Junção de fracções

No âmbito do direito de propriedade, o princípio consagrado na lei é o de que qualquer proprietário pode exigir judicialmente contra qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade com as consequências daí resultantes, sendo este direito dotado de uma manifestação de sequela, como característica fundamental do conteúdo de um direito real.

A natureza deste direito permite que o proprietário goze, de modo pleno (mas não absoluto) e exclusivo, dos direitos de uso, fruição e disposição do bem em causa, nos termos que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com a observância das restrições por ela impostas (cfr. art. 1305º do CC).

Tudo isto para dizer que, não pode qualquer proprietário ser privado, lesado ou cerceado nos seus direitos, fora dos casos expressamente previstos na lei, e independentemente da qualidade atribuída ao lesante: quer este seja possuidor, quer mero detentor ou um qualquer proprietário. E para melhor se exemplificar, importa um debruçar sobre dois exemplos muito concretos.

Junção de fracções do mesmo prédio

Neste preceito legal vem referido que “… não carece de autorização dos restantes condóminos a junção numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas…” (cfr. nº 1 do art. 1422º-A do CC), sendo que nestas situações, cabe aos condóminos que juntaram as fracções “… o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo…” (cfr. nº 4 do citado dispositivo legal).

Na verdade, como já se decidiu no Ac. do TRL de 1/2/1990 In Cj, t. I, pág. 155 (relator: Abraches Martins); “o proprietário de fracções autónomas contíguas pode interligá-las sem prévia autorização dos demais condóminos e sem que daí resulte perda da respectiva autonomia, desde que não ofenda paredes mestras ou ponha em causa a estrutura e segurança do edifício…”.

“Assim, quando a unificação das fracções exija obras de adaptação- e essa circunstância ocorrerá com mais acuidade, nos casos de sua contiguidade vertical- tais obras não poderão prejudicar a segurança do edifício, nem a sua linha arquitectónica ou o seu arranjo estético, a menos que, neste caso, seja obtida autorização da Assembleia dos Condóminos conforme o nº 3 do art. 1422º, de modo que faltando essa autorização ou havendo prejuízo da segurança do edifício, não será viável a unificação das fracções …” Rui Vieira Miller, in “A propriedade horizontal”, pág. 191/2; no mesmo sentido, Aragão Seia, Propriedade horizontal”, pág. 114.

Junção de fracções de prédios contíguos

Neste concreto, desde logo o princípio geral contido no art. 1420º do CC, que determina que cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, esclarecendo-se, no seu nº 2, que o conjunto desses direitos é incindível, não podendo nenhum deles ser alienado separadamente, integrando-se na concepção de partes comuns do edifício, as colunas, os pilares, o solo, as paredes mestras e as partes restantes que integram a estrutura do prédio, por força do preceituado no art. 1421º, nº 1, alínea a), do CC.

Por sua vez, pela tradução dos art. 1422º e 1422º- A, ambos do CC, facilmente se depreende que estes proíbem a junção ou anexação de fracções autónomas de edifícios diferentes e vedam, através da construção de obras novas, qualquer possibilidade de prejudicar a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, assim como a prática de quaisquer actos que tenham sido proibidos por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.Junção de fracção com parte de outra

O art. 1422º-A do CC prevê excepções à regra contida no art. 1419º, nº 1 do mesmo diploma. Com efeito, não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que sejam contíguas (nº 1), sendo que a contiguidade é dispensada quando se trate de fracções correspondentes a arrecadações e garagens (nº 2).

Assim, a anexação de uma fracção a uma parte de outra fracção, não é permitida, desde logo, porque a situação não cabe em nenhuma das hipóteses previstas no art.1422º-A do CC, uma vez que não se trata nem de caso de junção nem de divisão de frações autónomas. Consequentemente, o preceito que se adequa a tal situação é o art. 1419º, nº 1 do CC que para a modificação do TCPH exige o acordo de todos os condóminos expresso em escritura pública ou documento particular autenticado.

Modalidades da venda executiva

A venda executiva tem lugar quando se pretenda converter em dinheiro bens de diferente natureza, podendo revestir as seguintes modalidades:

• Venda mediante propostas em carta fechada;
• Venda em mercados regulamentados;
• Venda directa a pessoas ou entidades que tenham direito a adquirir os bens;
• Venda por negociação particular;
• Venda em estabelecimento de leilões;
• Venda em depósito público ou equiparado;
• Venda em leilão electrónico.

A decisão sobre a modalidade de venda aplicável cabe ao agente de execução sendo que, em regra, está vinculado às disposições legais. Assim sendo, existem, desde logo, algumas regras especiais:

• No caso do bem dever ser entregue a determinada entidade, é efectuada venda directa;
• No caso instrumentos financeiros e mercadorias que tenham cotação em mercados regulamentados, a venda é efectuada nesses mesmos mercados regulamentados;
• No caso de bens de valor inferior a 4 unidades de conta, ou seja, 408 euros, é efectuada venda por negociação particular.
• Fora do âmbito destas regras, a venda será efectuada por leilão electrónico, salvo nos casos em que se justifique a escolha de outra modalidade. Caso o leilão electrónico não surta resultado ou não tenha tido lugar, a venda será efectuada mediante propostas em carta fechada. Caso esta modalidade também não surta efeito, terá lugar a venda por negociação particular.

É certo que, havendo consentimento dos sujeitos, se pode alterar estas regras. Assim, por exemplo, a venda é feita por negociação particular:

• Quando o exequente propõe um comprador ou um preço, que é aceite pelo executado e demais credores;
• Quando o executado propõe um comprador ou um preço, que é aceite pelo exequente e demais credores.

Reclamação e graduação de créditos

Feita a penhora, são convocados para a execução os credores do executado que gozem de garantia real sobre o bem penhorado, a Fazenda Pública, o Instituto de Segurança Social e o Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social.

Só o credor com direito real de garantia registado e conhecido sobre os bens penhorados tem o ónus de reclamar o seu crédito na execução, a fim de concorrer à distribuição do produto da venda, visto que a depois da penhora se segue a venda do bem, a sua transmissão livre de encargos e direitos reais de garantia que os limitem, como a hipoteca ou penhor.

Sendo citados os credores, estes podem, no prazo de 15 dias, reclamar os seus créditos mediante a apresentação de petição nesse sentido. As reclamações apresentadas são notificados ao exequente, ao executado e demais credores que podem, se assim o entenderem impugnar os créditos reclamados e as respetivas garantias.

Se nenhum crédito tiver sido impugnado ou, tendo havido impugnação, não houver prova a produzir, o juiz proferirá sentença de verificação dos créditos reclamados, que consiste no reconhecimento ou não do crédito.

Depois de verificados e reconhecidos os créditos, estabelece-se a sua graduação, ou seja, a ordem pelo qual devem ser satisfeitos. Assim:

• Em caso de concurso sobre a mesma coisa móvel, prevalece o direito real de garantia que mais cedo tiver sido constituído;
• Em caso de concurso sobre a mesma coisa imóvel, segue-se a seguinte ordem de graduação:
• Privilégio imobiliário;
• Direito de retenção;
• Hipoteca e consignação de rendimentos, prevalecendo entre estas garantias a que for registada em primeiro lugar.

O crédito do exequente, do credor inicial, se for apenas garantido pela penhora efectuada, será graduado apenas após estes créditos.

Bens que não podem ser penhorados

A regra geral é que estão sujeitos à execução todos os bens do devedor susceptíveis de penhora, até ao limite de bens necessários ao pagamento da dívida e das despesas previsíveis da execução. Todavia, existem algumas exceções, existindo bens inalienáveis e impenhoráveis.

Há bens, desde logo, inalienáveis, que o devedor não pode transmitir a terceiros como, por exemplo, o direito a alimentos e o direito de uso de habitação.

Quanto aos bens que a lei considera que não podem ser penhorados, é possível distinguir entre:

Impenhorabilidade absoluta e total, em que os bens não podem, na sua totalidade, ser penhorados, seja qual for a dívida:

• Bens do domínio público do Estado e das restantes pessoas colectivas públicas;
• Objectos cuja apreensão seja ofensiva dos bons costumes ou careça de justificação económica, pelo seu diminuto valor;
• Objectos especialmente destinados ao exercício de culto público;
• Os túmulos;
• Os instrumentos e os objectos indispensáveis aos deficientes e ao tratamento dos doentes;
• Animais de companhia.

Impenhorabilidade relativa, em que os bens podem ser penhorados em determinadas circunstâncias ou para pagamento de certas dívidas:

• Os bens do Estado e das restantes pessoas colectivas públicas, de entidades concessionárias de obras ou serviços públicos ou de pessoas colectivas de utilidade pública, que se encontrem especialmente afectados à realização de fins de utilidade pública não podem ser penhorados exceto no caso de execução para pagamento de dívida com garantia real;
• Os instrumentos de trabalho e os objectos indispensáveis ao exercício da actividade ou formação profissional não podem ser penhorados, salvo nos casos em que o próprio executado os indique à penhora, em que a execução se destine ao pagamento do preço da sua aquisição ou reparação ou quando sejam penhorados como elementos de um estabelecimento comercial;
• Os bens imprescindíveis a qualquer economia doméstica estão isentos de penhora, salvo quando se trate de execução destinada ao pagamento do preço da sua aquisição ou reparação.

Impenhorabilidade parcial, em que os bens só podem ser penhorados em certa parte:

• Só pode ser penhorado 1/3 da parte liquida dos vencimentos, salários, prestações periódicas pagas a título de aposentação ou de qualquer outra regalia social, seguro, indemnização por acidente, renda vitalícia ou prestações de qualquer natureza que assegurem a subsistência do executado;

Não pode ser penhorada a quantia equivalente ao salário mínimo nacional.

Bens que podem ser penhorados

A penhora é um acto fundamental do processo executivo, traduzindo-se na apreensão judicial de bens e rendimentos do devedor de modo a ser satisfeito o interesse do credor.

A regra geral é que estão sujeitos à execução todos os bens do devedor suscetíveis de penhora, até ao limite de bens necessários ao pagamento da dívida e das despesas previsíveis da execução.

Distinguem-se três modalidades de penhora, consoante os bens em que incide:

• Penhora de bens imóveis;
• Penhora de bens móveis;
• Penhora sobre direitos.

A penhora de bens imóveis, designadamente, prédios rústicos (terrenos) e urbanos (casas e apartamentos), realiza-se mediante uma comunicação à conservatória do registo predial competente e a entrega das chaves e documentos ao depositário (em regra, o agente de execução).

Existe uma particularidade em relação à casa de morada de família, a casa de residência permanente, sendo que não pode ser penhorada quando o processo de execução tenha sido instaurado pela Autoridade Tributária e Aduaneira. Atente-se que já não existe essa limitação em relação a um credor privado.

A penhora de bens móveis sujeitos a registo também se efectua mediante uma comunicação à conservatória competente. Já os bens móveis não sujeitos a registo são logo apreendidos, ficando na posse do fiel depositário. Pode ser efetuada penhora sobre praticamente todos os bens móveis do devedor, como os veículos motorizados, computadores, jóias, obras de arte, electrodomésticos e o recheio da casa. Todavia, existem duas limitações muito importantes, sendo que não podem ser alvo de penhora, salvo excepções, os bens que forem considerados instrumentos de trabalho ou indispensáveis ao exercício da actividade ou formação profissional do devedor, ou, ainda, bens imprescindíveis a qualquer economia doméstica.

A penhora sobre direitos, em regra, ocorre com a mera notificação ao devedor. Podem ser penhorados diversos direitos do executado, como rendas, abonos, vencimentos ou salários, contas bancárias, produtos financeiros, devoluções de IRS, quotas em sociedades e estabelecimento comercial.

Uma questão de particular importância é que, em regra, só pode ser penhorado 1/3 dos vencimentos, salários, prestações periódicas a título de aposentação ou de qualquer outra regalia social que assegure a subsistência do devedor e deve ser sempre assegurado ao devedor o montante equivalente a um salário mínimo nacional.

Penhora e venda executiva de bens

No âmbito de uma acção executiva, o credor, para poder receber a prestação que lhe é devida, tem ao seu dispor meios coercivos que passam, desde logo, pela penhora dos bens e rendimentos do devedor, tendo como limite o necessário para cobrir a dívida e as custas do processo (taxas de justiça e retribuição ao agente de execução, responsável por diligências do processo executivo, como as penhoras, liquidações e pagamentos).

​Após a penhora, os bens, não pecuniários, devem ser vendidos para que o respectivo valor seja entregue ao devedor. Caso este processo saia frustrado, ou seja, caso não existam bens a penhorar (para se obter tal informação poderá, previamente, recorrer ao PEPEX), o devedor será incluído na lista pública de execuções. ​

A penhora traduz-se na apreensão judicial de bens e rendimentos do devedor, sendo um acto fundamental no processo executivo. Perante uma situação de incumprimento, o tribunal priva o devedor do pleno exercício dos seus poderes sobre um bem, ficando este sujeito à finalidade de satisfação do crédito.

O credor pode, no requerimento executivo, indicar os bens suscetíveis de penhora que conheça. Tal indicação, embora deva ser, se possível, respeitada pelo agente de execução, não é vinculativa, desde logo porque a apreensão deve respeitar critérios de proporcionalidade e adequação, tendo sempre em conta o montante da dívida e o das despesas previsíveis da execução, a eles se devendo adequar o valor pecuniário estimado como resultante da alienação dos bens a apreender.

Em princípio, todos os bens que constituem o património do devedor podem ser objecto de penhora, à exceção de bens inalienáveis, como o direito a alimentos e o direito de uso e habitação, ou bens, considerados pela lei, impenhoráveis.

Esta impenhorabilidade pode ser absoluta e total, em que os bens não podem, na sua totalidade, ser penhorados, como os objectos cuja apreensão seja ofensiva dos bons costumes (bens íntimos ou de grande valor afectivo) ou os animais de companhia.

Por outro lado, pode tratar-se de uma impenhorabilidade relativa, podendo ser penhorados os bens em determinadas circunstâncias, nomeadamente os instrumentos de trabalho ou bens imprescindíveis a qualquer economia doméstica, quando se trate de execução destinada ao pagamento do preço da respetiva aquisição ou reparação.

Por fim, pode tratar-se de uma impenhorabilidade parcial. Em relação a esta última, dois terços da parte líquida dos vencimentos, salários ou prestações periódicas pagas a título de aposentação são impenhoráveis, devendo atentar-se ao facto de ser sempre impenhorável a quantia equivalente ao salário mínimo nacional, também não sendo possível ultrapassar o montante equivalente a três salários mínimos nacionais.

Feita a penhora, devem ser, ainda, convocados todos os credores do devedor, o executado, que gozem de uma garantia real sobre o bem penhorado, para fazerem valer os seus direitos, assim como, a Fazenda Pública Nacional e o Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social. Estes credores devem reclamar os seus créditos que serão, posteriormente, graduados, isto é, estabelecida a ordem pela qual serão satisfeitos.

O fim último da execução é a satisfação do interesse do credor, pelo que, embora a penhora seja um ato fundamental, não alcança, por si só, esta finalidade, incidindo sobre os bens apreendidos atos ulteriores.

A questão é facilitada quando o bem apreendido consista numa quantia pecuniária, chegando-se ao pagamento mais directamente pela entrega do dinheiro. Já quando se pretenda converter em dinheiro bens de diferente natureza, tem lugar a chamada venda executiva.

Esta pode ser feita antecipadamente, quando os bens estejam sujeitos a deterioração ou depreciação ou por haver manifesta vantagem na antecipação da venda, mas, em regra, só se inicia após a reclamação de créditos. Assim, tem lugar a venda de bens penhorados para que, com o produto apurado, se efetue o pagamento da prestação devida, ao credor que iniciou o processo de execução e aos restantes credores com garantia real convocados no âmbito do mesmo processo, seguindo-se a ordem determinada pela graduação de créditos.

Existem várias modalidades de venda executiva, designadamente, a venda mediante propostas em carta fechada, a venda em mercados regulamentadas, a venda directa a pessoas ou entidades que tenham direito a adquirir os bens, venda por negociação particular, venda em estabelecimento de leilões, a venda em depósito público e a venda em leilão electrónico, esta última enquanto modalidade preferencial.

Documentos do condomínio

Nos termos do novo art. 1436º, al, n) do CC, compete ao administrador: "Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio". Também o art. 2º (Documentos e notificações relativos ao condomínio) do DL 268/94 de 25/10, estatui que: "Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projeto aprovado pela entidade pública competente" (nº 1) e "O administrador tem o dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das autoridades administrativas" (nº 2).

 

Documentação relativa ao condomínio que deverá ser entregue à administração do condomínio pelo construtor (vendedor):

• As cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da PH;
• Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (escritura pública);
• Plantas de Pormenor do edifício (telas finais), de modo a que possa saber aonde passam os canos de esgoto, de água, electricidade, gás, etc.;
• Projecto do imóvel ou loteamento (incluindo alterações);
• Licença de Habitação (utilização ou habitabilidade);
• Comprovativo dos Serviços Municipalizados, de como as canalizações foram testadas, e efectuados "testes de pressão";
• Comprovativos de como os elevadores foram inspeccionados (deverá existir um autocolante dentro de cada elevador, a mencionar a inspecção);
• Projecto da electricidade;
• Projecto de abastecimento de águas;
• Projecto de esgotos;
• Projecto de águas pluviais;
• Projecto rede de gás;
• Projecto R.I.T.A.;
• Projecto instalações telefónicas;
• Contratos celebrados com prestadores de serviços (seguro, manutenção do elevador, contratos de trabalho, fornecimento de energia eléctrica e água, etc.);
• Todas as notificações dirigidas ao condomínio (cfr. nº 3 art. 1º e art. 2º DL 268/94 de 25 de Outubro).