Caducidade e prescrição dividas

Artigo 298º

(Prescrição, caducidade e não uso do direito)

1. Estão sujeitos a prescrição, pelo seu não exercício durante o lapso de tempo estabelecido na lei, os direitos que não sejam indisponíveis ou que a lei não declare isentos de prescrição.

2. Quando, por força da lei ou por vontade das partes, um direito deva ser exercido dentro de certo prazo, são aplicáveis as regras da caducidade, a menos que a lei se refira expressamente à prescrição.

3. Os direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, enfiteuse, superfície e servidão não prescrevem, mas podem extinguir-se pelo não uso nos casos especialmente previstos na lei, sendo aplicáveis nesses casos, na falta de disposição em contrário, as regras da caducidade.

Atendendo ao teor do preceito supra transcrito, e apesar destas definições, importa reconhecer que a fronteira entre estas duas denominações é bastante ténue e, por vezes, de difícil assimilação, pelo que importa melhor tentar definir os termos de caducidade e prescrição.

Caducidade

A caducidade (do direito ou da acção) pode genericamente definir-se como a extinção ou perda de um direito ou de uma acção pelo decurso de um prazo ou do tempo, ou ainda, pela verificação de uma circunstância que, naturalmente, faz desencadear a extinção do direito.

De salientar que o art. 329º (Começo do prazo) do CC, preconiza que o prazo de caducidade, se a lei não fixar outra data, começa a correr no momento em que o direito puder legalmente ser exercido.

Numa situação de defeitos de construção nas partes comuns de prédio constituído em propriedade horizontal, deve ser aplicável ao condomínio a legislação do consumidor, desde que a maioria das fracções se destinem à habitação (uso não profissional), pelo que, segundo a “ teoria das normas”, e porque facto constitutivo do direito, compete ao autor o ónus de alegar e provar o defeito, ou seja a falta de conformidade (art. 342º, nº 1 do CC), tanto para o direito civil comum, como para a legislação específica da tutela do consumidor (DL nº 67/2003, de 8/4 (venda de bens de consumo) e a Lei nº 24/96, de 31/7 (lei de defesa do consumidor)), cabendo ao vendedor a prova da caducidade.

Perante o defeito da coisa, o consumidor tem o direito à reparação, à substituição, à redução do preço, à resolução e à indemnização, também previstos no Código Civil (art. 913º, nº 1, e 905º e segs.), mas como o DL nº 67/2003, de 8/4, interpretado em conformidade com a Directiva nº 1999/44/CE (art. 8º), assume natureza de protecção mínima, significa que o consumidor pode prevalecer-se do direito comum, desde que lhe seja mais favorável.

Assim, tanto pela lei específica da venda de bens de consumo (cfr. art. 5º, nº 4 do DL nº 67/2003), como pelo regime do Código Civil (art. 917º e 1225º), a lei prevê três prazos de caducidade: o prazo da denúncia, o prazo do exercício da ação e o prazo da garantia legal. De dublinhar que o art. 1225º, nº 1 CC estabelece o prazo de garantia legal de cinco anos “a contar da entrega”, mas em relação às partes comuns da propriedade horizontal deve entender-se que o prazo se conta a partir do momento da constituição da administração do condomínio.

Portanto, a caducidade aplica-se, por exemplo, ao decurso dos prazos para se exigir a reparação dos defeitos apurados relativamente a um bem, direitos estes que estão sujeitos a prazos de caducidade (cfr. art. 5º do DL nº 67/2003). Desde logo ao prazo de garantia legal (2 anos ou 5 anos, consoante se trate de coisa móvel ou imóvel) (cfr. art. 5º, nº1 ) ao prazo de denúncia dos defeitos (2 meses ou 1 ano, consoante a natureza móvel ou imóvel, a contar da data em que tenha detectado a desconformidade) (cfr. art. 5º, nº 3) e ainda o prazo de caducidade da acção (6 meses sobre a data da denúncia) ( art.5º, nº 4).

Prescrição

Ocorre quando se verificam os quatro seguintes requisitos: existência de uma pretensão; inércia do titular da acção pelo seu não-exercício; continuidade dessa inércia durante um certo lapso de tempo; ausência de algum fato impeditivo, suspensivo ou interruptivo.

A prescrição consiste, pois, na faculdade de o beneficiário recusar o cumprimento da prestação ou de se opor ao exercício de um direito decorrido certo prazo (art. 304º, n.º 1, do CC). O fundamento deste instituto reside, assim, na negligência do titular do direito em exercitá-lo durante determinado prazo, fazendo presumir que ele tenha querido renunciar ao direito ou, pelo menos, tornando-o não merecedor da tutela jurídica.

A razão da lei é a adaptação da situação de direito à situação de facto de não exercício do direito durante certo tempo pelo seu titular. O prazo ordinário da prescrição é de 20 anos (art. 309º do CC).

O art. 310º, do CC, elenca várias situações que prescrevem no prazo de cinco anos [alíneas a) a f)] e, na alínea g), refere expressamente que também prescrevem no mesmo prazo “…Quaisquer outras prestações periodicamente renováveis…”.

Como refere a doutrina, a razão de ser da fixação deste prazo curto, tem por finalidade evitar que o credor, retardando a exigência dos créditos periodicamente renováveis, os deixe acumular tornando excessivamente onerosa a prestação a cargo do devedor.

E, no mesmo sentido, vai a jurisprudência, como é o caso do Ac. do STJ, de 02/05/2002, onde, a propósito de uma situação de prescrição a curto prazo, se decidiu que “…O prazo da prescrição, começa a contar-se da exigibilidade de cada prestação. Tal prescrição, interrompe-se, todavia, pela citação ou qualquer acto que exprima a intenção de se exercer o direito. A razão de ser de um prazo curto de prescrição das prestações periodicamente renováveis é evitar que o credor as deixe acumular tornando excessivamente onerosa a prestação a cargo do devedor…”

Procedimento Extra-judicial Pré-Executivo

O PEPEX, acrónimo de Procedimento Extrajudicial Pré-Executivo é um procedimento administrativo, de carácter facultativa, que permite ao administrador de condomínio, por uma verba sensivelmente inferior à cobrada numa acção executiva, efectuar uma avaliação sobre a real possibilidade de recuperação de um crédito, prevenindo, desde logo, que se instaure uma acção executiva que se venha a revelar inútil por inexistência de bens do devedor.

Desta sorte, o PEPEX apresenta-se como sendo um procedimento autónomo para se obter a clarificação da situação patrimonial do devedor, sendo que para esse efeito, o administrador deve ter-se detentor de um título executivo (sentença condenatória, documentos exarados ou autenticados por notário ou título de crédito). Subsequentemente, aquele pode apresentar um requerimento, através da plataforma electrónica https://www.pepex.pt, no qual se deve identificar, identificar o requerido (e, caso pretenda a identificação de bens comuns, o respectivo cônjuge), indicar o valor em dívida e expor sucintamente os factos que fundamentam o pedido, quando não constem do título executivo.

Após este procedimento, a distribuição do requerimento ao agente de execução é realizada de forma automática, pelo sistema informático de suporte à actividade dos agentes de execução (SISAAE), e caso este não o recuse, deve, no prazo de 5 dias úteis, proceder à consulta das várias bases de dados, nomeadamente, da administração tributária, da segurança social, do registo predial, do registo comercial e do registo nacional de pessoas colectivas, a fim de averiguar se o devedor tem bens penhoráveis.

Após a concretização das consultas, o agente de execução elabora um relatório, indicando quais os bens identificados na titularidade do devedor ou a circunstância de não terem sido identificados bens penhoráveis, competindo-lhe outrossim, informar o administrador da circunstância do devedor/requerido já constar da lista pública de devedores, ter sido declarado insolvente ou ser executado ou exequente em processo de execução pendente.

No caso de terem sido identificados bens susceptíveis de penhora, o administrador pode convolar este procedimento extrajudicial pré-executivo, no âmbito do qual não podem ocorrer penhoras, em processo de execução judicial, através da apresentação de requerimento executivo, pelo que, nestes termos, o PEPEX desempenha uma função preparatória de uma eventual execução. Mesmo as importâncias pagas pelo administrador a titulo de honorários do agente de execução e encargos com consultas revertem para a acção executiva que tenha origem na sequência deste procedimento.

Pelo contrário, no caso de não terem sido identificados bens susceptíveis de penhora, o administrador pode requerer a notificação do devedor para que este faça uma de quatro coisas:

(i) pague o valor em dívida, acrescido dos juros vencidos até à data limite de pagamento e dos impostos a que possa haver lugar, bem como dos honorários devidos ao agente de execução;

(ii) celebre um acordo de pagamento;
(iii) indique bens penhoráveis;
(iv) ou, ainda, que se oponha ao procedimento.

Perante estas hipóteses, se o devedor nada fizer no prazo de 30 dias, o agente de execução deve proceder à sua inclusão na lista pública de devedores, sem que para tal seja necessário abrir uma execução.

Assim, este procedimento, não só reveste uma função preparatória da acção executiva, a ter lugar em momento posterior como, caso se verifique que esta carece de utilidade prática (por não existirem bens penhoráveis), permite tentar chegar a um acordo com o devedor, sob «ameaça» da sua inclusão na lista pública de devedores, para que todos saibam que é um devedor relapso, sendo, nestes moldes, uma efectiva medida de constrição do devedor ao cumprimento.

Identificação de bens que podem ser penhorados

No seguimento do já ressalvado, o PEPEX é no fundo, de uma ferramenta que permite ao administrador avaliar, de forma rápida e económica, a real possibilidade de recuperação do crédito do condomínio.

Assim, é enviado um requerimento, através de um formulário disponível online, e um agente de execução, designado pela plataforma electrónica, realiza consultas a diferentes bases de dados, designadamente, bases de acesso electrónico das Finanças, da Segurança Social, do registo nacional de pessoas colectivas, das conservatórias do registo civil, predial, comercial e automóvel, a fim de apurar se o devedor tem ou não bens que possam ser penhorados.

Em tese, podem ser penhorados todos os bens que sejam propriedade do devedor, que possam ser cobrados por terceiro ou que possam ser transmitidos a terceiro, até ao limite necessário para o pagamento da dívida e das despesas de execução. Ora, praticamente todos os bens que compõem o património do devedor podem ser alvo de penhora, devendo esta começar pelos bens cujo valor pecuniário seja de mais fácil realização e que se mostrem adequados ao montante do crédito em causa.

No seguimento do exposto, as penhoras podem recair sobre:

• Bens imóveis: como prédios rústicos (terrenos) e urbanos (casas e apartamentos). No entanto, importa salientar que existe uma particularidade em relação à casa de morada de família, a casa de residência permanente, sendo que não pode ser penhorada quando o processo de execução tenha sido instaurado pela Autoridade Tributária e Aduaneira.
• Bens móveis: como por exemplo, veículos motorizados, computadores, jóias, obras de arte, electrodomésticos, o recheio da casa, salvo se forem considerados instrumentos de trabalho ou bens indispensáveis ao exercício da actividade ou formação profissional do devedor, ou, ainda, bens imprescindíveis a qualquer economia doméstica.
• Penhora sobre direitos: como rendas, abonos, vencimentos ou salários, contas bancárias, produtos financeiros, devoluções de IRS, quotas em sociedades e estabelecimento comercial. 

 

Importa contudo salientar que, em regra, só pode ser penhorado 1/3 dos vencimentos, salários, prestações periódicas a título de aposentação ou de qualquer outra regalia social que assegure a subsistência do devedor e deve ser sempre assegurado ao devedor o montante equivalente a um salário mínimo nacional.

Junção de fracções

No âmbito do direito de propriedade, o princípio consagrado na lei é o de que qualquer proprietário pode exigir judicialmente contra qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade com as consequências daí resultantes, sendo este direito dotado de uma manifestação de sequela, como característica fundamental do conteúdo de um direito real.

A natureza deste direito permite que o proprietário goze, de modo pleno (mas não absoluto) e exclusivo, dos direitos de uso, fruição e disposição do bem em causa, nos termos que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com a observância das restrições por ela impostas (cfr. art. 1305º do CC).

Tudo isto para dizer que, não pode qualquer proprietário ser privado, lesado ou cerceado nos seus direitos, fora dos casos expressamente previstos na lei, e independentemente da qualidade atribuída ao lesante: quer este seja possuidor, quer mero detentor ou um qualquer proprietário. E para melhor se exemplificar, importa um debruçar sobre dois exemplos muito concretos.

Junção de fracções do mesmo prédio

Neste preceito legal vem referido que “… não carece de autorização dos restantes condóminos a junção numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas…” (cfr. nº 1 do art. 1422º-A do CC), sendo que nestas situações, cabe aos condóminos que juntaram as fracções “… o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo…” (cfr. nº 4 do citado dispositivo legal).

Na verdade, como já se decidiu no Ac. do TRL de 1/2/1990 In Cj, t. I, pág. 155 (relator: Abraches Martins); “o proprietário de fracções autónomas contíguas pode interligá-las sem prévia autorização dos demais condóminos e sem que daí resulte perda da respectiva autonomia, desde que não ofenda paredes mestras ou ponha em causa a estrutura e segurança do edifício…”.

“Assim, quando a unificação das fracções exija obras de adaptação- e essa circunstância ocorrerá com mais acuidade, nos casos de sua contiguidade vertical- tais obras não poderão prejudicar a segurança do edifício, nem a sua linha arquitectónica ou o seu arranjo estético, a menos que, neste caso, seja obtida autorização da Assembleia dos Condóminos conforme o nº 3 do art. 1422º, de modo que faltando essa autorização ou havendo prejuízo da segurança do edifício, não será viável a unificação das fracções …” Rui Vieira Miller, in “A propriedade horizontal”, pág. 191/2; no mesmo sentido, Aragão Seia, Propriedade horizontal”, pág. 114.

Junção de fracções de prédios contíguos

Neste concreto, desde logo o princípio geral contido no art. 1420º do CC, que determina que cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, esclarecendo-se, no seu nº 2, que o conjunto desses direitos é incindível, não podendo nenhum deles ser alienado separadamente, integrando-se na concepção de partes comuns do edifício, as colunas, os pilares, o solo, as paredes mestras e as partes restantes que integram a estrutura do prédio, por força do preceituado no art. 1421º, nº 1, alínea a), do CC.

Por sua vez, pela tradução dos art. 1422º e 1422º- A, ambos do CC, facilmente se depreende que estes proíbem a junção ou anexação de fracções autónomas de edifícios diferentes e vedam, através da construção de obras novas, qualquer possibilidade de prejudicar a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, assim como a prática de quaisquer actos que tenham sido proibidos por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.Junção de fracção com parte de outra

O art. 1422º-A do CC prevê excepções à regra contida no art. 1419º, nº 1 do mesmo diploma. Com efeito, não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que sejam contíguas (nº 1), sendo que a contiguidade é dispensada quando se trate de fracções correspondentes a arrecadações e garagens (nº 2).

Assim, a anexação de uma fracção a uma parte de outra fracção, não é permitida, desde logo, porque a situação não cabe em nenhuma das hipóteses previstas no art.1422º-A do CC, uma vez que não se trata nem de caso de junção nem de divisão de frações autónomas. Consequentemente, o preceito que se adequa a tal situação é o art. 1419º, nº 1 do CC que para a modificação do TCPH exige o acordo de todos os condóminos expresso em escritura pública ou documento particular autenticado.

Modalidades da venda executiva

A venda executiva tem lugar quando se pretenda converter em dinheiro bens de diferente natureza, podendo revestir as seguintes modalidades:

• Venda mediante propostas em carta fechada;
• Venda em mercados regulamentados;
• Venda directa a pessoas ou entidades que tenham direito a adquirir os bens;
• Venda por negociação particular;
• Venda em estabelecimento de leilões;
• Venda em depósito público ou equiparado;
• Venda em leilão electrónico.

A decisão sobre a modalidade de venda aplicável cabe ao agente de execução sendo que, em regra, está vinculado às disposições legais. Assim sendo, existem, desde logo, algumas regras especiais:

• No caso do bem dever ser entregue a determinada entidade, é efectuada venda directa;
• No caso instrumentos financeiros e mercadorias que tenham cotação em mercados regulamentados, a venda é efectuada nesses mesmos mercados regulamentados;
• No caso de bens de valor inferior a 4 unidades de conta, ou seja, 408 euros, é efectuada venda por negociação particular.
• Fora do âmbito destas regras, a venda será efectuada por leilão electrónico, salvo nos casos em que se justifique a escolha de outra modalidade. Caso o leilão electrónico não surta resultado ou não tenha tido lugar, a venda será efectuada mediante propostas em carta fechada. Caso esta modalidade também não surta efeito, terá lugar a venda por negociação particular.

É certo que, havendo consentimento dos sujeitos, se pode alterar estas regras. Assim, por exemplo, a venda é feita por negociação particular:

• Quando o exequente propõe um comprador ou um preço, que é aceite pelo executado e demais credores;
• Quando o executado propõe um comprador ou um preço, que é aceite pelo exequente e demais credores.

Reclamação e graduação de créditos

Feita a penhora, são convocados para a execução os credores do executado que gozem de garantia real sobre o bem penhorado, a Fazenda Pública, o Instituto de Segurança Social e o Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social.

Só o credor com direito real de garantia registado e conhecido sobre os bens penhorados tem o ónus de reclamar o seu crédito na execução, a fim de concorrer à distribuição do produto da venda, visto que a depois da penhora se segue a venda do bem, a sua transmissão livre de encargos e direitos reais de garantia que os limitem, como a hipoteca ou penhor.

Sendo citados os credores, estes podem, no prazo de 15 dias, reclamar os seus créditos mediante a apresentação de petição nesse sentido. As reclamações apresentadas são notificados ao exequente, ao executado e demais credores que podem, se assim o entenderem impugnar os créditos reclamados e as respetivas garantias.

Se nenhum crédito tiver sido impugnado ou, tendo havido impugnação, não houver prova a produzir, o juiz proferirá sentença de verificação dos créditos reclamados, que consiste no reconhecimento ou não do crédito.

Depois de verificados e reconhecidos os créditos, estabelece-se a sua graduação, ou seja, a ordem pelo qual devem ser satisfeitos. Assim:

• Em caso de concurso sobre a mesma coisa móvel, prevalece o direito real de garantia que mais cedo tiver sido constituído;
• Em caso de concurso sobre a mesma coisa imóvel, segue-se a seguinte ordem de graduação:
• Privilégio imobiliário;
• Direito de retenção;
• Hipoteca e consignação de rendimentos, prevalecendo entre estas garantias a que for registada em primeiro lugar.

O crédito do exequente, do credor inicial, se for apenas garantido pela penhora efectuada, será graduado apenas após estes créditos.

Bens que não podem ser penhorados

A regra geral é que estão sujeitos à execução todos os bens do devedor susceptíveis de penhora, até ao limite de bens necessários ao pagamento da dívida e das despesas previsíveis da execução. Todavia, existem algumas exceções, existindo bens inalienáveis e impenhoráveis.

Há bens, desde logo, inalienáveis, que o devedor não pode transmitir a terceiros como, por exemplo, o direito a alimentos e o direito de uso de habitação.

Quanto aos bens que a lei considera que não podem ser penhorados, é possível distinguir entre:

Impenhorabilidade absoluta e total, em que os bens não podem, na sua totalidade, ser penhorados, seja qual for a dívida:

• Bens do domínio público do Estado e das restantes pessoas colectivas públicas;
• Objectos cuja apreensão seja ofensiva dos bons costumes ou careça de justificação económica, pelo seu diminuto valor;
• Objectos especialmente destinados ao exercício de culto público;
• Os túmulos;
• Os instrumentos e os objectos indispensáveis aos deficientes e ao tratamento dos doentes;
• Animais de companhia.

Impenhorabilidade relativa, em que os bens podem ser penhorados em determinadas circunstâncias ou para pagamento de certas dívidas:

• Os bens do Estado e das restantes pessoas colectivas públicas, de entidades concessionárias de obras ou serviços públicos ou de pessoas colectivas de utilidade pública, que se encontrem especialmente afectados à realização de fins de utilidade pública não podem ser penhorados exceto no caso de execução para pagamento de dívida com garantia real;
• Os instrumentos de trabalho e os objectos indispensáveis ao exercício da actividade ou formação profissional não podem ser penhorados, salvo nos casos em que o próprio executado os indique à penhora, em que a execução se destine ao pagamento do preço da sua aquisição ou reparação ou quando sejam penhorados como elementos de um estabelecimento comercial;
• Os bens imprescindíveis a qualquer economia doméstica estão isentos de penhora, salvo quando se trate de execução destinada ao pagamento do preço da sua aquisição ou reparação.

Impenhorabilidade parcial, em que os bens só podem ser penhorados em certa parte:

• Só pode ser penhorado 1/3 da parte liquida dos vencimentos, salários, prestações periódicas pagas a título de aposentação ou de qualquer outra regalia social, seguro, indemnização por acidente, renda vitalícia ou prestações de qualquer natureza que assegurem a subsistência do executado;

Não pode ser penhorada a quantia equivalente ao salário mínimo nacional.

Bens que podem ser penhorados

A penhora é um acto fundamental do processo executivo, traduzindo-se na apreensão judicial de bens e rendimentos do devedor de modo a ser satisfeito o interesse do credor.

A regra geral é que estão sujeitos à execução todos os bens do devedor suscetíveis de penhora, até ao limite de bens necessários ao pagamento da dívida e das despesas previsíveis da execução.

Distinguem-se três modalidades de penhora, consoante os bens em que incide:

• Penhora de bens imóveis;
• Penhora de bens móveis;
• Penhora sobre direitos.

A penhora de bens imóveis, designadamente, prédios rústicos (terrenos) e urbanos (casas e apartamentos), realiza-se mediante uma comunicação à conservatória do registo predial competente e a entrega das chaves e documentos ao depositário (em regra, o agente de execução).

Existe uma particularidade em relação à casa de morada de família, a casa de residência permanente, sendo que não pode ser penhorada quando o processo de execução tenha sido instaurado pela Autoridade Tributária e Aduaneira. Atente-se que já não existe essa limitação em relação a um credor privado.

A penhora de bens móveis sujeitos a registo também se efectua mediante uma comunicação à conservatória competente. Já os bens móveis não sujeitos a registo são logo apreendidos, ficando na posse do fiel depositário. Pode ser efetuada penhora sobre praticamente todos os bens móveis do devedor, como os veículos motorizados, computadores, jóias, obras de arte, electrodomésticos e o recheio da casa. Todavia, existem duas limitações muito importantes, sendo que não podem ser alvo de penhora, salvo excepções, os bens que forem considerados instrumentos de trabalho ou indispensáveis ao exercício da actividade ou formação profissional do devedor, ou, ainda, bens imprescindíveis a qualquer economia doméstica.

A penhora sobre direitos, em regra, ocorre com a mera notificação ao devedor. Podem ser penhorados diversos direitos do executado, como rendas, abonos, vencimentos ou salários, contas bancárias, produtos financeiros, devoluções de IRS, quotas em sociedades e estabelecimento comercial.

Uma questão de particular importância é que, em regra, só pode ser penhorado 1/3 dos vencimentos, salários, prestações periódicas a título de aposentação ou de qualquer outra regalia social que assegure a subsistência do devedor e deve ser sempre assegurado ao devedor o montante equivalente a um salário mínimo nacional.

Penhora e venda executiva de bens

No âmbito de uma acção executiva, o credor, para poder receber a prestação que lhe é devida, tem ao seu dispor meios coercivos que passam, desde logo, pela penhora dos bens e rendimentos do devedor, tendo como limite o necessário para cobrir a dívida e as custas do processo (taxas de justiça e retribuição ao agente de execução, responsável por diligências do processo executivo, como as penhoras, liquidações e pagamentos).

​Após a penhora, os bens, não pecuniários, devem ser vendidos para que o respectivo valor seja entregue ao devedor. Caso este processo saia frustrado, ou seja, caso não existam bens a penhorar (para se obter tal informação poderá, previamente, recorrer ao PEPEX), o devedor será incluído na lista pública de execuções. ​

A penhora traduz-se na apreensão judicial de bens e rendimentos do devedor, sendo um acto fundamental no processo executivo. Perante uma situação de incumprimento, o tribunal priva o devedor do pleno exercício dos seus poderes sobre um bem, ficando este sujeito à finalidade de satisfação do crédito.

O credor pode, no requerimento executivo, indicar os bens suscetíveis de penhora que conheça. Tal indicação, embora deva ser, se possível, respeitada pelo agente de execução, não é vinculativa, desde logo porque a apreensão deve respeitar critérios de proporcionalidade e adequação, tendo sempre em conta o montante da dívida e o das despesas previsíveis da execução, a eles se devendo adequar o valor pecuniário estimado como resultante da alienação dos bens a apreender.

Em princípio, todos os bens que constituem o património do devedor podem ser objecto de penhora, à exceção de bens inalienáveis, como o direito a alimentos e o direito de uso e habitação, ou bens, considerados pela lei, impenhoráveis.

Esta impenhorabilidade pode ser absoluta e total, em que os bens não podem, na sua totalidade, ser penhorados, como os objectos cuja apreensão seja ofensiva dos bons costumes (bens íntimos ou de grande valor afectivo) ou os animais de companhia.

Por outro lado, pode tratar-se de uma impenhorabilidade relativa, podendo ser penhorados os bens em determinadas circunstâncias, nomeadamente os instrumentos de trabalho ou bens imprescindíveis a qualquer economia doméstica, quando se trate de execução destinada ao pagamento do preço da respetiva aquisição ou reparação.

Por fim, pode tratar-se de uma impenhorabilidade parcial. Em relação a esta última, dois terços da parte líquida dos vencimentos, salários ou prestações periódicas pagas a título de aposentação são impenhoráveis, devendo atentar-se ao facto de ser sempre impenhorável a quantia equivalente ao salário mínimo nacional, também não sendo possível ultrapassar o montante equivalente a três salários mínimos nacionais.

Feita a penhora, devem ser, ainda, convocados todos os credores do devedor, o executado, que gozem de uma garantia real sobre o bem penhorado, para fazerem valer os seus direitos, assim como, a Fazenda Pública Nacional e o Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social. Estes credores devem reclamar os seus créditos que serão, posteriormente, graduados, isto é, estabelecida a ordem pela qual serão satisfeitos.

O fim último da execução é a satisfação do interesse do credor, pelo que, embora a penhora seja um ato fundamental, não alcança, por si só, esta finalidade, incidindo sobre os bens apreendidos atos ulteriores.

A questão é facilitada quando o bem apreendido consista numa quantia pecuniária, chegando-se ao pagamento mais directamente pela entrega do dinheiro. Já quando se pretenda converter em dinheiro bens de diferente natureza, tem lugar a chamada venda executiva.

Esta pode ser feita antecipadamente, quando os bens estejam sujeitos a deterioração ou depreciação ou por haver manifesta vantagem na antecipação da venda, mas, em regra, só se inicia após a reclamação de créditos. Assim, tem lugar a venda de bens penhorados para que, com o produto apurado, se efetue o pagamento da prestação devida, ao credor que iniciou o processo de execução e aos restantes credores com garantia real convocados no âmbito do mesmo processo, seguindo-se a ordem determinada pela graduação de créditos.

Existem várias modalidades de venda executiva, designadamente, a venda mediante propostas em carta fechada, a venda em mercados regulamentadas, a venda directa a pessoas ou entidades que tenham direito a adquirir os bens, venda por negociação particular, venda em estabelecimento de leilões, a venda em depósito público e a venda em leilão electrónico, esta última enquanto modalidade preferencial.

Documentos do condomínio

Nos termos do novo art. 1436º, al, n) do CC, compete ao administrador: "Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio". Também o art. 2º (Documentos e notificações relativos ao condomínio) do DL 268/94 de 25/10, estatui que: "Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projeto aprovado pela entidade pública competente" (nº 1) e "O administrador tem o dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das autoridades administrativas" (nº 2).

 

Documentação relativa ao condomínio que deverá ser entregue à administração do condomínio pelo construtor (vendedor):

• As cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da PH;
• Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (escritura pública);
• Plantas de Pormenor do edifício (telas finais), de modo a que possa saber aonde passam os canos de esgoto, de água, electricidade, gás, etc.;
• Projecto do imóvel ou loteamento (incluindo alterações);
• Licença de Habitação (utilização ou habitabilidade);
• Comprovativo dos Serviços Municipalizados, de como as canalizações foram testadas, e efectuados "testes de pressão";
• Comprovativos de como os elevadores foram inspeccionados (deverá existir um autocolante dentro de cada elevador, a mencionar a inspecção);
• Projecto da electricidade;
• Projecto de abastecimento de águas;
• Projecto de esgotos;
• Projecto de águas pluviais;
• Projecto rede de gás;
• Projecto R.I.T.A.;
• Projecto instalações telefónicas;
• Contratos celebrados com prestadores de serviços (seguro, manutenção do elevador, contratos de trabalho, fornecimento de energia eléctrica e água, etc.);
• Todas as notificações dirigidas ao condomínio (cfr. nº 3 art. 1º e art. 2º DL 268/94 de 25 de Outubro).

Representação em Assembleia Universal

Numa sociedade comercial, um dos principais direitos dos sócios é o de participar nas deliberações dos sócios, sem prejuízo das restrições previstas na lei (vide art. 21º, nº 1, al. b) do CSC). Com efeito, o voto representa uma declaração de vontade que, em conjugação com outras declarações da mesma natureza, determina a formação da deliberação, esta, por seu turno, expressão da vontade unitária da assembleia geral. A vontade deste órgão é, por sua vez, dentro das matérias incluídas na sua competência, vontade imputável à sociedade.

Significa isto que nenhum sócio pode ser privado, nem sequer por cláusula do contrato, do direito de voto, uma vez que a lei lhe garante o direito de participar nas deliberações dos sócios. O mesmo princípio é válido nas assembleias dos condóminos.

A tomada de deliberações de sócios em assembleia geral está regulada no art. 1432º, cujos nº 1 e 2 procedem a uma remissão geral para o disposto sobre assembleias gerais. Assim, a assembleia geral do condomínio, para se poder realizar, carece, como regra, de ser convocada, competindo essa convocação ao administrador, aos condóminos que representem pelo menos, 25% do capital investido ou a qualquer dos condóminos que pretenda recorrer do administrador e deve ser feita por meio de carta registada ou aviso com protocolo de recepção assinado pelos condóminos, expedida com a antecedência mínima de dez dias.

Nesta conformidade, “são nulas as deliberações dos sócios, tomadas em assembleia geral não convocada”, excepto “se todos os sócios tiverem estado presentes ou representados” (cfr. art. 56º, nº 1, al. a) do CSC). Ou seja, desde que todos os sócios estejam presentes e todos manifestem a vontade de que a assembleia se constitua e delibere sobre determinado assunto, podem os condóminos reunir-se em assembleia geral, sem observância das formalidades prévias (vide art. 54º, nº 1 do CSC).

Dito de outro modo, as deliberações, em que o sócio tem o direito de participar, podem ser tomadas em assembleia geral, convocada ou não convocada. Neste último caso, desde que todos os sócios estejam presentes e todos manifestem a vontade de que a assembleia se constitua e delibere sobre determinado assunto.

As deliberações tomadas em assembleia geral convocada têm um ponto em comum com aquelas que são tomadas em assembleia universal: ambas resultam de uma reunião de sócios. Mas distinguem-se umas das outras quanto a um aspecto do seu procedimento: ao invés das primeiras, as segundas são adoptadas numa assembleia que não foi precedida de um acto de convocação, como deveria ter sido, dirigido a todos os sócios, mas em que todos estiveram presentes e, além disso, em que todos manifestaram vontade de que a assembleia se constituísse e deliberasse sobre determinado assunto.

Vemos, assim, que só ocorre uma assembleia geral universal mediante a verificação cumulativa de três pressupostos:

a) – Presença de todos os sócios – basta que esteja ausente um sócio para que a assembleia já não possa ser considerada universal;

b) – Assentimento de todos os sócios em que a assembleia se constitua – o encontro ocasional de todos os sócios não é, só por si, uma assembleia universal, porque falta a vontade destes de se constituírem em assembleia, assim como não se trata de uma assembleia universal a reunião de todos os sócios se algum ou alguns deles não quiserem que a assembleia se constitua;

c) - Vontade também unânime de que a assembleia a constituir delibere sobre determinado assunto; porém, uma vez decidido por unanimidade que a assembleia deliberará sobre tal assunto, a deliberação a tomar considerar-se-á aprovada quando reúna os votos necessários para o efeito nos termos gerais (que pode não ser – e não é em regra – a unanimidade (art. 54º, nº 2).

Conforme preceitua o art. 54°, nº 3 do Código das Sociedades Comerciais (CSC) “o representante de um sócio só pode votar em deliberações tomadas no número 1 se para o efeito estiver especialmente autorizado”.

O carácter expresso da representação voluntária não constitui aqui uma exigência nova e específica – pois para a deliberação formada em Assembleia Geral já estabelece o CSC nos diversos lugares em que se lhe refere, esse mesmo carácter (cfr. art. 189°, nº 4, para as Sociedades em Nome Colectivo, art. 249°, para as Sociedades por Quotas, e art. 380°, nº 1, para as Sociedades Anónimas).

Não se especificando quais os instrumentos que para a Assembleia Geral Universal hão-de legitimar a representação voluntária, deverão aceitar-se aqueles mesmos que são já admitidos em Assembleia Geral Ordinária ou Extraordinária.

No entanto, no caso da Assembleia Universal, impõe-se uma especificidade: a autorização constante da carta ou da procuração verbal outorgada ao representante, tem de o ser expressamente para o efeito. Ou seja, há que referir que o representante está autorizado para votar naquela Assembleia Universal em especial.

Conforme refere Pinto Furtado (Deliberações dos sócios, pág. 206), “é este o mínimo certamente exigível, e não parece que se requeira, além disso a especificação das matérias concretas sobre que se há-de deliberar, o sentido de voto, ou, sequer, a concreta assembleia ou deliberação unânime em que a representação será exercida.”

O seguro contra o risco de incêndio

É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns. O seguro deve ser celebrado pelos condóminos, mas se não o for feito, dentro do prazo e pelo valor que tenha sido fixado em assembleia, deve ter-se o mesmo, obrigatoriamente efectuado pelo administrador do condomínio.

Nesta factualidade, importa desde logo realçar que, nos termos do art. 1436º do CC, deve ser o administrador a propor à assembleia o montante do capital seguro. O administrador, enquanto órgão administrativo do condomínio, pode celebrar este seguro sobre as fracções autónomas, em nome da tutela mediata da segurança, quer das outras fracções autónomas, quer das partes comuns do edifício. A repartição das despesas com o seguro segue o regime geral do art. 1424º do CC.

Para evitar a negligência dos condóminos, o legislador permite, rectius, impõe, esta ingerência na fracção autónoma, ficando o administrador com o direito de reaver dos condóminos o respectivo prémio. Este poder-dever do administrador justifica-se pela existência de um interesse comum do condomínio, mas que não é igual ao conjunto do interesse de todos os condóminos, distinguindo-se dele.

Se os condóminos não fizerem o seguro, ou celebrando-o por um valor inferior àquele que tiver sido fixado em assembleia, a realização deste pelo administrador é um poder-dever, isto é, um poder funcional e não um poder-opção. O legislador não visa proteger um interesse disponível ao encarregar um órgão administrativo do condomínio de se substituir aos condóminos, em caso de inércia da parte destes. O administrador tutela aqui o interesse colectivo. 

Rui Vieira Miller, A propriedade horizontal no código civil, Almedina, Coimbra, 1998, pág. 243, considera que o art. 1429º do CC é uma norma que não é de interesse e ordem pública, pois foi ditada pelo exclusivo interesse privado dos condóminos que, assim, a podem afastar. O que o legislador pretendeu foi, "em virtude da importância de que tal garantia para todos se reveste e da conveniência em cobrir o maior risco de incêndio derivado da contiguidade de cada fracção, tornar a realização do seguro por iniciativa de qualquer condómino ou, na sua falta, do administrador, independentemente do consentimento expresso ou tácito dos interesses que, por força da lei, ficam vinculados a esse acto".

Sandra Passinhas, A assembleia de condóminos e o administrador na propriedade horizontal, Almedina, Coimbra, 2000, pág. 164, não concorda "plenamente, com esta ideia. Esta norma foi ditada pelo interesse privado e exclusivo dos condóminos, não individualmente considerados, mas sim como interesse do grupo. Se assim o entendêssemos, o interesse colectivo seria de considerar disponível pelos condóminos, o que não acontece (precisamente porque é algo diverso da mera soma dos interesses individuais).  O que vale ainda mais para o administrador. O administrador é, apenas, um órgão de tutela deste interesse, e não seu titular. Muito menos pode, por isso, dispor dele".

No entanto,, o Ac. do TRL, de 6/5/2003, decidiu que:

1. A interpretação extensiva só é possível quando o intérprete conclua pela certeza de que o legislador se exprimiu restritivamente, dizendo menos do que pretendia.

2. Só é obrigatório o seguro da totalidade do prédio contra o risco de incêndio, não podendo qualquer dos condóminos eximir-se à sua efectivação ou escusar-se ao pagamento dos respectivos encargos.

3. Mas o seguro contra qualquer outro risco de destruição ou danificação do edifício é facultativo, podendo o mesmo incidir sobre a totalidade do prédio, mediante deliberação dos condóminos, nos termos do art. 1432º, nº 3, do CC, e podendo qualquer condómino efectuá-lo, embora restrito à sua fracção autónoma.

Atento o que ficou dito, o único seguro obrigatório é o de risco de incêndio (sendo todas as demais coberturas, facultativa) e é apenas este que o administrador deverá celebrar quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e valor que para o efeito tenha sido fixado pela assembleia (cfr. art. 1429º, nº 2 do CC). Se o administrador celebrar, em nome dos condóminos faltosos, um seguro multi-riscos habitação ou multi-riscos condomínio, em detrimento do seguro obrigatório (risco de incêndio), só poderá exigir e reaver deles a parte do respectivo prémio correspondente apenas e só ao risco obrigatório

 

À luz destes ensinamentos, o administrador deve cuidar de proceder à competente elaboração de um protocolo com a listagem de todos os condóminos, a identificação das respectivas seguradoras, a indicação do montante do capital seguro, a validade do mesmo e o prazo limite a que se obrigam a comunicar a feitura da renovação, sob pena de, se considerarem em incumprimento, assistindo então ao administrador de proceder à sua feitura.

De salientar que, se posteriormente o condómino provar que, não obstante o atraso na entrega do comprovativo, possui o competente seguro, o administrador procederá ao cancelamento, assistindo-lhe o direito ao respectivo estorno, no entanto, porque este não corresponderá ao prémio total havido pago, o condómino será responsável por quitar a diferença entre o montante pago e o do reembolso.

Contratos de seguros

Sobresseguro 

Actualmente, i.e., desde que se procedeu à reforma do Regime Jurídico dos Contratos de Seguro de 2008, é clara a diferença entre sobresseguro e pluralidade de seguros, conceitos normativamente autonomizados. 

A pluralidade reporta-se a situações em que mais que um contrato foi celebrado na ordem jurídica entre as quatro identidades (pessoa segura, tempo, risco e interesse). O sobresseguro, por outro lado, na terminologia do art. 132º nº 1 do RJCS reporta-se a situações em que o valor do seguro ultrapassa do valor do interesse em segurar, i.e., em que o valor do capital seguro ultrapassa o valor económico da coisa, direito ou património objecto do contrato. 

Trata-se de um contrato único, com a referida dessincronia entre capital e valor do objecto seguro. A solução instituída pelo nosso ordenamento estabelece licitude deste contrato, com possibilidade de redução e, estando tomador ou segurado de boa-fé, a restituição dos sobre-prémios pagos nos últimos dois anos (cfr. art. 132º nºs 1 e 2 do RJCS).

Assim, se actualmente os conceitos não são confundíveis, antes da reforma a cisão não era tão manifesta. O Cod.Com. aproximava os conceitos e a doutrina não os distinguia (Pedro Romano Martinez, Direito dos Seguros, Principia 2006, pág. 93, antes da classificação legal, qualificava a multiplicidade de contratos como uma modalidade de sobresseguro). 

Em sentido impróprio o regime da pluralidade de seguros e do sobresseguro traduzem uma regulação equivalente de situações em que o valor de indemnizações excede o valor dos interesses seguros. A Lei dos Contratos de Seguro (leia-se, RJCS), alterou os conceitos mas, materialmente, as respostas legais entre o regime da pluralidade e o de sobresseguro (actualmente em sentido próprio) são aproximadas, fazendo funcionar o princípio indemnizatório e, portanto, reduzindo aos danos os limites indemnizatórios (cfr. art. 128º ex vi art. 132º nº 1). 

Pode, assim, dogmaticamente, continuar a fazer-se uma aproximação entre ambos os conceitos. Assim, Menezes Cordeiro, Direito dos Seguros, Almedina, 2013, pág. 752 a 754, que continua a agrupar o estudo de sobresseguro e pluralidade de seguros. 

Cosseguro 

Em Portugal as situações de cosseguro estão reguladas no art. 62º LCS, que prevê sempre um contrato de seguro único, com uma apólice singular emitida pelo líder e, portanto, as maiores dúvidas na definição dos limites entre cosseguro e pluralidade esbatem-se. Não há cosseguro plural. As doutrinas espanhola e italiana admitem possibilidade de cosseguro operacionalizado com vários contratos de seguro (Neste sentido, Fernando Sabchez Calero, et al, Ley de Contrato de Seguro. Comentarios a la Ley 50/1980, de 8 de octubre y a sus modificaciones, pág. 549).

A doutrina francesa, de forma possivelmente a criar maiores dificuldades interpretativas que as que pretende resolver, entende mesmo que o cosseguro integra o conceito de pluralidade de seguros lato sensu (ficando a pluralidade em sentido estrito para situações do tipo da previsão do art. 133º. Neste sentido, Bernard Brinier e Jean-Michel do Carmo Silva, (coordenação), Code des Assurances Commenté, pág. 165 e, Claude J. Berr e, Hubert Groutel, Code des Assurances, 9ª ed., Éditions Dalloz, 2003, pág. 69.

Pode, em qualquer caso e a despeito da imperatividade de contrato único no nosso ordenamento, traçar-se o grande elemento distintivo conceptual na existência de um acordo prévio entre seguradores para segurar um mesmo interesse e risco, acordo que será inexistente nas situações de pluralidade. 

Resseguro 

Seja no caso de pluralidade de seguros ou no caso de resseguro, a execução dos contratos e o pagamento das prestações previstas são accionadas pelo mesmo evento ocorrido no mundo físico. Um mesmo sinistro põe em execução dois contratos. Todavia, no caso de resseguro, os riscos seguros são diversos. 

Na pluralidade de seguros são reguladas contratualmente as consequências de um mesmo sinistro, relativo aos mesmos risco e interesse. Já o resseguro cobre os riscos assumidos num contrato por um segurador ou por anterior ressegurador (cfr. art. 72º da LCS). 

O risco e interesse são, assim, nos casos de resseguro, os atinentes à própria actividade seguradora, decorrentes da mera possibilidade de suportar indemnizações contratualmente previstas, após produção de um evento danoso segurado ou ressegurado anteriormente. 

O seguro subsidiário e o seguro complementar 

Outras figuras jurídicas próximas da pluralidade de seguros são as de seguro subsidiário e de seguro complementar. No seguro subsidiário o primeiro segurador não chega a estar obrigado ao pagamento de indemnização, ganhando eficácia o seguro subsidiário quando ocorra circunstância contratualmente prevista que activa a eficácia do seguro subsidiário e desactiva a do seguro principal. 

Tal ocorrerá, tipicamente, em determinadas circunstâncias prefiguradas. Serão situações como a insolvência do 1º segurador, a ineficácia do 1º contrato por ocorrência de qualquer circunstância prevista ou situações em que o 2º contrato seja eficaz caso os danos ultrapassem certos limites. Assim, Fernando Sanchez Calero et al, Ley de Contrato de Seguro. Comentarios a la Ley 50/1980, de 8 de octubre y a sus modificaciones, pág. 547. 

No seguro complementar um dado contrato torna-se eficaz não ao 1º evento mas ao 2º ou 3º, como, em termos paradigmáticos, ocorrerá em certos seguros de incêndio, ou quando o segundo contrato funcione como forma de reforçar o capital seguro pelo primeiro, complementado o valor das prestações até ao limite dos danos. 

De comum entre ambas as situações deve assinalar-se a possibilidade de accionamento de dois ou mais contratos por força de dado evento com relevo jurídico mas, em qualquer dos casos, sem identidade de riscos. 

Os contratos têm campos de aplicação diversos, sendo eficaz um quando não seja ou deixe de ser outro (no caso de seguro subsidiário) ou activando-se o segundo contrato quando os danos atinjam certo limite ou quando ocorra repetição de evento idêntico ao que determinou execução do primeiro contrato (no seguro complementar). 

Impostos

No que concerne ao CIRC, e não se encontrando os condomínios elencados entre as entidades mencionadas no seu art. 2º - «Sujeitos passivos», entendemos que temos que partir do princípio de que um condomínio não constitui uma entidade que se possa enquadrar no âmbito deste Código, para além de que este tipo de entidade não exerce, a título principal, actividade de natureza comercial, industrial ou agrícola.

E mesmo no caso de virem a desenvolver, a título acessório, por exemplo, o aluguer de uma empena ou de um terraço para suporte publicitário ou suporte de antenas para comunicações móveis, repare-se que os respectivos rendimentos seriam tributados, não na esfera do condomínio mas sim na esfera dos condóminos, em sede de IRS ou de IRC, consoante os casos, devendo a entidade pagadora, caso disponha de contabilidade organizada, proceder à retenção na fonte, à taxa de 25%, dado que se trata de rendimentos da categoria F, tal como dispõe a al. e) do nº 1 do art. 101º do CIRS, pelo que o administrador do condomínio, em Janeiro do ano seguinte deverá entregar a cada condómino um documento onde conste o rendimento bruto e a retenção que competir a cada condómino, como iremos detalhar mais em pormenor, socorrendo-nos, mesmo, de diversa doutrina da administração fiscal.

Aproveitamos o ensejo para chamar a atenção para o disposto na al. e) do nº 2 do art. 8º - «Rendimentos da categoria F», do CIRS, a qual estabelece que são havidas como rendas as importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de PH.

Abre-se aqui um pequeno parêntesis para trazer à colação o que dispõe o nº 2 do art. 41º - «Deduções», do CIRS, o qual preconiza que no caso de fracção autónoma de prédio em regime de PH, deduzem-se também [aos rendimentos brutos referidos no art. 8º] relativamente a cada fracção ou parte de fracção, outros encargos que, nos termos da lei, o condómino deva obrigatoriamente suportar e que sejam efectivamente pagos pelo sujeito passivo.

Por sua vez, o art. 19º (Contitularidade de rendimentos), também do CIRS, estipula que os rendimentos que pertençam em comum a várias pessoas são imputados a estas na proporção das respectivas quotas, que se presumem iguais quando indeterminadas.

Recorde-se que no que concerne à menção efectuada no art. 19º do CIRS, acima transcrito, e de que se salienta a frase - os rendimentos que pertençam em comum a várias pessoas são imputadas a estas na proporção das respectivas quotas -, que não podemos, como se irá compreender, deixar de atender ao que dispõe o nº 1 do art. 1418º (Conteúdo do título constitutivo), do CC: “No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio”.

Ofício-Circulado nº 012/90, de 12 de Abril, do NIR

Rendas - CIRS – Propriedade Horizontal - Partes Comuns

Nos termos do art. 9º nº 1 e 2, al. f) [actualmente, art. 8º nº 1 e 2, al. e)] do CIRS, consideram-se rendimentos prediais, enquadrados na categoria F, as importâncias pagas ou postas à disposição, decorrentes da cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal, como sejam telhados ou terraços de cobertura para fins publicitários ou outros, pátios e jardins anexos ao edifício, garagens comuns, a casa do porteiro, etc.

Porque aos Serviços têm vindo a ser colocadas dúvidas sobre o modo como se opera a tributação daqueles rendimentos, foi, por despacho de 27 de Março de 1990, sancionado o seguinte entendimento:

1 – CONTITULARIDADE DOS RENDIMENTOS

Sendo os diversos condóminos do edifício comproprietários das partes comuns do mesmo, como resulta do estatuído no nº 1 do art. 1420º, do CC, deverão tais rendimentos ser-lhes imputados na proporção do valor relativo das respectivas fracções autónomas (percentagem ou permilagem), em consonância com o regime estabelecido no art. 18º [actual art. 19º] do CIRS.

Nestes termos, ainda que destinando-se estes rendimentos à realização de despesas da responsabilidade do condomínio, deverão os mesmos ser imputados a cada um dos condóminos. Igual tratamento deverá ser conferido às despesas de manutenção e conservação, deduções específicas contempladas no art. 40º [actual art. 41º] do CIRS, efectuadas com as referidas partes comuns, sendo imputadas a cada condómino na proporção dos rendimentos.

2 – RETENÇÕES NA FONTE

Quando as rendas tenham sido objecto de retenção na fonte, nos termos do art. 94º [actual art. 101º] do CIRS, deverá considerar-se imputável a cada condómino, e assim mencionada nas respectivas declarações de rendimentos, a quota parte nas retenções efectuadas, determinada de acordo com o critério acima indicado.

Competirá ao administrador do prédio entregar a cada condómino documento em que indique a quota parte da renda e imposto retido na fonte que lhe são imputáveis, bem como das despesas de manutenção e conservação efectuadas com a parte cedida susceptíveis de dedução nos termos do art. 40º [actual art. 41º] do CIRS.

Circular nº 15/2008, de 7 de Outubro, da Direcção-Geral dos Impostos
Direcção de Serviços do IRS

Tendo-se suscitado dúvidas sobre o cumprimento das obrigações acessórias decorrentes do pagamento de rendas pela cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de PH, enquadráveis na al. e) do nº 2 do art. 8º do CIRS, foi, por despacho de 07-08-2008, do Substituto Legal do Senhor Director-Geral dos Impostos, entendido que:

1 – Quando as rendas tenham sido objecto de retenção na fonte nos termos da al. a) [actual al. e)] do nº 1 do art. 101º do CIRS, incumbe à entidade que paga os rendimentos, a entrega da declaração modelo 10, a que se refere a al. c) do nº 1 do art. 119º do CIRS, identificando os condóminos como os titulares dos rendimentos e não o condomínio.

2 – Incumbe à administração do condomínio:

2.1 – entrega a cada condómino de documento em que indique a quota-parte da renda e o imposto retido na fonte que lhe são imputáveis, bem como o NIF/NIPC da entidade que efectuou a retenção;

2.2 – entrega à entidade que paga os rendimentos de uma relação com a identificação de todos os condóminos e das percentagens ou permilagens que cada um tem no imóvel.

Despacho de 2010-05-05 - Processo: 2210/2010

CIRS - PH - Rendimentos Prediais - Cedência do uso de partes comuns

Diploma: CIRS -Art: 8º, nº 1, al. e)

Assunto: Rendimentos Prediais. Importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal.

Processo: 2210/2010, com despacho concordante da Subdirectora-Geral de 2010-05-05

Conteúdo:

"1. De acordo com o disposto na al. e) do art. 8º do CIRS, e o entendimento explanado no ofício-circulado nº 12/90, consideram-se rendimentos prediais, enquadrados na categoria F, as importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de PH.

2. Refere ainda o mencionado ofício, que sendo os diversos condóminos do edifício, comproprietários das partes comuns do mesmo, de acordo com o estatuído no art. 1420º do CC, deverão tais rendimentos ser-lhes imputados na proporção do valor relativo das respectivas fracções autónomas (percentagem ou permilagem), de acordo com o regime estabelecido no art. 19º do CIRS.

3. Nesta conformidade, deverão os montantes recebidos a título de rendas e advenientes da cedência do uso da parte comum do prédio, no caso, as paredes do imóvel para efeitos de publicidade, ser, proporcionalmente, indicados no respectivo anexo F da declaração de rendimentos a apresentar por cada dos comproprietários do imóvel em causa."

Em sede do CIVA, os condomínios encontram-se, em princípio, isentos ao abrigo do disposto no nº 21 do art. 9º - «Isenções nas operações internas», o qual estabelece que estão isentas de imposto as prestações de serviços fornecidas aos seus membros por grupos autónomos de pessoas que exerçam uma actividade isenta, desde que tais serviços sejam directamente necessários ao exercício da actividade e os grupos se limitem a exigir dos seus membros o reembolso exacto da parte que lhes incumbe nas despesas comuns, desde que, porém, esta isenção não seja susceptível de provocar distorções de concorrência.

No entanto, podem surgir situações em que os condomínios sejam sujeitos passivos de IVA. Relembra-se que o nº 4 do art. 1435º (Administrador), do CC, estabelece que “O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável”.

Ora, caso se verifique uma situação deste tipo, em que a administração do condomínio é remunerada, seja ela exercida por um condómino ou por um terceiro, que tanto poderá ser uma pessoa singular como uma pessoa colectiva, tal actividade é abrangida pelo disposto no nº 1 do art. 4º (Conceito de prestação de serviços), do CIVA, que estipula que “São consideradas como prestações de serviços as operações efectuadas a título oneroso que não constituem transmissões, aquisições intra-comunitárias ou importações de bens”, não lhe podendo ser aplicável a isenção prevista no nº 21 do art. 9º do CIVA.

Se a pessoa, singular ou colectiva, que aufere remuneração pelo exercício de administração do condomínio, não estiver registada em IVA deverá apresentar uma declaração de início de actividade, com efeitos a partir da data da nomeação de administrador remunerado podendo, eventualmente, ficar enquadrada no regime especial de isenção do art. 53º do CIVA.

Se tal suceder, não liquidará IVA nas facturas ou documentos equivalentes que emitir aos condóminos, como também não poderá exercer o direito à dedução do IVA que lhe seja liquidado na aquisição de bens e ou serviços destinados ao condomínio, de acordo com o estabelecido na al. a) do nº 1 do art. 20º - «Operações que conferem o direito à dedução», que estabelece que só pode deduzir-se o imposto que tenha incidido sobre bens ou serviços adquiridos, importados ou utilizados pelo sujeito passivo para a realização de transmissões de bens e prestações de serviços sujeitas a imposto e dele não isentas.

Se a pessoa singular ou colectiva ficar enquadrada no regime normal do IVA, tem o direito de deduzir o IVA constante das facturas ou documentos equivalentes emitidos em seu nome, devendo, ao emitir as facturas ou documentos equivalentes a debitar os condóminos, liquidar o respectivo IVA, podendo, os condóminos, que sejam sujeitos passivos e que também se encontrem enquadrados no regime normal, proceder à dedução do IVA, atendendo às especificidades do seu próprio enquadramento, no exercício do direito à dedução constante do art. 19º do CIVA.

Ofício-Circulado n.º 2 593 – SIVA, de 16 de Novembro de 1993

CIVA – Condomínio – Despesas de condomínio

A – Face ao nº 23 (actual nº 21) do art. 9º do CIVA a entidade «Condomínio» deve configurar-se como consumidor final.

B – Se a prestação de serviços da sociedade administradora deve ser debitada ao condomínio.

C – Quanto à possibilidade de dedução do IVA contido nas despesas comuns por parte dos condomínios.

D – Se está correcto proceder ao rateio das despesas comuns através da distribuição aos condóminos de um mapa emitido periodicamente dispensando assim a emissão de notas de débito.

Com referência ao assunto cumpre-me prestar a seguinte INFORMAÇÃO:

1 – Nos termos do artigo 1420.º e seguintes do Código Civil num edifício em regime de propriedade horizontal cada condómino é proprietário singular da sua fracção e comproprietário das partes comuns do edifício.

As partes comuns devem ser administradas pela Assembleia dos Condóminos e por um administrador, eleito e exonerado por aquela assembleia, sendo o cargo de administrador remunerado e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiros.

2 – Assim, e de acordo com as questões colocadas pela exponente, convém referir que nos termos do nº 23 (actual nº 21) do art. 9º do CIVA estão isentas do imposto «as prestações de serviços fornecidas aos seus membros por grupos autónomos de pessoas que exerçam uma actividade isenta, desde que tais serviços sejam directamente necessários ao exercício da actividade e os grupos se limitem a exigir dos seus membros o reembolso exacto da parte que lhes incumbe nas despesas comuns, desde que, porém, esta isenção não seja susceptível de provocar distorções de concorrência».

3 – São, pois, de considerar aqui incluídos os grupos de condóminos de um mesmo prédio, em regime de propriedade horizontal quanto às despesas de condomínio.

4 – Dado que as isenções previstas no art. 9º do CIVA se configuram como isenções incompletas não poderão os condóminos exercer o direito à dedução do imposto «oculto», uma vez que, como decorre do ponto anterior, os referidos débitos são isentos de imposto, pelo que se pode considerar que a entidade condomínio se configura como consumidor final.

5 – De salientar que a actividade do administrador é remunerada, pelo que convém referir que a administração de propriedades constitui uma actividade tributada nos termos gerais.

6 – Assim, relativamente à actividade sujeita, deverá a administração passar a todos os condóminos uma factura ou documento equivalente, com todos os requisitos estipulados no art. 35º [actual art. 36º] do CIVA, assim como os previstos no DL 45/89 de 11/2 (actualmente DL 147/2003, de 11/6, que através do seu art. 2º revogou o DL 45/89).

7 – Relativamente à actividade isenta, de acordo com o nº 3 do art. 28º (actual art. 29º) verifica-se haver dispensa da obrigação de facturação, no entanto necessitando os condóminos de um documento que lhes possibilite contabilizar as citadas despesas como custos, deverá ser emitida uma factura ou documento equivalente com todos os requisitos previstos no art. 35º [actual art. 36º] do CIVA, não havendo neste caso necessidade de observar os requisitos previstos no DL 45/89, de 11/2 (actualmente, como acima referido, DL 147/2003, de 11/7).”

Seguidamente, e para seguir uma ordem cronológica da doutrina, vamos respigar do CIVA – Anotado e Comentado, de F. Pinto Fernandes e Nuno Pinto Fernandes, 4ª edição do Rei dos Livros, os dois Despachos que a seguir se transcrevem:

Despesas de condomínio:

4. Assim sendo, para efeitos de IVA, a actividade de condomínio do Centro Comercial consubstancia prestações de serviços no âmbito de uma actividade de administração de imóveis, tributada nos termos gerais.

5. Ao condomínio daquele Centro Comercial assiste a obrigação nos termos da al. a) do nº 1 do art. 28º [actual 29º] e no nº 1 do art. 30º [actual 31º] do CIVA de efectuar o registo da actividade através da apresentação da respectiva declaração na Repartição de Finanças competente [actualmente, em qualquer serviço de finanças ou noutro local legalmente autorizado], após o que, a verificar-se o seu enquadramento no regime normal de tributação poderá deduzir o IVA mencionado nas facturas ou documentos equivalentes emitidos em seu nome pelas várias entidades (águas, electricidade, telefone, etc.), e quando efectuar o débito de despesas deverá liquidar o IVA respectivo, emitindo a cada condómino factura ou documento equivalente, nos termos do art. 35º [actual 36º] do CIVA.

6. Relativamente aos condóminos, no caso destes se encontrarem no regime normal de tributação, estando na posse de factura ou documento equivalente referido no número anterior, poderão exercer o direito à dedução do IVA suportado nos termos gerais do art. 19º e seguintes do Código. (Despacho de 28-05-96, Proc. A 100 95 004, da DSIVA).”

“Condomínio - Direito à dedução do imposto

5. Verifica-se, assim, que quando esta actividade de administração de imóveis é exercida a título gracioso por um dos condóminos, havendo como contra-prestação apenas uma quota, estamos perante o exercício de actividades sujeitas a imposto embora dele isentas por força do disposto no nº 23 [actual nº 21] do art. 9º do CIVA.

6. Configurando-se as isenções previstas no art. 9º do CIVA como isenções incompletas, não podem os condóminos, sujeitos passivos, exercer o direito à dedução do IVA «oculto» uma vez que os referidos débitos são isentos de imposto, considerando-se o condomínio como consumidor final.

7. Não obstante, o supra referido art. 1435º do CCl permite ao administrador do condomínio receber uma remuneração pelo seu desempenho, situação que já sai do âmbito da isenção consagrada no atrás referido nº 23 [actual nº 21] do art. 9º do CIVA. Situação idêntica é a que se verifica quando a administração do imóvel é entregue a um terceiro, pessoa singular ou colectiva.

8. Assim sendo, e nos casos atrás referidos em que estamos perante Administrações remuneradas, deverão estas, de acordo com a al. a) do nº 1 do art. 28º [actual 29º] e no nº 1 do art. 30º [actual 31º] do CIVA efectuar o início de actividade mediante a apresentação da respectiva declaração na Repartição de finanças competente [actualmente, em qualquer serviço de finanças ou noutro local legalmente autorizado].

9. Se estas entidades ficarem enquadradas no regime normal de IVA, como sujeitos passivos, não isentos, poderão, no decorrer da sua actividade, deduzir o IVA mencionado em facturas ou documentos equivalentes emitidos em seu nome pelas várias entidades (água, electricidade, manutenção de elevadores, etc.) vindo posteriormente a efectuar o débito das despesas a cada condómino liquidando o IVA respectivo e utilizando para tal factura ou documento equivalente nos termos do art. 35º [actual 36º] do CIVA.

10. Os condóminos que sejam sujeitos passivos e que estejam enquadrados no regime normal de tributação, uma vez na posse da factura ou documento equivalente, poderão exercer o direito à dedução do IVA aí contido, nos termos gerais do art. 19º e ss. do CIVA.

11. Se em relação às entidades administrativas remuneradas se verificarem os pressupostos de isenção referidos no art. 53º do CIVA, os condóminos só poderão levar a cabo o exercício do direito à dedução se aquelas optarem pela renúncia ao regime especial de isenção ali previsto, optando pela aplicação do imposto às suas operações nos termos dos nº 1 e 2 do art. 55º do CIVA. (Despacho de 26-07-95, Proc. D 031 95 007, da DSIVA).”

Informação Vinculativa – Ficha Doutrinária

Diploma: CIVA

Artigo: art. 36º

Assunto: Condomínios - Obras em imóveis e respectiva facturação emitida pelas entidades contratadas para a sua realização.

Processo: nº 308, por despacho de 2010-02-12, do SDG do IVA, por delegação do Director Geral dos Impostos.

Conteúdo: Tendo por referência o pedido de informação vinculativa solicitada, ao abrigo do art. 68º da Lei Geral Tributária (LGT), por «Condomínio», presta-se a seguinte informação.

1. De acordo com o disposto no CC, arti. 1420º e ss. (Direitos e encargos dos condóminos) “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício “, “a administração das partes comuns compete à assembleia dos condomínios e a um administrador”, o cargo de administrador é remunerado e tanto pode ser desempenhado por um condómino como por terceiro” e, entre outras funções, “compete ao administrador cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns e exigir dos condóminos a sua quota parte nas despesas aprovadas.”

2. O condomínio tem, por consequência, a obrigação legal de executar um conjunto de tarefas para administrar as partes comuns da propriedade dos condóminos, competindo ao administrador do condomínio desempenhá-las. Para esse efeito, o condomínio incorre em despesas que serão repartidas pelos condóminos de acordo com as respectivas quotas-partes, aprovadas em assembleia de condómino.

3. Em relação ao enquadramento dos condomínios em sede de IVA, são considerados vários tipos, especificamente:

i) Condomínios de imóveis para habitação;

ii) Condomínios de imóveis para habitação em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades económicas sujeitas a IVA;

iii) Condomínios de imóveis para habitação que exercem uma actividade económica e;

iv) Os imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais.

4. Face ao referido enquadramento, podemos estar perante condomínios que:

i) Não são sujeitos passivos de IVA;

ii) são sujeitos passivos, podendo beneficiar de alguma isenção do art. 9º ou do art. 53º do CIVA;

iii) ou são abrangidos pelas regras gerais do código do IVA.

5. No que respeita a obras nos imóveis e à respectiva facturação emitida pelas entidades contratadas, a mesma pode ser emitida ao condomínio, ficando este na posse do documento original justificativo da despesa.

6. No entanto, sendo essas despesas divididas ou comparticipadas pelos condóminos, compete àquele titular “condomínio”, debitar os condóminos, através de factura ou documento equivalente, com observância do disposto no art. 36º do CIVA, pelo valor da comparticipação, sobre a qual incidirá o imposto que se mostrar devido, atendendo a que de acordo com o disposto no nº 2 do art. 19.º do CIVA, só confere direito à dedução o imposto mencionado em facturas ou documentos equivalentes passados sob a forma legal e na posse do sujeito passivo.

7. Em alternativa pode ser emitida uma factura a cada condómino, pelo valor que lhe é imputável, com a liquidação do respeptivo imposto.

8. Face ao exposto, e no caso concreto, pode ser adoptado um dos seguintes procedimentos:

- A factura pode ser processada em nome do condomínio ou;

- Pode ser emitida uma factura para cada condómino, conforme a responsabilidade de cada um no pagamento, fazendo referência na mesma ao contrato subjacente.

Ofício-Circulado nº 030 111, de 28 de Maio de 2009

CIVA - Condomínio

Assunto: IVA - CONDOMÍNIOS

Tendo em vista o esclarecimento de dúvidas existentes relativamente ao enquadramento dos condomínios em sede de IVA, uma vez sancionado o teor da informação nº 1378 de 13 de Março de 2009, desta Direcção de Serviços, através de despacho de 24/04/2009, do Subdirector Geral dos Impostos (Substituto legal do Director-Geral), comunica-se o seguinte:

I - INTRODUÇÃO

De acordo com o disposto no CC, art. 1420º e ss. (Direitos e encargos dos condóminos) “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”, “a administração das partes comuns compete à assembleia dos condóminos e a um administrador”, “o cargo de administrador é remunerado e tanto pode ser desempenhado por um condómino como por terceiro” e, entre outras funções, “compete ao administrador cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns e exigir dos condóminos a sua quota parte nas despesas aprovadas”.

O condomínio tem, por consequência, a obrigação legal de executar um conjunto de tarefas para administrar as partes comuns da propriedade dos condóminos, competindo ao administrador do condomínio desempenhá-las. Para esse efeito, o condomínio incorre em despesas que serão repartidas pelos condóminos de acordo com as respectivas quotas-partes, aprovadas em assembleia de condóminos.

No exercício dessa actividade de gestão das partes comuns da propriedade dos condóminos, o condomínio, enquanto grupo autónomo de pessoas, deve proceder ao seu registo no RNPC e obter um número de identificação de pessoa colectiva (NIPC) com o qual se identifica perante a Administração Fiscal e todas as entidades com quem estabelece contactos, nomeadamente fornecedores de bens e serviços para o condomínio.

O NIPC serve também para identificar o condomínio perante as instituições bancárias, uma vez que, de acordo com a legislação relativa ao regime da propriedade horizontal, o condomínio deve dispor de contas bancárias e constituir e manter em seu nome um “fundo comum de reserva” correspondente a, pelo menos, 10% do valor das quotas partes que anualmente são aprovadas em assembleia de condóminos.

I - DISTINÇÃO ENTRE CONDOMÍNIO E ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO

A actividade desenvolvida pelo condomínio não pode ser confundida com a actividade da pessoa ou entidade que desempenha o cargo de administrador do condomínio. O condomínio, enquanto «grupo autónomo de pessoas», toma as decisões em «assembleia de condóminos» tendo em vista o cumprimento das disposições do regulamento e do bom funcionamento e boa gestão das partes comuns do imóvel, podendo beneficiar, ou não, da isenção prevista nos nº 21 e 22 do art. 9º do CIVA consoante o condomínio exerça, ou não, uma actividade económica isenta.

O administrador do condomínio, exerce um cargo que tem por função dar cumprimento às decisões tomadas na «assembleia de condóminos». Assim, se o «administrador» for um condómino, a sua actuação não assume qualquer carácter profissional, pelo que não tem a obrigação de se registar para efeitos de IVA. Se a administração for exercida por uma entidade de «gestão de condomínios» esta actua na qualidade de sujeito passivo, como tal sujeita às regras gerais do CIVA.

III - ENQUADRAMENTO DOS CONDOMÍNIOS

Em relação ao enquadramento dos condomínios, em sede de IVA, pode proceder-se à sua divisão em diversos tipos: Os chamados “condomínios de imóveis para habitação”, os “condomínios de imóveis para habitação em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades económicas sujeitas a IVA”, os “condomínios de imóveis para habitação que exercem uma actividade económica” e, finalmente os “Imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais”.

Condomínios de imóveis para habitação

O condomínio de imóveis para habitação é um “grupo autónomo de pessoas” obrigado a ter um NIPC para efeitos fiscais e pode mesmo ser considerado “sujeito passivo” de IVA. No entanto, para o ser, terá de actuar perante os condóminos no âmbito de uma actividade empresarial.

Quando o condomínio não age no exercício de uma actividade empresarial, mas sim no âmbito da sua esfera privada, não é de qualificar como actividade económica a actividade desenvolvida por um “condomínio de um imóvel de habitação”, que circunscreve o âmbito das suas operações à “simples administração das partes comuns do imóvel”.

Condomínios de imóveis para habitação em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades económicas sujeitas a IVA

No caso de um “condomínio de um imóvel para habitação” em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades sujeitas a IVA, coloca-se o problema de saber se, por esse facto, o “condomínio” passa a ser considerado como exercendo uma actividade económica ou se, pelo contrário, mantém o estatuto de simples “gestor do património comum dos condóminos”.

O facto de haver condóminos a exercer uma actividade sujeita a IVA em algumas das fracções autónomas do edifício, não altera a relação do condomínio com os condóminos pois aquele nem sequer passa a usufruir de quaisquer outros rendimentos que possam ser considerados como contrapartida do exercício de uma actividade económica.

Não sendo o condomínio sujeito passivo de IVA, os condóminos de fracções onde se desenvolvem actividades sujeitas a imposto e dele não isentas, não podem deduzir o IVA incluído na parte que suportarem nas despesas comuns do imóvel.

Condomínios de imóveis para habitação que exercem actividades económicas sujeitas a IVA.

No que se refere aos condomínios de imóveis para habitação que exercem uma actividade económica (isenta ou não isenta de IVA) importa referir o seguinte:

- Nas situações em que um condomínio cede a terceiros o direito de utilização dos espaços comuns, como por exemplo a instalação de uma antena de telecomunicações no imóvel ou a afixação de publicidade, tendo como contrapartida uma determinada importância acordada em assembleia de condóminos, o condomínio, em resultado do exercício dessa actividade, adquire a qualidade de sujeito passivo devendo registar-se para efeitos de IVA. As prestações de serviços podem estar isentas ou não de IVA, consoante o respectivo enquadramento no CIVA.

- Assim, o condomínio pode beneficiar de alguma isenção objectiva prevista no CIVA (art. 9º) ou, inclusivamente, ficar abrangido pela isenção prevista no art. 53º do mesmo Código se, entre outros requisitos, o volume de negócios anual for inferior ao limiar previsto naquela norma. Neste caso, deve atender-se apenas aos resultados relativos à actividade tributável, nos termos do art. 8º do CIVA.

Imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais

Uma situação completamente distinta diz respeito à gestão de imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais ou qualquer imóvel ou parte autónoma de imóvel onde vários sujeitos passivos exercem a sua actividade económica.

Nestas situações não se pode falar propriamente de um “condomínio” uma vez que as disposições constantes dos art. 1420º e ss. do CC apenas são aplicáveis, por norma, aos imóveis de habitação.

Assim sendo, apesar de existirem despesas comuns de diversa natureza nomeadamente água, electricidade, limpeza, manutenção de elevadores etc., que são imputadas a cada um dos sujeitos passivos que usufruem de uma parte do edifício e dos espaços comuns onde desenvolvem a respectiva actividade, existe, normalmente, também outro conjunto de despesas relativas a segurança, recepção de clientes, lavabos, decoração das partes comuns e a própria gestão do espaço que são suportadas por todos os sujeitos passivos que delas beneficiam, não lhes sendo aplicável as isenções referidas nos nº 21 e 22 do art. 9º do CIVA.

Este tipo de gestão de edifícios e de espaços comuns é usualmente realizada por empresas especializadas nessa área, pelo que a respectiva actividade se encontra abrangida pelas regras gerais do CIVA.

O presente ofício circulado revoga os entendimentos anteriormente divulgados sobre a matéria.

Importa agora, respigar das Perguntas Frequentes (FAQ) relativas ao Recibo de Renda Electrónico, sancionadas pelo Despacho n.º 101/2015-XIX, de 30/4, do Secretário de Estado dos Assuntos Fiscais e constante do Ofício Circulado nº 20177, também ele de 30/4/2015, as questões nº 3, 24 e 25 e os respectivos entendimentos:

3 - A emissão do recibo de renda electrónico é obrigatória apenas para os rendimentos provenientes de contratos de arrendamento?

Não. A emissão do recibo de renda electrónico é obrigatória para:

a) As importâncias relativas à cedência do uso do prédio ou de parte dele e aos serviços relacionados com aquela cedência, onde se inclui o arrendamento, bem como a promessa do arrendamento com a entrega do bem locado;

b) As importâncias relativas ao aluguer de maquinismos e mobiliários instalados no imóvel locado;

c) A diferença, auferida pelo sublocador, entre a renda recebida do subarrendatário e a paga ao senhorio;

d) As importâncias relativas à cedência do uso, total ou parcial, de bens imóveis para quaisquer fins especiais, designadamente publicidade;

e) As importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em propriedade horizontal.

24 - No caso de rendimentos prediais pertença de um condomínio, quem tem o dever de comunicação dos elementos do contrato e de emissão do recibo electrónico?

O Administrador do Condomínio eleito em Assembleia-geral, nos termos da lei civil, deve emitir os recibos. Para tal, deve dirigir-se a qualquer Serviço Local de Finanças acompanhado da Ata em que foi nomeado e que lhe confere os poderes bastantes para que os Serviços verifiquem e registem a autorização em causa para efeitos do cumprimento da obrigação da modelo 2 do Imposto do Selo e da emissão do recibo de renda electrónico.

Esta funcionalidade será oportunamente disponibilizada.

25 - Pode haver dispensa da obrigação de emissão de recibo electrónico para rendimentos prediais decorrentes de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal?

No caso dos condomínios (prédios em regime de propriedade horizontal) não existe dispensa da obrigação de emissão de recibo de renda electrónico relativamente aos rendimentos da categoria F provenientes das partes comuns do prédio.

Ofício-Circulado n.º 40.111, de 30-07-2015

Área dos Impostos sobre o Património, subordinado ao assunto: 

Contratos de arrendamento – Verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo (TGIS) – Condomínios – Arrendamento de partes comuns de prédio constituído em PH

“A Lei nº 82-B/2014, de 31/12 (Lei do Orçamento do Estado para 2015), veio introduzir significativas alterações em sede dos contratos de arrendamento e subarrendamento no que se refere, designadamente, a imposto do selo.

Considerando as dúvidas que se têm colocado relativamente ao cumprimento da obrigação declarativa prevista no art. 60º Código do Imposto do Selo, em caso de arrendamento de partes comuns de edifício constituído em PH foi, por meu despacho de 2015-07-16, exarado na informação nº 2015001429, da DSIMT, sancionado o seguinte entendimento:

A PH configura um tipo de direito real que pressupõe um edifício de estrutura unitária, composto por fracções independentes, susceptíveis de pertencer a proprietários diversos (cfr. art. 1414º e 1415º do CC).

Os proprietários das fracções ou condóminos são, simultaneamente, comproprietários das partes comuns do edifício (cfr.art. 1420º do CC).

O condomínio, como conjunto organizado de condóminos, é equiparado a pessoa colectiva para efeitos de inscrição no Registo Nacional de Pessoas Colectivas (RNPC). O administrador age como representante orgânico do condomínio, do grupo ou conjunto de condóminos.

Ao celebrar o contrato de arrendamento, o administrador executa a deliberação tomada em assembleia de condóminos, em representação da vontade "colectiva" do condomínio, como ente colectivo (cfr. art. 1430º, nº 1 e 1432º, nº 3 do CC).

Para efeitos do imposto do selo devido pela verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo (TGIS), estando em causa o arrendamento de uma parte comum por parte de um condomínio, com NIF atribuído, resultante de uma deliberação tomada em assembleia de condóminos, a obrigação acessória de comunicação de contratos (bem como das respectivas promessas, alterações e cessação) a que se refere o art. 60º do CIS recai sobre o próprio condomínio.

O condomínio é, simultaneamente, sujeito passivo do imposto e titular do respectivo encargo, nos termos dos art. 2º, nº 1, al. g) e 3º, nº 3, al. b) do CIRS. Não dispondo o condomínio de personalidade jurídica, a capacidade de exercício dos direitos e deveres em seu nome, nos termos do nº 3 do art. 16º da LGT, cabe à pessoa ou às pessoas a quem compete, nos termos da lei civil, a sua administração, no caso, ao administrador eleito, nos termos do disposto nos art. 1430º e 1436º, al. h) do CC.

Nessa conformidade, a declaração modelo 2 referente ao contrato de arrendamento de uma parte comum de edifício constituído em propriedade horizontal deve ser entregue/preenchida pelo administrador, em nome do condomínio, indicando-se o NIF do condomínio como locador.

Para efeitos do cumprimento desta obrigação deve o administrador dirigir-se, previamente, a um serviço de finanças, munido da acta que lhe confere os necessários poderes, para que seja registada a respeptiva autorização.”