Da responsabilidade do condómino a quem o uso da coisa comum está afectada

O art. 1421/3 do CC dispõe que “O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.” E o art. 1424/3 do CC, na redacção anterior à Lei 8/2022, disponha para esse caso que “as despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.”

Daqui pareceria que, neste caso, “só este [condómino pode ser responsabilizado, um vez que, nesse caso, os encargos de conservação e fruição só àquele pertencem” (Ana Taveira da Fonseca, estudo citado, pág. 103) ou “[…] só este [condómino] responde, visto correrem por sua conta os encargos de conservação […]” (Rui Ataíde, obra citada, pág. 300).

No entanto, desde pelo menos 2005, a doutrina [Raul Guichard, Propriedade horizontal. Despesas com a conservação de um “terraço intermédio”, Revista de Ciências Empresariais e Jurídicas, n.º 3 (2005), pág. 244, consultado online)] e depois a jurisprudência fazia uma distinção que se traduzia numa interpretação restritiva do art. 1424/3 do CC, no sentido de que: III - Há, porém, que distinguir, dentro dessas despesas [as referidas no art. 1424/3 do CC], as chamadas despesas de manutenção das despesas de reparação resultantes, não do uso normal das partes comuns do edifício pelos condóminos que delas se servem, mas de deficiência na construção ou de falta de manutenção de espaços exteriores a essas partes comuns que não são utilizados por aqueles condóminos: as primeiras são a cargo dos condóminos que usam e fruem do terraço por serem eles os beneficiários exclusivos do mesmo e, em princípio, terem sido eles que deram origem ao desgaste ou deterioração dos materiais desse terraço; já as segundas são a cargo de todos os condóminos por as reparações a realizar constituírem um benefício comum de todos eles (acórdão do STJ de 09/06/2016, proc. 211/12.6TVLSB.L2.S1).

No acórdão deste colectivo, de 05/03/2020, proc. 2151/18.6T8ALM.L1, segue-se a mesma posição e faz-se uma resenha de alguma daquela doutrina e jurisprudência que ia no mesmo sentido.

Ora, neste contexto, a Lei 8/2022 acrescentou, um n.º 6 do art. 1421 do CC, que dispõe: “Caso o estado de conservação das partes comuns referidas no n.º 3 do artigo 1421.º afecte o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino a favor de quem está afecto o uso exclusivo daquelas apenas suporta o valor das respectivas despesas de reparação na proporção indicada no n.º 1, salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável.”

Portanto, esta lei consagra a posição que já então se vinha seguindo, isto é, o estado de conservação é da responsabilidade de todos os condóminos salvo quando o estado de conservação do bem comum do qual advém danos seja imputável ao condómino a quem o bem comum está afectado, pelo que, não se verificando esta ressalva, também naquele caso a acção deve ser proposta contra todos, como Condomínio, representado pelo administrador (se ficar provado que o estado do bem é imputável ao condómino a quem o bem comum está afectado, o condomínio terá que ser absolvido, pois que então a responsabilidade é daquele condómino: art. 492/2 do CC).

AcTRP 23.9.19: Publicidade na fachada

Emissor: Tribunal da Relação do Porto

Tipo: Acórdão

Data de Publicação: 23 de Setembro de 2019

Processo: 1661/18.0T8VNG.P1

Relatora: Ana Paula Amorim

Descritores:

• Impugnação da decisão da matéria de facto
• Rejeição
• Abuso de direito
• Propriedade horizontal
• Partes comuns

Sumário:

I - Constitui fundamento de rejeição da reapreciação da decisão de facto, pretender por essa via suprir a falta de alegação de factos essenciais à decisão da causa.

II - A fachada constitui parte comum do prédio constituído em propriedade horizontal, cujo uso pode ser atribuído de forma exclusiva a um dos condóminos para afixação de publicidade por deliberação da assembleia de condóminos.

III - Não atua com abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, o condomínio que em assembleia de condóminos delibera, por unanimidade dos presentes, na sequência de obras de remodelação e requalificação da fachada do prédio, não autorizar os condóminos a instalar ou reinstalar painéis publicitários na fachada e determina a retirada dos colocados pelo arrendatário de fração autónoma, sem autorização da assembleia de condóminos e do senhorio.

Texto integral: vide aqui

O art. 1421º do Código Civil

 Artigo 1421.º

(Partes comuns do prédio)

1 - São comuns as seguintes partes do edifício:

a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;

b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;

c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;

d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

2. Presumem-se ainda comuns:

a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;

b) Os ascensores;

c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;

d) As garagens e outros lugares de estacionamento;

e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

3 - O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.

(Alterado pelo Art. 1.º do Decreto-Lei n.º 267/94 - Diário da República n.º 247/1994, Série I-A de 1994-10-25, em vigor a partir de 1995-01-01)

Notas:

A redacção das al. b) e d) do nº 1, e da al. d) do nº 2, bem como a inserção de um novo nº 3 ficou a dever-se ao art. 1º do DL 267/94 de 25/10. A origem deste preceito encontra-se no art. 13º do Decreto-Lei nº 40 333, 14 Outubro 1955 e 123º do Anteprojecto Pires de Lima (no Bol. Min. Just., nº 123, p. 273) e 1117º do Código Civil italiano.

Fontes:

Anteprojecto: 

art. 123º

 Vide comentário ao Projecto

1ª Revisão Ministerial: 

art. 1409º

 Vide comentário ao Projecto

Projecto: 

art. 1421º

O texto definitivo do Código, na sua versão original, conservou a redacção destes artigos, salvo ligeiras diferenças que não alteraram o sentido. Assim, na alínea a) do nº 1, onde se lê "todas as partes restantes", escreveu-se "todas as restantes partes" no Anteprojecto e na 1ª Revisão. E onde se lê, na alínea c) do nº 1 "uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos", no articulado daqueles trabalhos preparatórios propunha-se a redacção "uso ou passagem comum a pelo menos dois condóminos" (Anteprojecto), "uso ou passagem comum a dois condóminos pelo menos" (Projecto).

Direito anterior:  

art. 13º do Decreto-Lei nº 40 333

São comuns as seguintes partes integrantes e pertenças do prédio:

1º O terreno, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as restantes partes estruturais do prédio;

2º O telhado, assim como os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do último pavimento;

3º As entradas, as escadas e os corredores de passagem comum;

4º As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento e semelhantes.

§ 1º Presumem-se ainda comuns:

1º Os pátios e jardins comuns;

2º Os ascensores;

3º As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;

4º As garagens;

5º Em geral, as coisas que não forem afectadas ao uso exclusivo de qualquer dos condóminos.

§ 2º As coisas referidas no corpo deste artigo, enquanto durar a propriedade horizontal, são indivisíveis e não podem separar-se das fracções autónomas, salvo para serem substituídas por outras de igual função, com a aprovação do respectivo projecto pela câmara municipal, as mencionadas no §1º podem dividir-se e alienar-se nos termos gerais da compropriedade.

Versão inicial:

1. São comuns as seguintes partes do edifício:

a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;

b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso do último pavimento;

c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;

d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado e semelhantes.

2. Presumem-se ainda comuns:

a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;

b) Os ascensores;

c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;

d) As garagens;

e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.