Garantia dos bens imóveis

Com a entrada em vigor do DL nº 84/2021, de 18 de Outubro (todos os preceitos havidos no presente escrito, salvo indicação diversa, reportam-se a este diploma) foi reforçado o direito dos condóminos caso ocorra uma falta de conformidade nos bens imóveis, alargando-se para 10 anos o prazo de garantia dos mesmos no que respeita à falta de conformidade relativa a elementos construtivos estruturais, mantendo-se contudo o actual prazo de 5 anos quanto às restantes faltas de conformidade.

Estão aqui em causa os contratos de compra e venda havidos celebrados entre o promitente-vendedor (profissional) e o promitente-comprador (consumidor) que tenham por objecto a transmissão de prédios urbanos para fins habitacionais, entendendo-se como tais todos os edifícios incorporados no solo, com os terrenos que lhes sirvam de logradouro, sendo partes integrantes todas as coisas móveis ligadas materialmente aos prédios com um carácter de permanência.

Nesta conformidade, o "profissional" é qualquer pessoa singular ou colectiva, pública ou privada, que actue, inclusivamente através de qualquer outra pessoa em seu nome ou por sua conta, para fins relacionados com a sua actividade comercial, industrial, artesanal ou profissional, no que respeita aos referidos contratos, ao passo que o "consumidor" é a pessoa singular que, nos mesmos contratos, actue com fins que não se incluam no âmbito da sua actividade comercial, industrial, artesanal ou profissional (cfr. art. 2º).

Garantia imóveis

É corrente questionarem-nos sobre o prazo de garantia nos imóveis destinados a longa duração, e sobre a responsabilidade concreta do empreiteiro, em caso de defeitos. Cumpre-nos a este respeito salientar que cada caso terá as suas especificidades, mas que haverá uma linha transversal ao regime da garantia nos bens imóveis, que poderemos explorar.

Desde logo, esta matéria vem regulada no artigo 1225º do Código Civil, o qual nos refere o seguinte:

Artigo 1225º
Imóveis destinados a longa duração

    1 – Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219.º e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.

    2 – A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.

    3 – Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221.º

     4 – O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado.