Alterações ao regime da PH - art. 1424º e 1424-A - III

4. A NOVIDADE DO ARTIGO 1424º-A, Nº 1 E 2 

 

Nos termos do art. 1424º-A/1 do CC, actualmente a escritura ou o documento particular autenticado de alineação da fracção tem de ser instruída com a declaração emitida pelo administrador da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio, em vigor relativamente à fracção, com especificação da sua natureza, respectivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes, respectiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento (28). 

 

De acordo com o nº 2 do citado artigo, o alienante antes da alienação terá de requerer ao administrador a dita declaração, que este emitirá no prazo máximo de 10 dias, e que será um documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de alienação da fracção em causa (salvo o disposto no nº 3). Esta declaração, por um lado terá de descrever todas as obrigações inerentes ao condomínio no que concerne aos encargos e por outro lado terá de conter as obrigações reais vencidas e não vencidas. 

 

Pretendeu assim, o legislador com esta imposição assegurar que o adquirente tome conhecimento das suas obrigações, enquanto condómino. Preocupante parece-nos o constante do art. 1424º-A/3 do CC que consigna que será civilmente responsável o administrador de condomínio se não emitir a declaração, não a emitir a atempadamente, ou não a emitir de forma exacta e completa. Na verdade, a imposição desta obrigação e as consequências advenientes do seu incumprimento, farão com que muitos condóminos venham a recusar assumir o cargo de administrador, com receio de não conseguirem cumprir de forma adequada a sua obrigação e incorrerem em litígios judiciais indesejáveis. 

Alterações ao regime da PH - art. 1424º e 1424-A - II

3. ANÁLISE DA QUESTÃO DA AMBULATORIEDADE DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS

 

Para melhor enquadramento da problemática em análise é essencial analisarmos e percebermos uma questão que vinha sendo trabalhada pela doutrina e jurisprudência e que pretendia responder à questão de saber, se as obrigações relacionadas com os encargos de condomínio, se transmitem ou não ao novo titular do direito real. Neste sentido, para tentarmos analisar esta alteração legislativa torna-se necessário abordar a questão da ambulatoriedade das obrigações condominiais, no que concerne aos encargos, nomeadamente aferir se estas obrigações se transmitem, ou não, para o novo titular do direito real. 

 

Diga-se que as obrigações serão ambulatórias quando se transmitem com o direito real, passando a onerar o seu titular. Ora, no passado discutia-se, se em caso de transmissão do direito de propriedade, a obrigação de pagamento era sempre ambulatória, ou não. Uma parte da doutrina defende que se trata de obrigações reais ou propter rem (4) e em consonância, a obrigação acompanha sempre o direito real. De acordo com esta orientação, o condómino que adquirisse o direito de propriedade seria responsável pelo pagamento não só dos encargos que se vencessem após a sua aquisição, mas também por aqueles que se tenham vencido antes e que não se encontrassem ainda liquidados. 

Alterações ao regime da PH - art. 1424º e 1424-A - I

Atenta a importância do tema, sou de replicar o artigo «Alterações ao regime da propriedade horizontal, no âmbito dos encargos de condomínio, decorrentes da Lei 8/2022 - Análise de algumas questões, da autoria de Miguel Dinis Pestana Serra - miguelserra@ipcb.pt; Escola Superior de Gestão de Idanha-a-Nova do Instituto Politécnico de Castelo Branco e Instituto Superior de Contabilidade de Administração do Instituto Politécnico de Coimbra, Advogado. Investigador do Instituto Jurídico Portucalense e do Coimbra Business School - Research Centre (CBS-RC).

 

Resumo

Aborda-se no presente algumas questões que decorrem das alterações ao regime da propriedade horizontal introduzidas pela Lei 8/22 de 10 de Janeiro, circunscrevendo-se este artigo à análise de três questões essenciais: em primeiro lugar, procura-se determinar a quem compete o pagamento ao condomínio das despesas que sejam devidas. 

 

Será analisada a lei, a doutrina e jurisprudência anteriores, com enfase na questão da ambulatoriedade das obrigações condominiais, efectuando um confronto com a redacção actual da lei. Em segundo lugar, aborda-se a novidade constante do art. 1424º–A do CC, nomeadamente a obrigatoriedade de a escritura ou o documento particular autenticado de alineação da fracção ter de ser instruída com uma declaração emitida pelo administrador de condomínio da qual constem os elementos previsto no nº 1 da citada norma legal. Por fim, interpreta-se o art. 6º/5 do DL 268/94 de 25 de Outubro com a redacção que lhe foi dada pela Lei 8/2022 referente ao dever do administrador promover a cobrança judicial dos créditos do condomínio, fixando-lhe para tal, um prazo de 90 dias a partir do primeiro incumprimento.