Jurisprudência: Terraços

ACSTJ de 05-03-2009

Propriedade horizontal Acção de reivindicação Fracção autónoma Terraços Partes comuns Título constitutivo

I -A fracção A é um pavilhão industrial no rés-do-chão; a fracção B é um pavilhão industrial no 1.º andar do mesmo prédio; o principal pedido da autora é o de que se declare o seu direito de propriedade sobre a totalidade da fracção B e a consequente restituição do terraço que a ré ocupa.

II - Mas, desde logo, não há terraço algum referido como fazendo parte da fracção B; de acordo com o regime legal em vigor ao tempo da constituição da propriedade horizontal, os terraços de cobertura são, seriam sempre, necessariamente, coisa comum; compropriedade dos condóminos do prédio, como manda o n.º 1 do art. 1420.º do CC.

III - E se é certo que o n.º 3 do art. 1421.º do CC abria a porta para que o bilhete de identidade da propriedade horizontal afectasse um tal terraço ao uso exclusivo de um dos condóminos, ainda assim esse estatuto não faria nascer um direito de propriedade sobre o terraço, mas um outro direito real de gozo -exactamente o direito real de uso; mesmo em termos de puro facto, nos autos não está feita a prova da exclusividade do uso; improcede, pois, a acção.

Revista n.º 217/09 -7.ª Secção Pires da Rosa (Relator) Custódio Montes Mota Miranda

ACSTJ de 06/11/2018: Terraços em socalcos

Tribunal: Supremo Tribunal de Justiça

Processo: 572/15.5T8SSB.E1.S1

Meio Processual: Revista

Relatora: Ana Paula Boularot

Data: 06/11/2018

Jurisprudência:

• Ac. STJ de 08-04-1997
• Ac. STJ de 15-05-2012, Relator Hélder Roque
• Ac. STJ de 09-06-2016, Relator Orlando Afonso
• Ac. TRG de 14-12-2006
• Ac. TRC de 23-09-2008

Descritores:

• Propriedade horizontal
• Terraços
• Varandas
• Partes Comuns

Sumário:

I Dispõe o art.º 1421º, nº1, alínea b), do CCivil, que «1. São comuns as seguintes partes do edifício: b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção.», acrescentando o seu nº3 que «O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.».

II Os terraços de cobertura são parte, imperativamente comum, quando a sua função é exercida no interesse de toda a construção, quando tiverem função análoga à do telhado, quando, por assim dizer, o substituam.

III Se o edifício dos autos, como resulta da materialidade assente « está construído em socalcos e não tem telhado: todas as frações são cobertura das frações inferiores.», o terraço/varanda do apartamento propriedade do Autor, aqui Recorrente, será também cobertura do apartamento nº…que constitui o andar imediatamente inferior e onde ocorreram infiltrações na sua parede poente e tecto, tratando-se deste modo de uma parte forçosa ou necessariamente comum por integrar a estrutura do edifício, sendo um elemento vital da sua construção.

Texto integral: vide aqui

Os terraços antes e depois do DL 268/94

O nascimento do direito de propriedade na esfera jurídica de alguém rege-se pela lei em vigor à data da ocorrência dos respectivos factos constitutivos.

Com efeito, uma vez constituído o direito de propriedade sobre um bem, o direito só se extingue pelas formas previstas na lei, como vem referido no art. 1308º do CC, onde se determina que «Ninguém pode ser privado, no todo ou em parte, do seu direito de propriedade senão nos casos fixados na lei».

Por conseguinte, o direito de propriedade no que respeita aos terraços constituiu-se de acordo com a lei em vigor à data da constituição da propriedade horizontal e de acordo com o respectivo título constitutivo.

Uma lei que altere posteriormente o estatuto das partes comuns e das partes individuais inerentes à constituição do direito de propriedade horizontal não produz «uma expropriação sem indemnização» de direitos anteriormente constituídos, antes respeita as situações já existentes e consolidadas.

Uso exclusivo terraço

Tribunal: Relação de Coimbra
Processo: 297/03.4TBBGRD.C1
Data: 29-05-2007

Sumário:

 
I - A situação jurídica dos imóveis, como objecto de um direito real, é definida pelo título de que este direito emerge, e não por qualquer negócio com eficácia meramente obrigacional nem, muito menos, pelo projecto de construção do edifício, ainda que aprovado pela administração pública.
II - Na ausência de definição sobre o fim a que se destina – no título constitutivo ou no regulamento do condomínio – o terraço, como parte comum na propriedade horizontal, pode ser usado em exclusivo pelo último morador, se a construção do edifício assim o consente, não obstante ser propriedade dos condóminos.

ACTRL 28.2.23: Obras terraço cobertura

Tribunal: Relação de Lisboa

Processo: 1069/14.6TBOER.L1-7

Data: 28-02-2023

Sumário:

I – Não ocorre a nulidade a que se reporta o art.º 615º nº1 d) do Código de Processo Civil, decorrente de o juiz deixar de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar, se na decisão sobre a matéria de facto tiverem sido omitidos (não constando da matéria provada, nem da não provada) factos integrantes da causa de pedir.

II – Tal omissão gera, apenas, erro no julgamento da matéria de facto, a apreciar no âmbito da impugnação da decisão de facto proferida pelo tribunal a quo.

III – Num prédio constituído em regime de propriedade horizontal, mesmo que um terraço de cobertura se encontre afecto ao uso exclusivo de uma fracção, as obras destinadas a obviar a um defeito de construção desse terraço e a assegurar a sua função enquanto cobertura são da responsabilidade de todos os condóminos, em consonância com o art.º 1424º nº1 do Código Civil.

IV – É lícito a um condómino efectuar obras nas partes comuns do prédio, desde que preenchidos os requisitos do art.º 1427º do Código Civil, cabendo-lhe em tal caso o direito ao reembolso da quantia que tiver despendido, descontada da quota que lhe couber, de acordo com o art.º 1424º nº1, do mesmo diploma.

V – A omissão dos deveres de conservação e reparação das partes comuns por parte do condomínio geram a obrigação de indemnização, nos termos da responsabilidade civil extracontratual, dos danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos pelo condómino que se viu, em consequência de tal omissão, impedido de fruir plenamente da sua fracção.

Texto integral, vide aqui

ACTRC de 10-09-2019: Terraços intermédios

Tribunal: Tribunal da Relação de Coimbra

Processo: 128/16.5T8SAT.C1

Relator: António Domingos Pires Robalo

Data: 10-09-2019

Descritores:

• Telhados de cobertura intermédios
• Partes comuns do prédio

Sumário:

I – A nova redacção dada à al. b) do n.º 1 do artigo 1421.º do C. Civil, pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, constitui lei interpretativa em relação à anterior redação (neste sentido Ac. Rel. de Coimbra de 23/9/2008, proc. n.º 521/1996, relatado pela Desembargadora Sílvia Pires, ao escrever « anteriormente era a seguinte a redacção desta alínea, a qual correspondia à versão original do C. Civil de 1966, que quase copiou o ponto 2.º do artigo 13º do antigo Decreto-Lei n.º 40.333 – ‘O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso do último pavimento’».

II - Como as alterações efectuadas pelo DL 267/94, de 25/10, não esque­ceram o estudo atento das decisões judiciais que sobre esta matéria e ao longo do tempo se têm vindo a pronunciar, a nova redacção introduzida à alínea b) do artigo 1421º, n.º 1, do C. Civil, teve como intenção acabar com as dúvidas que a anterior redação suscitava relativamente aos terraços de cobertura intermédios, optando pela sua inclusão no seu âmbito de previsão.

III - Estamos, pois, perante uma lei interpretativa que se integra na lei inte­grada (art.º 13º do C. Civil), pelo que o esclarecimento interpretativo efectuado deve ser considerado para classificar um terraço de cobertura intermédio, mesmo que a propriedade horizontal tivesse sido constituída em data anterior à entrada em vigência do referido DL 267/94, como sucede neste caso.

IV - Após o Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, a norma foi reformulada passando a ter a seguinte redacção: «O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção».

V - Da leitura das redações vemos que a após a entrada em vigor Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, se eliminou a referência ao «último pavimento», segmento que poderia dar a entender que os terraços de cobertura intermédios não integravam o conceito de «partes comuns», ficando agora claro que todos os terraços de cobertura são comuns.

Texto integral: vide aqui

ACTRL de 2021-02-23: Terreços comun

Tribunal: TRL

Processo: 362/18.3T8RGR.L1-7

Relatora: Micaela da Silva Sousa

Data: 23-02-2021

Descritores:

• Propriedade horizontal
• Partes comum
• Terraços
• Condomínio
• Obrigação de conservação

Sumário:

I – Dado que as partes próprias do edifício constituído em regime de propriedade horizontal estão especificadas no título constitutivo, conforme impõe o artigo 1418º do Código Civil, o elenco das partes comuns efectuado no n.º 1 do artigo 1421º deste diploma legal define as partes que são imperativamente comuns e o n.º 2 estabelece uma presunção de comunhão para as partes tipificadas nas respectivas alíneas a) a d) e, em geral, para todas aquelas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos (alínea e)), de modo que aquilo que não estiver descrito no título constitutivo como parte própria é propriedade comum dos condóminos. 

II – Um terraço apenas integra obrigatoriamente as partes comuns do edifício, nos termos do disposto no artigo 1421º, n.º 1, alínea b) do Código Civil, se se tratar de um terraço de cobertura, ou seja, desde que faça parte da estrutura integral do edifício, servindo o interesse de protecção deste perante os factores climatéricos ou atmosféricos, independentemente de assentar sobre o último piso ou um piso intermédio e de estar afecto ao uso exclusivo de uma fracção. 

III – Um terraço que se situa ao nível de uma fracção autónoma localizada na subcave, abaixo da qual não existe qualquer outro piso ou parte do edifício, mas tão-somente o solo e subsolo, não constitui um terraço de cobertura, sendo parte privativa da fracção autónoma em que se encontra integrado de acordo com o título constitutivo. 

IV - O condomínio está vinculado ao dever de manter, conservar e reparar as zonas comuns do edifício. 

V - Atento o dever de vigilância que recai sobre o condomínio quanto às partes comuns do edifício em propriedade horizontal, é-lhe aplicável o regime do artigo 493º, n.º 1 do Código Civil, por força do qual “quem tiver em seu poder coisa móvel ou imóvel, com o dever de a vigiar” responde pelos danos causados pela coisa, “salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua”

Texto integral: vide aqui

Reparações do terraço

Os terraços de cobertura constituem parte comum do prédio de que fazem parte mesmo quando afectos ao uso exclusivo de uma fracção.

Em virtude daquela dúplice função, de terraço e de cobertura, que é desempenhada pelo mesmo, impõe-se distinguir entre: (i) obras que se destinam a reparar o desgaste normal provocado pelo uso do terraço enquanto tal, que serão da responsabilidade do proprietário da fracção autónoma que tem o uso exclusivo do referido terraço - nº 3 do art. 1424º do CC e (ii) obras destinadas a reparar as deficiências estruturais dos terraços ou mesmo a manutenção dos materiais que asseguram a sua função enquanto cobertura as quais serão da responsabilidade do condomínio.

Só não será assim quando neste último caso esteja comprovado que, aquelas obras estruturais, se devem a uso anormal por parte do proprietário da fracção autónoma.

O art. 1424º, nº 1 do CC contém um princípio geral que se traduz na obrigação dos condóminos suportarem, na proporção do valor da sua fracção, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício.

As obrigações referidas neste artigo quanto às despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício, constituem um exemplo típico de obrigações “propter rem”, isto é, de obrigações impostas, em atenção a certa coisa, a quem for titular desta.

Dada a conexão funcional existente entre a obrigação e o direito real, a pessoa do obrigado é determinada através da titularidade da coisa: é obrigado quem for titular do direito real.

O nº 3 do citado art. 1424º do CC estabelece uma excepção ao princípio geral dizendo que: “As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem”.

Quando a lei fala em escadas ou partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos quer referir-se, ao mencionar estes, às respectivas fracções autónomas, atribuindo a responsabilidade das despesas aos titulares das fracções a que dão serventia exclusiva aqueles lanços de escada ou partes comuns.

O legislador ao considerar os terraços como coisas comuns teve em vista a integração dos mesmos na estrutura do prédio e afectos à função de cobertura como de telhado se tratasse, seja de parte seja da totalidade do edifício. Fundamentalmente interessa a função de protecção do edifício contra os elementos atmosféricos.

Mesmo no quadro do direito anterior a 1994 (alteração legislativa) se entendia que o terraço mesmo que destinado ao uso exclusivo de um dos condóminos não deixava de ser forçosamente comum pela função capital de cobertura ou protecção do imóvel que no interesse colectivo exerce em relação a toda a construção.

A mesma posição manteve o Conselheiro Aragão Seia ao dizer que: “são considerados partes comuns os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção… os terraços de cobertura, que tanto se podem situar ao nível do primeiro andar, por servirem de cobertura… como ao nível de qualquer outro ou até do último piso, cobrindo parte do edifício, mesmo quando estejam afectos ao uso exclusivo de um condómino”.

Ora, em virtude daquela dúplice função, de terraço e de cobertura, a situação dos terraços de cobertura é algo diversa das situações previstas no nº 3 do art. 1424º do CC.

É que, se enquanto terraço é, são efectivamente de uso exclusivo de um dos condóminos, enquanto cobertura servem de forma capital a totalidade dos condóminos.

Como assim, não pode, de forma simplista, ter-se como aplicável aos terraços de cobertura o disposto no nº 3 do citado 1424º do CC para fazer recair sobre o condómino que deles tem o direito de uso exclusivo, toda a responsabilidade pela conservação e reparação dos mesmos.

Haverá sim de fazer-se uma interpretação que, atendendo à referida especificidade, conjugue o disposto no nº 1 do art. 1424º do CC com o disposto no nº 3 do mesmo preceito.

E essa interpretação não pode ser outra que não aquela que tem vindo a ser adoptada maioritária, senão mesmo uniformemente, pelos tribunais, no sentido de distinguir entre obras que se destinam a reparar o desgaste normal provocado pelo uso do terraço enquanto tal, e as obras destinadas a reparar as deficiências estruturais dos terraços ou mesmo a manutenção dos materiais que asseguram a função dos terraços enquanto cobertura.

E se enquanto às primeiras a responsabilidade pela sua realização e despesas associadas deve ser imputada aos condóminos que têm do terraço o uso exclusivo, atento o disposto no nº 3 do art. 1424º do CC, em relação às segundas a sua responsabilidade recai sobre todos os condóminos na proporção do valor da sua fracção, nos termos previsto no nº 1 do mesmo normativo.

Fazer recair a responsabilidade pelas despesas de conservação e fruição apenas sobre o proprietário da fracção que detém o uso exclusivo do terraço de cobertura, traduzir-se-ia em clamorosa injustiça já que, se enquanto terraço ele é de facto de uso exclusivo de um dos condóminos, enquanto cobertura ele é de uso comum e aproveita a todos os condóminos. E por isso mesmo ele é parte comum do prédio.

Como assim, tratando-se de parte comum que serve de cobertura ao edifício, não se verifica o pressuposto estabelecido no nº 3 do art. 1424º do CC, mesmo que afectada ao uso exclusivo de alguns condóminos, sendo por isso mesmo tais despesas efectuadas não só para viabilizar o uso mas também para reintegrar um elemento estrutural do edifício, em proveito de todos.

Desta forma, sendo as obras para reparar no terraço resultantes, não do uso normal das mesmas pelos condóminos que dele se servem em exclusividade, mas de deficiência na construção ou de não manutenção de materiais exteriores ao dito terraço, todos os condóminos devem participar no custo das reparações.

Não tem, assim, aplicação o nº 3 do art. 1424º do CC impondo-se a regra de que as despesas necessárias à manutenção do terraço, no que à sua impermeabilização respeita são, na ausência de deliberação em contrário, da responsabilidade de todos os condóminos na proporção “do valor das suas fracções”.

Só assim não seria se estivesse provado ter havido por parte dos condóminos que fruem dos terraços qualquer actuação anormal que tivesse dado origem às apuradas falhas de impermeabilização dos terraços, sendo que é sobre o Réu (utilizador), como facto impeditivo do direito do Autor (condomínio), que impende esse ónus probatório (cfr. art. 342º, nº 2 do CC).

ACTRL 23-03-12: Construção pérgula terraço

Tribunal: TRL

Processo: 6862/10.6TBALM.L1-6

Relator: Tomé Ramião

Data: 23/03/2012

Descritores:

Propriedade horizontal

Condomínio

Condóminos

Obras

Inovação

Assembleia de condóminos

Autorização

Sumário:

1.- Está vedado aos condóminos realizar obras na respetiva fração predial que prejudiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, salvo se for obtida prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, de acordo com o preceituado no art.º 1422.º/2, al. a) e 3 do C. Civil.

2. - Por linha arquitetónica entende-se o “conjunto dos elementos estruturais de construção que, integrados em unidade sistemática, lhe conferem a sua individualidade própria e específica” e o arranjo estético do edifício “ao conjunto de características visuais que conferem unidade sistemática ao conjunto”.

3 - Prejudica o arranjo estético de prédio urbano com 10 andares, a construção duma pérgola de madeira no terraço privativo da fração correspondente ao 10.º andar, pelo respetivo condómino, atenta a natureza dessa estrutura, suas dimensões e configuração, bem visível do exterior, sem autorização prévia da assembleia de condóminos, quando todas as restantes frações desse piso foram fechadas com marquises.

Texto integral: vide aqui

Obras no terraço

De acordo com o preceituado no art. 1422º, nº 2, al. a) e 3 do CC, está vedado aos condóminos realizar obras na respectiva fracção predial que prejudiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, salvo se, sendo as obras susceptíveis de prejudicar, for obtida prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

Decorre do art 1422º, nº 1, do CC, que “os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às frações que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis. E reza o nº 2, al. a) que “é especialmente vedado aos condóminos prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício".

Porém, as obras que prejudiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio – seu nº 3.

Este preceito legal visa fundamentalmente as obras realizadas nas frações autónomas, aquelas que pertencem aos condóminos em propriedade exclusiva ( P. Lima e A. Varela, in Código Civil Anotado, Vol. III, pág. 425; e Ac. do STJ, de 17/2/2011, Proc. nº 881/09.2TVLSB.L1.S1, e Ac. T. R. Lisboa, de 20/1/2011, Proc. n.º 6484/04.4.0TVLSB.L1-2).

TRP 03/06/19: Telhado fruição exclusiva

Tribunal: TRP
Processo: 3124/17.1T8MTS.P1
Relatora: Fernanda Almeida
Data: 03-06-2019

Descritores:

Deliberações da assembleia de condóminos
Propriedade horizontal
Parte comum
Obras de conservação

Sumário:

Estando em causa despesas de conservação e fruição relativas a telhado que serve em exclusivo uma fração do prédio constituído em propriedade horizontal, estabelece o art. 1424.º, n.º 3, CC, ser por elas responsável apenas o respetivo titular.

Apreciação

Em causa está a parte do tecto da fracção que é um telhado constituído por placas de fibrocimento pois são estas que demandam obras de reparação, uma vez que várias placas estão danificadas, permitindo a entrada da chuva.

Considerou a sentença que, não servindo a cobertura em causa qualquer outro espaço do prédio em PH, será caso de aplicação do disposto no nº 3 art. 1424º CC, segundo o qual «As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem».

Entendeu a recorrente que este telhado tem uma função de cobertura e protecção não apenas desta fracção, mas de todo o edifício, destinando-se a garantir a estabilidade do prédio no seu todo. Assim, as obras de intervenção sobre tal elemento interessavam directamente a todos, posto que não intervindo em situação de degradação é todo o imóvel que se degrada.

Nos termos do disposto no art. 1421º, nº 1 b) CC, o telhado e os terraços de cobertura são comuns e são-no ainda que destinados ao uso de qualquer fracção. Já de acordo com o art. 1424º, nº 1 CC, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas fracções.

Este art. 1424º refere-se a despesas de conservação e fruição (conforme consta da sua epígrafe). Não estabelece qualquer distinção entre despesas de conservação ordinária e extraordinária[1].

Não há dúvida de que o telhado é parte comum e a sentença afirma-o. Mas também se diz – e a recorrente não o colocou em causa – que esta parte comum apenas serve a fração da mesma e não tem uma função de cobertura relativamente a qualquer outra fracção. Ou seja, a sentença separou claramente esta fracção das restantes partes do imóvel e a lei também admitiu que, no imóvel em PH, quanto às partes comuns, apenas o condómino que delas se sirva seja responsável pelos respetivos encargos de conservação e fruição (nº 3 do art. 1424º CC).

Não se dúvida que o legislador sabia que os prédios em PH constituem não só uma unidade jurídica, mas também uma unidade física e que, mesmo quando apenas utilizadas por um dos condóminos, as partes comuns precisam de manutenção de tal forma que a sua degradação não deixará de afectar o todo.

Este argumento – o que de não cuidando de uma parte é o todo que pode ser afectado – não inibiu o legislador de estabelecer que pelas despesas de conservação e fruição dessa parte é apenas responsável o condómino que delas se serve em exclusividade. Assim sendo, relativamente ao telhado de uma fracção que apenas serve de cobertura àquela fração e não já, mesmo que indirectamente, a todo o imóvel, é responsável pelas despesas de conservação e fruição o titular da fracção em causa.

Para que se considerasse de forma diferente seria mister que nos factos provados resultasse algo diferente do que consta do pedido, nomeadamente que existiria uma unidade ou um continuum entre o restante prédio e este telhado de tal forma que não pode fazer-se intervenção num deles sem afectar o restante, ou ainda que este telhado segue para outras fracções.

Porém, nada foi apurado quanto a essa situação e a alegação da recorrente segundo a qual a segurança do prédio ficará em causa se um telhado de uma sua fracção, ainda que autónomo, sofrer degradação, mormente por efeito da entrada de água, é abstratamente válida para todas as situações de partes comuns que sirvam em exclusivo algum dos condóminos e que fiquem degradadas, sendo que, mesmo assim, o legislador permite que as obras de conservação e fruição que lhe respeitam não onerem quem delas se não serve. Já não assim outro tipo de obras mais profundas como sejam as despesas de reconstrução ou as que não sejam unicamente imputáveis ao uso da fracção posto que a norma alude expressamente a encargos de conservação e fruição.

Observando os arestos citados pela recorrente, verifica-se que em ambos se trata de situações de telhados ou coberturas que, servindo imediata e directamente uma das fracções, têm uma função indirecta de cobertura de outras frações (no ac. desta Relação, trata-se de um terraço exclusivo de uma das fracções, mas cujo piso serve de cobertura à fracção inferior; no ac. do STJ, curou-se de terraços intermédios que serviam de cobertura, ainda que parcial, a fracções de pisos inferiores). Donde, estando em causa despesas de conservação e fruição relativas a telhado que serve em exclusivo uma fração, nos termos do art. 1424º, nº 3, CC, é por elas responsável apenas o respectivo titular[2].

Por conseguinte impôs-se a mantutenção da sentença recorrida.

__________________________

[1] Cfr. Ac. TRP, de 4/12/2000, Proc. 0051266: 

I - São três os tipos de obras que podem ter lugar nos prédios urbanos usufruídos mediante contrato de arrendamento: 

a) obras de conservação ordinária - reparação e limpeza geral do prédio, obras impostas pela Administração Pública e, em geral, as destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração; 

b) obras de conservação extraordinária - ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano; 

c) obras de beneficiação - todas as restantes.

[2] Neste sentido, ac. STJ, de 9/6/2016, Proc. 211/12.6TVLSB.L2.S1:

I- O art. 1424.º, n.º 1, do CC contém um princípio geral que se traduz na obrigação de os condóminos suportarem, na proporção do valor da sua fracção, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício. 

II - O n.º 3 do art. 1424.º do CC contém uma excepção ao referido princípio ao estabelecer que as despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem, i.e., dos titulares das fracções a que dão serventia exclusiva aqueles lanços de escada ou partes comuns (como sucede com um terraço que serve de cobertura a parte do prédio). 

III - Há, porém, que distinguir, dentro dessas despesas, as chamadas despesas de manutenção das despesas de reparação resultantes, não do uso normal das partes comuns do edifício pelos condóminos que delas se servem, mas de deficiência na construção ou de falta de manutenção de espaços exteriores a essas partes comuns que não são utilizados por aqueles condóminos: as primeiras são a cargo dos condóminos que usam e fruem do terraço por serem eles os beneficiários exclusivos do mesmo e, em princípio, terem sido eles que deram origem ao desgaste ou deterioração dos materiais desse terraço; já as segundas são a cargo de todos os condóminos por as reparações a realizar constituírem um benefício comum de todos eles.

Piscinas em terraços

Quais são as condicionantes a observar para a montagem de uma piscina no terraço de uma fracção autónoma num edifício constituído em regime de propriedade horizontal?

Autorização da assembleia dos condóminos

A PH caracteriza-se pela co-existência em simultâneo da propriedade singular – sobre a fracção autónoma e a compropriedade – sobre as partes comuns, constituindo assim uma figura distinta da compropriedade, sendo por isso alvo de tratamento pela lei em capítulo à parte. Resulta do nº1 do art. 1420º do CC que: “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns.

Em matéria jurídica dos direitos e encargos dos condóminos está especialmente vedado a estes prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício – art. 1422º, nº 2, al. a), do CC.

Por sua vez, em matéria de inovações, estabelece o art. 1425º do citado código que: “As obras que constituem inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio” – seu nº 1.“Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns” – cf. seu nº 2. Ou seja, o campo de aplicação de cada norma varia em função do tipo e natureza de obras realizadas.

Remover piscina em terraço

Tribunal: Julgado de Paz do Porto
Processo: 187/2011-JP
Data: 31-05-2012

Sentença:

A Demandante veio propor contra os Demandados a presente acção declarativa enquadrada na alínea c) do n.º 1 do art.º 9.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, pedindo a condenação destes a remover a piscina identificada no requerimento inicial, repondo a situação anterior.
Os Demandados devidamente citados, apresentaram contestação nos termos plasmados a fls. 17 a 27.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor que se fixa em € 4.950,00 – artºs 306º nº1 e 315º nº2, ambos do C.P.Civil.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias (a Demandante por representação - artº 21º do C.P.Civil) e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.

Obras nos terraços

Acórdão: TRP
Data: 11-10-2018

Sumário

I- Os terraços de cobertura constituem parte comum do prédio de que fazem parte mesmo quando afcetos ao uso exclusivo de uma fracção.
II - em virtude daquela dúplice função, de terraço e de cobertura, que é desempenhada pelo mesmo, impõe-se distinguir entre.
- obras que se destinam a reparar o desgaste normal provocado pelo uso do terraço enquanto tal, que serão da responsabilidade do proprietário da fracção autónoma que tem o uso exclusivo do referido terraço - no º 3 do artº 1424º do C.Civil.
- as obras destinadas a reparar as deficiências estruturais dos terraços ou mesmo a manutenção dos materiais que asseguram a função dos terraços enquanto cobertura as quais serão da responsabilidade do condomínio.
III – Só não será assim quando neste último caso esteja comprovado que se devem a uso anormal por parte do proprietário da fracção autónoma.

Terraços em socalcos vs varandas

 

O terraço é uma cobertura plana de um edifício; a varanda (que a lei considera como coisa diferente daquele; cfr. art. 1360º, nº 2 do CC) é algo semelhante mas murada, com balaústres (que sustentam um peitoril) ou balcão e não é por estar por cima de outra fracção que é um terraço de cobertura; a ser assim, também a sala seria, na mesma, um terraço.

A função de uma ou outra coisa é diferente. O terraço serve apenas de cobertura de um andar inferior para proteger a casa aí existente, tal como o telhado serve a mesma função (aliás, não deixa de ser explícita a equiparação que o preceito legal aqui em discussão faz de telhado e terraço). Já a varanda é uma extensão da casa, um prolongamento da sala (geralmente) onde o dono pode colher luz solar e ar fresco, gozar a vista e fazer a sua vida social. Tendo em mente um prédio típico (como uma torre), com varanda por cima de varanda, será que cada uma delas, face à nova redacção do artº 1421º, nº 1, al. b) do CC, é um terraço a que se aplica a qualificação de coisa comum? Será que o solo de cada varanda é cobertura da fracção inferior? E se a varanda estiver fechada? Cremos que ninguém chegou a tal conclusão e, no entanto, estas varandas também estão sujeitas à chuvas, poeiras, folhas, etc. como qualquer outra cobertura.

Terraços comuns

Dispõe o art. 1421º, nº 1, alínea b), do CC, que «1. São comuns as seguintes partes do edifício: b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção.», acrescentando o seu nº 3 que «O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.».

No entanto, esta matéria não é tão pacífica quanto possa aparentar, porquanto, desde logo, no Direito anterior (DL 40333) o nº 2 do art. 1421º estatuia que eram comuns, "O telhado, assim como os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do último pavimento", portanto, em causa estavam apenas os terraços sitos no ultimo pavimento, em substituição do telhado. Com a aprovação do DL 267/94, esta norma passou para a al. b) do nº1 com a redacção supra, que por não devidamente especificada, deixou ao critério dos juízes determinar se um terraço intermédio era ou não imperativamente comum. Vide mais informação aqui: https://apropriedadehorizontal.blogspot.com/2021/07/o-art-1421-do-codigo-civil.html