Está na ordem do dia a dificuldade no acesso à habitação, em particular pelos segmentos mais jovens da nossa população. Não obstante a crise na oferta de habitação e da dificuldade objetiva de lhe fazer frente de forma definitiva e eficaz, têm vindo a ser criados mecanismos de apoio financeiro direto, tendentes a facilitar o acesso dos inquilinos ao mercado do arrendamento.
Por não querermos ser exaustivos, destacamos neste artigo o Porta 65 e o Programa de Apoio ao Arredamento, de divulgação mais abrangente, mas outros existem, atribuídos pelos municípios ou pela Administração Central, como o 1.º Direito ou o Porta de Entrada - Programa de Apoio ao Alojamento Urgente.
Porta 65
Criado em 2007 pelo DL 308/2007, de 3 de setembro, este apoio foi alterado, até à presente data, seis vezes, sendo a redação atual conferida pelo Decreto-Lei n.º 38/2023, de 29 de maio que republicou o seu regime jurídico.
Sucintamente, este apoio confere aos beneficiários uma subvenção mensal que corresponde a uma percentagem do montante da renda. São beneficiários os jovens entre os 18 e os 35 anos, embora o apoio possa também ser concedido a sujeitos com idade não superior a 37 anos, contanto que o outro elemento do agregado não tenha idade superior a 35 anos, ou por mais dois anos além dos 35 se, na vigência do apoio, o beneficiário perfaça essa idade.
O apoio destina-se à habitação própria e permanente do beneficiário e seu agregado, caso este exista, devendo dispor do número de divisões adequadas. Nenhum dos beneficiários ou membros do agregado pode ser proprietário ou arrendatário para fins habitacionais de outro prédio ou fração habitacional. Saliente-se também que nenhum dos beneficiários ou membros do agregado pode ser parente ou afim do senhorio na linha reta ou linha colateral.
O critério do rendimento do beneficiário e agregado é fulcral no apuramento da concessão da subvenção. Com efeito, existem alguns limites aplicáveis ao rendimento mensal bruto: (i) não pode ser superior a quatro vezes o valor da renda máxima admitida (“RMA”); (ii) a soma dos rendimentos brutos auferidos pelo beneficiário e por todos os membros do seu agregado tem de ser compatível com uma taxa de esforço máxima de 60 % face ao montante da renda e (iii) em qualquer caso, o rendimento do beneficiário ou do agregado, não pode exceder quatro vezes a retribuição mínima mensal garantida (em 2024 a RMMG é de €820,00). Para mais fácil perceção, a título de exemplo, observe-se que a renda máxima admitida para o município de Lisboa, para um T1, é de €900,00 (a tabela com a RMA para cada município pode ser consultada no Portal da Habitação).
No momento da candidatura, o jovem já deverá ser titular de contrato de arrendamento ou promessa de arrendamento registado no Portal das Finanças. A candidatura é sujeita a hierarquização, por aplicação do mapa de pontuação constante do Quadro V da Portaria 277-A/2010 na redação atual que, por sua vez, consoante a ordenação do candidato, dará lugar a uma subvenção que oscilará entre os 10% e os 50% do montante da renda, como resulta do Quadro I anexo à referida Portaria. As candidaturas estão sujeitas a aprovação, até ao limite das verbas atribuídas anualmente para a execução do apoio. Para 2024, o Orçamento do Estado prevê uma dotação de 37 milhões de euros, mais 6 milhões de euros do que em 2023.
Na sequência das recentes alterações a este apoio, as candidaturas passaram a poder ser feitas a todo o momento e não por fases, devendo o Instituto da Habilitação e Reabilitação Urbana (IHRU) pronunciar-se no período de 45 dias úteis.
Fruto ainda dessas alterações, foi criado o Porta 65+ que não impõe um limite de idade e se destina a agregados com acentuada quebra de rendimentos (superior a 20 %), bem como a agregados monoparentais.
Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA)
Inicialmente denominado Programa de Arrendamento Acessível, foi criado em 2019 pelo DL 68/2019, de 22 de maio, tendo sofrido três alterações, sendo a redação atual conferida pelo DL 38/2023, de 29 de maio.
Este apoio visa promover a oferta de mais habitação com rendas acessíveis, ficando o senhorio isento de tributação sobre os rendimentos prediais que auferir. Ou seja, ao contrário do Porta 65 e 65+ que consiste num apoio direto ao inquilino mediante atribuição de uma subvenção, o PAA concede um benefício fiscal ao senhorio, contanto que este celebre um contrato de arrendamento cujo montante da renda esteja contido dentro dos limites que o diploma prevê.
Visando promover a estabilidade no arrendamento habitacional, os contratos de arrendamento para habitação permanente têm de ter uma duração inicial mínima de 5 anos, sendo que o termo das renovações pode ser livremente estabelecido entre as partes. Não assim no caso de contratos afetos a fins de residência temporária (estudantes, pessoal docente e não docente, formadores, técnicos especializados) que poderão ter uma duração mínima de 9 meses.
O regime impõe também a contratação de seguros obrigatórios pelo inquilino e senhorio, previstos em diploma próprio (DL 69/2019, de 22 de maio) que visam proteger o senhorio, através da atribuição de indemnização em caso de falta de pagamento de renda ou danos provocados no locado, e o inquilino, por quebra involuntária de rendimentos, desemprego, ou alteração na composição do seu agregado familiar.
Depois, o principal fator que determina o enquadramento do contrato de arrendamento neste programa é o do montante da renda. Assim, a renda mensal de um alojamento deve ser inferior aos seguintes limites: (i) o limite geral de preço de renda por tipologia, tal como definido na Portaria nº 176/2019, de 6 de junho (por exemplo, à semelhança dos limites aplicáveis ao Porta 65, para um T1 em Lisboa o limite é de €900), e (ii) o limite específico de preço de renda por alojamento, calculado de acordo com as fórmulas constantes do Anexo II e III da Portaria nº 176/2019, de 06 de junho.
Também o rendimento dos candidatos deve estar contido dentro de certos limites. O valor máximo de rendimento anual para efeitos de elegibilidade para o PAA consta da Portaria nº 175/2019, de 6 de junho, sendo que, se o agregado for composto por uma pessoa, é de €35.000,00 o montante máximo admitido e de €45.000,00 caso o agregado seja composto por duas pessoas. Por cada pessoa adicional no agregado, acrescerá €5.000,00. Ademais, o montante da renda mensal deve corresponder a uma taxa de esforço máxima de 35% do rendimento mensal do agregado. Assim, há que conjugar o montante da renda máximo admitido aplicável à área na qual o imóvel se situa e ao concreto imóvel em questão, com este limite máximo da taxa de esforço, para apurar o montante que a renda poderá assumir no caso particular. O Portal da Habitação dispõe de simulador que auxilia os candidatos no cálculo da renda máxima admissível.
As recentes alterações ao PAA promovidas pelo DL 38/2023, de 29 de maio, vieram agilizar o processo de candidatura, devendo o contrato de arrendamento ficar automaticamente enquadrado no programa, com efeitos a partir da data de celebração do mesmo, após submissão da documentação. Tem também sido feito um esforço de atualização e interoperabilidade das plataformas do IHRU e da Autoridade Tributária para que a troca de informações, a análise da documentação e o deferimento dos pedidos, seja mais célere.
Constata-se que, não obstante a promoção destes apoios ao arrendamento ter sido incrementada nos últimos anos, a complexidade dos procedimentos tem impedido uma aplicação generalizada. Efetivamente, o governo pretendia que o PAA se aplicasse a mais de 20% da totalidade dos novos contratos de arrendamento, quando na realidade tal meta se encontra ainda muito distante. A sistemática alteração de legislação e recurso sistemático a Portarias de regulamentação e o permanente estado de incerteza e de insegurança jurídicas que tais práticas sempre acarretam na interpretação e aplicação das normas, bem como na necessidade de continuamente rever procedimentos, não facilitam em nada a tarefa dos serviços.