Administrador judicial

Artigo 1435.º

(Administrador)

1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

2. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.

3. O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

4 - O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.

5 - O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. nº 1 do art. 1430º do CC). No entanto, poderá dar-se o caso de a assembleia de condóminos não eleger administrador. Então, caberá ao tribunal nomear administrador, a requerimento de qualquer dos condóminos. Nos termos do art. 1435º, nº 2 do CC, se a assembleia de condóminos não eleger um administrador, este poderá ser nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer condómino, sem para tal carecer de convocar a assembleia.

Importa ressalvar que não existe nenhuma disposição na lei que imponha a um condómino ou a um terceiro que seja obrigado a desempenhar as funções de administrador por designação do tribunal. Se a pessoa ou entidade nomeada não aceitar o cargo a solução é propor nova nomeação. Por esta razão é de todo conveniente que o nome indicado ao juiz tenha consentido com a sua nomeação.

A lei anterior estabelecia ser competente para a nomeação o tribunal da situação do prédio, porém, omitindo qualquer referência a esse respeito, o código civilista implicitamente remeteu a solução do respectivo problema para as regras estatuídas na lei processual civil.

Neste concreto, a intervenção do tribunal destina-se a suprir a omissão cometida pela assembleia de condóminos, enquanto órgão de administração das partes comuns do prédio (cfr. art. 1430º, nº 1 do CC).

O processo adequado a tal nomeação judicial de administrador de condomínio é o previsto no art. 1428º do CPC. Trata-se de um processo de jurisdição voluntária, cuja tramitação é completamente distinta da do procedimento cautelar comum (cfr. art. 384º a 388º do CPC), pelo que não seria possível aproveitar a tramitação desta providência para obter a nomeação de administrador tida em vista no art. 1435º nº 2 do CC (cfr. art. 199º do CPC).

O condómino que pretenda a nomeação judicial do administrador indicará a pessoa que repute idónea, justificando a sua escolha, sendo citados os demais condóminos para contestar (cfr. art. 1428º do CPC), os quais, podem também indicar pessoas diferentes, justificando igualmente a indicação.

O administrador judicial tem os mesmos direitos e as mesmas obrigações que o administrador eleito pela assembleia de condóminos, podendo o tribunal a todo o tempo revogar ou modificar a decisão de nomeação do administrador.

Na falta de acordo entre os condóminos, a remuneração do administrador judicial será determinada pelo juiz juntamente com a nomeação.

O Ac. do TRL de 18/10/2008 decidiu que:

I - O pedido de nomeação judicial de administrador em propriedade horizontal tem como causa de pedir a inexistência de um administrador eleito, seja porque o condómino requerente não conseguiu reunir a assembleia, seja porque, tendo reunido, não foi possível eleger o administrador. Não sendo alegados tais factos essenciais, a petição inicial é inepta quanto a esse pedido. E nada indicando que ocorre uma tal situação de facto, sempre faltará o interesse em agir.

II - A ação de exoneração judicial de administrador do condomínio deve ser intentada apenas contra o administrador cuja exoneração se pretende e não também contra os demais condóminos, que são parte ilegítima, sem prejuízo da audição destes, nos termos do art. 1055.º, n.º 3, aplicável por via do art. 1056.º, ambos do CPC.

III - Nessa ação, deve ser alegado e provado que o réu é o administrador eleito pela assembleia de condóminos, o que carece de prova documental, bem como os factos atinentes à prática de irregularidades ou a negligência no exercício das funções de administrador.

IV - Verificando-se apenas algumas insuficiências e imprecisões na exposição da matéria de facto, não pode ser proferido despacho de indeferimento liminar.

Procedimento cautelar

Eventualmente um ou mais condóminos podem julgar necessária a nomeação de um administrador do condomínio com fundamentos e nos termos próprios do procedimento cautelar comum, ou seja, a nomeação urgente e provisória de um administrador tendo em vista proteger um direito que seja alvo de ameaça susceptível de lhes causar lesão grave e dificilmente reparável (cfr. art. 381º nº 1 e 2 e 387º nº 1 do CPC).

No entanto, importa salientar que a tramitação do procedimento cautelar comum é inadequada e inaproveitável para a nomeação judicial de administrador de condomínio prevista no nº 2 do art. 1435º do CC, a menos que esteja em causa a nomeação urgente e provisória de um administrador tendo em vista proteger um direito que seja alvo de ameaça susceptível de causar ao condómino ou condóminos lesão grave e dificilmente reparável.

O art. 381°, n° 1, do CPC dispõe que «sempre que alguém mostre fundado receio de que outrem, antes de proferida decisão de mérito, cause lesão grave e dificilmente reparável ao seu direito, pode requerer a providência, conservatória ou antecipatória do efeito daquela decisão, concretamente adequada a assegurar a efectividade do direito ameaçado».

O n° 1 do art. 387° explicita que «a providência é decretada desde que haja probabilidade séria da existência do direito e se mostre suficientemente fundado o receio da sua lesão». A decretação da providência pressupõe, pois, que se verifique a “probabilidade séria da existência do direito invocado” e “fundado receio de que outrem, antes da acção ser proposta ou na pendência dela, cause lesão grave e dificilmente reparável a tal direito”. Além disso, a providência requerida deverá ser adequada à salvaguarda do direito invocado.

O procedimento cautelar é sempre dependência da causa que tenha por fundamento o direito acautelado (cfr. nº 1 do art. 383º do CPC).