Quem são os condóminos?

Os condóminos (Etm. do latim: condomĭnus) são todos aqueles que independentemente de residirem no edifício são proprietários exclusivos das frações que lhes pertencem e comproprietários das partes comuns do edifício. Portanto, cada condómino tem a propriedade exclusiva sobre a sua fracção autónoma, sendo contitular, juntamente com os restantes condóminos, sobre as partes comuns do edifício (cfr. art. 1420º, nº 1 do CC). Assim, a cada condómino está associado um conjunto de direitos e, cumulativamente, obrigações.

Os condóminos, enquanto comproprietários não são donos de determinadas parte do edifício, mas sim de uma quota do mesmo, sendo que os seus direitos são qualitativamente iguais (todos têm os mesmos direitos), pese embora possam ser quantitativamente diferentes (podem ter quotas diversas que representam uma percentagem do capital investido).

A lei fala em condóminos e em terceiros titulares de direitos sobre as fracções (cfr. art. 1º, nº 2 do DL 268/94 de 25/10), dando-nos a indicação que outros que não os condóminos têm-se equiparados, sendo eles os comproprietários (cfr. art. 985º por remissão do nº 1 art. 1407º do CC), os cônjuges (cfr. art. 1678º, 1717º, 1722º, 1724º, 732º e ss. do CC), os herdeiros (cfr. art. 2079º do CC), os locatários (cfr. art. 1022º e ss. do CC), os usufrutuários (cfr. art. 1439º e ss. do CC), os titulares de um direito de uso e habitação (cfr. art. 1489º do CC), os titulares de um direito de retenção (cfr. art. 755º do CC), os depositários judiciais (cfr. art. 843º do CPC) e os fiduciários (cfr. art. 2290º do CC). 

Relativamente ao promitente-comprador, este não é equiparado à qualidade de condómino, porquanto o contrato-promessa não atribuí eficácia real. Porém, o promitente-comprador que beneficia da tradição material da coisa subsequente ao contrato-promessa, é geralmente havido como um mero detentor ou possuidor precário (cfr. art. 1253º, al. c), do CC) pois possui em nome do promitente-vendedor até à realização do contrato definitivo. 

Em regra, o contrato-promessa não transmite a posse, mesmo que ocorra a tradição da coisa prometida vender, pois apenas se transmite o elemento material (corpus), e não o elemento psicológico (animus). Poderá, suceder, porém, a inversão do título de posse por parte do promitente-comprador, caso se demonstre que este passou a agir como dono da coisa, como normalmente sucede quando o preço foi integralmente pago e o contrato prometido não seja realizado por motivos exteriores à sua vontade.