AcTRP 13.9.16: Alterar TCPH

Emissor: Tribunal da Relação do Porto

Tipo: Acórdão

Data de publicação: 13-09-2016

Processo: 2144/10.1TBPVZ.P1

Relator: Rodrigues Pires

Descritores:

Propriedade horizontal

Alteração

Título constitutivo

Usucapião

Sumário:

I - Face ao disposto no art. 1419º, nº 1 do Cód. Civil – e não se verificando nenhuma das exceções previstas no art. 1422º-A do mesmo diploma (junção de frações contíguas; divisão de frações autónomas autorizada pelo título constitutivo ou pela assembleia de condóminos sem oposição) -, a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal apenas é possível quando ocorra acordo expresso de todos os condóminos, devidamente formalizado em escritura pública ou documento particular autenticado e nunca através de decisão judicial, que se funde, designadamente, na aquisição por usucapião.

II - Se um condómino pretende alterar o título constitutivo da propriedade horizontal anexando à sua fração autónoma parte de uma outra fração, essa situação não cabe em nenhuma das exceções previstas no art. 1422º-A do Cód. Civil.

III - Se para a solução do caso a impugnação da decisão da matéria de facto se mostra irrelevante, o Tribunal da Relação pode abster-se de proceder ao seu conhecimento, por tal se tratar de ato inútil.

Texto integral: vide aqui

As fracções autónomas no TCPH

Sob pena de nulidade do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH), as fracções autónomas deverão ter-se aí individualizadas através da especificação das partes do edifício que lhes correspondem.

Às respectivas fracções autónomas, ser-lhes-á, igualmente, fixado um valor (cfr. art. 59º do CN), expresso em percentagem ou permilagem, relativamente ao valor total do prédio.

António Magro Borges de Araújo (A propriedade horizontal e o notariado, Almedina, Coimbra, 1990, pág. 34), considera que os proprietários, na estimativa do conjunto, devem atender apenas às regras da proporcionalidade. Também Pires de Lima/Antunes Varela (Código Civil Anotado, Vol. III, anot. ao art. 1418º, pág. 410, 4), "Quando o valor relativo das fracções autónomas seja fixado por acordo dos condóminos, a nenhuma regra ou limitação tem de obedecer a avaliação a fazer por eles: os condóminos são livres de atribuir a cada fracção o valor que, segundo o seu arbítrio, considerem razoável".

"Se uma parte comum, por exemplo, a casa da porteira, vier a adquirir a natureza de fracção autónoma, tem de lhe ser fixado o valor relativo e a percentagem ou permilagem correspondente. Os valores e, consequentemente, as percentagens ou permilagens das fracções pre-existentes serão reduzidas no necessário para formar o valor e a percentagem ou permilagem da nova fracção.

A dedução a fazer em cada fracção pré-existente deve ser proporcional ao seu valor relativo e portanto à sua percentagem ou permilagem, posto que nas partes comuns do prédio, de onde emerge a sua fracção, cada um dos condóminos tem um direito, embora autónomo, de compropriedade, e para o efeito quantitativamente à percentagem estabelecida no título para a respectiva fracção autónoma". São estas as palavras de Carlos Chagas (A propriedade horizontal e os notários, Revista do Notariado, 1985, nº 3, pág. 338).

Na falta de fixação de um valor a atribuir a cada uma das fracções autónomas, recorrer-se-á necessariamente a um exame pericial, que deverá ter em conta o valor havido fixado no competente pedido de autorização ou licenciamento da obra.

Ainda segundo Pires de Lima/Antunes Varela, ob. cit., "quando a avaliação, porém, seja feita por arbitramento, o valor relativo das fracções deverá ser o que lhe caiba na construção ou reconstrução global do prédio, tomado como um bloco unitário, independentemente quer das modificações ou valorizações posteriormente introduzidas em qualquer das fracções, pelo respectivo condómino ou utente, quer do uso que delas esteja a ser feito. O facto, por exemplo, de um dos condóminos ter instalado um estabelecimento comercial na sua fracção não deve der tomado em linha de conta. Mas já deverá atender-se à aptidão ou adequação objectiva de determinada fracção para a exploração de qualquer ramo de comércio, quando ela tenha sido construída com essa finalidade".

Alteração do TCPH sem unanimidade

O fim da unanimidade para alteração do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal

No dia 10 de Abril de 2022 entrou em vigor a Lei n.º 8/2022, que veio rever o regime jurídico da propriedade horizontal, alterando o Código Civil, o DL n.º 268/94, de 25 de Outubro (que estabelece normas regulamentares do regime da propriedade horizontal) e o Código do Notariado.

Sem prejuízo da pertinência e relevância de todos os temas que têm sido abordados e discutidos pelos vários analistas e juristas, trazemos à colação dois temas que consideramos ainda pouco divulgados e que representam uma alteração significativa nas relações entre condóminos, a saber: a possibilidade de afastamento da regra da unanimidade para alteração do título constitutivo da propriedade horizontal e a alteração da percentagem necessária para alteração do critério de imputação das despesas comuns.

No que concerne ao primeiro tema – possibilidade de afastamento da regra da unanimidade para alteração do TCPH – a recente legislação veio consagrar a faculdade de, em determinadas condições, ser derrogado tal principio, o qual consta do nº 1 do artº 1419º do CC, com a seguinte redacção: “… sem prejuízo do disposto no nº 3 do art. 1422º A e do disposto em lei especial, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos.”. Ou seja, a alteração do TCPH só poderia ser concretizada se todos os condóminos votassem favoravelmente essa alteração.

Modificação do TCPH

Só por acordo de todos os condóminos, dado em escritura pública ou por documento particular autenticado, com observância do disposto no art. 1415º do CC é que pode ser modificado o Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH). É o que se retira do art. 1419º do CC.Este art. 1419º foi alterado pelo art. 4º do DL 116/2008 (publicado no Diário da República nº 128/2008, Série I de 2008-07-04, em vigor a partir de 2008-07-21), sendo a sua actual redacção a seguinte:

1 - Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A e do disposto em lei especial, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos.

2 - O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.

3 - A inobservância do disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.º 2 do artigo 1416.º

Alterar o Título Constitutivo

O TCPH é um acto modelador do estatuto da PH e as suas determinações têm eficácia real.

O conteúdo obrigatório do TCPH encontra-se previsto no nº 1 do art. 1418º do CC, nele não se abrangendo a afectação ao uso exclusivo de um dos condóminos de certas zonas das partes comuns, cuja inclusão no título é meramente facultativa nos termos previstos no nº 3 do art. 1421º do CC, sendo que sobre este aspecto pronunciou-se directamente o Professor Henrique Mesquita no artigo já citado ao defender que: “A lei só exige que o título constitutivo especifique as partes do edifício correspondentes às várias fracções e indique o valor relativo de cada uma delas (arts. 1418º do CC e 110º, nº 1, do CRP). A inclusão de regras sobre o estatuto do condomínio é, portanto, meramente facultativa, podendo sempre o proprietário, de resto, impô-las caso por caso, ao adquirente de cada uma das fracções, mediante cláusula inserida no negócio de alienação. O mais indicado, no entanto, será fazê-las constar do título constitutivo, pois só assim adquirirão, uma vez registadas, eficácia erga omnes.”

O TCPH apenas poderá ser modificado se para tanto obter o acordo de todos os condóminos, sendo que o silêncio de alguns condóminos não vale para este efeito como uma declaração de vontade, porquanto não se pode aplicar o regime do art. 1432º, nº 8 do CC (uma vez que este preceito apenas se refere às deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos), nem se verificam cumpridos os pressupostos ressalvados no art. 218º do CC.

Alterar o título constitutivo

O título constitutivo da propriedade horizontal constitui um acto modelador do estatuto da propriedade horizontal, pelo que as suas determinações têm uma eficácia real.

Face ao disposto no art. 1419º, nº 1 do CC – e não se verificando nenhuma das exceções previstas no art. 1422º-A do mesmo diploma (junção de frações contíguas; divisão de frações autónomas autorizada pelo título constitutivo ou pela assembleia de condóminos sem oposição) -, a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal apenas é possível quando ocorra acordo expresso de todos os condóminos, devidamente formalizado em escritura pública ou documento particular autenticado 

Os elementos do título constitutivo – nomeadamente no que diz respeito à composição e ao valor relativo de cada fracção bem como o fim a que cada uma se destina – só podem ser alterados se todos os condóminos concordarem em fazer essa modificação.

Se na assembleia de condóminos não estiverem todos presentes, ou representados, mesmo assim uma deliberação pode ser tomada por unanimidade se todos os que comparecerem, e que representem pelo menos dois terços dos votos, votarem favoravelmente e os outros forem notificados, no prazo de trinta dias, por carta registada com aviso de recepção (cfr. art. 1432º, nº 5 e 6 do CC).

O título constitutivo da PH

O título constitutivo é, em geral, uma declaração unilateral do proprietário, ou uma sentença do juiz, em que se exprime a vontade ou a decisão de sujeitar o edifício ao regime da propriedade horizontal e em que são estabelecidos os poderes dos condóminos sobre as fracções autónomas e sobre as partes comuns, sendo, assim, um acto modelador do estatuto da propriedade horizontal. 

Compete exclusivamente ao título constitutivo da propriedade horizontal a definição do estatuto jurídico das diversas partes do edifício, havendo nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal, quando faltam os requisitos exigidos no art. 1415.º do C.Civ. e ainda outros requisitos, de natureza administrativa – a que subjazem interesses de ordem pública –, designadamente a não conformidade entre o fim ou utilização conferido, no referido título, a cada fracção ou parte comum e o fim ou utilização que consta no projecto aprovado pela câmara municipal.