As notificações no âmbito do nrau

A temática das notificações no âmbito do NRAU não tem tido, julga-se, a relevância que a sua importância e implicações impunham.

Com efeito, o sucesso ou insucesso dos variados procedimentos em que é necessário efetuar notificações dependem da correta ou incorreta elaboração destas.

E, note-se, que os efeitos de notificações incorretamente elaboradas e/ou efetuadas se podem vir apenas a verificar, por vezes, alguns anos após a sua realização.

O art. 9.º do NRAU, no seu nº 1, estabelece que as comunicações relativas à cessação do contrato de arrendamento, atualização de rendas e obras deverão ser efetuadas por carta registada com aviso de receção. Cartas que, nos termos do nº 2 do mesmo artigo, devem ser enviadas para o arrendado, pelo que, convém realçar, desde logo, que, no caso das pessoas coletivas, enviar a carta para a sua sede é uma solução errada, salvo se essa morada for o domicílio convencionado.

Mas, é depois no âmbito do art. 10º do NRAU, que se devem ter as maiores cautelas, porquanto do não cumprimento das vicissitudes aí previstas podem resultar situações de ineficácia das comunicações a que o mesmo alude.

Desde logo, o nº 1 deste artigo estabelece que as comunicações referidas no nº 1 do art. 9º do NRAU se consideram recebidas ainda que a carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou o aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário. Contudo, este regime regra é, de pronto, afastado no nº 2 do art. 10º do NRAU para as comunicações que reputamos de mais importantes.

Na verdade, este nº 2, logo na sua alínea a), exclui do regime regra as cartas que constituam iniciativa do senhorio para a transição para o NRAU e atualização de renda, nos termos dos art. 30º e 50º deste regime. Mas também a sua al. b) exclui do previsto no nº 1 as cartas que integrem título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, nos termos dos art. 14º-A e 15º, respetivamente, salvo se houver domicílio convencionado, prevalecendo, neste caso, o regime regra.

Temos pois que nas situações previstas nas al. a) e b) do nº 2 do art. 10º do NRAU as cartas não se consideram recebidas se forem devolvidas por o destinatário se ter recusado a recebê-las ou o aviso de receção ter sido assinado por pessoa diferente do destinatário.

O que fazer então nestas situações? O nº 3 do art. 10º do NRAU dá-nos a resposta, ou seja, o remetente deve enviar nova carta registada com aviso de receção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre o envio da primeira carta, sendo certo que a nova carta, ainda que volte a ser devolvida, se considera recebida no 10º dia posterior ao seu envio, bem como se considera recebida se o aviso de receção voltar a ser assinado por pessoa diferente do destinatário.

Há aqui que chamar a particular atenção para as cartas remetidas para as pessoas coletivas, quando não existe domicílio convencionado, atenta a jurisprudência dominante, designadamente, o Acórdão do STJ, datado de 19/10/2017, cuja relatora é a Senhora Conselheira Maria dos Prazeres Pizarro Beleza.

Com efeito, decorre deste aresto, predominantemente aplicado pelos Tribunais que, sendo a carta dirigida a pessoa coletiva e sendo o aviso de receção assinado por pessoa diferente de um seu legal representante, se considera que o mesmo foi assinado por pessoa diferente do destinatário, e, por isso, é necessário enviar a segunda carta prevista no nº 3 do art.10º do NRAU.

Esta matéria é da máxima relevância, pois, na maior parte dos casos, tratando-se de pessoas coletivas, o aviso de receção é, por via de regra, assinado por funcionários ou colaboradores da mesma e o não envio a segunda carta, que confira eficácia à primeira carta, faz com que a notificação se tenha como não efetuada.

Temos pois já aqui evidenciados alguns pontos de fundamental importância para que uma comunicação seja considerada efetuada e, por isso, eficaz.

Mas os cuidados não se podem ficar pelo cumprimento do previsto nos nºs 2 e 3 do art. 10º do NRAU. Importante é também não olvidar o art. 11º do NRAU para as situações em que há pluralidade de senhorios ou de arrendatários.

Comecemos pela pluralidade de senhorios, situação em que, por mais ínfima que seja a quota de cada um dos senhorios, as comunicações efetuadas por estes têm que ser subscritas por todos, sob pena de, não o sendo, serem ineficazes, conforme resulta, expressamente, do nº 1 do art. 11º do NRAU. É bem verdade que, em caso de não haver consenso entre os senhorios, ainda que a maioria esteja de acordo em efetuar uma determinada comunicação, basta um recusar-se a subscrever a mesma e já não poderá ser efetuada eficazmente.

Já no que respeita à pluralidade de arrendatários, haverá que atentar ao que vem previsto nos nºs 3 e 4 do art. 11º do NRAU, designadamente, neste último. Na verdade, resulta daqui que, estando em causa as comunicações previstas no nº 2 do artigo 10º do NRAU, já acima escalpelizadas, as mesmas têm que ser dirigidas a todos os arrendatários. Logo estas comunicações têm que ser efetuadas por cartas registadas com aviso de receção dirigidas a cada um dos arrendatários, porquanto, se tal não acontecer serão ineficazes.

A este propósito realce-se, ainda, a situação em que o arrendado constitui casa de morada de família, pois, também, nestes casos, nos termos do nº 1 do art. 12º do NRAU, as comunicações previstas no nº 2 do art. 10º do NRAU têm que ser dirigidas, em cartas autónomas, a cada um dos cônjuges, sob pena de ineficácia.

Aqui chegados podemos verificar que, de facto, aquando da elaboração de uma carta relativa, designadamente, às comunicações previstas no nº 2 do art. 10º do NRAU, haverá que adotar o máximo cuidado e atenção para não se correr o risco de, mais tarde, por vezes anos, sermos surpreendidos com a declaração de ineficácias de tais comunicações o que, para além da perda de tempo pode, também, criar situações irreversíveis por entretanto, por um ou outro motivo, aquele direito ter precludido, designadamente, decorrente das alterações legislativas constantes.

Vamos, agora, focar-nos em pouco no previsto no nº 7 do art. 9º do NRAU, ou seja, na possibilidade de resolução extrajudicial do contrato de arrendamento por falta de pagamento de renda, em que a comunicação é efetuada nos termos do nº 2 do art. 1084º do CC.

Comecemos pela sua al. d), a possibilidade de resolução do contrato de arrendamento por carta registada com aviso de receção quando existe domicílio convencionado, a que se aplica, por força do previsto, al. b) do nº 2 do art.10º do NRAU, o regime regra previsto no nº 1 do mesmo artigo, ou seja, ainda que a carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou o aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário, a mesma considera-se recebida. Nestas situações, cumpridas as demais vicissitudes e demais exigências de elaboração e efetivação da comunicação não há necessidade de enviar uma segunda carta, ainda que a primeira não seja recebida.

Mas, para além da situação prevista na al. c) do nº 7 do art. 9º do NRAU, temos, também, as situações constantes das al. a) – Notificação avulsa - e b) – Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução - do mesmo número, havendo, nestes casos, que saber o que fazer quando o destinatário se recusar a assinar a notificação ou a receção do duplicado da comunicação ou quando não for possível localizar a pessoa a notificar.

A resposta a estas situações encontramo-la, respetivamente, nas al. a) e b) do nº 5 do art. 10º do NRAU.

Assim, no caso de recusa do destinatário em assinar a comunicação ou a receção do duplicado, o notificante lavra nota do incidente e a comunicação considera-se efetuada, conforme resulta da al. a) do nº 5 do art. 10º do NRAU.

Por sua vez, não sendo possível notificar o destinatário da comunicação, terá o senhorio que remeter carta registada com aviso de receção, para o arrendado, decorridos 30 a 60 dias sobre a data em que não foi possível localizar o destinatário; carta esta que se considera recebida no 10º dia posterior ao seu envio, tudo conforme resulta da al. b) do n.º 5 do art. 10º do NRAU. Significa isto que, neste caso, não sendo enviada esta carta registada com aviso de receção, a comunicação não se considera efetuada e, consequentemente, é ineficaz.

São pois estes, evidenciados de forma muito breve, os principais pontos a ter em atenção aquando de elaboração de uma comunicação para que a mesma possa ser eficaz e, consequentemente, sejam alcançados os efeitos pretendidos.

Alterações ao regime do arrendamento urbano

As mais significativas alterações ao RAU trazidas pela Lei nº 56/2023 de 6710 (diploma mais habitação), são as que decorrem do disposto nos art. 34º, 35º e 36º deste diploma legal, sendo que o primeiro limita o valor da renda a praticar em novos contratos que incidem sobre imóveis relativamente aos quais tenham vigorado contratos de arrendamento celebrados nos cinco anos anteriores, com referencia a 07/10/2023 (data da sua entrada em vigor), enquanto que os segundo e terceiro alteram os art. 35º e 36º da Lei 6/2006, de 27/02, aplicáveis a arrendamentos habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do RAU.

 
Vejamos, assim, em concreto e na prática em que consistem essas alterações:

 
O disposto no art. 34º da Lei 56/2023 visa combater a especulação imobiliária nos novos contratos de arrendamento habitacional; para tanto, determina que um imóvel relativamente ao qual tenha sido celebrado um contrato de arrendamento entre 07/10/2018 e 07/10/2023, cessando este, a renda do novo contrato a celebrar, tendo por objeto este imóvel, não poderá ter um valor que ultrapasse o valor da renda do anterior contrato, acrescida de dois por cento, ou seja, se a renda do contrato anterior fosse € 1 000,00, a renda do novo contrato não poderá ultrapassar o montante de € 1 020,00.

 
De realçar, relativamente a este tema, que:

 
Este regime não se aplica a contratos cujo valor da renda não ultrapasse os limites da renda acessível previstos nas tabelas 1 e 2 do Anexo à portaria nº 176/2019, de 6/07;

 
Caso o contrato de arrendamento imediatamente anterior não tenha sido objecto de uma ou mais actualizações, legalmente permitidas, ao valor da renda, para efeitos da determinação da renda a aplicar a novos contratos, podem ainda ser considerados os coeficientes legais, desde que não tenham decorrido mais de três anos, sendo que, para este efeito, o coeficiente relativo ao ano de 2023 é de 1,0543;

 
Tratando-se de imóveis que tenham sido objecto de obras de remodelação ou restauro profundos, devidamente atestadas pela CM, ao valor da renda inicial dos novos contratos poderá acrescer o valor das despesas suportados pelo senhorio, com essas obras, até ao limite anual de 15%.

 
Já o art. 35º determina que os contratos abrangidos pelos art. 35º e 36º do NRAU (Lei 6/2006) já não transitam para o mesmo.

 
Significa isto que os contratos de arrendamento habitacional celebrados antes da entrada em vigor do RAU, ou seja, antes de 1990, desde que o arrendatário invoque ou tenha invocado um Rendimento Anual Bruto Corrigido do agregado familiar inferior a cinco Remunerações Mínimas Nacionais Anuais), actualmente € 57 400,00, que tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, não transitam para contratos de prazo certo, continuando a reger-se pelas regras aplicáveis aos contratos de arrendamento de duração indeterminada, não podendo os senhorios denunciá-los sem justificação, nos termos da al. c) do art. 1101º do CC.

 
Por outro lado, com as alterações introduzidas pelo art. 36º aos art. 35º e 36º do NRAU, também, relativamente aos contratos abrangidos por estes artigos (o inquilino invoque ou tenha invocado baixo rendimento, idade ou deficiência), na falta de acordo, deixa de poder haver actualização extraordinária da renda nos termos da anterior redacção das al. a) e b) do nº 2 do art. 35º do NRAU, ou seja, para 1/15 do valor patrimonial do locado.

 
Com efeito, com a nova redacção dada ao nº 2 do art. 35º e ao nº 6 do art. 36º, ambos do NRAU, na falta de acordo quanto ao valor da renda, esta só pode ser actualizada nos termos do art. 24º do NRAU, ou seja, pela aplicação do coeficiente da actualização anual.

 
A propósito deste tema, convirá realçar que o mesmo diploma que, com as alterações introduzidas acaba por impedir a actualização extraordinária da renda nestas situações, prevê, no nº 2 do art. 35º, para as mesmas situações, não só a definição de medidas fiscais, incluindo isenção de IRS e IMI, como também da renda a fixar para o arrendatário a partir de 2024.

 
E de fato, em cumprimento do previsto nesta disposição legal, o DL nº 132/2023, de 27712, veio determinar, relativamente aos arrendamentos habitacionais a que se aplica este diploma, ou seja, os celebrados antes da entrada em vigor do RAU, o seguinte:

 
O valor da renda exigível ao inquilino e à que se encontrar em vigor à data da entrada em vigor deste diploma, podendo ser actualizada nos termos do art. 24º do NRAU, ou seja pela aplicação do índice de actualização anual para os arrendamentos habitacionais.

 
Sempre que a renda mensal destes contratos seja inferior a 1/15 do valor patrimonial tributário do locado, fraccionado em doze meses, o senhorio tem direito a um apoio financeiro, sob a forma de subvenção mensal não reembolsável;

 
O montante da compensação a atribuir ao senhorio, pelo IRHU, I.P. (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana), corresponde à diferença entre o valor da renda mensal paga pelo inquilino e o valor correspondente a 1/15 do valor patrimonial tributário do locado, fraccionado em doze meses;

 
Sobre os montantes da compensação paga pelo IHRU ao senhorio não incide imposto sobre o IRS (Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares) nem contribuições para a Segurança Social.

 
Finalmente, não poderemos deixar de abordar um problema resultante da incúria do legislador, pois, tendo procedido à alteração do nº 2 do art. 35º do NRAU, não teve em consideração que, tanto a actualização da renda relativa aos arrendamentos não habitacionais, prevista no nº 2 do art. 54ª do NRAU, como a dos arrendamentos habitacionais não abrangidos pelos art. 35º e 36º do NRAU, prevista na al. b) do nº 5 do art. 33º do NRAU, remetem para o critério previsto nas al. a) e b) do nº 2 do art. 35º do mesmo diploma.

 
Colocados perante esta situação, haverá que ponderar se fará sentido que, em caso de transição para o NRAU e actualização da renda de arrendamentos não habitacionais e de arrendamentos habitacionais em que o inquilino não invoque baixo rendimento, idade ou deficiência, não possa haver actualização da mesma segundo o critério previsto na revogada redacção das al. a) e b) do art. 35º do NRAU.

 
Entendemos que, além de não fazer sentido, a circunstância de, tanto o nº 2 do art. 54º, como a al. b) do nº 5 do art. 33º, ambos do NRAU, remetem a actualização da renda neles prevista para as al. a) e b) do nº 2 do art. 35º, tendo elas sido revogadas, parece-nos lícito defender que essa remissão é feita para a redacção que essas disposições tinham anteriormente à sua revogação.

A Preferência do Arrendatário de Parte de Prédio Urbano Não Constituído em PH

O direito de preferência no direito civil português: breve análise da sua evolução

 
Em 1919, o Decreto nº 5:411, publicado no Diário do Governo Série I – nº 80, de 17/04, reuniu toda a legislação referente ao arrendamento de prédios rústicos e urbanos, começando por enunciar disposições gerais das quais constam as noções de contrato de arrendamento, prédio urbano e prédio rústico, consagrando depois um conjunto de normas inerentes aos seus vários aspectos, entre eles, registo do arrendamento, renovação, sub-locação e transmissão do arrendamento. Os direitos e obrigações dos senhorios e inquilinos de prédios urbanos foram também regulados de forma especial neste diploma, bem como o regime dos arrendamentos de estabelecimentos comerciais e industriais.

 
A primeira menção à existência do direito de preferência do arrendatário de prédio urbano, no caso de venda pelo senhorio, apenas apareceu no ordenamento jurídico português em 1924, com a Lei nº 1:662, publicada no Diário do Governo Série I – nº 200, de 4/09, diploma que, revogando a legislação que existia em sentido contrário, veio regular, de forma provisória, aspectos relacionados com requisitos de forma e de validade do contrato de arrendamento, bem como a suspensão de acções e execuções de sentença de despejos de prédios urbanos.

 
A consagração do direito de preferência do arrendatário encontra-se no art. 11º desta Lei, “O principal locatário, comercial ou industrial, de prédio urbano pode usar do direito de opção nos termos da legislação geral, quando o senhorio vender o prédio.”

 
A preocupação do legislador, ao consagrar tal direito de preferência na venda do prédio, foi, então, a de conferir uma certa protecção ao arrendatário comercial ou industrial e ao negócio desenvolvido por este, assegurando, assim, a possibilidade de continuidade do desenvolvimento de uma determinada actividade profissional, comercial ou industrial no prédio arrendado.

 
Posteriormente, em 1948, através da Lei nº 2:030, publicada no Diário do Governo Série I – n.º 143, de 22/06/1948, tal direito de preferência veio também a ser expressamente atribuído ao arrendatário que desenvolvesse no locado uma profissão liberal. Mas, se por um lado, o legislador ampliou o direito de preferência na venda do prédio arrendado a arrendatários não comerciais, por outro lado, determinou como critério de atribuição desse direito o tempo de exercício da respectiva actividade profissional no locado. Assim, apenas tinha direito de preferência na venda do prédio, o arrendatário que exercesse no locado, há mais de um ano, comércio, indústria ou profissão liberal.

 
Além disso, o legislador apontou desde logo aquele que viria a ser o regime do direito de preferência do arrendatário de uma parte de um prédio, concretamente o arrendatário do andar ocupado num prédio constituído em propriedade horizontal, estipulando que tal preferência viria a ser atendido nas mesmas condições.

 
Como se constata, o direito de preferência a favor do arrendatário de prédio urbano não existia então para o arrendatário de prédio com fins habitacionais, mas tão só para aqueles arrendatários que no locado desenvolvessem uma das referidas actividades e foi só volvidos 29 anos que o legislador veio a alargar este direito de preferência ao arrendatário de prédio urbano destinado a habitação.

 
Na verdade, apenas com a Lei nº 63/77, de 25/08, com o objectivo de contribuir para a adopção de uma política de acesso à habitação própria, foi consagrado que também o arrendatário habitacional de imóvel urbano passaria a ter direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento dos respcetivos imóveis. Além disso, foi também contemplado que o arrendatário de uma fracção autónoma de imóvel urbano gozaria de igual direito de preferência, em caso de compra e venda ou dação em cumprimento da respectiva fracção. Porém, para o arrendatário habitacional não era exigível um período mínimo de permanência no locado para que pudesse ser titular de tal direito de preferência.

 
Através da Lei nº 42/90, de 10/08, foi concedida ao Governo autorização para alterar o regime jurídico do arrendamento urbano, do que veio a resultar o DL 321-B/90, de 15/10, diploma que aprovou o Regime do Arrendamento Urbano (RAU). O direito de preferência do arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma continuou a merecer a atenção do legislador que manteve o regime então vigente, muito embora sem distinção do tipo de arrendatário. O direito de preferência passou, assim, a ser conferido a qualquer arrendatário (com algumas excepções) e não apenas aos arrendatários habitacionais e aos que desenvolvessem uma actividade comercial, industrial ou profissão liberal. Ficou também claro que o direito de preferência respeitava apenas ao local arrendado e não a qualquer outra parte do prédio do qual o local arrendado fizesse parte.

 
Em 2006, o RAU veio a ser revogado pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, lei esta que alterou a redação da norma relativa ao direito de preferência do arrendatário, criando, a partir de então e até hoje, diversas interpretações acerca do seu sentido e âmbito de aplicação.

O direito de preferência do arrendatário de prédio urbano após o NRAU e as preocupações do regime actual

 
O art. 47º do RAU manteve-se em vigor até à revogação deste diploma legal. O NRAU teve como precedente legislativo a Proposta de Lei nº 140/IX, da qual constava a indubitável intenção de eliminar o direito de preferência dos arrendatários na alienação dos prédios arrendados, com a justificação de que o exercício deste direito complicava os negócios e criava entraves à livre circulação da propriedade. O texto da Proposta para alteração do CC, concretamente, para a redacção do art. 1096º era: “Nos arrendamentos urbanos regidos pela presente secção, nenhuma das partes tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento da outra, salvo preceito expresso em contrário.”

 
Contudo, assim não sucedeu e o texto final, em vez de eliminar o direito de preferência dos arrendatários manteve-o na redacção que se conhece do então art. 1091º/1, al. a) do CC, alterando-se a expressão de “prédio urbano ou de sua fracção autónoma” para “local arrendado” e aumentando-se o período de tempo mínimo em que o contrato deve estar em vigor, passando-se assim de mais de 1 ano, para mais de 3 anos.

 
A mencionada alteração da designação de prédio urbano ou de sua fracção autónoma, para local arrendado veio, desde então e até hoje, a motivar as mais variadas interpretações doutrinais e jurisprudenciais, motivadas também pelas alterações introduzidas pela Lei nº 64/2018, de 29/10, diploma que teria como objectivo o de esclarecer o regime do exercício do direito de preferência. Como se sabe, tal objectivo foi frustrado e até desvirtuado, sendo causador de insegurança jurídica.

 
Para além de outras novidades introduzidas em 2018, o legislador veio, no nº 8 da norma, a conferir ao arrendatário de parte de prédio não constituído em propriedade horizontal, cujo fim é o habitacional, um direito de preferência equivalente ao do arrendatário de uma fracção autónoma, ou seja, um direito de preferência relativo apenas à quota-parte efectivamente ocupada pelo arrendatário no prédio em propriedade total ou plena.

 
Por outro lado, refere ainda a norma, no seu nº 9 que os arrendatários podem exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade. Neste caso, o legislador não consagrou como requisito para o exercício do direito de preferência por parte do arrendatário o facto de se tratar de arrendamento para habitação, abrangendo, assim, na nossa perspectiva, todos os arrendatários tal como os mesmos eram abrangidos pela redacção anterior dada ao art. 1091. do CC, bem como pela redacção do art. 47º do RAU e pelas redacções anteriores das normas equivalentes, como já se expôs.

 
O outro elemento que consideramos, desde o início, no mínimo, desestabilizador era aquele que contemplava que o direito de preferência do arrendatário de parte de prédio em propriedade total tem direito de preferência mas apenas e só no que respeita à parte do prédio que ocupa, como se fosse possível este arrendatário destacar aquela parte do prédio urbano e adquirir apenas aquela parte.

 
O regime então consagrado criava no arrendatário que ocupa parte do prédio em regime de propriedade total, a convicção de que será possível comprar, apenas e só, a parte que ocupava, quando, como bem sabemos, assim não é. Na verdade, não seria possível adquirir parte de um prédio, pois sobre o mesmo prédio apenas pode existir um direito de propriedade, salvo aqueles onde existe o regime da compropriedade. E, repare-se, considerando que o arrendatário pretenderia (apesar de ser impossível) adquirir a parte do prédio que ocupava, mas, para o efeito, necessitaria de recorrer ao crédito bancário, nunca conseguiria tal crédito considerando a hipoteca exigível pelo mutuante. É que não é juridicamente possível constituir hipotecas sobre parte de um prédio em propriedade total. A compra de parte de um prédio colide também com o RJUE, o que o legislador não teve, seguramente, em conta.

 
A controvérsia e as dificuldades de aplicação prática foram de tal ordem que a vigência da norma não chegou sequer a dois anos, tendo sido declarada inconstitucional, com força obrigatória geral, pelo Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 299/2020, de 16/06.

 
Porém, se a declaração de inconstitucionalidade veio resolver inúmeros problemas, veio, por outro lado, levantar a questão do sentido e alcance do nº 9 da mesma disposição legal, segundo a qual se mantém o direito de preferência do (ou dos) arrendatário em caso de venda de um imóvel não sujeito ao regime da PH, adquirindo, consequentemente, na respectiva proporção, a totalidade do mesmo em regime de compropriedade.

 
A primeira questão que se coloca é a de saber se existindo um prédio com vários arrendatários, se tal direito de preferência pode ser exercido por qualquer um deles ou se apenas pode ser exercido por todos em conjunto. Parece-nos que a segunda opção tornaria a solução praticamente inaplicável, pois, muito dificilmente teremos situações em que todos os arrendatários têm iguais pretensões e até condições financeiras para exercer tal direito de preferência. Por isso, acreditamos que a intenção do legislador terá sido a de permitir que qualquer arrendatário ou alguns deles em conjunto, ou todos, caso isso se verifique, poderem exercer o respetivo direito de preferência. Aliás, a própria norma isso expressa, quando se refere a arrendatários que assim o pretendam.

 
Uma outra questão respeita, uma vez exercido o direito de preferência por parte do arrendatário ou dos arrendatários (alguns ou todos), à aquisição proporcional da totalidade do imóvel. Afigura-se-nos de difícil alcance a referida proporcionalidade. Bastará equacionar a hipótese de um prédio, em regime de propriedade total, com seis espaços individualizados, sendo que apenas três deles se encontram arrendados, estando os demais desocupados. Se considerarmos que os três arrendatários exercem o direito de preferência, os mesmos passarão a ser comproprietários da totalidade do imóvel, mas necessariamente em diferente proporção daquela que tinham enquanto arrendatários. Após a aquisição, a compropriedade é proporcional ao todo do prédio e já não à parte que cada um deles ocupava enquanto arrendatário.

 
Assim, se o nº 9 não está directa e exclusivamente relacionado com o eliminado nº 8 do art. 1091º, a redacção é, pois, imprecisa e carece de urgente intervenção legislativa, de forma a, por hipótese, passar a contemplar que a proporção da compropriedade será aquela que resulte da aquisição e da quantidade de comproprietários. Isto, claro, se a opção for a de manter a norma do nº 9 em coerência com a protecção dada aos arrendatários das denominadas “lojas históricas”, cujo regime está regulado pela Lei nº 42/2017, de 14 /06.

Apoios ao Arrendamento Jovem

Está na ordem do dia a dificuldade no acesso à habitação, em particular pelos segmentos mais jovens da nossa população. Não obstante a crise na oferta de habitação e da dificuldade objetiva de lhe fazer frente de forma definitiva e eficaz, têm vindo a ser criados mecanismos de apoio financeiro direto, tendentes a facilitar o acesso dos inquilinos ao mercado do arrendamento.

Por não querermos ser exaustivos, destacamos neste artigo o Porta 65 e o Programa de Apoio ao Arredamento, de divulgação mais abrangente, mas outros existem, atribuídos pelos municípios ou pela Administração Central, como o 1.º Direito ou o Porta de Entrada - Programa de Apoio ao Alojamento Urgente.

Porta 65

Criado em 2007 pelo DL 308/2007, de 3 de setembro, este apoio foi alterado, até à presente data, seis vezes, sendo a redação atual conferida pelo Decreto-Lei n.º 38/2023, de 29 de maio que republicou o seu regime jurídico.

Sucintamente, este apoio confere aos beneficiários uma subvenção mensal que corresponde a uma percentagem do montante da renda. São beneficiários os jovens entre os 18 e os 35 anos, embora o apoio possa também ser concedido a sujeitos com idade não superior a 37 anos, contanto que o outro elemento do agregado não tenha idade superior a 35 anos, ou por mais dois anos além dos 35 se, na vigência do apoio, o beneficiário perfaça essa idade.

O apoio destina-se à habitação própria e permanente do beneficiário e seu agregado, caso este exista, devendo dispor do número de divisões adequadas. Nenhum dos beneficiários ou membros do agregado pode ser proprietário ou arrendatário para fins habitacionais de outro prédio ou fração habitacional. Saliente-se também que nenhum dos beneficiários ou membros do agregado pode ser parente ou afim do senhorio na linha reta ou linha colateral.

O critério do rendimento do beneficiário e agregado é fulcral no apuramento da concessão da subvenção. Com efeito, existem alguns limites aplicáveis ao rendimento mensal bruto: (i) não pode ser superior a quatro vezes o valor da renda máxima admitida (“RMA”); (ii) a soma dos rendimentos brutos auferidos pelo beneficiário e por todos os membros do seu agregado tem de ser compatível com uma taxa de esforço máxima de 60 % face ao montante da renda e (iii) em qualquer caso, o rendimento do beneficiário ou do agregado, não pode exceder quatro vezes a retribuição mínima mensal garantida (em 2024 a RMMG é de €820,00). Para mais fácil perceção, a título de exemplo, observe-se que a renda máxima admitida para o município de Lisboa, para um T1, é de €900,00 (a tabela com a RMA para cada município pode ser consultada no Portal da Habitação).

No momento da candidatura, o jovem já deverá ser titular de contrato de arrendamento ou promessa de arrendamento registado no Portal das Finanças. A candidatura é sujeita a hierarquização, por aplicação do mapa de pontuação constante do Quadro V da Portaria 277-A/2010 na redação atual que, por sua vez, consoante a ordenação do candidato, dará lugar a uma subvenção que oscilará entre os 10% e os 50% do montante da renda, como resulta do Quadro I anexo à referida Portaria. As candidaturas estão sujeitas a aprovação, até ao limite das verbas atribuídas anualmente para a execução do apoio. Para 2024, o Orçamento do Estado prevê uma dotação de 37 milhões de euros, mais 6 milhões de euros do que em 2023.

Na sequência das recentes alterações a este apoio, as candidaturas passaram a poder ser feitas a todo o momento e não por fases, devendo o Instituto da Habilitação e Reabilitação Urbana (IHRU) pronunciar-se no período de 45 dias úteis.

Fruto ainda dessas alterações, foi criado o Porta 65+ que não impõe um limite de idade e se destina a agregados com acentuada quebra de rendimentos (superior a 20 %), bem como a agregados monoparentais.

Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA)

Inicialmente denominado Programa de Arrendamento Acessível, foi criado em 2019 pelo DL  68/2019, de 22 de maio, tendo sofrido três alterações, sendo a redação atual conferida pelo DL 38/2023, de 29 de maio.

Este apoio visa promover a oferta de mais habitação com rendas acessíveis, ficando o senhorio isento de tributação sobre os rendimentos prediais que auferir. Ou seja, ao contrário do Porta 65 e 65+ que consiste num apoio direto ao inquilino mediante atribuição de uma subvenção, o PAA concede um benefício fiscal ao senhorio, contanto que este celebre um contrato de arrendamento cujo montante da renda esteja contido dentro dos limites que o diploma prevê.

Visando promover a estabilidade no arrendamento habitacional, os contratos de arrendamento para habitação permanente têm de ter uma duração inicial mínima de 5 anos, sendo que o termo das renovações pode ser livremente estabelecido entre as partes. Não assim no caso de contratos afetos a fins de residência temporária (estudantes, pessoal docente e não docente, formadores, técnicos especializados) que poderão ter uma duração mínima de 9 meses.

O regime impõe também a contratação de seguros obrigatórios pelo inquilino e senhorio, previstos em diploma próprio (DL 69/2019, de 22 de maio) que visam proteger o senhorio, através da atribuição de indemnização em caso de falta de pagamento de renda ou danos provocados no locado, e o inquilino, por quebra involuntária de rendimentos, desemprego, ou alteração na composição do seu agregado familiar.

Depois, o principal fator que determina o enquadramento do contrato de arrendamento neste programa é o do montante da renda. Assim, a renda mensal de um alojamento deve ser inferior aos seguintes limites: (i) o limite geral de preço de renda por tipologia, tal como definido na Portaria nº 176/2019, de 6 de junho (por exemplo, à semelhança dos limites aplicáveis ao Porta 65, para um T1 em Lisboa o limite é de €900), e (ii) o limite específico de preço de renda por alojamento, calculado de acordo com as fórmulas constantes do Anexo II e III da Portaria nº 176/2019, de 06 de junho.

Também o rendimento dos candidatos deve estar contido dentro de certos limites. O valor máximo de rendimento anual para efeitos de elegibilidade para o PAA consta da Portaria nº 175/2019, de 6 de junho, sendo que, se o agregado for composto por uma pessoa, é de €35.000,00 o montante máximo admitido e de €45.000,00 caso o agregado seja composto por duas pessoas. Por cada pessoa adicional no agregado, acrescerá €5.000,00. Ademais, o montante da renda mensal deve corresponder a uma taxa de esforço máxima de 35% do rendimento mensal do agregado. Assim, há que conjugar o montante da renda máximo admitido aplicável à área na qual o imóvel se situa e ao concreto imóvel em questão, com este limite máximo da taxa de esforço, para apurar o montante que a renda poderá assumir no caso particular. O Portal da Habitação dispõe de simulador que auxilia os candidatos no cálculo da renda máxima admissível.

As recentes alterações ao PAA promovidas pelo DL 38/2023, de 29 de maio, vieram agilizar o processo de candidatura, devendo o contrato de arrendamento ficar automaticamente enquadrado no programa, com efeitos a partir da data de celebração do mesmo, após submissão da documentação. Tem também sido feito um esforço de atualização e interoperabilidade das plataformas do IHRU e da Autoridade Tributária para que a troca de informações, a análise da documentação e o deferimento dos pedidos, seja mais célere.

Constata-se que, não obstante a promoção destes apoios ao arrendamento ter sido incrementada nos últimos anos, a complexidade dos procedimentos tem impedido uma aplicação generalizada. Efetivamente, o governo pretendia que o PAA se aplicasse a mais de 20% da totalidade dos novos contratos de arrendamento, quando na realidade tal meta se encontra ainda muito distante. A sistemática alteração de legislação e recurso sistemático a Portarias de regulamentação e o permanente estado de incerteza e de insegurança jurídicas que tais práticas sempre acarretam na interpretação e aplicação das normas, bem como na necessidade de continuamente rever procedimentos, não facilitam em nada a tarefa dos serviços.

Coeficientes de actualização das rendas

Nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro e n.º 5 do
artigo 11.º do Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de outubro.

Ano	Coeficiente	Diploma legal
2023	1,02	Lei nº 19/2022 de 21 de Outubro
2022	1,0043	Aviso nº 17 989/2021 de 23 de Setembro
2021	0,9997	Aviso nº 15 365/2020 de 2 de Outubro
2020	1,0051	Aviso nº 15 225/2019 de 1 de Outubro
2019	1,0115	Aviso nº 13 745/2018 de 26 de Setembro
2018	1,0112	Aviso nº 11 053/2017 de 25 de Setembro
2017	1,0054	Aviso nº 11 562/2016 de 27 de Fevereiro
2016	1,0016	Aviso nº 10 784/2015 de 27 de Fevereiro
2015	0.9969	Aviso nº 11 680/2014 de 27 de Fevereiro
2014	1,0099	Aviso nº 11 753/2013 de 27 de Fevereiro
2013	1,0336	Aviso nº 12 912/2012 de 27 de Fevereiro
2012	1,0319	Aviso nº 19 512/2011 de 27 de Fevereiro
2011	1,003	Aviso nº 18 370/2010 de 27 de Fevereiro
2010	1,000	Aviso nº 16 247/2009 de 27 de Fevereiro
2009	1,028	Aviso nº 23 786/2008 de 27 de Fevereiro
2008	1,025	Aviso nº 19 303/2007 de 27 de Fevereiro
2007	1,031	Aviso nº 9 635/2006 e Rectificação nº 1 579/2006
2006	1,021	Aviso nº 8 457/2005 de 19 de Setembro
2005	1,025	Aviso nº 9 277/2004 de 17 de Setembro
2004	1,037	Aviso nº 10 280/2003 de 17 de Setembro
2003	1,036	Aviso nº 10 012/2002 de 17 de Setembro
2002	1,043	Aviso nº 13 052-A/2001 de 18 de Outubro
2001	1,028	Aviso nº 1 062-A/2000 de 30 de Outubro
2000	1,028	Portaria nº 982-A/1999 de 30 de Outubro

 

O presente quadro não dispensa a consulta do diploma oficial publicado em Diário da República.