17/01, que reviu o regime jurídico da propriedade horizontal, alterou o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94, de 25/10 (que estabelece normas regulamentares do regime da propriedade horizontal) e o Código do Notariado, tendo entrado em vigor no dia 10 de abril de 2022.

Na parte que aqui nos aproveita, foi aditado o artigo 1º-A ao DL nº 268/94, de 25/10, com a seguinte redação:

“Artigo 1.º-A

(Assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância) 

1 - Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência. 

2 - Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ter lugar através daqueles meios”.

No regime de excepção - o qual resultou da situação pandémica, e que vigorou desde Fevereiro de 2021 a 10 de Abril de 2022 -, todas as reuniões de condomínio podiam ser realizadas presencialmente, virtualmente ou em regime misto (com presenças físicas e digitais). 

Acta assembleia universal

 

Assembleia-Geral Extraordinária de Condóminos

Acta nº (...)

Da assembleia plenária

Aos (...) dias do mês de (...) de (...), pelas (...) horas e (...) minutos, reuniu, na (...) do edifício, a Assembleia-Geral de Condóminos com carácter extraordinário, do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, sito na direcção supra-mencionada.

Foi verificado estar presente e devidamente representada a totalidade dos condóminos representativos do capital investido, conforme lista de presenças que se anexa à presente acta e elaborada para a presente reunião plenária, pelo que foram dispensadas as formalidades prévias atinentes ao regime regra previsto no art. 1432º do CC.

Para competente deliberação, foi proposta, e por todos aceite, a seguinte ordem de trabalhos:

Ponto único:  (...)

Do termo de abertura

ACSTJ 18/05/06: Assembleias universais

Tribunal: STJ

Processo: 06A1106
Relator: Sebastião Povoas

Data: 18-05-2006

Sumário:

1) O artigo 54º nº1, consagra as figuras das deliberações unânimes por escrito e das assembleias totalitárias ou universais, permitindo, respectivamente, que a vontade social se manifeste fora do conclave ou em assembleia não regularmente convocada, ou sobre assunto não previamente tabelado.

2) Diferente é a deliberação por voto escrito, prevista no artigo 247º nºs 1 e 2, também do Código das Sociedades Comerciais, só admissível nas sociedades por quotas ou em nome colectivo.

3) A assembleia universal pressupõe a presença de todos os sócios - pessoalmente ou devidamente representados por mandatário com poderes especiais - estar ínsito o propósito de deliberar sobre assuntos de interesse para a sociedade e existir acordo unânime de deliberar sobre determinado assunto.

4) A deliberação final da assembleia totalitária não exige unanimidade, sendo aprovada nos termos gerais.

5) A 1ª parte do nº1 do artigo 54º do CSC impõe a unanimidade, já que sendo dispensada a assembleia, e inexistindo dialéctica, não há troca de opiniões, de argumentos e de novas informações.

6) Um contrato promessa de compra e venda de um imóvel em que outorgam todos os sócios de uma sociedade por quotas como promitentes vendedores pode ser considerado deliberação unânime por escrito por conter a expressão da vontade dos sócios para vincularem a sociedade.

7) É um procedimento concludente inequívoco da vontade de deliberar.

8) O contrato promessa tem como objectivo a outorga do contrato definitivo. No nosso direito a regra é o cumprimento pontual dos contratos, a boa fé e a correcção negocial, sendo, por isso, de presumir como natural, a lisura do comportamento dos contraentes.

9) A outorga da promessa de compra e venda implica se conclua pela vontade de outorgar o contrato prometido, sendo a deliberação social que autoriza aquele tacitamente sancionatória deste.

10) O sócio só está impedido de votar se tiver um interesse pessoal, individual, imediato oposto ao da sociedade.

11) As sociedades são entidades jurídicas próprias distintas de cada um dos sócios, sendo sujeitos de direito face àqueles.

Texto integral: Vide aqui

n.d.r.: Importa ressalvar que, pese embora este aresto cuide das deliberações unânimes por escrito e das assembleias totalitárias ou universais, apenas o segundo quesito pode ser aplicado por analogia legis, ao regime jurídico da propriedade horizontal. 

Forma da procuração - VII

 

Na mesma linha, somos da opinião de que, em face do direito vigente, a forma da procuração exigível nos termos do CC quando esteja em causa a conclusão de negócios por escritura pública apenas pode ser dispensada com a actuação de um notário, porquanto o legislador só a este confiou tal prerrogativa, tendo em conta a sua condição de oficial público. (59)

Deste modo, a possibilidade conferida pelo DL 76-A/2006, de 29 de Março (60), aos advogados, aos solicitadores e às câmaras de comércio e indústria de autenticar documentos particulares e de poder fazer reconhecimentos presenciais de assinaturas em documentos (cfr. art. 38°, n° 1 (61)) não significa que os documentos autenticados ou escritos e assinados pelo representado com reconhecimento presencial por qualquer daquelas entidades possam valer como procuração para a celebração de um negócio por escritura pública.(62)

A lei é clara: só a intervenção de um notário(63), pelas razões supra expostas, permite que para a conclusão de um negócio por escritura pública seja suficiente uma procuração lavrada “por documento escrito e assinado pelo representado com reconhecimento presencial da letra e assinatura ou por documento autenticado” (art. 116°/1, do CN).

Naturalmente, o legislador podia ter consagrado outras excepções legais à regra geral do art. 262°/2, do CC, outorgando, por exemplo, aos advogados, dados os especiais deveres de prossecução de fins de utilidade pública que lhes estão cometidos, a prerrogativa concedida aos notários pelo art. 116°/1, do CN; os documentos autenticados ou os documentos com letra e assinatura do representado reconhecidas presencialmente por aqueles profissionais forenses serviriam então como procuração bastante para a celebração da escritura pública.

Forma da procuração - VI

 

Destarte, o legislador entende que a intervenção do notário assegura a liberdade e a ponderação do dominus e garante o esclarecimento deste acerca do sentido e alcance da procuratio, dispensando, por isso, o formalismo a que esta, de acordo com a regra geral do art. 262°, n° 2, do CC teria de obedecer, no caso de negócios representativos para os quais é exigida escritura pública.(52)

Em nossa opinião, percebe-se que a lei prescinda da exigência formal do direito substantivo relativamente à procuração, nos termos do art. 116°, n° 1, do CN: o notário é um oficial público (53) incumbido de assegurar um primeiro controlo de legalidade, podendo, enquanto delegatário da fé pública, dar garantias de autenticidade aos actos jurídicos extrajudiciais em que intervém (54).

Mutatis mutandis, na medida em que o notário intervenha, a lei dispensa a observância da regra do art. 262°/2, do CC, permitindo que as procurações sejam lavradas, designadamente, por documento escrito e assinado pelo representado com reconhecimento presencial da letra e assinatura ou por documento autenticado, quando o negócio principal esteja sujeito a escritura pública. Na base da norma constante do art. 116°/1, do CN está, clara e inequivocamente, a ideia de que o notário garante a ponderação das partes e se certifica da correspondência entre a vontade manifestada e a vontade real destas, assegurando as cautelas subjacentes às exigências formais da lei substantiva.

Forma da procuração - V

Em bom rigor, a solução ideal seria a de fazer depender a forma da procuração da finalidade das formalidades exigidas para o negócio principal: nos casos em que esta finalidade consiste apenas em obter prova segura acerca do acto (formalidades ad probationem(42)), a outorga de poderes de representação não careceria da forma prescrita para aquele negócio.(43)

No entanto, a fixação do sentido e alcance da finalidade de cada exigência legal de forma depende da actividade interpretativa, pelo que aquela solução conduziria a incertezas várias.

Nas palavras do legislador: “Em rigor a solução deveria ser a de olhar às finalidades do formalismo requerido para o negócio representativo para decidir da aplicabilidade ou inaplicabilidade de tal formalismo ao negócio de concessão de poderes. Para fugir, contudo, às graves dificuldades e incertezas a que isso daria lugar pareceu-nos melhor estabelecer (…) o princípio geral de que a procuração está sujeita à forma exigida para o negócio a que diz respeito (…), admitindo embora que se estabeleçam, maxime em legislação especial, restrições a este princípio.”(44)

Ora, como as mais das vezes a forma legal é estabelecida ad substantiam(45), a regra vertida no artigo 262.°, n.° 2, do CC parece-nos de grande razoabilidade, a melhor possível.(46)

b) Excepções à equiparação formal entre a procuração e o negócio jurídico representativo: em especial, do artigo 116.° do Código do Notariado

Forma da procuração - IV

Por outro lado, como afirma Maria Helena Brito, “O acto de atribuição de poderes é também funcional e estruturalmente independente em relação ao negócio jurídico representativo”(36), isto é, há autonomia do poder de representação face ao negócio jurídico celebrado pelo representante e terceiro. Símbolo desta autonomia é o regime vertido no artigo 259.° do CC:

“1. À excepção dos elementos em que tenha sido decisiva a vontade do representado, é na pessoa do representante que deve verificar-se, para efeitos de nulidade ou anulabilidade da declaração, a falta ou vício da vontade, bem como o conhecimento ou ignorância dos factos que podem influir nos efeitos do negócio.
2. Ao representado de má fé não aproveita a boa fé do representante.” (itálico nosso)

Em matéria de forma, porém, a regra do CC, ao impor para a procuração a solenidade exigida ao negócio a realizar pelo procurador (cfr. artigo 262.°), constitui excepção à independência do negócio jurídico atributivo do poder de representação relativamente ao negócio principal.

II - Procuração: da sua forma

a) Regra: igualdade de forma entre a procuração e o negócio jurídico representativo

Forma da procuração - III

c) Representação voluntária: a procuração

Na representação voluntária(17), os poderes do representante procedem da vontade do representado, exteriorizada numa declaração negocial designada por procuração (cfr. artigo 261.° do CC).

Quanto aos poderes outorgados, a procuração pode ser geral, se abrange os actos de natureza patrimonial(18), ditos de administração ordinária(19), ou especial, quando ao representante é permitida a prática dos actos especificamente previstos bem como dos actos necessários à sua execução.(20)

Para a procuração ser eficaz não é necessária a aceitação, pelo que o beneficiário tem de renunciar a ela no caso de não querer ser procurador (cfr. artigo 265.°, n.° 1, do CC), isto é, estamos perante um negócio jurídico unilateral(21).

Trata-se de um negócio jurídico unilateral receptício(22)(23), cujo destinatário, de acordo com a melhor doutrina(24), é o terceiro com quem o representante contrata em nome do representado, e não o representante(25) ou o público(26). Deste modo, no plano da interpretação negocial (cfr. artigo 236.° do CC(27)), impera o entendimento de Ferrer Correia: “ nós ponderamos que os principais interessados (no caso da procuração) são aqui o constituinte e o terceiro; consideramos, depois, que o constituinte, querendo contratar com o terceiro por intermédio do procurador, não pode deixar de querer comunicar-lhe a autorização representativa de que o último está munido: e logo concluímos ser o terceiro quem mormente carece das atenções que, na teoria geral da interpretação, se dispensam ao destinatário da declaração de vontade, á contraparte – e quem principalmente as merece.”(28)

Forma da procuração - II

Existem, porém, outras hipóteses de eficácia do negócio em relação ao representado quando haja actuação sem poder de representação. De facto, a actuação do representante depois da modificação ou cessação duma procuração pode exigir a tutela da confiança de terceiros que com ele mantenham relações jurídicas. Dispõe, por isso, o art. 266° do CC:

“1—As modificações e a revogação da procuração devem ser levadas ao conhecimento de terceiros por meios idóneos, sob pena de lhes não serem oponíveis senão quando se mostre que delas tinham conhecimento no momento da conclusão do negócio.

2—As restantes causas extintivas da procuração não podem ser opostas a terceiro que sem culpa as tenha ignorado.”

Por outro lado, no caso de abuso de representação(11), quando a contraparte não conheça nem deva conhecer a falta de poderes do representante, o negócio produz efeitos relativamente ao representado (cfr. art. 268° e 269° (12) do CC).

Pelo contrário, nas situações em que a falta de poderes do representante resulta da falta de uma procuração, porque este nunca teve legitimação representativa, não é aplicável o artigo 266.° do CC, acima transcrito, nem parece justificar-se a protecção de terceiro mediante a eficácia do negócio na esfera jurídica do representado.

Forma da procuração - I

PROCURAÇÃO

(art. 116º do Código do Notariado e art. 38º do DL nº 76-A/2006, de 29 de Março)(*)

Pelo Mestre João Nuno Calvão da Silva(**)

I - Representação: breves notas

a) Pressupostos

Regulada nos art. 258° a 269° do CC(1)(2), a representação caracteriza-se pela actuação de alguém (representante) em nome de outrem (representado)(3), não se limitando aquele a exprimir a vontade deste.

Decisiva é, por um lado, a existência da contemplatio domini, assim se distinguindo a representação do contrato de mandato, através do qual alguém (mandatário) fica vinculado a praticar um ou mais actos jurídicos por conta de outrem (mandante)(4).

Não é também pressuposto da figura em análise a actuação do representante no interesse do representado(5), porquanto o nosso ordenamento jurídico parece admitir a concessão de poderes representativos no interesse exclusivo do representante e/ou de terceiro(6).

Por outro lado, o representante não se limita a comunicar a mensagem que alguém lhe transmite, possuindo, em maior ou menor grau, uma margem de decisão própria quanto aos actos a praticar. Por isso, o representante distingue-se do núncio(7).

O art. 1432º do Código Civil

Redacção actual

Redacção dada por Lei nº 8/2022 de 10-01-2022, Artigo 2º - Alteração ao CC

Artigo 1432.º
Convocação e funcionamento da assembleia

1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
2. A convocatória indicada no n.º 1 é efetuada através de correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente, devendo essa manifestação de vontade ficar lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico.
3. Na situação prevista no número anterior, o condómino deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção do respetivo e-mail convocatório.
4. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
5. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
6. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
7. Sem prejuízo do disposto no número anterior, se estiverem reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória pode ser feita para trinta minutos depois, no mesmo local.
8. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
9. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico, aplicando-se, neste caso, o disposto nos n.ºs 2 e 3.
10. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
11. O silêncio dos condóminos é considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 9.
12. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.

Redacção anterior

2ª versão: DL n.º 267/94, de 25/10

1 - A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
2 - A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
4 - Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5 - As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6 - As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7 - Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
8 - O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 6.
9 - Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.

Redacção original

1ª versão: DL n.º 47344/66, de 25/11

1. A assembleia é convocada por meio de carta registada com aviso de recepção, enviada com dez dias de antecedência, na qual se indicará o dia, hora e local da reunião.
2. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
3. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento, é convocada nova reunião dentro dos dez dias imediatos, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos proprietários presentes, desde que estes representem, pelo menos, um terço do capital.

Anteprojecto

Art. 134º

1ª Revisão Ministerial

Art. 1420º

Projecto

Art. 1432º

Têm todos a mesma redacção do texto original do Código (1994), salvo o Anteprojecto e a 1ª Revisão Ministerial que, além de ligeiras e irrelevantes diferenças de redacção, fixavam a antecedência de apenas cinco dias para a expedição da carta convocatória da assembleia.

Direito anterior

DL 40 333

Art. 30º

A assembleia terá as suas sessões no lugar designado pelo administrador ou pelos proprietários referidos no § 1º do artigo anterior e será convocada por meio de circular, enviada, com cinco dias de antecedência, aos condóminos, mediante correspondência registada, com aviso de recepção.

Art. 31º

A assembleia, sem prejuízo do disposto no artigo 17º (1) delibera por maioria dos votos representativos de todo o capital investido.
§ único. Se não comparecer o número de proprietários suficiente para se obter o necessário vencimento, será convocada nova sessão, dentro dos dez dias imediatos, podendo então a assembleia deliberar por maioria dos votos dos proprietários presentes, desde que estes representem, pelo menos, um terço do valor do edifício.

(1) Transcrito no art. 1425º.