Incluir assuntos na convocatória

Apesar desta matéria se encontrar regulada no Código Civil, este diploma apresenta algumas lacunas, nomeadamente no que concerne possibilidade de inclusão de matérias a título individual, por parte dos condóminos na convocatória, pelo que, como forma de suprir essas lacunas, permite a lei a sua aplicação analógica, de acordo com o disposto no art.º 10º do CC.

Numa assembleia geral, devidamente convocada, se forem discutidas matérias que não contavam na convocatória, mesmo que estas forem aprovadas por unanimidade, caso os condóminos ausentes não concordem, poderão impugná-las dentro dos prazos estabelecidos na lei.

Por analogia ao art. 251º al. a) e b) do Código das Sociedades Comerciais, deverá atender-se que o condómino não pode votar, quando relativamente à matéria da deliberação, o mesmo se encontre em situação de conflito de interesses com o condomínio, designadamente, quando a matéria recaia sobre a deliberação de uma obrigação ou responsabilidade própria, do condomínio, ou litígio sobre pretensão do condomínio contra o condómino.

A convocatória, para fins de assembleia deve ser sempre clara objectiva, quanto à ordem dos trabalhos, de forma a esclarecer os condóminos, explicando de forma clara os assuntos a deliberar, evitando assim irregularidades, consequentemente nulidades ou anulabilidades das deliberações. Roque Laia (ver Guia das Assembleias Gerais), 8 edição pág. 213 salienta que «a discussão é o meio através do qual se procura chegar à «votação» e não constitui, por si só, a finalidade da reunião.»

Sempre que a assembleia é convocada, é para formar uma vontade e exprimi-la, entende ele que todo o assunto submetido à discussão tem de ser objecto de uma votação, qualquer que seja a votação, ainda mesmo que a assembleias «vote», decidindo que haja votação para dividir.

Sai do âmbito do regulamento, discutir, se é possível excluir determinadas matérias, ou mesmo todos os assuntos constantes de uma deliberação, desde que integre os parâmetros legais, todas as matérias, poderão ser levadas à colação, por carecerem de quórum ou não estarem em conformidade com a lei.

Por imperativos legais, previstos no capítulo da propriedade horizontal, todos os assuntos constantes nas convocatórias, carecem de uma votação, tendo em consideração a especificidade das matérias em causa.

A convocatória de uma assembleia de condóminos, deve referir sempre as matérias agendadas, isto é: mesmo que um dos condóminos, pretenda inserir uma cláusula, se o conteúdo da mesma, não estiver em conformidade com a deliberação da maioria, esta cláusula, terá, que, ser sempre submetida a uma votação pelos restantes condóminos, porque as matérias ou assuntos têm que imperativamente ser aprovadas, por unanimidade dos votos.

Assim, o condómino deve pedir a palavra e no seu uso propor à assembleia o aditamento do ponto de discussão à ordem de trabalhos, sendo que é a assembleia que decide se discutem ou não esse ponto. Esta possibilidade existe apenas no âmbito de uma assembleia geral ordinária. Se a assembleia for extraordinária, inexiste qualquer possibilidade de discussão de assuntos externos à ordem de trabalhos.

Logo, importa referir que a cláusula a incluir só poderá ter lugar mediante o pedido do condómino na assembleia e com a aprovação dos restantes.

De facto, não deixa de ser pertinente a questão, colocada, pois que as cláusulas, são um conjunto de deliberações, que pela sua importância, são submetidas a uma aprovação do aval individual de cada condómino, observando os trâmites legais previstos no capítulo que regula a propriedade horizontal, em tudo o que for omisso, deve se recorrer à interpretação por analogia, tendo em consideração o espírito da lei vigente.

O conteúdo da cláusula, é que determina a maioria qualificada ou simples, as maiorias, necessárias para a sua alteração, ou não, pelo que tratando-se de matéria, para qual a lei não preveja maioria qualificada, qualquer deliberação que não colida, com o regulamento será aprovada com a maioria que a lei estabelecer como regra: Maioria simples ou qualificada, de acordo com a hierarquia das matérias estabelecidas pelo legislador, sendo este um dos princípios gerais, universais, regra geral de aprovação de qualquer regulamento estatuto, um pilar de qualquer sistema democrático etc.

Nesse sentido, Incumbe ao administrador aquando da elaboração da convocatória, a especificação dos diversos assuntos (ordem de trabalhos) sobre que versa a sessão e, cujas deliberações só possam ser aprovadas por unanimidade dos votos. Quer dizer: não basta uma simples convocatória para “tratar” de assuntos de interesse comum aos diversos condóminos. A Lei exige ao administrador a precisão e concretização dos assuntos a deliberar. Caso contrário, tais deliberações, encontrar-se-iam impregnadas de irregularidade, e seriam susceptíveis de anulabilidade.

“Embora o nº 1 o não prescreva expressamente, deve o aviso convocatório mencionar as matérias a tratar na reunião. Trata-se de um princípio geral aplicável a todos os órgãos colegiais deliberativos (Cfr. art. 174º, nº1 do CC). As deliberações tomadas sobre matérias que não constem da ordem do dia são anuláveis nos termos do artigo seguinte”(In Código Civil Anotado, Pires de Lima e Antunes Varela, III, Vol., 2ª Edição Revista e Actualizada, Coimbra Editora.

“A ordem do dia tem de ser concretizada, não bastando qualquer das seguintes expressões: “várias”, “medidas relativas às partes comuns”, “modificação do regulamento” ou outras similares. A convocatória tem de esclarecer o condómino sobre os assuntos a que será chamado a votar. Trata-se, na prática, de respeitar uma exigência legitima de tos os que fazem parte da assembleia, de modo a que os condóminos e terceiros possam estar em condições de votar sobre assuntos conhecidos, no caso de se apresentarem pessoalmente à reunião, ou de darem indicação precisas a quem eventualmente seja chamado a representá-los, em caso de ausência.” (In “A assembleia de condómino e o administrador na propriedade horizontal”, Sandra Passinhas, Almedina)

Caso a convocatória tenha por intuito uma assembleia extraordinária, também desta deve constar de forma expressa, o dia, hora e local de reunião; especificar o(s) assunto(s) a discutir e aprovar, sob pena de incorrer em ilegalidade, conforme nos demonstra o art. 56º, nº 1 do CSC.

Face ao exposto, julgo não ser viável, a inclusão de uma cláusula sobre qualquer matéria, sem que esta seja colocada à votação e aprovação de todos os condóminos, caso contrário as deliberações são anuláveis, sendo que esta possibilidade de aditamento depende ainda do facto de estarmos perante uma assembleia geral ordinária, uma vez que, sendo extraordinária, a mesma pode versar apenas sobre os pontos já constantes da ordem de trabalhos.