Penas pecuniárias e juros de mora

Uma questão de grande importância e, que reveste maior actualidade (vide ultima alteração legislativa com a introdução no regime da PH do art. 1424º-A do CC), prende-se com o caso de alguns proprietário(s)/condómino(s), com alguma frequência, interromperem a liquidação da(s) respetiva(s) quotas-partes nas despesas condominiais, entrando, consequentemente, em incumprimento.

Naturalmente, por maioria de razão, a aprovação e aplicação de “ penas pecuniárias” (bem diferente de juros de mora!...) aos condóminos remissos – apenas e só –, carece de um quórum deliberativo da maioria dos votos representativos do capital investido (51 ou 501 votos, consoante se delibere em percentagem ou permilagem).

Aqui achegados, importa observar se as sanções de natureza pecuniária deliberadas pela Assembleia de Condóminos se encontram abrangidas pelo art. 6º nº 1 do DL nº 268/94, de 25 de Outubro, não constituindo as actas de reunião de AG em que foram deliberadas título executivo.

Quarta parte do rendimento colectável

A fixação de penalidades por atraso no cumprimento da obrigação de pagamento de quotas de condomínio, ou de outras obrigações dos condóminos, vem prevista no nº 1 do art. 1434º do CC. Estas “penalidades”, têm duas funções ou objetivos: (a) pressionar os condóminos ao cumprimento e, também, (b) estabelecer a compensação (indemnização) a que o condomínio tem direito em caso de mora ou incumprimento.

Tratando-se, de uma efetiva cláusula penal moratória, a sua fixação está também sujeita ao disposto nos art. 811º e 812º do CC. Em conformidade com estes normativos, pode a cláusula penal ser reduzida equitativamente quando o seu valor se revelar manifestamente excessivo (nº 2 do art. 812º).

O nº 2 do art. 1434º do citado código, norma de natureza imperativa, fixa um limite máximo às penalidades aplicáveis em cada ano. Esse limite corresponde “à quarte parte do rendimento coletável anual da fração do infractor”.

Como se sabe, o rendimento coletável correspondia a um conceito de natureza fiscal, no âmbito do Código da Contribuição Predial, e que desapareceu do ordenamento jurídico com a aprovação do Código da Contribuição Autárquica (através do DL 422-C/88, de 30.11), dando lugar, para efeitos de tributação de imóveis, à figura do “valor patrimonial”. Contudo, são realidades distintas não podendo esta, sem mais, substituir aquela. 

Responsabilidade pelas custas

Estabelece o nº 1 do art. 1424º do CC que, “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações”.

A jurisprudência dominante tem qualificado as contribuições dos condóminos nos termos da citada disposição legal como prestações periódicas, visto que o seu montante depende da aprovação, pela assembleia geral de condóminos, a qual, reúne pelo menos uma vez por ano – vide art. 1431º, nº 1, do CC.

E, efetivamente, em regra, as contribuições dos condóminos para a satisfação das despesas comuns têm efectivamente uma natureza que se pode considerar tanto regular, como periódica.

Aliás, como salienta Aragão Seia (Propriedade Horizontal; 2.ª ed., Almedina, 2022, pag. 131, nota 9), “as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do condomínio constam de um orçamento a elaborar anualmente, sendo depois repartidas pelos condóminos, geralmente em prestações mensais nos termos do artigo 1424.º por representarem a contrapartida do uso e fruição daquelas partes comuns. Essas prestações renovam-se, pois, anualmente, enquanto durar o condomínio – artigos 1424.º e 1431.º".

O que é a Arbitragem?

Os Centros de Arbitragem são entidades competentes para resolver alguns tipos de conflitos, de acordo com a sua competência, através da mediação, da conciliação e da arbitragem.

Numa primeira fase, os Centros de Arbitragem recebem as partes em conflito e prestam informação jurídica sobre as matérias da competência do Centro, informam as partes quanto aos seus direitos e deveres e apresentam às partes os meios extrajudiciais de resolução de conflitos disponibilizados: mediação, conciliação e arbitragem.

Mediação e conciliação

Os Centros de Arbitragem podem propor às partes a resolução do conflito através da intervenção de um mediador (mediação) ou de um conciliador (conciliação). Tanto o mediador como o conciliador são profissionais, independentes e imparciais, que auxiliam as partes na construção de um acordo que satisfaça os interesses de ambas. O conciliador pode propor uma solução para o conflito, ao mediador não cabe decidir ou aconselhar os participantes, apenas guia as partes na obtenção de um acordo.

O art. 1434º do Código Civil

Redacção actual

Redacção dada pelo DL n.º 47344/66, de 25 de Novembro - Aprovação

Artigo 1434.º
Compromisso arbitral

1. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.
2. O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.

Anteprojecto

Art. 136º

1. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos ou entre condóminos e o administrador, e estabelecer penas pecuniárias pela inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou do administrador.
2. O montante das penas nunca pode exceder a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.

1ª Revisão Ministerial

Art. 1422º

1. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos ou entre condóminos e o administrador, e estabelecer penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou do administrador.
2. O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.

Projecto

Art. 1434º

Tem a mesma redacção do texto definitivo do Código, salvo ligeiras diferenças de pontuação que não alteram o sentido.

Direito anterior

Art. 29 DL 40 333

§ 2º A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade de celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios dos proprietários entre si, ou deles com o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância deste decreto-lei ou das decisões da assembleia ou do administrador, contanto que o montante dessas penas não exceda um quarto do rendimento colectável anual da fracção do infractor.