Garantia dos bens imóveis

Com a entrada em vigor do DL nº 84/2021, de 18 de Outubro (todos os preceitos havidos no presente escrito, salvo indicação diversa, reportam-se a este diploma) foi reforçado o direito dos condóminos caso ocorra uma falta de conformidade nos bens imóveis, alargando-se para 10 anos o prazo de garantia dos mesmos no que respeita à falta de conformidade relativa a elementos construtivos estruturais, mantendo-se contudo o actual prazo de 5 anos quanto às restantes faltas de conformidade.

Estão aqui em causa os contratos de compra e venda havidos celebrados entre o promitente-vendedor (profissional) e o promitente-comprador (consumidor) que tenham por objecto a transmissão de prédios urbanos para fins habitacionais, entendendo-se como tais todos os edifícios incorporados no solo, com os terrenos que lhes sirvam de logradouro, sendo partes integrantes todas as coisas móveis ligadas materialmente aos prédios com um carácter de permanência.

Nesta conformidade, o "profissional" é qualquer pessoa singular ou colectiva, pública ou privada, que actue, inclusivamente através de qualquer outra pessoa em seu nome ou por sua conta, para fins relacionados com a sua actividade comercial, industrial, artesanal ou profissional, no que respeita aos referidos contratos, ao passo que o "consumidor" é a pessoa singular que, nos mesmos contratos, actue com fins que não se incluam no âmbito da sua actividade comercial, industrial, artesanal ou profissional (cfr. art. 2º).

De acordo com o disposto no citado diploma legal, o referido profissional terá que responder perante o consumidor por qualquer falta de conformidade que exista aquando da entrega do bem imóvel ou se manifeste no prazo de 10 anos, relativamente a quaisquer faltas de conformidade inerentes aos elementos construtivos estruturais, e de 5 anos, relativamente às restantes faltas de conformidade (cfr. art. 23º).

Importa salientar que os prazos suspendem-se a partir da data da comunicação da falta de conformidade pelo consumidor ao profissional e bem assim durante o período em que o consumidor estiver privado do uso do bem (cfr. nº 2 do art. 25º). A falta de conformidade que se manifeste naqueles prazos presume-se existente aquando da entrega do bem imóvel, salvo quando tal for incompatível com a natureza da coisa ou com as características da falta de conformidade (cfr. nº 4 do art. 24º).

Presume-se que os bens imóveis não estão conformes com o contrato caso:

• não estejam conformes com a descrição que deles é feita pelo profissional ou não possuam as qualidades do bem que o profissional tenha apresentado ao consumidor como amostra ou modelo (cfr. al. a) do art. 22º);
• não sejam adequados ao uso específico para o qual o consumidor os destine, desde que o profissional tenha sido informado de tal uso aquando da celebração do contrato e o tenha aceite (cfr. al. b) do art. 22º);
• não sejam adequados às utilizações habitualmente dadas aos bens do mesmo tipo (cfr. al. c) do art. 22º); ou ainda,
• quando não apresentem as qualidades e o desempenho habituais nos bens do mesmo tipo e que o consumidor pode razoavelmente esperar, atendendo à natureza do bem e, eventualmente, às declarações públicas sobre as suas características concretas feitas pelo profissional, pelo produtor ou pelo seu representante, nomeadamente na publicidade (cfr. al. d) do art. 22º).

De observar que as características de qualidade, segurança, habitabilidade, protecção ambiental e de funcionalidade que os bens imóveis devem apresentar, de modo a assegurar a aptidão dos mesmos ao uso a que se destinam durante o seu período de vida útil, são descritas na ficha técnica da habitação (cfr. nº 1 do art. 22º).

No entanto, importa ressalvar que não se considera existir falta de conformidade, caso o consumidor tivesse conhecimento da mesma aquando da celebração do contrato, não a pudesse razoavelmente ignorar ou se aquela decorrer dos materiais fornecidos pelo consumidor (cfr. nº 4 do art. 22º).

Assim, em caso de falta de conformidade, o consumidor tem direito a que esta seja reposta, a título gratuito, por meio de reparação ou de substituição, à redução proporcional do preço ou à resolução do contrato (cfr. nº 1 do art. 24º). 

Há que atentar que estes direitos caducam decorridos três anos a contar da data da comunicação da falta de conformidade e transmitem-se ao terceiro adquirente do bem imóvel a título gratuito ou oneroso (cfr. nº 1 do art. 25º), sendo que o prazo de caducidade suspende-se desde a data de comunicação da falta de conformidade ao profissional até à conclusão das operações de reparação ou substituição e durante o período temporal em que durar a tentativa de resolução extrajudicial do conflito de consumo que opõe o consumidor ao profissional ou ao produtor (cfr. nº 2 do art. 25º).

Mais, a reparação ou substituição deve ser realizada dentro de um prazo razoável, tendo em conta a natureza da falta de conformidade, sem grave inconveniente para o consumidor (cfr. nº 3 do art. 24º), caso contrário, o profissional pode incorrer na prática de uma contraordenação económica grave, punível nos termos do art. 48º do Regime Jurídico das Contraordenações Económicas.

Cabe, pois, ao Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC, I.P.), fiscalizar e instruir os respetivos processos por contraordenação, competindo ao presidente do seu conselho diretivo aplicar as respetivas coimas e demais sanções acessórias (cfr. art. 47º).

Acresce sublinhar que são ainda incorporadas as soluções, já constantes do actual regime legal, sobre a possibilidade de o consumidor exercer os direitos de reparação e substituição do bem em caso de falta de conformidade directamente perante o produtor - salvo se tal se manifestar impossível ou desproporcionado, tendo em conta o valor que o bem teria se não existisse falta de conformidade, a importância desta e a possibilidade de ser encontrada uma solução alternativa sem grave inconveniente para o consumidor -, bem como a respeito do direito de regresso do profissional perante uma pessoa em estágios anteriores da cadeia contratual, quando esta seja responsável perante uma falta de conformidade (cfr. art. 41º e 42º).

Este diploma visa assim reforçar, assim, os direitos dos consumidores na compra e venda de bens imóveis, mas também na compra e venda de bens móveis e de conteúdos e serviços digitais, procedendo à transposição para a ordem jurídica interna das Directivas (UE) 2019/771 e 2019/770.

No entanto, o citado diploma legal só se aplica aos imóveis adquiridos depois de 1 de Janeiro de 2022, para os quais, a garantia dos elementos construtivos estruturais é de 10 anos. Nas casas compradas até essa data, a garantia continua a ser de 5 anos.

O que são elementos construtivos estruturais?

Estabelece-se no nº 5 do art. 23º que o governo poderá aprovar, por portaria, uma lista exemplificativa dos elementos construtivos estruturais dos bens imóveis. Enquanto se aguarda pela mesma, temos uma lista com as designações técnicas dadas pelo despacho normativo 9/2014 de 31 de Julho.

São as partes resistentes fundamentais da construção que suportam os esforços a que a mesma está sujeita, funcionando em conjunto e sendo objecto de projecto específico. São elementos que comprometem a estabilidade da construção e, por vezes, não estão visíveis e/ou acessíveis.

Por meio de cálculos precisos realizados por engenheiros civis, os elementos estruturais irão servir de base e estrutura para o desenvolvimento da construção de forma que não ocorram incidentes durante ou após o término da empreitada.

Consideram-se, como tais: 

• As fundações directas (sapatas, lintéis de fundação, ensoleiramentos, poços de fundação, etc);
• As fundações indirectas (estacas, maciços de encabeçamento, microestacas, etc);
• As estructuras de contenção (estacas-prancha, paredes moldadas, muros de berlim, muros de munique, etc);
• As super-estructura (pilares, lajes, vigas, paredes resistentes, etc);
• Os sistemas de pré-esforço;
• Os elementos da estructura da cobertura (madres, travessas, etc);
• A estrutura metálica, estrutura de madeira, estrutura de pedra, estrutura mista.

E elementos construtivos não estruturais?

São as partes não resistentes da construção suportadas pelos elementos estruturais, com funcionalidades diferenciadas, sendo geralmente definidas no projecto de arquitectura. São elementos que não comprometem a estabilidade da construção, sendo normalmente visíveis ou de fácil acesso.

Os elementos estruturais servem como base para os elementos não estruturais.

Consideram-se como tais:

• As paredes não resistentes;
• Os elementos de cantaria;
• Os isolamentos e impermeabilizações (isolamentos térmicos, impermeabilização da cobertura, etc);
• Os acabamentos e revestimentos (betonilha, pintura, azulejo, telha, etc);
• Os caixilharia (porta, janela, etc);
• Os dispositivos de protecção (vedações, guardas de segurança, portões, etc).

Hão ainda mais bens que integrando o imóvel, têm uma garantia de 5 anos, como no caso das instalações eléctricas, telecomunicações, canalizações, louças sanitárias, mobiliário de cozinha e outros bens do mesmo género, ou seja, todo o tipo de bens que não sendo estruturais, fazem parte da habitação.

Garantia imóveis

É corrente questionarem-nos sobre o prazo de garantia nos imóveis destinados a longa duração, e sobre a responsabilidade concreta do empreiteiro, em caso de defeitos. Cumpre-nos a este respeito salientar que cada caso terá as suas especificidades, mas que haverá uma linha transversal ao regime da garantia nos bens imóveis, que poderemos explorar.

Desde logo, esta matéria vem regulada no artigo 1225º do Código Civil, o qual nos refere o seguinte:

Artigo 1225º
Imóveis destinados a longa duração

    1 – Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219.º e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.

    2 – A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.

    3 – Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221.º

     4 – O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado.

Quer isto dizer que existe um prazo legal de garantia, de 5 anos – que pode ser superior caso as partes assim o convencionem – em que o empreiteiro responde pelos danos causados ao dono da obra que sejam decorrentes de vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ou apresentar defeitos.

Este prazo de 5 anos começa a contar na data da entrega do imóvel, e sua aceitação, sem defeitos aparentes, que normalmente corresponde no caso da aquisição de imóvel, à data do registo pelo adquirente, e no caso das partes comuns de prédios em propriedade horizontal, a contar da data da realização da primeira assembleia de condóminos, data a partir da qual se constitui a entidade que pode exercer o direito de denúncia desses defeitos, ou seja, o Condomínio.

Seguimos por isso a posição de que o prazo se inicia, quanto às partes comuns, com a realização da primeira assembleia constitutiva do condomínio, aliás, na esteira do que o defende o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 29/11/2011, que nos refere que:

“I – A contagem do prazo de 5 anos para denúncia dos defeitos de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração, previsto no art. 1225.º, n.º 1, do CC, inicia-se no momento da entrega do prédio por parte do construtor/vendedor.

I – Tal entrega considera-se feita no momento em que o vendedor entrega o prédio à assembleia de condóminos, ou seja, no momento a partir do qual o vendedor deixa de ter poder para determinar ou influir sobre o curso das decisões dos condóminos constituídos em assembleia de interesses autónomos e identificados com os interesses comuns.

III – Este momento – da cisão do vendedor do prédio vendido – pode coincidir, ou não, com a constituição da assembleia de condóminos, sendo que, se quando esta for constituída o prédio estiver entregue, será a partir deste momento que se passará a contar o prazo de 5 anos, se o prédio não estiver concluído e não estando em condições de ser entregue à assembleia de condóminos para que esta possa exercer todos os direitos de fiscalização sobre as partes comuns, o dies a quo a partir do qual deve ser contado o inicio do prazo dos 5 anos deverá ser a partir da entrega do prédio para uma entidade/administração distanciada do vendedor e com plena autonomia para denunciar os eventuais defeitos existentes na obra.

IV – O legislador, no caso de imóveis destinados a longa duração, pôs à disposição do dono da obra e do terceiro adquirente: um prazo de 5 anos, durante o qual, se forem descobertos defeitos, os pode denunciar (prazo de garantia supletivo), e outro prazo de 1 ano, a partir do seu conhecimento, para os denunciar, o que valerá por dizer que o dono da obra tem um prazo – de 5 anos – em que se ocorrer a descoberta de um defeito o pode denunciar, mas que exaurido esse prazo, e não tendo operado qualquer denúncia, queda peado o direito à denúncia de defeitos.

V – O dono da obra ou o terceiro adquirente, para fazer valer com êxito uma pretensão para reparação de defeitos detectados numa obra de longa duração, terá de: 1) denunciar os defeitos no prazo de garantia da obra, ou seja 5 anos após a entrega da mesma; b) propor a acção, caso o empreiteiro ou vendedor do imóvel não aceitem proceder à reparação dos defeitos, no prazo de 1 ano a partir do momento em que efectuou a denúncia.

Por outro lado, exige o nº 2 do art. 1225º do CC que a denúncia dos defeitos seja feita no prazo de um ano a contar do seu conhecimento, devendo a acção ser intentada no ano seguinte à apresentação da denúncia.

Assim, para eficazmente se accionar a garantia do imóvel, importa que, no prazo de garantia de 5 anos, se conheça o vício de construção, e se efectue a denúncia no prazo de um ano. Não sendo reparados voluntariamente os defeitos de construção, a acção para a sua eliminação deve ser intentada no prazo de um ano após a denúncia dos defeitos. 

Se a denúncia for apresentada no mês anterior a completar-se o prazo de 5 anos, ainda assim entendemos que no prazo de um ano após a denúncia – e mesmo que já fora do prazo de garantia do imóvel – o construtor ou empreiteiro, está obrigado à reparação, uma vez que a denúncia foi efectuada dentro do prazo de garantia.

Existem casos em que, além do prazo de 5 anos é possível responsabilizar o empreiteiro pelos defeitos, nomeadamente quando este actue com dolo (aplicando determinada técnica ou produto que de acordo com a arte do ofício é incorrecta ou inadequada para a reparação ou construção que efectuou), ou quando exista da sua parte um reconhecimento, expresso ou que inequivocamente demonstre a intenção de reparar os defeitos, e que obsta a que o prazo de caducidade opere.

Neste sentido, assume particular relevância o acórdão de 23-02-2012 do Tribunal da Relação de Lisboa que ensina que:

“Podem ocorrer dois tipos de reconhecimento pelo empreiteiro da existência de defeitos na obra: um, que é o mais vulgar, e que se analisa num mero acto demonstrativo da percepção dos defeitos da obra; e outro, muito menos vulgar, que é o da assunção da responsabilidade pela verificação desses defeitos.

II – É ao primeiro que o legislador se refere no art 1220º/2 fazendo-o equivaler à denúncia do defeito. Este reconhecimento apenas liberta o dono da obra de efectuar a denúncia dos defeitos mantendo-se a obrigatoriedade do exercício dos respectivos direitos dentro dos prazos referidos nos arts 1224º e 1225º CC.

III – Ao segundo, há que atribuir efeitos muito mais extensos, pois que, quando feito de forma inequívoca pelo empreiteiro, não apenas liberta o dono da obra de proceder à denúncia dos defeitos, como o liberta do respeito pelo prazo de propositura da acção para fazer valer os seus direitos. Este reconhecimento não determina a contagem de novo prazo de caducidade, passando o exercício desse direito a estar sujeito apenas ao prazo de prescrição ordinário.

Nestes casos, importa atender que este tribunal entendeu que o prazo durante o qual o empreiteiro é responsável passará a ser de 20 anos.