Lei dos solos alterada para se construir casas em terrenos rústicos

O Governo aprovou no dia 28 de Novembro, em Conselho de Ministros um diploma que flexibiliza a lei dos solos. Trata-se de um regime excepcional que permite a construção e urbanização onde actualmente não é possível, nomeadamente em terrenos classificados como rústicos, mediante autorização dos órgãos municipais. Nos mesmos será construída habitação pública ou casas a “valores moderados”.

O ministro da Presidência, António Leitão Amaro, anunciou, no final da reunião do Conselho de Ministros, que o Governo aprovou medidas para “cortar na burocracia”, nomeadamente através da criação de um “regime excepcional que permite, por decisão dos órgãos municipais, que seja possível construir, edificar, fazer urbanização onde hoje não é possível”.

De acordo com o Governo, 70% desta edificação tem de ser destinada à habitação pública ou a valores moderados, excluindo assim a habitação de luxo, escreve a Lusa.

António Leitão Amaro precisou que esta medida vai proteger os valores naturais mais sensíveis, onde se inclui a Rede Natura (áreas de conservação de habitats e espécies selvagens de risco), terrenos agrícolas de maior potencial e outras zonas de risco.

Segundo se lê no comunicado do Conselho de Ministros, o Decreto-Lei em causa, que promove uma alteração ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), visando visar dar "resposta à crescente necessidade de habitação digna e acessível", segue agora "para audições da Associação Nacional dos Municípios Portugueses e outras entidades".

"Pretende-se garantir um regime especial de reclassificação para solo urbano, cuja área maioritária deve obrigatoriamente ser afecta a habitação pública ou a habitação de valor moderado. O conceito de habitação de valor moderado, agora criado, procura abranger o acesso pela classe média, ponderando valores medianos dos mercados local e nacional para assegurar a realização de justiça social. Este regime excecional, aplicável por deliberação dos órgãos municipais, não abrange às áreas mais sensíveis do ponto de vista de riscos, de conservação da natureza e de elevado potencial agrícola", lê-se na nota.

Arquitectos elogiam decisão

Citado pela Lusa, o presidente da Ordem dos Arquitectos (OA), Avelino Oliveira, mostrou-se agradado com a decisão anunciada pelo Executivo, que incorpora algumas das sugestões que a entidade foi dando.

“Parece-nos, com as cautelas devidas que mexer na lei dos solos implica, que [o diploma] vai ao encontro de algumas das pretensões. Depois temos um trabalho de coordenação entre o Ministério das Infraestruturas e o Ministério da Coesão Territorial interessante”, disse.

Segundo Avelino Oliveira, "quer através dos executivos municipais quer através das assembleias municipais, a proximidade que esses órgãos têm do controlo sobre os territórios é maior e positiva, pois também dá ferramentas aos municípios para desenharem e definirem o seu próprio território".

Futuro Código da Construção

O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), datado de 1952, tem a “morte” anunciada para 2026, quando entrará em vigor o futuro Código da Construção. São 11 ministérios e mais de 50 entidades envolvidas. Este trabalho colaborativo irá contribuir para a transparência, celeridade e garantia da segurança e qualidade no sector da construção.

Prevê-se que o futuro Código da Construção poderá revogar entre 150 e 200 diplomas legais que regulamentam a actividade, afirmou Fernando Batista, presidente do Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC) ao Expresso. Esta estimativa tem por base um primeiro levantamento feito no SILUC – Sistema de Informação da Legislação de Urbanismo e Construção, uma plataforma electrónica oficial que disponibiliza informação sobre os diplomas legais e regulamentares aplicáveis ao projecto e à execução das obras.

De facto, a regulamentação aplicável ao sector da construção encontra-se dispersa em centenas de diplomas legais, alguns com mais de 60 anos, havendo a necessidade da sua uniformização, harmonização e almejada simplificação, tendo em conta a evolução tecnológica dos materiais, das técnicas de construção, dos sistemas de certificação e da digitalização dos processos, ao longo do ciclo de vida de qualquer edificação, para, de forma sustentada, contribuir para a fiabilidade do sector.

A agilidade que se pretende incutir com a codificação das normas da construção irá contribuir para uma maior atractividade e competitividade do sector, ao promover a celeridade dos processos, nomeadamente através da facilidade de interpretação da aplicação da lei. 

Segundo os promotores deste Código, para potenciar os benefícios da digitalização do sector da construção, nomeadamente no aumento da respectiva produtividade, na simplificação de procedimentos urbanísticos e na garantia da qualidade é necessária a actualização e codificação das regras da construção, permitindo diminuir a sua extensão, dispersão, fragmentação e complexidade.

AdC aplica coima à APEGAC em 1,17 milhões por fixação de preços

A Autoridade da Concorrência (AdC) aplicou uma coima de 1,17 milhões de euros à Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC), depois de concluir que a associação "fixou e impôs junto das empresas do sector preços mínimos a cobrar pela prestação de serviços", infringindo as regras da concorrência.

Da investigação conduzida pela Autoridade da Concorrência resultou provado que a APEGAC fixou, de forma regular e generalizada, os preços mínimos a cobrar a título de honorários pela gestão e administração de condomínios, durante um período de aproximadamente oito anos (2015-2023), divulgando-os junto das empresas suas associadas, bem como das demais empresas do sector", revela a AdC, em comunicado, esta quinta-feira.

A entidade liderada por Nuno Cunha Rodrigues considerou mesmo que, em particular, a APEGAC, que representa 1 300 empresas do sector, "utilizou o contexto inflacionista verificado recentemente em Portugal para justificar o aumento coordenado dos preços destes serviços, relevantes para os consumidores no contexto dos custos com a habitação".

A AdC recorda que a fixação de preços é uma das mais graves infracções às regras da concorrência, "prejudicando directamente os consumidores e a competitividade das empresas, penalizando a economia".

A investigação teve início em Janeiro de 2023, depois de a Adc ter "detectado oficiosamente a existência, na página eletcrónica da APEGAC, de uma tabela de preços mínimos a aplicar no mercado de gestão e administração de condomínios". Em Fevereiro do mesmo ano, a autoridade realizou diligências de busca e apreensão na sede da associação de empresas visada no processo.

"A 23 de Agosto de 2023, a AdC concluiu, com base na investigação realizada, que existia uma possibilidade razoável de vir a ser proferida uma decisão final que declarasse a existência de uma infracção, pelo que adoptou uma Nota de Ilicitude (acusação)", indica.

Foi dada à APEGAC "a oportunidade de exercer o direito de audição e defesa em relação aos comportamentos investigados pela AdC, à prova reunida e à sanção em que poderia incorrer".

"Em face da investigação realizada e da pronúncia apresentada pela APEGAC, a AdC adotpa agora uma decisão final condenatória", lê-se.

Assim, a AdC determinou a aplicação de uma coima de 1,17 milhões de euros à associação, explicando que as coimas impostas pela AdC são determinadas − no caso das associações de empresas − pelos "volumes de negócios realizados no mercado afectado pelas empresas associadas, durante o período em que subsiste a infracção". Além disso, "de acordo com a Lei da Concorrência, as mesmas não podem exceder 10% do volume de negócios realizado no ano anterior à data de adopção da decisão final".

A decisão da AdC é passível de recurso, embora este não tenha efeito suspensivo sobre a execução das coimas.

 

in, notíciasaominuto

 

Proteção contra sismos deve ser obrigatória nos seguros de habitações

A Associação Portuguesa de Seguradores (APS) defende que a cobertura de risco sísmico seja obrigatório nos seguros de habitações e que seja criado um fundo para risco sísmico a ser gerido em conjunto pelas seguradoras e pelo Estado.

O Governo publicou um despacho a incumbir a Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões (ASF) a desenvolver a criação de um sistema de cobertura do risco de fenómenos sísmicos, devendo apresentar uma proposta até ao final do primeiro trimestre de 2024.

Num encontro esta quinta-feira com jornalistas, a APS defendeu que qualquer seguro de cobertura de habitações deve passar a incluir a cobertura de risco sísmico e que a maior parte do prémio desse seguro seja transferido para uma nova entidade, designada Sistema Nacional de Protecção de Riscos Catastróficos (numa primeira fase dedicado a riscos sísmicos e que no futuro pode ser alargado a grandes inundações e grandes incêndios), que irá gerir esse dinheiro e em caso de sismo cobrir as perdas nas habitações em Portugal.

"A capacidade inicial seria dar resposta de 8.000 milhões de euros. No dia um [de uma catástrofe sísmica} o setor segurador poderia dar resposta a uma recuperação de habitações no valor de 8.000 milhões de euros e se a catástrofe for de 9.000 milhões de euros o Estado poria os restantes 1.000 milhões de euros", explicou o presidente da APS, José Galamba de Oliveira.

Galamba de Oliveira disse que este valor está a ser recalculado, uma vez que advém de um estudo feito em 2018, e que entretanto precisa de ser atualizado quer pelo valor da inflação quer de outros custos.

Numa primeira fase, para conseguir que este fundo tivesse uma capacidade de fazer face a perdas de 8.000 milhões de euros, Galamba de Oliveira disse que teriam de ser feitos acordos com resseguradoras internacionais para garantir essa cobertura.

Questionado sobre quanto serão agravados os seguros para as habitações caso a proteção de risco sísmico venha a ser obrigatória, afirmou que no estudo feito em 2018 o valor variava num aumento de 30 a 70 euros por ano (para um capital médio de 125 mil euros), admitindo que esse cálculo tem de ser refeito.

A associação que agrega as seguradoras que operam em Portugal mostrou um estudo da Swiss Re segundo o qual Portugal é o país da Europa mais exposto a risco sísmico (incluindo à frente de Itália). O maior risco é em Lisboa e Algarve.

Ainda segundo a APS, num evento severo, como o terramoto de Lisboa de 1755, as perdas podem atingir 20% do Produto Interno Bruto (PIB).

Depois de anos em que a APS falou deste tema sem ir avante qualquer legislação, a associação considera que agora nota vontade política e que há condições para haver um Fundo de Risco Sísmico "até final da atual legislatura", em 2026.

Questionado sobre as críticas dos mediadores de seguros, que dizem que muitas seguradoras recusam cobrir o risco sísmico, Galamba de Oliveira afirmou que isso acontece porque "hoje em dia muitas habitações não têm condições de segurança sísmica", mas também considerou que tornar esse seguro obrigatório levaria a ultrapassar esse problema.

"No modelo que aqui está, na medida em que é de cobertura obrigatória tem de haver resposta social", afirmou.

Já sobre as críticas que habitualmente os clientes fazem a seguradoras, de que quando accionam os seguros estas se tentam pôr de fora e não assumir encargos, Galamba de Oliveira disse ter conhecimento de situações de insatisfação, mas também afirmou que muitas acontecem porque as pessoas não contrataram o que pensam ter contratado ou o fizeram abaixo do que deveriam ter contratado (infrasseguro).

"O sector regulariza milhares e milhares de sinistros e a maioria dele sem problemas, muitas vezes não se trata de [a seguradora] pôr-se de fora, as pessoas pensam que têm cláusulas contratadas e na hora da verdade não [tinham]. Ainda o infrasseguro, tem um sinistro de 10 mil euros e a seguradora só paga 3.000 ou 4.000 porque há infrasseguro, a habitação não está segurada nos capitais certos", afirmou.

O presidente da APS explicou que muitas vezes as seguradoras não assumem porque também há deveres que os clientes não cumprem. Por exemplo, disse, quando há inundações as seguradoras vão ver telhados e muitas vezes não estavam devidamente mantidos.

"Contratualmente também há deveres do lado do tomador de seguro que não cumpre e acaba por resultar neste tipo de diferendos", disse.

Em 2022, segundo a APS, havia 5,9 milhões de habitações em Portugal, sendo que quase 2,7 milhões não têm qualquer seguro.

Das 3,1 milhões de habitações cobertas por seguros, 1,13 milhões têm seguros com riscos sísmicos e em 2,0 milhões os seguros não incluem riscos sísmicos.

Em Portugal apenas as habitações em prédio (propriedade horizontal) são obrigadas a ter seguro de incêndios (o nome técnico é seguro de incêndio, queda de raio ou explosão).

A APS defendeu ainda um registo nacional das habitações com seguro de incêndio (como existe dos seguros automóvel) já que, apesar de ser obrigatório em casas em prédio, é muitas vezes incumprida e não é controlada.

Outras formas contratuais de gozo e exploração de imóveis

 
Muito se fala actualmente na habitação e no direito à habitação. De facto, em Portugal a habitação é um direito constitucional consagrado no art. 65º e a própria Lei de Bases da Habitação, aprovada em Setembro de 2019, considera que o Estado é o garante deste direito.
Vale a pena transcrever o texto constitucional, que, no essencial, mantém a dimensão e profundidade consagradas aquando da sua aprovação originária em 1976:

Como facilmente se pode constatar existe um enquadramento complexo (de base económica , social e cultural) e uma linha de rumo definida, que se designa por estimular “o acesso à habitação própria ou arrendada”. No entanto, quando se abordam estes temas o foco é sempre em torno da habitação associada a propriedade plena de um imóvel ou a habitação por via de contrato de arrendamento. Mas serão só estas as figuras às quais deve estar associado o direito à habitação?

Partindo de uma análise dos vários direitos que podem integrar o direito de gozo de um imóvel, temos, desde logo, os direitos base inerentes aos direitos reais de propriedade, entre os quais o natural direito de propriedade plena de um imóvel. Mas temos também o direito de superfície sobre o mesmo e o direito de usufruto.

Mas serão apenas esses no nosso ordenamento jurídico? A resposta é claramente negativa. Existem outras formas legais de que nos podemos socorrer para sustentar um direito sobre determinado imóvel.

Temos, desde logo, o direito de uso e habitação, previsto no art. 1484º do CC. O direito de uso traduz-se na faculdade de se servir de certa coisa alheia e haver os respectivos frutos, na medida das necessidades, quer do titular, quer da sua família” e nos casos em que incide sobre a casa de morada de família, designa-se direito de habitação. Este não se confunde com o direito de usufruto supra referido na medida em que os direitos de uso e habitação não atribuem um direito de gozo pleno sobre a coisa, como nos casos do usufruto, ou seja, por exemplo, quando este incide sobre uma casa o seu beneficiário não pode arrendar pois o uso não engloba os frutos civis, apenas confere o direito de habitar não podendo transmitir, dispor, alienar ou onerar esse direito.

Existe, ainda, todo um conjunto de direitos, configurados em diferentes diplomas que têm, ainda assim, associado um direito de habitação de imóveis, ainda que com especificidades próprias, mas que nos mostram que direito a habitação não se cinge a propriedade plena e arrendamento:Direito Real de Habitação Períódica (DRHP), previsto no DL 275/93, de 05/08 – este é um direito que incide sobre unidades de alojamento integradas em empreendimentos turísticos, que permite a “habitação” dessas mesmas unidades durante determinado período do ano

Direito Real de Habitação Duradoura (DHD), previsto no DL 1/2020, de 09/01 – este traduz-se, essencialmente, num direito permanente e vitalício de residir numa habitação alheia, mediante o pagamento ao proprietário de uma caução inicial e de uma prestação mensal acordada entre as partes.

Locatário financeiro (de bem imóvel), previsto no DL 149/95, de 24/06 – neste caso existe um contrato através do qual, mediante remuneração, uma parte cede a outra o gozo temporário de um bem imóvel, o qual pode ser comprado pelo locatário decorrido o período acordado para o efeito. Esta operação tem intrínseca uma modalidade de financiamento a médio ou longo prazo, onde o locador irá disponibilizar um bem ao locatário, sendo que este pagará uma renda, com opção de compra ou não no final.

Arrendamento habitacional, previsto no art. 1092º e ss do CC e na Lei 6/2006, de 27/02 (NRAU) – trata-se de um contrato pelo qual uma das partes (senhorio) se obriga a proporcionar à outra (inquilino ou arrendatário) o gozo temporário de uma coisa imóvel, mediante prestação pecuniária periódica (renda). O arrendamento é urbano se referente a um prédio urbano e pode ter fim habitacional ou não habitacional.

Direito de habitação não permanente ou para fins transitórios, previsto no art. 1095º/3 do CC – em regra os contratos de arrendamento para habitação têm a duração mínima de um ano, estando excepcionados os casos em que o locado se destine a habitação não permanente ou para fins especiais transitórios. Alguns desses fins especiais transitórios, poderão ser motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos.

Direito de “turista residencial” em empreendimento turístico constituído em propriedade plural, previsto no DL 39/2008, de 07/03 – nos empreendimentos turísticos constituídos em propriedade plural podem existir vários proprietários de unidades de alojamento do mesmo e nessa mesma qualidade podem arrogar-se o direito de “residir” nessas unidades o ano inteiro, ainda que sujeitos às contingências da exploração turística do empreendimento e aos custos à mesma associados.

Direito de “ocupante” de estabelecimento de Alojamento Local, previsto no DL 128/2014, de 29/08 – tem inerente serviços de alojamento temporário mediante remuneração, permitindo “habitar” determinado imóvel durante um período de tempo determinado.

Direito de habitação colaborativa, referido na Lei n.º 83/2019 de 03/09 (Lei de Bases da Habitação) e Portaria 269/2023, de 28/08 - trata-se de uma solução de natureza habitacional que se organiza em contexto de comunidade, ou seja, é uma “resposta social de carácter residencial, temporária e ou permanente, que assenta num modelo de habitação colaborativa e comunitária, organizada em unidades habitacionais independentes, próximas ou contíguas, de apartamentos, moradias ou outra tipologia de habitação similar, e que dispõe de áreas e espaços de utilização comum, compartilhada, bem como de serviços de apoio partilhados e subsidiários, promotores de interacção social, inter-geracionalidade e inclusão social dos seus residentes”.

Enquanto todas estas tipologias que supra-referimos têm previsão e enquadramento legal, existem, no entanto, outras figuras que, ainda que sem um enquadramento legal especifico, não deixam de ser uma realidade e que, como tal, é importante abordar. Faz sentido referir as seguintes situações:Direito de habitação por indicação de empresa arrendatária – o vulgo designado arrendamento corporativo – coexiste um contrato de arrendamento, cujo arrendatário será uma empresa, ficando esta com a prerrogativa de indicar terceiros, colaboradores da mesma, para residirem nesse mesmo imóvel. No entanto, esses colaboradores não constam do contrato de arrendamento, ainda que sendo aqueles que efectivamente vão ocupar o imóvel para efeitos de habitação.

Direito a alojamento na prestação de serviços – enquadra-se aqui, por exemplo, o regime dos contratos de habitação de porteiros ou os ditos caseiros. Estas entidades prestam serviços no âmbito de uma relação laboral com características próprias, entre as quais o fornecimento de alojamento pela entidade empregadora.

Direito de hospedagem familiar – este pode-se configurar como um contrato atípico misto, que irá integrar prestações dos contratos de locação e de prestação de serviços. Trata-se de contratos de arrendamento para habitação, na qual reside quer o arrendatário quer um máximo de 3 hóspedes deste, comprometendo-se o arrendatário a proporcionar habitação aos mesmos a a prestar serviços, mediante pagamento de uma determinada retribuição.Apesar da sua distinção, a verdade é que existem elementos base essenciais que acabam por ser inerentes a todos eles, tais como:

• Prazos,
  
• Contrapartidas financeiras,
• Direito do titular do direito de gozo,
• Formas de extinção do contrato,
• Vias de desocupação coerciva do imóvel,
• Especificidades da relação com o condomínio,
• Regime fiscal aplicável.

Mas embora todos estes contratos possam prever estes aspectos, a verdade é que a parametrização de cada um deles é diferente de contrato para contrato.

A realidade mostra-nos que, de facto, o acesso a um imóvel indispensável à satisfação da necessidade básica de habitação permanente, que a Lei de Bases da Habitação (LBH) designa como “a utilizada como residência habitual e permanente pelos indivíduos, famílias e unidades de convivência” pode revestir várias e diferentes formas.

Importa, no entanto, avaliar em que medidas cada uma dessas formas é tratada, nomeadamente no que respeita aos instrumentos para remover os incumprimentos contratuais ou ocupações ilegais.

A LBH refere no seu art. 13º (Protecção e acompanhamento no despejo), que:

1 – Considera-se despejo o procedimento de iniciativa privada ou pública para promover a desocupação forçada de habitações indevida ou ilegalmente ocupadas”

Mas o que aconteceu na realidade? Olhemos, por exemplo, para os mecanismos legais para desocupação coerciva de um imóvel em arrendamento habitacional (como seja o caso do recurso ao BAS – balcão do arrendatário e senhorio), o qual, pela forma como está previsto e configurado pelo legislador não será de aplicação a nenhuma destas outras figuras aqui abordadas.

Ou seja, depois de outras novidades, como o arrendamento forçado pelo Estado, o legislador só pretendeu regular no plano processual o incumprimento das “relações de arrendamento”, em sentido restrito, sem atender à realidade decorrente do exercício do direito a habitar (residir ou ocupar) um imóvel, sem estar em causa um contrato de arrendamento celebrado entre particulares.

A celeridade e segurança do procedimento de despejo (desocupação coerciva de um imóvel), promovido por privados ou entidades públicas, deveria ser assegurada e respeitar um normativo processual comum, para fomentar a credibilidade indispensável ao cumprimento dos contratos e, em consequência, reduzir o risco dessas relações contratuais (valor da contrapartida de habitar um imóvel).

Na LBH foram consagradas as bases para um direito processual em matéria de Habitação (em sentido amplo), comum a todas as situações de desocupação de imóveis “habitacionais”, com fundamento em “ocupações indevidas ou ilegítimas”.

Também deveria o Legislador regular a execução judicial de outros contratos, assegurando uma tramitação célere e credível, assim como as garantias para as famílias despejadas dos imóveis, próprios ou arrendados, quando estiverem nas condições previstas na LBH.

Com efeito, e não obstante a LBH vir impor o dever de regulamentação em matérias especificas (veja-se o já referido art. 13º e o art. 67º, por exemplo), a verdade é que a mesma ficou aquém do que seria expectável e devido.

Nessa medida, seria adequado e legalmente fundamentado (tendo por base a LBH) que o quadro da locação previsto no CC fosse, de facto, aplicado aos restantes contratos de “gozo de imóveis para residência/habitação” a título de regime supletivo que fosse, na medida em que estarão em causa similares direitos à habitação.

Reforma e simplificação dos licenciamentos

Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro

Procede à reforma e simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria

Artigo 10.º

Alteração ao regime jurídico das autarquias locais

O artigo 38.º do regime jurídico das autarquias locais, aprovado em anexo à Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, na sua redação atual, passa a ter a seguinte redação:

Artigo 38.º

[...]

1 - [...]

2 - [...]

3 - [...]

a) [...]

b) [...]

c) [...]

d) [...]

e) [...]

f) [...]

g) [...]

h) [...]

i) [...]

j) [...]

k) [...]

l) [...]

m) [...]

n) As competências previstas no artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual.

4 - [...]

5 - [...]

Artigo 11.º

Alteração ao Código Civil

O artigo 1422.º do Código Civil, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de novembro, na sua redação atual, passa a ter a seguinte redação:

Artigo 1422.º

[...]

1 - [...]

2 - [...]

3 - [...]

4 - Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fração autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, com exceção do previsto no artigo 1422.º-B.

Artigo 12.º

Aditamento ao Código Civil

É aditado o artigo 1422.º-B ao Código Civil, com a seguinte redação:

Artigo 1422.º-B

Alteração do uso da fração para habitação

1 - A alteração do fim ou do uso a que se destina cada fração para habitação não carece de autorização dos restantes condóminos.

2 - No caso previsto no número anterior, cabe aos condóminos que alterem a utilização da fração junto da câmara municipal o poder de, por ato unilateral constante de escritura pública ou de documento particular autenticado, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.

3 - A escritura pública ou o documento particular a que se refere o número anterior devem ser comunicados ao administrador no prazo de 10 dias.

Texto integral do diploma: vide aqui

Artigo 26.º

Entrada em vigor

O presente decreto-lei entra em vigor a 4 de março de 2024, com as seguintes exceções:

a) As alterações aos artigos 6.º, 6.º-A, 7.º e 93.º do RJUE entram em vigor a 1 de janeiro de 2024;

b) O novo artigo 40.º-A do RJUE entra em vigor a 1 de janeiro de 2024;

c) As alterações ao RGEU entram em vigor a 1 de janeiro de 2024;

d) A alteração ao artigo 51.º do Decreto-Lei n.º 309/2009, de 23 de outubro, entra em vigor a 1 de janeiro de 2024;

e) A alteração ao artigo 1422.º e o aditamento do artigo 1422.º-B ao Código Civil entram em vigor a 1 de janeiro de 2024;

f) A eliminação da obrigação de apresentação da autorização de utilização e da ficha técnica de habitação nos atos de transmissão da propriedade de prédios urbanos entra em vigor a 1 de janeiro de 2024;

g) A disponibilização no Diário da República, de forma sistematizada e por município, dos regulamentos urbanísticos entra em vigor a 8 de abril de 2024;

h) A obrigação de solicitar e emitir pareceres através do Sistema Eletrónico para a Emissão de Pareceres entra em vigor a 6 de janeiro de 2025;

i) O regime jurídico aplicável à Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos entra em vigor a 5 de janeiro de 2026;

j) A apresentação obrigatória do projeto de arquitetura de acordo com a metodologia BIM entra em vigor a 1 de janeiro de 2030.

Obrigados a guardar dois cães que ladram de noite e incomodam vizinhos

O Tribunal da Relação de Guimarães confirmou a aceitação de uma providência cautelar decidida pelo Cível de Viana do Castelo que obrigou um casal da zona a fechar dois cães de raça Serra da Estrela, entre as 21:00 e as 7:00, por forma a que, não perturbem, com os seus latidos, um outro casal que mora na casa contígua. Se não cumprirem a medida, pagarão 100 euros por dia, a título de sanção pecuniária compulsória.

Na acção, os queixosos diziam que os dois cães adultos daquela raça, ladram diariamente, contínua e persistentemente, dia e noite, desde 2020, com início à chegada a casa pelas 18:30/19:00, os donos, intensificando-se pelas 20:30 e até as 02:00 da madrugada, comportamento esse que, por vezes, dura até às 06:30 da manhã.

Acrescentaram que ladram no jardim frontal e no passeio da casa (com cota mais alta que a da casa dos queixosos), e de frente para a sua residência, que fica a menos de cinco metros de distância.

Acresce que uma vizinha tem uma necessidade acrescida de repouso por força de um grave problema de saúde de que foi acometida em 2018.

Afirma ainda que “um ano após a privação regular de repouso, provocada pelo ladrar contínuo dos animais, a sua situação clínica agravou-se, sendo que, actualmente, só adormece com o auxílio de medicação para o efeito, e também carece da toma de medicação para o controlo do seu estado de ansiedade diurno”.

E mais: “A situação agita e perturba os dois filhos menores do casal (um com nove anos e outro com quatro, na hora de dormirem, tanto assim que o mais velho passou a tomar medicação natural para a indução mais precoce do sono, ao que acresce que, em consequência do comportamento dos animais, deixaram de frequentar a sala de estar, onde permaneciam até à hora de se deitarem”.
 

Donos refutam

Os proprietários dos animais refutaram as imputações dos vizinhos, dizendo que “ladram, sim, quando vêem alguém estranho, quando existem barulhos estranhos, quando alguém bate ao portão, quando estão na presença de gatos no quintal ou no caminho, ou quando são provocados por alguém, como sucedeu com o filho dos requerentes, que, em meados de Junho de 2022, mandou um pau para acertar na cadela”.

Disseram que os queixosos, que residem praticamente em frente, são proprietários de um conjunto de gatos que andam continuamente soltos no caminho e frequentemente tentam e passam, muitas vezes, para o quintal dos requeridos, o que faz com que os cães ladrem”.

E garantiram que, desde Junho de 2021, os requeridos vêm guardando os seus cães durante a noite, resolvendo a situação.

Empresas de gestão de condomínio devem avisar sobre atrasos no pagamento

A Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios alertou hoje para a necessidade de os senhorios serem rapidamente avisados sobre atrasos no pagamento do condomínio, quando este é efetuado pelo inquilino, receando um aumento destas situações.

O alerta da Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC) surge na sequência de um estudo da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) em que a maioria (84%) dos senhorios inquiridos dizem acreditar que os níveis de incumprimento no pagamento da renda vão aumentar durante este ano.

Em declarações à Lusa, o presidente da APEGAC, Vítor Amaral, referiu que a subida do incumprimento esperado pelos senhorios tenderá a ser acompanhada nos casos em que é o inquilino que paga a despesa do condomínio diretamente à administração que o gere, situação que, a verificar-se, deve ser comunicada ao proprietário.

Nos termos da lei, a responsabilidade do pagamento do condomínio cabe ao proprietário, pelo que, refere Vítor Amaral, mesmo que o contrato de arrendamento estipule que é o inquilino que paga o condomínio, este contrato vincula apenas estas duas partes.

Por isso, refere, em caso de atraso no pagamento daquela despesa por parte do arrendatário, o administrador "deve ter o cuidado de imediatamente avisar o proprietário porque a responsabilidade do pagamento do condomínio é dele", evitando desta forma o acumular de dívida e ser responsabilizado pelos restantes condóminos.

Vítor Amaral precisa que, apesar de não serem a maioria, há muitas situações em que é o arrendatário que paga o condomínio, referindo que perante dificuldades em fazer face a todas as despesas, aquele mais depressa deixa de pagar o condomínio do que a renda, o que o leva a sublinhar a necessidade de se estar atento, até pelo impacto que estas dúvidas podem ter na gestão do imóvel.

Em paralelo, o presidente da APEGAC recomenda também às empresas que gerem condomínios que tomem medidas que lhes permitam ajudar a fazer face à subida de custos que decorre dos aumentos salariais, do salário mínimo nacional -- que passou de 705 euros em 2022 para 760 euros no início deste ano.

Lembrando que este é um setor de atividade "que é imediatamente atingido em qualquer crise", sugere, entre outras soluções, que as empresas reforcem o recurso às novas tecnologias, substituam o papel pela digitalização de documentos, reduzam o consumo de energia ou renegoceiem os contratos de prestação de serviços.

Vítor Amaral ressalva que as empresas devem procurar atuar em várias dimensões uma vez que, refere, será difícil transferir para os clientes a totalidade da fatura do aumento dos custos.

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