A figura do administrador provisório é-nos dada por um preceito inteiramente novo, cuja redacção aditada ao Código Civil através do DL 267/94 de 25 de Outubro, sendo de reconhecida utilidade porquanto veio colmatar uma lacuna susceptível de criar situações de vazio na administração executiva do condomínio decorrente da falta de eleição (em assembleia) ou de nomeação (judicial) de um administrador efectivo e que, por circunstâncias várias, seriam susceptíveis de se prolongar indefenidamente.
Numa primeira análise, este preceito afigura-se estar em colisão com o disposto no art. 1427º do CC, o qual, faculta uma ferramenta para que qualquer condómino, em casos de falta (ou de impedimento) do administrador, possa tomar a iniciativa de levar a efeito reparações, contanto consideradas indispensáveis e urgentes.
Porém, tal não ocorre, porquanto, cada um destes preceitos tem um campo de aplicação próprio.
Com efeito, este art. 1427º funciona em casos de existência de uma administração devidamente instituída para acudir a uma falta de actuação do administrador relativamente a reparações consideradas indispensáveis e uegentes, conferindo ao condómino actuante tão só o poder de levar a efeito essas mesmas reparações e não o de assumir qualquer das outras funções do administrador.
Não assim no caso do preceituado no art. 1435º-A que, perante uma situação de carência de administração por esta não ter sido encabeçada em qualquer pessoa, comete o cargo de administrador, ainda que provisoriamente, a determinado condómino que assume todas as funções que lhe são próprias.
Além de que, procede ainda a legitimação de procedimento ad hoc de um qualquer condómino, que mais diligente, se preste a suprir a falta de eleição ou nomeação do administrador (não confundir com o suprir casional de actuação do administrador, porquanto, aqui vale a figura do administrador suplente).
Aqui, a investidura opera ope legis e com todos os poderes atribuídos a um condómino devidamente especificado como administrador para cobrir a inexistência deste por inoperância do meio próprio para a sua designação (seja por via da realização de uma assembleia electiva, seja por via de uma nomeação judicial) e enquanto esta não ocorrer.
Como situação provisória que é, interessa que não se prolongue demasiado, devendo a assembleia resolver o problema a curto prazo com a eleição do administrador, ou qualquer condómino tomar a iniciativa de promover a nomeação judicial deste.
Numa primeira análise, este preceito afigura-se estar em colisão com o disposto no art. 1427º do CC, o qual, faculta uma ferramenta para que qualquer condómino, em casos de falta (ou de impedimento) do administrador, possa tomar a iniciativa de levar a efeito reparações, contanto consideradas indispensáveis e urgentes.
Porém, tal não ocorre, porquanto, cada um destes preceitos tem um campo de aplicação próprio.
Com efeito, este art. 1427º funciona em casos de existência de uma administração devidamente instituída para acudir a uma falta de actuação do administrador relativamente a reparações consideradas indispensáveis e uegentes, conferindo ao condómino actuante tão só o poder de levar a efeito essas mesmas reparações e não o de assumir qualquer das outras funções do administrador.
Não assim no caso do preceituado no art. 1435º-A que, perante uma situação de carência de administração por esta não ter sido encabeçada em qualquer pessoa, comete o cargo de administrador, ainda que provisoriamente, a determinado condómino que assume todas as funções que lhe são próprias.
Além de que, procede ainda a legitimação de procedimento ad hoc de um qualquer condómino, que mais diligente, se preste a suprir a falta de eleição ou nomeação do administrador (não confundir com o suprir casional de actuação do administrador, porquanto, aqui vale a figura do administrador suplente).
Aqui, a investidura opera ope legis e com todos os poderes atribuídos a um condómino devidamente especificado como administrador para cobrir a inexistência deste por inoperância do meio próprio para a sua designação (seja por via da realização de uma assembleia electiva, seja por via de uma nomeação judicial) e enquanto esta não ocorrer.
Como situação provisória que é, interessa que não se prolongue demasiado, devendo a assembleia resolver o problema a curto prazo com a eleição do administrador, ou qualquer condómino tomar a iniciativa de promover a nomeação judicial deste.
Com efeito, “seja qual for o número de condóminos, é sempre obrigatória a designação de um administrador, cabendo à respectiva assembleia a sua eleição e exoneração” – Abílio Neto, Direitos e Deveres dos Condóminos na Propriedade Horizontal, Lisboa, 1988, pág. 123).
Importa ainda atentar àquelas situações em que o construtor designa uma pessoa para exercer as funções de administração. Neste caso, o TRL em Ac. datado de 26/09/2006 (proc. nº 6324/2006-7) decidiu que, «Não é administrador provisório, nos termos e para os efeitos do artigo 1435º-A do CC, a pessoa que a empresa construtora designou para exercer as funções de responsável pela manutenção do edifício».
Importa ainda atentar àquelas situações em que o construtor designa uma pessoa para exercer as funções de administração. Neste caso, o TRL em Ac. datado de 26/09/2006 (proc. nº 6324/2006-7) decidiu que, «Não é administrador provisório, nos termos e para os efeitos do artigo 1435º-A do CC, a pessoa que a empresa construtora designou para exercer as funções de responsável pela manutenção do edifício».
Destarte, é ineficaz, salvo ratificação, em relação ao representado (condomínio), nos termos dos art. 268º, 1430º e 1435º do CC, qualquer contrato (por exemplo, o de conservação de elevadores em imóvel sujeito ao regime de PH que foi outorgado em representação do condomínio, depois de constituída a PH mas antes da eleição da administração do condomínio), por quem, a mando da construtora do imóvel exercia as funções de responsável pela manutenção do edifício.