Oposição à renovação do contrato de arrendamento

Tribunal: TRL

Processo nº 7855/20.0T8LRS.L1-7

Relatora: Micaela da Silva Sousa

Data: 2022-05-24

Descritores:

Arrendamento para habitação

Prazo certo

Lei aplicável

Oposição à renovação

Declaração formal

Sumário:

1 - No âmbito do contrato de arrendamento para habitação, com prazo certo, o prazo de duração da renovação previsto no n.º 1 do artigo 1096º do Código Civil, com a redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, é aplicável às relações arrendatícias vigentes à data da entrada em vigor deste diploma legal, sem prejuízo da sua natureza supletiva e de manter-se a duração do prazo de renovação em curso até que ocorra nova renovação. 

2 - Porém, a lei nova não se aplica a factos extintivos de situações jurídicas que tenham ocorrido antes do seu início de vigência, como é o caso da comunicação de oposição à renovação do contrato que tenha tido lugar antes da sua entrada em vigor, pois que o facto extintivo do contrato de arrendamento é essa comunicação, sendo a cessação do arrendamento o efeito ou consequência da comunicação feita pelo senhorio ao arrendatário. 

3 – A possibilidade de o senhorio impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário, com observância da antecedência mínima prevista o artigo 1097º do Código Civil constitui norma imperativa, nos termos do artigo art.º 1080º do referido diploma legal, visando estabelecer um prazo mínimo de protecção ao inquilino face à cessação do contrato. 

4 - A oposição à renovação é um poder (potestativo), livre (discricionário) e unilateral, dependente apenas da manifestação de vontade do senhorio e sua comunicação, nos termos e condições legalmente definidos, ao inquilino (declaração receptícia), enquanto meio de impedir que, por via da renovação automática tácita, a vigência do contrato se perpetue. 

5 – A vontade do senhorio e a sua manifestação formal devem ser certas, inequívocas e seguras, sobremaneira no que diz respeito ao momento visado para a produção de efeitos, a fim de que o inquilino fique vinculado ao efeito desejado e para que lhe seja exigível o seu acatamento, com a consequente entrega do locado.

Texto integral: vide aqui

Contrato de arrendamento

Sendo o arrendamento uma modalidade da locação, esta consiste na celebração de um contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição. Tratando-se do gozo de uma coisa imóvel, a locação diz-se arrendamento.

O contrato de arrendamento, celebrado entre senhorio e arrendatário, fixa os direitos e deveres a que as partes ficam adstritas, desde logo a obrigação do senhorio entregar o imóvel e a correspondente obrigação de pagamento da renda por parte do arrendatário.

A crescente procura de arrendamento, e a consequente inflação associada, tem sido um dos problemas mais prementes na área do Direito Imobiliário. O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) trouxe uma mudança substancial ao regime do arrendamento, nomeadamente pela extinção da renovação obrigatória, a criação de um procedimento especial de despejo e o regime de atualização das rendas, embora também tenha sido estabelecido um regime transitório mais benéfico para os contratos celebrados antes de 1990 e entre 1990 e 2006. ​

O contrato de locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição. Assim, nestes termos, a locação desempenha uma importante função económica porque permite ao titular de determinada coisa obter rendimento, concedendo temporariamente o gozo dessa coisa, sem abdicar do direito correspondente e, por outro lado, permite a quem não tenha capacidade económica para adquirir os bens que o faça por uma quantia inferior.

A locação é denominada de aluguer quando verse sobre coisa móvel e arrendamento quando recai sobre coisa imóvel. O arrendamento divide-se, desde logo, em arrendamento rústico, quando recaia sobre prédios rústicos, e arrendamento urbano, quando recaia sobre prédios urbanos, este último subdividindo-se, ainda, em arrendamento para fins habitacionais e arrendamento para fins não habitacionais.

A modalidade de arrendamento que mais questões levanta será, sem dúvida, o arrendamento urbano, ao qual se aplica o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Ao contrário do que acontece com o aluguer, que, em princípio, não está sujeito a forma especial, o contrato de arrendamento está sujeito a forma escrita e vincula as partes, o senhorio e o arrendatário, ao cumprimento de um conjunto de obrigações.

Como principal obrigação do senhorio temos a entrega ao arrendatário do imóvel, sem vícios que não permitam realizar o fim a que se destina, sendo o senhorio responsável por todos aqueles que datem do momento da entrega, se não provar que os desconhecia sem culpa ou que eram conhecidos ou cognoscíveis pelo arrendatário.

Também incumbe ao senhorio a obrigação de efetuar obras de conservação ordinária e extraordinária, sempre que sejam requeridas pela lei ou resultem do fim do contrato. Outra obrigação do senhorio de particular interesse é a de dar preferência ao arrendatário no caso de compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de 2 anos.

Por sua vez, o arrendatário tem como principal obrigação o pagamento da renda, sendo que o seu montante pode ser objeto de alteração, desde logo, de acordo com o coeficiente de atualização, devendo esta alteração ser comunicada pelo senhorio ao arrendatário com a antecedência mínima de 30 dias. Em caso de mora do arrendatário, o senhorio tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização correspondente a 50% do que lhe for devido, salvo se o contrato for revolvido com base na falta de pagamento (aí, a resolução já é considerada sanção suficiente). Para cobrar estas rendas em atraso, atente-se que o próprio contrato de arrendamento, quando acompanhado de comprovativo de comunicação ao arrendatário da quantia em dívida, vale como título executivo.

O contrato de arrendamento urbano está sujeito às causas gerais de extinção dos contratos, abrangendo a revogação, a resolução, a caducidade, a denúncia, no caso dos contratos de duração indeterminada, ou a oposição à renovação, no caso dos contratos a prazo. Estas duas últimas modalidades são particularmente importantes, pois foi o NRAU que aboliu definitivamente a renovação obrigatória nos contratos de arrendamento, admitindo a sua denúncia pelo senhorio para o termo do prazo ou com uma antecedência, hoje, estabelecida em dois anos nos contratos de duração indeterminada. No entanto, o NRAU estabelece dois regimes transitórios para os contratos antigos, consoante tivessem sido celebrados na vigência do RAU, entre 1990 e 2006, ou antes de 1990. Assim, conservou-se, em determinados casos, a proibição da denúncia pelo senhorio, e instituiu-se um processo burocrático e demorado de atualização das rendas.

Quanto aos processos relativos ao arrendamento urbano, a ação de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover a cessação, sendo dispensada, nomeadamente, nos casos de oposição à renovação e denúncia do contrato, e resolução pelo senhorio fundada em falta de pagamento de rendas (situações em que o senhorio pode recorrer ao Procedimento Especial de Despejo).

Por fim, enquanto ação executiva existe uma modalidade especial da execução para entrega de coisa certa, a designada execução para entrega de coisa imóvel arrendada.

Arrendamento: O prazo mínio de 3 anos

Com a aprovação da Lei 13/2019, de 12 de Fevereiro, pretendeu-se estabelecer medidas destinadas a corrigir as situações de desequilíbrio havidas entre arrendatários e senhorios, reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a protecção dos arrendatários em situações de especial fragilidade. Contudo, este diploma trouxe uma importante alteração quanto à duração mínima dos contratos de arrendamento e que pode muito bem passar despercebida aos senhorios e arrendatários.

Nesta conformidade, importa atentar ao que dimana dos artigos 1095º a 1097º do CC.

Dispõe o nº 2 do art. 1095º CC que “O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a um nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respetivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.”

Atenta a redacção desta norma na versão anterior da lei, apenas se referia que o prazo do contrato de arrendamento não podia ser superior a 30 anos, porém, desde Fevereiro de 2019 que qualquer contrato de arrendamento deve ser celebrado por um prazo nunca inferior a 1 ano, sendo que este prazo deve constar de cláusula inserida no contrato.

Relativamente ao prazo de duração máxima de 30 anos, apesar deste persistir, importa atentar ao Direito Real de Habitação Duradoura, que entrou em vigor no dia 10 de Janeiro de 2020 e permite que uma ou mais pessoas residam de forma permanente e vitalícia numa habitação, mediante o pagamento ao proprietário de uma caução inicial e de uma prestação mensal.

Dispõe o nº 1 do art. 1096º CC que “(...) o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior (...)”

Com a mais recente alteração ao arrendamento urbano, e caso senhorio e arrendatário não estipulem nada em contrário, o contrato de arrendamento celebrado com prazo certo (que deverá ser igual ou superior a 1 ano) é renovado automaticamente por períodos sucessivos de igual duração ou de 3, ou seja, imagine-se que é celebrado um contrato de arrendamento com prazo certo de 4 anos. No final desse prazo, se nada for estipulado em contrário e se não houver lugar a oposição à renovação, o contrato será automaticamente renovado por mais 4 anos. Por outro lado, na hipótese do contrato de arrendamento ser celebrado com prazo de 1 ano, será automaticamente renovado por mais 3 anos.

Nesta factualidade, começa-se a perceber a importância do prazo de 3 anos no contrato de arrendamento, mas é na regra relativa à oposição à renovação que se percebe que uma duração mínima de 3 anos (e não de 1 ano) foi imposta.

Dispõe o nº 3 do art. 1097º do CC que “A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.”

A regra geral é pois que, que o senhorio pode impedir a renovação automática do contrato de arrendamento mediante comunicação ao arrendatário com uma certa antecedência: 

• 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos; 
• 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos; 
• 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano; 
• 1/3 do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.

Agora, apesar de os prazos supra referidos se manterem em vigor, na prática, e salvo estipulação em contrário, mesmo que se estabeleça um contrato com a duração de 1 ano, um senhorio não se poderá opôr à sua renovação durante pelo menos 3 anos.

ACSTJ 12.12.2024: Conteúdo da comunicação de oposição à renovação

Tribunal: STJ

Processo: 138/20.8T8MDL.G1.S1

Relatora: Isabel Salgado

Data: 12-12-2024

Descritores:

Arrendamento urbano

Arrendamento para habitação

Aplicação da lei no tempo

Oposição à renovação

Norma imperativa

Interpretação da vontade

Contagem dos prazos

Causa de pedir

Pedido

Factos supervenientes

Reconvenção

Substituição do tribunal recorrido

Sumário:

I. Nos contratos de arrendamento sujeitos ao NRAU, no tocante às relações já constituídas e que subsistam à data da sua entrada em vigor, o artigo 1096.º do Código Civil vale com a redação conferida pela Lei 13/2019 de 12.2, de acordo com o artigo 12.º, n.º 2, 2.ª parte, do Código Civil.

II. Extrai-se do artigo 1096º, nº1, do Código Civil, que na ausência de estipulação das partes sobre o prazo de renovação, as renovações serão de períodos sucessivos iguais à duração contratual estabelecida, salvo se o mesmo for inferior a 3 anos, que valerá então com carácter injuntivo.

III. Não dispondo o artigo 1097º do Código Civil sobre qualquer requisito de conteúdo específico a constar da declaração de oposição à renovação do contrato pelo senhorio, a missiva da Autora enviada aos Réus, atendendo à sua atuação anterior e subsequente, não pode deixar de ser entendida senão com o propósito expresso de pôr fim ao contrato, comunicada com a prevista antecedência legal.

Texto integral: vide aqui

Oposição renovação contrato arrendamento por mandatário

Tribunal: TRP
Processo: 6066/24.0T8PRT.P1
Relator: Manuel Domingos Fernandes
Data: 07/10/2024

Descritores:

Contrato de arrendamento

Oposição à renovação

Pluralidade de senhorios

Sumário:

«I - O art.º 9.º do NRAU não proíbe que a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento seja feita por representante do(s) senhorio(s), nos termos da regra geral contida no art.º 258.º, do CCivil, estando tal possibilidade inclusivamente prevista no nº 1, do art.º 11º, do mesmo diploma.

II - A comunicação feita por advogada em nome dos senhorios, não tem de ser, necessariamente, acompanhada de procuração forense, recaindo sobre o(s) arrendatário(s) a faculdade de exigir a justificação dos poderes do representante, nos termos e sob a cominação de ineficácia da declaração (cf. art.º 260º, nº 1, do CC).

III - Em caso de pluralidade de senhorios, não basta a oposição de um deles, individualmente considerado, à renovação do contrato de arrendamento habitacional com prazo certo para determinar eficazmente a extinção desse mesmo contrato, é necessário que essa oposição seja manifestada por escrito, subscrito por todos eles ou por quem os represente (cf. artigo 1097.º, nº 1 do CCivil e artigos 9.º, n.º 1 e 11.º, nº 1 da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro).

IV - Se o imóvel em que se integra a fração arrendada está em situação de compropriedade, mas antes da comunicação da resolução do contrato, ocorreu a venda da propriedade total do imóvel, sendo que cada uma das vendas contemplou uma quota determinada afeta a uma fração específica, apenas ao comprador da quota em que se integrava a fração arrendada e que sucedeu na posição do anterior senhorio precisa de ser comunicada aquela resolução e não já aos restantes.»

Texto integral: vide aqui

Contrato arrendamento duração ilimitada

Tribunal: TRP

Processo: 3709/23.7T8PRT.P1

Relatora: Fernanda Almeida

Data: 10/7/2024

Descritores:

Contrato de arrendamento para habitação

Renovação automática

Denúncia do contrato

Conhecimento do mérito no saneador

Sumário:

I - Nos contratos de arrendamento com duração ilimitada, o senhorio pode denunciar o contrato para habitação própria, após seis meses de duração efetiva (art. 1100.º, n.º 1 do CC), e sempre para depois dos dois anos de duração efetiva (art. 1103.º, n.º 10).

II - Nos contratos com prazo certo, a renovação automática ocorre no termo do contrato e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior (art. 1096.º, n.º 1), estabelecendo a lei que a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo (n.º 3 do art. 1097.º CC). Excetua-se deste regime o caso de o senhorio ter necessidade de habitação para si ou para os seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se nessa situação, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.ºs 1, 5 e 9 do artigo 1103.º (ex vi art. 1097.º, n.º 4).

III - Constituindo o n.º 4 do art. 1097.º CC uma exceção ao n.º 3, não deixa o mesmo de exprimir a intenção legislativa, referenciada no introito do diploma que o introduziu, em 2019, de corrigir situações de desequilíbrio entre senhorio e arrendatário. Sendo assim, além da interpretação segundo a qual o n.º 4 é apenas uma exceção ao n.º 3 e não um princípio geral em matéria de contratos de arrendamento para habitação com prazo certo, é admissível uma outra: a que vê neste n.º 4 a consagração de um princípio geral, em matéria de contratos com prazo certo, da possibilidade de denúncia pelo senhorio em caso de necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, pois não se vê razão para efetuar distinção entre os prazos (curtos ou longos) dos arrendamentos com prazo certo em ordem a permitir a denúncia pelo senhorio, por esta razão (necessidade para habitação), para uns (os de curta duração), e excluí-la para outros (os de longa duração), os quais podem mesmo ter já vigorado por longos anos (até 30 anos, que é o máximo previsto pela lei – art. 1095.º, n.º 2 CC).

IV - A decisão sobre o mérito em fase de despacho saneador só deve ter lugar quando o processo contenha todos os elementos necessários para uma decisão conscienciosa, segundo as várias soluções plausíveis de direito e não tendo em vista apenas a visão partilhada pelo juiz da causa.

V - Sendo possíveis diferentes interpretações do n.º 4 do art. 1097.º do CC, é prematuro inibir desde já o senhorio de ver apreciado, em sede de saneador-sentença, o direito de denúncia que invoca, impondo-se que os autos prossigam para julgamento e apreciação dos fundamentos factuais invocados para tal denúncia.

Texto integral: vide aqui

O regime jurídico do Arrendamento Rural

O DL nº 294/2009 de 13 de Outubro veio estabelecer um novo regime jurídico para o contrato de arrendamento rural. Este novo regime jurídico iniciou a sua vigência noventa dias após a publicação do diploma, isto é, a 11 de Janeiro de 2010.

1. Efeitos

Este regime jurídico, para além dos contratos celebrados após o seu início de vigência, vem produzir efeitos em relação aos contratos de arrendamento existentes na data da sua entrada em vigor, mas só após os mesmos serem renovados, pelo que a renovação deverá obedecer a este novo regime jurídico. Importa, pois, face a esta alteração, fazer uma breve análise a alguns dos aspectos mais relevantes deste tipo de contrato.

2. Noção

O arrendamento rural é definido no supracitado diploma legal como “a locação, total ou parcial, de prédios rústicos para fins agrícolas, florestais, ou outras actividades de produção de bens ou serviços associados à agricultura, à pecuária ou à floresta”. Presume-se, ainda, ser rural o contrato de arrendamento que recaia sobre prédio rústico, quando do mesmo e despectivas circunstâncias não resulte destino diferente, bem como o contrato de arrendamento conjunto de uma parte rústica e de uma outra urbana quando seja essa a vontade expressa dos contraentes ou, na dúvida, se for esse o fim principal do contrato e se do valor da renda fixada a cada uma das partes pelos contraentes isso se possa concluir.

3. Bens abrangidos

O contrato de arrendamento rural abrande o terreno, as águas e a vegetação. E, sendo essa a sua vontade, os contraentes podem, expressamente, fixar no contrato que ainda pode abranger: as construções e infraestruturas destinadas, habitualmente, aos fins próprios da exploração normal e regular dos prédios locados; a habitação do arrendatário e o desenvolvimento de outras actividades económicas associadas à agricultura e à floresta, incluindo as atividades de conservação dos recursos naturais e paisagem; outros bens, designadamente máquinas e equipamentos, devendo, neste caso, ser anexado ao contrato um inventário dos mesmos com indicação do respectivo estado de conservação e funcionalidade. 

Na falta de estipulação das partes em contrário, presumem-se incluídos no arrendamento todos os bens imóveis existentes no prédio rústico objeto de arrendamento. O arrendamento rural poderá, igualmente, integrar a transmissão de direitos de produção e direitos a apoios financeiros no âmbito da política agrícola comum, sem prejuízo da respectiva conformidade com a legislação relativa à transmissão desses direitos, constantes dos respectivos regimes especiais aplicáveis. 

4. Forma

O contrato de arrendamento rural, e suas alterações, são obrigatoriamente reduzidos a escrito, constando dos mesmos a identificação completa das partes contratantes, a indicação do NIF e respetiva morada de residência ou sede social, bem como a identificação completa do prédio ou prédios objeto do arrendamento. A não redução a escrito do contrato, ou suas renovações, determina a sua nulidade. De salientar a obrigação de, no prazo de 30 dias contados a partir da celebração do contrato, o senhorio entregar nos serviços de finanças de sua residência ou partes pelos contraentes isso se possa concluir. sede social o original do contrato. 

O contrato de arrendamento rural, e suas renovações, não estão sujeitos a registo e estão isentos do pagamento do imposto de selo e de qualquer outro imposto ou taxa, com exceção dos emolumentos registais ou notariais.  A falta de entrega do original dá lugar à aplicação da coima prevista no nº 1 do artº 117º do RGIT – de € 100,00 a € 2500,00. 

São elementos obrigatórios do contrato de arrendamento rural: a identificação completa das partes; a identificação do bem objeto de arrendamento; o fim a que se destina; o valor estipulado para a renda; a indicação da data de celebração. Embora o legislador não faça referência ao prazo do contrato, o mesmo deverá ser fixado pelos contraentes e constar do mesmo.

5. Prazo

Os contratos de arrendamentos agrícolas são celebrados por um prazo mínimo de 7 anos. Quando nos contratos de arrendamentos agrícolas não tenha sido fixado prazo ou o prazo fixado seja inferior a 7 anos, considera-se que os mesmos são celebrados pelo prazo de 7 anos. 

Os arrendamentos agrícolas são renováveis automaticamente por sucessivos períodos de, pelo menos, 7 anos, enquanto o mesmo não seja denunciado. Os arrendamentos florestais não podem ser celebrados por prazo inferior a 7 anos, nem superior a 70 anos, considerando-se modificados para estes limites os prazos divergentes que hajam sido fixados pelos contraentes. 

O subarrendamento é proibido, bem como a cedência por comodato ou qualquer outra forma, total ou parcialmente, dos prédios arrendados ou ainda a cedência a terceiros da posição contratual do arrendatário, salvo se existir acordo expresso com o senhorio para o efeito.

6. Cláusulas nulas 

O novo regime jurídico do arrendamento rural prevê a nulidade de quaisquer cláusulas contratuais em que o arrendatário se obrigue ao pagamento de prémios de seguros de incêndio de edifícios ou instalações e infra-estruturas não compreendidas no contrato, bem como de impostos, contribuições ou taxas incidentes sobre os imóveis objeto do contrato e que sejam devidos pelo senhorio. 

São ainda nulas as cláusulas: em que qualquer dos contraentes renuncie ao direito de pedir denúncia ou resolução do contrato e às indemnizações devidas nos casos de violação de obrigações legais ou contratuais; em que o arrendatário renuncie ao direito de renovação do contrato ou se obrigue antecipadamente à sua denúncia; em que o arrendatário se obrigue, por qualquer título, a serviços que não revertam em benefício direto do prédio ou se sujeite a encargos extraordinários.

7. Renda 

A renda é estipulada em certa quantia em dinheiro e fixada anualmente. Salvo estipulação das partes em contrário a renda será liquidada até ao último dia do ano a que respeita, no domicílio ou sede social do senhorio. Excepcionalmente, nos arrendamentos florestais, é possível a fixação de uma componente variável da renda em função da produtividade do prédio. 

A renda é actualizável anualmente em função do coeficiente acordado pelas partes ou tendo em conta o índice de preços fixado, anualmente, até 30 de Outubro. O actual regime jurídico prevê a possibilidade de qualquer uma das partes proceder a uma alteração do valor da renda em função de circunstâncias imprevisíveis e anormais, alheias à vontade do arrendatário, e que tenham impacte negativo na regular e normal capacidade produtiva do prédio. 

Considera a lei que existe impacte negativo na normal capacidade produtiva do prédio quando ocorrerem perdas de, pelo menos, um terço das plantações das culturas permanentes ou da plantação florestal explorada no prédio. Em caso de mora do arrendatário, o senhorio tem o direito a exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que seja devido, excepto nas situações em que o contrato for resolvido com fundamento na falta de pagamento. O arrendatário pode fazer cessar a mora no prazo de 60 dias a contar do seu início. 

É inexigível ao senhorio a manutenção do contrato em caso de mora superior a 6 meses no pagamento da renda. O arrendatário pode proceder ao depósito da renda quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito, quando lhe seja permitido fazer cessar a mora e ainda quando esteja pendente ação de despejo. O depósito é realizado em qualquer instituição de crédito. O arrendatário fica obrigado a comunicar ao senhorio, por escrito, o depósito da renda.

8. Cessação do contrato

O contrato pode cessar de várias formas: acordo entre as partes, caducidade, resolução, oposição à renovação, denúncia ou qualquer outra forma prevista na lei. Independentemente da forma de cessação do contrato, a restituição do prédio só pode ser exigida no fim do ano agrícola em curso em que se tenham verificado os factos que determinaram a cessação do contrato, com excepção dos prédios arrendados para fins de exploração florestal. 

8.1 Acordo entre as partes 

A todo o tempo, as partes podem fazer cessar o contrato por acordo devendo o mesmo ser reduzido a escrito quando a cessação não opere de imediato ou o contrato contenha cláusulas compensatórias ou acessórias.  

8.2 Resolução 

Qualquer das partes pode resolver o contrato com fundamento no incumprimento pela outra parte das obrigações contratualmente assumidas que sejam de tal forma graves que torne inexigível a manutenção do arrendamento. 

São fundamento do pedido de resolução pelo senhorio: o não pagamento da renda no tempo e lugar próprio; o não cumprimento de uma obrigação legal ou contratual; não utilizar apropriadamente e com regularidade o prédio; não zelar pela boa conservação dos prédios; realizar, sem consentimento do senhorio, investimentos em obras ou construções que alterem a natureza ou características do prédio; subarrendamento ou comodato, total ou parcial. O senhorio pode, ainda, pedir a resolução do contrato no prazo de seis meses a contar da morte do arrendatário, caso não seja notificado pelos titulares do direito à transmissão do arrendamento da intenção de mantê-lo. 

São fundamentos de resolução pelo arrendatário: a redução ou alteração da capacidade produtiva do prédio por causas imprevisíveis e anormais não susceptíveis de serem cobertas pelo seguro; a ocorrência de circunstâncias imprevistas e anormais que causem a perda de mais de 1/3 das plantações das culturas permanentes ou da plantação florestal e que ponham em causa o retorno económico dessa exploração; a não realização, pelo senhorio, de obras da responsabilidade deste que comprometa o normal uso e fruição do prédio; a expropriação, ainda que parcial, do prédio. A resolução deve ser comunicada dentro do prazo de seis meses para os contratos com duração até dois anos e de um ano para os restantes contratos.

8.3 Caducidade 

O contrato de arrendamento caduca: no fim do prazo estipulado quando não haja lugar à renovação; quando cessem os poderes de administração com base nos quais o contrato foi celebrado; quando ocorra expropriação. No caso de expropriação o arrendatário tem direito a uma compensação cujo cálculo deve compreender o valor dos frutos pendentes ou das colheitas inutilizadas, o valor dos capitais investidos e demais prejuízos decorrentes da cessação do arrendamento. 

8.4 Oposição à renovação e por denúncia 

Qualquer uma das partes pode fazer cessar o contrato por oposição à renovação ou denúncia, incluindo obrigatoriamente todo o seu objecto, mediante comunicação escrita. A oposição à renovação deve ser comunicada com a antecedência de um ano relativamente ao termo do prazo do arrendamento ou da sua renovação. Se o senhorio for emigrante, pode este denunciar o arrendamento, com a antecedência de um ano, a partir do 3º ano do contrato de arrendamento ou da sua renovação, sem possibilidade de oposição por parte do arrendatário, desde que se verifiquem, cumulativamente, as seguintes condições: ter sido ele quem arrendou o prédio ou tê-lo adquirido por sucessão; necessitar de regressar ou ter regressado a Portugal há menos de 1 ano; querer explorar directamente o prédio arrendado. Neste caso deverá explorar o prédio pelo prazo mínimo de 5 anos. Se tal não acontecer, o arrendatário cujo contrato foi denunciado tem direito a uma indemnização igual ao quíntuplo das rendas relativas ao período de tempo em que o arrendatário esteve ausente e à reocupação do prédio, se assim o desejar, iniciando-se outro contrato. 

O arrendatário pode denunciar o contrato, sem possibilidade de oposição por parte do senhorio, nos casos de abandono da actividade agrícola ou florestal ou quando o prédio, por motivos alheios à sua vontade, não permitam o desenvolvimento das actividades de forma economicamente equilibrada e sustentável. O arrendatário pode opor-se à efetivação da oposição à renovação ou da denúncia, desde que reúna, cumulativamente, as seguintes condições: tenha mais de 55 anos e resida ou utilize o prédio há mais de 30 anos; o rendimento produzido pelo prédio constitua a fonte principal ou exclusiva de rendimento para o seu agregado familiar. No caso de cessação do contrato por oposição à renovação ou denúncia do senhorio o arrendatário tem direito a ser indemnizado: pelas benfeitorias realizadas; pelas plantações e melhoramento fundiários que haja tornado o prédio mais produtivo, realizados com o consentimento do senhorio; e uma indemnização correspondente a 1/12 da renda anual por cada ano de contrato, não podendo o valor da indemnização ser inferior a um ano de renda.

9. Transmissibilidade

O arrendamento não caduca pela morte do senhorio nem pela transmissão do prédio. O arrendamento também não caduca por morte do arrendatário (se se tratar de pessoa singular) nem por extinção (no caso das pessoas colectivas). No caso das pessoas singulares, o arrendamento transmite-se ao cônjuge não separado de pessoas e bens ou de facto, àquele que no momento da sua morte viva com ele há mais de dois anos em condições análogas às dos cônjuges e a parentes ou afins, na linha reta, que com o mesmo vivam em comunhão de mesa e habitação ou em economia comum há mais de 1 ano consecutivo. No caso de pessoas colectivas, o arrendamento transmite-se às entidades a quem devam ser transmitidos os direitos e obrigações da entidade extinta. Podem ocorrer duas transmissões mortis causa, excepto quando os transmitentes sejam parentes ou afins na linha reta, situação que apenas admite uma transmissão. Os titulares do direito à transmissão devem notificar o senhorio da intenção de exercer o seu direito no prazo de 6 meses. 

10. Conservação e beneficiação dos prédios rústicos arrendados

 Antes de mais, senhorio e arrendatário são obrigados a permitir e a facilitar a realização das ações de conservação ou recuperação, assim como as benfeitorias que a outra parte deva ou pretenda fazer, com o intuito de garantir a utilização do prédio em conformidade com os fins constantes do contrato e numa perspetiva de melhorar as condições de produção e produtividade. Por outro lado, o arrendatário é obrigado a conservar o prédio e a restitui-lo no fim do contrato, no estado em que o recebeu, ressalvadas as alterações inerentes a uma adequada utilização do mesmo em conformidade com os fins constantes do contrato, sob pena da obrigação de indemnizar o senhorio nos termos gerais de direito. 

O arrendatário pode realizar no prédio arrendado acções de recuperação (benfeitorias) sem consentimento do senhorio, nos seguintes casos: quando o senhorio esteja em mora quanto à obrigação de fazer reparações; a urgência não consinta qualquer dilação. Trata-se, pois de benfeitorias necessárias. As benfeitorias úteis carecem de consentimento do senhorio. As benfeitorias úteis não implicam aumento de renda mas concedem ao arrendatário, no fim do contrato, o direito a uma compensação, quando revertam para o senhorio. 

A compensação pelas benfeitorias úteis realizadas no prédio pelo arrendatário são calculadas tendo em conta o custo suportado pelo arrendatário, as vantagens das quais o mesmo haja usufruído e o proveito patrimonial do senhorio. O senhorio também pode fazer benfeitorias no prédio com o consentimento do arrendatário ou com suprimento judicial daquele. 

As benfeitorias realizadas com o consentimento do arrendatário podem determinar a alteração de renda. O senhorio é obrigado a indemnizar o arrendatário pelos prejuízos que a realização das benfeitorias cause no prédio. 

11. Formas de comunicação

Salvo disposição legal em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes, designadamente as relativas à cessação e alteração do contrato de arrendamento, à atualização, alteração e depósito da renda, à realização de obras de conservação e de recuperação e de benfeitorias e ao exercício do direito de preferência, são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada c/AR. A comunicação pode ser entregue por mão quando o destinatário assinar cópia com a menção específica de que a recebeu. 

A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução é efetuada por notificação judicial avulsa ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, sendo, neste caso, feita na pessoa do notificando com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanham, devendo o notificando assinar o original. A comunicação digital é admissível se validada por assinatura eletrónica qualificada.

12. Direito de preferência

O arrendatário goza de direito de preferência quer relativamente à celebração de novos contratos quer na sua venda ou dação em pagamento. No caso da celebração de novos contratos de arrendamento o direito de preferência mantém-se nos 5 anos seguintes. O direito de preferência caduca perante o exercício do mesmo direito, por co-herdeiro ou comproprietário. Sempre que o arrendatário exerça o direito de preferência, tem de explorar o prédio, ou no caso de ser pessoa coletiva, por si ou sociedade do mesmo grupo empresarial, como seu proprietário durante, pelo menos, cinco anos, salvo caso de força maior, devidamente comprovado. 

No caso de incumprimento, o adquirente fica obrigado a pagar ao proprietário o valor equivalente ao quíntuplo da última renda vencida e a transmitir a propriedade ao preterido com o exercício da preferência, se este o desejar, pelo preço de aquisição do prédio. 

13. Acção de despejo, título executivo e formas de processo

A acção de despejo é o meio de fazer cessar a situação jurídica do arrendamento sempre que se imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação e segue a forma de processo comum declarativo. Estes processos seguem a forma de processo sumário, salvo se outra for expressamente prevista, e têm carácter de urgência. Não sendo o prédio desocupado na data prevista por lei ou convenção das partes, podem servir de base à execução para entrega de coisa certa, o contrato de arrendamento, acompanhado dos comprovativos das comunicações previstas no diploma legal, relativos á cessação do contrato de arrendamento.

Arrendamento rústico

O arrendamento rústico é uma modalidade específica de arrendamento, que se aplica a contratos celebrados sobre prédios rústicos, ou seja, terrenos, conforme estipulado no Novo Regime do Arrendamento Rural (DL n.º 294/2009, de 13 de Outubro) e que tem origem no Código Civil.

Este tipo de contrato abrange uma vasta gama de terrenos utilizados para fins agrícolas, florestais ou outras actividades associadas à agricultura, à pecuária e à floresta.

Existem dois tipos principais de arrendamento rústico:

• Arrendamento rural - Quando é destinado especificamente a fins agrícolas, florestais ou outras actividades de produção associadas ao campo (inclui o arrendamento agrícola, o arrendamento florestal e o arrendamento de campanha).
• Arrendamento não rural - Quando o terreno é usado para fins diferentes dos especificados acima, aplica-se, subsidiariamente, as regras do arrendamento urbano para fins não habitacionais.

Nesta conformidade, estamos face a um arrendamento rural quando tenha este fins agrícolas, florestais ou outras actividades de produção de bens ou serviços associados à agricultura, à pecuária e à floresta, existindo também essa presunção quando se trata de arrendamento rural que recai sobre prédios rústicos e quando do contrato e respectivas circunstâncias não resulte destino diferente. 

Destarte, esta modalidade de arrendamento rústico pode ser de diferentes tipos:

• Arrendamento agrícola;
• Arrendamento florestal;
• Arrendamento de campanha.

O arrendamento rural abrange não apenas o terreno em si, mas também elementos como as águas e a vegetação e quando seja essa a vontade das partes, pode, também, abranger:

• Construções e infra-estruturas;
• Habitação do arrendatário e o desenvolvimento de outras atividades económicas associadas à agricultura e floresta;
• Máquinas e equipamento.

É obrigatório que os arrendamentos rurais sejam reduzidos a escrito, incluindo a identificação das partes, número de identificação fiscal, morada de residência ou sede e identificação do prédio.

O arrendamento também pode ser não rural, quando tenha outros fins que não os indicados, aplicando-se, subsidiariamente, as regras do arrendamento urbano para fins não habitacionais. Este tipo de contrato é regido por disposições específicas do Código Civil, bem como do Novo Regime do Arrendamento Rural.

Em caso de litígio entre as partes, a mediação ou os meios judiciais podem ser utilizados para resolver o conflito. É aconselhável que as partes envolvidas busquem aconselhamento jurídico antes de celebrar um contrato de arrendamento rústico para garantir que o contrato esteja em conformidade com a legislação portuguesa.

Transmissão posição arrendatário

Tribunal: TRP

Processo: 5945/21.1T8VNG.P1

Relatora: Manuela Machado

Data: 25-01-2024

Descritores:

Contrato de arrendamento

Sucessão de leis no tempo

Transmissão do direito a arrendamento

Transmissão da posição de locatário

Sumário:

I - O NRAU (Lei nº 6/2006, de 27-02) resolveu o problema da sua aplicabilidade aos contratos de arrendamento constituídos antes da sua entrada em vigor, mas vigentes nessa data, mediante uma disposição transitória, ao dispor no art. 59.º, nº 1, sob a epígrafe “aplicação no tempo”, que “o NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”.

II - Para que o art. 1068.º do Código Civil (comunicabilidade do arrendamento ao cônjuge), na redação da Lei n.º 6/2006, de 27/02, se aplique a um contrato de arrendamento celebrado antes dessa Lei n.º 6/2006, é indispensável que a relação conjugal do arrendatário ainda subsistisse na data em que entrou em vigor a referida redação do art. 1068.º do Código Civil.

III - A transmissão da posição de arrendatário por morte do anterior titular tem de ser aferida em função da lei em vigor no momento em que ocorre o facto constitutivo desse direito: o óbito do titular do arrendamento, sendo que, tendo o contrato de arrendamento sido celebrado antes da aprovação do RAU, aplica-se à transmissão por morte o regime do artigo 57.º do NRAU, uma vez que o contrato de arrendamento ficou sujeito ao regime transitório do Capítulo II do Título II do NRAU.

IV - O NRAU consagrou duas soluções aplicáveis aos contratos de arrendamento: uma aplicável aos arrendamentos celebrados após a sua entrada em vigor – a do art. 1106.º, do CC; outra aplicável aos arrendamentos celebrados antes da sua entrada em vigor – a prevista no art. 57.º, do NRAU.

Texto integral: vide aqui

Colectânea da legislação do arrendamento

- Aviso n.º 23099/2024/2, de 18 de Outubro - Coeficiente de actualização anual de renda - 2025

- Declaração de Retificação n.º 23/2024/1, de 12 de Abril - Retifica a Portaria n.º 49/2024, de 15 de fevereiro, que regulamenta o Balcão do Arrendatário e do Senhorio.

- Portaria n.º 50/2024, de 15 de Fevereiro - Procede à definição do reforço das garantias dos arrendatários em situação de carência de meios no âmbito do procedimento especial de despejo junto do Balcão do Arrendatário e do Senhorio

- Portaria n.º 49/2024, de 15 de Fevereiro - Regulamenta o Balcão do Arrendatário e do Senhorio 

- Decreto-Lei n.º 132/2023, de 27 de Dezembro - Estabelece a compensação aos senhorios e os limites da renda a fixar nos contratos de arrendamento para habitação anteriores a 1990, na sequência da não transição desses contratos para o NRAU

- Decreto-Lei n.º 38/2023, de 29 de Maio - Cria um regime de arrendamento para subarrendamento para famílias com dificuldades no acesso à habitação no mercado e altera diversos regimes jurídicos da área da habitação no âmbito da implementação do Plano de Recuperação e Resiliência.

- Lei n.º 19/2022, de 21 de Outubro - Determina o coeficiente de actualização de rendas para 2023, cria um apoio extraordinário ao arrendamento, reduz o IVA no fornecimento de electricidade, estabelece um regime transitório de actualização das pensões, estabelece um regime de resgate de planos de poupança e determina a impenhorabilidade de apoios às famílias.

- Declaração de Retificação n.º 42/2021, de 16 de Dezembro - Retifica a Portaria n.º 257/2021, de 19 de novembro, que regulamenta o regime do procedimento de injunção em matéria de arrendamento.

- Portaria n.º 257/2021, de 19 de Novembro - Regulamenta o regime do procedimento de injunção em matéria de arrendamento.

- Decreto-Lei n.º 89/2021, de 3 de Novembro - Regulamenta normas da Lei de Bases da Habitação relativas à garantia de alternativa habitacional, ao direito legal de preferência e à fiscalização de condições de habitabilidade.

- Decreto-Lei n.º 34/2021, de 14 de Maio - Regime do Procedimento de Injunção em Matéria de Arrendamento 

- Portaria n.º 39/2020, de 05 de Fevereiro - Estabelece os factores de correcção extraordinária das rendas para os anos de 2019 e 2020

- Lei n.º 13/2019 - Medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade

- Lei n.º 30/2018, de 16 de Julho - Regime extraordinário e transitório para protecção de pessoas idosas ou com deficiência que sejam arrendatárias e residam no mesmo locado há mais de 15 anos

-  Portaria n.º 156/2018, de 29 de Maio - Recibo de Renda Electrónico

- Lei n.º 42/2017, de 14 de Junho - Regime de reconhecimento e protecção de estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social local 

- Portaria n.º 236/2015, de 10 de Agosto - Fixa a taxa das rendas condicionadas

- Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de Março - Comunicação electrónica do contrato de arrendamento ou subarrendamento, sua alteração e cessação

- Lei n.º 81/2014, de 19 de Dezembro - Regime do arrendamento apoiado para habitação 

- Lei n.º 80/2014, de 19 de Dezembro - Regime de renda condicionada dos contratos de arrendamento para fim habitacional 

- Portaria n.º 226/2013, de 12 de Julho - Aprova os modelos de pedido de emissão da declaração e de declaração relativos ao rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar do arrendatário, estabelecendo ainda os procedimentos de entrega do pedido e de emissão da declaração

- Decreto-Lei n.º 1/2013, de 07 de Janeiro - Balcão do Arrendatário e do Senhorio 

- Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31 de Dezembro - Estabelece o regime de determinação do nível de conservação dos prédios urbanos ou frações autónomas 

- Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto - revisão do regime jurídico do arrendamento urbano

- Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro - Regime jurídico da reabilitação urbana 

- Decreto-Lei n.º 160/2006, de 08 de Agosto - Regula os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração 

- Decreto-Lei n.º 159/2006, de 08 de Agosto - Definição do conceito fiscal de prédio devoluto 

-  Decreto-Lei n.º 157/2006, de 08 de Agosto - Regime jurídico das obras em prédios arrendados

- Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro - Novo Regime do Arrendamento Urbano

- Decreto-Lei nº 321-B/90 - Aprova o Regime do Arrendamento Urbano

- Código Civil

Outra legislação pertinente:

-  Decreto-Lei n.º 87/2024, de 7 de Novembro - Regula a citação e notificação por via eletrónica das pessoas singulares e das pessoas coletivas, determinando que a citação e notificação das pessoas coletivas é, em regra, efetuada por via eletrónica.

- Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de Janeiro - Procede à reforma e simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria.

- Lei n.º 56/2023, de 6 de Outubro - Aprova medidas no âmbito da habitação, procedendo a diversas alterações legislativas.

- Lei n.º 1/2023, de 9 de Janeiro - Assegura a manutenção da proteção das lojas com história que tenham transitado para o NRAU até 31 de dezembro de 2027, alterando a Lei n.º 42/2017, de 14 de junho.

ACSTJ 07.03.2019 - Obras no arrendado

Tribunal: STJ
Processo: 189/13.9TBALQ.L1.S1
Relator: Abrantes Geraldes
Data: 07.03.2019

Descritores:

Contrato de arrendamento não habitacional
Obras de conservação
Interpretação do contrato

Sumário:

1. No contrato de arrendamento urbano não habitacional as partes podem convencionar que as obras de conservação ordinária ou extraordinária fiquem a cargo do arrendatário, nos termos do art. 1111º, nº 1, do CC. 

2. Esta vinculação tanto pode resultar diretamente do contrato de arrendamento como da remissão para documento anexo, como seja um “Regulamento Interno de Gestão do Pólo Industrial” no qual se situam os imóveis arrendados. 

3. A identificação das obras cuja execução fica a cargo do arrendatário será o resultado da interpretação do contrato em função das regras gerais que constam dos arts. 236º e ss. do CC, tendo em conta designadamente que, nos negócios formais, a declaração não poderá valer, em regra, com um sentido que não tenha no seu texto um mínimo de correspondência verbal. 

4. Constando do Regulamento Interno de Gestão do Polo Industrial, para o qual remete o contrato de arrendamento, que “cada ocupante assegurará a conservação e manutenção das suas zonas privativas” e incidindo o contrato sobre quatro pavilhões identificados como “zona privativa” do arrendatário no referido Pólo Industrial, na falta de outra indicação, a assunção das obras pelo arrendatário, nos termos do art. 1111º, nº 1, do CC, abarca também as obras nos telhados de cobertura.

5. Nestas circunstâncias, não é possível concluir que as obras de conservação e de manutenção ficariam a cargo do arrendatário e as obras de reparação a cargo do senhorio, na medida em que umas e outras são obras de conservação, cuja classificação como ordinária ou extraordinária depende da sua natureza ou amplitude.

Texto integral: vide aqui

ACTRE 16.05.2019 - Renovação contrato

Tribunal: TRE
Processo: 2335/16.1T8STB-A.E1
Relatora: Maria João Suda e Faro
Data: 16.5.2019

Descritores:

Embargos de executado

Contrato de arrendamento

Denúncia

Prazo

Sumário:

I- Tendo as partes convencionado um prazo certo de 5 anos para a duração do contrato de arrendamento para fim não habitacional mas nada estipulado em matéria de antecedência da denúncia do arrendatário, deve, por força do disposto no nº1 do art.º 1110ºdo Cód. Civil, aplicar-se o estatuído na lei quanto ao arrendamento para habitação. 

II- Mercê da remissão expressa operada por esta norma, ter-se-á de ter em consideração o disposto no nº3 do art.º 1098º que consente que decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário possa denunciá-lo mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de 120 dias do termo pretendido do contrato (uma vez que o prazo era superior a um ano). 

III- O nº2 do art.º 1110ºdo Cód. Civil reporta-se exclusivamente aos casos em que não foi estipulado qualquer prazo. 

IV-Outra solução, que não a aqui preconizada, redundará amiúde na aplicação de uma sanção jurídica pagamento das rendas correspondentes ao pré-aviso em falta – por via de uma interpretação que não tem amparo expresso na lei, é doutrinariamente controversa e contraria a regra de que para os arrendamentos não habitacionais, na falta de estipulação convencional, se aplica o disposto quanto ao arrendamento para habitação.

Texto integral: vide aqui

ACTRL 21.04.2020 - Denúncia contrato

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo 3189/17.6T8CSC.L1-7
Relatora: Higina Castelo
Data: 21.04.2020

Sumário:

I. O regime de cessação do contrato de arrendamento de duração limitada (ou de prazo efectivo) do velho RAU manteve-se semelhante no contrato de arrendamento com prazo certo do NRAU. Tal contrato renova-se automaticamente no seu termo (excepto se celebrado para habitação não permanente ou para fim especial transitório)– art. 1096–, podendo qualquer das partes (arrendatário e senhorio) opor-se à renovação por declaração unilateral imotivada com determinada antecedência em relação do fim do prazo em curso (inicial ou renovado)– arts. 1097 e 1098, n.º 1. Além disso, o arrendatário pode, tal como antes nos contratos de duração limitada (ou de prazo efectivo), denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato (art. 1098, n.º 2). Corresponde à situação que o anterior RAU designava por «revogação», no seu art. 100, n.º 4, 2.ª parte. 

II. No contratos de duração ilimitada, vinculístico ou do regime geral do velho RAU, o arrendatário apenas podia pôr-lhe termo por declaração unilateral ad nutum (sem motivo, discricionária) para o termo do prazo (forma de cessação que no RAU era designada denúncia, sendo, em rigor, uma oposição à renovação); no contrato de duração indeterminada do NRAU, o arrendatário pode denunciar o contrato (pôr-lhe termo por declaração unilateral ad nutum, sem motivo, discricionária) a todo o tempo, com antecedência não inferior a 120 dias sobre a data em que pretenda a cessação, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano (art. 1100 do CC). 

III. Além disso, enquanto no contrato de duração ilimitada, vinculístico ou do regime geral do RAU, o senhorio nunca podia pôr fim por declaração unilateral ad nutum; no regime do NRAU aplicável ao contrato de duração indeterminada, o senhorio pode denunciar o contrato (pôr-lhe termo por declaração unilateral ad nutum, sem motivo, discricionária) a todo o tempo, mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretende que a cessação produza efeitos (art. 1101, al. c), do CC). 

IV. Ressalvadas as disposições referentes à denúncia e à oposição à renovação dos contratos de arrendamento urbano para fim não habitacional, que têm natureza supletiva, as disposições relativas à cessação dos contratos de arrendamento urbano têm natureza imperativa (arts. 1080 e 1110 do CC).

Texto integral: vide aqui

Arrendamento para fins não habitacionais

O contrato de arrendamento urbano pode ser celebrado para fins não habitacionais, aplicando-se, com as devidas adaptações, as disposições do Código Civil (CC) e do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, não só a este tipo de arrendamento, como ao regime geral da locação civil e à transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado (art. 1109º do CC), mas também aos arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais, no fundo, ao arrendamento não rural (art. 1108º do CC).

As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o regime aplicável ao arrendamento para fins habitacionais, pelo que o contrato se considera celebrado com prazo certo por um período de 5 anos.

Artigo 1110º

Duração, Denúncia ou Oposição à Renovação 

1- As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte.

2- Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.

3- Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º

4- Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação. ( alterado pela Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro)

Artigo 1110º-A

Disposição especiais relativas à denúncia e oposição à renovação pelo senhorio

1- Nos contratos de arrendamento não habitacional, o senhorio apenas pode denunciar o contrato nos casos previstos nas alíneas b) e c) do artigo 1101.º

2- A denúncia prevista no número anterior obriga o senhorio a indemnizar separadamente o arrendatário e os trabalhadores do estabelecimento pelos prejuízos que, comprovadamente, resultem da cessação do contrato de arrendamento, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

3- No que respeita ao arrendatário, a indemnização prevista no número anterior não tem lugar se o arrendamento tiver sido objecto de trespasse nos três anos anteriores.

4- No caso da alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil, ao valor da indemnização devida ao arrendatário nos termos do n.º 2 é deduzido o valor da indemnização prevista na alínea a) do n.º 1 do artigo 6.º do regime jurídico das obras em prédios arrendados, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, na sua redacção actual. (aditado pela Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro)

Art. 1111º

Obras

1 - As regras relativas à responsabilidade pela realização das obras de conservação ordinária ou extraordinária, requeridas por lei ou pelo fim do contrato, são livremente estabelecidas pelas partes.

2 - Se as partes nada convencionarem, cabe ao senhorio executar as obras de conservação, considerando-se o arrendatário autorizado a realizar as obras exigidas por lei ou requeridas pelo fim do contrato.

Uma particularidade quanto ao arrendamento para fins habitacionais é que a posição de arrendatário pode ser livremente transmitida, sem necessidade de autorização do senhorio, mas devendo ser comunicada, quando se trate de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial ou quando a pessoa ou sociedade profissional a quem se transmitiu a posição de arrendatário, respetivamente, continue a exercer a mesma profissão liberal ou tenha objecto equivalente (art. 1109º nº 2 do CC).

Artigo 1112º

Transmissão da posição de arrendatário

1- É permitida a transmissão por acto entre vivos da posição do arrendatário, sem dependência da autorização do senhorio:

a) No caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial;

b) A pessoa que no prédio arrendado continue a exercer a mesma profissão liberal, ou a sociedade profissional de objecto equivalente.

2- Não há trespasse:

a) Quando a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento;

b) Quando a transmissão vise o exercício, no prédio, de outro ramo de comércio ou indústria ou, de um modo geral, a sua afectação a outro destino.

3- A transmissão deve ser celebrada por escrito e comunicada ao senhorio. 

4- O senhorio tem direito de preferência no trespasse por venda ou dação em cumprimento, salvo convenção em contrário. 

5- Quando, após a transmissão, seja dado outro destino ao prédio, ou o transmissário não continue o exercício da mesma profissão liberal, o senhorio pode resolver o contrato.

Art. 1113º

Morte do arrendatário

1- O arrendamento não caduca por morte do arrendatário, mas os sucessores podem renunciar à transmissão, comunicando a renúncia ao senhorio no prazo de três meses, com cópia dos documentos comprovativos da ocorrência. 

2- É aplicável o disposto no artigo 1107.º, com as necessárias adaptações.

Contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados depois do DL nº 257/95, de 30 de Setembro

Art. 26.º

1 - Os contratos para fins habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, bem como os contratos para fins não habitacionais celebrados na vigência do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes.

2 - À transmissão por morte aplica-se o disposto nos artigos 57.º e 58.º

3 - Quando não sejam denunciados por qualquer das partes, os contratos de duração limitada renovam-se automaticamente no fim do prazo pelo qual foram celebrados , pelo período de dois anos ou, quando se trate de arrendamento não habitacional, pelo período de três anos, e, em ambos os casos, se outro prazo superior não tiver sido previsto .

4 - Os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades:

a) Continua a aplicar-se o disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 107.º do RAU;

b) Para efeitos das indemnizações previstas no n.º 1 do artigo 1102.º e na alínea a) do n.º 6 e no n.º 9 do artigo 1103.º do Código Civil, a renda é calculada de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º da presente lei;

c) O disposto na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil não se aplica se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 /prct..

(…)

7 - Os direitos conferidos nos números anteriores ao arrendatário podem ser invocados pelo subarrendatário quando se trate de subarrendamento autorizado ou ratificado nos termos da lei.

Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do DL nº 257/95, de 30 de setembro

Artigo 28

1 - Aos contratos a que se refere o artigo anterior aplica-se, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 26.º, com as especificidades constantes dos números seguintes e dos artigos 30.º a 37.º e 50.º a 54.º

2 - Aos contratos referidos no número anterior não se aplica o disposto na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil.

3 - (Revogado.)

4 - (Revogado.)

5 - (Revogado.)

6 - Os direitos conferidos nos números anteriores ao arrendatário podem ser invocados pelo subarrendatário quando se trate de subarrendamento autorizado ou ratificado nos termos da lei

Art. 29.º

Benfeitorias

1- Salvo estipulação em contrário, a cessação do contrato dá ao arrendatário direito a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé.

2- Adenúncia do contrato de arrendamento nos termos da alínea d) do n.º 3 do artigo 31.º e da alínea d) do n.º 3 do artigo 51.º confere ao arrendatário o direito a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé, independentemente do estipulado no contrato de arrendamento e ainda que as obras não tenham sido autorizadas pelo senhorio.

3- A cessação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais por iniciativa do senhorio do contrato de arrendamento para fins não habitacionais por iniciativa do , nos termos da alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil e da alínea a) do n.º 5 do artigo 33.º, aplicável por força do artigo 52.º, confere compensação ao arrendatário o direito a realizadas pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias por possuidor de boa-fé, independentemente do estipulado no contrato de arrendamento e ainda que as obras não tenham sido autorizadas pelo senhorio.

Art. 50.º

Iniciativa do senhorio

A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio , que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:

a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;

b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana;

c) Cópia da caderneta predial urbana;

d) Que o prazo de resposta é de 30 dias;

e) O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos do n.º 3 do artigo seguinte;

f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta prevista na alínea anterior, e no mesmo prazo, conforme previsto no n.º 4 do artigo seguinte, e a necessidade de serem apresentados os respetivos documentos comprovativos, nos termos do disposto no n.º 6 do mesmo artigo;

g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo seguinte.

Art. 51.º

Resposta do Arrendatário

1 - O prazo para a resposta do arrendatário é de 30 dias a contar da receção da comunicação prevista no artigo anterior.

2 - Quando termine em dias diferentes o prazo de vários sujeitos, a resposta pode ser oferecida até ao termo do prazo que começou a correr em último lugar. 

3 - O arrendatário, na sua resposta, pode: 

a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio; 

b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 52.º; 

c) Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio; 

d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 53.º 

4 - Se for caso disso, o arrendatário deve ainda, na sua resposta, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 54.º, invocar uma das seguintes circunstâncias: 

a) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa; 

b) Que no locado funciona uma pessoa coletiva de direito privado sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se dedica à atividade cultural, recreativa, de solidariedade social ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal, ou uma pessoa coletiva de direito privado que prossiga uma atividade declarada de interesse nacional; 

c) Que o locado funciona como casa fruída por república de estudantes, nos termos previstos na Lei n.º 2/82, de 15 de janeiro, alterada pela Lei n.º 12/85, de 20 de junho. 

d) Que existe no locado um estabelecimento ou uma entidade de interesse histórico e cultural ou social local reconhecidos pelo município, nos termos do respetivo regime jurídico. 

5 - Para efeitos da presente lei, «microempresa» é a empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites seguintes: 

a) Total do balanço: (euro) 2 000 000; 

b) Volume de negócios líquido: (euro) 2 000 000; 

c) Número médio de empregados durante o exercício: 10. 

6 - O arrendatário que invoque uma das circunstâncias previstas no n.º 4 faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo da mesma, sob pena de não poder prevalecer-se da referida circunstância. 

7 - É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos n.os 6 a 10 do artigo 31.º

Art. 52.º

Oposição pelo arrendatário e denúncia pelo senhorio

Sem prejuízo do disposto no artigo 54.º, é aplicável à oposição pelo arrendatário e à denúncia pelo senhorio, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 33.º, com exceção do n.º 8.

Art. 53.º

Denúncia pelo arrendatário

À denúncia pelo arrendatário é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 34.º

 

Art. 54.º

Invocação de circunstâncias pelo arrendatário

1- Caso o arrendatário invoque e comprove uma das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de 10 anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos do n.º 4 do artigo 51.º

2- No período de 10 anos referido no número anterior, o valor atualizado da renda é determinado de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º

3- Se o valor da renda apurado nos termos do número anterior for inferior ao valor que resultaria da atualização anual prevista no n.º 1 do artigo 24.º, é este o aplicável.

4- Quando for atualizada, a renda é devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação com o respetivo valor.

5- Nos anos seguintes ao da invocação da circunstância regulada no presente artigo, o inquilino faz prova dessa circunstância, pela mesma forma e até ao dia 30 de setembro, quando essa prova seja exigida pelo senhorio até ao dia 1 de setembro do respetivo ano, sob pena de não poder prevalecer-se daquela circunstância.

6- Findo o período de 10 anos referido no n.º 1, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 50.º e seguintes, com as seguintes especificidades:

a) O arrendatário não pode invocar novamente qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º;

b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos;

c) Durante o prazo de cinco anos previsto na alínea anterior e na falta de acordo das partes acerca do valor da renda, o senhorio pode atualizar a renda, de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º, com aplicação dos coeficientes de atualização anual respetivos, definidos nos termos do artigo 24.º

Art. 58.º 

Transmissão por morte

1 - O arrendamento para fins não habitacionais termina com a morte do primitivo arrendatário, salvo existindo sucessor que há mais de três anos exerça profissão liberal ou explore estabelecimento comercial, no locado, em comum com o arrendatário primitivo. 

2 - O sucessor com direito à transmissão comunica ao senhorio, nos três meses posteriores ao decesso, a vontade de continuar a exploração.