As fracções autónomas no TCPH

Sob pena de nulidade do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH), as fracções autónomas deverão ter-se aí individualizadas através da especificação das partes do edifício que lhes correspondem.

Às respectivas fracções autónomas, ser-lhes-á, igualmente, fixado um valor (cfr. art. 59º do CN), expresso em percentagem ou permilagem, relativamente ao valor total do prédio.

António Magro Borges de Araújo (A propriedade horizontal e o notariado, Almedina, Coimbra, 1990, pág. 34), considera que os proprietários, na estimativa do conjunto, devem atender apenas às regras da proporcionalidade. Também Pires de Lima/Antunes Varela (Código Civil Anotado, Vol. III, anot. ao art. 1418º, pág. 410, 4), "Quando o valor relativo das fracções autónomas seja fixado por acordo dos condóminos, a nenhuma regra ou limitação tem de obedecer a avaliação a fazer por eles: os condóminos são livres de atribuir a cada fracção o valor que, segundo o seu arbítrio, considerem razoável".

"Se uma parte comum, por exemplo, a casa da porteira, vier a adquirir a natureza de fracção autónoma, tem de lhe ser fixado o valor relativo e a percentagem ou permilagem correspondente. Os valores e, consequentemente, as percentagens ou permilagens das fracções pre-existentes serão reduzidas no necessário para formar o valor e a percentagem ou permilagem da nova fracção.

A dedução a fazer em cada fracção pré-existente deve ser proporcional ao seu valor relativo e portanto à sua percentagem ou permilagem, posto que nas partes comuns do prédio, de onde emerge a sua fracção, cada um dos condóminos tem um direito, embora autónomo, de compropriedade, e para o efeito quantitativamente à percentagem estabelecida no título para a respectiva fracção autónoma". São estas as palavras de Carlos Chagas (A propriedade horizontal e os notários, Revista do Notariado, 1985, nº 3, pág. 338).

Na falta de fixação de um valor a atribuir a cada uma das fracções autónomas, recorrer-se-á necessariamente a um exame pericial, que deverá ter em conta o valor havido fixado no competente pedido de autorização ou licenciamento da obra.

Ainda segundo Pires de Lima/Antunes Varela, ob. cit., "quando a avaliação, porém, seja feita por arbitramento, o valor relativo das fracções deverá ser o que lhe caiba na construção ou reconstrução global do prédio, tomado como um bloco unitário, independentemente quer das modificações ou valorizações posteriormente introduzidas em qualquer das fracções, pelo respectivo condómino ou utente, quer do uso que delas esteja a ser feito. O facto, por exemplo, de um dos condóminos ter instalado um estabelecimento comercial na sua fracção não deve der tomado em linha de conta. Mas já deverá atender-se à aptidão ou adequação objectiva de determinada fracção para a exploração de qualquer ramo de comércio, quando ela tenha sido construída com essa finalidade".

Requisitos aplicáveis à reabilitação com licença de construção emitida até 1/1/77

Portaria nº 304/2019
de 12 de Setembro

 

Define os requisitos funcionais da habitação e da edificação em conjunto, aplicáveis às operações de reabilitação em edifícios ou fracções com licença de construção emitida até 1 de Janeiro de 1977, sempre que estes se destinem a ser total ou predominantemente afectos ao uso habitacional.

 

Nos termos previstos na al. a) do nº 1 do art. 17º do DL 95/2019, de 18 de Julho, o Governo deve, por portaria do membro do Governo responsável pela área da reabilitação, definir os requisitos funcionais da habitação e da edificação em conjunto, aplicáveis às operações de reabilitação em edifícios ou fracções autónomas com licença de construção emitida até 1 de Janeiro de 1977, sempre que estes se destinem a ser total ou predominantemente afectos ao uso habitacional, nos termos previstos no art. 7º do referido DL.

 

Assim: Ao abrigo do disposto na al. a) do nº 1 do art. 17º do DL 95/2019, de 18 de Julho, manda o Governo, pela Secretária de Estado da Habitação, no uso de competências delegadas pelo Ministro das Infraestruturas e da Habitação, através do Despacho nº 3396/2019, publicado no DR, 2ª série, nº 61, de 27 de Março, o seguinte:

 

SECÇÃO I
Disposições gerais

 

Artigo 1º
Objecto

 

1 — A presente portaria procede à definição dos requisitos funcionais da habitação e da edificação em conjunto, aplicáveis às operações de reabilitação em edifícios ou fracções com licença de construção emitida até 1 de Janeiro de 1977, sempre que estes se destinem a ser total ou predominantemente afectos ao uso habitacional, nos termos previstos no art. 7º do DL 95/2019, de 18 de julho.

2 — O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto nº 38 382, de 7 de Agosto de 1951, é aplicável subsidiariamente aos requisitos funcionais da habitação e da edificação em conjunto, previstos na presente portaria.

 

Artigo 2º

Definições

 

Para efeitos da presente portaria, entende -se por:

a) «Obras de pequena reorganização espacial», as obras de alteração de que resulte a reorganização espacial de uma habitação que, cumulativamente:

i) Não altera a localização, forma ou dimensão de mais do que um terço do número total de compartimentos;

ii) Não aumenta o número de compartimentos em mais do que um;

iii) Não altera a localização, forma ou dimensão da escada, quando esta existir;

iv) Não altera a dimensão do corredor interior;

v) Não altera o número de habitações;

vi) Não altera o número de pisos
b) «Obras de grande reorganização espacial», as obras de alteração de que resulte a reorganização espacial de uma habitação não incluídas na alínea a);

c) «Obras de ampliação», as obras de que resulte o aumento da área de implantação, da área total de construção, da altura da fachada ou do volume de uma edificação existente;

d) «Obras de reconstrução», as obras de construção subsequentes à demolição total ou parcial de uma edificação existente, das quais resulte a reconstituição da estrutura das fachadas;

e) «Instalação sanitária completa», a instalação sanitária que inclua, pelo menos, um lavatório, uma sanita e uma base de duche;

f) «Instalação sanitária complementar», a instalação sanitária que inclua, pelo menos, uma sanita e um lavatório.

 

Artigo 3º
Aplicação

 

1 — Nas obras de alteração definidas nas alíneas a) e b) do artigo anterior, as normas constantes na presente portaria aplicam -se, de forma diferenciada, nos seguintes termos:

a) Nas obras de pequena reorganização espacial, aplicam-se apenas aos espaços, instalações e elementos construtivos que forem objecto de intervenção;

b) Nas obras de grande reorganização espacial, aplicam-se a toda a habitação objecto de intervenção.

2 — Nas obras de ampliação definidas na alínea c) do artigo anterior, quanto à parte preexistente da edificação, é aplicável o disposto na presente portaria para as obras de pequena ou grande reorganização espacial, consoante seja aplicável, e quanto à parte ampliada o disposto no RGEU.

3 — Nas obras de reconstrução definidas na alínea d) do artigo anterior, quanto à parte reconstruída é aplicável o disposto no RGEU e quando a reconstrução não seja total e quanto à parte preexistente, é aplicável o disposto na presente portaria para as obras de pequena ou grande reorganização espacial consoante seja aplicável.

4 — Nas partes ampliadas ou reconstruídas referidas nos números anteriores, sempre que existam fortes condicionantes determinadas pela necessidade de coerência com o edifício existente, é aplicável o disposto na presente portaria para as obras de grande reorganização espacial, devendo o projectista fundamentar tal facto na memória descritiva do projecto ao abrigo dos princípios previstos no DL 95/2019, de 18 de jJlho, que estabelece o regime aplicável à reabilitação em edifícios ou fracções existentes.

 

SECÇÃO II

Interiores das habitações

 

Artigo 4º

Pé-direito

 

1 — As habitações podem manter o pé-direito desde que este não seja inferior a 2,30 m nos compartimentos habitáveis e 2,10 m nos compartimentos não habitáveis.

2 — Qualquer diminuição de pé -direito para valores inferiores ao estabelecido no art. 65º do RGEU apenas é permitida caso respeite o disposto no número anterior e dela resulte a melhoria das condições de segurança, conforto, salubridade ou funcionalidade.

3 — Em casos excepcionais, devidamente justificados e desde que estejam garantidas as condições de salubridade, admite -se a manutenção de um pé-direito existente inferior aos valores mínimos estabelecidos no nº 1 do presente artigo, mas nunca a sua diminuição.

4 — A alteração de uso de parte de um edifício, nos casos previstos no nº 2 do art. 7º do DL 95/2019, de 18 de Julho, pode ser efectuada mantendo -se o pé -direito existente e desde que sejam garantidas as condições de segurança, conforto, salubridade e funcionalidade

Artigo 5º

Sala, quartos e cozinha

 

1 — As habitações devem ser compostas por, pelo menos, uma sala, uma instalação sanitária e equipamento de cozinha, podendo este último estar integrado na sala.

2 — No caso de obras de pequena reorganização espacial:

a) A sala, quando objecto de intervenção, deve ter área útil não inferior a 10 m² ou, quando integrar o equipamento de cozinha, 14 m², permitindo em qualquer dos casos a inscrição de um círculo com diâmetro não inferior a 2,10 m;

b) Os quartos, quando objecto de intervenção, devem ter uma área útil não inferior a 5 m² e permitir a inscrição de um círculo com diâmetro não inferior a 2,10 m;

c) A cozinha ou o equipamento de cozinha instalado na sala, quando objecto de intervenção, deve incluir pelo menos um lava-louça e condições para a instalação de um fogão e de um frigorífico, utilizáveis com segurança, conforto, salubridade e funcionalidade.

3 — No caso de obras de grande reorganização espacial:

a) A sala deve ter área útil não inferior a 10 m² ou, quando integrar o equipamento de cozinha, 14 m², permitindo em qualquer dos casos a inscrição de um círculo com diâmetro não inferior a 2,10 m;

b) Os quartos devem ter uma área útil não inferior a 6,5 m² e permitir a inscrição de um círculo com diâmetro não inferior a 2,10 m, excepto quando a tipologia resultante seja superior a um T4, sendo aplicável nestes casos o disposto para os quartos nos art. 66º e 69º do RGEU, com excepção do quarto de casal cuja área mínima é de 9,0 m², permitindo a inscrição de um círculo com diâmetro não inferior a 2,10 m;

c) A cozinha ou o equipamento de cozinha instalado na sala deve incluir pelo menos um lava-louça e condições para a instalação de um fogão e de um frigorífico, utilizáveis com segurança, conforto, salubridade e funcionalidade.

4 — Nos compartimentos referidos nas al. a) e b) do nº 2 e al. a) e b) do nº 3, sempre que a área útil do compartimento for superior a 15 m² deve ser permitida a inscrição de um círculo com diâmetro não inferior a 2,40 m.

 

Artigo 6º

Instalações Sanitárias

 

1 — As instalações sanitárias devem ter uma dimensão que permita a utilização dos equipamentos sanitários em condições de segurança, conforto, salubridade e funcionalidade.

2 — No caso de obras de pequena reorganização espacial:

a) Quando intervencionadas, as instalações sanitárias devem cumprir os requisitos mínimos de equipamento de uma instalação completa ou, caso já exista outra nessas condições, os de uma instalação complementar;

b) Admite -se a comunicação direta entre instalações sanitárias com sanita e compartimentos de habitação, exceto cozinhas, desde que sejam adoptadas as disposições necessárias para que desse facto não resulte difusão de maus cheiros nem prejuízo para a salubridade dos compartimentos comunicantes;

c) Admite -se a comunicação directa entre instalações sanitárias com sanita e compartimentos de cozinha, copa ou despensa apenas quando esta comunicação se trate de uma situação preexistente e desde que se adotpem as disposições necessárias para que desse facto não resulte difusão de maus cheiros nem prejuízo para a salubridade dos compartimentos comunicantes.

3 — No caso de obras de grande reorganização espacial deve existir, pelo menos; uma instalação sanitária completa, quando a tipologia resultante for inferior a um T3; uma instalação sanitária completa e uma instalação sanitária complementar, quando a tipologia resultante for um T3 ou T4; e duas instalações sanitárias completas, quando a tipologia resultante for superior a um T4

Artigo 7º

Corredores das habitações

 

Os corredores das habitações que não sejam objecto de alteração podem manter as suas dimensões, caso contrário, devem cumprir o estabelecido no art. 70º do RGEU.

 

Artigo 8º

Escadas das habitações

 

As escadas das habitações que não sejam objecto de alteração podem manter as suas dimensões, caso contrário devem ter uma largura não inferior a 0,70 m e ser dimensionadas de modo a garantir uma utilização ergonómica.

 

Artigo 9º

Dimensão dos vãos

 

1 — Sem prejuízo dos números seguintes, os vãos nas habitações podem manter as suas dimensões.

2 — Nas obras de pequena reorganização espacial, relativamente aos compartimentos novos ou alterados, e nas obras de grande reorganização espacial, relativamente a todos os compartimentos habitáveis, é aplicável o seguinte:

a) Os compartimentos habitáveis devem ser iluminados e ventilados por um ou mais vãos em comunicação directa com o exterior, cuja área total não seja inferior a um duodécimo da área do compartimento;

b) Quando os vãos estiverem localizados em plano inclinado devem ter uma área mínima não inferior a um décimo da área do compartimento;

c) Os vãos devem situar-se entre 0,80 m e 2 m de altura em relação ao pavimento do compartimento em pelo menos 50 % das áreas mínimas previstas nas alíneas anteriores.

3 — Os compartimentos habitáveis podem ser, em situações excepcionais, iluminados e ventilados através de outros compartimentos desde que, quer a área total dos vãos em comunicação directa com o exterior, quer a área total dos vãos de ligação dos compartimentos, não sejam inferiores a um décimo da área total dos compartimentos.

4 — Para efeito do disposto no número anterior, as marquises são consideradas espaços exteriores sempre que tenham uma área envidraçada não inferior a 60 % da superfície da fachada, ou, no caso de edifícios multifamiliares, da superfície da fachada do piso respetivo.

 

Artigo 10º

Afastamento entre vãos de compartimentos e muro ou fachada fronteiros

 

1 — A distância entre os vãos dos compartimentos das habitações e qualquer muro ou fachada fronteiros não está limitada pelo disposto nos art. 73º e 75º do RGEU, quando sejam ambos preexistentes e desde que não haja alteração de localização, forma ou dimensão dos vãos.

2 — Os vãos exteriores que forem objecto de intervenção devem cumprir o disposto nos art. 73º e 75º do RGEU, excepto quando as condições de coerência formal com os restantes vãos não intervencionados da mesma fachada o impeçam.

 

Artigo 11º

Caves, sótãos, águas furtadas e mansardas

 

1 — Nas habitações situadas em sótãos, os compartimentos devem ter um pé-direito não inferior ao definido no artigo 4º em pelo menos 50 % da sua respectiva área útil.
2 — Considera -se área útil de compartimentos em sótãos a soma da totalidade da área em planta com pé -direito não inferior a 2 m.

3 — Sem prejuízo do nº 1, não é exigível o cumprimento do disposto nos art. 77º a 80º do RGEU desde que não se verifique a redução das características de habitabilidade.

 

SECÇÃO III

Espaços comuns dos edifícios

 

Artigo 12º

Comunicações verticais

 

Nos edifícios de habitação colectiva não é exigível o cumprimento do disposto nos art. 46º, 47º e 50º do RGEU, relativo a escadas e elevadores existentes, não sendo, nessa situação, permitida a redução das suas dimensões ou características funcionais.

 

Artigo 13º

Sistema de evacuação de lixos

 

Nos edifícios de habitação colectiva não é exigível o cumprimento do disposto no art. 97º do RGEU relativo ao sistema de evacuação de lixos.

 

Artigo 14º

Logradouros

 

Nas operações de reabilitação previstas no art. 1º da presente portaria não é exigível o cumprimento do disposto no art. 76º do RGEU relativo aos logradouros, não sendo, nessa situação, permitida a redução das suas dimensões ou características funcionais.

 

SECÇÃO IV

Da edificação em conjunto

 

Artigo 15º

Altura máxima da edificação

 

1 — Salvo o disposto nos números seguintes, nas operações de reabilitação previstas no art. 1º da presente portaria não é exigível o cumprimento do disposto no art. 59º do RGEU relativo à altura das edificações sempre que a desconformidade seja preexistente, não sendo, porém, permitido o seu agravamento.

2 — Quando o edifício se localize numa área abrangida por regulamento específico, as suas regras prevalecem sobre o disposto no número anterior.

3 — Nas obras de ampliação, quando dela resultar o aumento do número de pisos, deve ser observado o disposto no art. 59º do RGEU quanto à altura máxima da edificação, excetpo nos casos de desconformidade preexistente, não sendo, nestes casos, permitido o seu agravamento.

 

Artigo 16º

Afastamento mínimo entre fachadas com vãos de compartimentos habitáveis

 

1 — A distância entre vãos de compartimentos de habitação entre fachadas de edificações, quando estes sejam preexistentes e os vãos não sejam objecto de alteração de localização, forma ou dimensão, pode não cumprir o valor mínimo estabelecido no art. 60º do RGEU.
2 — Nas fachadas que não respeitem o disposto no art. 60º do RGEU só poderão ser criados ou alterados vãos por motivos de segurança, salubridade ou coerência formal com os restantes vãos não intervencionados da mesma fachada.

 

Artigo 17º

Intervalo entre fachadas posteriores

 

1 — Nas operações de reabilitação previstas no art. 1º da presente portaria não é exigível o cumprimento do disposto no art. 62º do RGEU, relativo ao intervalo entre fachadas posteriores, nos termos do art. 63º do RGEU, com dispensa do estabelecido no parágrafo único.

2 — Nos casos em que se procede a uma total reorganização espacial do lote é exigível o cumprimento do disposto no art. 62º do RGEU.

 

Artigo 18º

Entrada em vigor

 

A presente portaria entra em vigor a partir do dia 15 de Novembro de 2019.

Glossário do condomínio - O

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

Objecto da propriedade horizontal

Resulta das características legais da PH, através da conjugação dos art. 1414º e 1415º do CC. Prima facie, parece bastar afirmar, como se faz na redacção do art. 1414º que as fracções de um edifício parcelado devem constituir unidades independentes, porém, para vincar essa independência e autonomia, o art. 1415º exige que aquelas sejam distintas e isoladas entre si e com saída própria, seja essa para uma parte comum, seja directamente para a via pública.

Obras de ampliação

As obras de que resulte o aumento da área de implantação, da área total de construção, da altura da fachada ou do volume de uma edificação existente.

Obras de grande reorganização espacial

As obras de alteração de que resulte a reorganização espacial de uma habitação não incluídas nas obras de pequena reorganização espacial

Obras de pequena reorganização espacial

As obras de alteração de que resulte a reorganização espacial de uma habitação que, cumulativamente: (i) Não altera a localização, forma ou dimensão de mais do que um terço do número total de compartimentos; (ii) Não aumenta o número de compartimentos em mais do que um; (iii) Não altera a localização, forma ou dimensão da escada, quando esta existir; (iv) Não altera a dimensão do corredor interior; (v) Não altera o número de habitações; (vi) Não altera o número de pisos.

Obras de reconstrução

As obras de construção subsequentes à demolição total ou parcial de uma edificação existente, das quais resulte a reconstituição da estrutura das fachadas

Órgãos administrativos

Os órgãos de administração são dois (art. 1430º CC): a assembleia dos condóminos (órgão colectivo e deliberativo) e um administrador (órgão individual e executivo). Há quem considere que ao administrador cumpre apenas executar as deliberações da assembleia, não lhe assistindo qualquer poder decisório, mesmo que ele pretenda actuar no desempenha de uma atribuição que resulte directamente da lei (art. 1436º CC). Há contudo, quem considere o oposto, relativamente às funções que lhe são impostas pela lei, isto é, o administrador tem o poder-dever de as executar sem esperar/depender da assembleia.

Remover piscina em terraço

Tribunal: Julgado de Paz do Porto
Processo: 187/2011-JP
Data: 31-05-2012

Sentença:

A Demandante veio propor contra os Demandados a presente acção declarativa enquadrada na alínea c) do n.º 1 do art.º 9.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, pedindo a condenação destes a remover a piscina identificada no requerimento inicial, repondo a situação anterior.
Os Demandados devidamente citados, apresentaram contestação nos termos plasmados a fls. 17 a 27.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor que se fixa em € 4.950,00 – artºs 306º nº1 e 315º nº2, ambos do C.P.Civil.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias (a Demandante por representação - artº 21º do C.P.Civil) e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.

 
FACTOS PROVADOS
 

A. Mediante deliberação da Assembleia de Condóminos do A, sito na Rua A, no Porto, a Demandante foi eleita como administradora do referido imóvel.
B. A Demandada M é proprietária da fracção “BD”.
C. No último andar do edifício identificado em A. supra, situa-se um terraço que, sendo parte comum desse edifício, é de uso exclusivo da fracção “BD”.
D. A Demandante fez incluir na ordem de trabalhos da Assembleia realizada a 17 de Junho de 2009 a questão da instalação de um jacuzzi por parte dos Demandados.
E. Nessa Assembleia de Condóminos, o Demandado D participou e fez-se acompanhar de dois convidados, o Arquitecto V e o J.
F. Na qual, foram discutidos vários aspectos da questão em apreço, tendo os condóminos, quanto à matéria da instalação do jacuzzi no terraço ao uso da fracção dos Demandados, aprovado por unanimidade a seguinte deliberação: “Necessidade de avaliação do impacto de instalação da piscina no terraço e, no caso de parecer técnico escrito ser positivo, que se exija seguro de responsabilidade civil extracontratual à primeira instância”.
G. Trata-se de um jacuzzi que consiste numa estrutura amovível (de 4,20m x 2,30 m e com 1,20 m de profundidade) e construída num molde único.
H. Na sequência da Assembleia de Condóminos de 17 de Junho de 2009, os Demandados obtiveram da parte do construtor do edifício - a sociedade E - uma informação escrita sobre as cargas que o piso 8, onde se encontra a fracção “BD” estava dimensionado para suportar.
I. Tendo obtido a informação que a área em questão poderia suportar uma sobrecarga total de 897,72 KN, ou seja, cerca de 90 toneladas.
J. De seguida, os Demandados requisitaram ao Instituto da Construção da Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, um parecer técnico sobre a viabilidade da execução/montagem do jacuzzi no seu terraço.
K. O parecer teve um custo de € 4.200,00.
L. As conclusões do parecer referido em K. supra, são as seguintes:
- O projecto de estruturas contabilizou a acção de uma piscina com l.0m de altura no piso 8 (...), tendo a laje desse piso sido dimensionada para suportar essa carga (carga global de,750 KN);
- A instalação do jacuzzi, de acordo com as pretensões do proprietário (numa área máxima de 16 m2), representa um acréscimo de carga total (160 KN) ao nível das fundações dos elementos de estrutura portante vertical da zona estudada de 1,7% face às cargas actualmente instaladas, o que é um valor manifestamente baixo;
- A avaliação dos elementos do projecto da estrutura da laje do piso 8, permitiu concluir que esta laje apresenta a capacidade resistente para suportar a carga adicional da piscina contemplada no projecto;
- Em termos estruturais verificou-se que a estrutura do piso 8 tem condições para suportar a carga devida à instalação do jacuzzi, não se tendo identificado qualquer impedimento à sua instalação como pretendido pelo proprietário nas condições apresentadas.
M. Após ter recebido o parecer técnico positivo, os Demandados obtiveram por e-mails datados de 14 e 15/06/2009, a confirmação da Demandante, na qualidade de Administradora de Condomínio, de que podiam avançar com a realização da obra.
N. Já após a instalação do jacuzzi que ocorreu em Julho de 2010, teve lugar a Assembleia de Condóminos que ocorreu em 09.09.2010.
O. Na qual foi deliberada a remoção do jacuzzi.
 

FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:

 
Os factos assentes resultaram da conjugação dos documentos constantes dos autos, sendo que o facto constante em A., considera-se admitido por acordo – artº 490º, nos termos do nº 2 do CPC.

 
O DIREITO
 

A Demandante pretende com a presente acção a remoção da piscina identificada no requerimento inicial e que seja reposta a situação anterior.
Alega para tal e em síntese, que os Demandados sem prévia autorização do condomínio, instalaram no terraço de cobertura que serve a sua fracção uma piscina/jacuzzi, mas que é uma parte comum do edifício, sendo que a mesma, pelas suas dimensões e localização é bem visível e, para além de chocar a sensibilidade dos condóminos, modifica o arranjo estético do edifício, a própria segurança foi colocada em causa, uma vez que a laje do piso em questão, bem como a restante estrutura do edifício, não foi projectada para receber uma estrutura tão pesada como uma piscina, pelo que violaram quer o disposto no artº 1422º nº1 e nº2 alínea a), bem como o estatuído no artº 1425º nº2, todos do CC.
Por sua vez, os Demandados sustentam que a instalação do jacuzzi não precisa sequer de autorização da assembleia de condóminos, pois é amovível, não constituindo inovação para os efeitos do artº 1425º do CC, nem interfere com a estrutura e/ou a linha arquitectónica do prédio. Contudo, foi requerida previamente autorização da assembleia de condóminos, o que foi dado, ficando apenas condicionado à obtenção de parecer técnico positivo e à realização de um seguro de responsabilidade civil.
Daqui decorre, que os Demandados entendem que a piscina/jacuzzi não constitui uma inovação para os efeitos do artº 1425º do CC e que por isso, não necessita de autorização do condomínio.
Será assim?
A propriedade horizontal caracteriza-se pela co-existência em simultâneo da propriedade singular – sobre a fracção autónoma e a compropriedade – sobre as partes comuns, constituindo assim uma figura distinta da compropriedade, sendo por isso alvo de tratamento pela lei em capítulo à parte.
Resulta do nº1 do artº 1421º do CC que: “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns.
Em matéria jurídica dos direitos e encargos dos condóminos está especialmente vedado a estes prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício – art. 1422º, nº 2, al. a), do CC.
Por sua vez, em matéria de inovações, estabelece o art. 1425º do citado código que: “As obras que constituem inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio” – seu nº 1.“Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns” – cf. seu nº 2.
Ou seja, o campo de aplicação de cada norma varia em função do tipo e natureza de obras realizadas. No que respeita às que integram a qualificação de “inovações”, constata-se que as obras aqui previstas são aquelas que dizem respeito às partes comuns – cf. seu nº 2, conjugado com o nº 1, onde se exige a aprovação da maioria dos condóminos, devendo representar dois terços do valor total do prédio. Já se se tratar de obras nas fracções pertença exclusiva de um ou cada um dos condóminos rege o art. 1422º, nº 2, al. a). Relativamente às partes comuns, o nº 2 do art. 1425º do CC prevê que não serão permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como comuns.
Ora, não é motivo de discórdia de que o terraço que está ao uso exclusivo da fracção “BD” é uma parte comum do edifício.
Vejamos então se a instalação do jacuzzi é ou não uma inovação?
Resulta do regime legal supra citado que o legislador optou por não definir o que são obras inovadoras nem consagrar na lei o que deve entender-se por inovação, deixando tal tarefa para a jurisprudência, que tem vindo a entender que “Inovar” é “trazer algo de novo” àquilo que está. Obras inovadoras serão, portanto, aquelas que trazem algo de novo ao que está ou seja, algo diferente daquilo que está. Será, pois, toda a obra que constitua uma alteração do prédio tal como originariamente foi concebido.
Nessa perspectiva, a instalação do jacuzzi, não pode deixar de considerar-se uma inovação. Com efeito, da própria alegação dos Demandados resulta que para a instalação do mesmo foram retiradas aproximadamente 350 lajetas, que substituíram por deck em madeira à volta do jacuzzi. Acresce ainda, a instalação de toda a canalização necessária para o respectivo funcionamento.
Sendo uma inovação, necessita pois, de autorização da assembleia de condóminos.
Nesta matéria, resultou provado que a Demandante fez incluir na ordem de trabalhos da Assembleia realizada a 17/06/2009 a questão da instalação de um jacuzzi por parte dos Demandados, na qual, foram discutidos vários aspectos da questão em apreço, tendo os condóminos, quanto a esta matéria, aprovado por unanimidade a seguinte deliberação: “Necessidade de avaliação do impacto de instalação da piscina no terraço e, no caso de parecer técnico escrito ser positivo, que se exija seguro de responsabilidade civil extracontratual à primeira instância”.
Ou seja, a autorização ficou condicionada a dois pressupostos: o parecer técnico positivo e o seguro de responsabilidade civil extracontratual.
Nessa sequência, os Demandados obtiveram da parte do construtor do edifício - a sociedade E - uma informação escrita sobre as cargas que o piso 8 (piso da fracção dos Demandados) estava dimensionado para suportar, tendo obtido a informação que a área em questão poderia suportar uma sobrecarga total de 897,72 KN, ou seja, cerca de 90 toneladas. De seguida requisitaram ao Instituto da Construção da Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, um parecer técnico sobre a viabilidade da execução/montagem do jacuzzi no seu terraço, o qual foi positivo.
Faltaria o seguro de responsabilidade civil.
Após ter recebido o parecer técnico positivo, os Demandados obtiveram por e-mails datados de 14 e 15 de Junho de 2009, a confirmação da Demandante, na qualidade de Administradora de Condomínio, de que podiam avançar com a realização da obra.
Das funções do Administrador definidas no artº 1436º do CC, não consta das alíneas aí mencionadas, que tenha poderes para permitir o início da obra em causa, pois tal matéria, mesmo a questão de apreciar o parecer técnico obtido, seria da competência exclusiva da assembleia de condóminos.
Acresce que, terminada a obra e encontrando-se em funcionamento o jacuzzi, pelo menos há um mês, conforme se retira do conteúdo da acta nº 10 relativa à assembleia de condóminos realizada aos nove dias do mês de Setembro de 2010, o comprovativo da existência do seguro de responsabilidade civil ainda não tinha sido entregue pelos Demandados.
Nessa sequência, veio a ser deliberada a remoção do jacuzzi, deliberação essa, que não foi sequer posta em causa pela Demandada condómina M, pelo que é vinculativa.
Assim sendo e sem necessidade de mais considerações, deverá ser dado cumprimento à deliberação supra referida.

 
DECISÃO
 

Face ao que antecede, julgo a acção procedente e em consequência condeno os Demandados a remover a piscina/jacuzzi identificada no requerimento inicial, repondo a situação anterior.

Glossário do condomínio - M

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

Maioria na assembleia

O Regime da PH não contém regras sobre o funcionamento da assembleia, pelo que, compete aos condóminos providenciar acerca dessa matéria, em sede do regulamento do condomínio. Porém, pela importância de que se reveste, o código estabelece qual a maioria necessária para se formar o quórum da assembleia (maioria constitutiva) e o quórum para se votar (maioria deliberativa) na mesma. No entanto, estas maiorias (salvo algumas excepções) contabiliza-se pelo número de votos e não de condóminos.

Maioria absoluta

Corresponde à proporção matemática na qual o total de votos é maior que a metade da totalidade de votos existentes. Esta maioria tem por base o número dos votos totais, tratando-se, portanto, de um número fixo, pois não varia de acordo com o número de condóminos presentes. Por exemplo, sendo o número máximo de 100 votos e hajam apenas 60, a maioria absoluta logra-se com o primeiro número inteiro superior à metade dos votos totais, ou seja, 51 votos.

Maioria qualificada

Corresponde à proporção matemática na qual o total de votos é maior que a metade da totalidade de votos existentes. Esta maioria tem por base o número dos votos totais, tratando-se, portanto, de um número fixo, podendo ou não, variar de acordo com o número de condóminos presentes. Por exemplo, numa deliberação que careça de um vencimento correspondente a 2/3 do total de votos, sendo o número máximo de 100 votos, a maioria qualificada logra-se com o primeiro número inteiro superior aos 2/3, ou seja, 67 votos.

Maioria relativa

A maioria relativa (simples) corresponde à proporção matemática na qual o total de votos é maior que a metade do total de votos dos presentes. Esta maioria tem por base o número dos votos presentes, não se tratando, portanto, de um número fixo, pois varia de acordo com o número de condóminos presentes. Por exemplo, sendo o quórum máximo seja de 100 votos e hajam apenas 60, a maioria relativa logra-se com o primeiro número inteiro superior à metade dos votos presentes, ou seja, 31 votos.

Matriz predial

São registos de que constam, designadamente, a caracterização dos prédios e o seu valor tributável, a identidade dos proprietários e, sendo caso disso, dos usufrutuários e onde cada andar ou parte do prédio susceptível de utilização independente será considerado independentemente na inscrição matricial, a qual, discrimina também o respectivo valor tributável.

Modificação título constitutivo

O título constitutivo pode ser modificado por escritura pública ou por DPA, contanto que haja acordo por parte de todos os condóminos (constituindo excepção a este princípio a alteração que vise a junção ou divisão de fracções). Contudo, com a Lei 8/2022, ressalva que, na falta de acordo para alteração do título (tratando-se de partes comuns), pode ser a autorização ter-se suprida judicialmente sempre que os votos dos condóminos que se oponham sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas fracções de destinam.

Glossário do condomínio - R

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

 
Reconstrução do edifício

Solução decorrente da destruição do edifício constituído em regime de propriedade horizontal. Se a destruição for total ou se a parte edificada que restar, representar o máximo de 1/4 do valor daquele, a reconstrução carece de unanimidade. Se a destruição for menor, pode a maioria dos condóminos e do capital investido deliberar a reconstrução do mesma.

Recurso actos administrador

Além de estar sujeito à fiscalização da assembleia (cfr. al. l) do art. 1436º CC) , o administrador também é alvo da sindicação individual de cada condómino, na medida em que qualquer um deles pode recorrer dos seus actos (ou omissões), seja no cumprimento de uma deliberação (cfr. al. i) do art. 1436º CC) ou no exercício dos seus demais poderes-deveres (cfr. art. 1436º CC), para aquela (art. 1438º CC).

Registo Predial

Instrumento com a inscrição do título constitutivo da propriedade horizontal e que registo a identificação dos proprietários, as delimitações geográficas e outras características dos prédios.

Regulamento

Elemento disciplinador nas relações condominiais no âmbito do uso, fruição e conservação das partes comuns (cfr. art. 1429º-A do CC) e, ainda, eventual e cumulativamente, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, como das fracções autónomas (cfr. al. b), nº 2 do art. 1418º do CC).

Reparações indispensáveis e urgente

São indispensáveis as reparações sem as quais a parte comum não desempenhará a sua função e são urgentes se não se compadecerem com as delongas da intervenção do administrador (ou de quem o substitua) ou da assembleia de condóminos. A realização de obras urgentes de reparação das partes comuns em ordem a evitar a ocorrência de danos em fracção autónoma do edifício (ou o seu agravamento) incumbe ao condomínio enquanto conjunto composto por todos os condóminos e enquanto contitulares dos direitos relativos a essas partes comuns e responsáveis pela respectiva conservação e reparação. Estas podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer dos condóminos.

Requisitos legais da propriedade horizontal

Condições legalmente exigidas para a constituição do prédio em regime de PH. Só a falta absoluta e insanável destes importa na nulidade do respectivo título constitutivo.

Responsabilidade Civil

É a obrigação de reparar o dano que uma pessoa causa a outra. Em direito, a teoria da responsabilidade civil procura determinar em que condições uma pessoa pode ser considerada responsável pelo dano sofrido por outra pessoa e em que medida está obrigada a repará-lo.

Restauração

Estabelecimento destinado a prestar, mediante remuneração, serviços de alimentação e de bebidas no próprio estabelecimento ou fora dele, não se considerando contudo estabelecimentos de restauração ou de bebidas as cantinas, os refeitórios e os bares de entidades públicas, de empresas, de estabelecimentos de ensino e de associações sem fins lucrativos, destinados a fornecer serviços de alimentação e de bebidas exclusivamente ao respectivo pessoal, alunos e associados, e seus acompanhantes, e que publicitem este condicionamento

Glossário do condomínio - G

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

 
Gabarito

 

Número máximos de pisos numa edificação, permitidos pela legislação.

Galeria

Termo que define um corredor comprido e largo

Garagem

Área predominantemente destinada ao abrigo de veículos motorizados.

Gateira

 

Fresta situada sobre o telhado para dar entrada de luz e ar.

Gesso acartonado

O mesmo que gesso cartonado.

Gesso cartonado

O mesmo que gesso laminado.

Gesso hidrofugado

Elemento de gesso ao qual foi aplicado um revestimento que dificulta a penetração de humidade. Bloco de gesso saturado com um líquido hidrófugo, que permite repelir a água.

Gesso laminado

 
Material de construção, frequentemente usado na execução de paredes divisórias interiores e tetos falsos, formado por gesso confinado entre camadas de celulose.

Gobo

Termo que define a pedra de calçada.

Godo

Seixo rolado de pequenas dimensões.
 

Goteira

Telha de beiral, em meia-cana, por onde escorre a água pluvial.

Gradil

Grades que circundam determinada área ou construção.

Grafiado

Ver grafiato.

Grafiato

Reboco, revestimento ou pintura texturada. Argamassa decorativa utilizada em paredes interiores e tetos. Revestimento superficial texturado com fins decorativos.

Grés

Tipo de cerâmica produzida com argila cozida a altas temperaturas, muito utilizada em construção para execução de tubos, condutas, etc.; arenito.

Glossário do Condomínio - F

 

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no regime da propriedade horizontal, o presente glossário alfabético apresenta as definições dos principais termos usados no âmbito condominial.

 

Fachada

Faces exteriores de um edifício. Parede exterior de um edifício.

Fachada lateral

A que não sendo principal dá para um dos lados do edifício.

Fachada posterior

Fachada de tardoz; aquela que é oposta à principal.

Fachada principal

A que tem a entrada principal e uma decoração mais cuidada.

 

Factos incómodos ou prejudiciais

 

São os factos enunciados, nomeadamente, nos art. 1346º a 1349º, 1353º a 1355º e 1356º a 1359º do CC, contra os quais, os condóminos, como proprietários singulares, têm o direito de se opor, mesmo relativamente a outros condóminos que pratiquem qualquer desses factos.

Falta de requisitos legais da PH

São os requisitos legalmente exigidos para se constituir um prédio em regime de PH (art. 1416º CC). Só a falta absoluta e insanável deste requisitos é que pode levar à nulidade do respectivo título. Se algum desses requisitos for omisso, é admissível a modificação por adição das necessárias indicações, ainda que, para tanto, haja a necessidade de previamente se executarem obras de adaptação.

Fenestrado

Termo que define um edifício ou fachada de edifício com vãos de porta ou janela.

 

Fins

 

 É a finalidade atribuída a cada uma das fracções autónomas do edifício constituído em PH. O anterior art. 1º do DL 40 333 prescrevia que as fracções seriam destinadas a fins de habitação, de actividade cultural, de actividade económica ou semelhante, porém, o texto do CC não contém qualquer referência aos fins, apenas indicando que o título constitutivo os pode mencionar (art. 1418º, nº 2, al. a)).

Fiscalização

A fiscalização tem como objectivo assegurar a gestão e a supervisão das actividades integrantes de uma obra de construção civil, tendo em conta o projecto de engenharia civil, projecto de arquitectura e o caderno de encargos, entre outros. A fiscalização deve garantir a qualidade da obra e a segurança de todas as actividades no estaleiro.

 

Força vinculativa

 

Consagra-se no art. 1º, nº 4 do DL 268/94 o princípio da força vinculativa das deliberações, o que significa que uma vez exaradas em acta, e contanto não hajam sido oportunamente impugnadas, são plenamente válidas e eficazes constituído "lei imperativa" tanto para os condóminos (ainda que discordantes) e terceiros titulares de direitos sobre as fracções. 

 

Forma do TCPH

 

Documento pelo qual se registam os actos que importem reconhecimento, constituição, aquisição, modificação, divisão ou extinção dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou servidão sobre coisas imóveis. Este pode ser uma escritura pública ou um documento particular autenticado.

Fossa

Cavidade subterrânea para descarga de esgotos.

Fóssula

Fossa de pequenas dimensões.

Fracção autónoma

Uma fração autónoma é uma parte independente, distinta e isolada de um edifício ou conjunto de edifícios que pode ser propriedade exclusiva de uma pessoa ou entidade e ser alienada autonomamente, independentemente das outras frações e áreas comuns do condomínio (art. 1414º do CC). São normalmente apartamentos, garagens, lojas ou escritórios. As frações autónomas têm uma entrada independente para uma parte comum ou para a via pública (art. 1415º do CC)

Frontaria

Fachada principal de um edifício.

Frontispício

O mesmo que frontaria.

Fruição

A fruição consiste no aproveitamento dos frutos ou produtos de uma coisa, quer naturais - os que provêm directamente da coisa -, quer civis - as rendas ou interesses que ela produz em consequência de uma relação jurídica (art. 212 do CC).

Fuga

Termo que define a conduta de fumos de uma chaminé.

Fundação

Alicerce da construção, parte da construção destinada a distribuir as cargas da edificação no terreno.

Fundo comum de reserva

Aforro destinado a solver as despesas de manutenção e conservação do prédio, nomeadamente, quando têm carácter de urgência, permitindo o pagamento rápido das obras sem necessidade de se promover ad hoc as correspondentes prestações de cada condómino (art. 4º e 6º DL 268/94 de 25/10).

Funções do administrador

A função do administrador é executar as deliberações emanadas da assembleia dos condóminos. No entanto, o legislador atribui-lhe funções próprias, elencadas no art. 1436º do CC. Todavia, não se esgota neste preceito a enumeração das funções que, para além do disposto no art. 1431º e 1429º/2 do CC, é complementada por outras disposições em diplomas avulsos, nomeadamente, no DL 268/94, art. 1º, 2º, 5º, 6º, 7º, 8º, 9º e 11º, e DL 269/94, art. 1º e 2º.

Órgãos sociais do condomínio

Se é verdade que o condomínio não é uma pessoa colectiva, também é verdade que recolhe ou empresta das pessoas colectivas alguns instrumentos, e age, quer nas relações externas quer nas internas, como sujeito análogo às associações e às sociedades comerciais, como pessoas colectivas (cfr. art. 158º do CC e art. 5º do CSC, respectivamente); todas formam e manifestam a sua vontade através dos respectivos órgãos sociais.

Comum às três entidades é o facto de que é através dos seus órgãos sociais que as mesmas formam, manifestam e exercem a sua vontade, e ainda que os poderes deliberativos e força vinculativa impendem apenas sobre aqueles que a lei prevê e no âmbito das respectivas competências.

Os órgão sociais, em geral, classificam-se segundo três critérios:

1. Número de titulares:

- Singular ou unipessoal, quanto integrado por um único titular;

- Plural ou colectivo, quando integrado por dois ou mais titulares;

2. Funções exercidas:

- Deliberação, formando a vontade da entidade e aprovando directrizes fundamentais que deverão ser acatadas pelos outros órgãos;

- Administração (executivo ou directivo), praticam os actos materiais ou jurídicos de execução da vontade da entidade.

- Fiscalização, verificam a conformidade da actividade dos outros órgãos com a lei e os estatutos, denunciando as irregularidades que descubram.

3. Modo de funcionamento:

- Sistema disjuntivo, quando o ou os vários titulares podem exercer isolada e independentemente, por si só, as funções dos órgãos;

- Sistema conjuntivo (ou colegial): quando os titulares devem agir colectivamente, segundo a regra das maiorias simples ou qualificadas.

 

Estrutura orgânica funcional

A primeira grande diferença entre os órgãos sociais associativos/societários e os condominiais, está no seu número. Os primeiros têm, como órgãos obrigatórios, a assembleia-geral, um conselho de administração e um conselho fiscal. Nos condomínios são apenas dois, a assembleia-geral (que acumula as funções do conselho fiscal) e um administrador (ao invés de um conselho de administração).

A segunda está relacionada com o modo de funcionamento dos mesmos. Ao contrário do que acontece com os órgãos sociais associativos/societários, onde a cada órgão são atribuídas competências próprias, que se têm exercidas com alguma autonomia, no condomínios, a assembleia-geral (que em todas as três entidades é o órgão máximo da entidade que representa a vontade do colectivo), é cumulativamente, um órgão de administração e de fiscalização.

A terceira, vem no seguimento da anterior. O art. 1430º, nº 1 do CC diz-nos que a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador. Portanto, na hierarquia administrativa do condomínio, a assembleia-geral surge em primeiro lugar, sendo um órgão colectivo e colegial, enquanto o administrador, em segundo lugar, é um órgão singular e executivo.

Há quem entenda que, sendo o administrador do condomínio um órgão executivo, não pode aquele exercer isolada e independentemente, por si só, as suas funções, nem sequer as elencadas no art. 1436º do CC. Não acompanhamos esta tese, porquanto, entendemos que, pese embora o administrador seja de facto um órgão executivo da assembleia, o legislador atribuiu-lhe funções próprias, conferindo-lhe consequentemente um verdadeiro poder-dever para as executar, sem carecer da autorização da assembleia.

Finalmente, temos o processo de eleição/nomeação dos titulares dos órgãos sociais. Enquanto nas assembleia electivas das sociedades/associações, o sufrágio é secreto, nas assembleias electivas condominiais, o voto secreto não é válido.

No entanto, não obstante o silêncio da lei, nada obsta a que a assembleia de condóminos delibere no sentido de existirem outros órgãos sociais no condomínio, como por exemplo, um conselho fiscal que verifique a conformidade das contas (que deverão ser sempre apresentadas a aprovação em sede plenária), uma comissão de moradores ou administradores coadjuvantes que auxiliem o administrador no exercício das suas funções.

Rectificação da acta

Segundo o disposto no art. 362º do CC diz-se documento qualquer objecto elaborado pelo homem com o fim de reproduzir ou representar uma pessoa, coisa ou facto, como é o caso de um papel onde se desenharam caracteres da linguagem escrita para expressar declarações de vontade dos respectivos subscritores.

Por seu turno, o documento é autêntico quando foi exarado, com as formalidades legais, pelas autoridades públicas nos limites da sua competência ou, dentro do círculo de actividades que lhe é atribuído, pelo notário ou outro oficial público provido de fé pública; e é particular em todas as demais situações (cfr. art. 363º, nº 2 do CC).

Por outro lado, ainda, os documentos particulares podem ser autenticados, quando se mostrem confirmados pelas partes, perante notário, nos termos prescritos nas leis notariais (cfr. art. 363º, n.º 3 do CC).

 
Uma vez que são diferentes as formas como são exarados e distintos os graus de segurança quanto ao teor do que se faz constar do documento, os documentos têm forças probatórias diferenciadas.
 

No caso dos documentos autênticos, a força probatória plena está associada ao que foi praticado ou percepcionado pela autoridade ou oficial público que o lavrou. No caso dos documentos particulares, a força probatória depende da atitude que a parte a quem o documento é imputado toma perante este quando é apresentado em juízo como meio de prova.

 
Nestes termos, o art. 376º estabelece, por sua vez, no nº 1 que o documento particular cuja autoria seja reconhecida, designadamente porque não foi impugnada, faz prova plena quanto às declarações atribuídas ao seu autor, sem prejuízo da arguição e prova da falsidade do documento. Por seu turno, o nº 2 do mesmo preceito estipula que os factos compreendidos na declaração se consideram provados na medida em que forem contrários aos interesses do declarante.

 
Ora, como se referiu, resulta do art. 374º, nº 2 do CC que «se a parte contra quem o documento [particular] é apresentado impugnar a veracidade da letra ou da assinatura, ou declarar que não sabe se são verdadeiras, não lhe sendo elas imputadas, incumbe à parte que apresentar o documento a prova da sua veracidade.» 

Salvo sempre melhor opinião, é de se considerar que as actas de reuniões das assembleias de condóminos, reúnem as características de um documento particular, contanto as mesmas sejam susceptíveis de, por si próprias, revelar, com a segurança requerida, os factos, e, sejam outrossim exaradas com as formalidades legais pelo presidente da mesa no domínio da sua competência, possuindo assim força probatória plena dos factos nelas referidos.

Assumindo a acta de uma assembleia de condóminos a natureza de documento autêntico (art. 370º do CC), ela faz plena prova dos factos que integram o seu conteúdo, constituindo a assinatura do presidente da mesa da assembleia e dos condóminos presentes, a garantia da fidelidade da sua reprodução, pelo que a força probatória da mesma só poderá ser ilidida através da prova da falsidade dos actos a que se reporta, em sede de incidente de falsidade, nos termos do art. 169º do CPP, que dispõe: "Consideram-se provados os factos materiais constantes de documento autêntico ou autenticado enquanto a autenticidade do documento ou a veracidade do seu conteúdo não forem fundadamente postas em causa".

Porém, a falsidade (art. 372º do CC) pode ocorrer de forma não propositada, involuntariamente. Neste caso, o erro material susceptível de desencadear ou permitir a rectificação de uma acta:
- é um erro ocorrido na expressão, não no pensamento, situação em que pela simples leitura do teor da acta se torna evidente que o relator, ao procurar manifestar o seu pensamento, fez uso de nomes, palavras ou algarismos diversos daqueles que deveria ter usado de forma a exprimir fiel e correctamente as ideias que tinha em mente; ou,
- é um erro de cálculo cometido aquando da formulação das operações matemáticas numéricas para se obter um determinado valor, que pode ser também simplesmente rectificado com o refazer das operações aritméticas erradamente executadas.

Por conseguinte, a falsidade consiste na alteração propositada do teor da acta, que tende a ficar desprovida da verdade dos factos, com o intuito de enganar terceiros, enquanto que, o erro material é uma desconformidade que fica a dever-se, fundamentalmente, a uma desatenção ou a um engano ocorrido no acto de redacção da acta. Tem-se, pois, este último, um vício de menor gravidade, facilmente rectificável.

Nesta factualidade, se a acta não retratar com fidelidade o que se passou na reunião plenária, deve o condómino, com legitimidade para tanto, peticionar a competente rectificação da mesma, tratando-se de simples lapso, ou deduzir o incidente da sua falsidade, se for, pois, o caso.

No primeiro caso, o que aqui nos aproveita, pode o condómino impugnar as deliberações por vício na genuinidade do teor do documento, Porém, se a pessoa que na assembleia de condóminos tenha intervindo como presidente - competindo-lhe consequentemente redigir a acta -, for cumulativamente administrador do condomínio, o condómino pode optar pela referida impugnação (art. 1433º do CC) ou recorrendo o acto daquele (art. 1438º do CC).

Importa salientar que é ónus da parte contra quem o documento é apresentado alegar e provar os vícios que impedem a utilização do documento como meio de prova com força probatória plena A falta de correspondência das declarações neles constantes com a realidade pode ser demonstrada por qualquer meio de prova admitido em direito (ac. TRE de 27-09-2012, proc. nº 581/08.0TBOLH.E1).

A inobservância da forma legal da acta

No âmbito, por exemplo, de uma acção executiva, o condómino apelante pode defender que a(s) acta(s) da(s) assembleia(s) de condóminos dada(s) à execução houve(ram-)se lavrada(s) ao arrepio do disposto no nº 1 do art. 1.º do DL nº 268/94, de 25.10, pelo que, nos termos do art. 220º do CC, aplicável às actas por força do art. 295º do CC, a(s) acta(s) enferma(m) de nulidade.

Esta questão, estando relacionada, nomeadamente, com a omissão de assinaturas, a resposta é, pois, negativa: a falta, na acta da assembleia de condóminos, da assinatura de alguns dos participantes nessa reunião não põe em causa a validade das deliberações aí tomadas e apenas afectará a eficácia dessas deliberações se o tribunal, pela análise casuística que fizer, não der tal irregularidade como irrelevante ou suprida, nomeadamente por outros elementos de prova que coadjuvem a regularidade da narração de factos constante da acta, pelas restantes assinaturas nela apostas.

Ora, se das actas constam apenas algumas assinaturas e se o seu teor não foi desmentido pelo condómino executado, por meio dessas assinaturas hão igual número de condóminos que atestam que as actas reproduzem fielmente o que se passou e foi deliberado nessas assembleias (se na execução, o executado questionar a fidelidade das actas, nomeadamente que as deliberações foram efectivamente tomadas, nas circunstâncias consignadas nas actas, estes factos serão apreciados casuisticamente pelo juiz), a ausência das referidas assinaturas assume-se como irregularidade irrelevante, devendo as deliberações ser consideradas como devidamente consignadas em acta, obrigando todos os condóminos, incluindo a executada, nos termos previstos no nº 2 do art. 1º do DL nº 268/94, de 25.10.

No Ac. do TRG, proferido no processo n.º 825/13.7TBBCL-A.G1, de 17.12.2014, decidiu que a acta da assembleia de condóminos não tem de estar assinada por todos os condóminos participantes para ter força executiva. Caso contrário, se a validade das actas estivesse dependente da assinatura de todos os condóminos, os que não concordassem com uma qualquer deliberação apenas teriam que se negar a assinar a acta para fazerem valer a sua posição, inviabilizando a execução dessa deliberação.

Condomínio como pessoa colectiva

Acórdão: Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
Processo: 9970/17.9T8PRT-B.P1
Data: 27-09-2018

Sumário:

I - O condomínio não integra a previsão de nenhuma das alíneas do n.º 1 mas antes o n.º 2 al. a), 2ª parte, do transcrito artigo, por isso, não é obrigatória a inscrição do condomínio no Registo Nacional de Pessoas Colectivas. A sua inscrição é facultativa e efectuada como "entidade equiparada a pessoa colectiva".

II - Por outro lado, perante as normas do CC e CPC que regulam o regime de propriedade horizontal, entendemos que no nosso ordenamento jurídico o condomínio não pode ser considerado uma pessoa colectiva.

III - O condomínio não tem personalidade jurídica. Trata-se de uma situação em que um prédio materialmente indiviso ou com estrutura unitária pertence a vários contitulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial sobre fracções determinadas (cf. neste sentido Henrique Mesquita, Direitos Reais, pág. 281).

IV - Nos termos do art. 1430 do Código Civil a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador. Nos termos do art. 1437 do C. Civil, o administrador pode agir quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiros, no exercício das funções que lhe pertencem.

Texto integral: vide aqui

O art. 1438º-A do Código Civil

Redacção actual:

Redacção dada pelo L n.º 267/94, de 25 de Outubro - Aditamento

Artigo 1438.º-A
Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios

O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.