Viver em condomínio
07 agosto 2025
Compropriedade vs comunhão
01 abril 2025
ACTRP 13-09-16: Incorporação parte fracção vizinha
Propriedade horizontalAlteraçãoTítulo ConstitutivoUsucapião
III - Se para a solução do caso a impugnação da decisão da matéria de facto se mostra irrelevante, o Tribunal da Relação pode abster-se de proceder ao seu conhecimento, por tal se tratar de ato inútil.
03 maio 2024
Finalidades das fracções autónomas
O art. 1º do DL nº 40 333 prescrevia que as fracções autónomas do edifício em propriedade horizontal seriam destinadas a fins habitacionais, de actividades económicas, ou semelhantes, e de idêntica forma se exprimiam o anteprojecto e a 1ª revisão ministerial.
O texto do Código não contém, contudo, qualquer referência aos fins a que se destinam as fracções autónomas, certamente porque a teve como desnecessária.
E, com efeito, assim é.
A enumeração desses fins, que a lei anterior se fazia era apenas exemplificativa como, sem lugar a dúvidas, inculcava a expressão "e semelhantes", usada no final do respectivo preceito. Daí se concluir que a fracção autónoma poderia ser destinada a qualquer fim lícito sendo, portanto, desnecessária qualquer referência na lei ao respectivo fim, o que só é exigível no título constitutivo (cfr. art. 1418º/2, al. a)).
O essencial é fixar é que a fracção a ser objecto de propriedade horizontal tem de constituir uma unidade independente - e a isso se limitou, portanto, a formulação do processo.
Evidente é, porém, que essa independência terá de ser apreciada caso por caso, em função da finalidade específica a que a fracção deverá ficar afectada, mas que, em geral, se traduz na possibilidade de essa fracção proporcionar, por si só, os requisitos indispensáveis à sua utilização funcional.
11 agosto 2023
As fracções autónomas no TCPH
04 julho 2023
O usucapião como meio constituir a PH
Dimana do art. 1417º do CC que a Propriedade Horizontal pode ser constituída por usucapião. A redacção deste preceito, confrontada com a que propunham os trabalhos preparatórios, revela que, inicialmente, não fora considerada esta figura (1) como forma de se constituir a PH.(2)
Certo é, porém, não haver razão para o excluir,(3) muito embora não se anteveja possibilidade de vir a ser frequente meio de constituição desta forma de propriedade. Bem andou, pois, o legislador em o incluir no texto definitivo do Código
Há que distinguir, porém, o usucapião como forma de constituição da PH, do usucapião como meio de adquirir o direito de propriedade sobre a fracção autónoma de um prédio já sujeito a tal regime, situações que divergem relativamente ao conteúdo da respectiva posse.
Assim, no primeiro caso, são todos os condóminos que têm de actuar sobre o prédio, por eles parcelado em fracções susceptíveis de corresponderem às exigências da sua utilização em regime de PH, como se efectivamente este regime estivesse regularmente constituído, usando, pois, cada um a sua fracção autónoma com exclusão dos demais e fruindo todos, como comproprietários, mas com as limitações inerentes a essa especial forma de compropriedade, as partes comuns do prédio, todos contribuindo também, na proporção do valor das suas fracções, ou apenas aqueles que de tais coisas se servem, para as despesas com a conservação e fruição das partes comuns.
28 junho 2023
As partes próprias
A PH representa uma derrogação ao princípio superfícies solo cedit, porquanto, em face do regime geral do direito de propriedade sobre os imóveis, qualquer edifício incorporado no solo só pode ser objecto de um único direito de domínio - direito esse que abrangerá toda a construção, o solo em que esta assente e os terrenos que lhe sirvam de logradouro (cfr. art. 204º, nº 2 do CC).
O conceito de "edifício" tem uma importância nuclear, nomeadamente a propósito da aplicação de duas das suas normas: a do art. 1430º do CC, que determina que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador e a do art. 1438º-A do CC que permite a aplicação do regime da administração das partes comuns a conjuntos de edifícios funcionalmente ligados entre si.
Para Pires de Lima/Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, Coimbra Editora, Coimbra, 1987, art. 204º, pág. 195, 3, o "edifício incorporado é aquele que se encontra ligado ou unido ao solo, fixado nele com carácter de permanência, por alicerces, colunas, estacas ou qualquer outro meio. A lei não diz o que deve entender-se por edifício, tratando-se de uma noção fundamentalmente pré-jurídica.
16 março 2023
Usufruto vs Uso e Habitação
02 março 2023
O fim, o uso, a fruição e a disposição
Estipula o art. 1418º do CC que «2 - Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode conter, designadamente: a) Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum». Por outro lado, dispõe o art. 1305º do CC que «O proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposições das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas».
14 junho 2022
Junção de fracções
A natureza deste direito permite que o proprietário goze, de modo pleno (mas não absoluto) e exclusivo, dos direitos de uso, fruição e disposição do bem em causa, nos termos que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com a observância das restrições por ela impostas (cfr. art. 1305º do CC).
Tudo isto para dizer que, não pode qualquer proprietário ser privado, lesado ou cerceado nos seus direitos, fora dos casos expressamente previstos na lei, e independentemente da qualidade atribuída ao lesante: quer este seja possuidor, quer mero detentor ou um qualquer proprietário. E para melhor se exemplificar, importa um debruçar sobre dois exemplos muito concretos.
14 abril 2022
Requisitos das fracções autónomas
Nos termos do art. 1415º do CC, as fracções autónomas só podem ser objecto de PH se constituírem unidades independentes, forem distintas e isoladas (1) entre si, e com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública (2). A par destes requisitos, as fracções autónomas têm de satisfazer uma série de exigências de direito público, maxime as impostas pelo RGEU.
Já a falta de requisitos legalmente exigidos (3) importa a nulidade (4) do TCPH e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade (5), pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada no TCPH ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fracção autónoma (cfr. art. 1416º, nº 1 do CC) (6). O negócio jurídico é nulo por vício do objecto - legalmente impossível (cfr. art. 280º do CC) - e não pode produzir os seus efeitos normais: a constituição da PH. O que não significa que não produz efeitos jurídicos. Por conversão igual (7), o acto vale como constitutivo de um direito de compropriedade, sem dependência dos requisitos exigidos pelo art. 293º do CC. A conversão só tem lugar, note-se, quando o vício que atinge o negócio jurídico diga respeito ao objecto, e não quando haja qualquer outra deficiência no TCPH, como, por exemplo, um vício formal (8)
22 março 2022
Alterar o uso de uma fracção
Resulta do art. 1305º do CC que "O proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposições das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas". Ora, por força do art. 1422º, nº 2, al. c) do CC, o fim a que uma fracção autónoma se destina constitui uma limitação ao exercício do direito de propriedade de cada condómino sobre a sua fracção.
Nesta factualidade, se um condómino pretender alterar o fim a que se destina a sua fracção autónoma, deve cumulativamente, consentimento dos demais condóminos em reunião plenária, e da autorização de utilização conferida pela Câmara Municipal.
Alterar a porta da fracção autónoma
Vejamos o que diz a lei na redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10:
2. É especialmente vedado aos condóminos:
a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
3. As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
4. Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
Atente-se que a letra da lei não proíbe, apenas veda que as obras se tenham susceptíveis de prejudicar a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício. Por outro lado, o conceito de prejuízo é muito subjectivo, mas para que seja efectivamente atendido, teria que se verificar uma alteração muito evidente, nomeadamente, alterando o estilo cromático. De salientar que, perante a necessidade de se proceder à substituição de um determinado elemento, instalado muitos anos antes, muito dificilmente se conseguirá outro rigorosamente igual, logo, dever-se-à procurar um o mais idêntico parecido. Não ser rigorosamente igual não significa uma alteração que colida com a lei.
Decorrentemente, de acordo com este preceito legal, aos condóminos mostra-se vedada a possibilidade de realizar obras que causem prejuízo ou modifiquem à linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício. Tem-se entendido que a linha arquitectónica se reporta ao “conjunto dos elementos estruturais de construção que, integrados em unidade sistemática, lhe conferem a sua individualidade própria e específica” e o arranjo estético do edifício “ao conjunto de características visuais que conferem unidade sistemática ao conjunto” (entre outros, os Acórdãos do STJ. de 20/7/82, B.M.J. 319º, pág. 301; e de 17/2/2011, Proc. n.º 881/09.2TVLSB.L1.S1, citando Aragão Seia, “Propriedade Horizontal”, 2ª ed., pág. 105).
Atente ainda neste súmula da decisão do Ac. da Rel. de Lisboa de 23.03.2012:
Ora, como escreve P. Lima e A. Varela, ob. citada, pág. 425, “quanto às limitações relativas à estética do edifício, é evidente que apenas se aplicam aos elementos da fracção autónoma visíveis do exterior (porta ou portas de acesso, janelas, persianas, varandas, etc.). Um condómino, por exemplo, não pode vedar a sua varanda, transformando-a num compartimento fechado, ou substituir as janelas por outras que não se harmonizem com as demais fracções”.
08 junho 2021
Alterar o uso da fracção
12 abril 2021
As partes próprias
As fracções autónomas identificam-se com partes próprias dos condóminos, ou seja, com as partes do edifício que são objecto das suas propriedades exclusivas, e constitui um todo unitário, que pode, no entanto, ser mais do que o lugar destinado a habitação (ou a outro fim), como por exemplo, “um apartamento com garagem e arrecadação”.
Os condóminos têm um verdadeiro direito de propriedade sobre as suas fracções autónomas, às quais se aplica o regime geral da propriedade; assim, nos termos do art. 1305º do C.Civ., estes gozam de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das fracções autónomas que lhes pertencem, porém, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas.
De forma muito simples, podemos afirmar que:
- O uso consiste no poder do proprietário se servir da coisa para a satisfação das suas necessidades (como por exemplo, transformar um quarto num escritório).
- A fruição traduz-se no poder de gozar a coisa indirectamente, através de tudo o que ela produz periodicamente (como por exemplo, exercer uma actividade laboral), sem prejuízo da sua substância.
- O poder de disposição refere-se aos poderes materiais, como são os de transformar a coisa, e os poderes jurídicos (como por exemplo, arrendar ou vender).
Portanto, o proprietário goza de facto e de direito destes poderes e de um modo pleno e exclusivo, no entanto, importa sublinhar que este modo «pleno», não se confunde com um poder «absoluto».