Conflitos nos condomínios vão passar pela arbitragem

O Ministério da Justiça está a desenvolver um plano estratégico de resolução alternativa de litígios, alargando as matérias que podem ser julgadas pelo Centro de Arbitragem Administrativa (CAAD) ao invés dos tribunais judiciais. Uma das matérias que pode passar a ser resolvida com recurso à arbitragem são os litígios com condomínios.

O Governo está a preparar o Plano Estratégico Nacional para os Meios de Resolução Alternativa de Litígios (RAL), cujas linhas gerais deverão estar prontas até ao final deste ano. No início de 2025, deverão avançar as primeiras iniciativas legislativas para avançar com este plano, adiantou a secretária de Estado da Justiça, Maria José Barros, citada pelo Jornal de Negócios.

Em concreto, este plano pretende alargar o número de matérias que podem ser tratadas por meios alternativos de resolução de litígios, nomeadamente através da arbitragem. Uma destas matérias passa pelos litígios resultantes de relações de condomínios, em prédios em propriedade horizontal ou relações entre senhorios e inquilinos. Estes conflitos nos condomínios poderão vir a ser resolvidos com recurso à arbitragem, em alternativa aos tribunais, refere a notícia.

“Queremos ter meios alternativos de resolução de litígios que sejam complementares e que permitam de facto contribuir para uma justiça mais próxima, mais célere e mais acessível aos cidadãos”, disse ainda Maria José Barros ao mesmo meio. Além dos litígios dos condomínios, a ideia do Governo é que a arbitragem passe também a resolver conflitos na área da educação, saúde, e nos transportes e aviação.

Artigo visto em (Jornal de Negócios)

Lei dos solos alterada para se construir casas em terrenos rústicos

O Governo aprovou no dia 28 de Novembro, em Conselho de Ministros um diploma que flexibiliza a lei dos solos. Trata-se de um regime excepcional que permite a construção e urbanização onde actualmente não é possível, nomeadamente em terrenos classificados como rústicos, mediante autorização dos órgãos municipais. Nos mesmos será construída habitação pública ou casas a “valores moderados”.

O ministro da Presidência, António Leitão Amaro, anunciou, no final da reunião do Conselho de Ministros, que o Governo aprovou medidas para “cortar na burocracia”, nomeadamente através da criação de um “regime excepcional que permite, por decisão dos órgãos municipais, que seja possível construir, edificar, fazer urbanização onde hoje não é possível”.

De acordo com o Governo, 70% desta edificação tem de ser destinada à habitação pública ou a valores moderados, excluindo assim a habitação de luxo, escreve a Lusa.

António Leitão Amaro precisou que esta medida vai proteger os valores naturais mais sensíveis, onde se inclui a Rede Natura (áreas de conservação de habitats e espécies selvagens de risco), terrenos agrícolas de maior potencial e outras zonas de risco.

Futuro Código da Construção

O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), datado de 1952, tem a “morte” anunciada para 2026, quando entrará em vigor o futuro Código da Construção. São 11 ministérios e mais de 50 entidades envolvidas. Este trabalho colaborativo irá contribuir para a transparência, celeridade e garantia da segurança e qualidade no sector da construção.

Prevê-se que o futuro Código da Construção poderá revogar entre 150 e 200 diplomas legais que regulamentam a actividade, afirmou Fernando Batista, presidente do Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC) ao Expresso. Esta estimativa tem por base um primeiro levantamento feito no SILUC – Sistema de Informação da Legislação de Urbanismo e Construção, uma plataforma electrónica oficial que disponibiliza informação sobre os diplomas legais e regulamentares aplicáveis ao projecto e à execução das obras.

De facto, a regulamentação aplicável ao sector da construção encontra-se dispersa em centenas de diplomas legais, alguns com mais de 60 anos, havendo a necessidade da sua uniformização, harmonização e almejada simplificação, tendo em conta a evolução tecnológica dos materiais, das técnicas de construção, dos sistemas de certificação e da digitalização dos processos, ao longo do ciclo de vida de qualquer edificação, para, de forma sustentada, contribuir para a fiabilidade do sector.

AdC aplica coima à APEGAC em 1,17 milhões por fixação de preços

A Autoridade da Concorrência (AdC) aplicou uma coima de 1,17 milhões de euros à Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC), depois de concluir que a associação "fixou e impôs junto das empresas do sector preços mínimos a cobrar pela prestação de serviços", infringindo as regras da concorrência.

Da investigação conduzida pela Autoridade da Concorrência resultou provado que a APEGAC fixou, de forma regular e generalizada, os preços mínimos a cobrar a título de honorários pela gestão e administração de condomínios, durante um período de aproximadamente oito anos (2015-2023), divulgando-os junto das empresas suas associadas, bem como das demais empresas do sector", revela a AdC, em comunicado, esta quinta-feira.

A entidade liderada por Nuno Cunha Rodrigues considerou mesmo que, em particular, a APEGAC, que representa 1 300 empresas do sector, "utilizou o contexto inflacionista verificado recentemente em Portugal para justificar o aumento coordenado dos preços destes serviços, relevantes para os consumidores no contexto dos custos com a habitação".

A AdC recorda que a fixação de preços é uma das mais graves infracções às regras da concorrência, "prejudicando directamente os consumidores e a competitividade das empresas, penalizando a economia".

Proteção contra sismos deve ser obrigatória nos seguros de habitações

A Associação Portuguesa de Seguradores (APS) defende que a cobertura de risco sísmico seja obrigatório nos seguros de habitações e que seja criado um fundo para risco sísmico a ser gerido em conjunto pelas seguradoras e pelo Estado.

O Governo publicou um despacho a incumbir a Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões (ASF) a desenvolver a criação de um sistema de cobertura do risco de fenómenos sísmicos, devendo apresentar uma proposta até ao final do primeiro trimestre de 2024.

Num encontro esta quinta-feira com jornalistas, a APS defendeu que qualquer seguro de cobertura de habitações deve passar a incluir a cobertura de risco sísmico e que a maior parte do prémio desse seguro seja transferido para uma nova entidade, designada Sistema Nacional de Protecção de Riscos Catastróficos (numa primeira fase dedicado a riscos sísmicos e que no futuro pode ser alargado a grandes inundações e grandes incêndios), que irá gerir esse dinheiro e em caso de sismo cobrir as perdas nas habitações em Portugal.

"A capacidade inicial seria dar resposta de 8.000 milhões de euros. No dia um [de uma catástrofe sísmica} o setor segurador poderia dar resposta a uma recuperação de habitações no valor de 8.000 milhões de euros e se a catástrofe for de 9.000 milhões de euros o Estado poria os restantes 1.000 milhões de euros", explicou o presidente da APS, José Galamba de Oliveira.

Outras formas contratuais de gozo e exploração de imóveis

 
Muito se fala actualmente na habitação e no direito à habitação. De facto, em Portugal a habitação é um direito constitucional consagrado no art. 65º e a própria Lei de Bases da Habitação, aprovada em Setembro de 2019, considera que o Estado é o garante deste direito.
Vale a pena transcrever o texto constitucional, que, no essencial, mantém a dimensão e profundidade consagradas aquando da sua aprovação originária em 1976:

Reforma e simplificação dos licenciamentos

Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro

Procede à reforma e simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria

Artigo 10.º

Alteração ao regime jurídico das autarquias locais

O artigo 38.º do regime jurídico das autarquias locais, aprovado em anexo à Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, na sua redação atual, passa a ter a seguinte redação:

Artigo 38.º

[...]

1 - [...]

2 - [...]

3 - [...]

a) [...]

b) [...]

c) [...]

d) [...]

e) [...]

f) [...]

g) [...]

h) [...]

i) [...]

j) [...]

k) [...]

l) [...]

m) [...]

n) As competências previstas no artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual.

4 - [...]

5 - [...]

Artigo 11.º

Alteração ao Código Civil

O artigo 1422.º do Código Civil, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de novembro, na sua redação atual, passa a ter a seguinte redação:

Artigo 1422.º

[...]

1 - [...]

2 - [...]

3 - [...]

4 - Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fração autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, com exceção do previsto no artigo 1422.º-B.

Artigo 12.º

Aditamento ao Código Civil

É aditado o artigo 1422.º-B ao Código Civil, com a seguinte redação:

Artigo 1422.º-B

Alteração do uso da fração para habitação

1 - A alteração do fim ou do uso a que se destina cada fração para habitação não carece de autorização dos restantes condóminos.

2 - No caso previsto no número anterior, cabe aos condóminos que alterem a utilização da fração junto da câmara municipal o poder de, por ato unilateral constante de escritura pública ou de documento particular autenticado, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.

3 - A escritura pública ou o documento particular a que se refere o número anterior devem ser comunicados ao administrador no prazo de 10 dias.

Texto integral do diploma: vide aqui

Artigo 26.º

Entrada em vigor

O presente decreto-lei entra em vigor a 4 de março de 2024, com as seguintes exceções:

a) As alterações aos artigos 6.º, 6.º-A, 7.º e 93.º do RJUE entram em vigor a 1 de janeiro de 2024;

b) O novo artigo 40.º-A do RJUE entra em vigor a 1 de janeiro de 2024;

c) As alterações ao RGEU entram em vigor a 1 de janeiro de 2024;

d) A alteração ao artigo 51.º do Decreto-Lei n.º 309/2009, de 23 de outubro, entra em vigor a 1 de janeiro de 2024;

e) A alteração ao artigo 1422.º e o aditamento do artigo 1422.º-B ao Código Civil entram em vigor a 1 de janeiro de 2024;

f) A eliminação da obrigação de apresentação da autorização de utilização e da ficha técnica de habitação nos atos de transmissão da propriedade de prédios urbanos entra em vigor a 1 de janeiro de 2024;

g) A disponibilização no Diário da República, de forma sistematizada e por município, dos regulamentos urbanísticos entra em vigor a 8 de abril de 2024;

h) A obrigação de solicitar e emitir pareceres através do Sistema Eletrónico para a Emissão de Pareceres entra em vigor a 6 de janeiro de 2025;

i) O regime jurídico aplicável à Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos entra em vigor a 5 de janeiro de 2026;

j) A apresentação obrigatória do projeto de arquitetura de acordo com a metodologia BIM entra em vigor a 1 de janeiro de 2030.

Obrigados a guardar dois cães que ladram de noite e incomodam vizinhos

O Tribunal da Relação de Guimarães confirmou a aceitação de uma providência cautelar decidida pelo Cível de Viana do Castelo que obrigou um casal da zona a fechar dois cães de raça Serra da Estrela, entre as 21:00 e as 7:00, por forma a que, não perturbem, com os seus latidos, um outro casal que mora na casa contígua. Se não cumprirem a medida, pagarão 100 euros por dia, a título de sanção pecuniária compulsória.

Na acção, os queixosos diziam que os dois cães adultos daquela raça, ladram diariamente, contínua e persistentemente, dia e noite, desde 2020, com início à chegada a casa pelas 18:30/19:00, os donos, intensificando-se pelas 20:30 e até as 02:00 da madrugada, comportamento esse que, por vezes, dura até às 06:30 da manhã.

Acrescentaram que ladram no jardim frontal e no passeio da casa (com cota mais alta que a da casa dos queixosos), e de frente para a sua residência, que fica a menos de cinco metros de distância.

Acresce que uma vizinha tem uma necessidade acrescida de repouso por força de um grave problema de saúde de que foi acometida em 2018.

Afirma ainda que “um ano após a privação regular de repouso, provocada pelo ladrar contínuo dos animais, a sua situação clínica agravou-se, sendo que, actualmente, só adormece com o auxílio de medicação para o efeito, e também carece da toma de medicação para o controlo do seu estado de ansiedade diurno”.

E mais: “A situação agita e perturba os dois filhos menores do casal (um com nove anos e outro com quatro, na hora de dormirem, tanto assim que o mais velho passou a tomar medicação natural para a indução mais precoce do sono, ao que acresce que, em consequência do comportamento dos animais, deixaram de frequentar a sala de estar, onde permaneciam até à hora de se deitarem”.
 

Donos refutam

Os proprietários dos animais refutaram as imputações dos vizinhos, dizendo que “ladram, sim, quando vêem alguém estranho, quando existem barulhos estranhos, quando alguém bate ao portão, quando estão na presença de gatos no quintal ou no caminho, ou quando são provocados por alguém, como sucedeu com o filho dos requerentes, que, em meados de Junho de 2022, mandou um pau para acertar na cadela”.

Disseram que os queixosos, que residem praticamente em frente, são proprietários de um conjunto de gatos que andam continuamente soltos no caminho e frequentemente tentam e passam, muitas vezes, para o quintal dos requeridos, o que faz com que os cães ladrem”.

E garantiram que, desde Junho de 2021, os requeridos vêm guardando os seus cães durante a noite, resolvendo a situação.

Empresas de gestão de condomínio devem avisar sobre atrasos no pagamento

A Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios alertou hoje para a necessidade de os senhorios serem rapidamente avisados sobre atrasos no pagamento do condomínio, quando este é efetuado pelo inquilino, receando um aumento destas situações.

O alerta da Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC) surge na sequência de um estudo da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) em que a maioria (84%) dos senhorios inquiridos dizem acreditar que os níveis de incumprimento no pagamento da renda vão aumentar durante este ano.

Em declarações à Lusa, o presidente da APEGAC, Vítor Amaral, referiu que a subida do incumprimento esperado pelos senhorios tenderá a ser acompanhada nos casos em que é o inquilino que paga a despesa do condomínio diretamente à administração que o gere, situação que, a verificar-se, deve ser comunicada ao proprietário.

Nos termos da lei, a responsabilidade do pagamento do condomínio cabe ao proprietário, pelo que, refere Vítor Amaral, mesmo que o contrato de arrendamento estipule que é o inquilino que paga o condomínio, este contrato vincula apenas estas duas partes.