O contrato-promessa está definido no Código Civil como sendo «a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato» (art. 410.º n.º 1 do Cód. Civil)(1).
O contrato objecto do contrato-promessa, e que as partes se obrigam a realizar, denomina-se por contrato prometido (por exemplo, compra e venda, arrendamento, trespasse, cessão de quotas, etc.).
Daqui decorre que a prestação devida no contrato-promessa traduz-se numa prestação de facto positivo consistente na emissão de uma declaração de vontade negocial destinada a celebrar um outro contrato, denominado por contrato prometido.
A título de exemplo, num contrato-promessa de compra e venda as partes obrigam-se a realizar no futuro o prometido contrato de compra e venda, respectivamente, como comprador e como vendedor (2).
Estamos em face de um instituto de enorme importância prática e relevância social, sendo muito variadas as razões que, frequentemente, estão na base da sua utilização.
Através do contrato-promessa pretendem as partes assegurar a celebração do contrato prometido quando existe algum obstáculo, material ou jurídico, que impede a sua imediata realização. Assim sucede quando, a título de exemplo, uma das partes não dispõe, de imediato, das importâncias necessárias para celebrar o contrato prometido; ou quando o contrato prometido ainda não pode ser celebrado por se tratar de coisa futura, ou por não ser possível, desde logo, cumprir determinadas formalidades legalmente impostas, pretendendo, porém, as partes assegurar a sua celebração; mutatis mutandis quando se torna necessário obter o consentimento de terceiro.
Nestes casos (como noutros) o contrato-promessa surge como o instrumento natural destinado a assegurar às partes a posterior celebração do contrato pretendido realizar, isto é, o contrato prometido. O contrato-promessa não se confunde com meros actos de negociação que integram o denominado “iter negotii”. É que estes actos, embora possuindo relevância jurídica — podendo inclusivamente desencadear responsabilidade pré-contratual —, limitam-se a integrar o processo formativo dos negócios jurídicos, estando, porém, desprovidos de eficácia contratual.
Diversamente, o contrato-promessa tem eficácia “inter partes” pois através dele as partes (frequentemente designadas por promitentes) ficam vinculadas à realização do contrato prometido. Ademais, e com vista a evitar posteriores negociações, deve o contrato-promessa definir, desde logo, o conteúdo do contrato prometido.
O contrato-promessa encontra a sua disciplina nuclear nos arts. 410.º a 413.º, 441.º, 442.º, 755.º, n.º 1, al. f) e 830.º do Cód. Civil. Algumas destas disposições legais já não mantêm a sua redacção originária em virtude de terem sido objecto de diversas alterações legislativas.
Com efeito, no ano de 1980, o legislador alterou de modo substancial a disciplina do contrato-promessa (3). Esta reforma legislativa não teve uma longa vida, porquanto passados 6 anos o legislador realizou nova intervenção legislativa (4).
Já recentemente (5), o legislador realizou nova intervenção legislativa, embora de menor alcance do que as anteriores (6).
Notas:
O contrato objecto do contrato-promessa, e que as partes se obrigam a realizar, denomina-se por contrato prometido (por exemplo, compra e venda, arrendamento, trespasse, cessão de quotas, etc.).
Daqui decorre que a prestação devida no contrato-promessa traduz-se numa prestação de facto positivo consistente na emissão de uma declaração de vontade negocial destinada a celebrar um outro contrato, denominado por contrato prometido.
A título de exemplo, num contrato-promessa de compra e venda as partes obrigam-se a realizar no futuro o prometido contrato de compra e venda, respectivamente, como comprador e como vendedor (2).
Estamos em face de um instituto de enorme importância prática e relevância social, sendo muito variadas as razões que, frequentemente, estão na base da sua utilização.
Através do contrato-promessa pretendem as partes assegurar a celebração do contrato prometido quando existe algum obstáculo, material ou jurídico, que impede a sua imediata realização. Assim sucede quando, a título de exemplo, uma das partes não dispõe, de imediato, das importâncias necessárias para celebrar o contrato prometido; ou quando o contrato prometido ainda não pode ser celebrado por se tratar de coisa futura, ou por não ser possível, desde logo, cumprir determinadas formalidades legalmente impostas, pretendendo, porém, as partes assegurar a sua celebração; mutatis mutandis quando se torna necessário obter o consentimento de terceiro.
Nestes casos (como noutros) o contrato-promessa surge como o instrumento natural destinado a assegurar às partes a posterior celebração do contrato pretendido realizar, isto é, o contrato prometido. O contrato-promessa não se confunde com meros actos de negociação que integram o denominado “iter negotii”. É que estes actos, embora possuindo relevância jurídica — podendo inclusivamente desencadear responsabilidade pré-contratual —, limitam-se a integrar o processo formativo dos negócios jurídicos, estando, porém, desprovidos de eficácia contratual.
Diversamente, o contrato-promessa tem eficácia “inter partes” pois através dele as partes (frequentemente designadas por promitentes) ficam vinculadas à realização do contrato prometido. Ademais, e com vista a evitar posteriores negociações, deve o contrato-promessa definir, desde logo, o conteúdo do contrato prometido.
O contrato-promessa encontra a sua disciplina nuclear nos arts. 410.º a 413.º, 441.º, 442.º, 755.º, n.º 1, al. f) e 830.º do Cód. Civil. Algumas destas disposições legais já não mantêm a sua redacção originária em virtude de terem sido objecto de diversas alterações legislativas.
Com efeito, no ano de 1980, o legislador alterou de modo substancial a disciplina do contrato-promessa (3). Esta reforma legislativa não teve uma longa vida, porquanto passados 6 anos o legislador realizou nova intervenção legislativa (4).
Já recentemente (5), o legislador realizou nova intervenção legislativa, embora de menor alcance do que as anteriores (6).
Notas:
( 1 ) Todas as disposições legais referidas sem menção expressa ao respectivo diploma legal pertencem ao Código Civil.
( 2 ) Considera ALMEIDA COSTA, in “Contrato-Promessa — Uma Síntese do Regime Vigente”, p. 12, 9.ª ed., 2007, nota de rodapé n.º 4, não se mostrar impensável «nem destituído de interesse, que possa concluir-se um contrato-promessa cujo objecto seja também um contrato-promessa»
( 3 ) Vide Decreto-Lei n.º 236/80, de 18 de Julho.
( 4 ) Vide Decreto-Lei n.º 379/86, de 11 de Novembro.
( 5 ) Vide Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho.
( 6 ) No âmbito da Insolvência vide art. 106.º do Código da Insolvência e da Recuperação das Empresas; no que toca ao contrato-promessa de transmissão de direitos reais de habitação periódica vide arts. 17.º a 19.º do Decreto-Lei 275/93, de 5 de Agosto
( 2 ) Considera ALMEIDA COSTA, in “Contrato-Promessa — Uma Síntese do Regime Vigente”, p. 12, 9.ª ed., 2007, nota de rodapé n.º 4, não se mostrar impensável «nem destituído de interesse, que possa concluir-se um contrato-promessa cujo objecto seja também um contrato-promessa»
( 3 ) Vide Decreto-Lei n.º 236/80, de 18 de Julho.
( 4 ) Vide Decreto-Lei n.º 379/86, de 11 de Novembro.
( 5 ) Vide Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho.
( 6 ) No âmbito da Insolvência vide art. 106.º do Código da Insolvência e da Recuperação das Empresas; no que toca ao contrato-promessa de transmissão de direitos reais de habitação periódica vide arts. 17.º a 19.º do Decreto-Lei 275/93, de 5 de Agosto
in, Súmula sobre o incumprimento do contrato promessa
Dr. José Diogo Falcão
Advogado.
Dr. José Diogo Falcão
Advogado.
Assistente no Instituto Superior de Contabilidade e Administração do Porto.