ACTRP 10-1-13: Dividas presentes e futuras

Tribunal: TRP

Processo: 7855/11.1TBMAI.P1

Relatora: Teresa Santos

Sessão: 10 Janeiro 2013

Descritores:

• Título executivo
• Execução
• Coligação passiva
• Propriedade horizontal

Sumário:

I - As actas das reuniões das assembleias de condóminos constituem títulos executivos quando deliberem sobre o montante de contribuições devidas ao condomínio, já apuradas ou futuras, desde que sejam certas, líquidas e exigíveis.

II - O condomínio pode demandar, na mesma execução, vários condóminos que se encontrem em incumprimento.

Texto integral: vide aqui

Comparticipação nas despesas comun

Os condóminos devem contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, em regra em montante proporcional ao valor das respectivas fracções (art. 1424º nº 1 do CC). Por sua vez, caberá ao administrador elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano (al. b) do art. 1436º do CC), o qual deverá ser sujeito a aprovação em assembleia dos condóminos, convocada pelo administrador para a primeira quinzena de Janeiro de cada ano (art. 1431º do CC).

Aprovado o orçamento, caberá ao administrador cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns (e outras para as quais tenha sido autorizado - art. 1436º al. d) e h) do CC) e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (art.º 1436.º alínea e) do CC. Para o efeito, poderá agir em juízo contra o condómino relapso (nº 1 do art. 1437º do CC), instaurando desde logo acção executiva, para o que dispõe, como título executivo, da acta da AG em que se tenha deliberado as despesas e a contribuição de cada condómino para as mesmas. A este propósito têm surgido divergências na jurisprudência quanto à expressão utilizada no referido art. 6º, nº 1, do DL 268/94 de 25/10 “contribuições devidas ao condomínio”. 

Afigura-se-nos que tal expressão tanto abrange as “contribuições que vierem a ser devidas ao condomínio”, como as “contribuições já em dívida ao condomínio”, ou seja, quer as contribuições futuras, quer as contribuições já apuradas, em que se verifique ou venha a verificar falta de pagamento. Não se vislumbra justificação para distinguir. Neste sentido cfr. entre outros, Ac. TRP proc. RP200504210531258, de 21.04.2005 e de 24.2.2011, proc. 3507/06.2TBMAI-A.P1, Ac. TRL de 29.06.2006, proc. 5718/2006-6, e de 18.03.2010, proc. 85181/05.0YYLSB-A.L1-6, Ac. TRE de 17.02.2011, proc. 4276/07.4TBPTM.E1, acessíveis in www.dgsi.pt .

As contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer outros montantes referidos naquele normativo têm de ser certas, exigíveis e líquidas (art. 802º do CPC) uma vez que estes três requisitos condicionam a admissibilidade da acção executiva. Como é sabido, por regra, existem, em todos os condomínios AG onde se fixam, para cada ano (ou anos), através de deliberação daqueles consignada em acta, as quotas-partes dos valores a pagar por cada condómino, em função da permilagem que a sua fracção ocupa no todo da PH e em que se aprovam as contas do ano anterior e se apresentam as despesas e receitas para o novo ano e em cujo relatório anual habitualmente se fazem também constar todos os montantes em dívida pelos condóminos relapsos.

O legislador ao conferir eficácia executiva às actas das reuniões da assembleia de condóminos visou evitar o recurso à acção declarativa em matérias em que estão jogo questões monetárias liquidadas ou de fácil liquidação segundo os critérios legais que presidem à sua atribuição e distribuição pelos condóminos e sobre as quais não recai verdadeira controvérsia.

Assim, parece-nos não fazer sentido restringir a força executiva apenas à acta em que se delibera o montante da quota-parte das contribuições que cabe a cada condómino pagar e não concedê-la à acta em que, por o condómino não ter pago, conforme o deliberado em assembleia anterior, se delibera sobre o montante da dívida e sobre a sua cobrança judicial. (cfr. ainda neste sentido, entre outros, Ac. TRE de 26.04.2007, de 16.12.2003 e TRL de 29.06.2006, in www.dgsi.pt).

Se a AG, tendo reunido para além do mais, para discussão e aprovação do fecho de contas referente ao exercício findo e, neste âmbito, aprovou por unanimidade dever ser incluída na acta a lista dos condóminos com maiores montantes em dívida ou aqueles que, apesar de instados a liquidar montantes em atraso, o não têm feito justificadamente e que os valores mencionados na acta serão os montantes a peticionar para efeitos da cobrança coerciva através da via judicial, em caso da não liquidação da dívida imediata e voluntariamente e que se excluem aqueles com processos já entrados em tribunal e ainda não resolvidos.

E, seguindo-se, nos termos referidos, a discriminação dos condóminos, onde se incluem os executados, nos termos indicados, isto é, nome, fracção e respectivos valores em dívida, vindo a dita assembleia a aprovar, por unanimidade, as contas apresentadas.

Resulta assim da acta dada à execução que a assembleia de condóminos aprovou os montantes em dívida por parte de cada um dos executados, (o que pressupõe a existência da prévia fixação dos montantes das contribuições a pagar por cada condómino) com referência à sua fracção e deliberou o recurso à via judicial com vista à cobrança de tais dívidas em atraso ao condomínio, caso não viessem as mesmas a ser pagas de imediato.

Ora, sendo o título executivo condição indispensável para o exercício da acção executiva, mas não sendo a causa de pedir, o próprio documento, mas a relação substantiva que está na base da sua emissão, ou seja, o direito plasmado no título, pressupondo a execução o incumprimento de uma obrigação de índole patrimonial, seja ela pecuniária ou não, podemos dizer que da dita acta emerge que a presente execução tem como causa de pedir o não pagamento dos montantes das contribuições em dívida ao condomínio pelos ora executados.

E, da mesma acta resultando que a obrigação exequenda é certa, já que do título executivo se ficam a conhecer o objecto e sujeitos; é exigível, na medida em que está vencida; e é líquida, porquanto se acha determinado o seu quantitativo quanto a cada executado (art. 802º do CPC).

Nos termos do art. 1422º nº 1 CC, os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis. Relações essas entre os condóminos ou entre estes e o património comum em que se vem a traduzir o “condomínio”, pois não estamos perante vínculos de natureza contratual, moldados pela vontade das partes, mas antes perante vínculos que possuem a sua fonte na lei ou no TCPH.

Por outro lado, vemos que o princípio da indivisibilidade das coisas comuns, consagrado na 2ª parte do art. 1423º do CC, é uma exigência da específica estrutura da PH e, consequência necessária da incindibilidade dos dois direitos, de propriedade singular e de compropriedade, que a integram, constituindo, assim, uma excepção à regra do nº 1 do art. 1412º do CC para a compropriedade, em geral.

Como resulta do disposto no art. 1424º, nº 1 do CC, a principal obrigação que decorre do próprio estatuto da propriedade horizontal para cada um dos condóminos é a de contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum.

A razão de ser da comparticipação dos condóminos nas despesas comuns reside na afectação ou possibilidade de aproveitamento da serventia de certos bens ou serviços ao uso de determinadas fracções do condomínio. A obrigação de contribuição para as referidas despesas não depende da efectiva utilização, mas, tão só, da possibilidade de utilização dessas coisas comuns ao serviço da utilização da fracção (cfr. Ac. do TRP in CJ, 2001, 4º, pág. 209).

Comentando tal normativo, Aragão Seia, in “Propriedade Horizontal – Condóminos e Condomínios”. 3ª ed., pág. 126, cita o Professor Henrique Mesquita, in “A Propriedade Horizontal no Código Civil Português, RDES, XXIII, 130:”o qual refere que, “A obrigação de contribuir para estas despesas é uma típica obrigação propter rem – uma obrigação decorrente não de uma relação creditória autónoma, mas antes do próprio estatuto do condomínio.

Mesmo quando as obrigações que impendem sobre os condóminos resultem do TCPH (e não directamente da lei), a sua força vinculativa decorre da eficácia real do estatuto do condomínio e não de um acto de aceitação por parte daqueles”. E, segundo a definição do Prof. Menezes Cordeiro in “Direitos Reais”, págs. 366-367, são obrigações cujo sujeito passivo (o devedor) é determinado não pessoalmente (intuitu personae), mas por ser titular de um determinado direito real sobre a coisa.

E assim é que em caso de transmissão do direito de propriedade sobre a fracção, as despesas a que alude o referido art. 1424º, continuam a ser da responsabilidade do transmitente, enquanto titular do direito real sobre a coisa, à data da sua constituição - Neste sentido, se pronunciam Henrique Mesquita in “Obrigações Reais e Ónus Reais”, Almedina 1990, pág. 321, Aragão Seia in ob. cit. pág. 125 e Sandra Passinhas, in “Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, Almedina, págs. 310 e 311, Ac. TRP de 9.07.2007, e jurisprudência aí citada, in www.dgsi.pt .

Assim, constitui a contribuição dos condóminos nas despesas comuns do condomínio um “débito proporcional”, por parte de todos os interessados, ao qual todos os condóminos são obrigados pelo próprio facto de terem uma quota no condomínio. E, advindo tais obrigações (citado art. 1424º) da natureza real do instituto da PH, conforme exposto, é por isso que é permitido ao credor demandar vários devedores coligados, como ocorre no caso em apreço, desde que obrigados no mesmo título - art. 58º, nº 1, al. b), do CPC. A este propósito, cfr. Ac. TRL de 17.02.2009, proc. 532/05.4TCLRS-7, e sumários, do Ac. do STJ de 17.02.1998, proc. 97A370 e Ac.TRP 09.01.1997, proc. 9631007, acessíveis in www.dgsi.pt .

Interrupção prescrições

Nos termos do art. 323º, nº 1, do CC, a prescrição interrompe-se pela citação ou notificação judicial, de qualquer acto que exprima, directa ou indirectamente, a intenção de exercer o direito, seja qual for o processo a que o acto pertence e ainda que o Tribunal seja incompetente.

Se a citação ou notificação se não fizer dentro de 5 dias depois de requerida, por causa não imputável ao requerente, a prescrição tem-se por interrompida logo que decorram os 5 dias (cfr. art. 323º, nº 2, do CC).

À citação ou notificação é equiparado qualquer outro meio judicial pelo qual se dê conhecimento acto àquele contra quem o direito pode ser exercido (cfr. art. 323º, nº 4, do CC).

A prescrição será ainda interrompida pelo reconhecimento do direito, feito perante o respectivo titular, por aquele contra quem o direito pode ser exercido (cfr. art. 325º, nº 1, do CC).

Nos termos do art. 325º, nº 2, do CC, “o reconhecimento tácito só é relevante quando resulte de factos que inequivocamente o exprimam”.

Conforme resulta do disposto no art. 326º do CC, a interrupção é o efeito produzido por determinado facto que destrói e inutiliza um prazo em curso, determinando que o mesmo volte a correr de novo e por inteiro.

Importa desde logo salientar que a interrupção da prescrição distingue-se da suspensão da prescrição. A suspensão determina uma “paragem” no decurso do prazo que, quando cessa, retoma o seu curso, no exacto momento em que ocorreu, permitindo o aproveitamento do prazo anterior que tenha decorrido antes da suspensão. Já “a interrupção inutiliza todo o prazo anterior, obrigando a uma nova contagem a partir do zero” (assim, Menezes Cordeiro; Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, Tomo IV, Almedina, 2005, p. 195).

Numa determinada acção, entendeu o apelante – convocando os acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa, de Guimarães e do Porto que para tanto, mencionou - que, tendo desencadeado a respectiva acção executiva para pagamento de quantia certa que, nos termos do art. 550º, nº 2, do CPC, segue a forma sumária – e em que a penhora precede a citação – a interrupção do prazo prescricional não se dava com a citação, nos termos do nº 1 do art. 323º do CC, mas sim, nos termos do nº 2 do mesmo preceito, ocorrendo a interrupção 5 dias após a instauração da acção executiva.

Dimana do Ac. do TRP de 27-05-2014 (Pº 4393/11.6TBVLG-A.P1, rel. VIEIRA E CUNHA) que: “Na exegese do disposto no artº 323º nº2 CCiv, entende-se que as razões de índole processual ou de organização judiciária irrelevam para a imputação de responsabilidade no atraso da citação ao requerente; tal é o caso de a citação se ver delongada pela necessária precedência da penhora."

E, na fundamentação deste aresto expendeu-se que:

“Nos termos do art.º 323º nº2 CCiv, se a citação se não fizer dentro de cinco dias depois de ter sido requerida, por causa não imputável ao requerente, tem-se a prescrição por interrompida logo que decorram os cinco dias. Ou seja: só se atende ao momento da citação se a culpa da demora superior a cinco dias for de atribuir ao requerente (Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, Anotado, I – 3ª ed., pg. 289) – quaisquer outros factores, designadamente que sejam de imputar aos necessários trâmites processuais, não relevam para um juízo de responsabilidade do requerente no facto de a citação não ser feita em cinco dias.

A petição deu entrada em juízo 3 meses antes do termo final do prazo de prescrição (5 anos a contar de 23/3/07) – a citação foi antecedida de penhora, mas a demora do referido trâmite processual irreleva para um juízo de responsabilidade do requerente da citação. Ou seja, como se pronunciou o Ac. STJ, rel. César Marques, as razões de índole processual ou de organização judiciária irrelevam para a imputação de responsabilidade no atraso da citação ao requerente. Tal é o caso, por exemplo, de a citação se ver delongada pela necessária precedência da penhora – cf., nesse sentido, Ac.R.L. 13/1/09, pº 9584/2008-1, rel. Rijo Ferreira. 

E assim se conclui, apodicticamente, que, mesmo considerando o prazo de prescrição de cinco anos, a interrupção da prescrição, por aplicação do disposto no art.º 323º nºs 1 e 2 CC, se verificara já em momento anterior ao da efectiva citação dos Oponentes e sem que se mostrasse decorrido o citado prazo de prescrição do direito”.

Nesta mesma linha, se posicionaram, entre outras, as seguintes decisões:

- Ac. do TRG de 22-11-2018 (Pº 2504/13.6TJVNF-A.G1, rel. MARGARIDA FERNANDES): “Numa acção executiva, em que a penhora precede a citação, com pluralidade de executados, não é imputável ao exequente a citação pelo agente de execução dos executados embargantes quase três anos após a entrada da mesma ainda que a primeira penhora tenha ocorrido cerca de dois meses após esta data”;

- Ac. do TRL de 03-03-2020 (Pº 2747/08.4TBOER-C.L1-7, rel. LUÍS FILIPE PIRES DE SOUSA): “A ação executiva foi intentada em 24.4.2008 pelo que ocorreu a interrupção da prescrição no quinto dia subsequente à instauração da execução porquanto, de acordo com a lei aplicável então e com a factualidade provada, não ocorreu qualquer conduta processual da exequente que tenha determinado o atraso na citação da embargante/executada. A citação da executada para além de três anos sobre a data de vencimento da livrança deveu-se a razões de natureza processual atinentes ao regime da ação executiva, em que a penhora precede a citação, não havendo que imputar tal demora à exequente. A interpretação referida em I, decorrente dos Artigos 323º, nº2 e 327º, nº1, do Código Civil, não viola os princípios da confiança e da segurança jurídica porquanto trata-se de solução normativa estabilizada desde a entrada em vigor do Código Civil, a qual não sofreu alteração legislativa nem é objeto de dissídio jurisprudencial, sendo que do atraso na realização da citação, por via do regime próprio da ação executiva, não pode derivar uma expectativa legítima do executado de que já não terá de arcar com a sua responsabilidade patrimonial”;

- Ac. do TRG de 18-03-2021 (Pº 259/14.6TBBRG-B.G1, rel. ALEXANDRA MARIA VIANA PARENTE LOPES): “1. Aplica-se o regime de interrupção da prescrição do nº2 do art.323º do C. Civil às ações executivas para pagamento de quantia certa, sob a forma de processo sumária, prevista nos atuais arts.550º/2-a) a d) e arts.855º ss do C. P. Civil de 2013, aprovado pela Lei nº41/2013, de 26.06.

1.1. O regime da interrupção da prescrição promovida pelo titular do direito, regulada no art.323º do C. Civil, na versão introduzida pelo DL nº47244, de 25.11.1966, aplicável a qualquer processo judicial nos termos do seu nº1, acautela, sobretudo, a inércia do titular, uma vez que, se as previsões dos seus nº1 e nº4 compatibilizam o direito geral do credor exigir o seu direito ao obrigado (acompanhado do dever de o fazer, para a interrupção do prazo de prescrição, através de ato judicial que, direta ou indiretamente, exprima a sua intenção de o exercer e antes de terminado o prazo de prescrição de que o obrigado beneficia) e do direito geral do devedor conhecer que aquele lhe exige o cumprimento da sua obrigação, as previsões do nº2 e do nº3 valorizam a iniciativa judicial do credor, em detrimento do conhecimento efetivo ou do conhecimento perfeito pelo devedor do direito contra si exercido, para efeitos da operância dos efeitos interruptivos, quando não é possível compatibilizar o exercício do direito e o conhecimento em 5 dias ou quando a citação ou a notificação são anuladas.

1.2. Desde a aprovação do regime do art.323º do C. Civil de 1966 encontram-se em vigor regimes processuais civis em que a citação não corresponde ao primeiro ato do processo (quer na redação inicial do Código de Processo Civil de 1961, aprovado pelo Decreto -Lei nº44129, de 28.12.1961, quer nas suas revisões posteriores e na redação do atual Código de Processo Civil de 2013, aprovado pela Lei nº41/2013, de 26.06, em que se alargaram os processos sem citação prévia), sem que estas ações tenham sido excluídas da operância dos efeitos ope legis do art.323º/2 do C. Civil, na redação inicial ou em alteração posterior.

2. Não é imputável ao credor, objetiva ou subjetivamente, de forma a afastar a aplicação do nº 2 do art.º 323º do C. Civil:

a) A organização judiciária e a existência de uma forma do processo em que a citação seja posterior à penhora; os erros ou as faltas de operadores judiciários (nomeadamente, a falta de cumprimento pelo agente de execução das notificações do art.750º/1, ex vi do 855º/4 do C. P. Civil).

b) As omissões pelo exequente, aquando e após instaurar ação executiva para pagamento de quantia certa, sob a forma de processo sumária: da nomeação dos bens à penhora no seu requerimento executivo inicial, uma vez que a previsão do art.724º/1-i) do C. P. Civil não é obrigatória; de pedir a citação urgente do executado, nos termos do art.561º do C. P. Civil, ex vi do art.551º/1 do C.P. Civil, quer na data da propositura da ação de 08.02.2014 (em que faltava um prazo superior a 2 anos e 10 meses para a obrigação cambiária prescrever, nos termos do art.º 70º, ex vi do art.77º da LULL), quer após a interrupção do prazo prescricional, nos termos do art.323º/2 do C. Civil; de pedir a notificação do art.855º/4, em referência ao art.750º/1 do C. C. Civil, de competência do agente de execução, quando este omitiu esse cumprimento, sem notificação do exequente do estado do processo.

3. Depois da interrupção do prazo prescricional numa ação executiva para pagamento de quantia certa, nos termos do nº2 do art.323º do C. Civil, operam os efeitos dos arts.326º e 327º do C. Civil, por se tratar de uma interrupção ocorrida num processo judicial que exige decisão final (…)”;

Ac. do TRL de 08-02-2022 (Pº 10858/16.6T8LRS-A.L1-7, rel. DINA MONTEIRO): “Nas ações executivas que têm como título executivo uma livrança em branco e que, atento o seu valor, seguem a forma sumária, não há lugar à citação prévia, devendo o requerimento executivo ser desde logo enviado ao Senhor Agente de Execução, como decorre do disposto nos artigos 855.º/ss do CPC Revisto. Nestes casos, em que o valor da ação condiciona o formalismo processual seguido, tem-se entendido que os prazos de prescrição que se encontrassem a correr termos, sempre ficariam suspensos cinco dias após a data da entrada da ação em Tribunal, em paralelismo com a interrupção que se verifica quando a ação se inicia pela citação”;

- Ac. do TRP de 07-03-2022 (Pº 16711/05.1YYPRT-A.P1, rel. FÁTIMA ANDRADE): “Conforme é entendimento consensual, interposta execução em que o executado não é citado nos cinco dias posteriores à sua instauração, porque a tramitação processual prevê que a citação seja posterior à penhora, beneficia o exequente da interrupção do prazo prescricional previsto no artigo 323º nº 2 do CC decorridos que sejam esses cinco dias, pois que lhe não é imputável a não citação em tal caso”;

- Ac. do TRC de 13-09-2022 (Pº 231/22.2T8LRA-A.C1, rel. HELENA MELO): “A lei pretendeu com a citação/notificação ficta, prevista no n.º 2 do art.º 323.º do CCiv., evitar que as vicissitudes posteriores à entrada do processo e não imputáveis à parte impeçam a produção dos efeitos interruptivos, uma vez que os efeitos da interrupção, pelo seu grande relevo, não podiam ficar dependentes de atos que escapam ao controlo do requerente. A interrupção verifica-se também na execução, ainda que esta se inicie com a penhora dos bens e só após haja lugar à notificação do executado”.

Cobrança extra-judicial de dividas

Pese embora o administrador do condomínio tenha à sua disposição um conjunto de meios judiciais para coagir os condóminos devedores a cumprir com as prestações a que se encontram adstritos, estes procedimentos podem ser demorados e dispendiosos, pelo que, pode aquele recorrer à cobrança extra-judicial da dívida, para a qual são competentes advogados e solicitadores, no sentido de contactar formalmente o devedor, interpelando-o ao cumprimento e, caso se justifique, propondo a celebração de um acordo de pagamento que seja favorável a ambas as partes. ​

Não obstante este primeiro expediente, o administrador tem à sua disposição um conjunto de meios tendentes à coerção dos condóminos devedores para cumprirem com as prestações a que estão adstritos. Nesta tessitura, pode aquele recorrer ao processo judicial de execução em que ocorrem as diligências para a penhora de rendimentos e bens dos devedores, necessários para cobrir as importâncias devidas e das custas do processo. No caso da penhora de bens, segue-se a venda executiva dos mesmos com a entrega do produto ao credor, que vê, assim, satisfeito o seu crédito.

No entanto, e como é consabido, os processos judiciais, caraterizam-se por serem excessivamente demorados e consideravelmente dispendiosos, pelo que, o administrador do condomínio pode e deve tentar a cobrança extra-.judicial, porquanto é do interesse do devedor optar pela via menos dispendiosa.

Neste concreto, a negociação tendente à cobrança de créditos é um acto próprio dos advogados e dos solicitadores com inscrição em vigor, sublinhe-se, sob pena de incorrerem num crime de procuradoria ilícita, porquanto tal prática está vedada aos demais representantes legais, empregados, funcionários ou agentes de pessoas singulares ou colectivas, públicas ou privadas, salvo se a cobrança de dívidas constituir a actividade principal destas pessoas.

Assim, será da competência dos advogados ou solicitadores, caso tal seja no maior interesse do administrador, proceder às diligências para efectivar a cobrança extrajudicial de créditos, antes de avançar com uma acção executiva para Tribunal que, desde logo, se pode demonstrar infructífera por inexistência de bens do devedor para executar. Atente-se que para averiguar da real possibilidade de recuperação de créditos no âmbito de uma acção executiva, será, também, possível o recurso ao PEPEX.

Em regra, antes de se recorrer a um procedimento judicial, o normal é enviar-se uma carta de interpelação aos condóminos devedores, concedendo-lhes um prazo tido por razoável (por exemplo, 15 dias) para procederem ao pagamento, sendo também expressamente advertindos das consequências em que podem incorrer por não o fazer, nomeadamente pelo recurso à acção executiva. Pese embora não exista uma regra estabelecida quanto à forma de envio da carta, no entanto, o mais avisado será optar-se pelo envio por correio registado com aviso de recepção.

Importa ressalvar que este procedimento de envio de uma carta de interpelação não é obrigatório, pois até pode não ser um meio favorável à satisfação do interesse do administrador. Pense-se nos casos em que os condóminos devedores possam estar a proceder à dissipação dos seus bens, onde será quase indispensável recorrer ao processo de execução, requerendo a dispensa de citação prévia (antes da penhora) dos mesmos.

Após o envio desta carta de interpelação, pode acontecer uma de três situações:

• os condóminos devedor pagam voluntariamente, o que será o resultado ideal;
•  não respondem, tornando-se inevitável o recurso à cobrança judicial;
• respondem propondo um acordo de pagamento.

Nesta última hipótese, em regra, inicia-se uma fase de negociações entre o devedor e o administrador, por e-mail ou telefone, para se chegar a um compromisso favorável a ambas as partes, de modo a que os condóminos devedores possam quitar as dividas em prestações.

Finalmente, atente-se que, no caso de celebração de um acordo de pagamento, será do interesse do administrador elaborar um documento que tenha a força de título executivo, pelo que não basta a confissão de dívida constante de documento particular com a simples assinatura do devedor, sendo portanto exigida a confissão de dívida constante de documento autêntico ou autenticado.

Carta de interpelação

Antes de se avançar para uma acção em tribunal, será, em regra, prudente procurar uma resolução amigável do litígio, ou seja, tentar resolver a questão ainda num momento extrajudicial, oferecendo ao devedor oportunidades de quitação da dívida por parcelamento ou pagamento integral.

A carta de interpelação será, no fundo, um documento enviado, pelo credor, ao devedor concedendo-lhe determinado prazo (o mais comum são 10 dias, mas pode variar) para proceder ao cumprimento da prestação devida, seja o pagamento de uma quantia ou a entrega de uma coisa.

Ainda, no final da carta, o devedor deve ser advertido das consequências que podem advir da não colaboração com o credor, isto é, do não pagamento da dívida nesta fase de tentativa de resolução amigável, nomeadamente o recurso à via judicial para a resolução do litígio e a consequente obtenção do crédito, ou seja, a interposição de uma ação executiva, no âmbito da qual se realizam diligências de penhora e venda executiva dos bens do devedor.

Quanto ao envio desta carta de interpelação, não há uma regra fixa, mas será sempre mais seguro enviar por correio registado com aviso de receção.

A resolução de litígios por via extrajudicial é uma questão particularmente sensível, pelo que se deve analisar a sua utilidade caso a caso. Ora, é possível que, sendo “avisado” por esta via, o devedor se apresse a dissipar os bens que possui, arriscando-se que o credor nada receba; nestes casos, o envio de uma carta de interpelação não será a via adequada de resolução.

Acordo de pagamento

Após a receção da carta de interpelação enviada pelo credor a conceder um prazo para o cumprimento da prestação devida, o devedor pode assumir uma de três posições:

• Pode, desde logo, cumprir com a prestação devida, procedendo ao pagamento integral da quantia em dívida;
• Pode manter-se em silêncio, não respondendo à comunicação efetuada pelo credor;
• Pode, ainda, propor um acordo de pagamento faseado.

Na elaboração do acordo de pagamento, é necessário que sejam feitas cedências de ambas as partes. Na realidade, a resolução do litígio de forma amigável, através da celebração de um acordo de pagamento extrajudicial, é uma situação favorável:

• Para o credor, existindo a vantagem de começar a ver a prestação a ser cumprida, ainda que de forma faseada, através de um plano de prestações;
• Para o devedor, que tem a possibilidade de pagar a sua dívida em prestações, sendo, possivelmente, reduzidos os juros ou até parte da dívida perdoada.
• Não é habitual que o credor reduza ao capital devido, mas já é muito frequente a cedência em relação aos juros, ainda que parcialmente, ficando a cláusula de renúncia a juros sujeita à condição do pagamento pontual das prestações acordadas.

Antes de 2013, este acordo de pagamento (enquanto documento particular), incluindo-se uma cláusula em que o devedor reconhecesse a existência da dívida, valia como título executivo, necessário para interpor uma ação executiva, enquanto meio destinado à cobrança judicial de um crédito.

Pelo contrário, atualmente, o acordo de pagamento em si mesmo não tem força executiva. De todo o modo, continua a ser possível dar a este acordo a natureza de documento autenticado, sendo-lhe aposto termo de autenticação por notário ou advogado em que se declara que o documento corresponde à vontade das partes. E, ainda que não tenha força executiva, será sempre um documento que pode ser apreciado pelo tribunal, dificultando a defesa do devedor, não devendo ser descurada a sua utilidade e viabilidade.

Título executivo

O título executivo é uma condição necessária à interposição de uma ação executiva, meio destinado à cobrança judicial de um crédito, tendo que acompanhar o requerimento executivo.

Este título executivo funciona como um documento que faz prova legal da existência do direito do credor, do crédito que este pretende executar. Assim, havendo título executivo, um documento que serve de base à execução, o direito do credor já está definido, não é necessária a interposição de uma injunção ou ação declarativa.

Ainda, é o título executivo que determina o fim e os limites exatos da dívida que se pretende cobrar, não podendo ser cobrado um valor superior ao que consta do título.

Apesar de constar sempre de um documento, o títulos executivo pode ter natureza distinta, podendo tratar-se de:

• Títulos judiciais, como a sentença condenatória proferida em prévia ação declarativa, acórdão condenatório, despacho condenatório ou sentença homologatória de transação ou confissão de pedido;
• Títulos negociais, como os títulos de crédito (letra, livrança ou cheque) ou documentos exarados ou autenticados por notário ou entidade equiparada, nomeadamente o advogado;
• Títulos judiciais impróprios, como o requerimento de injunção em relação ao qual não exista oposição à injunção;
• Títulos particulares, resultantes de certos documentos particulares a que se atribui força específica, como a ata de deliberação de assembleia de condóminos que determina o montante das contribuições devidas ao condomínio;
• Títulos administrativos, resultantes de atividade administrativa, como títulos de cobrança de tributos, coimas, dívidas determinadas por ato administrativo, reembolsos ou reposições e outras receitas do Estado.

Acto próprio dos advogados e solicitadores

A Lei n.º 49/2014, de 24 de agosto, define o sentido e o alcance dos actos próprios dos advogados e dos solicitadores. Atente-se que apenas os licenciados em Direito com inscrição em vigor na Ordem dos Advogados (OA) e os solicitadores inscritos na Ordem dos Solicitadores e Agentes de Execução (OSAE)  podem praticar os atos próprios dos advogados e dos solicitadores.

Assim, são actos próprios dos advogados e solicitadores:

• O exercício do mandato forense, isto é, o mandato judicial conferido para ser exercido em qualquer tribunal, incluindo os tribunais judiciais, os tribunais ou comissões arbitrais e os julgados de paz;
• A consulta jurídica, que consiste na actividade de aconselhamento jurídico que consiste na interpretação e aplicação de normas jurídicas mediante solicitação de terceiro;
• A elaboração de contratos e a prática de actos preparatórios tendentes à constituição, alteração ou extinção de negócios jurídicos, designadamente os praticados junto de conservatórias e cartórios notariais;
• A negociação tendente à cobrança de créditos;
• O exercício do mandato no âmbito de reclamação ou impugnação de actos administrativos ou tributários.

Há, todavia, uma excepção a este regime, relacionada com a negociação tendente à cobrança de créditos, nos casos em que a cobrança de dívidas constitua o objecto ou actividade principal de determinada pessoa singular ou colectiva, pública ou privada, existindo diversas empresas de cobranças de dívidas e recuperação de créditos.

Legitimidade passiva acção de impugnação

A questão da legitimidade passiva nas acções de impugnação de deliberações da assembleia de condóminos tem sido objecto de controvérsia na doutrina e na jurisprudência, havendo duas teses em confronto: 

• para a primeira, a acção de impugnação das deliberações da assembleia de condóminos deve ser intentada contra os condóminos que as hajam aprovado, devendo nela figurar como réus, embora representados em juízo pelo administrador ou por quem a assembleia designar para o efeito;
• para a segunda, as acções de impugnação das deliberações da assembleia de condóminos devem ser intentadas contra o condomínio, que será representado pelo seu administrador ou por quem a assembleia designar para esse efeito.

Dentro da primeira orientação, a título exemplificativo, vejam-se: Ac. do TRL de 4.2.2003, Azadinho Loureiro, 8460, Ac. do TRP de 20.3.2007, 551/07, Ac. do TRL de 13.3.3008, Tibério Silva, 10843/07, Ac. do STJ de 6.11.2008, Santos Bernardino, 2784/08, todos acessíveis em www.colectaneadejurisprudencia.com, Ac. do TRP de 4.10.2012, Leonel Serôdio, 1371/11 e Ac. do TRG de 9.3.2017, Purificação Carvalho, 42/16.

Seguindo a segunda posição, vejam-se: Ac. do STJ de 29.5.2007, Urbano Dias, 1484/07, Ac. do TRP de 7.1.2008, Damasceno Correia, 6176/07, ambos acessíveis em www.colectanedejurisprudencia.com, Ac. do TRL de 25.6.2009, Sacarrão Martins, 4838/07, Ac. TRG de 3.4.2014, Isabel Rocha, 1360/10, Ac. do TRG de 30.11.2016, Damião Cunha, 98/14, Ac. TRP de 13.2.2017, Carlos Gil, 232/16, Ac. do TRL de 7.3.2019, Pedro Martins, 26294/17, Ac. do TRL de 11.7.2019, Gabriela Cunha Rodrigues, 9441.17, Ac. do TRL de 26.9.2019, António Santos, 3209/18, Ac. TRG de 23.1.2020, Ramos Lopes, 1068/18.

Esta matéria constitui mais um dos exemplos em que se justifica a prolação de um acórdão de uniformização de jurisprudência.

A argumentação em prol de ambas as teses é conhecida, sendo que nos revemos mais nos argumentos que sustentam a segunda tese. Assim, por brevidade, retomamos as considerações expendidas no Ac. do TRL de 11.7.2019, Gabriela Cunha Rodrigues, 9441.17:

«À enumeração taxativa de entidades excecionalmente providas de personalidade judiciária, o legislador, na Reforma de 1995/1996, acrescentou o condomínio, prevendo-se no artigo 6.º, alínea e), do CPC de 1961 (atual artigo 12.º, alínea e), do CPC de 2013), que tem personalidade judiciária «o condomínio resultante da propriedade horizontal, relativamente às ações que se inserem no âmbito dos poderes do administrador».

Este preceito aponta na direcção do art. 1437º do CC, que prevê especificamente a legitimidade para agir em juízo activa e passivamente, nalguns casos, e também para o art. 1436º do mesmo diploma, o qual enumera as diversas funções que competem ao administrador, nas quais se inclui, sob a alínea h), a execução das deliberações da assembleia.

Por seu turno, o nº 6 do art. 1433º do CC prevê que a representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para o efeito.

A deliberação dos condóminos é a forma por que se exprime a vontade da assembleia de condóminos (art. 1431º e 1432º do CC), órgão a quem compete a administração das partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal (art. 1430º, nº 1, do CC), sendo o administrador o órgão executivo da assembleia de condóminos (art. 1435º a 1438º, todos do CC).

Assim, a solução mais correcta parece ser a de demandar o condomínio, como se conclui no acórdão do TRP de 13.2.2017: «Se a deliberação exprime a vontade da assembleia de condóminos, estruturalmente percebe-se que seja essa entidade, porque vinculada pela deliberação, a demandada em ação em que se questione a existência, a validade ou a eficácia de uma sua qualquer deliberação».

Senão, vejamos.

A tese negatória da legitimidade passiva do condomínio encontra arrimo forte na redação do art. 1433º, nº 6, do CC, norma expressamente dedicada à «impugnação de deliberações». E, de facto, a letra da lei reporta-se aos «condóminos contra quem são propostas as acções».

O legislador não afirma que a representação judiciária do condomínio contra quem é intentada a acção incumbe ao administrador, mas, ao invés, que este representa os condóminos.

Sem embargo, a redacção deste preceito deriva do DL nº 267/94, de 25/10, e foi redigida num momento histórico em que o condomínio não gozava de personalidade judiciária, ou seja, não podia, enquanto tal, ser parte activa ou passiva num processo cível.

Só com a Reforma de 1995/1996, o art. 6º, al. e), do CPC de 1961 estendeu a personalidade judiciária ao condomínio. E o art. 231º, nº 1, do CPC de 1961 (actual art. 223º, nº 1, do CPC de 2013), cuja redacção resulta da mesma Reforma, acrescentou que o condomínio é citado ou notificado na pessoa do seu legal representante (o administrador).

Chegados a este ponto, verificamos que a actividade interpretativa reclama, em particular neste caso, uma hermenêutica sistémica das disposições legais, na unidade do sistema jurídico.

Baptista Machado, repudiando por completo o positivismo jurídico, não deixa, no ponto concreto da interpretação, de lançar mão de todos os pontos evidenciados no art. 9º do CC para alcançar o desideratum voluntas legislatoris.

Realça que o texto é o ponto de partida (tendo mesmo uma função negativa, de afastamento ou eliminação de sentidos sem qualquer apoio; mas também positivo quando vários sentidos sejam possíveis nela colher), passando pelo elemento teleológico («o conhecimento deste fim, sobretudo quando acompanhado do conhecimento das circunstâncias (...) em que a norma foi elaborada»), pelo elemento sistemático (o que significa «a consideração de outras disposições que formam o complexo normativo do instituto em que se integra a norma interpretanda» (...) «é oportuno referir aqui a descoberta da “geneologia” ou “linhagem jurídico-sistemática” da norma»), mas também o elemento histórico, nele considerando a evolução do instituto, as chamadas fontes da lei e os trabalhos preparatórios, considerando como ponto mais importante de tarefa a busca da unidade do sistema (cfr. Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador, Coimbra: Almedina, pp. 181 e ss).

Numa linha de pensamento muito próxima, Francesco Ferrara refere que «o jurista há-de ter sempre diante dos olhos o escopo da lei, quer dizer, o resultado prático que ela se propõe conseguir. A lei é um ordenamento de relações que mira a satisfazer certas necessidades e deve interpretar-se no sentido que melhor responda a esta finalidade, e portanto, em toda a plenitude que assegure tal tarefa» (apud voto de vencido do Juiz Conselheiro Urbano Dias, no acórdão do STJ de 24.6.2008, p. 08A1755, in www.dgsi.pt).

Também Castanheira Neves ensina que o «problema jurídico-normativo da interpretação não é o de determinar a significação, ainda que significação jurídica, que exprimam as leis ou quaisquer normas jurídicas, mas o de obter dessas leis ou normas um critério prático normativo adequado de decisão dos casos concretos. Uma "boa" interpretação não é aquela que, numa pura perspectiva hermenêutica-exegética, determina corretamente o sentido textual da norma; é antes aquela que numa perspetiva prático-normativa utiliza bem a norma como critério da justa decisão do problema concreto» (Metodologia Jurídica – Problemas Fundamentais, Coimbra Editora, ed./reimpressão 2013, p. 84).

Isto leva-nos a aderir à interpretação actualista do citado art. 1433º, nº 6, do CC, preconizada por Miguel Mesquita, que propugna a tarefa interpretativa de substituir a expressão condóminos pela palavra condomínio.

À pergunta se actuará o condomínio no seu próprio interesse, autonomizando-se verdadeiramente dos condóminos, responde-nos sabiamente Miguel Mesquita, valendo a pena recorrer a esta citação mais longa do autor:

«Pensamos que não. Em nosso entender, o condomínio é a face processual dos condóminos (assim como uma comissão é a face dos comissionados), não fazendo valer, de forma alguma, um interesse diferente daquele que pertence a estes. No fundo, quando o condomínio assume o papel de parte, os condóminos assumem esse papel em simultâneo, mas sob a "máscara" do condomínio: não estão no processo, mas tudo se passa como se estivessem, litigando do lado activo ou do lado passivo da instância.

O condomínio é a "capa" processual dos condóminos, uma "capa" que visa facilitar a identificação das partes, evitar que os condóminos, um por um, tenham de ser referidos na petição inicial ou na contestação. Com os comissionados ocorre, exactamente, a mesma coisa.

A personalidade judiciária atribuída ao condomínio é meramente formal e, no fundo, os condóminos são partes na causa, debaixo da "capa" do condomínio. Como, na doutrina alemã, FIABSCITEID reconhece, após rejeitar, relativamente às associações não personalizadas, a figura da substituição processual, "a parte permanece o conjunto dos respectivos membros (die Gesamtheit der jeweiligen Mi tglieder). Por isso é que o depoimento de um condómino tem de ser visto como um depoimento de parte e jamais como um depoimento testemunhal.

Enquanto o substituto processual se distingue da parte substituída, a pessoa meramente judiciária não se distingue, no processo, das pessoas que se encontram por detrás dela. Daí que, naturalmente, o caso julgado atinja, plenamente, estas pessoas.

Por tudo isto, deve entender-se que o condomínio não goza de nenhuma legitimidade extraordinária, uma vez que os interesses que defende são, afinal, os interesses dos próprios condóminos e a distinção entre estes e o condomínio é absolutamente artificial» - (A Personalidade Judiciária do Condomínio nas Ações de Impugnação de Deliberações da Assembleia de Condóminos, pp. 50 e 51).

E esta interpretação actualista tem também como alvo o art. 383º, nº 2, do CPC (art. 398º do CPC de 1961), cuja redação permanece inalterada desde 1967.

Este preceito, relativo ao procedimento cautelar de suspensão das deliberações da assembleia de condóminos, diz-nos que «é citada para contestar a pessoa a quem compete a representação judiciária dos condóminos na ação de anulação».

Como explica Miguel Mesquita, «À luz da interpretação por nós propugnada, é citado aquele a quem cabe a representação judiciária do condomínio e não dos condóminos» (obra citada, p. 54).

Dentro do mesmo registo, sem prejuízo de diferenças a assinalar, sustenta Sandra Passinhas que o administrador «age como representante orgânico do condomínio» e que «a deliberação exprime a vontade do condomínio, do grupo, e não dos condóminos (individualmente considerados). E, sendo um acto do condómino, a legitimidade passiva cabe ao administrador».

Acrescenta ainda a autora que «As controvérsias respeitantes à impugnação de deliberações da assembleia só satisfazem exigências colectivas da gestão condominial, sem atinência directa com o interesse exclusivo de um ou vários participantes, com a consequência que, nessas acções, a legitimidade para agir cabe exclusivamente ao administrador» (A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Coimbra: Almedina, 2.ª reimp. da 2.ª ed. de janeiro/2002, Coimbra: Almedina, pp. 346 e 347).

Sem prejuízo de a autora sustentar que parte legítima é o administrador do condomínio, pensamos que não se apartará muito da tese da interpretação actualista supra expendida, pois acaba por assinalar e aderir ao entendimento do acórdão do TRL de 14.5.1998, no seguinte trecho:

«Nas palavras do acórdão da Relação de Lisboa, de 14 de Maio de 1998, CJ, III, pág. 96 e ss., "entre os poderes do administrador contam-se os inerentes à representação judiciária dos condóminos contra quem sejam propostas acções de impugnação de deliberação da assembleia, salvo se outra pessoa for nomeada pela assembleia, conforme se preceitua no artigo 1433.º, n.º 6. (...) Significa isto que, o condomínio, ou seja, o conjunto dos condóminos, pode ser directamente demandado quando, designadamente, estejam em causa deliberações da assembleia. (...) Da especificidade da representação do condomínio resultante da propriedade horizontal nas acções de anulação das deliberações decorre que, para cabal cumprimento do disposto no artigo 476.º, n.º 1, alínea e), do C.PCivil, se o autor demandar o condomínio, deverá indicar o nome e a residência do administrador ou da pessoa que a assembleia tenha porventura designado para representar o condomínio nessas acções, sem o que o condomínio não pode ter-se por devidamente identificado» (obra citada, p. 347).

Ainda a propósito da tese de Sandra Passinhas, chamamos a atenção para a jurisprudência do citado acórdão do TRL de 7.3.2019, no qual se escreveu o seguinte:

«(…) independentemente desta aparente incongruência (decorrente da citação do ac. do TRL) não há dúvida de que para esta autora o administrador está na acção como representante do condomínio e não dos condóminos que aprovaram as deliberações (considerando que, nas acções do art. 1437 do CC, que não necessariamente nesta, o administrador é a própria parte, embora em substituição processual, veja-se Miguel Teixeira de Sousa, em vários post’s colocados no blog do IPPC – em 01/03/2015, O que significa o disposto no art. 1437.º CC?; em 06/03/2018, Jurisprudência (805); em 21/01/2019, Jurisprudência 2018 (158); -, e Paula Costa Silva, citada no ac. do TRL de 20/06/2013, proc. 6942/04.7TJLSB-B.L1-2, e Antunes Varela, CC, vol. III, 2.ª edição, Coimbra Editora, 1984, pág. 455, mas este sem referência à substituição processual; Lebre de Freitas e Miguel Mesquita criticam estas posições – da substituição processual -, obras citadas, págs. 43-44 e 50/51, respectivamente, entre o mais porque o administrador não tem um interesse próprio)».

Decorre do exposto que «o condomínio é a parte, e parte legítima, assumindo o administrador o papel de representante de uma entidade desprovida de personalidade jurídica, sendo incorreto, por isso, afirmar-se que a legitimidade pertence ao administrador» (Miguel Mesquita, obra citada, p. 54).

Ainda que o rumo traçado não fosse a interpretação actualista da lei, no limite sempre seria de seguir o raciocínio forjado no acórdão do TRL de 28.3.2006.

Segundo este aresto, o legislador minus dixit quam voluit, devendo o inciso constante do nº 6 do art. 1433º do CC «a representação judiciária dos condóminos contra quem as ações são propostas» passar a ser interpretado extensivamente, por forma a ver nele escrito que «a representação judiciária do conjunto dos condóminos contra quem as acções são propostas)», já que o condomínio é o conjunto organizado dos condóminos.

Acrescentamos ainda um argumento a pari, esgrimido no acórdão do TRP de 13.2.2017, onde se escreve que:

«(…) também por aqui se chega à conclusão de que a legitimidade passiva na ação de impugnação de deliberação da assembleia de condóminos, compete ao condomínio, representado pelo administrador, pois que se a este cabe executar as deliberações da assembleia de condóminos (artigo 1436º, alínea h), do Código Civil), por igualdade de razão, cumpre-lhe sustentar a existência, a validade e a eficácia dessas mesmas deliberações, em representação do condomínio». Volvendo ao caso concreto, este concede ainda mais força a esta interpretação no sentido de um exercício mais ágil do direito de acção.

Como escreveu Miguel Mesquita, «Quanto ao nosso problema, a necessidade de identificar todos os condóminos pode ser "diabólica", por duas razões: por causa do elevado número de condóminos de certos edifícios sujeitos ao regime da propriedade horizontal; por causa, também, da impossibilidade prática, na esmagadora maioria das vezes, de identificar, na acta da assembleia, os condóminos que votaram a favor da deliberação inválida. Na realidade, a lei não exige que sejam mencionados os condóminos que votaram a favor de uma deliberação. O art. 1.º do DL n.º 268/94, de 25/10, exige apenas que as actas das assembleias de condóminos sejam "assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado" (4º). Estas duas razões de fundo levam-nos a pensar que a tese negatória da personalidade judiciária do condomínio, ao rejeitar a interpretação actualista do art. 1433.º, n.º 6, do CC, constitui uma solução pouco prática e, até, espinhosa» (obra citada, pp. 55 e 56).

E – conclui o autor – «Os pressupostos processuais não devem servir para complicar, desnecessariamente, o conhecimento do pedido e a resolução dos litígios, finalidades precípuas do processo civil» (obra citada, p. 56).»

ACTRC 13-06-2023: Acta executiva

Tribunal: TRC

Processo: 1089/22.7T8SRE-B.C1

Relator: Vitor Amaral

Data: 13.06.2023

Descritores:

Execução para pagamento de quantia certa

Actas do condomínio

Contribuições para o condomínio e/ou despesas necessárias

Título executivo

Sumário:

1. - No âmbito da ação executiva para pagamento de quantia certa, movida pelo condomínio contra os respetivos condóminos, a nova redação do art.º 6.º do DLei n.º 268/94, de 25-10, introduzida pela Lei n.º 8/2022, de 10/01, não é aplicável, no que respeita à existência/validade do título executivo – salvo quanto a matérias em que haja de ser considerada lei interpretativa, por se limitar a definir um entendimento que já cabia na lei anterior, resolvendo conflito jurisprudencial e doutrinal sobre qual dos sentidos a atribuir-lhe, sem ser inovadora ou criadora –, quanto a atas de assembleia de condomínio exaradas anteriormente à sua entrada em vigor.

2. - Somente a ata da assembleia de condóminos deliberativa da obrigação – e seu montante, prazo e modo de pagamento – referente a contribuições para o condomínio ou despesas necessárias, a que alude o art.º 6.º do DLei n.º 268/94, de 25-10 (versão originária), e não atas meramente certificativas de dívidas resultantes de deliberação anteriormente tomada, constitui título executivo contra o proprietário/condómino inadimplente.

Texto integral: vide aqui

Suspensão das deliberações nos termos da lei de processo

A assembleia geral do condomínio constitui-se como um órgão de administração (cfr. nº 1 do art. 1430º do CC) de carácter colegial (deliberativo), competindo ao administrador (enquanto órgão executivo), pôr em pratica as deliberações emanadas do órgão hierarquicamente superior.

Estatui o nº 4 do art. 1º do DL 268/94 de 25/10, com a nova redacção introduzida pela Lei 8/2022 de 10/1 que, "As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às frações". Contudo, esta vinculação pode ser posta em crise, porquanto, nos termos do nº 1 do art. 1433º do CC, "As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado."

Para tanto, dimana do nº 2 do mesmo preceito que, "No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes" e do subsequente que, "No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem".

Esta providência por ser requerida por qualquer condómino que não tenha votado a aprovação de deliberação tomada pela assembleia de condóminos de prédio sujeito ao regime de PH, com fundamento na sua contrariedade à lei ou ao regulamento do condomínio, ou que tiver um sério receio de que o administrador proceda à execução de determinada deliberação, sem que possa atempadamente impugnar a mesma em sede plenária, pode requerer a suspensão dessa mesma deliberação nos termos da lei de processo. Para isso é mister que haja um fundado receio de que a execução da deliberação se tenha susceptível de causar um grave dano ao condómino.

Este requerimento de suspensão de deliberações sociais consiste numa providência cautelar especificada que pode ser requerida pelo sócio de qualquer associação ou sociedade (por força do art. 157º do CC, esta regra tem-se extensível aos condomínios), e seja qual for a sua espécie, relativamente a deliberações contrárias à lei, aos estatutos ou ao contrato, nos termos da qual se pede que o tribunal determine a suspensão da sua execução, assegurando-se desta forma a efectividade do direito ameaçado, ou seja, tal deliberação não poderá ser executada de imediato.

A suspensão deverá ser requerida no prazo de 10 dias, justificando a qualidade de condómino ou de terceiro titular de direitos sobre a fracção autónoma, e como se disse, mostrando que a execução da deliberação pode causar um apreciável ou sério dano. Importa ainda salientar que este prazo conta-se da data da realização da assembleia em que a deliberação foi tomada ou, se o requerente não tiver sido regularmente convocado para a assembleia, da data em que ele teve conhecimento das deliberações.

A suspensão deve ser requerida contra os restantes condóminos, que serão representados pelo administrador ou pela pessoa que a assembleia designe para o efeito.

Nos termos do nº 1 do art. 381º do CPC, "Se o requerente (condómino ou terceiro titular de direito sobre a fracção) alegar que lhe não foi fornecida cópia da acta ou o documento correspondente, dentro do prazo fixado no artigo anterior, a citação da associação ou sociedade (condomínio) é feita com a cominação de que a contestação não é recebida sem entrar acompanhada da cópia ou do documento em falta", acrescentando o nº que, "Ainda que a deliberação seja contrária à lei, aos estatutos ou ao contrato (regulamento do condomínio), o juiz pode deixar de suspendê-la, desde que o prejuízo resultante da suspensão seja superior ao que pode derivar da execução". Nesta factualidade, dimana do nº 3 deste mesmo preceito que "A partir da citação, e enquanto não for julgado em 1.ª instância o pedido de suspensão, não é lícito à associação ou sociedade (administrador do condomínio) executar a deliberação impugnada". 

Importa sublinhar que, que o art. 380º (art.º 396.º CPC 1961), sob a epígrafe Pressupostos e formalidades, estatui:

1 - Se alguma associação ou sociedade, seja qual for a sua espécie (logo, extensível aos condomínios), tomar deliberações contrárias à lei, aos estatutos ou ao contrato (regulamento do condomínio), qualquer sócio (condómino ou terceiro titular de direitos sobre a fracção) pode requerer, no prazo de 10 dias, que a execução dessas deliberações seja suspensa, justificando a qualidade de sócio (condómino ou terceiro titular de direitos sobre a fracção) e mostrando que essa execução pode causar dano apreciável.

2 - O sócio (condómino ou terceiro titular de direitos sobre a fracção) instrui o requerimento com cópia da acta em que as deliberações foram tomadas e que a direção (administrador do condomínio) deve fornecer ao requerente dentro de vinte e quatro horas; quando a lei dispense reunião de assembleia, a cópia da acta é substituída por documento comprovativo da deliberação.

3 - O prazo fixado para o requerimento da suspensão conta-se da data da assembleia em que as deliberações foram tomadas ou, se o requerente não tiver sido regularmente convocado para a assembleia, da data em que ele teve conhecimento das deliberações.

Nota: Nos preceitos havidos replicados, o itálico é nosso.

Acção de impugnação

Mantém-se uma profunda e bem conhecida divergência jurisprudencial, quer entre os tribunais superiores, quer mesmo na doutrina, sobre contra quem deve ser proposta a acção de anulação das deliberações da assembleia geral de condóminos.

De um lado, defende-se a orientação no sentido de que as acções de impugnação das deliberações da assembleia de condóminos devem ser propostas contra o próprio condomínio representado pelo respetivo administrador, tendo em conta o preceituado no art. 12º, al. e), do CPC, conjugado com o disposto nos art. 1437º, nº 1 a 3, e 1436º, al. h), apelando aos critérios interpretativos do art. 9º, nº 3, todos do CC.

A outra orientação sustenta que o art. 1433º, nº 6, do CC, embora o não refira expressamente, oferece um vector decisivo no sentido de afastar a legitimidade do próprio condomínio e de afirmar a legitimidade dos condóminos, tornando inquestionável que a ação terá necessariamente de ser proposta contra todos aqueles que votaram a favor da aprovação da deliberação cuja anulação se pretende, ainda que representados pelo administrador ou porventura por pessoa que a assembleia designe para o efeito.

São, fundamentalmente, estas as duas teses em confronto sobre a legitimidade passiva nas acções de impugnação de deliberações condominiais.

No sentido da legitimidade dos condóminos que votaram favoravelmente a deliberação objecto de anulação, embora representados pelo administrador, sustentada na decisão recorrida, podem ver-se, entre outros, os seguintes acórdãos do STJ de 2/2/2006, processo nº 05B4296; de 29/11/2006, processo nº 06A2913; de 20/9/2007, proc. nº 07B787 (agravo nº 787/07 – 2ª Secção, com dois votos de vencido, sendo um do Conselheiro Quirino Soares, que segue a tese da legitimidade do condomínio e outro do Conselheiro Santos Bernardino, relativamente a um procedimento processual, mas também no sentido da legitimidade dos condóminos); de 24/6/2008, agravo nº 1755/08, com um voto de vencido do Conselheiro Urbano Dias, e de 6/11/2008, proc. nº 08B2784, todos disponíveis em www.dgsi.pt.

No sentido da legitimidade do condomínio, podemos ver, entre outros, os seguintes acórdãos do STJ:

• De 5/5/2005, agravo n.º 1114/05 - 7.ª Secção, com o seguinte sumário:
  “I- A legitimidade processual passiva nas acções de impugnação de deliberação da assembleia de condóminos pertence ao condomínio, pois a decisão judicial que anular a deliberação será oponível àquele, integrado por todos os condóminos (art.ºs 1433, n.º 6, do CC e 6, al. e), do CPC).
  II- Em tais acções, deverá o administrador ser citado como representante legal do condomínio (art.º 231, n.º 1, do CPC).”

• De 10/1/2006, revista n.º 3727/05 – 6.ª Secção, com o seguinte sumário:
  “I- A al. e) do art.º 6 do CPC revisto, veio atribuir personalidade judiciária aos condomínios nas acções em que por ele pode intervir o administrador, nos termos do art.º 1433, n.º 6, do CC.
  II- Assim, diversamente do que acontecia anteriormente à reforma do processo civil, o conjunto de condóminos (o condomínio) pode ser directamente demandado quando, estejam em causa deliberações da assembleia, devendo ser citado o administrador como representante legal do condomínio - art.º 231, n.º 1, do CPC.”

• De 14/6/2007, agravo n.º 502/07 - 2.ª Secção, com o seguinte sumário:
  “I- A deliberação social que se pretende impugnar exprime a vontade do condomínio, do grupo, e não dos condóminos individualmente considerados; pelo que, sendo um acto do condomínio, a legitimidade passiva cabe ao administrador.
  II- O titular do interesse relevante para efeito de legitimidade é o condomínio, sendo, na acção, representado pelo administrador; este, enquanto representante judiciário, age em nome e no interesse do colectivo dos condóminos, do condomínio.”

• De 29/5/2007, revista n.º 1484/07- 1.ª Secção, com o seguinte sumário:
  “É ao administrador que cabe a representação do condomínio com vista a assegurar o contraditório numa acção de impugnação de deliberações, a menos que a assembleia designe outra pessoa para tal.”
  
  
• De 14/6/2007, agravo n.º 502/07 - 2.ª Secção, com o seguinte sumário:
  “I- A deliberação social que se pretende impugnar exprime a vontade do condomínio, do grupo, e não dos condóminos individualmente considerados; pelo que, sendo um acto do condomínio, a legitimidade passiva cabe ao administrador.
  II- O titular do interesse relevante para efeito de legitimidade é o condomínio, sendo, na acção, representado pelo administrador; este, enquanto representante judiciário, age em nome e no interesse do colectivo dos condóminos, do condomínio.”
  
  
• De 25/9/2012, revista n.º 3592/09.5TBPTM.E1.S1- 6.ª Secção, com o seguinte sumário:
  “I- O condomínio é um ente colectivo, constituído pelo conjunto dos condóminos, que manifesta a sua vontade através das deliberações da assembleia dos condóminos e do respectivo administrador – arts. 1430.º, n.º 1, 1432.º, 1435.º e 1436.º do CC.
  II- As deliberações impugnadas da assembleia dos condóminos não são pessoais de cada condómino, mas do condomínio, como ente colectivo, que as aprovou em assembleia convocada para o efeito, nos termos legais e regulamentares.
  III- Numa acção de impugnação de deliberações da assembleia dos condóminos o condomínio pode estar em juízo, representado pelo respectivo administrador.” E,
  
  
• De 24/11/2020, revista n.º 23992/18.9T8LSB.L1.S1 – 6.ª Secção com o seguinte sumário:
  “I–O condomínio é um ente colectivo, constituído pelo conjunto dos condóminos, que manifesta a sua vontade através das deliberações da assembleia dos condóminos.
  II–A deliberação tomada pela assembleia de condóminos exprime a vontade do condomínio, do grupo, e não dos condóminos individualmente considerados, designadamente dos que a aprovaram.
  III–A própria essência de uma deliberação constitui um conteúdo autonomizado da vontade dos sujeitos individuais que nela intervieram e para ela contribuíram, configurando-se não como uma soma das vontades singulares, mas como uma realidade autónoma e distinta.
  IV–Na acção de impugnação de deliberações da assembleia de condóminos, a legitimidade passiva pertence ao condomínio, representado pelo respectivo administrador”.

Na doutrina, também existem divergências de entendimento, havendo quem sustente a legitimidade passiva do condomínio, representado pelo administrador, baseando-se essencialmente numa interpretação actualista do art. 1433º, nº 6, do CC e quem defenda a legitimidade passiva dos condóminos invocando elementos literais e históricos da interpretação do preceito em causa que, para alguns autores, justificam que se demandem os condóminos que votaram favoravelmente a deliberação impugnada e, para outros, também os que não se opuseram ou não estiveram presentes, havendo ainda autores que desvalorizam a questão, admitindo como possível a demanda directa desses condóminos, mas bastando-se a lei com a citação do administrador.

No sentido da legitimidade passiva dos condóminos, pronunciaram-se:

• O Conselheiro Abrantes Geraldes, in Temas da Reforma do Processo Civil, vol. IV, 4.ª Edição, Almedina, págs. 107 a 110, onde, em sede de comentário ao procedimento cautelar de suspensão de deliberações sociais, em particular de suspensão das deliberações da assembleia de condóminos, refere:

“A legitimidade processual é directamente aferida através da lei substantiva, sendo apenas conferida aos condóminos que não tenham aprovado, expressa ou tacitamente, as deliberações. Já quanto à legitimidade passiva, diversamente do que ocorre com as sociedades, não pertence à entidade a quem a lei reconhece personalidade judiciária (condomínio urbano, nos termos do art. 6.º, al. e), do CPC), mas aos condóminos, que tenham aprovado a deliberação, conforme resulta do art. 1433.º, n.º 6, do CC” (pág. 108 e 109)”;

• Abílio Neto, in Manual da Propriedade Horizontal, Ediforum, 4.ª Edição, págs. 729 a 733, onde, após uma síntese das três soluções possíveis de resposta à questão da legitimidade passiva nas acções de anulação das deliberações condominiais e respectivos argumentos, sustenta que:

“Tomando posição nesta vexata questio, diremos que o legislador, até ao presente, nunca reconheceu ao condomínio – e só a ele lhe competia fazê-lo – personalidade jurídica (…)

Apesar disso, a partir da entrada em vigor da Reforma Processual de 95/96, reconheceu expressamente ao “condomínio resultante da propriedade horizontal” personalidade judiciária, embora, não em toda a sua amplitude, mas apenas “relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador”, expressões estas que o legislador de 2013, reanalisando certamente a questão em toda a sua profundidade (…) manteve na integralidade a solução que vinha do passado, e daí, a exclusão da competência do administrador para, em representação do condomínio, ser demandado nas acções de invalidade das deliberações das assembleia de condóminos.

E nestas circunstâncias, não há porque invocar uma interpretação actualista da lei, quando temos uma lei nova que confirma a anterior.

Convimos que a tese negatória da personalidade judiciária do condomínio induz dificuldades práticas relevantes, mas essa questão reclama uma solução de lege ferenda, através, eventualmente, da generalização da norma restritiva existente ou declarativa que a norma actual abarca as acções de anulação das deliberações condominiais.

Até lá, temos por certo que as acções destinada a apreciar a validade ou a eficácia das deliberações tomadas pelos condóminos em assembleia geral reportam-se à formação da vontade no âmbito interno deste órgão, seja quanto ao objecto seja quanto à forma, cujo resultado dimana do sentido do voto expresso por cada um dos condóminos participantes, nada tendo a ver com as competências do administrador, enquanto órgão executivo. É isso que explica que só sejam demandados os condóminos que contribuíram de forma clara e positiva, através do voto, para o resultado que se tem por inválido, sem curar de todos os demais cujo comportamento em nada contribuiu para aquele resultado.” (pág. 731).

No sentido da legitimidade passiva dos condóminos, pronunciaram-se:

• O Conselheiro Abrantes Geraldes, in Temas da Reforma do Processo Civil, vol. IV, 4.ª Edição, Almedina, págs. 107 a 110, onde, em sede de comentário ao procedimento cautelar de suspensão de deliberações sociais, em particular de suspensão das deliberações da assembleia de condóminos, refere:

“A legitimidade processual é directamente aferida através da lei substantiva, sendo apenas conferida aos condóminos que não tenham aprovado, expressa ou tacitamente, as deliberações. Já quanto à legitimidade passiva, diversamente do que ocorre com as sociedades, não pertence à entidade a quem a lei reconhece personalidade judiciária (condomínio urbano, nos termos do art. 6.º, al. e), do CPC), mas aos condóminos, que tenham aprovado a deliberação, conforme resulta do art. 1433.º, n.º 6, do CC” (pág. 108 e 109)”;

• Abílio Neto, in Manual da Propriedade Horizontal, Ediforum, 4.ª Edição, págs. 729 a 733, onde, após uma síntese das três soluções possíveis de resposta à questão da legitimidade passiva nas acções de anulação das deliberações condominiais e respectivos argumentos, sustenta que:

“Tomando posição nesta vexata questio, diremos que o legislador, até ao presente, nunca reconheceu ao condomínio – e só a ele lhe competia fazê-lo – personalidade jurídica (…)

Apesar disso, a partir da entrada em vigor da Reforma Processual de 95/96, reconheceu expressamente ao “condomínio resultante da propriedade horizontal” personalidade judiciária, embora, não em toda a sua amplitude, mas apenas “relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador”, expressões estas que o legislador de 2013, reanalisando certamente a questão em toda a sua profundidade (…) manteve na integralidade a solução que vinha do passado, e daí, a exclusão da competência do administrador para, em representação do condomínio, ser demandado nas acções de invalidade das deliberações das assembleia de condóminos.

E nestas circunstâncias, não há porque invocar uma interpretação actualista da lei, quando temos uma lei nova que confirma a anterior.

Convimos que a tese negatória da personalidade judiciária do condomínio induz dificuldades práticas relevantes, mas essa questão reclama uma solução de lege ferenda, através, eventualmente, da generalização da norma restritiva existente ou declarativa que a norma actual abarca as acções de anulação das deliberações condominiais.

Até lá, temos por certo que as acções destinada a apreciar a validade ou a eficácia das deliberações tomadas pelos condóminos em assembleia geral reportam-se à formação da vontade no âmbito interno deste órgão, seja quanto ao objecto seja quanto à forma, cujo resultado dimana do sentido do voto expresso por cada um dos condóminos participantes, nada tendo a ver com as competências do administrador, enquanto órgão executivo. É isso que explica que só sejam demandados os condóminos que contribuíram de forma clara e positiva, através do voto, para o resultado que se tem por inválido, sem curar de todos os demais cujo comportamento em nada contribuiu para aquele resultado.” (pág. 731).

Perfilhando a tese da legitimidade passiva do condomínio, representado pelo administrador, pronunciaram-se:

• Sandra Passinhas, in A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Almedina, 2.ª edição, págs. 338 a 347, onde em sede de comentário ao art.º 1433.º, n.º 6, do CC, sustenta, na pág. 346, que:
  
   “A deliberação exprime a vontade do condomínio, do grupo, e não dos condóminos (individualmente considerados ou dos que aprovaram a deliberação). E, sendo um acto do condomínio, a legitimidade passiva cabe ao administrador. A redacção do artigo 1433.º, n.º 4, é anterior à reforma de 94 e não foi objecto de actualização”.
  
  
• Jorge Alberto Aragão Seia, in Propriedade Horizontal – Condóminos e Condomínio, Almedina, 2.ª Edição, págs. 182 a 191, onde em sede de comentário ao art.º 1433.º do CC, sustenta, concretamente nas págs.190 e 191, que:
  
  “Resulta do n.º 6 do preceito em anotação que a legitimidade passiva para as acções de impugnação das deliberações da assembleia de condóminos – a representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções… -, que são efectivamente os titulares do interesse directo em contradizer, pois a deliberação, enquanto não for anulada, vincula todo o condomínio; a decisão que julgar procedente a impugnação continua a vinculá-lo.
  É por isso que o n.º 6 impõe que a representação judiciária dos condóminos compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia nomear para o efeito.
  (…)
  O representante age apenas em nome e no interesse do condomínio, ou seja do conjunto dos condóminos, não necessitando de apresentar procuração individual dos condóminos mas apenas acta da assembleia geral, que o nomeou administrador ou representante especial.
  Nos termos do disposto no n.º 1 do art. 231.º, do CPC, é o representante legal do condomínio assim encontrado que deverá ser citado para a acção.
  (…)
  No caso de haver incompatibilidade entre o administrador e o condomínio e este não ter nomeado representante especial deverá ser citado o condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido e que haja votado favoravelmente a deliberação – n.º 1 do artigo 1435.º-A.”
  
  
• Miguel Mesquita, A Personalidade Judiciária do Condomínio nas Acções de Impugnação de Deliberações da Assembleia de Condóminos, in Cadernos de Direito Privado, n.º 35, Julho/Setembro 2011, págs. 41 a 56, onde refere na pág. 54:

“A solução para o problema passa, precisamente, em nosso entender, pela interpretação actualista do art. 1433.º, n.º 6, do CC. Vejamos porquê. Esta norma – cuja redacção deriva do DL n.º 267/94, de 25/10 – foi redigida numa época em que o condomínio não gozava de personalidade judiciária, ou seja, não podia, enquanto tal, ser parte activa ou passiva num processo cível. A causa dizia respeito ao condomínio? Pois bem, tornava-se indispensável a intervenção, do lado activo ou do lado passivo, de todos os condóminos.

Só muito mais tarde, a Reforma processual de 1995/1996 veio estender, no art. 6.º, alínea e), a personalidade judiciária ao condomínio. E o art. 231.º, n.º 1, cuja redacção deriva da mesma Reforma, acrescentou que o condomínio é citado ou notificado na pessoa do seu legal representante (o administrador). Quer dizer, o condomínio é parte, e parte legítima, assumindo o administrador o papel de representante de uma entidade desprovida de personalidade jurídica, sendo incorrecto, por isso, afirmar-se que a legitimidade pertence ao administrador.

Torna-se, assim, necessário levar a cabo uma interpretação actualista do citado art. 1433.º, n.º 6, do CC, substituindo a expressão condóminos pela palavra condomínio.

(…)

À luz da interpretação por nós propugnada, é citado aquele a quem cabe a representação judiciária do condomínio e não dos condóminos.”

• Gonçalo Oliveira Magalhães, A Personalidade Judiciária do Condomínio e a sua Representação em Juízo, Julgar, n.º 23 (2014), Almedina, págs. 55 a 66 (também online), que embora proceda ao enquadramento do tema da personalidade judiciária do condomínio e foque o problema da representação do condomínio em juízo, designadamente, a propósito dos casos previstos no art.º 1437.º do CC, não se refere expressamente à questão da legitimidade passiva nas acções de anulação de deliberações do condomínio, nem analisa o art.º 1433.º, n.º 6, do CC, limitando-se a referir, de forma genérica:

“O legislador, ciente de que o condomínio constitui um centro autónomo de imputação de efeitos jurídicos, dota-o de organicidade e, muito embora não lhe atribua personalidade jurídica, admite que ele pode ser parte nas acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador” (págs. 61 e 62).

• José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, Código de Processo Civil anotado, volume 1.º, 3.ª edição, Coimbra Editora, pág. 41, n.º 5, onde em comentário ao art.º 12.º do CPC, escreveram: “A alínea e) concede personalidade judiciária ao condomínio, relativamente às ações em que, por ele, pode intervir o administrador, nos termos dos arts. 1433-6 CC (como réu) e 1437 CC (como autor ou réu), o que já resultava, pelo menos, desta última disposição.”

Da letra da lei não resulta posição expressa sobre a legitimidade passiva, tão-só quanto à legitimidade activa, no nº 1 do art. 1433º: “qualquer condómino que as não tenha aprovado”. O n.º 6 refere-se-lhes apenas como “condóminos contra quem são propostas as acções”, nada referindo quanto à posição que esse condómino manifestou – ou não – quanto à deliberação posta à votação e aprovada. Pelo que, não havendo indicação da lei em contrário, tais condóminos poderão ser todos os demais. Será necessária a demanda de todos os demais condóminos para assegurar o efeito útil de caso julgado da decisão que vier a ser proferida sobre a anulação da deliberação em causa?

A deliberação dos condóminos é a forma por que se exprime a vontade da assembleia de condóminos (art. 1431º e 1432º do CC), órgão a quem compete a administração das partes comuns do edifício constituído em PH (art. 1430º, nº 1, do CC), sendo o administrador o órgão executivo da AG (art. 1435º a 1438º, todos do CC). A deliberação exprime a vontade da assembleia de condóminos, aquela expressa em regra pela maioria de votos nos termos do art. 1432/3 e 4 do CC (de capital investido ou dos votos presentes com mínimo de ¼ do valor total do prédio), salvas as outras maiorias ou mesmo unanimidade legalmente exigidas em certas matéria, e uma vez tomadas a deliberação exprime a vontade dos condóminos cuja execução cabe ao administrador, estruturalmente percebe-se que seja essa entidade, porque vinculada pela deliberação, a demandada em ação em que se questione a existência, a validade ou a eficácia de uma sua qualquer deliberação.

O legislador (art. 1433/6) não afirma que a representação judiciária do condomínio contra quem é intentada a ação incumbe ao administrador, mas, ao invés, que este representa os condóminos.

A redação deste preceito deriva do DL nº 267/94, de 25/10, e foi redigida num momento histórico em que o condomínio não gozava de personalidade judiciária, ou seja, não podia, enquanto tal, ser parte ativa ou passiva num processo cível. Só com a Reforma de 1995/1996, o art. 6º, al. e), do CPC de 1961 estendeu a personalidade judiciária ao condomínio. E o art. 231º, nº 1, do CPC de 1961 (actual art. 223º, nº 1, do CPC de 2013), cuja redação resulta da mesma Reforma, acrescentou que o condomínio é citado ou notificado na pessoa do seu legal representante (o administrador).

Convém registar que as recentes alterações introduzidas ao art. 1437º, do CC, pela Lei 8/2022, de 10/1, não resolve a questão da legitimidade processual nas acções de anulação que está no art. 1433º e não no art.1437º do CC, das actas da AR designadamente do projecto 718/XIV/2 do PSD e das discussões seguintes nada se colhe sobre a questão em concreto da impugnação das deliberações da AG, sabe-se que o condomínio não tem personalidade jurídica, teria sido bem fácil efetivar a resolução da legitimidade passiva, bastaria que a redacção do nº 6, do art. 1433º, fosse alterada nos seguintes termos: “as acções de impugnação de deliberações da assembleia são interpostas contra o conjunto dos condóminos, nos termos do art. 1437, do CC, ou, sendo o impugnante o próprio administrador, a pessoa que a assembleia designar para esse efeito” 

Impõe-se uma interpretação do preceito que tenha presente as alterações que entretanto foram introduzidas e a actualização do pensamento legislativo devendo o inciso constante do n. 6 do art. 1433º do CC «a representação judiciária dos condóminos contra quem as ações são propostas» passar a ser interpretado extensivamente, por forma a ver nele escrito que «a representação judiciária do conjunto dos condóminos contra quem as acções são propostas)», já que o condomínio é o conjunto organizado dos condóminos. Se ao administrador compete executar as deliberações da assembleia de condóminos, nos termos do art. 1436º, al. h), do CC), por igualdade de razão, cumpre-lhe sustentar a existência, a validade e a eficácia dessas mesmas deliberações, em representação do condomínio - conferir nesse sentido, entre outros, e mais recentemente, os Ac. do TRL de 11/7/2019 no proc. 9441/17.3t8lsb.l1.2, relatado por Gabriela Rodrigues que foi desta secção, e o do STJ de 4/5/2021 no proc. 3107/19.7 t8brg.g1.s1, relatado por Fernando Samões, ambos disponíveis no sítio www.dgsi.pt.

E percebe-se que assim seja por exemplo quanto munido de título executivo o administrador demande em execução o condómino faltoso e incumpridor da sua prestação perante o condomínio mesmo na circunstância em que em embargos deduzidos à execução contra ele movida pelo condomínio aquele excepcione a invalidade da deliberação que suporta o título executivo, nenhum sentido fazendo “repristinar” a vontade de cada um dos condóminos que votaram favoravelmente a deliberação, citando-os do lado do exequente. 

Prescrição 5 e 20 anos

A obrigação do condómino de pagar as despesas normais atinentes à manutenção e conservação do imóvel, despesas essas necessárias para a conservação e fruição das partes comuns do condomínio, reconduzíveis a quotizações ordinárias (aqui se incluindo as atinentes a contribuições para o Fundo Comum de Reserva), resultantes da aprovação do orçamento anual de receitas/despesas do condomínio, repartidas pelos condóminos, porque se renovam anualmente enquanto durar o condomínio, prescreverão em 5 anos, nos termos do art. 310º, al. g) do CC e o prazo da prescrição começará a correr da data em que a prestação pode ser exigida — cfr. nº 1 do art. 306º do CC.

Assim, conforme se concluiu no Acórdão do TRP de 06-04-2017 (Pº 6756/16.1T8PRT-A.P1, rel. VIEIRA E CUNHA): “As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do condomínio constam de um orçamento, sendo depois repartidas pelos condóminos, geralmente em prestações mensais, nos termos do art.º 1424º CCiv, e, por isso, renovam-se anualmente, enquanto durar o condomínio – art.ºs 1424º e 1431º, prescrevendo no prazo de cinco anos – al. g) do art.º 310º CCiv.”.

Mas o embargado entende que as obrigações atinentes às quotas extraordinárias, por não se tratar de uma obrigação periodicamente renovável - mas sim, de uma despesa eventual/extraordinária - apenas poderá prescrever nos termos gerais, em 20 anos (cfr. art. 21º da contestação) – cfr. art. 309º do CC.

Será assim?

Neste ponto, subscrevemos as considerações expendidas a respeito desta temática no Acórdão do TRP de 04-02-2016 (Pº 2648/13.4TBLLE-A.P1, rel. ARISTIDES RODRIGUES DE ALMEIDA) do seguinte teor:

"Nos termos da al. g) estão sujeitos a um prazo de prescrição de 5 anos, entre outros, os créditos relativos a “prestações periodicamente renováveis”. Interessa pois determinar o que se deve entender por prestações periodicamente renováveis para efeitos desta norma.

Em função da influência do tempo sobre o seu objecto, é costume distinguir, usando a terminologia de Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. I, 5.ª edição, p. 85 e ss., entre as prestações instantâneas, as prestações duradouras e as prestações fraccionadas ou repartidas.

As prestações instantâneas são aquelas cujo objecto é realizado num único momento, ou seja, o comportamento exigível do devedor esgota-se num só momento (quae único actu perficiuntur). Ao invés, nas prestações duradouras a prestação protela-se no tempo, tendo a duração temporal da relação creditória uma influência decisiva na conformação global da prestação, ou seja, não só o devedor é chamado a efectuar diversos actos para satisfação do direito de crédito do credor, como a extensão desses actos depende decisivamente do factor tempo.

Dentro das obrigações duradouras distinguem-se ainda as prestações de execução continuada, que são aquelas cujo cumprimento é feito continuamente ao longo do tempo, e as prestações reiteradas, periódicas ou com trato sucessivo que são aquelas que se renovam no fim de períodos temporais consecutivos, sendo então aí cumpridas através de uma prestação instantânea correspondente a um desses períodos.

Existem ainda prestações fraccionadas ou repartidas que são aquelas cujo cumprimento se protela no tempo mas em que o facto tempo não tem influência sobre o objecto da prestação mas apenas sobre o modo da sua execução, isto é, o objecto da prestação foi fixado previamente e permanece inalterado ainda que, por acordo das partes, o seu cumprimento deva ser feito ao longo de tempo, em momentos separados dividido em fracções ou parcelas.

Quando a al. g) do art. 310º do CC se refere a prestações periodicamente renováveis está pois a reportar-se às prestações emergentes de obrigações duradouras que se classificam como prestações reiteradas, periódicas ou com trato sucessivo, como é o caso da prestação de pagamento da renda a cargo do arrendatário ou da prestação de pagamento do consumidor de água ou electricidade a cargo do adquirente no contrato de fornecimento desse bens.

As prestações relativas ao pagamento das despesas comuns do condomínio que incumbem ao condómino são prestações periodicamente renováveis?

Numa primeira aproximação, a resposta tende a ser afirmativa. Com efeito, essas despesas são normalmente relativas a encargos com a limpeza e a segurança do prédio, o seguro, a aquisição de água e electricidade para as necessidades e zonas comuns, os contratos de manutenção dos serviços comuns como os elevadores e os equipamentos energéticos. Tais despesas têm como causa bens e serviços utilizados ou produzidos quotidianamente, de forma paulatina mas constante, pelo que não apenas o respectivo custo está associado ao decurso do tempo e dele depende essencialmente, como a obrigação de as suportar se renova no fim de períodos temporais consecutivos, em regra a anuidade, sendo então aí cumpridas através de uma prestação instantânea correspondente a um desses períodos (ainda que o regulamento do condomínio possa estabelecer que o pagamento pelo condómino seja feito, por exemplo, em duas prestações semestrais). Neste sentido se pronunciaram, entre outros, os Acs. TRL de 22.4.2010, rel. Márcia Portela (p.º 5892/04.1YXLSB.L1-6), de 21.6.2011, rel. Amélia Ribeiro (pº 7855/07.6BOER-A.L1-7), da TRC de 14.11.06, rel. Artur Dias (p.º 3948/04.0TBAVR.C1), e da TRP de 27.05.2014, rel. Vieira Cura (pº 4393/11.6TBVLG-A.P1).

Pode suceder que o condomínio delibere a prática de um acto isolado gerador de uma despesa singular, designadamente com uma obra extraordinária de conservação ou reparação. Nessa situação, ainda que a despesa seja objecto de inclusão no orçamento e de repartição pelos condóminos na proporção das respectivas quotas a acrescer às despesas correntes e normais, parece questionável que a obrigação de pagamento dessa despesa singular possa ser classificada como prestação periodicamente renovável. Daí que tal como se entendeu no Acórdão desta Relação de 14.09.2015, relatado por Carlos Gil (proc. n.º 388/11.8TJPRT-A.P1) e com o que se concorda em absoluto, “as despesas de conservação, ainda que impostas legalmente com uma periodicidade mínima, não são necessariamente periódicas pois que, se podem ser fixadas a forfait, para serem cobradas anualmente, na veste das denominadas quotizações de condomínio, podem ter carácter pontual determinado em função do concreto custo das obras em causa e do momento em que se decide efectuar certa obra.

Como é sabido, a amplitude das obras de conservação necessárias em cada imóvel varia de acordo com uma multiplicidade de factores…. Daí que, por vezes, as contribuições do condomínio anualmente fixadas e o respectivo fundo comum de reserva não sejam suficientes para custear as obras de conservação necessárias em certo momento. (…) quando as obras de conservação têm carácter pontual e são adrede custeadas pelos condóminos e não a forfait, não é o tempo, o seu decurso que determina o custo de tais obras, mas sim as diversas vicissitudes relevantes para a sua concreta valorização…”.

Resulta assim justificado que as prestações para pagamento das despesas comuns do condomínio podem ou não ser prestações periodicamente renováveis. Se o forem, em princípio estão sujeitas ao prazo de prescrição de cinco anos. Caso contrário, o prazo de prescrição da dívida é o prazo ordinário de vinte anos.

Tendo a execução sido instaurada e estando incluídas na quantia exequenda dividas que se venceram mais de cinco anos antes (cfr. art. 323º, nº 2, do CC), aquela distinção carecia de ser concretizada. Porém, pelas razões que se explicam de seguida, isso não se mostra necessário para decidir a excepção.

Vejamos porquê.

Sob a epígrafe “direitos reconhecidos em sentença ou título executivo”, o art. 311º do CC, que sucede aos preceitos que fixam os prazos de prescrição ordinária (309.º) e de cinco anos (310.º), estatui o seguinte no seu nº 1:“O direito para cuja prescrição, bem que só presuntiva, a lei estabelecer um prazo mais curto do que o prazo ordinário fica sujeito a este último, se sobrevier sentença passada em julgado que o reconheça, ou outro título executivo”.

Resulta deste preceito que se após a constituição da dívida (e, julgamos dever acrescentar, dentro do prazo de prescrição de cinco anos já que se a prescrição se completar antes de o crédito passar a estar sujeito ao prazo ordinário o efeito da prescrição permanece intocado) esta for reconhecida por sentença transitada em julgado ou estiver titulada em documento com valor de título executivo, o direito de crédito passa a estar sujeito ao prazo ordinário de prescrição (…)”.

E, em conformidade, concluiu-se no referido aresto de 04-02-2016 que: “Em regra, as prestações do condómino para pagamento das despesas comuns do condomínio serão prestações periodicamente renováveis, sujeitas ao prazo de prescrição de cinco anos, mas isso não será assim quando se tratar de uma despesa singular gerada por um acto isolado, designadamente uma obra extraordinária de conservação ou reparação do edifício. Se após a constituição da dívida sujeita a prazo de prescrição de cinco anos, esta for reconhecida por sentença transitada em julgado ou estiver titulada em documento com valor de título executivo, o direito de crédito passa a estar sujeito ao prazo ordinário de prescrição.”

De igual modo, no Acórdão do TRP de 17-06-2021 (Pº 627/14.3TBVNG-B.P1, rel. JUDITE PIRES) concluiu-se que: “É de vinte anos o prazo prescricional quanto ao direito de crédito [fundado numa acta de assembleia de condóminos] que esteja a ser exercido por via de acção executiva”.

Revertendo estas considerações para o caso, verifica-se que o direito de crédito está a ser exercido por via de acção executiva, o que sucede em conformidade com o disposto no nº 1 do art. 6º do DL nº 268/94, de 25 de Outubro: “A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo”.

Ora, considerando a sua natureza de prestações periodicamente renováveis, pode concluir-se que a obrigação do condómino de pagar as despesas normais atinentes à manutenção e conservação do imóvel, despesas essas necessárias para a conservação e fruição das partes comuns do condomínio, reconduzíveis a quotizações ordinárias (aqui se incluindo as atinentes a contribuições para o Fundo Comum de Reserva), resultantes da aprovação do orçamento anual de receitas/despesas do condomínio, repartidas pelos condóminos, porque se renovam anualmente enquanto durar o condomínio, prescrevem no prazo de 5 anos, nos termos da al. g) do art. 310º do CC.

Sob a epígrafe “direitos reconhecidos em sentença ou título executivo”, o art. 311º do CC, que sucede aos preceitos que fixam os prazos de prescrição ordinária (309.º) e de cinco anos (310.º), estatui o seguinte no seu nº 1:“O direito para cuja prescrição, bem que só presuntiva, a lei estabelecer um prazo mais curto do que o prazo ordinário fica sujeito a este último, se sobrevier sentença passada em julgado que o reconheça, ou outro título executivo”.

Resulta deste preceito que se após a constituição da dívida (e, julgamos dever acrescentar, dentro do prazo de prescrição de cinco anos já que se a prescrição se completar antes de o crédito passar a estar sujeito ao prazo ordinário o efeito da prescrição permanece intocado) esta for reconhecida por sentença transitada em julgado ou estiver titulada em documento com valor de título executivo, o direito de crédito passa a estar sujeito ao prazo ordinário de prescrição (…).

Em regra, as prestações do condómino para pagamento das despesas comuns do condomínio serão prestações periodicamente renováveis, sujeitas ao prazo de prescrição de cinco anos, mas isso não será assim quando se tratar de uma despesa singular gerada por um acto isolado, designadamente uma obra extraordinária de conservação ou reparação do edifício. Se após a constituição da dívida sujeita a prazo de prescrição de cinco anos, esta for reconhecida por sentença transitada em julgado ou estiver titulada em documento com valor de título executivo, o direito de crédito passa a estar sujeito ao prazo ordinário de prescrição.