As assembleias universais

A Assembleia Geral dos Condomínios é o órgão supremo do condomínio, de funcionamento intermitente, constituído pela reunião dos seus consortes, regra geral, regularmente convocados (cfr. art. 1432º, nº 1 e 2 do CC) para apreciação e decisão de assuntos de interesse comum, devidamente especificados na convocação (cfr. art. 174º nº 2, 1ª parte, do CC). No entanto, no presente escrito, importa atentar na 2ª parte deste último preceito.

De facto, resulta do nº 2 do art. 174º do CC que "São anuláveis as deliberações tomadas sobre matéria estranha à ordem do dia, salvo se todos os associados comparecerem à reunião e todos concordaram com o aditamento".

O processo de deliberação inicia-se com a convocação da Assembleia realizada pelo Presidente da Mesa. Os requisitos e formalidades desta convocação balizam-se, designadamente, na confirmação da qualidade dos presentes, e verificação da existência do quórum constitutivo e deliberativo. Estas exigências de convocação justificam-se fundamentalmente para proteger os interesses não apenas dos próprios condóminos, mas visam proteger também os interesses de terceiros titulares de direitos sobre as fracções.

Nos termos do art. 54°, nº 1, 2ª parte, do CSC, as Assembleias Universais são adoptadas numa assembleia que não foi precedida de um acto de convocação dirigido a todos os sócios (ou esse acto de convocação padeceu de algum vício), mas em que todos estiveram presentes e, além disso, em que todos manifestaram vontade que a assembleia se constituísse.

Assim, pois, para se poder realizar uma Assembleia Universal ou Totalitária, ter-se-ão que cumprir três requisitos essenciais:

1) A presença de todos os condóminos

É portanto, condição primeira que todos compareçam. Se algum dos condóminos não comparecer, já não será possível realizar-se a Assembleia Universal. Importa salientar que, pese embora o art. 54°, nº 1, não o refira expressamente, não há razão para não contar como condómino presente aquele que se faz (devidamente) representar na Assembleia Universal. Aliás, da conjugação do n° 3 do mesmo artigo e da parte final da al. a) do n° 1 do art. 56° resulta que onde se lê (na norma supracitada) “desde que todos os sócios estejam presentes” se deverá ler “desde que todos os sócios estejam presentes ou regularmente representados”.

Questão diferente desta é saber se estão cumpridos todos os requisitos para se poder considerar que um condómino está devidamente representado numa Assembleia Universal., porquanto, se para uns actos de administração, tem-se por bastante uma procuração verbal, para outros, aquela carece de outras formalidades.

Por outro lado, há quem defenda que para se realizar a Assembleia Universal, deverão estar presentes não só todos os condóminos, mas também todos aqueles sujeitos (não sócios) a quem lei confere o direito de estar presente na assembleia, como é o caso do(s) membro(s) do(s) órgão(s) de administração, no entanto, sobre este assunto, partilho a opinião de Pedro Maia (Invalidade da deliberação social por vício de procedimento, pág. 706) no sentido de que a sanação de vícios respeitantes à convocatória não carece da presença dos não sócios, ainda que tais sujeitos tivessem o direito de estar presentes e devessem, por isso, ser convocados.

2) Assentimento de todos os sócios em que a assembleia se constitua

Não basta que todos os condóminos compareçam num determinado local e subsequentemente se reúnam ocasionalmente, porquanto, para que a Assembleia Universal se possa constituir, tem a mesma que resultar inequivocamente do desiderato e assentimento de todos os condóminos na constituição da referida Assembleia.

Vale isto por dizer que, se um ou alguns dos condóminos, ainda que presentes, manifestarem a sua discordância no sentido de que a Assembleia se reúna em sessão plenária.

3) Vontade unânime de que a assembleia a constituir delibere sobre determinado assunto

Para que a Assembleia Universal se constitua, não basta a presença de todos os condóminos e que todos tenham manifestado a sua aquiescência no sentido de que a mesma se realize, porquanto, cumpridas as duas primeiras condições, haverá que cumprir necessariamente uma terceira: todos os condóminos terão que acordar em que se delibere sobre um assunto específico.

No entanto, uma vez decidido por unanimidade que a Assembleia delibere sobre tal assunto, a deliberação a tomar considerar-se-à aprovada apenas quando reúna os votos necessários para o efeito nos termos gerais.

Relativamente a este requisito, refere V. Lobo Xavier (RLJ, 119.°, 223/224 e 277/278) que: "(...) presente embora, o sócio não perde o direito de invocar a irregularidade da deliberação, quando tenha manifestado no colégio a sua discordância de que se delibere sobre aquele assunto. De outro modo, esse sócio ver-se-ia obrigado a ausentar-se da reunião para, impedindo dessa maneira o funcionamento da norma em questão, obstar à validade da deliberação que viesse a ser tomada sobre o dito assunto (...) Se todos os sócios concordam expressa ou tacitamente com que se deliberasse nas circunstâncias referidas, não há qualquer motivo para excluir a possibilidade de vir depois a tomar-se por maioria uma deliberação plena-mente válida. (...)".

Ponto é que seja manifestada por todos os condóminos a vontade de deliberar, e que as deliberações incidam sobre o ou os assuntos consentidos por todos os presentes. Esta última fórmula é certamente elíptica tratado efectivamente de assuntos sobre que todos os condóminos consentiram deliberar – o que não significa, assim, que a deliberação tomada só seja de admitir como válida quando votada unanimemente. O consentimento para que se delibere é que tem de ser unânime, isto é, dado por todos os condóminos. Este consentimento não invalida que um ou alguns dos consortes se abstenha ou vote mesmo contra. 

 

Cumpridos cumulativamente todos estes três requisitos estarão, pois, os condóminos em condições de se reunirem em Assembleia Universal. 

 

No entanto, quando o legislador regulou a realização das Assembleias Gerais de Condomínio poderia ter começado pelas Assembleias Universais, prescrevendo que as deliberações podiam ser tomadas em Assembleias nas quais todos os condóminos comparecessem; e que, quando não tivessem comparecido todos os condóminos, as deliberações poderiam ser tomadas, desde que as Assembleias tivessem sido regularmente convocadas. 

 

As Assembleias Universais ou Totalitárias justificam-se por, face à presença do universo dos condóminos, estar garantida uma plena participação para lograr deliberações válidas, independentemente de, a montante, não existir uma convocatória formalmente regular ou de o(s) assunto(s) não estar(em) inscrito(s) na respectiva ordem de trabalhos. 

 

Este tipo de Assembleias é forma eficaz para facilitar o funcionamentos das Assembleias Gerais, neste caso dispensando e simplificando as formalidades e burocracias da convocação dos condóminos sem, ao mesmo tempo lesar os seus interesses. Assim, se não houve convocação ou esta foi irregular, a Assembleia Universal, no qual devem estar presentes (ou, tal como já referimos, representados) todos os consortes, funciona como alternativa para que se possa proceder à deliberação de um qualquer assunto urgente e indispensável. 

 

Conforme afirma António Caeiro (Temas de Direito das Sociedades, pág. 477 ss.), “na verdade, a primeira finalidade da convocação é possibilitar a comparência dos sócio se não há dúvida de que, estando presentes todos estes, se atingiu este objectivo, embora a convocação tenha sido irregular. Se todos os sócios comparecerem à reunião da assembleia, não podem restar dúvidas de que o meio utilizado para os convocar, qualquer que ele tenha sido, surtiu pleno efeito, produziu o resultado a que exactamente: chamar os sócios à participação na assembleia (...)”. 

 

Assim, desempenhando a convocatória esta função meramente instrumental (a de dar conhecimento aos respectivos condómins da data e local de reunião a realizar, bem como quais os assuntos que irão ser discutidos), não releva qualquer vício dessa convocatória se na respectiva Assembleia Geral estiverem presentes todos os condóminos e todos concordem que a assembleia se constitua e delibere sobre os assuntos em causa. 

 

Se, ao invés, não estiverem presentes todos os condóminos, a lei só legitima o funcionamento da Assembleia Geral quando esta foi precedida de convocação válida, pois a todos os condóminos foi oferecida a possibilidade de participar na mesma, designadamente porque foi efectuada um convocatória visando essa participação.

Convocação do titular de um direito de retenção

O promitente-comprador de uma fracção autónoma, que tenha sinalizado a promessa e a quem o promitente-vendedor tenha entregue o imóvel a que respeita o contrato-prometido, fica com direito à execução específica ou à indemnização prevista no nº 2 do art. 410º do CC, no caso de o accipiens faltar culposamente ao cumprimento do contrato. Como garantia deste crédito o promitente-comprador goza do direito de retenção sobre o imóvel, nos termos do art. 755º, nº 1, al. f) do CC.

O direito de retenção é um direito real de garantia assente sobre um direito pessoal concomitante de gozo (cfr. Antunes Varela, Das Obrigações, pág. 343). Consiste na faculdade que tem o detentor de uma coisa de a não entregar a quem lha pode exigir, enquanto este não cumprir uma obrigação a que está adstrito para com aquele (cfr. Pires de Lima/Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. I, anot. ao art. 754º, pág. 772, 1).

O poder de gozo da fracção autónoma fundamenta-se no direito pessoal de gozo subjacente ao direito de retenção. Entende-se, por isso, que o promitente-comprador não tem o direito de participar na assembleia de condóminos (no mesmo sentido, Ventura-Traverset, Derecho de Propriedad Horizontal, Bosch, Casa Editorial, Barcelona, 1966, pág. 280), e não deve ser convocado.

Como ensina M. Henrique Mesquita, in Obrigações Reais e Ónus Reais, Almedina, Coimbra, 1991, pág. 76, o poder que os direitos reais de garantia "conferem ao titular não é, como na generalidade dos direitos reais de gozo, o de praticar determinados actos de uso ou fruição sobre a res, mas unicamente o de, mediante um acto de disposição, realizar à custa desta, sem que se tome necessária a cooperação do proprietário ou mesmo contra a sua vontade, determinado valor (o valor do crédito garantido pela res). Apenas para este efeito a coisa se encontra directamente subordinada ao titular da garantia real".

Convocação do depositário judicial

Através da penhora, "os bens são retirados da disponibilidade material do devedor e subtraídos à sua disponibilidade jurídica, pela ineficácia em relação à execução de todos os actos jurídicos que pratique e que os tenham por objecto, e que assim mantidos no estado e situação jurídica em que foram encontrados, chegarão inalterados a final (assim, Artur Anselmo de Castro, A acção executiva singular, comum e especial, Coimbra Editora, 1977, pág. 124).

A penhora tem ainda uma função do controlo da titularidade e penhorabilidade dos bens a apreender, função esta já não dirigida apenas à tutela da execução mas também, e principalmente, à protecção dos direitos do executado ou de terceiro, para que não venham de qualquer modo a ser ilegalmente atingidos, característica que lhe imprime a natureza de acto completamente jurisdicional.

O depositário é a figura essencial da penhora (cfr. Anselmo de Castro, ob. cit., pág. 151). Nos termos do art. 843º do  CPC, tem o dever de administrar os bens com a diligência e zelo de um bom pai de família e com a obrigação de prestar contas.

Nesta conformidade, entende-se que, no caso de a fracção autónoma ser penhorada, é ao depositário judicial que cabe participar na assembleia de condóminos, e deve ser ele o convocado para a reunião.

Convocação do fiduciário

Nos termos do art. 2290º, nº 1 do CC, o fiduciário tem o gozo e a administração dos bens sujeitos ao fideicomisso, consigna no nº 2 serem “…extensivas ao fiduciário, no que não for incompatível com a natureza do fideicomisso, as disposições legais relativas ao usufruto”. 

O fiduciário tem a propriedade temporária (vitalícia) dos bens objecto do fideicomisso, sem possibilidade de dispor deles, revertendo os mesmos para o fideicomissário, imediatamente após a morte daquele, desde que este último lhe sobreviva.

Como referem os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, «in» Código Civil anotado, Coimbra Editora, 1998, Vol. VI, p. 458, nota 3, ao art. 2290º, o fiduciário «é um verdadeiro proprietário, limitado no tempo, dos bens recebidos», mas «sobre ele impende todavia o ónus da conservação da herança ou do legado, que lhe retira o poder de livre disposição, próprio em princípio do direito de propriedade», restando-lhe o «direito de gozo e o poder de administração dos bens sujeitos ao fideicomisso». E, na nota 4, «embora como direito de propriedade que é, limitado no tempo, o direito do fiduciário se não identifique com o usufruto, a verdade é que, na prática, devido à sua convivência permanente com a expectativa jurídica do fideicomissário, ele se aproxima consideravelmente do direito de usufruto».

Assim sendo, tem direito de participar na assembleia dos condóminos e deve ser convocado para a reunião plenária.

Convocação do Locatário

Os contratos de leasing para habitação de fracções constituídas em propriedade horizontal são regulados pelo DL nº 149/95 de 24/6, com as alterações introduzidas pelo DL nº 265/97 de 2/10. Resulta nos termos do art. 10º, nº 1, al. b) deste diploma, que é obrigação do locatário pagar as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum. E, segundo a al, e), da mesma disposição, o locatário exerce, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercídos.

Nos termos do anterior DL nº 10/91 de 9/1, o locatário assumia, em nome próprio, todos os direitos e obrigações do locador relativos às partes comuns do edifício, suportando as despesas correspondentes às partes comuns do edifício e as despesas de administração, participando e votando nas assembleias de condóminos e podendo, nelas, ser eleito para os diversos cargos.

O locatário assumia estes direitos e obrigações, segundo a lei, em nome próprio e directamente (esta assunção não dependia de nenhum acordo com o locador).

Apesar da imperfeição da redacção do regime vigente, e das dúvidas que tem suscitado a sua aplicação, parece-nos que o sentido da lei se manteve, e que o locatário tem direito de participar nas reuniões da assembleia, onde exercerá o direito de voto. Esta solução encontra apoio no texto legal, quando a al. e) do art. 10º, determina que o locatário exerce os direitos próprios do locador.

A solução que se propugna justifica-se pelo fim próprio do contrato de leasing: o financiamento do interessado. As sociedades de locação financeira são instituições que não se dedicam à gestão da propriedade nem à actividade produtiva; por isso, não têm interesse na conservação da propriedade do bem e, muito menos, em assumir o papel de proprietário. 

A propriedade desempenha um papel fundamentalmente instrumental do financiamento, não sendo um fim em si mesmo (Cassiano dos Santos, O contrato de leasing). Daí que, no termo do contrato, normalmente, se verifique a aquisição da coisa pelo locatário (cfr. art. 10º, nº 2, al. e)). 

Convocação dos inquilinos

Por acordo entre as partes, é possível que as despesas correntes, necessárias à fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum fiquem a cargo dos arrendatários, nos termos do art. 40º do RAU, ou, ainda, ser fixada uma quantia a pagar mensalmente pelos arrendatários. Este acordo deve, sob pena de nulidade, constar do texto escrito do contrato ou de um aditamento, também escrito e assinado pelos arrendatários, discriminar as despesas a cargo dos arrendatários e ser especificado, nos termos dos art. 41º e 42º do RAU.

Tem de se entender que as despesas correntes são gastos de pequena monta indispensáveis à utilização normal das partes comuns e ao pagamento de serviços que beneficiem todos os condóminos, como sejam as despesas com o consumo de electricidade gasto nas zonas comuns, a limpeza das mesmas zonas, pagamento a vigilante, etc.. Ficarão de fora os encargos com as obras de conservação ordinária, de conservação extraordinária e de beneficiação, sempre a cargo dos senhorios, nos termos dos art. 11º a 13º do RAU. 

Se se estipular que estes encargos ou os encargos com as obras ficam a cargo dos arrendatários, a cláusula será nula. Assim, Aragão Seia, Arrendamento Urbano, anotado e comentado, Almedina, Coimbra, 1996, pág. 204 e ss.. As despesas correntes e os encargos que os arrendatários acordaram em pagar não se integram nas rendas. Por conseguinte, a sua falta de pagamento não faz incorrer os arrendatários em mora, para os efeitos do art. 1041º, nem tão-pouco permite aos senhorios resolverem os contratos por falta de pagamento das rendas, nos termos do art. 64º, nº 1, al. a) do RAU.

A função substantiva do serviço do administrador que ele desenvolve no interesse de todo o condomínio, leva a considerá-lo como serviço comum. Neste sentido, pronunciaram-se, Lazzaro/Stincardini, L´amministratori del condominio, Giuffrè Editore, 1992, pág. 28.

O senhorio deve comunicar ao arrendatário, com uma antecedência razoável, todas as informações necessárias para a determinação e a comprovação das despesas a cargo deste, incluindo deliberações da assembleia de condóminos, leituras de contadores ou quaisquer outras. De sublinhar que o administrador não conhece o teor do contrato de locação entre o condómino e o seu inquilino, que é um acto absolutamente estranho à relação entre o condómino e o condomínio (G. Annesanti, "Inquilini nelle assemblee condominiali: problema da risolvere", Nuovo dir., 1976, pág. 461 e ss., e "Ancotra sul rebus dei conduttori nelle assemblee di condominio", Nuovo dir. 1977, pág. 615).

Nos termos do art. 43º, salvo disposição contratual em contrário, as obrigações relativas aos encargos e despesas a cargo do arrendatário vencem-se no final do mês seguinte ao da comunicação pelo senhorio, devendo ser cumpridas simultaneamente com a renda subsequente.

Face à nossa lei, entende-se que o inquilino, tendo um direito pessoal de gozo, não tem um poder próprio de estar presente na assembleia. Neste sentido, para o regime espanhol, Ventura-Traverset, Propriedad Horizontal, Barcelona, pág. 279, que considera que o inquilino só pode votar, em nome do condómino, se apresentar uma procuração escrita passada pelo dono da fracção autónoma.

O legislador limitou a presença na assembleia apenas aos condóminos/proprietários e optou por estabelecer um conjunto de garantias para o inquilino (v.g. a antecedência razoável das informações necessárias para determinação e comprovação das despesas). Esta  solução, sendo a que resulta claramente do regime legal, levanta algumas dúvidas. A atribuição do gozo da coisa através de um arrendamento para habitação, pelo menos num contrato de duração não limitada, não deveria levar implícita esta delegação de poderes, e a consequente atribuição de um poder próprio ao inquilino para participar na assembleia e votar quanto à administração das coisas e serviços comuns?

O nosso legislador liga à participação na gestão da vida condominial a propriedade da fracção autónoma, em desfavor da utilização do edifício, quando, na verdade, são os utilizadores do edifício os maiores interessados na boa administração da coisa comum. Moldada em termos diferentes, que nos parecem mais adequados, está a legislação italiana. Este ordenamento oferece uma resposta mais socializante do condomínio, afastando o proprietário da coisa em benefício do seu utilizador.

Nos termos do art. 9º da Lei nº 392, de 27/7/1978, que disciplina a locação de imóveis urbanos, salvo pacto em contrário, é o inquilino quem paga as despesas relativas aos bens e serviços comuns. Por isso, nos termos do art. 10º, o inquilino tem direito de voto, em lugar do proprietário da fracção arrendada, nas deliberações da assembleia de condóminos relativas às despesas e à modalidade de gestão dos serviços de aquecimento e condicionamento do ar. Tem ainda direito a intervir, sem direito de voto, nas deliberações relativas à modificação de outros serviços comuns.

O direito a participar na assembleia subsiste enquanto subsistir o direito de gozo da coisa comum (Baldassere, "Successione nei diritti del condomínio e partecipazione all´assemblea", in Riv. Giur. Edil., 1970, II, pág. 15). Discute-se na doutrina, se o direito do inquilino a participar na assembleia é um direito autónomo e pessoal, de onde nasça para o administrador a obrigação de enviar directamente ao inquilino o aviso de convocação, sob pena de invalidade das deliberações tomadas na reunião da assembleia (a este direito do inquilino corresponderia um igual direito do condomínio a exigir o pagamento das somas que lhe são imputáveis por lei) ou, pelo contrário, a obrigação de convocação abrange apenas o condómino-locador. Segundo esta última posição, a obrigação de pagamento das despesas condominiais vincula sempre e unicamente o locador, o qual, portanto, é o único obrigado perante o condomínio (esta afirmação baseia-se no princípio segundo o qual a relação de locação é completamente estranha ao condomínio).

A Cassação entende que se trata de uma hipótese de substituição legal do inquilino ao proprietário, na assembleia de condóminos convocada para deliberar sobre despesas e modalidade de gestão dos serviços, que não alterou a disciplina da comunicação do aviso de convocação da assembleia de condóminos. Consequentemente, tal aviso deve ser comunicado ao proprietário e não ao inquilino da fracção, ficando o mesmo proprietário obrigado a informar o inquilino do aviso de convocação recebido pelo administrador.

Para Niconetti/Redivo, Il regolamento e l´assemblea nel condpminio degli edifici", Cedam, Pádova, 1990, pág. 155, esta solução é juridicamente correcta já que não se pode compreender como é que um terceiro, estranho ao condomínio, que tem direito de participar ocasionalmente numa assembleia (e votar) possa invalidar uma decisão tomada pela colectividade dos condóminos.

Assim sendo, o inquilino não convocado poderá agir contra o condómino-locador e poderá fazer valer perante este todos os argumentos que poderia ter usado perante os condóminos, para a redução ou contenção dos custos, em sede de assembleia, se lhe tivesse sido dada a oportunidade. 

Não tendo um direito próprio a participar na assembleia, o inquilino não tem de ser convocado para a reunião. Além de não lhe ser atribuído expressamente tal direito, o art. 43º do RAU vai no sentido oposto ao determinar que cabe ao senhorio comunicar ao arrendatário todas as informações necessárias para a determinação e comprovação das despesas a cargo deste. O inquilino não paga as despesas directamente ao administrador (como qualquer condómino, nos termos do art. 1436º do CC), paga-se ao senhorio, simultaneamente com a renda.

A obrigação do inquilino de pagar as despesas directamente ao condomínio só se pode configurar quando o contrato de arrendamento o preveja expressamente. Este deverá encontrará a sua origem no vínculo contratual assumido e permanece no âmbito restrito do contrato de locação (Eduardo Caputo, "La partecipazione conduttore alle assemblea di condominio", in GM, 1975, I, pág. 394). 

O acordo das partes quanto ao pagamento das despesas sobre a fruição das partes comuns e o pagamento dos serviços de interesse comum pode ser acompanhado de uma procuração ao inquilino para que ele participe na assembleia. Note-se, que sendo o direito de participação na assembleia do proprietário-condómino, o voto do condómino sempre está vinculado às suas obrigações como locador: tem de assegurar ao locatário o gozo da coisa para os fins a que se destina (cfr. art. 1031º CC) e não pode praticar actos que impeçam ou diminuam o uso da coisa pelo locatário (cfr. art. 1037º CC).

Se o inquilino não puder fazer valer os vícios das deliberações da assembleia, pode negar-se, correlativamente, à assembleia condominial que possa agir perante o inquilino para exigir o pagamento das contribuições sobre a fracção  autónoma que lhe foi arrendada.

Convocação dos herdeiros

Não havendo habilitação de herdeiros, e se a entidade convocante não tem conhecimento do falecimento do condómino, cumpre a sua obrigação endereçando o aviso de convocação ao último domicílio do condómino, e em seu nome, tendo-se por regularmente convocada, desde que o referido aviso convocatório tenha sido expedido em nome do condómino falecido.

No entanto, se a entidade convocante já tiver conhecimento do falecimento do condómino, deve proceder à convocação genérica dos herdeiros (os herdeiros do Senhor...), sendo que, na ausência de informação mais precisa, convoca-os colectivamente enviando o aviso convocatório para o endereço da fracção autónoma.

Na situação de morte de um condómino, deverão ser convocados para a assembleia os herdeiros que comunicaram ao administrador a sua qualidade e que sejam conhecidos, de qualquer modo, pelo condomínio, como tal (Nicoletti/Redivo, Il regolamento e l´assemblea nel condominio degli edifici, Cedam, Pádova, 1990, pág. 131).

Neste sentido pronunciou-se também Patrizia Venturini, Questioni in tema di condominio, Giust. it., 1983, I, 2, pág. 611. Em sentido diferene, Gino Terzago, Diriti i doveri dei condomini, Dott. A. Giuffrè Ed., Milão, 1985, pág. 47, considerando este autor que esta notificação é nula por derrogar o princípio fundamental da personalidade e individualidade das notificações.

Havendo habilitação de herdeiros, é o cabeça-de-casal (cfr. art. 2079º do CC) quem administra a herança até á sua liquidação e partilha. Assim sendo, tem este o direito de participar e votar na assembleia dos condóminos e deve ser ele o convocado para a reunião.

Convocação dos cônjuges

A fracção autónoma pode, e será esta a situação normal quando for a casa de morada de família, fazer parte da comunhão conjugal. No regime supletivo da comunhão de adquiridos, regulado pelo art. 1717º e ss. do CC, o imóvel será bem comum se adquirido pelo cônjuges na constância  do matrimónio (cfr. art. 1724º do CC), e não for considerado bem próprio pelo art. 1722º do CC. No regime da comunhão geral (cfr. art. 1732º e ss. do CC), o imóvel é sempre bem comum, se não for incomunicável nos termos do art. 1733º do CC.

Cada um dos cônjuges tem legitimidade para a prática de actos de administração ordinária dos bens comuns (cfr. art. 1678º, nº 3 do CC). Este preceito consagra o princípio da co-direcção para a gestão dos bens comuns e, especialmente, a administração concorrente para os actos de administração ordinária (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. IV, anot. ao art. 1678º, pág. 289, 12). O cônjuge que administra bens comuns não é obrigado a prestar contas da sua administração, mas responde pelos actos intencionalmente praticados em prejuízo do casal ou do outro cônjuge.

A questão que se coloca é esta: no âmbito da administração concorrente, quem tem de ser convocado para a reunião da assembleia dos condóminos, onde apenas se decida sobre a administração ordinária das coisas e serviços comuns?

Salvo melhor opinião, tal como ocorre com o regime da compropriedade, a convocatória deve ter-se dirigida a ambos os cônjuges. Ambos são proprietários da fracção autónoma e os dois têm o direito de participar na sua administração. O cônjuge que não participou na assembleia, por não ter sido regularmente convocado, pode impugnar a deliberação independentemente do facto de o outro cônjuge ter participado na assembleia.

Alguma doutrina italiana (cfr. Nicoletti/Redivo, Il regolamento e l´assemblea nel condominio degli edifici, Cedam, Pádova, 1990, pág. 129) entende que o aviso convocatório pode ser expedido apenas a um dos cônjuges, e a jurisprudência é unânime em considerar que a válida convocação de um dos consortes da fracção pode resultar ainda do aviso ao outro comproprietário, quando haja circunstâncias presuntivas para considerar que o segundo proprietário deu conhecimento ao primeiro da reunião. Para Gino Terzago, Il Condominio - Trattato Teorico-Pratico, Giuffrè Ed., Milão, 1988, pág. 220 e ss., em princípio, não basta que o aviso convocatório seja enviado aos cônjuges pois cada um tem o direito de estar em posição de conhecer o dia e a hora da assembleia e de exercer o seu direito de compropriedade.

Quando os cônjuges vivam juntos, a convocatória será enviada para o domicílio comum. Na hipótese de vários comproprietários que convivam, deriva dessa convivência a ideia de que os assuntos de interesse comum são objecto de informação recíproca e são discutidos entre os cônjuges, sem necessidade de impor ao administrador o ónus de enviar avisos de convocação distintos que, segundo o critério id quod plerumque accidit, é de todo supérfluo.

Para este problema, vale ainda o art. 1105º do Codice que, sendo aplicável ao condomínio por força do art. 1139º, permite presumir, em geral, que o aviso de convocação notificado a um dos condóminos é levado ao conhecimento dos outros contitulares do direito de participar na administração dos bens comuns, salvo se for demonstrada a existência de um conflito de interesses ou outra situação anormal de que derive a necessidade de comunicação directa a todos os participantes na comunhão. Nos termos do art. 67º disp. att. do Codice, para a validade das deliberações é necessário que todos os participantes hajam sido previamente informados do objecto da deliberação.

A questão em causa ganha verdadeiro significado quando os cônjuges vivem em separação de facto. Nesse caso, é necessário enviar um aviso convocatório distinto a cada um deles. Mas é um ónus do cõnjuge que muda de residência comunicar, por escrito, ao administrador, o seu novo domicílio ou o domicílio do seu representante (cfr. art. 1432º, nº 9 do CC). Se não o fizer, a entidade convocante enviará a convocatória para o domicílio comum e a assembleia considera-se regularmente convocada.

Os actos de administração extraordinária só podem ser praticados com o consentimento de ambos os cônjuges. Quando a assembleia decida sobre estas matérias, ambos devem estar presentes na reunião e assinar a respectiva acta.

Convocação ds comproprietários

Todos os condóminos têm o direito de serem convocados para a reunião da assembleia de condomínio. Se a fracção autónoma pertence, em compropriedade, a várias pessoas, a convocação tem que ser feita na pessoa de cada um dos consortes, uma vez que, nos termos preceituados no art. 985º do CC, por remissão do art. 1407º, nº 1, também do CC, na falta de convenção em sentido contrário, todos os consortes têm igual poder para administrar.

Nesta factualidade, qualquer dos administradores tem o direito de se opor ao acto que outro pretenda realizar, cabendo nestas, ou em outras situações em que haja desacordo, à maioria decidir sobre o mérito da oposição. Porém, para que haja a maioria dos consortes exigidos por lei, é necessário que estes representem, pelo menos, metade do valor total das quotas.

Só não será assim quando os comproprietários hajam previamente indicado ao administrador do condomínio a nomeação de um deles, na qualidade de representante do grupo, para participar e votar nas assembleias de condomínio. Neste caso, ter-se-á por bastante, para satisfazer as condições postas pelo art. 1432º do CC, que o aviso convocatório seja enviado para o domicílio do dito representante.

Quando os comproprietários de uma fracção residirem em lugar diferente e tenham informado o administrador de que são comproprietários de uma unidade imobiliária, a entidade convocante deverá enviar a cada um deles um aviso de convocação. No entanto, se a fracção autónoma pertencer em compropriedade a várias pessoas que façam parte do mesmo núcleo familiar, poderá presumir-se que um só aviso, relativo à reunião, dirigido a todos os comproprietários, é suficiente.

De salientar que, na hipótese de o administrador desconhecer, por não lhe ter sido comunicado, o vínculo de comunhão que liga os sujeitos que têm o direito de participar na assembleia dos condóminos, o aviso convocatório pode e deve ser enviado a quem resulte proprietário da fracção autónoma perante o condomínio.

António Visco, Le case in condominio, Giuffrè-Ed., Milão, 1964, pág. 489, Gino Tewrzago, L´assemblea condominiale, pág. 38 e Gustavo Nobile, L´amministratore del condominio, Casa Ed. Dott. Eugenio Jovene, Nápoles, 1966, pág. 80, consideram que a convocação deve ter-se feita individualmente, mesmo no caso de uma fracção autónoma em comunhão. Os autores italianos entendem-no assim, apesar de, nos termos da disp. att. 67º do Codice, os comproprietários só terem direito à participação de um representante na assembleia dos condóminos.

Pelo contrário, o nosso ordenamento jurídico, concede a todos os proprietários o direito de participarem na assembleia dos condóminos, melhor se justificando que sejam convocados todos os consortes. Segundo Volker Bielefeld, Der wohnungseigentumer, Verlag Deutsch Wohnungswirtschaft, GmbH, 1995, pág. 396, relativamente à lei alemã, os comproprietários são convocados individualmente, apesar de, na assembleia, o seu direito de voto apenas poder ser exercido unitariamente (como ocorre entre nós, sublinhe-se).

Vícios na convocação

As eventuais irregularidades do procedimento de convocação - e, em particular, as atinentes à observação do prazo e à iniciativa da convocação - não podem dar lugar senão a deliberações contrárias à lei e, como tal, sujeitas a anulação.

Nas deliberações resultantes de assembleias irregularmente convocadas há uma violação lateral da lei, através do processo formativo da assembleia. Serão, por isso, de acordo com o regime - regra, deliberações meramente anuláveis.

O desrespeito dos limites impostos pela lei importa a anulabilidade da decisão adoptada, com a consequência de que, não sendo esta tempestivamente impugnada, o vício de que é afectada considera-se sanado.

É inválida a deliberação da assembleia tomada sem contraditório, ao menos formal, de todos os interessados, pois não se pode dizer que haja deliberação se não está constituída a massa deliberante, isto é, até que cada um esteja em posição de participar na formação da vontade comum (com o seu voto, as suas sugestões ou observações) ou, ainda, que esteja em posição de eventualmente exercer os seus direitos como dissidente ou como ausente.

A falta de convocação de um condómino afecta a própria validade da deliberação, sem que se possa aduzir que o voto do condómino não convocado não tem influência no resultado da votação.

Segundo Lobo Xavier, Anulação de deliberação social e deliberações conexas, Atlântida Editora, Coimbra, 1975, pág. 52, "quando a pessoa legitimada para concorrer ao colégio foi disso impedida, este facto determina sempre a invalidade das deliberações aí tomadas - e tal invalidade revestirá a forma de anulabilidade. (...) Isto muito embora os votos que àquela coubessem fossem insuficientes para, somados aos da minoria, igualar o número daqueles que fizeram vencimento". 

A posição deste autor justifica-se desde logo porque não pode garantir-se que a deliberação teria sido aprovada tal como o foi se porventura se tivessem respeitado os preceitos legais e estatutários, admitindo-se o sujeito excluído. "Pois, no pensamento da lei, a assembleia geral não é apenas destinada à votação, mas também à formação do convencimento dos votantes, através do mútuo esclarecimento proveniente da discussão que eventualmente precede a emissão dos votos.

Assim, com a irregularidade cometida perde-se a possível influência de um membro do colégio deliberativo na determinação dos restantes. Não pode raciocinar-se como se o sentido dos votos destes fosse seguramente o mesmo, ainda que, o excluído tivesse intervindo na assembleia. Também neste sentido, Gino Terzago, Diritti i doveri, pág. 28.

Obviamente que a participação dos condóminos na reunião sana a irregularidade ou a falta de convocação. Não basta a mera presença na assembleia; o condómino pode dirigir-se ao local da reunião numa tentativa de adiar a assembleia, pois apesar de ter tomado conhecimento da sua realização, não beneficiou do prazo mínimo concedido por lei e que, no caso concreto, seria indispensável, por exemplo, para aconselhamento jurídico ou tão só para ponderar sobre uma correcta tomada de decisão. 

É necessário que os condóminos manifestem a vontade de que a assembleia se constitua e delibere sobre determinado assunto. 

Para as pessoas colectivas em geral (cfr. art. 174º, nº 3, ex vi art. 157º do CC), a comparência de todos os interessados sanciona quaisquer irregularidades da convocação, desde que nenhum deles se oponha à realização da assembleia. Nos termos do art. 54º do CSC, os sócios, podem reunir-se em assembleia geral, sem observância das formalidades prévias, desde que todos estejam presentes e todos manifestem a vontade de que a assembleia se constitua e delibere sobre determinados assuntos (a assembleia totalitária ou universal).

Pinto Furtado, Deliberações dos sócios, Almedina, Coimbra, 1993, pág. 187 e ss., define a assembleia universal como "a assembleia geral não convocada, ou convocada irregularmente, a cuja reunião tenham comparecido todos os sócios e todos tenham então aprovado a sua constituição e a susceptibilidade de passarem a deliberar sobre um assunto determinado". Não é por directa equiparação da lei, a considerar cumprida, com a presença de todos, a função a que se destina a convocação, que se forma uma assembleia universal, mas porque nesse sentido veio a manifestar-se a vontade de todos.

O ónus de provar em juízo que todos os condóminos foram tempestivamente convocados para a assembleia incumbe à entidade convocante, não se podendo encarregar o condómino da prova negativa da inobservância de tal obrigação legal.

Falta de quórum em 1ª e 2ª convocação da AG

Dispõe o art. 1432º, nº5, do CC, que as deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido, sendo que o nº 6 do mesmo preceito estatui que se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

No entanto, com as alterações introduzidas pela Lei nº 8/2022 de 10 de Janeiro, o novo nº 7 preceitua que "Sem prejuízo do disposto no número anterior, se estiverem reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória pode ser feita para trinta minutos depois, no mesmo local".

Independentemente das situações em que seja exigido quórum especial (uma vez que para aqui não assumem cabimento), resulta dos preceitos acima citados que, relativamente ao modo de funcionamento da assembleia de condóminos, a lei fixa um quórum mínimo subjacente à formação da própria deliberação (a deliberação forma-se com a votação, apenas intervindo os condóminos presentes e votantes cujo sentido é consignado e definido com os votos dos que votaram favoravelmente à sua aprovação).

As deliberações são tomadas, salvo disposição especial (para aquelas matérias que por lei careçam de maiorias qualificadas) por maioria dos votos representativos do capital investido (a maioria exigível é definida como sendo mais de metade dos votos, ao invés da metade dos votos mais um como é normalmente referido de forma errónea, isto porque o nº 2 do art. 1430º ressalva os votos contabilizam-se em «unidades inteiras», ora se estiverem presentes em plenário 51 votos, metade seria 25,5; metade mais um seria 25,5 + 1 = 26,5. Ora a lei não fala em décimas mas em unidades inteiras, portanto, estando presentes 51 votos, a maioria dos votos seria 26).

Deste modo, sempre que não compareça o número mínimo legal de condóminos necessário para se obter a formação de uma vontade do condomínio (a aprovação de determinada deliberação), apenas resta a possibilidade de cada condómino recorrer a tribunal a fim de, através agora de órgão jurisdicional, se decidirem (segundo juízos de equidade), as questões que deveriam ser objecto de deliberação da frustrada assembleia.

Portanto, frustradas ambas as convocações, a primeira (que exige a presença da maioria dos votos correspondentes ao valor total do prédio) e a segunda (que exige apenas a presença de 25% dos votos representativos do valor total do prédio), e não podendo o condomínio permanecer nesse impasse, resta aos condóminos socorrerem-se de uma 3ª via: o constante recurso a um Julgado de Paz (se o houver no concelho) ou ao Tribunal (se não se houver o concelho servido por um JdP). 

 

Para tanto, importa salientar que quer o administrador em exercício, quer qualquer condómino (perante a impassividade deste) pode fazê-lo (cfr. nº 2 art. 1407º do CC por força do art. 10º também do CC).

À luz destes ensinamentos, fixando a lei um quórum mínimo subjacente à formação da própria deliberação, o não comparecimento do número mínimo legal de condóminos necessário para se obter a formação de uma vontade do condomínio, ou seja, para a aprovação de determinada deliberação, resta apenas a possibilidade do administrador ou de cada condómino recorrer a tribunal a fim de, através agora de órgão jurisdicional, se decidirem (segundo juízos de equidade), as questões que deveriam ser objecto de deliberação da frustrada assembleia. 

 

Acresce que as decisões tomadas pelo juiz, em função da Ordem de Trabalhos das assembleias que não se lograram concretizar, são vinculativas para todos os condóminos e terceiros titulares de direitos sobre as fracções autónomas, como se de deliberações colegiais se tratassem.

Convocatória por 25% capital

Como é consabido, a assembleia é convocada pelo administrador do condomínio, no entanto, existem duas excepções a esta regra, sendo que neste artigo, debruço-me sobre a primeira, plasmada no art. 1431º, no seu nº 2, determina que a assembleia reunirá quando para o efeito se tiver convocada por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.

Ora, sendo a assembleia geral extraordinária convocada nos termos do citado preceito do Código Civil, tal significa que a mesma deverá ter-se subscrita, com inclusão na respectiva convocatória e no próprio acto, pelos condóminos que representam, pelos menos, 25% do capital investido do prédio.

Na medida em que, esta convocatória não cumpra o evocado requisito legal, isto é, não contenha as assinaturas de todos os condóminos convocadores, carece a mesma de qualquer validade, inquinando, por conseguinte, a assembleia geral extraordinária que por essa via se pretendia convocar? 

Atento o exposto, tal situação não significará que qualquer deliberação que, porventura, venha a ser no respectivo âmbito tomada em plenário, estará necessariamente sujeita à respectiva impugnação, com fundamento no vício de que enfermará a convocatória que lhe está subjacente, impugnação essa a exercer nos termos e ao abrigo do disposto no art 1433º do CC.

Atente-se que na convocatória, o art. 1432º, nº 1, do Código Civil não prevê como requisito a assinatura da convocatória, exigindo apenas que seja feita “por meio de carta registada, com dez dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos”. No que respeita ao conteúdo da convocatória, verifica-se que o regime é semelhante, exigindo-se apenas que indique o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião (cfr. art. 1432º, nº 2, do CC).

No entanto, se se vier a verificar que a assembleia não foi convocada pelo número de subscritores exigido, um condómino não convocado, ou que não se considere convocado por a convocatória se ter irregular, não pode nem deve comparecer (ou fazer-se representar) e exercer os seus direitos de participação/representação na assembleia, sem que estes seus actos tenham como consequência a sanação imediata de qualquer irregularidade que enferme a convocatória e que queira mais tarde invocar (neste mesmo sentido, Ac. RL de 20/3/2013).

Nesta conformidade, se a convocatória não estiver feita por um número de condóminos, que representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio, qualquer condómino que não tenha sido convocado, ou tendo-o sido, não comparece em plenário, pode aquele impugnar as deliberações aprovadas por enfermarem aquelas de vício. No entanto, se esse condómino decidir comparecer na assembleia, a sua presença, ainda que se retire momentos depois, provocará o saneamento da irregularidade.

Repare-se que marcando presença, o condómino não só se considera convocado, por comparecer (podendo ou não assinar a lista de presenças), bem como usar do seu direito de palavra (i.e. participação) em assembleia, ainda que para declarar as razões porque entende não dever participar, a justificação do seu abandono àquele acto e a pretensão de impugnar.

 

Destas sortes, se a convocatória estiver subscrita, apenas por um, ou por alguns dos convocadores, tal não é motivo bastante para se impugnar as deliberações. Coisa diversa resultará se a assembleia geral extraordinária se tiver convocada por um grupo de condóminos que representem um numero inferior a um quarto do valor total do prédio. Neste caso, só os condóminos que não compareçam na dita assembleia, podem impugná-la nos termos da lei.

Deliberar sobre assuntos estranhos à OT

O nº2 do art. 1432º do Código Civil – ao impor certos requisitos do aviso convocatório da assembleia de condóminos – visa garantir-lhes o direito à informação das matérias objecto da convocatória a fim de assegurar uma participação esclarecida na discussão e votação.

Segundo o Ac. do TRC datado de 4/10/2005, "O art. 174º do Código Civil dispõe, no seu nº 2, que são anuláveis as deliberações tomadas sobre matéria estranha à ordem do dia. Esta norma é omissa sobre a especificação do conteúdo da ordem de trabalhos a mencionar na convocatória da assembleia de associados, devendo tal lacuna ser integrada por aplicação analógica, nos termos do art. 10º, nº 1 e 2, do Código Civil, do disposto no nº 8 do artº 377. do Código das Sociedades Comerciais, segundo o qual «o aviso convocatório (das assembleias gerais) deve mencionar claramente o assunto sobre o qual a deliberação é tomada»”.

Também no Ac. deste Tribunal, proferido no processo n.º 3125/17.0T8VIS.C1, de 20 de Fevereiro de 2019, decidiu que é anulável a deliberação tomada sobre assunto não constante da ordem de trabalhos, sem a presença de todos os condóminos ou, estando todos presentes, se estes não concordaram com a sujeição do assunto a deliberação.

Diz a lei que o direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação. Acontece que, tendo a mesma pedido apoio judiciário, na modalidade de nomeação de patrono, manda a lei que a acção se considere proposta na data em que for apresentado o pedido de nomeação de patrono. Ora, tendo esse pedido sido formulado numa determinada data, é essa a data a considerar como sendo aquela em que foi instaurada a acção e não a data em que a mesma entrou em juízo. De onde resulta que, na data em que foi instaurada a acção ainda não tinha decorrido o referido prazo de caducidade.

Apreciando a validade das deliberações tomadas, o TRC entendeu que tendo a sessão da assembleia de condóminos sido suspensa para continuar noutra data, não havia lugar a uma nova convocatória dirigida aos condóminos ausentes. A sessão suspensa para continuar noutro dia é fraccionada em duas partes, mas mantém-se o mesmo ato e a lei só exige a convocatória para o dia em que se inicia a sessão.

Porém, a assembleia não pode depois deliberar sobre assuntos que não constavam da ordem de trabalhos indicada na convocatória. Essa falta de indicação do assunto na convocatória acarreta a anulabilidade das deliberações tomadas, a não ser que, estando todos presentes, os condóminos manifestem a vontade de reunir-se para deliberar sobre determinado assunto. Como tal, se for tomada uma deliberação sobre assunto não constante da ordem de trabalhos sem que estejam presentes todos os condóminos ou, estando todos presentes, sem que tenham concordado com a sujeição do assunto a deliberação, a mesma será inválida.

Destas competentes decisões retira-se que o art. 174º dispõe, no seu nº 2, que são anuláveis as deliberações tomadas sobre matéria estranha à ordem do dia, salvo se todos os associados comparecerem à reunião e todos concordarem com o aditamento. No entanto, esta norma é omissa sobre a especificação do conteúdo da ordem de trabalhos a mencionar na convocatória da assembleia de associados, devendo tal lacuna ser integrada por aplicação analógica, nos termos do art. 10º, nº 1 e 2, do Código Civil, do disposto no nº 8 do art. 377º do Código das Sociedades Comerciais: “o aviso convocatório (das assembleias gerais) deve mencionar claramente o assunto sobre o qual a deliberação é tomada”.

E isto é assim para que os interessados saibam, de antemão, o que vai ser discutido na assembleia geral e possam, assim, preparar atempadamente a sua intervenção e tomada de posição quanto à defesa dos seus direitos, sem serem confrontados no decurso da assembleia com a discussão de assuntos que não estavam agendados para essa ocasião. Estas razões procedem igualmente quanto à convocatória das assembleias gerais das pessoas colectivas constituídas sob forma de associações (cfr., neste sentido, o Ac. do STJ de 09/11/2000).

Ainda segundo este Acórdão, a anulabilidade prevista no art. 174º, nº 1, vale igualmente para a deliberação tomada sobre matéria ou assunto que na convocatória não estava claramente mencionado, de modo a não suscitar dúvidas. Convém, ainda, ter em consideração o que diz o Prof. Menezes Cordeiro (Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, T-III, pág. 608/609) a esse propósito: “A fixação da ordem do dia é da maior importância: apenas conhecendo-a poderão os associados ajuizar da necessidade ou da conveniência de comparecer na assembleia “.

Quanto à ordem do dia, observar-se-à ainda o seguinte:
-os diversos pontos devem estar suficientemente explícitos; por exemplo, não basta uma referência genérica, tipo “outros assuntos”, para legitimar tudo o que, na reunião, se queira incluir;
-devem considerar-se abrangidos todos os assuntos que sejam consequência natural e lógica da discussão de outro assunto indicado na convocatória.

Minuta de convocatória

O teor do disposto no art. 1431º nº 1 e 2 do CC não é inócuo e constitui, à imagem e em conjugação com o disposto no art. 1432º, nº 1 e 2 do mesmo diploma legal, o conjunto de regras respeitantes à convocação e funcionamento das assembleias de condomínio, não sendo de todo descabido que se apure da validade do teor da convocatória, na medida em que esta possa não cumprir os evocados requisitos legais, podendo portanto carecer a mesma de qualquer validade, o que inquina, por conseguinte, a assembleia-geral que por essa via se pretendia convocar, sujeitando-se a ser impugnada nos termos do art. 1433º do CC.

Sendo aconselhável que o regulamento do condomínio discipline não apenas o procedimento mas também as formalidades consideradas pertinentes, no limite, mediante competente proforma, replica-se infra uma singela minuta:

 

Condomínio do Edifício Portugal
sito na Rua da Liberdade, nº 123
3700-000 S. João da Madeira

Convocatória

Assembleia Geral Anual (1)

 

Exmos(as) Senhores(as)

 
Vimos pela presente e nos termos e para os efeitos tutelados pelo art. 1432º, nº 1 e 2 do Código Civil, convocá-los(as) para a realização da Assembleia Geral Anual (1) de Condóminos, a realizar na sala de reuniões (2) do condomínio, na segunda-feira, dia 15 de Janeiro de 2021, pelas 21 horas, com a seguinte Ordem de Trabalhos:

 

Período antes da Ordem de trabalhos.
 

Sessão de esclarecimentos.

Neste período serão abordados todos os assuntos que o administrador tenha interesse em apresentar ou os condóminos em suscitar esclarecimentos e que não sejam objecto de deliberação. (3)

 

Bosquejo da Ordem de trabalhos.
 

1. Apresentação do Relatório de gestão e das contas do exercício anterior.

O competente relatório de contas e de gestão administrativa acompanha a presente convocatória (4), sendo estes reapreciados e votados em plenário.

  

2. Eleição (5) do administrador para o corrente exercício administrativo.

Serão apresentadas em assembleia três propostas para o cargo, procedendo-se subsequentemente à eleição do administrador.

 

 3. Aprovação do orçamento previsional para o corrente exercício administrativo.

Será elaborado um novo orçamento e definido o valor das comparticipações dos condóminos para as despesas comuns.

 

4. Proposta de reforço do Fundo Comum de Reserva. (6)

Atendendo à idade do prédio, importa reforçar este aforro, pelo que, será proposto que cada condómino contribua com uma quantia correspondente a 15% do valor da respectiva comparticipação.

  

5. Alteração da forma das comparticipações devidas para as despesas comuns.

Por solicitação dos interessados (7), será proposta a alteração da forma de repartição dos encargos em partes iguais (deliberação que carece de unanimidade) e/ou em função da fruição.

  

6. Apresentação de proposta de alteração do Regulamento.

O regulamento do condomínio encontra-se desfasado da realidade no que às condutas e penas pecuniárias se refere, pelo que importa rever e actualizar a sua disciplina.

  

7. Realização de obras de manutenção a tardoz do edifício.

 

Serão apresentados três orçamentos para a reparação da parede exterior ao nível do 1º pavimento, a qual apresenta fissuras e pastilhas cerâmicas rachadas  

 

Período depois da Ordem de trabalhos.

  

Sessão de esclarecimentos.

 

Neste período serão abordados todos os assuntos que o administrador e/ou condóminos tenham interesse em agendar e que não sejam objecto de deliberação.

  

Nesta tessitura, não se logrando obter o quórum constitutivo bastante, em 1ª convocação, será efectuada uma 2ª convocação, no dia seguinte, para a mesmo local e hora, igual OT, e com o quórum deliberativo havido fixado no nº 4 do art. 1432º do CC.

S. João da Madeira, aos 2 dias de Janeiro de 2021

A administração

 

____________________

 

 

 

 Notas:
(1) Indicar se se trata de uma reunião ordinária (assembleia geral anual) ou extraordinária.

(2) Indicar o local, sala de reuniões, hall de entrada, garagem ou outro espaço.
(3) Conjuntamente com o ponto da ordem, inclui-se um esquisso do que se irá abordar no mesmo.
(4) Deve ter-se anexada á convocatória uma cópia do relatório.
(5) Indicar se se trata da (re)nomeação, (re)eleição ou (re)contratação.
(6) Os condóminos podem e devem, periodicamente, aumentar o valor das contribuições para este aforro.
(7) O regulamento pode e deve prever a possibilidade dos condóminos solicitarem a inclusão de assuntos na OT.

5 formas de convocar a assembleia

O nº 1 do art. 1432º do CC prevê duas formalidades de convocação da assembleia de condóminos. Caso tais formalidades não sejam cumpridas, a reunião será irregular e as suas deliberações susceptíveis de impugnação, nos termos do art. 1433º do CC. Destarte, os vícios na irregularidade da convocação da assembleia de condóminos contaminam as deliberações assumidas pelos condóminos presentes, aplicando-se o regime regra, da anulabilidade, considerando-se sanados no caso de tais deliberações não terem sido tempestivamente impugnadas.

No entanto, as modalidades de convocação não se esgotam nestas duas formalidades havidas elencadas no citado preceito, a saber, carta registada ou aviso convocatório com recibo de recepção assinado pelos condóminos, podendo-se-lhe acrescentar duas outras, seja por via do regulamento do condomínio, seja por deliberação aprovada em reunião plenária.

Convocação por carta registada

Na sua versão original (DL nº 47344/66, de 25/11) o nº 1 do art. 1432º do CC preceituava que, "A assembleia é convocada por meio de carta registada com aviso de recepção, enviada com dez dias de antecedência, na qual se indicará o dia, hora e local da reunião", porém, com as alterações introduzidas pelo art. 1º do DL nº 267/94 publicado no Diário da República nº 247/1994, Série I-A de 1994-10-25, em vigor a partir de 1995-01-01, o mesmo nº 1 passou a dispor que, "A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos".

Convocação por aviso convocatório

Com as alterações introduzidas pelo art. 1º do DL nº 267/94 publicado no Diário da República nº 247/1994, Série I-A de 1994-10-25, em vigor a partir de 1995-01-01, o legislador não só aligeirou a formalidade exigida na convocatória, eliminando a obrigatoriedade do envio de uma carta registada com aviso de recepção, substituindo-o pelo envio de uma carta registada, como permitiu a sua feitura mediante o uso de um aviso convocatório, desde que feito com a mesma antecedência, e contanto haja um recibo de recepção assinado pelos condóminos.

Convocação por correio electrónico

Em alternativa à metodologia anterior, é possível também enviar a convocatória por correio electrónico (v.g. e-mail), obrigando-se contudo o administrador a solicitar o envio da confirmação da recepção da convocatória, também por esta mesma via. No entanto, importa salientar que esta opção só é válida apenas para os condóminos que concordem com a utilização deste método e desde que esse desiderato fique devidamente registado em acta.

Convocação pelo regulamento do condomínio

A assembleia de condóminos, por via do regulamento geral do condomínio, onde se plasmam regras apenas para disciplina do uso, fruição e administração das coisas comuns, pese embora não tenha força jurídica para contrariar a lei expressa, como é assaz consabido e evidente, pode, mediante disposição aprovada por todos os condóminos, prever a realização de assembleias ordinárias e extraordinárias, contanto se cumpram escrupulosamente as regras fixadas no nº 2 do art. 1432º do CC, designadamente, com a indicação do dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informando sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.

Este expediente pode ter-se usado, para a reunião que deve ter-se obrigatoriamente realizada na primeira quinzena de Janeiro (cfr. art. 1431º, nº 1 do CC), definindo-se desde logo, no regulamento, por exemplo, que: "A assembleia geral de condóminos, reunir-se-à no dia 15 de Janeiro de cada ano, pelas 21 horas, em primeira convocatória, na sala de reuniões do condomínio, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano".

O regulamento pode e deve prever outros assuntos, como por exemplo a eleição / nomeação/ contratação ou reeleição ou recondução do administrador no cargo, entre outros que em função de cada condomínio careçam de uma regular apreciação e discussão. No entanto, importa salientar que quaisquer outras deliberações aprovadas cujos assuntos não constem da Ordem de Trabalhos havida fixada no regulamento, só serão válidas em assembleia universais e desde que todos manifestem a sua concordância em que os assuntos sejam alvo de apreciação e deliberação, sendo portanto impugnáveis pelos condóminos que votem contra ou tenham estado ausentes.

Não se tratando de uma assembleia universal, mas todos os presentes manifestem a sua concordância em que os assuntos sejam alvo de apreciação e deliberação, as deliberações são ineficazes para os ausentes até à realização da sua comunicação nos termos do nº 6 do art. 1432º do CC, os quais, poderão suscitar a anulabilidade das mesmas nos termos do art. 1433º do CC. Não o fazendo, têm-se as deliberações sanados dos vícios de que enfermam por falta de tempestiva oposição (cfr. art. 218º CC). 

 

O Professor Mota Pinto (Teoria Geral do Direito Civil, 3ª edição actualizada, Coimbra Editora, 1996, pág. 612) sintetiza o regime da anulabilidade nestes termos: «O negócio anulado é, em princípio, apesar do vício, tratado como válido. Se não for anulado, no prazo legal e pelas pessoas com legitimidade, passa a ser definitivamente válido. Se for anulado, no tempo e forma devidos considera-se que os efeitos visados não se produziram desde o início, como nunca tendo tido lugar». Em suma, a anulabilidade tem de ser invocada por quem tem legitimidade para o efeito (cfr. nº 1 art. 287º CC), sendo sanável pelo decurso do tempo (cfr. nº 1 art. 287º CC) e pela confirmação (cfr. nº 1 art. 288º CC).

Convocação por deliberação da assembleia

No decorrer de uma assembleia de condóminos, por iniciativa destes ou do administrador, mesmo não constando da respectiva Ordem de Trabalhos, pode-se desde logo marcar a realização de uma próxima assembleia, com a indicação do dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informando sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos, cumprindo-se assim com a regra preceituada no nº 2 do art. 1432º. do CC.

Havendo-se dado conhecimento aos condóminos presentes, aos ausentes, ser-lhes-à dado conhecimento através do envio da cópia da acta nos termos fixados no nº 6 do art. 1432º do CC, os quais ficam vinculados ao que dela consta por força do nº 2 do art. 1º do DL 268/94 de 25/10. Importa contudo sublinhar que o administrador deverá sempre respeitar o prazo de antecedência estabelecido no nº 1 do mesmo preceito.

2ª convocação 30 min. depois

Se da convocatória constar o seguinte texto «Não estando presentes e/ou representados condóminos em número suficiente para se formar o quórum constitutivo e obter vencimento, a assembleia de condóminos reúne-se meia hora depois», estamos perante uma segunda convocatória?

Do art. 1432º, nº 4 do CC, não se retira que, em caso de falta de quórum para a constituição da primeira assembleia, a segunda tenha de ter lugar sete dias depois, porquanto tem-se esta uma norma supletiva, que não impede a fixação de prazo mais curto, dentro dos limites da boa fé. Ou seja, a lei estabeleceu uma norma claramente supletiva, com a finalidade de simplificar a convocatória da segunda reunião.

Com efeito, a lei não impõe que a nova assembleia seja convocada dentro de uma semana. O art. 1432º nº 4 do CC estabelece que, não havendo quórum e não se tendo indicado nova data na convocatória, considera-se convocada nova assembleia para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo, nesse caso, a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos ¼ do valor do prédio.

A lei não estabeleceu, pois, um prazo fixo de uma semana entre a primeira e a segunda data, como pretende Abílio Neto, Manual da Propriedade Horizontal. Almedina, 3.ª edição, pág. 335-6. Segundo este autor, no art. 1434º, nº 4, do CC, o legislador ficcionou ser essa a dilação mínima aceitável para que os condóminos reponderassem a necessidade ou conveniência de estarem presentes na assembleia.

Não está, pois, vedada a possibilidade de fixação de um prazo mais curto, dentro dos limites da boa fé, como defende Sandra Passinhas, A assembleia de condóminos e o administrador na propriedade horizontal, Almedina, pág. 226. Solução que não choca porque os condóminos já tiveram oportunidade de se preparar para a assembleia na sequência da primeira convocatória. Recorde-se que na redacção anterior ao DL 267/94, de 25/10, o nº 3 ao art. 1432º do CC estabelecia que, na falta de quórum a nova reunião seria convocada dentro dos dez dias imediatos.

Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Coimbra Editora, vol. III, 2.ª edição, pág. 446, sublinhavam não existir um intervalo mínimo, embora recusassem a possibilidade de a segunda reunião ocorrer no dia em que falhou a primeira convocatória, perigo que estava esconjurado pela necessidade de ser enviada carta convocatória.

Não é, pois, admissível a segunda convocatória com a mera dilação de meia hora, pois tal não salvaguarda a conveniência de se dar àqueles que não compareceram a possibilidade de o fazerem. Ao determinar uma segunda convocatória em caso de falta de quórum da primeira pretende-se propiciar uma maior afluência de condóminos atenta a natureza dos interesses envolvidos.

E, uma vez que na segunda assembleia o quórum é menos exigente, é necessário evitar que a segunda assembleia tenha lugar na mesma data da primeira, com uma mera dilação horária, pois na prática as deliberações seriam tomadas com uma menor representatividade do capital investido, sem se ter dado uma segunda oportunidade aos condóminos.

Em síntese, a lei não fixa um prazo mínimo de dilação entre a primeira e a segunda assembleias, mas tal prazo não deve ser tão exíguo que impeça a possibilidade de os que não compareceram à primeira poderem comparecer à segunda, pelo que se deve ter por excluída a possibilidade de a segunda assembleia ser convocada com uma dilação de meia hora relativamente à primeira.

Não obstante constar da convocatória que, em caso de falta de quórum a assembleia de condóminos se reunirá meia hora depois, o que se verifica não é uma segunda assembleia reunida meia hora depois, mas uma primeira assembleia que se iniciou com uma dilação de meia hora.

A questão apenas assumirá relevância para efeitos da anulabilidade prescrita no art. 1433º do CC, se a assembleia reunir meia hora depois, em segunda convocatória e subsequentemente deliberar com o quórum reduzido a que alude o art. 1432º, nº 4, CC (maioria de votos dos condóminos desde que representassem ¼ do valor do prédio).

Em bom rigor, poucas serão as assembleias de condóminos cujos trabalhos se iniciem à hora designada na convocatória, especialmente se a hora designada coincidir por exemplo com a hora em que as pessoas que trabalham estarão regressando a casa.

Para se evitarem confusões, o mais avisado será o administrador, aquando da convocação da assembleia, ressalvar na respectiva convocatória que «Não estando presentes e/ou representados condóminos em número suficiente para se formar o quórum constitutivo e obter vencimento, a assembleia de condóminos suspende-se por meia hora e recomeça às (...) horas, nos termos do art. 1432° n° 3 do Cod. Civil». 

 

Neste termos, pese embora a convocação se realize meia hora depois da hora primitivamente fixada, continuará a exigir-se o quórum constitutivo de metade mais um da totalidade dos condóminos.

Falta de convocação de condóminos

Dispõe o artigo 1432º (Convocação e funcionamento da assembleia), do Código Civil que:

1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.

2. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.

3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.

4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

5. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.

6. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.

7. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.

8. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do nº 6.

9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.

Mais dispõe o artigo 1433º, nº 1, do Código Civil que:

1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.

Deste modo, o legislador entendeu que a inexistência de convocatória para assembleia geral de condóminos ou a irregularidade desta por falta da antecedência necessária ou por deficiente identificação nessa convocatória do objecto da assembleia põe em risco o direito à informação que constitui a base do exercício esclarecido e consciencioso do direito do condómino participar nas assembleias gerais e votar as deliberações que aí irão ser tomadas.

Como tal a falta de convocatória para a assembleia geral dos condóminos constitui causa de anulação da deliberação que aí vier a ser tomada.

Assim, quando os condóminos não tenham sido convocados para a assembleia ou não o tenham sido com observância dos requisitos estabelecidos no nº1 do art. 1432º do C.Civil as deliberações tomadas nessa assembleia são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado, dentro do prazo a que alude o art. 1433º, nº 4, do CC.

 A comunicação a que alude o art. 1432º, nº 6 do CC é necessária para os efeitos estabelecidos no seu nº 5 e também para a contagem do prazo de convocação de assembleia extraordinária (cfr. art. 1433º, nº 2 do CC) ou para sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem (cfr. art. 1433º, nº 3 do CC).

Não tendo estado presentes os condóminos na assembleia em que se tenha deliberado por exemplo uma repartição diferente da permilagem nos encargos de conservação do imóvel e não lhes tendo sido comunicada essa deliberação por carta registada com aviso de recepção, tal não faz improceder a execução com base na anulabilidade da deliberação, se não se alegar (e provar) a propositura de qualquer acção de anulação da deliberação, o que será necessário para que, na oposição à execução, pudessem os condóminos executados vir obter a desvitalização do título executivo.

Incluir assuntos na convocatória

Apesar desta matéria se encontrar regulada no Código Civil, este diploma apresenta algumas lacunas, nomeadamente no que concerne possibilidade de inclusão de matérias a título individual, por parte dos condóminos na convocatória, pelo que, como forma de suprir essas lacunas, permite a lei a sua aplicação analógica, de acordo com o disposto no art.º 10º do CC.

Numa assembleia geral, devidamente convocada, se forem discutidas matérias que não contavam na convocatória, mesmo que estas forem aprovadas por unanimidade, caso os condóminos ausentes não concordem, poderão impugná-las dentro dos prazos estabelecidos na lei.

Por analogia ao art. 251º al. a) e b) do Código das Sociedades Comerciais, deverá atender-se que o condómino não pode votar, quando relativamente à matéria da deliberação, o mesmo se encontre em situação de conflito de interesses com o condomínio, designadamente, quando a matéria recaia sobre a deliberação de uma obrigação ou responsabilidade própria, do condomínio, ou litígio sobre pretensão do condomínio contra o condómino.

A convocatória, para fins de assembleia deve ser sempre clara objectiva, quanto à ordem dos trabalhos, de forma a esclarecer os condóminos, explicando de forma clara os assuntos a deliberar, evitando assim irregularidades, consequentemente nulidades ou anulabilidades das deliberações. Roque Laia (ver Guia das Assembleias Gerais), 8 edição pág. 213 salienta que «a discussão é o meio através do qual se procura chegar à «votação» e não constitui, por si só, a finalidade da reunião.»

Sempre que a assembleia é convocada, é para formar uma vontade e exprimi-la, entende ele que todo o assunto submetido à discussão tem de ser objecto de uma votação, qualquer que seja a votação, ainda mesmo que a assembleias «vote», decidindo que haja votação para dividir.

Sai do âmbito do regulamento, discutir, se é possível excluir determinadas matérias, ou mesmo todos os assuntos constantes de uma deliberação, desde que integre os parâmetros legais, todas as matérias, poderão ser levadas à colação, por carecerem de quórum ou não estarem em conformidade com a lei.

Por imperativos legais, previstos no capítulo da propriedade horizontal, todos os assuntos constantes nas convocatórias, carecem de uma votação, tendo em consideração a especificidade das matérias em causa.

A convocatória de uma assembleia de condóminos, deve referir sempre as matérias agendadas, isto é: mesmo que um dos condóminos, pretenda inserir uma cláusula, se o conteúdo da mesma, não estiver em conformidade com a deliberação da maioria, esta cláusula, terá, que, ser sempre submetida a uma votação pelos restantes condóminos, porque as matérias ou assuntos têm que imperativamente ser aprovadas, por unanimidade dos votos.

Assim, o condómino deve pedir a palavra e no seu uso propor à assembleia o aditamento do ponto de discussão à ordem de trabalhos, sendo que é a assembleia que decide se discutem ou não esse ponto. Esta possibilidade existe apenas no âmbito de uma assembleia geral ordinária. Se a assembleia for extraordinária, inexiste qualquer possibilidade de discussão de assuntos externos à ordem de trabalhos.

Logo, importa referir que a cláusula a incluir só poderá ter lugar mediante o pedido do condómino na assembleia e com a aprovação dos restantes.

De facto, não deixa de ser pertinente a questão, colocada, pois que as cláusulas, são um conjunto de deliberações, que pela sua importância, são submetidas a uma aprovação do aval individual de cada condómino, observando os trâmites legais previstos no capítulo que regula a propriedade horizontal, em tudo o que for omisso, deve se recorrer à interpretação por analogia, tendo em consideração o espírito da lei vigente.

O conteúdo da cláusula, é que determina a maioria qualificada ou simples, as maiorias, necessárias para a sua alteração, ou não, pelo que tratando-se de matéria, para qual a lei não preveja maioria qualificada, qualquer deliberação que não colida, com o regulamento será aprovada com a maioria que a lei estabelecer como regra: Maioria simples ou qualificada, de acordo com a hierarquia das matérias estabelecidas pelo legislador, sendo este um dos princípios gerais, universais, regra geral de aprovação de qualquer regulamento estatuto, um pilar de qualquer sistema democrático etc.

Nesse sentido, Incumbe ao administrador aquando da elaboração da convocatória, a especificação dos diversos assuntos (ordem de trabalhos) sobre que versa a sessão e, cujas deliberações só possam ser aprovadas por unanimidade dos votos. Quer dizer: não basta uma simples convocatória para “tratar” de assuntos de interesse comum aos diversos condóminos. A Lei exige ao administrador a precisão e concretização dos assuntos a deliberar. Caso contrário, tais deliberações, encontrar-se-iam impregnadas de irregularidade, e seriam susceptíveis de anulabilidade.

“Embora o nº 1 o não prescreva expressamente, deve o aviso convocatório mencionar as matérias a tratar na reunião. Trata-se de um princípio geral aplicável a todos os órgãos colegiais deliberativos (Cfr. art. 174º, nº1 do CC). As deliberações tomadas sobre matérias que não constem da ordem do dia são anuláveis nos termos do artigo seguinte”(In Código Civil Anotado, Pires de Lima e Antunes Varela, III, Vol., 2ª Edição Revista e Actualizada, Coimbra Editora.

“A ordem do dia tem de ser concretizada, não bastando qualquer das seguintes expressões: “várias”, “medidas relativas às partes comuns”, “modificação do regulamento” ou outras similares. A convocatória tem de esclarecer o condómino sobre os assuntos a que será chamado a votar. Trata-se, na prática, de respeitar uma exigência legitima de tos os que fazem parte da assembleia, de modo a que os condóminos e terceiros possam estar em condições de votar sobre assuntos conhecidos, no caso de se apresentarem pessoalmente à reunião, ou de darem indicação precisas a quem eventualmente seja chamado a representá-los, em caso de ausência.” (In “A assembleia de condómino e o administrador na propriedade horizontal”, Sandra Passinhas, Almedina)

Caso a convocatória tenha por intuito uma assembleia extraordinária, também desta deve constar de forma expressa, o dia, hora e local de reunião; especificar o(s) assunto(s) a discutir e aprovar, sob pena de incorrer em ilegalidade, conforme nos demonstra o art. 56º, nº 1 do CSC.

Face ao exposto, julgo não ser viável, a inclusão de uma cláusula sobre qualquer matéria, sem que esta seja colocada à votação e aprovação de todos os condóminos, caso contrário as deliberações são anuláveis, sendo que esta possibilidade de aditamento depende ainda do facto de estarmos perante uma assembleia geral ordinária, uma vez que, sendo extraordinária, a mesma pode versar apenas sobre os pontos já constantes da ordem de trabalhos.