As partes comuns

As partes comuns são as elencadas no art. 1421º do C.Civ., que distingue entre as partes imperativamente ou necessariamente comuns (nº 1) e as partes presumidamente comuns (nº 2), sendo que as partes necessária ou imperativamente comuns são as partes estruturais do edifício, designadamente:

- o solo, os alicerces, as colunas e pilares e as paredes-mestras; 

- os elementos de cobertura, o telhado ou certos terraços; 

- os elos que permitem a circulação, a comunicação, ou a ligação espacial entre as várias fracções, e entre estas e as partes comuns do prédio ou as saídas para a rua;

-  entradas, vestíbulos, escadas e corredores — elos ou elementos comunicantes; 

- são ainda partes necessariamente comuns as instalações gerais, que estão funcionalmente afectadas ao uso comum. 

Temos, assim, uma afectação estrutural, uma afectação envolvente ou de cobertura, uma de comunicação e uma funcional, sendo que a enumeração prevista na lei não é taxativa, estes vectores servirão como critérios orientadores no caso de surgirem dúvidas sobre a natureza comum ou privativa de uma parte.

São partes presumidamente comuns os pátios e os jardins anexos ao edifício, os ascensores, as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro e, por analogia, os locais destinados aos serviços comuns; as garagens e outros lugares de estacionamento. 

Materialmente estamos perante um critério de serviço comum: presumem-se comuns as coisas destinadas a proporcionar melhor habitabilidade a cada fracção autónoma. No entanto, importa sublinhar que esta presunção de comunhão do nº 2, do art. 1421º do C.Civ., é uma presunção, logo susceptível de ser ilidida mediante prova em contrário, a realizar no título constitutivo.

O art. 1421º, nº 2, al. e) do C.Civ., presume ainda comuns as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos. Neste sentido, a ausência de atribuição privativa da coisa no título constitutivo funciona como presunção da sua titularidade em comunhão.

Os condóminos têm, sobre as partes comuns, um direito de compropriedade, porquanto, na formulação legal do art. 1403º do C.Civ., existe propriedade em comum, ou compropriedade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa. Aliás, por força do art. 1404º do C.Civ., as regras gerais da compropriedade são aplicáveis, com as necessárias adaptações, à comunhão sobre as partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal.

Quanto ao uso das coisas comuns, o art. 1406º do C.Civ. estabelece que, na falta de acordo, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se da coisa comum, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito, sendo que no uso das partes comuns, não são consentidos aos condóminos, nem àqueles que possam vir a ocupar a sua posição, v.g. um arrendatário ou um comodatário, excessos que venham a limitar ou a restringir o igual direito dos outros condóminos, desrespeitando os limites da normalidade e da razoabilidade, de acordo com as circunstâncias do caso concreto. 

O igual direito dos outros condóminos não deve ser entendido como uso idêntico — já que a identidade espacial e temporal de utilizações concorrentes comportaria uma proibição substancial para qualquer condómino de fazer um uso particular da coisa comum —, mas antes deve ser avaliado abstractamente, de acordo com a relação de equilíbrio que deve ser mantida entre todas as possíveis utilizações concorrentes por parte dos participantes no condomínio.