Aprovação do regulamento do condomínio

No que concerne à função do regulamento do condomínio, resulta do disposto no artº 1429-A, nº 1, do CC, que o mesmo visa disciplinar o uso, a fruição e conservação das partes comuns. Todavia, a experiência contemporânea da realidade da vida, diz-nos que - com o desiderato de permitir ou proporcionar uma melhor coabitação entre todos condóminos e, assim, eliminar ou reduzir as principais fontes potenciadoras de riscos susceptíveis de contaminarem aquela sã convivência condominial -, na prática esses regulamentos ultrapassem a mera gestão das partes comuns, chegando ao ponto de interferirem com a gestão com das partes privadas, especialmente em termos de restrições de actos comportamentais nelas praticadas.

Num esforço visando caracterizar a figura do contrato, o prof. A. Varela - depois de afirmar que “as vontades que integram o acordo negocial contratual, embora concordantes ou ajustáveis entre si, têm que ser opostas, animadas de sinal contrário” – escreve que “quando as declarações de vontade se fundem não para formar um acordo sobre interesses contrapostos, mas para apurar, por sufrágio, a vontade de um órgão colegial, também não há contrato, mas deliberação. Enquanto o contrato só vincula quem o aceitou, a deliberação pode impor-se a quem votar contra ela ou a quem não participar sequer na sua formação (in “Direito das Obrigações em Geral, vol. I, 4ª ed., Almedina, pág. 206”).

Assim, os regulamentos de condomínio, aprovados pelas assembleias gerais (pois é esse o caso que aqui nos interessa), enquanto expressão de autonomia privada na definição concreta do estatuto do direito real de propriedade horizontal, não mais são senão do que deliberações normativas ou regulamentares, corporizando em si um conjunto de regras gerais e abstractas, e que se destinam a disciplinar no futuro a acção dos condóminos no gozo e administração do prédio constituído em propriedade horizontal, vinculando todos os condóminos independentemente de terem ou não participado na sua formação e de o terem ou não votado (cfr., entre outros, e para maior desenvolvimento, Sandra Passinhas, in “Ob. cit. págs. 81/82”).

Muito embora não tenha a natureza contratual, é hoje prevalecente o entendimento que as regras deliberativas que compõem o Regulamento de um Condómino têm eficácia propter rem, vinculando todos aqueles que se encontram integrados na organização condominial, ou seja, tais regras criam verdadeiras obrigações propter rem para todos os condóminos e às quais estes ficam vinculados, não por via de um verdadeiro contrato mas por serem titulares de um direito real integrado no estatuto do direito real da propriedade horizontal (vide, a propósito, além de Sandra Passinhas, in “Ob. cit. págs. 81/82”, M. Henrique Mesquita, in “Obrigações Reais e Ónus Reais, págs. 102 e 103” e in “Rev. Dtº. Est. Sociais, 1979, pág. 197”; Armindo Ribeiro Mendes, in “ROA, 1970, Ano 30, pág. 69”; Ac. da RLx de 8/5/2008, proc. 1824/08, disponível em www.dgsi.pt/jtrl” e Ac. do STJ. de 9/4/2004, in “CJ, Acs. do STJ, Ano XI, T1, pág. 115”).

Resta dizer, que o estatuto da propriedade horizontal é, como resulta do que atrás se deixou, exarado, fixado pela lei (art. 1414º e ss do CC, onde se prevê um conjunto de normas imperativas que não podem ser derrogadas pelo regulamento), pelo título constitutivo e/ou pelo regulamento do condomínio.

Regimento da AG - Secção X

Nota: O texto aqui lavrado é meramente ilustrativo, pelo que, podem os interessados adoptar e/ou alterar as partes que melhor lhes aprouver.

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Secção X
Disposições finais

Artigo 53º - Interpretação e lacunas

53.1	Compete à AG interpretar e integrar o Regimento de acordo com a lei e com o Regulamento.

Artigo 54º - Alterações

54.1	O Regimento de Funcionamento da AG e as suas alterações, são apreciadas e votadas em Assembleia-Geral e só passam a vigorar se aprovadas pela maioria simples dos condóminos presentes ou representados na respectiva sessão.

Artigo 55º - Entrada em vigor

55.1	O presente Regimento entra em vigor na AG da sua aprovação.

Regimento da AG - Secção IX

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Secção IX
Processo eleitoral

Artigo 47º - Eleições

47.1	As eleições para o cargo de administrador e MAG, realizam-se anualmente, no mês de Janeiro, em data a designar pelo administrador cessante, aquando da realização da assembleia para a prestação de contas.
47.2	O administrador na convocatória deverá incluir o correspondente ponto electivo.

Artigo 48º - Candidaturas

48.1	Os condóminos que pretendam candidatar-se ou recandidatar-se aos cargos indicados no artigo anterior, deverão apresentar as suas candidaturas à mesa antes do início dos trabalhos.
48.1.1	O Presidente da Mesa da AG comunicará a sua aceitação ou rejeição de admissibilidade, comunicando a fundamentação da sua decisão.
48.1.2	Verificando-se a rejeição de admissibilidade do(s) candidato(s) por erro imputável ao Presidente da Mesa da AG, deverá o mesmo ser corrigido e admitido(s) a sufrágio eleitoral.
48.1.3	Após a admissão de cada candidatura, o Presidente da Mesa da AG atribui-lhe uma letra do alfabeto, de acordo com a ordem de apresentação
48.2	Se não houverem candidatos, para um ou ambos os cargos, todos os condóminos, estejam presentes, representados ou não, são elegíveis.

Artigo 49º - Mesa de voto

49.1	A mesa de voto é constituída pela MAG.

Artigo 50º - Votações

50.1	A votação decorrerá durante o período de funcionamento da Mesa de Voto indicado no aviso convocatório e os condóminos serão chamados a votar por ordem da lista de presenças.

Artigo 51º - Apuramento dos resultados

51.1	O escrutínio e o apuramento de resultados são efectuados pela Mesa de Voto.
51.2	Cada condómino chamado a exercer o seu direito de voto, poderá escolher entre votar no candidato da sua preferência ou abster-se.
51.2.1	O vencedor do acto exerce o cargo de administrador executivo, enquanto ao segundo é atribuído o cargo de administrador suplente;
51.2.2	Havendo empate, realizar-se-à uma segunda volta englobando apenas os candidatos empatados;
51.2.3	Não havendo candidaturas, aplica-se ao sufrágio universal as mesmas regras.

Artigo 52º - Acta de escrutínio

52.1	Após o competente apuramento de resultados, serão os resultados lavrados na respectiva Acta de Escrutínio, que deverá ser assinada por todos os membros da Mesa de Voto, e que fará parte integrante da Acta da AG.

Regimento da AG - Secção VIII

Nota: O texto aqui lavrado é meramente ilustrativo, pelo que, podem os interessados adoptar e/ou alterar as partes que melhor lhes aprouver.

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Secção VIII
Actas

Artigo 46º - Actas

46.1	De cada reunião plenária será lavrada uma competente acta que registe o que de essencial se tiver passado na AG, nomeadamente as deliberações tomadas e as posições assumidas;
46.2	A acta de cada reunião será elaborada pela Mesa, no fim da reunião ou nos 3 dias úteis seguintes.
46.3	As minutas e as actas serão elaboradas sob a responsabilidade da Mesa da Assembleia Geral.
46.4	Os condóminos que pretendam que as suas intervenções sejam transcritas para acta, na íntegra, deverão entregar as mesmas à Mesa, por escrito e até ao final da AG, para serem anexas.
46.5	A acta deve ser aprovada pelos condóminos que estiveram presentes na respectiva reunião.
46.5.1	Caso seja revista, deverá ser novamente publicada com as alterações aduzidas.
46.6	Após a sua aprovação, cada acta é assinada pelos condóminos.

Regimento da AG - Secção VII

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Secção VII
Quóruns e Votações

Artigo 38º - Quóruns da reunião

38.1	A Assembleia de Condóminos reunirá em primeira convocação se estiverem presentes e/ou representados os votos correspondentes à maioria do capital investido.
38.2	Não se verificando a existência do quórum constitutivo em primeira convocação, a Assembleia de Condóminos, poderá reunir-se em segunda convocação, 30 minutos depois, contanto estejam presentes e/ou representados os votos correspondentes a um quarto do valor total do prédio.
38.3	Não se logrando realizar a Assembleia em segunda convocação, e se na convocatória não se tiver fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, contanto os votos presentes e/ou representados, correspondam, pelo menos, a um quarto do valor total do prédio.

Artigo 39º - Quóruns deliberativos

39.1	As deliberações da Assembleia de Condóminos, quer em primeira, quer em segunda convocação, serão tomadas com observância das maiorias simples ou qualificadas exigidas pela lei.

Artigo 40º - Decurso dos trabalhos

40.1	A condução dos trabalhos da AG compete por inerência ao Presidente da Mesa deste órgão, sendo substituído pelo secretário sempre que for caso disso.
40.2	A participação dos condóminos no decurso dos trabalhos da AG deverá ser precedida de pedido expresso ao Presidente da Mesa, cabendo a este conceder a palavra e administrar os trabalhos de acordo com a ordem de inscrições.
40.3	Todos os pedidos de interpelação, requerimentos, propostas e moções, são obrigatoriamente apresentados por escrito à Mesa da Assembleia e têm precedência relativamente à ordem de inscrições referida no número anterior.
40.4	No sentido do bom funcionamento da AG, o uso da palavra de um qualquer condómino, só poderá ser exercido mediante autorização expressa do Presidente da Mesa, ao qual cabe fazer respeitar as leis vigentes, o Regulamento e o regimento ou nos casos aplicáveis os poderes discricionários de que disponha.

Artigo 41º - Ordens de Trabalhos

41.1	Dando início ao período antes da ordem de trabalhos e feita a leitura dos assuntos que constem no livro de registos, o presidente da mesa dará aos autores a palavra para que – objectivamente – fundamentem e esclareçam a assembleia sobre o ponto a ser tratado, nos seguintes termos.
41.1.1	Feita a exposição pelo condómino, será aberta pelo presidente da mesa a inscrição para que os presentes possam manifestar-se sobre o assunto exposto, registando ordinariamente o nome e a identificação da fracção de cada condómino que pretenda participar.
41.1.2	Encerradas as inscrições para a participação na discussão, será dado início ao debate, sendo dado a cada condómino inscrito o tempo máximo de 1 minuto para apresentar as suas considerações.
41.1.3	Finalizadas as considerações dos inscritos, será dada a palavra ao administrador para que preste os esclarecimentos ou as suas considerações sobre os factos alegados pelos condóminos, o que deverá ser feito no prazo máximo de 2 minutos.
41.1.4	Se entender que os assuntos em discussão carecem de mais e melhores justificações, o presidente da mesa pode efectuar uma ou mais rondas, admitindo-se as inscrições de condóminos antes ausentes do debate.
41.2	Concluída temática anterior, o presidente da mesa dará a palavra ao administrador para que apresente – objectivamente – fundamente e esclareça a assembleia os assuntos que entenda pertinentes, seguindo-se a orgânica funcional ressalvada no ponto anterior.
41.3	Finalizada a apresentação de esclarecimentos, o presidente da mesa dará a palavras aos condóminos para que apresentem – objectivamente – os assuntos que entendam carecer de esclarecimentos, seguindo-se com as devidas adaptações, a orgânica funcional ressalvada no ponto 1.
41.4	Consumado o período anterior, o presidente da mesa procede à leitura dos assuntos que constam na convocatória, dando ao administrador a palavra para que – objectivamente – fundamente e esclareça a assembleia sobre o ponto a ser tratado, seguindo-se com as devidas adaptações, a orgânica funcional ressalvada no ponto 1.
41.5	Encerrado o debate sobre cada um dos pontos constantes da ordem de trabalhos, serão os mesmos sujeitos de imediato à votação dos presentes, registando-se em cada um dos assuntos sufragados, a identificação e sentido dos votos dos condóminos.
41.6	Em relação ao período após a ordem de trabalhos, proceder-se-à como referido com ponto1.
41.7	As deliberações dos condóminos só podem ser provadas pelas actas onde são lavradas.

Artigo 42º - Votações

42.1	As votações são públicas, expressas verbalmente ou mediante braço no ar.
42.2	Não são permitidas:
42.2.1	As votações secretas, realizadas por escrutínio secreto, mediante boletim, depositado em urna.
42.3.2	As votações por correspondência, mesmo que enviadas em envelope fechado pelos correios.

Artigo 43º - Uso do direito de voto

43.1	Os condóminos presentes na sessão têm o dever de votar os assuntos que lhes são submetidos, sem prejuízo de poderem abster-se.
43.2	Os condóminos, através dos seus representantes, não podem votar por si, ou como representantes de outrem em matérias em que se encontrem em conflito de interesses, conforme previsto no Código das Associações, exceto no que respeita à sua eleição para membro de qualquer Órgão.

Artigo 44º - Ordem da votação

44.1	Sem prejuízo da prioridade que venha a ser requerida ou estabelecida pelo Presidente da Mesa, a votação das matérias faz-se pela seguinte ordem:
44.1.1	Requerimento;
44.1.2	Moção;
44.1.3	Proposta.
44.2	Quando a proposta ou moção compreender na sua formulação várias partes, artigos ou números, deve proceder-se à votação separadamente, podendo o Presidente da Mesa optar por outro sistema de votação se não houver oposição por parte da Assembleia.

Artigo 45º - Declaração de voto

45.1	Imediatamente a seguir ao resultado de uma votação, qualquer condómino pode justificar o seu sentido de voto oralmente, por tempo não superior a três minutos, ou por escrito, entregando-a à Mesa, para efeitos de apensação à acta da reunião.

Regimento da AG - Secção VI

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Secção VI
Funcionamento da AG

Artigo 17º - Ordem de trabalhos

17.1	A Ordem de Trabalhos é fixada pelo Presidente da Mesa, respeitando a natureza da assembleia e do requerido pelo administrador, pelos condóminos ou pelo condómino recorrente dos actos do administrador, nos termos da lei em vigor.
17.2	Após a fixação da Ordem de Trabalhos, esta não poderá ser alterada, excepto se todos os condóminos comparecerem à sessão e todos concordarem com o aditamento

Artigo 18º - Convocatórias

18.1	A Assembleia-Geral é convocada pelo Administrador, nos termos definidos no Regulamento e legislação aplicável.
18.2	A convocatória deve indicar o dia, hora e local, bem como a ordem de trabalhos e, ainda, identificar o tipo de reunião em que a Assembleia se vai reunir.
18.3	A convocatória da AG deverá respeitar os prazos previstos no Regulamento e legislação aplicável.
18.4	Todos os documentos que venham a ser objecto de apreciação, discussão e votação pela nessa sessão, serão enviados por correio electrónico a todos os condóminos na data do envio postal da convocatória e estarão disponíveis para consulta no local indicado pelo Administrador, desde a data do envio do aviso convocatório até à data de realização da AG, não sendo obrigatório o seu envio conjuntamente com o aviso convocatório.
18.5	O aviso convocatório será outrossim afixado no local de estilo do condomínio desde a data de convocação até à da reunião da Assembleia.

Regimento da AG - Secção V

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Secção V
Convocações

Artigo 14º – Convocações do administrador

14.1	O administrador obriga-se à convocação da Assembleia dos Condóminos, em sessão ordinária, duas vezes por ano, a primeira, na primeira quinzena de Janeiro, a segunda, na primeira quinzena de Julho.

Artigo 15º – Convocações dos condóminos

15.1	A Assembleia dos Condóminos pode ser convocada, em sessão extraordinária e por iniciativa dos condóminos, contanto os subscritores da convocatória representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

Artigo 16º – Convocações dos recorrentes

16.1	A Assembleia dos Condóminos pode ser convocada, em sessão extraordinária e por iniciativa de qualquer um dos condóminos, quando pretenda recorrer dos actos de acção ou omissão do administrador.

Regimento da AG - Secção IV

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Secção IV
Mesa da assembleia-geral

Art. 8º - Funções

8.1	Os trabalhos da AG são dirigidos pela MAG.

Artigo 9º - Composição da mesa

9.1	A MAG é composta por um Presidente e Secretário.
9.2	Os membros da Mesa não estão inibidos do exercício de nenhum dos direitos conferidos aos condóminos presentes na sessão, excepto o de representação.

Artº 10º - Presidente da mesa

10.1	Nos termos do Artigo anterior a AG é presidida pela Mesa, que é composta por um Presidente e um Secretário.
10.2	Nas faltas ou impedimentos do Presidente da Mesa este é substituído pelo Secretário.
10.3	Faltando o Presidente, a presidência da Mesa será assegurada pelo Secretário da MAG.
10.4	Verificando-se a ausência simultânea de todos os membros da Mesa, são eleitos pelos condóminos presentes em plenário os Membros da mesa ad-hoc, com composição igual à da efectiva e que funcionará apenas durante a sessão.

Artigo 11º - Competências da mesa

11.1	Compete à Mesa, de acordo com o presente Regimento, e sem prejuízo de outras competências que lhe venham a ser atribuídas pelo Regulamento:
11.1.1	Providenciar os meios necessários à sua realização;
11.1.2	Dirigir e orientar os trabalhos da AG, de forma imparcial;
11.1.3	Receber todas as propostas, requerimentos e moções;
11.1.4	Admitir e rejeitar propostas, requerimentos e moções, verificada a sua regularidade regimental, sem prejuízo do direito de recurso dos seus proponentes, para a AG, em caso de rejeição;
11.1.5	Assegurar o bom andamento dos trabalhos e garantir que não ocorrem entradas ou saídas, no decurso das votações;
11.1.6	Publicitar e fazer cumprir as decisões do plenário da AG;
11.1.7	Dar posse ao Presidente da MAG eleito, como seu último acto de mandato;
11.1.8	Assegurar o devido cumprimento das decisões tomadas do decorrer da AG;
11.1.9	Redigir, assinar e arquivar as actas da AG.
11.2	Das decisões tomadas pela MAG durante os trabalhos, cabe sempre direito a reclamação e recurso para a AG, que as pode revogar por maioria dos presentes, sem prejuízo do disposto no Regulamento, caso o membro em questão assim o requeira.

Art. 12º - Competências do presidente da mesa

12.1	Compete ao Presidente da Mesa:
12.1.1	Declarar aberta, suspensa ou encerrada a sessão e verificar qualquer impedimento ao seu funcionamento.
12.1.2	Orientar, dirigir e disciplinar, de forma imparcial, os trabalhos segundo a ordem de trabalhos e as disposições regimentais;
12.1.3	Conceder a palavra aos condóminos que a requeiram ou negar-lha, nos termos deste Regimento;
12.1.4	Chamar os oradores á ordem ou ao assunto e retirar a palavra a qualquer orador cuja intervenção esteja fora do ponto em discussão;
12.1.5	Expulsar da sala os condóminos que perturbem o funcionamento da Assembleia, depois de avisados;
12.1.6	Classificar os documentos enviados para a mesa, submetendo à deliberação da Assembleia quando tenha dúvidas na classificação;
12.1.7	Dar conhecimento à AG do conteúdo de todos os documentos que forem dirigidos à Mesa;
12.1.8	Assinar todos os documentos expedidos em nome da AG e as actas das reuniões;
12.1.9	Esclarecer e consultar a Assembleia acerca dos assuntos sobre que deva recair qualquer votação, quando o entenda conveniente;
12.1.10	Assegurar a adequação das intervenções à ordem de trabalhos e ao âmbito da AG;
12.1.11	Proceder às votações necessárias e comunicar os seus resultados;
12.1.12	Adiar, suspender e encerrar a reunião;
12.1.13	Velar pelo cumprimento das competências e prazos que lhe forem fixados pelo Regulamento e pela Lei;
12.1.14	Dar conhecimento à Assembleia da correspondência recebida ou de qualquer outro acto.
12.1.15	Despachar os requerimentos que lhe sejam dirigidos;
12.1.16	Autorizar a distribuição de qualquer documento no local onde se realiza a Assembleia;
12.1.17	Propor à AG uma interpretação ou forma de suprir lacunas ou omissões no Regimento e/ou Regulamento cumprindo e fazendo cumprir aquela que for a decisão da Assembleia, sem prejuízo do disposto no Regulamento;

Artigo 13º - Competências do secretário da mesa

13.1	Compete ao Secretário da MAG.
13.1.1	Providenciar no sentido de ser feita a identificação dos condóminos presentes;
13.1.2	Proceder à leitura da correspondência e dos documentos enviados para a Mesa;
13.1.3	Proceder à inscrição dos condóminos para uso da palavra;
13.1.4	Fazer a chamada dos condóminos, quando necessário, para votações e contagem;
13.1.5	Proceder à contagem dos votos sob coordenação do Presidente da Mesa.
13.1.6	Assegurar o expediente da Mesa;
13.1.7	Registar os resultados das votações;
13.1.8	Organizar as inscrições dos participantes que pretendem usar da palavra;
13.1.9	Lavrar e assinar as actas das reuniões;
13.1.10	Produzir e assegurar toda a documentação respeitante à Mesa;
13.1.11	Produzir e assegurar a disponibilização de todos os elementos necessários à AG;
13.1.12	Coadjuvar os demais membros da Mesa no exercício das suas funções;
13.1.13	Substituir-se ao Presidente, por delegação, por motivo de ausência ou quando este se encontrar demissionário.
13.1.14	Em geral, coadjuvar o Presidente da mesa no exercício das suas funções.

Regimento da AG - Secção III

Nota: O texto aqui lavrado é meramente ilustrativo, pelo que, podem os interessados adoptar e/ou alterar as partes que melhor lhes aprouver.

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Secção III
Direitos e Deveres

Artigo 6º - Direitos dos condóminos

6.1	Em sede plenária, são direitos dos condóminos:
6.1.1	Assistir a todas as reuniões da AG, participar nos seus trabalhos e exercer o direito de voto.
6.1.2	Apresentar projectos, moções, propostas, recomendações e sugestões no decurso da sua intervenção.
6.1.3	Usar a palavra nos termos do Regimento.
6.1.4	Aditar pontos à ordem de trabalhos até ao início da Reunião, mediante aprovação pelo Presidente da Mesa.
6.1.5	Formular requerimentos e interpelar a MAG sobre os trabalhos da AG.
6.1.6	Solicitar informações e esclarecimentos.
6.1.7	Apresentar direitos de defesa.
6.1.8	Recorrer para plenário da AG das deliberações da MAG ou das decisões do Presidente.
6.1.9	Propor alterações ao Regimento.
6.1.10	Pedir a convocação da AG em reunião extraordinária, nos termos do Regulamento.
6.1.11	Apresentar reclamações, protestos e contra-protestos, invocando o presente Regulamento.
6.1.12	Controlar o cumprimento das normas regimentares, regulamentares e legais e invocar o Regimento, o Regulamento ou a Lei.

Artigo 7º - Deveres dos condóminos

7.1	Em sede plenária, constituem deveres dos condóminos:
7.1.1	Atender ao princípio da lealdade e adequar a sua participação ao âmbito do órgão e da discussão.
7.1.2	Colaborar com a MAG no desenrolar dos trabalhos, velando pelo cumprimento dos Regimento e Regulamento.
7.1.3	Contribuir para a eficiência e prestígio dos trabalhos da AG.
7.1.4	Comparecer nas sessões e nelas permanecer, através dos seus representantes, até que sejam oficialmente terminadas.
7.1.5	Desempenhar as funções para que sejam eleitos, nomeados ou designados.
7.1.6	Tomar parte nas votações.
7.1.7	Observar a ordem e a disciplina indispensáveis ao bom andamento dos trabalhos, cumprir os pontos da Ordem de Trabalhos, bem como respeitar a autoridade exercida pelo Presidente da Mesa.
7.1.8	Respeitar o Regimento, o Regulamento e as decisões legalmente tomadas pela AG.
7.2	Cabe ao Presidente da Mesa ponderar acerca da observação dos deveres elencados no número anterior e diligenciar no sentido do seu cumprimento.