Reforma e simplificação dos licenciamentos

Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro

Procede à reforma e simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria

Artigo 10.º

Alteração ao regime jurídico das autarquias locais

O artigo 38.º do regime jurídico das autarquias locais, aprovado em anexo à Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, na sua redação atual, passa a ter a seguinte redação:

Artigo 38.º

[...]

1 - [...]

2 - [...]

3 - [...]

a) [...]

b) [...]

c) [...]

d) [...]

e) [...]

f) [...]

g) [...]

h) [...]

i) [...]

j) [...]

k) [...]

l) [...]

m) [...]

n) As competências previstas no artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual.

4 - [...]

5 - [...]

Artigo 11.º

Alteração ao Código Civil

O artigo 1422.º do Código Civil, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de novembro, na sua redação atual, passa a ter a seguinte redação:

Artigo 1422.º

[...]

1 - [...]

2 - [...]

3 - [...]

4 - Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fração autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, com exceção do previsto no artigo 1422.º-B.

Artigo 12.º

Aditamento ao Código Civil

É aditado o artigo 1422.º-B ao Código Civil, com a seguinte redação:

Artigo 1422.º-B

Alteração do uso da fração para habitação

1 - A alteração do fim ou do uso a que se destina cada fração para habitação não carece de autorização dos restantes condóminos.

2 - No caso previsto no número anterior, cabe aos condóminos que alterem a utilização da fração junto da câmara municipal o poder de, por ato unilateral constante de escritura pública ou de documento particular autenticado, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.

3 - A escritura pública ou o documento particular a que se refere o número anterior devem ser comunicados ao administrador no prazo de 10 dias.

Texto integral do diploma: vide aqui

Artigo 26.º

Entrada em vigor

O presente decreto-lei entra em vigor a 4 de março de 2024, com as seguintes exceções:

a) As alterações aos artigos 6.º, 6.º-A, 7.º e 93.º do RJUE entram em vigor a 1 de janeiro de 2024;

b) O novo artigo 40.º-A do RJUE entra em vigor a 1 de janeiro de 2024;

c) As alterações ao RGEU entram em vigor a 1 de janeiro de 2024;

d) A alteração ao artigo 51.º do Decreto-Lei n.º 309/2009, de 23 de outubro, entra em vigor a 1 de janeiro de 2024;

e) A alteração ao artigo 1422.º e o aditamento do artigo 1422.º-B ao Código Civil entram em vigor a 1 de janeiro de 2024;

f) A eliminação da obrigação de apresentação da autorização de utilização e da ficha técnica de habitação nos atos de transmissão da propriedade de prédios urbanos entra em vigor a 1 de janeiro de 2024;

g) A disponibilização no Diário da República, de forma sistematizada e por município, dos regulamentos urbanísticos entra em vigor a 8 de abril de 2024;

h) A obrigação de solicitar e emitir pareceres através do Sistema Eletrónico para a Emissão de Pareceres entra em vigor a 6 de janeiro de 2025;

i) O regime jurídico aplicável à Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos entra em vigor a 5 de janeiro de 2026;

j) A apresentação obrigatória do projeto de arquitetura de acordo com a metodologia BIM entra em vigor a 1 de janeiro de 2030.

Resumo projecto de alteração ao regime PH - lei 8/2022

Atenta a importância da última alteração ao regime da propriedade horizontal, replica-se infra o resumo do projecto de alteração ao mesmo, através da lei nº 8/2022 de 10 de Janeiro.

A exposição de motivos do projecto de lei nº 718/XIV/2ª anunciava mudanças significativas e respostas não só ao sector – administradores de condomínio e condóminos – mas também a todos os profissionais que se deparam com questões jurídicas relacionadas com o regime da PH, nomeadamente com a modificação do TCPH, com os procedimentos de cobrança de dívidas, com a responsabilização do administrador do condomínio, com os requisitos de exequibilidade das actas das AG, com a legitimidade processual activa e passiva em sede judicial e com a responsabilidade pelos encargos do condomínio em caso de alienação da fracção autónoma.

O primeiro anseio foi o de criar uma forma de suprir a falta de unanimidade necessária para a alteração do TCPH. Na verdade, segundo o disposto no art. 1419º/1 do CC e salvo a situação contemplada no art. 1422º-A/3 (em que é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas se tal for autorizado pelo TCPH ou pela AG em deliberação aprovada sem oposição) e do disposto em lei especial, o TCPH só pode ser modificado se tal modificação for acordada por todos os condóminos. Ora, a Lei nº 8/2022, de 10/01, veio criar um mecanismo facilitador da alteração do TCPH, quando tal alteração incide sobre partes comuns. Assim, sendo certo que tal alteração continua a carecer do acordo unânime dos condóminos, passará a ser agora possível que a falta de acordo seja suprida judicialmente. Mas tal só será exequível nas seguintes condições: quando os votos representativos dos condóminos que discordam da modificação sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não interfira com as características das respectivas fracções no que concerne às condições de uso, ao valor relativo [1] ou ao fim a que as mesmas se destinem.

Por outro lado, foi evidente a intenção do legislador em terminar com algumas controvérsias pendentes durante largos anos na doutrina e na jurisprudência, como é exemplo a controvérsia sobre a responsabilidade pelas dívidas ao condomínio. Sendo a obrigação de pagamento uma obrigação propter rem, a discussão reside em saber se tais obrigações são ambulatórias ou não, ou seja, se acompanham ou não o direito real ao qual estão intrinsecamente associadas [2]. Com a alteração ao art. 1424º do CC, cuja epígrafe é “encargos de fruição e conservação”, a referida discussão não tem, salvo melhor opinião, razão para continuar a existir, pelo menos nos moldes que até então existia.

Na verdade, o legislador vem agora consagrar que “…as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das fracções no momento das respectivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas fracções”. Não restam, assim, dúvidas de que é sobre quem é proprietário das fracções, no momento das deliberações que aprovam tais despesas e encargos, que reside a responsabilidade pelo pagamento. Por outro lado, o legislador veio também consagrar no novo art. 1424º-A que “a responsabilidade pelas dívidas existentes no momento da alienação da fracção é aferida em função do momento em que a mesma deveria ter sido liquidada…”, devendo o administrador emitir declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à fracção, bem como das dívidas existentes. Este documento passa, assim, em princípio, a constituir documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado (DPA) de alienação da fracção. Só assim não será se o adquirente declarar expressamente, na escritura ou no DPA, que prescinde de tal declaração do administrador o que, a acontecer, equivalerá à aceitação da responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.

Esta novidade, há muito desejada, originou uma alteração ao Código do Notariado, o qual, no seu art. 54º passou a fazer referência expressa à declaração prevista no art. 1424º, nº 2 do CC, a qual deverá constar do registo predial.

A Lei n.º 8/2022 veio também clarificar aquilo que se deve entender por reparações indispensáveis e urgentes, como sendo aquelas que são necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns, as quais possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no prédio, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas (art. 1427º, nº 2 do CC).

As clarificações não ficaram por aqui e as alterações visaram ainda contribuir para definir regras quanto à legitimidade processual activa e passiva, a qual, como sabemos, fez e faz correr muita tinta quando, em litígios entre condóminos e condomínio, está em causa julgar a excepção dilatória de ilegitimidade e decidir pela absolvição do réu da instância. O art. 1437º cuja epígrafe deixa de ser “legitimidade do administrador” para passar a ser “representação do condomínio em juízo”, consagra que o condomínio é sempre representado em juízo pelo seu administrador, devendo demandar e ser demandado em nome daquele. A legitimidade, activa ou passiva, é do condomínio, o qual tem como seu representante o administrador que representa a universalidade dos condóminos. Além disso, passou a consagrar-se também que a apresentação de queixas-crime relacionadas com as partes comuns não carece da autorização da assembleia de condóminos, devendo ser apresentadas pelo administrador.

Do ponto de vista das AG, definiram-se novas regras as quais respondem às necessidades provocadas por momentos de restrições à circulação de pessoas, como o momento que vivemos. Simplifica-se, assim, a forma de convocar as assembleias e o respectivo funcionamento, a saber:

– Convocatória: para além da carta registada, passa a ser possível convocar a AG por meio de correio electrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em AG realizada anteriormente, devendo tal manifestação de vontade ficar lavrada em acta, com a indicação do respcetivo endereço de correio electrónico. A nova regra impõe ao condómino o dever de enviar recibo de recepção do respectivo email convocatório (art. 1432º);

– Funcionamento: passa a ser possível realizar a AG por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência. Será assim sempre que a administração o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, desde que todos os condóminos tenham condições, por si ou porque a administração do condomínio isso assegurou, para participar na AG por meios de comunicação à distância. Caso contrário, a assembleia terá que ser presencial (art. 1º-A do DÇ nº 268/94 de 25/10).

Quanto às actas das AGs, as regras também foram alteradas da seguinte forma:

– Elaboração e assinatura das actas: as catas são redigidas e assinadas por quem tenha intervindo como presidente nas AG e subscritas por todos os condóminos nelas presentes;

– Menções obrigatórias na acta: deve conter um resumo do que de essencial se tiver passado, a data e o local da realização da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas, com o resultado de cada votação e o facto de a acta ter sido lida e aprovada. A aprovação da acta é condição de eficácia das deliberações tomadas na respectiva reunião da assembleia de condóminos. Esta regra tem a vantagem de reduzir significativamente, como se espera, as dúvidas acerca da exequibilidade da acta enquanto título executivo para acção executiva para pagamento de quantia certa;

– Assinatura da acta: pode ser efectuada através de assinatura electrónica qualificada [3] ou através assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas;

– Subscrição da acta: vale como subscrição da ata a declaração do condómino, enviada por correio electrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via (art. 1º do DL n.º 268/94, de 25/10);

– Exequibilidade: a acta da reunião da AG é título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte, quando tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio, o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respectivas obrigações. Além disso, consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio (art. 6º do DL nº 268/94, de 25/10).

Em relação ao administrador, este vê os seus poderes-deveres reforçados com a presente alteração. Desde logo, resulta claro que o administrador deve instaurar a acção destinada a cobrar as quantias em divida pelos condóminos e deve fazê-lo dentro de determinado prazo. Segundo o ar. 6º/5, o administrador deve apresentar a indicada acção judicial no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento, não necessitando, por isso, de autorização ou qualquer deliberação da assembleia de condóminos para o fazer, desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respectivo ano civil. Só assim não será se a AG deliberar em sentido contrário.

Além disso, o administrador vê as suas funções alargadas no que respeita também à vida corrente do condomínio. É exemplo disso a obrigação de exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas e a obrigação de executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objecto de impugnação, devendo fazê-lo no prazo máximo de 15 dias úteis ou no prazo que tiver sido fixado para o efeito pela AG.

Incumbe também ao administrador o dever de informar os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou administrativo. Verifica-se, assim, a existência de um reforço dos direitos dos condóminos, a quem assiste o direito de ser informado acerca da existência e do estado dos referidos processos. Na verdade, pelo menos semestralmente, o administrador deve informar os condóminos acerca dos desenvolvimentos de tais processos, salvaguardando-se, obviamente, os que estiverem sujeitos a segredo de justiça e aqueles cuja informação deva ser mantida sob reserva como, por exemplo, os procedimentos cautelares.

Em situações de urgência, o administrador deve intervir, convocando posteriormente e imediatamente uma AG extraordinária para a necessária ratificação da sua actuação.

No que respeita às deliberações relativamente a obras de conservação extraordinária ou obras que constituam inovações, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos 3 orçamentos de diferentes proveniências para a execução das obras. Só assim não será se o regulamento de condomínio ou a AG dispuser de forma diferente.

Finalmente, o legislador veio salientar que o incumprimento das funções por parte do administrador, torna-o civilmente responsável em caso de omissão, sem prejuízo da responsabilidade criminal, caso exista. Na verdade, tal responsabilidade civil e/ou criminal decorreria sempre, como até aqui, da lei civil e da lei penal. A consagração que agora se faz de tais consequências no art. 1436º/3, mais não é do que alertar o administrador e os condóminos para as mesmas, reflectindo, pois, as preocupações de clarificação explanadas na exposição de motivos do projecto de lei que veio originar a Lei nº 8/2022, de 10/01.

Notas:

[1] O valor relativo é expresso em percentagem ou permilagem, tal como é referido no art. 1418º/1 do CC: “No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio”.

[2] A propósito da controvérsia doutrinal e jurisprudencial remete-se para o artigo intitulado “A quem deve a Administração do Condomínio exigir o pagamento no caso de aquisição/alienação de fracções autónomas mantendo o alienante dívidas para com o Condomínio?” de Pedro Gonçalves, Rosa Maria Rocha e Maria Malta Fernandes, publicado na Revista Jurídica Portucalense Law Journal n.º 18, Porto, 2015, in file:///C:/Users/marcia.passos/Downloads/7493-Texto%20do%20Trabalho-23135-1-10-20160201.pdf

[3] O regime jurídico dos documentos electrónicos e da assinatura digital foi aprovado pelo DL nº 290-D/99, de 02/08, para o qual se remete, para os devidos efeitos. Além disso, reveste idêntico interesse para consulta o DL nº 12/2021, de 09/02 que assegura a execução na ordem jurídica interna do Regulamento (UE) 910/2014, relativo à identificação electrónica e aos serviços de confiança para as transacções electrónicas no mercado interno.

Requisitos aplicáveis à reabilitação com licença de construção emitida até 1/1/77

Portaria nº 304/2019
de 12 de Setembro

 

Define os requisitos funcionais da habitação e da edificação em conjunto, aplicáveis às operações de reabilitação em edifícios ou fracções com licença de construção emitida até 1 de Janeiro de 1977, sempre que estes se destinem a ser total ou predominantemente afectos ao uso habitacional.

 

Nos termos previstos na al. a) do nº 1 do art. 17º do DL 95/2019, de 18 de Julho, o Governo deve, por portaria do membro do Governo responsável pela área da reabilitação, definir os requisitos funcionais da habitação e da edificação em conjunto, aplicáveis às operações de reabilitação em edifícios ou fracções autónomas com licença de construção emitida até 1 de Janeiro de 1977, sempre que estes se destinem a ser total ou predominantemente afectos ao uso habitacional, nos termos previstos no art. 7º do referido DL.

 

Assim: Ao abrigo do disposto na al. a) do nº 1 do art. 17º do DL 95/2019, de 18 de Julho, manda o Governo, pela Secretária de Estado da Habitação, no uso de competências delegadas pelo Ministro das Infraestruturas e da Habitação, através do Despacho nº 3396/2019, publicado no DR, 2ª série, nº 61, de 27 de Março, o seguinte:

 

SECÇÃO I
Disposições gerais

 

Artigo 1º
Objecto

 

1 — A presente portaria procede à definição dos requisitos funcionais da habitação e da edificação em conjunto, aplicáveis às operações de reabilitação em edifícios ou fracções com licença de construção emitida até 1 de Janeiro de 1977, sempre que estes se destinem a ser total ou predominantemente afectos ao uso habitacional, nos termos previstos no art. 7º do DL 95/2019, de 18 de julho.

2 — O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto nº 38 382, de 7 de Agosto de 1951, é aplicável subsidiariamente aos requisitos funcionais da habitação e da edificação em conjunto, previstos na presente portaria.

 

Artigo 2º

Definições

 

Para efeitos da presente portaria, entende -se por:

a) «Obras de pequena reorganização espacial», as obras de alteração de que resulte a reorganização espacial de uma habitação que, cumulativamente:

i) Não altera a localização, forma ou dimensão de mais do que um terço do número total de compartimentos;

ii) Não aumenta o número de compartimentos em mais do que um;

iii) Não altera a localização, forma ou dimensão da escada, quando esta existir;

iv) Não altera a dimensão do corredor interior;

v) Não altera o número de habitações;

vi) Não altera o número de pisos
b) «Obras de grande reorganização espacial», as obras de alteração de que resulte a reorganização espacial de uma habitação não incluídas na alínea a);

c) «Obras de ampliação», as obras de que resulte o aumento da área de implantação, da área total de construção, da altura da fachada ou do volume de uma edificação existente;

d) «Obras de reconstrução», as obras de construção subsequentes à demolição total ou parcial de uma edificação existente, das quais resulte a reconstituição da estrutura das fachadas;

e) «Instalação sanitária completa», a instalação sanitária que inclua, pelo menos, um lavatório, uma sanita e uma base de duche;

f) «Instalação sanitária complementar», a instalação sanitária que inclua, pelo menos, uma sanita e um lavatório.

 

Artigo 3º
Aplicação

 

1 — Nas obras de alteração definidas nas alíneas a) e b) do artigo anterior, as normas constantes na presente portaria aplicam -se, de forma diferenciada, nos seguintes termos:

a) Nas obras de pequena reorganização espacial, aplicam-se apenas aos espaços, instalações e elementos construtivos que forem objecto de intervenção;

b) Nas obras de grande reorganização espacial, aplicam-se a toda a habitação objecto de intervenção.

2 — Nas obras de ampliação definidas na alínea c) do artigo anterior, quanto à parte preexistente da edificação, é aplicável o disposto na presente portaria para as obras de pequena ou grande reorganização espacial, consoante seja aplicável, e quanto à parte ampliada o disposto no RGEU.

3 — Nas obras de reconstrução definidas na alínea d) do artigo anterior, quanto à parte reconstruída é aplicável o disposto no RGEU e quando a reconstrução não seja total e quanto à parte preexistente, é aplicável o disposto na presente portaria para as obras de pequena ou grande reorganização espacial consoante seja aplicável.

4 — Nas partes ampliadas ou reconstruídas referidas nos números anteriores, sempre que existam fortes condicionantes determinadas pela necessidade de coerência com o edifício existente, é aplicável o disposto na presente portaria para as obras de grande reorganização espacial, devendo o projectista fundamentar tal facto na memória descritiva do projecto ao abrigo dos princípios previstos no DL 95/2019, de 18 de jJlho, que estabelece o regime aplicável à reabilitação em edifícios ou fracções existentes.

 

SECÇÃO II

Interiores das habitações

 

Artigo 4º

Pé-direito

 

1 — As habitações podem manter o pé-direito desde que este não seja inferior a 2,30 m nos compartimentos habitáveis e 2,10 m nos compartimentos não habitáveis.

2 — Qualquer diminuição de pé -direito para valores inferiores ao estabelecido no art. 65º do RGEU apenas é permitida caso respeite o disposto no número anterior e dela resulte a melhoria das condições de segurança, conforto, salubridade ou funcionalidade.

3 — Em casos excepcionais, devidamente justificados e desde que estejam garantidas as condições de salubridade, admite -se a manutenção de um pé-direito existente inferior aos valores mínimos estabelecidos no nº 1 do presente artigo, mas nunca a sua diminuição.

4 — A alteração de uso de parte de um edifício, nos casos previstos no nº 2 do art. 7º do DL 95/2019, de 18 de Julho, pode ser efectuada mantendo -se o pé -direito existente e desde que sejam garantidas as condições de segurança, conforto, salubridade e funcionalidade

Artigo 5º

Sala, quartos e cozinha

 

1 — As habitações devem ser compostas por, pelo menos, uma sala, uma instalação sanitária e equipamento de cozinha, podendo este último estar integrado na sala.

2 — No caso de obras de pequena reorganização espacial:

a) A sala, quando objecto de intervenção, deve ter área útil não inferior a 10 m² ou, quando integrar o equipamento de cozinha, 14 m², permitindo em qualquer dos casos a inscrição de um círculo com diâmetro não inferior a 2,10 m;

b) Os quartos, quando objecto de intervenção, devem ter uma área útil não inferior a 5 m² e permitir a inscrição de um círculo com diâmetro não inferior a 2,10 m;

c) A cozinha ou o equipamento de cozinha instalado na sala, quando objecto de intervenção, deve incluir pelo menos um lava-louça e condições para a instalação de um fogão e de um frigorífico, utilizáveis com segurança, conforto, salubridade e funcionalidade.

3 — No caso de obras de grande reorganização espacial:

a) A sala deve ter área útil não inferior a 10 m² ou, quando integrar o equipamento de cozinha, 14 m², permitindo em qualquer dos casos a inscrição de um círculo com diâmetro não inferior a 2,10 m;

b) Os quartos devem ter uma área útil não inferior a 6,5 m² e permitir a inscrição de um círculo com diâmetro não inferior a 2,10 m, excepto quando a tipologia resultante seja superior a um T4, sendo aplicável nestes casos o disposto para os quartos nos art. 66º e 69º do RGEU, com excepção do quarto de casal cuja área mínima é de 9,0 m², permitindo a inscrição de um círculo com diâmetro não inferior a 2,10 m;

c) A cozinha ou o equipamento de cozinha instalado na sala deve incluir pelo menos um lava-louça e condições para a instalação de um fogão e de um frigorífico, utilizáveis com segurança, conforto, salubridade e funcionalidade.

4 — Nos compartimentos referidos nas al. a) e b) do nº 2 e al. a) e b) do nº 3, sempre que a área útil do compartimento for superior a 15 m² deve ser permitida a inscrição de um círculo com diâmetro não inferior a 2,40 m.

 

Artigo 6º

Instalações Sanitárias

 

1 — As instalações sanitárias devem ter uma dimensão que permita a utilização dos equipamentos sanitários em condições de segurança, conforto, salubridade e funcionalidade.

2 — No caso de obras de pequena reorganização espacial:

a) Quando intervencionadas, as instalações sanitárias devem cumprir os requisitos mínimos de equipamento de uma instalação completa ou, caso já exista outra nessas condições, os de uma instalação complementar;

b) Admite -se a comunicação direta entre instalações sanitárias com sanita e compartimentos de habitação, exceto cozinhas, desde que sejam adoptadas as disposições necessárias para que desse facto não resulte difusão de maus cheiros nem prejuízo para a salubridade dos compartimentos comunicantes;

c) Admite -se a comunicação directa entre instalações sanitárias com sanita e compartimentos de cozinha, copa ou despensa apenas quando esta comunicação se trate de uma situação preexistente e desde que se adotpem as disposições necessárias para que desse facto não resulte difusão de maus cheiros nem prejuízo para a salubridade dos compartimentos comunicantes.

3 — No caso de obras de grande reorganização espacial deve existir, pelo menos; uma instalação sanitária completa, quando a tipologia resultante for inferior a um T3; uma instalação sanitária completa e uma instalação sanitária complementar, quando a tipologia resultante for um T3 ou T4; e duas instalações sanitárias completas, quando a tipologia resultante for superior a um T4

Artigo 7º

Corredores das habitações

 

Os corredores das habitações que não sejam objecto de alteração podem manter as suas dimensões, caso contrário, devem cumprir o estabelecido no art. 70º do RGEU.

 

Artigo 8º

Escadas das habitações

 

As escadas das habitações que não sejam objecto de alteração podem manter as suas dimensões, caso contrário devem ter uma largura não inferior a 0,70 m e ser dimensionadas de modo a garantir uma utilização ergonómica.

 

Artigo 9º

Dimensão dos vãos

 

1 — Sem prejuízo dos números seguintes, os vãos nas habitações podem manter as suas dimensões.

2 — Nas obras de pequena reorganização espacial, relativamente aos compartimentos novos ou alterados, e nas obras de grande reorganização espacial, relativamente a todos os compartimentos habitáveis, é aplicável o seguinte:

a) Os compartimentos habitáveis devem ser iluminados e ventilados por um ou mais vãos em comunicação directa com o exterior, cuja área total não seja inferior a um duodécimo da área do compartimento;

b) Quando os vãos estiverem localizados em plano inclinado devem ter uma área mínima não inferior a um décimo da área do compartimento;

c) Os vãos devem situar-se entre 0,80 m e 2 m de altura em relação ao pavimento do compartimento em pelo menos 50 % das áreas mínimas previstas nas alíneas anteriores.

3 — Os compartimentos habitáveis podem ser, em situações excepcionais, iluminados e ventilados através de outros compartimentos desde que, quer a área total dos vãos em comunicação directa com o exterior, quer a área total dos vãos de ligação dos compartimentos, não sejam inferiores a um décimo da área total dos compartimentos.

4 — Para efeito do disposto no número anterior, as marquises são consideradas espaços exteriores sempre que tenham uma área envidraçada não inferior a 60 % da superfície da fachada, ou, no caso de edifícios multifamiliares, da superfície da fachada do piso respetivo.

 

Artigo 10º

Afastamento entre vãos de compartimentos e muro ou fachada fronteiros

 

1 — A distância entre os vãos dos compartimentos das habitações e qualquer muro ou fachada fronteiros não está limitada pelo disposto nos art. 73º e 75º do RGEU, quando sejam ambos preexistentes e desde que não haja alteração de localização, forma ou dimensão dos vãos.

2 — Os vãos exteriores que forem objecto de intervenção devem cumprir o disposto nos art. 73º e 75º do RGEU, excepto quando as condições de coerência formal com os restantes vãos não intervencionados da mesma fachada o impeçam.

 

Artigo 11º

Caves, sótãos, águas furtadas e mansardas

 

1 — Nas habitações situadas em sótãos, os compartimentos devem ter um pé-direito não inferior ao definido no artigo 4º em pelo menos 50 % da sua respectiva área útil.
2 — Considera -se área útil de compartimentos em sótãos a soma da totalidade da área em planta com pé -direito não inferior a 2 m.

3 — Sem prejuízo do nº 1, não é exigível o cumprimento do disposto nos art. 77º a 80º do RGEU desde que não se verifique a redução das características de habitabilidade.

 

SECÇÃO III

Espaços comuns dos edifícios

 

Artigo 12º

Comunicações verticais

 

Nos edifícios de habitação colectiva não é exigível o cumprimento do disposto nos art. 46º, 47º e 50º do RGEU, relativo a escadas e elevadores existentes, não sendo, nessa situação, permitida a redução das suas dimensões ou características funcionais.

 

Artigo 13º

Sistema de evacuação de lixos

 

Nos edifícios de habitação colectiva não é exigível o cumprimento do disposto no art. 97º do RGEU relativo ao sistema de evacuação de lixos.

 

Artigo 14º

Logradouros

 

Nas operações de reabilitação previstas no art. 1º da presente portaria não é exigível o cumprimento do disposto no art. 76º do RGEU relativo aos logradouros, não sendo, nessa situação, permitida a redução das suas dimensões ou características funcionais.

 

SECÇÃO IV

Da edificação em conjunto

 

Artigo 15º

Altura máxima da edificação

 

1 — Salvo o disposto nos números seguintes, nas operações de reabilitação previstas no art. 1º da presente portaria não é exigível o cumprimento do disposto no art. 59º do RGEU relativo à altura das edificações sempre que a desconformidade seja preexistente, não sendo, porém, permitido o seu agravamento.

2 — Quando o edifício se localize numa área abrangida por regulamento específico, as suas regras prevalecem sobre o disposto no número anterior.

3 — Nas obras de ampliação, quando dela resultar o aumento do número de pisos, deve ser observado o disposto no art. 59º do RGEU quanto à altura máxima da edificação, excetpo nos casos de desconformidade preexistente, não sendo, nestes casos, permitido o seu agravamento.

 

Artigo 16º

Afastamento mínimo entre fachadas com vãos de compartimentos habitáveis

 

1 — A distância entre vãos de compartimentos de habitação entre fachadas de edificações, quando estes sejam preexistentes e os vãos não sejam objecto de alteração de localização, forma ou dimensão, pode não cumprir o valor mínimo estabelecido no art. 60º do RGEU.
2 — Nas fachadas que não respeitem o disposto no art. 60º do RGEU só poderão ser criados ou alterados vãos por motivos de segurança, salubridade ou coerência formal com os restantes vãos não intervencionados da mesma fachada.

 

Artigo 17º

Intervalo entre fachadas posteriores

 

1 — Nas operações de reabilitação previstas no art. 1º da presente portaria não é exigível o cumprimento do disposto no art. 62º do RGEU, relativo ao intervalo entre fachadas posteriores, nos termos do art. 63º do RGEU, com dispensa do estabelecido no parágrafo único.

2 — Nos casos em que se procede a uma total reorganização espacial do lote é exigível o cumprimento do disposto no art. 62º do RGEU.

 

Artigo 18º

Entrada em vigor

 

A presente portaria entra em vigor a partir do dia 15 de Novembro de 2019.

DL 40 333 de 14/10/1955 - Preâmbulo

A propriedade horizontal, que é hoje uma realidade insubstituível, foi entre nós instituída e regulamentada pelo Decreto-Lei nº 40 333 de 14 de Outubro de 1955, o qual na sua essência passou a integrar o Código Civil através do DL nº 47 344 de 25 de Novembro de 1966.

 

Atento o interesse histórico deste regime jurídico, replica-se infra o extenso e esclarecedor preâmbulo do competente diploma.

Ministério da Justiça

Gabinete do Ministro

Decreto-Lei nº 40 333

 

1. Origens e actualidade do instituto da propriedade horizontal

 

A figura da propriedade horizontal ou propriedade por andares, que o presente diploma se propõe regular, depois de ouvida a Câmara Corporativa, parece ser desde há muito conhecida nas nossas leis pátrias.Já no título LXVIII do Livro I das Ordenações Filipinas se dispunha assim: «Se uma casa for de dois senhores, de maneira que de um deles seja o sótão e de outro o sobrado, não poderá aquele cujo for o sobrado fazer janela sobre o portal daquele cujo for o sótão, ou lógea, nem outro edifício algum».

Mais tarde, também o Código Civil (artigo 2335º) faz menção da possibilidade de os diversos andares de um mesmo edifício pertencerem a proprietários diferentes e define, embora em termos muito elementares e deficientes, as obrigações que, na falta de título, compete a cada um deles na reparação dos tectos, das paredes e das escadas do prédio.

Apesar disso, o instituto não conseguiu passar até agora do limbo das mera previsões legais para o campo das realidades práticas, sinal evidente de não corresponder, no pretérito, a nenhuma necessidade económico-social premente. Mas corresponde, sem dúvida, a uma necessidade dos tempos modernos, como de algum modo o atestam, não só a larga divulgação do sistema num grande número de países estrangeiros, mas também as reiteradas solicitações que entre nós, têm sido feitas ao Governo no sentido de ser dada execução ao disposto no artigo 30º da Lei nº 2030 de 22 de Junho de 1948, e bem assim as proficientes considerações com que a Câmara Corporativa volta a justificar largamente a conveniência do regime da propriedade por andares.

Vários factores - uns de natureza puramente técnica, outros de índole económico-social - contribuíram para a consagração, nos sistema jurídicos contempotâneos, de uma figura que, pelo menos entre nós, se diria condenada a não sair da letra morta dos textos legislativos.

De um lado está a necessidade que quase todos os estados modernos sentiram em maior ou menor grau, de restringir de alguma forma o alargamento progressivo da área das grandes urbes, com o fim de facilitar a resolução, entre outros, do problema dos transportes colectivos - cujas dificuldades crescem naturalmente à medida que aumenta a distância do centro às zonas periféricas da cidade - e de impedir que à construção urbana fossem desnecessariamente sacrificados terrenos cuja utilização pode vir a fazer falta á agricultura num futuro mais ou menos próximo. E o único processo viável de alcançar semelhante objectivo, perante o aumento constante das populações e a intensidade crescente do urbanismo, constitui na substituição do sistema tradicional das moradias independentes, mais a carácter com a pureza de costumes e a tranquilidade da nossa vida doméstica, pelo sistema dos blocos residenciais, mais adequado por sua vez às exigências da vida moderna bos grandes centros populacionais. A construção passou assim a desenvolver-se mais em altura, à custa do espaço aéreo, do que em superfície, à custa do solo.

Os progressos da técnica de construção, estimulados pelas necessidades da época, contribuíram por seu turno para desenvolver e consolidar o novo sistema.

Do outro lado está o desejo compreensível, manifestado a breve trecho por uma grande parte da população, de ver legalmente facultada a possibilidade de aquisição do domínio sobre cada uma das diversas fracções autónomas em que os grandes edifícios podem funcionalmente ser divididos, dada a impossibilidade económica que para a generalidade passou a representar a aquisição da propriedade sobre todo o prédio.

As empresas construtoras e os próprios proprietários dos grandes blocos residenciais têm patrocinado lá fora essa natural aspiração das classes menos abastadas, não só porque o novo regime promete um notável incremento da construção, mas também porque através dele se rasgam novas perspectivas ao comércio da propriedade predial urbana.

E, a despeito dos graves inconvenientes que sempre se têm reconhecido nos regimes de comunhão de direitos, a maior parte das legislações modernas acabou afinal por admitir e regulamentar circunstanciadamente a propriedade por andares, atendendo aos apreciáveis benefícios que o sistema traz consigo, dentro dos grandes centros urbanos, relativamente à estabilidade das famílias, ao fomento da construção e ao investimento útil das pequenas economias da classe média da população.

2. Caracteres e designação legal do novo regime

 

Os caracteres fundamentais do regime jurídico da vulgarmente chamada propriedade horizontal são dados pela verificação cumulativa das seguintes circunstâncias:

a) A existência de várias propriedades singulares sobre diversas fracções em que o prédio se subdivide;
b) A articulação de todas as fracções num todo ou unidade, que é o edifício;
c) A existência de bens comuns aos diversos proprietários.

Para a disciplina das relações provenientes do primeiro facto vigoram, em princípio, as normas relativas às chamadas relações de vizinhança.

Mas já o mesmo não se pode dizer no tocante ao segundo aspecto em que se desdobra o problema da propriedade horizontal: esse é privativo do novo instituto.

A disciplina dos bens comuns também parece ter, neste caso, carácter específico, na medida em que necessita afastar-se, em pontos fundamentais, do regime geral da comunhão; o que não surpreende, aliás, desde que se atenda à natureza acessória que revestem, em certo sentido, esses bens. As coisas comuns destinam-se, com efeito, a servir apenas o uso e fruição das diversas coisas sujeitas à propriedade singular. Assim se explica, por exemplo, a associação indissolúvel existente, em princípio, entre a propriedade singular e a propriedade comum, bem como a irrenunciabilidade e a indivisibilidade das coisas comuns, que de algum modo se acham consagrados como regra deste diploma.

A lei nº 2030 usa as expressões «propriedade horizontal» ou «propriedade por andares» para designar esta forma especial de domínio. E é a ideia da divisão por andares que vem já referida, como se viu, no artigo 2335º do Código Civil.

A designação está hoje, porém, profundamente desactualizada. No novo sistema de construção cada um dos andares do edifício é frequentes vezes subdividido em diversas fracções, com uma independência igual ou semelhante àquela de que gozavam outrora, entre si, os diversos andares do mesmo prédio.

Limitar a possibilidade da divisão do domínio sobre o edifício ao regime da propriedade por andares equivalia, por consequência, a restringir o âmbito do novo instituto, sem nenhuma justificação aceitável em face das condições peculiares da moderna construção urbana.

A expressão «propriedade horizontal», cuja origem vem explicada no douto parecer da Câmara Corporativa, também não será isenta de toda a critica: primeiro, porque cada um dos proprietários, graças à sua comparticipação nos bens comuns, pode ser afinal titular dum domínio sujo objecto se estende por diversos planos horizontais; segundo, porque no mesmo plano horizontal do prédio podem existir, à luz das considerações expostas, fracções contíguas capazes de justificar um domínio autónomo.

Mas tem sobre a precedente a vantagem de não fazer uma alusão tão explícita à ideia, superada pelos factos, da divisão do domínio por andares e a de estar largamente divulgada na doutrina e na jurisprudência, tanto nacionais como estrangeiras, para designar a nova espécie de domínio.

À falta de melhor, é essa a designação preferida pelo nossa diploma.

3. Constituição da propriedade horizontal: requisitos a que obedece.

 

A aplicação do regime específico da propriedade horizontal não fica, porém, dependente da simples vontade dos interessados.

É que a propriedade horizontal, se constitui normalmente uma forma louvável de assegurar a estabilidade das famílias e de facultar à classe média o acesso à propriedade predial urbana, pode converter-se para além de certos limites num factor de promiscuidade das pessoas e numa fonte permanente de discórdias e de litígios entre os diversos proprietários.

Para acautelar esse risco, o projecto de regulamento emanado do Governo proclamava o princípio de que a propriedade por andares só deve ser reconhecida quando as diversas fracções do prédio constituam unidades habitacionais ou económicas distintas, suficientemente isoladas entre si (artigo 5º), e tornava a constituição do novo regime depende, em cada caso, duma autorização camarária fundamentalmente destinada a verificar a existência daquela condição prévia.

A Câmara Corporativa. concordando embora com o princípio geral enunciado, não deixou de salientar os inconvenientes do sistema da autorização camarária e de sugerir, por via deles, a solução consagrada no presente decreto, que tem a vantagem de ir mais directa e limitadamente ao encontro do objectivo fundamental visado pelo Governo.

Não se julgou, entretanto, necessário exigir para a constituição da propriedade horizontal a aprovação prévia do respectivo regulamento, muito embora seja provável e altamente desejável que uma grande parte dos interessados trate de definir preliminarmente o estatuto da sua propriedade. O regime da subordinação da propriedade horizontal è existência do regulamento, mesmo nos termos relativos em que o consagra o direito civil italiano (Códigp Civil, artigo 1138º), pode, na verdade, criar embaraços e dificuldades aos interessados, designadamente quando seja instituído por meio de disposições testamentárias, e pouco adiantaria provavelmente, neste começo de vida do instituto, no tocante à segurança e clareza das relações entre os diversos proprietários, em face das disposições supletivas de carácter geral.

Nada obsta, porém, a que as partes, antes ou depois de constituída a propriedade horizontal, procurem definir em regulamento especial os bens e serviços comuns, os encargos comuns, e critério de repartição das diversas despesas, os direitos e obrigações dos vários proprietários, etc. Na falta ou insuficiência do estatuto é que vigora o comum das disposições (supletiva) deste decreto-lei.

Dão-se a seguir algumas indicações, necessariamente abreviadas, sobre os pontos capitais do novo regime.

4. Definição dos bens comuns aos diversos proprietários.

 

A ideia fundamental sobre a qual deve repousar o critério de distinção entre as coisas comuns e as coisas de propriedade singular parede ser esta: devem considerar-se comuns, na falta de título em contrário, as coisas que se encontram afectadas ao uso comum dos diversos proprietários.

Não significa isto que as duas ideias - uso em comum e propriedade comum - andem necessariamente associadas no capítulo do domínio horizontal. Concebe-se perfeitamente que uma coisa possa ser usada por alguns ou todos os interessados, que todos os co-utentes concorram por esse facto para as respectivas despesas de conservação e funcionamento, e, no entanto, a propriedade dela caiba a um ou a alguns deles apenas.

Mas não é esse o regime correspondente à intenção com que, em regra, agem os interessados.

Quando uma coisa se destina a servir diversos proprietários e o título constitutivo do domínio horizontal a não atribui, em propriedade exclusiva, a um ou a alguns deles somente, é de presumir que a quiseram considerar comum.

E é também, em princípio, o regime mais justo e razoável, por consequência, o que a lei deve considerar aplicável, na falta de convenção em contrário.

O decreto não adoptou, porém, o critério supletivo que à primeira vista melhor parece harmonizar-se com a ideia exposta e que é o de considerar comum as coisas que se encontram afectadas ao uso comum. Preferiu-se a fórmula de sentido negativo, consagrada pelo nº 5 do §1º do artigo 13º e semelhante à perfilhada pelo artigo 5º da Lei francesa de 28 de Junho de 1938, para fazer incidir sobre o proprietário interessado em sustentar a propriedade singular das coisas, cuja natureza comum é reivindicada por outrem, o ónus de destruir o pressuposto da comunhão.

Ao lado, porém, das coisas presuntivamente comuns, mencionadas a título exemplificativo nos quatro primeiros números do §1º, o artigo 13º consagra, ainda, por sugestão da Câmara Corporativa, a existência da categoria das coisas obrigatoriamente comuns.

Também estas se presumirão, nos termos e por força do nº 5 do §1º, adquiridas ou custeadas em comum. Mas, ao contrário do que sucede com as coisas só presuntivamente comuns:

a) Não vale, quanto a elas, qualquer convenção tendente a excluir a comunhão;
b) Os proprietários que as tenham custeado podem, em princípio, reclamar a todo o tempo dos restantes condóminos a correspondente indemnização;
c) A falta de pagamento desta indemnização, mesmo depois da interpelação respectiva, não obsta à comunhão.

5. Direitos e obrigações dos proprietários em relação aos bens comuns.

 

O princípio estabelecido no artigo 15º, segundo o qual o direito dos proprietários sobre os bens comuns é proporcional ao valor das respectivas fracções do edifício, assenta, por um lado, na presunção de que cada um deles ou os respectivos antecessores, tenha m contribuído para a construção ou aquisição das coisas comuns nessa mesma proporção a está, por outro lado, em manifesta correlação com a norma estabelecida para a repartição dos encargos correspondentes às mesmas coisas.

Poderá dizer-se, é certo, que se trata de um critério bastante empírico e que tem muito de arbitrário e de artificial, na rigidez aritmética com que funciona.

Mas, além de ser bastante razoável, não é fácil encontrar um outro princípio geral capaz de exprimir com maior rigor a desigualdade de direitos que parece impor-se entre os diversos proprietários relativamente aos bens comuns e suspeptível duma aplicação prática tão simples .

Por estas razões se explica, aliás, que a mesma solução tenha sido adoptada na generalidade das legislações estrangeiras.

O valor das fracções do prédio que se toma por base para o cálculo do direito referido no artigo 15º, e bem assim, para a generalidade dos casos, em que esse valor assume relevância dentro do presente diploma, deve reportar-se sempre à data da construção.

Não parece realmente justa, nem sequer se coaduna com a presunção sobre que assenta, em grande parte, o critério fixado no artigo 15º, a possibilidade de um dos condóminos ver aumentados os seus direitos relativamente às coisas comuns pelo simples facto de certas obras mais tarde efectuadas, um arrendamento vantajoso ou industrial posteriormente realizado terem aumentado o valor da respectiva fracção dentro do edifício.

A regra fixada no art. 16º, quanto à repartição dos encargos com a manutenção (reparação, gozo e funcionamento ordinário) das coisas comuns ou dos bens afectados ao uso comum (ainda que sujeitos a propriedade singular), está em perfeita harmonia com o princípio estabelecido no artigo anterior relativamente à quota de cada um dos condóminos sobre as coisas comuns e obedece um pouco à ideia de que o uso feito por cada um deles será, tanto quanto possível medi-lo e confrontá-lo com o dos outros, proporcional - ou muito próximo disso - ao valor relativo das suas fracções.

Colo corolário desta ideia, importa desde logo tirar a conclusão de que o critério de repartição dos encargos será diferente quando o uso das coisas comuns se realize em condições de perfeita igualdade entre todos os co-utentes ou exprima claramente uma desigualdade distinta daquela que serve de base ao critério geral do presente diploma.

Estas considerações ajudam também a compreender desde logo o disposto nos dois parágrafos do artigo 16º. A despeito das observações formuladas pela Câmara Corporativa, não parece justa a solução de obrigar a comparticipar nas despesas de conservação ou de benfeitorização dos diversos lanços de escadas (apesar de esta ser considerada, em princípio, coisa comum) os proprietários que deles se não servem normalmente, como no geral acontece com os donos e habitantes de cada andar em relação aos lanços que dão acesso para os andares superiores.

A solução consagrada no decreto diverge bastante da consignada no artigo 2335º do Código Civil: enquanto este exonera injustificadamente das despesas de reparação de cada lanço de escada proprietários que dele se servem normalmente, o decreto apenas exime do encargo os condóminos que normalmente se não utilizam do lanço a reparar ou benfeitorizar, ou seja, os proprietários dos andares inferiores.

Critério, análogo foi adoptado relativamente aos ascensores, para cuja conservação e funcionamento também não seria justo que fossem obrigados a contribuir os proprietários do rés-do-chão ou da cave do edifício que os não utilizem. Este simples princípio de exclusão não bastará, é certo, para estabelecer o regime de justiça ideal entre os diversos proprietários: basta considerar que os andares mais altos são muitas vezes os que valem relativamente menos e, no entanto, os respectivos ocupantes são, relativamente também, os que maior uso fazem no geral dos ascensores e mais agravam, por conseguinte, as despesas do seu funcionamento.

Parece preferível, porém, deixar apenas consignada, por agora, a regra (supletiva) de proporcionalidade do artigo 16º. Aos interessados fica, evidentemente, aberta a possibilidade de a substituírem por qualquer outro criotério, que pode bem ser o da adopção dema taxa progressiva e variável com a altura dos diversos andares.

 

6. Inovações nas coisas comuns. 

 

Reconstrução do prédio parcial ou totalmente destruído. - Os artigos 17º e 18º procuram conciliar, no concernente às inovações a introduzir nos bens comuns, o interesse dos proprietários que fundadamente pretendem melhorar estes bens, em ordem a aumentar as vantagens ou benefícios produzidos pelas coisas sujeitas à sua propriedade singular, e o interesse dos outros proprietários em não serem, imprevista e inopinadamente, compelidos a contribuir para essa melhoria geral num momento em que não possam ou lhes não convenha fazê-lo.

Em face do regime especial consagrado pelo artigo 17º quanto à aprovação das inovações, não repugnará aceitar o princípio, consignado por sua vez no §2º do artigo 18º, da possibilidade de imediata execução das obras de inovação, desde que os proprietários que lhe deram a sua aquiescência ou outros se declarem dispostos a suportar os respectivos encargos. A posição dos dissidentes parece suficientemente acautelada mediante a limitação constante no § único do artigo 17º.

Quando as obras hajam sido aprovadas pela maioria qualificada exigida no artigo 17º e os interessados se não declarem dispostos a prescindir da contribuição dos ausentes ou dissidentes para o custeio da sua realização, deixa-se ao prudente arbítrio do juiz a decisão sobre se as razões apresentadas pelo proprietário dissidente para se escudar da comparticipação nas despesas são, de facto pertinentes.

As considerações atendíveis do proprietário tanto podem referir-se às próprias obras, apreciadas na sua utilidade geral ou vistas à luz das vantagens e inconvenientes que podem acarretar para o opositor, como fundar-se na situação particular deste, designadamente em razões de mera oportunidade económica.

O juiz deverá agir, na apreciação das razões invocadas como fundamento da escusa, com a maior cautela e prudência, de modo a evitar, por um lado, soluções que representem uma injustificável violência da vontade da maioria sobre a vontade do proprietário dissidente e a impedir, por outro lado, que os condóminos minoritários prejudiquem, por simples capricho ou má compreensão dos seus deveres de solidariedade, a realização das obras de manifesto interesse comum.

Muito diferente do enunciado é o regime especial válido para as reparações indispensáveis e urgentes, cuja natureza se não compadece, obviamente, com a necessidade da aprovação pela assembleia. A assembleia poderá sempre, no entanto, dentro dos poderes que lhe competem, apreciar a natureza das reparações efectuadas, nos termos do artigo 19º, e discutir, portanto, a regularidade da actuação de quem tomou a iniciativa de as promover.

Muito semelhante ao descrito a propósito das obras de inovação é o conflito suscitado entre os proprietários que aprovam e os que não aprovam a reconstrução, na hipótese de o edifício sobre o qual se haja instituído o regime da propriedade horizontal ser parcial ou totalmente destruído.

E são análogas as razões que tornam difícil a escolha de uma solução para o problema.

Baseado nos ensinamentos de algumas legislações estrangeiras, o decreto fixou-se na solução ecléctica constante dos artigos 20º e 21º.

Quando a destruição é total ou apenas deixa de pé uma parte do edifício que representa o máximo de um quarto do valor que este possuía antes de ser destruído, só por unanimidade dos interessados poderá ser validamente tomada a deliberação de o reconstruir. A destruição atinge aqui uma parte tão considerável do prédio e há, por outro lado, uma tão intensa valorização dos terrenos para construção nos centros urbanos, onde é natural que o regime da propriedade horizontal venha a prosperar, que não se teve relutância de maior em sobrepor o interesse do proprietário que isoladamente prefere a venda do terreno e dos materiais ao de todos aqueles que optem pela reconstrução. Tanto mais quanto é certo que a assembleia pode perfeitamente aprovar um processo de venda que, sem defraudar os interesses do dissidente tutelados pelo artigo 20º, faculte no fim de contas a reconstrução que os outros pretendam efectuar sobre o mesmo terreno.

Quando a destruição não atinja a gravidade relativa indicada no artigo 20º, já se justifica que o interesse dos dissidentes seja até certo ponto sacrificado ao da maioria qualificada, definida na disposição imediata, que opte pela reconstrução.

O sacrifício do interesse dos dissidentes não vai, no entanto, tão longe como no caso das inovações a realizar nos bens comuns.

Considerando que as despesas da reconstrução, sobretudo quando algum dos condóminos se recuse a participar nelas, serão no geral mais elevadas do que as da simples inovação nos bens comuns, o decreto não permite que, mesmo por decisão judicial, qualquer proprietário possa ser compelido directamente a participar nos encargos da reconstrução. Consente apenas que aos minoritários seja posta a alternativa resultante do disposto no
§1º do artigo 21º.

Limita-se, em princípio, aos outros condóminos o círculo de pessoas a quem a cedẽncia dos direitos do dissidente pode ser efectuada, para dar aos interessados a possibilidade de evitar o ingresso de estranhos na propriedade do edifício (muito embora semelhante risco exista permanentemente para os proprietários, em face da livre alienabilidade das fracções autónomas do prédio e do afastamento do direito de preferência entre os respectivos titulares) e de mais facilmente acordarem em nova planta para a reconstrução.
 

7. Órgãos da administração.

 

Tal como no comum das legislações esteangeiras, também o decreto confia a dois órgãos diferenciados a gestão dos assuntos de interesse comum ligados à propriedade horizontal.

São a assembleia dos proprietários, de um lado, e o administrador, do outro.

A natural preponderância da primeira sobre a actividade deste último reflecte-se em vários aspectos do novo regime, como seja no poder que a assembleia tem de livrem,ente nomear e demitir o administrador (artigo 33º) e na possibilidade de se recorrer para a assembleia, sem prejuízo, naturalmente, dos direitos de terceiros, dos actos praticados pelo administrador (artigo 36º).

Quanto às deliberações da assembleia vale o princípio maioritário. Mas a maioria que, em princípio, decide na matéria não é a do simples número dos proprietários interessados; é antes a maioria do capital investido no edifício. Assim se explica que o artigo 28º reconheça, em princípio, a cada proprietário um número de votos correspondente ao valor relativo da respectiva fracção.

À luz da mesma ideia se explica ainda o disposto no § único do artigo 31º. A maioria a que o preceito se refere, na hipótese de ser necessário convocar nova sessão pela razão aí indicada, não é a maioria numérica dos proprietários presentes. É a maioria ponderada desses proprietários, graduada, portanto, em função do disposto no artigo 28º. Para este caso o que a lei exige ainda é determinado quórum: os proprietários presentes à segunda sessão (e não apenas os que subscreveram a deliberação tomada) devem representar, pelo menos, um terço do valor do edifício.

Há casos, porém, nos quais o decreto se afasta da regra majoritária que acaba de ser definida.

Quanto às inovações nas coisas comuns, exige, como se viu, uma maioria constituída por dois terços do valor investido no edifício. Para a reconstrução de que trata o artigo 21º é indispensável, por seu turno, não só a maioria normal concernente ao valor, mas também a maioria do número dos condóminos.

8. Considerações finais.

 

No intuito de prevenir futuras dúvidas de interpretação, o decreto-lei resolve ainda, de modo explícito, o problema de saber se existe ou não direito de preferẽncia a favor dos diversos proprietários, no caso da alienação de qualquer das fracções autónomas do prédio.

Consagra-se, nesse aspecto, a solução para a qual o projecto governamental já se inclinava e que o respectivo relatório dava como implicitamente contida no articulado proposto.

De facto, o direito de preferência constitui uma limitação aos poderes normais do proprietário e é quase sempre, como tal, uma restrição odiosa. Por outro lado, é fonte de fraudes frequentes destinadas a afastar o seu exercício e, por via disso, é causa também de suspeições constantes quanto à sinceridade do preço referido pelos contraentes nos títulos da alienação.

Por último, a sua consagração neste domínio parece contrariar de certo modo o espírito do novo instituto: o direito de preferência facilitaria a concentração do domínio sobre todo o prédio nas mãos de um ou alguns apenas dos primitivos proprietários, ao passo que o regime da propriedade horizontal visa não tanto favorecer a aplicação de capitais dos proprietários mais abastados como estimular o acesso a um lar próprio do maior número possível de famílias de modesta condição económica.

É certo que a consagração do direito de preferência tem, em contrapartida, a vantagem de prevenir em dados termos os diversos proprietários contra a possibilidade de ingresso de estranhos na comunhão do prédio. mas também é certo que um risco muito semelhante advém para os diversos proprietários da simples faculdade, incontestadamente reconhecida a cada um deles, de arrendar ou emprestar livremente a sua fracção a terceiro e que a vantagem referida não chega, em todo o caso, para cobrir os inconvenientes da solução.

Ainda por sugestão da Câmara Corporativa, converte-se em decreto-lei o regulamento inicialmente projectado pelo Governo.

Há, com efeito, dentro do novo diploma, como o relatório do projecto governamental já tivera, aliás, oportunidade de observar, disposições várias de natureza legislativa. Como esses preceitos superam em quantidade as disposições de carácter regulamentar e se distanciam consideravelmente do espírito que parece animar o artigo 1335º do Código Civil, só há realmente vantagem em dar a forma de decreto-lei ao diploma pelo qual o Governo procura desempenhar-se da missão que a Lei nº 2030 lhe confiou.

Dada a complexidade da matéria, não surpreende que o decreto-lei contenha ainda - sobretudo quanto à hipótese de o proprietário de qualquer das fracções ceder a outrem o respectivo uso e fruição - muitas lacunas, cuja integração se deixa por enquanto confiada ao jogo dos princípios gerais válidos para o efeito dentro do nosso sistema jurídico.

O Governo não deixará, porém, de acompanhar com o interesse devido a evolução do instituto e de tomar as providências legislativas que o tempo mostrar necessárias ou oportunas.

Nestes termos, e ouvida a Câmara Corporativa, nos termos do artigo 105º da Constituição;

Usando da faculdade conferida pela 1ª parte do nº 2 do artigo 109º da Constituição, o Governo decreta e eu promulgo, para valer como lei, o seguinte:

 

 DL 40 333

DL 40 333 de 14/10/1955 - Legislação

A propriedade horizontal, que é hoje uma realidade insubstituível, foi entre nós instituída e regulamentada pelo Decreto-Lei nº 40 333 de 14 de Outubro de 1955, o qual na sua essência passou a integrar o Código Civil através do DL nº 47 344 de 25 de Novembro de 1966.

Atento o interesse histórico deste regime jurídico, replica-se infra o competente diploma.

Decreto-Lei 40 333
14 de Outubro de 1955

Artigo 1º As fracções de que se compõe um edifício, susceptíveis de constituírem unidades independentes para os fins de habitação, de actividade cultural, de actividade económica ou semelhantes, podem pertencer a proprietários diversos, em regime de propriedade horizontal, nos termos do presente decreto-lei.

Artigo 2º O regime da propriedade horizontal pode ser constituído:
1º Por negócio jurídico, incluindo a partilha extrajudicial;
2º Por decisão proferida em acção de divisão de coisa comum ou por efeito de partilha judicial;
3º Por destinação do prédio, prevista no respectivo projecto, à venda de fracções autónomas, a pronto pagamento ou em prestações, designadamente em regime de casas económicas, nos termos do Decreto-Lei nº 23 052, de 23 de Setembro de 1933, e mais legislação aplicável, ou de casas de renda económica, em conformidade com a Lei nº 2 007, de 7 de Maio de 1945, e mais legislação em vigor.
§ único. Considera-se, para os efeitos legais, título constitutivo da propriedade horizontal, segundo as hipóteses:
1º O negócio jurídico a que se refere o nº 1 do corpo deste artigo;
2º A decisão que decretar ou homologar a divisão, nos casos do nº 2;
3º As decisões administrativas que aprovar o projecto do prédio, na hipótese mencionada no nº 3.

Artigo 3º O título constitutivo deve:
1º Especificar as partes do prédio componentes de cada uma das fracções autónomas, por forma a que estas fiquem devidamente individualizadas.
2º Fixar o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio.
§1º Nos casos dos nº 2º e 3º do § único do artigo 2º as decisões aí referidas devem individualizar o mapa de partilha, o projecto ou outros documentos de que constem os elementos acima exigidos, os quais se considerarão parte integrante do título constitutivo.
§2º Se o título constitutivo não satisfazer ao disposto neste artigo, será completado por acordo dos interessados, expresso em documento autêntico, ou por arbitramento judicial, atendendo-se, quanto ao valor, àquele que o prédio tinha ao tempo da construção.

Artigo 4º Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que constituam unidades aptas para os fins mencionados no artigo 1º e que sejam suficientemente distintas e isoladas entre si.
§1. Se o prédio for construído propositadamente para ser vendido em fracçõe, nos termos do artigo 2º, será este requisito considerado na aprovação do respectivo projecto; nos outros casos será verificado por vistoria da câmara municipal do concelho respectivo ou por vistoria judicial, conforme a propriedade horizontal for constituída, respectivamente, por negócio jurídico, ou por decisão judicial.
§2. Se, porém, esta forma de domínio for titulada por testamento, a prova do mencionado requisito só será exigível para o registo definitivo da constituição.

Artigo 5º O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por acordo de todos os interessados celebrado por escritura pública e, se algum deles for incapaz ou ausente, mediante autorização judicial, nos termos dos artigos 1488º e 1489º do Código de Processo Civil.
§ único. Não pode, todavia, modificar-se a composição das fracções autónomas sem que a observância do artigo antecedente se mostre garantido por vistoria municipal, ou no caso de a modificação exigir obras, pela aprovação do respectivo projecto.

Artigo 6º A constituição da propriedade horizontal e a modificação do títrulo constitutivo devem ser inscritas no registo predial para produzirem efeitos em relação a terceiros.
§ único. Os notários não poderão, todavia, lavrar escritura pública, pela qual se transmitam direitos ou contraiam encargos sobre fracções autónomas de edifícios em regime de propriedade horizontal, sem que se mostre registado o respectivo título constitutivo.

Artigo 7º A cada edifício sob regime de propriedade horizontal corresponderá, no registo predial, uma só descrição, na qual deverá constar a especificação pormenorizada das suas diversas fracções autónomas, individualizando-se cada uma delas por uma letra maiúscula e pela menção ou do andar em que se situa ou de qualquer outra circunstância que sirva para a distinguir das demais.
§ único. Das quotas de referência aos actos de inscrição deverá sempre constar a fracção a que esses actos respeitam.

Artigo 8º As inscrições de constituição da propriedade horizontal, e bem assim das convenções posteriores, serão feitas por extracto dos respectivos títulos e nelas será mencionado o valor atribuído a cada uma das fracções autónomas.

Artigo 9º Na matriz predial cada edifício em regime de propriedade horizontal terá uma só descrição.
§1º Na descrição genérica do edifício deve mencionar-se o facto de ele se encontrar em regime de propriedade horizontal.
§2º Cada uma das fracções autónomas será descrita pormenorizadamente e individualizada por uma letra maiúscula igual à que lhe estiver atribuída no registo predial.

Artigo 10º Cada um dos proprietários tem direito de propriedade sobre a fracção autónoma correspondente e, acessoriamente, o direito de compropriedade na parte comum do prédio.
§ único. O complexo destes direitos é incindível, salvo disposição da lei em contrário, e está sujeito, para todos os efeitos, ao regime da propriedade de coisas móveis.

Artigo 11º O proprietário da fracção autónoma pode usar e dispor desta livremente, nos termos gerais de direito.
§ único. No caso de alienação das fracções, os demais proprietários não gozam de qualquer preferência fundada na compropriedade sobre as partes comuns do prédio.

Artigo 12º No exercício do seu direito devem os proprietários suportar as limitações necessárias ao bem de todos, em virtude das relações de vizinhança, da compropriedade nas coisas comuns e da circunstância de as fracções pertencerem ao mesmo edifício.
§ único. Em especial, é vedado aos condóminos:
1º Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparações adequadas, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos à moral ou aos bons costumes;
c) Dar-lhe uso contrário ao fim que foi destinada a fracção, salvo a autorização de todos os condóminos ou o competente suprimento judicial quando injustamente negada.

Artigo 13º São comuns as seguintes partes integrantes e pertenças do prédio:
1º O terreno, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as restantes partes estruturais do prédio;
2º O telhado, assim como os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do último pavimento;
3º As entradas, as escadas e os corredores de passagem comum;
4º As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento e semelhantes.
§ 1º Presumem-se ainda comuns:
1º Os pátios e jardins comuns;
2º Os ascensores;
3º As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
4º As garagens;
5º Em geral, as coisas que não forem afectadas ao uso exclusivo de qualquer dos condóminos.
§ 2º As coisas referidas no corpo deste artigo, enquanto durar a propriedade horizontal, são indivisíveis e não podem separar-se das fracções autónomas, salvo para serem substituídas por outras de igual função, com a aprovação do respectivo projecto pela câmara municipal, as mencionadas no §1º podem dividir-se e alienar-se nos termos gerais da compropriedade.

Artigo 14º Os proprietários podem usar os bens comuns, em conformidade com o respectivo fim, e sem inibirem os consortes do exercício de igual direito.

Artigo 15º O direito dos proprietários aos bens comuns será, na falta de título em contrário, representado por uma quota igual à percentagem ou permilagem prevista no nº 2 do art. 3º.

Artigo 16º Salvo disposição em contrário, os proprietários contribuirão para as despesas relativas aos bens comuns e aos serviços de interesse comum na proporção da quota referida no artigo anterior.
§ 1º - As despesas relativas aos diversos lanços da escada ficarão porém, apenas a cargo dos proprietários que deles normalmente se servem.
§ 2º - Nas despesas dos ascensores só comparticiparão os proprietários cujas fracções autónomas por eles possam ser servidas.

Artigo 17º As obras que constituam inovações dependem da aprovação, em assembleia dos condóminos que representem dois terços do valor total do edifício.
§ único. Não são permitidas inovações nos bens comuns que possam prejudicar a utilização, por parte de alguns condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.

Artigo 18º As obras inovadoras serão pagas pelos proprietários nos termos do artigo 16º. Os proprietários dissidentes só poderão, no entanto, ser compelidos a concorrer para as respectivas despesas se a sua recusa for judicialmente havida como infundada.
§1º O proprietário cuja recusa se tiver como fundada poderá comparticipar a todo o tempo nas inovações, mediante o pagamento da quota correspondente nas despesas de execução e manutenção da obra efectuada, contanto que essa comparticipação não cause um prejuízo infundado aos outros proprietários.
§2º As inovações aprovadas podem ser imediatamente executadas, desde que um ou alguns dos condóminos suportem os respectivos encargos.

Artigo 19º As reparações indispensáveis e urgentes nos bens comuns podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimentos do administrador, mediante a iniciativa de qualquer proprietário, para serem pagas a final por todos, na proporção devida.

Artigo 20º No caso de destruição de todo o edifício, ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos poderá exigir a venda do terreno e dos materiais pela forma que a assembleia vier a designar.

Artigo 21º No caso de destruição de uma parte menor poderá a assembleia deliberar por dupla maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
§1º Os proprietários que não quiserem comparticipar nas despesas da reconstrução poderão ser obrigados a ceder os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado por avaliação.
§2º O proprietário alienante poderá escolher o condómino ou condóminos a quem a cedência deverá ser feita.

Artigo 22º É obrigatória a realização do seguro do edifício contra o risco de incêndio.
§ único. Qualquer dos condóminos pode compelir os restantes à efectivação e manutenção do seguro quando o administrador não tenha providenciado oportunamente para esse efeito.

Artigo 23º A acta da sessão que tiver deliberado quaisquer despesas constituirá título executivo, nos termos do artigo 46º do Código de Processo Civil, contra o proprietário que deixar de entregar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte, à qual acrescerão os juros legais de mora.

Artigo 24º O crédito por encargos previstos neste decreto-lei beneficia de privilégio mobiliário especial, nos termos do nº 4 do artigo 882º do Código Civil, e de privilégio imobiliário, nos termos do nº 2 do art. 887º do mesmo código.

Artigo 25º Os direitos e obrigações de cada proprietário nos bens comuns são inseparáveis da propriedade singular, a qual não poderá em caso algum ser transmitida ou onerada independentemente daqueles direitos e obrigações.

Artigo 26º Nenhum proprietário poderá renunciar os seus direitos aos bens comuns com o fim de se escusar aos encargos correspondentes.

Artigo 27º A administração dos bens comuns compete à assembleia dos condóminos e a um administrador por ela eleito.
§1º Os organismos e empresas legalmente autorizados a construir prédios para venda de fracções autónomas a prestações, em regime de propriedade resolúvel, poderão, nos contratos celebrados com os adquirentes, reservar para si a administração dos bens comuns enquanto todo o edifício não for objecto de propriedade absoluta.
§2º No caso previsto no parágrafo anterior não haverá administrador designado pela assembleia, mas sem a anuência desta não poderão fazer-se quaisquer inovações nos bens comuns nem modificar-se os serviços de interesse comum previstos nos contratos de venda ou em outros actos por estes pressupostos, salvo o suprimento judicial, quando o desacordo da assembleia for injustificável.
§3º Na hipótese dos dois parágrafos anteriores a assembleia deve pronunciar-se, nos termos do artigo seguinte, sobre o orçamento e as contas da administração, se esta não for remunerada por quantia fixa ou calculada directa e exclusivamente pelos contratos de venda das fracções autónomas.

Artigo 28º Cada proprietário terá, dentro da assembleia, tantos votos quantas as unidades inteiras que se contiverem na percentagem ou permilagem a que se refere o nº 2 do art. 3º.

Artigo 29º A assembleia reunirá uma vez por ano, na primeira quinzena do mês de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e, bem assim, para a aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
§1º A assembleia poderá reunir sempre que seja necessário, mediante convocação do administrador ou dos condóminos que representem, pelo menos, 25 por cento do valor total do edifício.
§2º A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade de celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios dos proprietários entre si, ou deles com o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância deste decreto-lei ou das decisões da assembleia ou do administrador, contanto que o montante dessas penas não exceda um quarto do rendimento colectável anual da fracção do infractor.

Artigo 30º A assembleia terá as suas sessões no lugar designado pelo administrador ou pelos proprietários referido no §1º do artigo anterior e será convocada por meio de circular enviada com cindo dias de antecedência, aos condóminos, mediante correspondência registada, com aviso de recepção.

Artigo 31º A assembleia, sem prejuízo do disposto no artigo 17º, delibera por maioria dos votos representativos de todo o capital investido.
§ único. Se não comparecer o número de proprietários suficiente para se obter o necessário vencimento, será convocada nova sessão, dentro dos dez dias imediatos, podendo então a assembleia deliberar por maioria dos votos dos proprietários presentes, desde que estes representem, pelo menos, um terço do valor do edifício.

Artigo 32º As deliberações da assembleia contrárias à lei ou ao regulamento aprovado pelos interessados poderão ser anuladas a requerimento de qualquer dos condóminos.
§1º A acção será proposta dentro do prazo de vinte dias, a contar da deliberação, quanto aos que a não aprovaram, ou da comunicação da deliberação, quanto aos condóminos ausentes à sessão.
§2º Pode ser requerida a suspensão das deliberações da assembleia, nos termos dos artigos 403º e 404º do Código de Processo Civil.
§3º A representação judiciária dos outros condóminos competirá ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.

Artigo 33º O administrador será nomeado e exonerado por deliberação da assembleia dos proprietários.
§1º Se a assembleia o não fizer, poderá a nomeação ser feita pelo tribunal da situação do prédio, a requerimento de qualquer dos condóminos.
§2º O tribunal poderá também destituir o nomeado, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que ele praticou graves irregularidades ou agiu com manifesta negligência no exercício das suas funções.
§3º O cargo de administrador pode ser remunerado, dura pelo prazo renovável de dois anos e será desempenhado por um dos proprietários ou por terceiro.

Artigo 34º São atribuições do administrador:
1º Convocar a assembleia dos proprietários, nos termos do artigo 29º;
2º Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
3º Efectuar e manter o seguro do edifício contra os riscos de incêndio, sob pena de se tornar responsável pelos prejuízos resultantes da sua falta;
4º Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
5º Propor acção executiva contra os proprietários que deixarem de entregar, dentro do prazo estabelecido, a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
6º Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
7º Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
9º Executar as deliberações da assembleia.

Artigo 35º O administrador pode agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, no exercício das atribuições conferidas no artigo anterior ou quando devidamente autorizado pela assembleia.
§1º Pode igualmente ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
§2º Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou de posse dos bens comuns, salvo a atribuição de poderes especiais ao administrador pela assembleia dos proprietários.
§3º Compete também ao administrador representar o conjunto dos proprietários perante as autoridades administrativas.

Artigo 36º O administrador terá os seguintes livros:
De receitas e despesas;
De actas;
De inventário dos bens de propriedade comum.

Artigo 37º Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, que neste caso poderá ser convocada pelo proprietário impugnante.