Representação em Assembleia Universal

Numa sociedade comercial, um dos principais direitos dos sócios é o de participar nas deliberações dos sócios, sem prejuízo das restrições previstas na lei (vide art. 21º, nº 1, al. b) do CSC). Com efeito, o voto representa uma declaração de vontade que, em conjugação com outras declarações da mesma natureza, determina a formação da deliberação, esta, por seu turno, expressão da vontade unitária da assembleia geral. A vontade deste órgão é, por sua vez, dentro das matérias incluídas na sua competência, vontade imputável à sociedade.

Significa isto que nenhum sócio pode ser privado, nem sequer por cláusula do contrato, do direito de voto, uma vez que a lei lhe garante o direito de participar nas deliberações dos sócios. O mesmo princípio é válido nas assembleias dos condóminos.

A tomada de deliberações de sócios em assembleia geral está regulada no art. 1432º, cujos nº 1 e 2 procedem a uma remissão geral para o disposto sobre assembleias gerais. Assim, a assembleia geral do condomínio, para se poder realizar, carece, como regra, de ser convocada, competindo essa convocação ao administrador, aos condóminos que representem pelo menos, 25% do capital investido ou a qualquer dos condóminos que pretenda recorrer do administrador e deve ser feita por meio de carta registada ou aviso com protocolo de recepção assinado pelos condóminos, expedida com a antecedência mínima de dez dias.

Nesta conformidade, “são nulas as deliberações dos sócios, tomadas em assembleia geral não convocada”, excepto “se todos os sócios tiverem estado presentes ou representados” (cfr. art. 56º, nº 1, al. a) do CSC). Ou seja, desde que todos os sócios estejam presentes e todos manifestem a vontade de que a assembleia se constitua e delibere sobre determinado assunto, podem os condóminos reunir-se em assembleia geral, sem observância das formalidades prévias (vide art. 54º, nº 1 do CSC).

Dito de outro modo, as deliberações, em que o sócio tem o direito de participar, podem ser tomadas em assembleia geral, convocada ou não convocada. Neste último caso, desde que todos os sócios estejam presentes e todos manifestem a vontade de que a assembleia se constitua e delibere sobre determinado assunto.

As deliberações tomadas em assembleia geral convocada têm um ponto em comum com aquelas que são tomadas em assembleia universal: ambas resultam de uma reunião de sócios. Mas distinguem-se umas das outras quanto a um aspecto do seu procedimento: ao invés das primeiras, as segundas são adoptadas numa assembleia que não foi precedida de um acto de convocação, como deveria ter sido, dirigido a todos os sócios, mas em que todos estiveram presentes e, além disso, em que todos manifestaram vontade de que a assembleia se constituísse e deliberasse sobre determinado assunto.

Vemos, assim, que só ocorre uma assembleia geral universal mediante a verificação cumulativa de três pressupostos:

a) – Presença de todos os sócios – basta que esteja ausente um sócio para que a assembleia já não possa ser considerada universal;

b) – Assentimento de todos os sócios em que a assembleia se constitua – o encontro ocasional de todos os sócios não é, só por si, uma assembleia universal, porque falta a vontade destes de se constituírem em assembleia, assim como não se trata de uma assembleia universal a reunião de todos os sócios se algum ou alguns deles não quiserem que a assembleia se constitua;

c) - Vontade também unânime de que a assembleia a constituir delibere sobre determinado assunto; porém, uma vez decidido por unanimidade que a assembleia deliberará sobre tal assunto, a deliberação a tomar considerar-se-á aprovada quando reúna os votos necessários para o efeito nos termos gerais (que pode não ser – e não é em regra – a unanimidade (art. 54º, nº 2).

Conforme preceitua o art. 54°, nº 3 do Código das Sociedades Comerciais (CSC) “o representante de um sócio só pode votar em deliberações tomadas no número 1 se para o efeito estiver especialmente autorizado”.

O carácter expresso da representação voluntária não constitui aqui uma exigência nova e específica – pois para a deliberação formada em Assembleia Geral já estabelece o CSC nos diversos lugares em que se lhe refere, esse mesmo carácter (cfr. art. 189°, nº 4, para as Sociedades em Nome Colectivo, art. 249°, para as Sociedades por Quotas, e art. 380°, nº 1, para as Sociedades Anónimas).

Não se especificando quais os instrumentos que para a Assembleia Geral Universal hão-de legitimar a representação voluntária, deverão aceitar-se aqueles mesmos que são já admitidos em Assembleia Geral Ordinária ou Extraordinária.

No entanto, no caso da Assembleia Universal, impõe-se uma especificidade: a autorização constante da carta ou da procuração verbal outorgada ao representante, tem de o ser expressamente para o efeito. Ou seja, há que referir que o representante está autorizado para votar naquela Assembleia Universal em especial.

Conforme refere Pinto Furtado (Deliberações dos sócios, pág. 206), “é este o mínimo certamente exigível, e não parece que se requeira, além disso a especificação das matérias concretas sobre que se há-de deliberar, o sentido de voto, ou, sequer, a concreta assembleia ou deliberação unânime em que a representação será exercida.”

O seguro contra o risco de incêndio

É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns. O seguro deve ser celebrado pelos condóminos, mas se não o for feito, dentro do prazo e pelo valor que tenha sido fixado em assembleia, deve ter-se o mesmo, obrigatoriamente efectuado pelo administrador do condomínio.

Nesta factualidade, importa desde logo realçar que, nos termos do art. 1436º do CC, deve ser o administrador a propor à assembleia o montante do capital seguro. O administrador, enquanto órgão administrativo do condomínio, pode celebrar este seguro sobre as fracções autónomas, em nome da tutela mediata da segurança, quer das outras fracções autónomas, quer das partes comuns do edifício. A repartição das despesas com o seguro segue o regime geral do art. 1424º do CC.

Para evitar a negligência dos condóminos, o legislador permite, rectius, impõe, esta ingerência na fracção autónoma, ficando o administrador com o direito de reaver dos condóminos o respectivo prémio. Este poder-dever do administrador justifica-se pela existência de um interesse comum do condomínio, mas que não é igual ao conjunto do interesse de todos os condóminos, distinguindo-se dele.

Se os condóminos não fizerem o seguro, ou celebrando-o por um valor inferior àquele que tiver sido fixado em assembleia, a realização deste pelo administrador é um poder-dever, isto é, um poder funcional e não um poder-opção. O legislador não visa proteger um interesse disponível ao encarregar um órgão administrativo do condomínio de se substituir aos condóminos, em caso de inércia da parte destes. O administrador tutela aqui o interesse colectivo. 

Rui Vieira Miller, A propriedade horizontal no código civil, Almedina, Coimbra, 1998, pág. 243, considera que o art. 1429º do CC é uma norma que não é de interesse e ordem pública, pois foi ditada pelo exclusivo interesse privado dos condóminos que, assim, a podem afastar. O que o legislador pretendeu foi, "em virtude da importância de que tal garantia para todos se reveste e da conveniência em cobrir o maior risco de incêndio derivado da contiguidade de cada fracção, tornar a realização do seguro por iniciativa de qualquer condómino ou, na sua falta, do administrador, independentemente do consentimento expresso ou tácito dos interesses que, por força da lei, ficam vinculados a esse acto".

Sandra Passinhas, A assembleia de condóminos e o administrador na propriedade horizontal, Almedina, Coimbra, 2000, pág. 164, não concorda "plenamente, com esta ideia. Esta norma foi ditada pelo interesse privado e exclusivo dos condóminos, não individualmente considerados, mas sim como interesse do grupo. Se assim o entendêssemos, o interesse colectivo seria de considerar disponível pelos condóminos, o que não acontece (precisamente porque é algo diverso da mera soma dos interesses individuais).  O que vale ainda mais para o administrador. O administrador é, apenas, um órgão de tutela deste interesse, e não seu titular. Muito menos pode, por isso, dispor dele".

No entanto,, o Ac. do TRL, de 6/5/2003, decidiu que:

1. A interpretação extensiva só é possível quando o intérprete conclua pela certeza de que o legislador se exprimiu restritivamente, dizendo menos do que pretendia.

2. Só é obrigatório o seguro da totalidade do prédio contra o risco de incêndio, não podendo qualquer dos condóminos eximir-se à sua efectivação ou escusar-se ao pagamento dos respectivos encargos.

3. Mas o seguro contra qualquer outro risco de destruição ou danificação do edifício é facultativo, podendo o mesmo incidir sobre a totalidade do prédio, mediante deliberação dos condóminos, nos termos do art. 1432º, nº 3, do CC, e podendo qualquer condómino efectuá-lo, embora restrito à sua fracção autónoma.

Atento o que ficou dito, o único seguro obrigatório é o de risco de incêndio (sendo todas as demais coberturas, facultativa) e é apenas este que o administrador deverá celebrar quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e valor que para o efeito tenha sido fixado pela assembleia (cfr. art. 1429º, nº 2 do CC). Se o administrador celebrar, em nome dos condóminos faltosos, um seguro multi-riscos habitação ou multi-riscos condomínio, em detrimento do seguro obrigatório (risco de incêndio), só poderá exigir e reaver deles a parte do respectivo prémio correspondente apenas e só ao risco obrigatório

 

À luz destes ensinamentos, o administrador deve cuidar de proceder à competente elaboração de um protocolo com a listagem de todos os condóminos, a identificação das respectivas seguradoras, a indicação do montante do capital seguro, a validade do mesmo e o prazo limite a que se obrigam a comunicar a feitura da renovação, sob pena de, se considerarem em incumprimento, assistindo então ao administrador de proceder à sua feitura.

De salientar que, se posteriormente o condómino provar que, não obstante o atraso na entrega do comprovativo, possui o competente seguro, o administrador procederá ao cancelamento, assistindo-lhe o direito ao respectivo estorno, no entanto, porque este não corresponderá ao prémio total havido pago, o condómino será responsável por quitar a diferença entre o montante pago e o do reembolso.

Contratos de seguros

Sobresseguro 

Actualmente, i.e., desde que se procedeu à reforma do Regime Jurídico dos Contratos de Seguro de 2008, é clara a diferença entre sobresseguro e pluralidade de seguros, conceitos normativamente autonomizados. 

A pluralidade reporta-se a situações em que mais que um contrato foi celebrado na ordem jurídica entre as quatro identidades (pessoa segura, tempo, risco e interesse). O sobresseguro, por outro lado, na terminologia do art. 132º nº 1 do RJCS reporta-se a situações em que o valor do seguro ultrapassa do valor do interesse em segurar, i.e., em que o valor do capital seguro ultrapassa o valor económico da coisa, direito ou património objecto do contrato. 

Trata-se de um contrato único, com a referida dessincronia entre capital e valor do objecto seguro. A solução instituída pelo nosso ordenamento estabelece licitude deste contrato, com possibilidade de redução e, estando tomador ou segurado de boa-fé, a restituição dos sobre-prémios pagos nos últimos dois anos (cfr. art. 132º nºs 1 e 2 do RJCS).

Assim, se actualmente os conceitos não são confundíveis, antes da reforma a cisão não era tão manifesta. O Cod.Com. aproximava os conceitos e a doutrina não os distinguia (Pedro Romano Martinez, Direito dos Seguros, Principia 2006, pág. 93, antes da classificação legal, qualificava a multiplicidade de contratos como uma modalidade de sobresseguro). 

Em sentido impróprio o regime da pluralidade de seguros e do sobresseguro traduzem uma regulação equivalente de situações em que o valor de indemnizações excede o valor dos interesses seguros. A Lei dos Contratos de Seguro (leia-se, RJCS), alterou os conceitos mas, materialmente, as respostas legais entre o regime da pluralidade e o de sobresseguro (actualmente em sentido próprio) são aproximadas, fazendo funcionar o princípio indemnizatório e, portanto, reduzindo aos danos os limites indemnizatórios (cfr. art. 128º ex vi art. 132º nº 1). 

Pode, assim, dogmaticamente, continuar a fazer-se uma aproximação entre ambos os conceitos. Assim, Menezes Cordeiro, Direito dos Seguros, Almedina, 2013, pág. 752 a 754, que continua a agrupar o estudo de sobresseguro e pluralidade de seguros. 

Cosseguro 

Em Portugal as situações de cosseguro estão reguladas no art. 62º LCS, que prevê sempre um contrato de seguro único, com uma apólice singular emitida pelo líder e, portanto, as maiores dúvidas na definição dos limites entre cosseguro e pluralidade esbatem-se. Não há cosseguro plural. As doutrinas espanhola e italiana admitem possibilidade de cosseguro operacionalizado com vários contratos de seguro (Neste sentido, Fernando Sabchez Calero, et al, Ley de Contrato de Seguro. Comentarios a la Ley 50/1980, de 8 de octubre y a sus modificaciones, pág. 549).

A doutrina francesa, de forma possivelmente a criar maiores dificuldades interpretativas que as que pretende resolver, entende mesmo que o cosseguro integra o conceito de pluralidade de seguros lato sensu (ficando a pluralidade em sentido estrito para situações do tipo da previsão do art. 133º. Neste sentido, Bernard Brinier e Jean-Michel do Carmo Silva, (coordenação), Code des Assurances Commenté, pág. 165 e, Claude J. Berr e, Hubert Groutel, Code des Assurances, 9ª ed., Éditions Dalloz, 2003, pág. 69.

Pode, em qualquer caso e a despeito da imperatividade de contrato único no nosso ordenamento, traçar-se o grande elemento distintivo conceptual na existência de um acordo prévio entre seguradores para segurar um mesmo interesse e risco, acordo que será inexistente nas situações de pluralidade. 

Resseguro 

Seja no caso de pluralidade de seguros ou no caso de resseguro, a execução dos contratos e o pagamento das prestações previstas são accionadas pelo mesmo evento ocorrido no mundo físico. Um mesmo sinistro põe em execução dois contratos. Todavia, no caso de resseguro, os riscos seguros são diversos. 

Na pluralidade de seguros são reguladas contratualmente as consequências de um mesmo sinistro, relativo aos mesmos risco e interesse. Já o resseguro cobre os riscos assumidos num contrato por um segurador ou por anterior ressegurador (cfr. art. 72º da LCS). 

O risco e interesse são, assim, nos casos de resseguro, os atinentes à própria actividade seguradora, decorrentes da mera possibilidade de suportar indemnizações contratualmente previstas, após produção de um evento danoso segurado ou ressegurado anteriormente. 

O seguro subsidiário e o seguro complementar 

Outras figuras jurídicas próximas da pluralidade de seguros são as de seguro subsidiário e de seguro complementar. No seguro subsidiário o primeiro segurador não chega a estar obrigado ao pagamento de indemnização, ganhando eficácia o seguro subsidiário quando ocorra circunstância contratualmente prevista que activa a eficácia do seguro subsidiário e desactiva a do seguro principal. 

Tal ocorrerá, tipicamente, em determinadas circunstâncias prefiguradas. Serão situações como a insolvência do 1º segurador, a ineficácia do 1º contrato por ocorrência de qualquer circunstância prevista ou situações em que o 2º contrato seja eficaz caso os danos ultrapassem certos limites. Assim, Fernando Sanchez Calero et al, Ley de Contrato de Seguro. Comentarios a la Ley 50/1980, de 8 de octubre y a sus modificaciones, pág. 547. 

No seguro complementar um dado contrato torna-se eficaz não ao 1º evento mas ao 2º ou 3º, como, em termos paradigmáticos, ocorrerá em certos seguros de incêndio, ou quando o segundo contrato funcione como forma de reforçar o capital seguro pelo primeiro, complementado o valor das prestações até ao limite dos danos. 

De comum entre ambas as situações deve assinalar-se a possibilidade de accionamento de dois ou mais contratos por força de dado evento com relevo jurídico mas, em qualquer dos casos, sem identidade de riscos. 

Os contratos têm campos de aplicação diversos, sendo eficaz um quando não seja ou deixe de ser outro (no caso de seguro subsidiário) ou activando-se o segundo contrato quando os danos atinjam certo limite ou quando ocorra repetição de evento idêntico ao que determinou execução do primeiro contrato (no seguro complementar). 

Impostos

No que concerne ao CIRC, e não se encontrando os condomínios elencados entre as entidades mencionadas no seu art. 2º - «Sujeitos passivos», entendemos que temos que partir do princípio de que um condomínio não constitui uma entidade que se possa enquadrar no âmbito deste Código, para além de que este tipo de entidade não exerce, a título principal, actividade de natureza comercial, industrial ou agrícola.

E mesmo no caso de virem a desenvolver, a título acessório, por exemplo, o aluguer de uma empena ou de um terraço para suporte publicitário ou suporte de antenas para comunicações móveis, repare-se que os respectivos rendimentos seriam tributados, não na esfera do condomínio mas sim na esfera dos condóminos, em sede de IRS ou de IRC, consoante os casos, devendo a entidade pagadora, caso disponha de contabilidade organizada, proceder à retenção na fonte, à taxa de 25%, dado que se trata de rendimentos da categoria F, tal como dispõe a al. e) do nº 1 do art. 101º do CIRS, pelo que o administrador do condomínio, em Janeiro do ano seguinte deverá entregar a cada condómino um documento onde conste o rendimento bruto e a retenção que competir a cada condómino, como iremos detalhar mais em pormenor, socorrendo-nos, mesmo, de diversa doutrina da administração fiscal.

Aproveitamos o ensejo para chamar a atenção para o disposto na al. e) do nº 2 do art. 8º - «Rendimentos da categoria F», do CIRS, a qual estabelece que são havidas como rendas as importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de PH.

Abre-se aqui um pequeno parêntesis para trazer à colação o que dispõe o nº 2 do art. 41º - «Deduções», do CIRS, o qual preconiza que no caso de fracção autónoma de prédio em regime de PH, deduzem-se também [aos rendimentos brutos referidos no art. 8º] relativamente a cada fracção ou parte de fracção, outros encargos que, nos termos da lei, o condómino deva obrigatoriamente suportar e que sejam efectivamente pagos pelo sujeito passivo.

Por sua vez, o art. 19º (Contitularidade de rendimentos), também do CIRS, estipula que os rendimentos que pertençam em comum a várias pessoas são imputados a estas na proporção das respectivas quotas, que se presumem iguais quando indeterminadas.

Recorde-se que no que concerne à menção efectuada no art. 19º do CIRS, acima transcrito, e de que se salienta a frase - os rendimentos que pertençam em comum a várias pessoas são imputadas a estas na proporção das respectivas quotas -, que não podemos, como se irá compreender, deixar de atender ao que dispõe o nº 1 do art. 1418º (Conteúdo do título constitutivo), do CC: “No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio”.

Ofício-Circulado nº 012/90, de 12 de Abril, do NIR

Rendas - CIRS – Propriedade Horizontal - Partes Comuns

Nos termos do art. 9º nº 1 e 2, al. f) [actualmente, art. 8º nº 1 e 2, al. e)] do CIRS, consideram-se rendimentos prediais, enquadrados na categoria F, as importâncias pagas ou postas à disposição, decorrentes da cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal, como sejam telhados ou terraços de cobertura para fins publicitários ou outros, pátios e jardins anexos ao edifício, garagens comuns, a casa do porteiro, etc.

Porque aos Serviços têm vindo a ser colocadas dúvidas sobre o modo como se opera a tributação daqueles rendimentos, foi, por despacho de 27 de Março de 1990, sancionado o seguinte entendimento:

1 – CONTITULARIDADE DOS RENDIMENTOS

Sendo os diversos condóminos do edifício comproprietários das partes comuns do mesmo, como resulta do estatuído no nº 1 do art. 1420º, do CC, deverão tais rendimentos ser-lhes imputados na proporção do valor relativo das respectivas fracções autónomas (percentagem ou permilagem), em consonância com o regime estabelecido no art. 18º [actual art. 19º] do CIRS.

Nestes termos, ainda que destinando-se estes rendimentos à realização de despesas da responsabilidade do condomínio, deverão os mesmos ser imputados a cada um dos condóminos. Igual tratamento deverá ser conferido às despesas de manutenção e conservação, deduções específicas contempladas no art. 40º [actual art. 41º] do CIRS, efectuadas com as referidas partes comuns, sendo imputadas a cada condómino na proporção dos rendimentos.

2 – RETENÇÕES NA FONTE

Quando as rendas tenham sido objecto de retenção na fonte, nos termos do art. 94º [actual art. 101º] do CIRS, deverá considerar-se imputável a cada condómino, e assim mencionada nas respectivas declarações de rendimentos, a quota parte nas retenções efectuadas, determinada de acordo com o critério acima indicado.

Competirá ao administrador do prédio entregar a cada condómino documento em que indique a quota parte da renda e imposto retido na fonte que lhe são imputáveis, bem como das despesas de manutenção e conservação efectuadas com a parte cedida susceptíveis de dedução nos termos do art. 40º [actual art. 41º] do CIRS.

Circular nº 15/2008, de 7 de Outubro, da Direcção-Geral dos Impostos
Direcção de Serviços do IRS

Tendo-se suscitado dúvidas sobre o cumprimento das obrigações acessórias decorrentes do pagamento de rendas pela cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de PH, enquadráveis na al. e) do nº 2 do art. 8º do CIRS, foi, por despacho de 07-08-2008, do Substituto Legal do Senhor Director-Geral dos Impostos, entendido que:

1 – Quando as rendas tenham sido objecto de retenção na fonte nos termos da al. a) [actual al. e)] do nº 1 do art. 101º do CIRS, incumbe à entidade que paga os rendimentos, a entrega da declaração modelo 10, a que se refere a al. c) do nº 1 do art. 119º do CIRS, identificando os condóminos como os titulares dos rendimentos e não o condomínio.

2 – Incumbe à administração do condomínio:

2.1 – entrega a cada condómino de documento em que indique a quota-parte da renda e o imposto retido na fonte que lhe são imputáveis, bem como o NIF/NIPC da entidade que efectuou a retenção;

2.2 – entrega à entidade que paga os rendimentos de uma relação com a identificação de todos os condóminos e das percentagens ou permilagens que cada um tem no imóvel.

Despacho de 2010-05-05 - Processo: 2210/2010

CIRS - PH - Rendimentos Prediais - Cedência do uso de partes comuns

Diploma: CIRS -Art: 8º, nº 1, al. e)

Assunto: Rendimentos Prediais. Importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal.

Processo: 2210/2010, com despacho concordante da Subdirectora-Geral de 2010-05-05

Conteúdo:

"1. De acordo com o disposto na al. e) do art. 8º do CIRS, e o entendimento explanado no ofício-circulado nº 12/90, consideram-se rendimentos prediais, enquadrados na categoria F, as importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de PH.

2. Refere ainda o mencionado ofício, que sendo os diversos condóminos do edifício, comproprietários das partes comuns do mesmo, de acordo com o estatuído no art. 1420º do CC, deverão tais rendimentos ser-lhes imputados na proporção do valor relativo das respectivas fracções autónomas (percentagem ou permilagem), de acordo com o regime estabelecido no art. 19º do CIRS.

3. Nesta conformidade, deverão os montantes recebidos a título de rendas e advenientes da cedência do uso da parte comum do prédio, no caso, as paredes do imóvel para efeitos de publicidade, ser, proporcionalmente, indicados no respectivo anexo F da declaração de rendimentos a apresentar por cada dos comproprietários do imóvel em causa."

Em sede do CIVA, os condomínios encontram-se, em princípio, isentos ao abrigo do disposto no nº 21 do art. 9º - «Isenções nas operações internas», o qual estabelece que estão isentas de imposto as prestações de serviços fornecidas aos seus membros por grupos autónomos de pessoas que exerçam uma actividade isenta, desde que tais serviços sejam directamente necessários ao exercício da actividade e os grupos se limitem a exigir dos seus membros o reembolso exacto da parte que lhes incumbe nas despesas comuns, desde que, porém, esta isenção não seja susceptível de provocar distorções de concorrência.

No entanto, podem surgir situações em que os condomínios sejam sujeitos passivos de IVA. Relembra-se que o nº 4 do art. 1435º (Administrador), do CC, estabelece que “O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável”.

Ora, caso se verifique uma situação deste tipo, em que a administração do condomínio é remunerada, seja ela exercida por um condómino ou por um terceiro, que tanto poderá ser uma pessoa singular como uma pessoa colectiva, tal actividade é abrangida pelo disposto no nº 1 do art. 4º (Conceito de prestação de serviços), do CIVA, que estipula que “São consideradas como prestações de serviços as operações efectuadas a título oneroso que não constituem transmissões, aquisições intra-comunitárias ou importações de bens”, não lhe podendo ser aplicável a isenção prevista no nº 21 do art. 9º do CIVA.

Se a pessoa, singular ou colectiva, que aufere remuneração pelo exercício de administração do condomínio, não estiver registada em IVA deverá apresentar uma declaração de início de actividade, com efeitos a partir da data da nomeação de administrador remunerado podendo, eventualmente, ficar enquadrada no regime especial de isenção do art. 53º do CIVA.

Se tal suceder, não liquidará IVA nas facturas ou documentos equivalentes que emitir aos condóminos, como também não poderá exercer o direito à dedução do IVA que lhe seja liquidado na aquisição de bens e ou serviços destinados ao condomínio, de acordo com o estabelecido na al. a) do nº 1 do art. 20º - «Operações que conferem o direito à dedução», que estabelece que só pode deduzir-se o imposto que tenha incidido sobre bens ou serviços adquiridos, importados ou utilizados pelo sujeito passivo para a realização de transmissões de bens e prestações de serviços sujeitas a imposto e dele não isentas.

Se a pessoa singular ou colectiva ficar enquadrada no regime normal do IVA, tem o direito de deduzir o IVA constante das facturas ou documentos equivalentes emitidos em seu nome, devendo, ao emitir as facturas ou documentos equivalentes a debitar os condóminos, liquidar o respectivo IVA, podendo, os condóminos, que sejam sujeitos passivos e que também se encontrem enquadrados no regime normal, proceder à dedução do IVA, atendendo às especificidades do seu próprio enquadramento, no exercício do direito à dedução constante do art. 19º do CIVA.

Ofício-Circulado n.º 2 593 – SIVA, de 16 de Novembro de 1993

CIVA – Condomínio – Despesas de condomínio

A – Face ao nº 23 (actual nº 21) do art. 9º do CIVA a entidade «Condomínio» deve configurar-se como consumidor final.

B – Se a prestação de serviços da sociedade administradora deve ser debitada ao condomínio.

C – Quanto à possibilidade de dedução do IVA contido nas despesas comuns por parte dos condomínios.

D – Se está correcto proceder ao rateio das despesas comuns através da distribuição aos condóminos de um mapa emitido periodicamente dispensando assim a emissão de notas de débito.

Com referência ao assunto cumpre-me prestar a seguinte INFORMAÇÃO:

1 – Nos termos do artigo 1420.º e seguintes do Código Civil num edifício em regime de propriedade horizontal cada condómino é proprietário singular da sua fracção e comproprietário das partes comuns do edifício.

As partes comuns devem ser administradas pela Assembleia dos Condóminos e por um administrador, eleito e exonerado por aquela assembleia, sendo o cargo de administrador remunerado e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiros.

2 – Assim, e de acordo com as questões colocadas pela exponente, convém referir que nos termos do nº 23 (actual nº 21) do art. 9º do CIVA estão isentas do imposto «as prestações de serviços fornecidas aos seus membros por grupos autónomos de pessoas que exerçam uma actividade isenta, desde que tais serviços sejam directamente necessários ao exercício da actividade e os grupos se limitem a exigir dos seus membros o reembolso exacto da parte que lhes incumbe nas despesas comuns, desde que, porém, esta isenção não seja susceptível de provocar distorções de concorrência».

3 – São, pois, de considerar aqui incluídos os grupos de condóminos de um mesmo prédio, em regime de propriedade horizontal quanto às despesas de condomínio.

4 – Dado que as isenções previstas no art. 9º do CIVA se configuram como isenções incompletas não poderão os condóminos exercer o direito à dedução do imposto «oculto», uma vez que, como decorre do ponto anterior, os referidos débitos são isentos de imposto, pelo que se pode considerar que a entidade condomínio se configura como consumidor final.

5 – De salientar que a actividade do administrador é remunerada, pelo que convém referir que a administração de propriedades constitui uma actividade tributada nos termos gerais.

6 – Assim, relativamente à actividade sujeita, deverá a administração passar a todos os condóminos uma factura ou documento equivalente, com todos os requisitos estipulados no art. 35º [actual art. 36º] do CIVA, assim como os previstos no DL 45/89 de 11/2 (actualmente DL 147/2003, de 11/6, que através do seu art. 2º revogou o DL 45/89).

7 – Relativamente à actividade isenta, de acordo com o nº 3 do art. 28º (actual art. 29º) verifica-se haver dispensa da obrigação de facturação, no entanto necessitando os condóminos de um documento que lhes possibilite contabilizar as citadas despesas como custos, deverá ser emitida uma factura ou documento equivalente com todos os requisitos previstos no art. 35º [actual art. 36º] do CIVA, não havendo neste caso necessidade de observar os requisitos previstos no DL 45/89, de 11/2 (actualmente, como acima referido, DL 147/2003, de 11/7).”

Seguidamente, e para seguir uma ordem cronológica da doutrina, vamos respigar do CIVA – Anotado e Comentado, de F. Pinto Fernandes e Nuno Pinto Fernandes, 4ª edição do Rei dos Livros, os dois Despachos que a seguir se transcrevem:

Despesas de condomínio:

4. Assim sendo, para efeitos de IVA, a actividade de condomínio do Centro Comercial consubstancia prestações de serviços no âmbito de uma actividade de administração de imóveis, tributada nos termos gerais.

5. Ao condomínio daquele Centro Comercial assiste a obrigação nos termos da al. a) do nº 1 do art. 28º [actual 29º] e no nº 1 do art. 30º [actual 31º] do CIVA de efectuar o registo da actividade através da apresentação da respectiva declaração na Repartição de Finanças competente [actualmente, em qualquer serviço de finanças ou noutro local legalmente autorizado], após o que, a verificar-se o seu enquadramento no regime normal de tributação poderá deduzir o IVA mencionado nas facturas ou documentos equivalentes emitidos em seu nome pelas várias entidades (águas, electricidade, telefone, etc.), e quando efectuar o débito de despesas deverá liquidar o IVA respectivo, emitindo a cada condómino factura ou documento equivalente, nos termos do art. 35º [actual 36º] do CIVA.

6. Relativamente aos condóminos, no caso destes se encontrarem no regime normal de tributação, estando na posse de factura ou documento equivalente referido no número anterior, poderão exercer o direito à dedução do IVA suportado nos termos gerais do art. 19º e seguintes do Código. (Despacho de 28-05-96, Proc. A 100 95 004, da DSIVA).”

“Condomínio - Direito à dedução do imposto

5. Verifica-se, assim, que quando esta actividade de administração de imóveis é exercida a título gracioso por um dos condóminos, havendo como contra-prestação apenas uma quota, estamos perante o exercício de actividades sujeitas a imposto embora dele isentas por força do disposto no nº 23 [actual nº 21] do art. 9º do CIVA.

6. Configurando-se as isenções previstas no art. 9º do CIVA como isenções incompletas, não podem os condóminos, sujeitos passivos, exercer o direito à dedução do IVA «oculto» uma vez que os referidos débitos são isentos de imposto, considerando-se o condomínio como consumidor final.

7. Não obstante, o supra referido art. 1435º do CCl permite ao administrador do condomínio receber uma remuneração pelo seu desempenho, situação que já sai do âmbito da isenção consagrada no atrás referido nº 23 [actual nº 21] do art. 9º do CIVA. Situação idêntica é a que se verifica quando a administração do imóvel é entregue a um terceiro, pessoa singular ou colectiva.

8. Assim sendo, e nos casos atrás referidos em que estamos perante Administrações remuneradas, deverão estas, de acordo com a al. a) do nº 1 do art. 28º [actual 29º] e no nº 1 do art. 30º [actual 31º] do CIVA efectuar o início de actividade mediante a apresentação da respectiva declaração na Repartição de finanças competente [actualmente, em qualquer serviço de finanças ou noutro local legalmente autorizado].

9. Se estas entidades ficarem enquadradas no regime normal de IVA, como sujeitos passivos, não isentos, poderão, no decorrer da sua actividade, deduzir o IVA mencionado em facturas ou documentos equivalentes emitidos em seu nome pelas várias entidades (água, electricidade, manutenção de elevadores, etc.) vindo posteriormente a efectuar o débito das despesas a cada condómino liquidando o IVA respectivo e utilizando para tal factura ou documento equivalente nos termos do art. 35º [actual 36º] do CIVA.

10. Os condóminos que sejam sujeitos passivos e que estejam enquadrados no regime normal de tributação, uma vez na posse da factura ou documento equivalente, poderão exercer o direito à dedução do IVA aí contido, nos termos gerais do art. 19º e ss. do CIVA.

11. Se em relação às entidades administrativas remuneradas se verificarem os pressupostos de isenção referidos no art. 53º do CIVA, os condóminos só poderão levar a cabo o exercício do direito à dedução se aquelas optarem pela renúncia ao regime especial de isenção ali previsto, optando pela aplicação do imposto às suas operações nos termos dos nº 1 e 2 do art. 55º do CIVA. (Despacho de 26-07-95, Proc. D 031 95 007, da DSIVA).”

Informação Vinculativa – Ficha Doutrinária

Diploma: CIVA

Artigo: art. 36º

Assunto: Condomínios - Obras em imóveis e respectiva facturação emitida pelas entidades contratadas para a sua realização.

Processo: nº 308, por despacho de 2010-02-12, do SDG do IVA, por delegação do Director Geral dos Impostos.

Conteúdo: Tendo por referência o pedido de informação vinculativa solicitada, ao abrigo do art. 68º da Lei Geral Tributária (LGT), por «Condomínio», presta-se a seguinte informação.

1. De acordo com o disposto no CC, arti. 1420º e ss. (Direitos e encargos dos condóminos) “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício “, “a administração das partes comuns compete à assembleia dos condomínios e a um administrador”, o cargo de administrador é remunerado e tanto pode ser desempenhado por um condómino como por terceiro” e, entre outras funções, “compete ao administrador cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns e exigir dos condóminos a sua quota parte nas despesas aprovadas.”

2. O condomínio tem, por consequência, a obrigação legal de executar um conjunto de tarefas para administrar as partes comuns da propriedade dos condóminos, competindo ao administrador do condomínio desempenhá-las. Para esse efeito, o condomínio incorre em despesas que serão repartidas pelos condóminos de acordo com as respectivas quotas-partes, aprovadas em assembleia de condómino.

3. Em relação ao enquadramento dos condomínios em sede de IVA, são considerados vários tipos, especificamente:

i) Condomínios de imóveis para habitação;

ii) Condomínios de imóveis para habitação em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades económicas sujeitas a IVA;

iii) Condomínios de imóveis para habitação que exercem uma actividade económica e;

iv) Os imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais.

4. Face ao referido enquadramento, podemos estar perante condomínios que:

i) Não são sujeitos passivos de IVA;

ii) são sujeitos passivos, podendo beneficiar de alguma isenção do art. 9º ou do art. 53º do CIVA;

iii) ou são abrangidos pelas regras gerais do código do IVA.

5. No que respeita a obras nos imóveis e à respectiva facturação emitida pelas entidades contratadas, a mesma pode ser emitida ao condomínio, ficando este na posse do documento original justificativo da despesa.

6. No entanto, sendo essas despesas divididas ou comparticipadas pelos condóminos, compete àquele titular “condomínio”, debitar os condóminos, através de factura ou documento equivalente, com observância do disposto no art. 36º do CIVA, pelo valor da comparticipação, sobre a qual incidirá o imposto que se mostrar devido, atendendo a que de acordo com o disposto no nº 2 do art. 19.º do CIVA, só confere direito à dedução o imposto mencionado em facturas ou documentos equivalentes passados sob a forma legal e na posse do sujeito passivo.

7. Em alternativa pode ser emitida uma factura a cada condómino, pelo valor que lhe é imputável, com a liquidação do respeptivo imposto.

8. Face ao exposto, e no caso concreto, pode ser adoptado um dos seguintes procedimentos:

- A factura pode ser processada em nome do condomínio ou;

- Pode ser emitida uma factura para cada condómino, conforme a responsabilidade de cada um no pagamento, fazendo referência na mesma ao contrato subjacente.

Ofício-Circulado nº 030 111, de 28 de Maio de 2009

CIVA - Condomínio

Assunto: IVA - CONDOMÍNIOS

Tendo em vista o esclarecimento de dúvidas existentes relativamente ao enquadramento dos condomínios em sede de IVA, uma vez sancionado o teor da informação nº 1378 de 13 de Março de 2009, desta Direcção de Serviços, através de despacho de 24/04/2009, do Subdirector Geral dos Impostos (Substituto legal do Director-Geral), comunica-se o seguinte:

I - INTRODUÇÃO

De acordo com o disposto no CC, art. 1420º e ss. (Direitos e encargos dos condóminos) “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”, “a administração das partes comuns compete à assembleia dos condóminos e a um administrador”, “o cargo de administrador é remunerado e tanto pode ser desempenhado por um condómino como por terceiro” e, entre outras funções, “compete ao administrador cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns e exigir dos condóminos a sua quota parte nas despesas aprovadas”.

O condomínio tem, por consequência, a obrigação legal de executar um conjunto de tarefas para administrar as partes comuns da propriedade dos condóminos, competindo ao administrador do condomínio desempenhá-las. Para esse efeito, o condomínio incorre em despesas que serão repartidas pelos condóminos de acordo com as respectivas quotas-partes, aprovadas em assembleia de condóminos.

No exercício dessa actividade de gestão das partes comuns da propriedade dos condóminos, o condomínio, enquanto grupo autónomo de pessoas, deve proceder ao seu registo no RNPC e obter um número de identificação de pessoa colectiva (NIPC) com o qual se identifica perante a Administração Fiscal e todas as entidades com quem estabelece contactos, nomeadamente fornecedores de bens e serviços para o condomínio.

O NIPC serve também para identificar o condomínio perante as instituições bancárias, uma vez que, de acordo com a legislação relativa ao regime da propriedade horizontal, o condomínio deve dispor de contas bancárias e constituir e manter em seu nome um “fundo comum de reserva” correspondente a, pelo menos, 10% do valor das quotas partes que anualmente são aprovadas em assembleia de condóminos.

I - DISTINÇÃO ENTRE CONDOMÍNIO E ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO

A actividade desenvolvida pelo condomínio não pode ser confundida com a actividade da pessoa ou entidade que desempenha o cargo de administrador do condomínio. O condomínio, enquanto «grupo autónomo de pessoas», toma as decisões em «assembleia de condóminos» tendo em vista o cumprimento das disposições do regulamento e do bom funcionamento e boa gestão das partes comuns do imóvel, podendo beneficiar, ou não, da isenção prevista nos nº 21 e 22 do art. 9º do CIVA consoante o condomínio exerça, ou não, uma actividade económica isenta.

O administrador do condomínio, exerce um cargo que tem por função dar cumprimento às decisões tomadas na «assembleia de condóminos». Assim, se o «administrador» for um condómino, a sua actuação não assume qualquer carácter profissional, pelo que não tem a obrigação de se registar para efeitos de IVA. Se a administração for exercida por uma entidade de «gestão de condomínios» esta actua na qualidade de sujeito passivo, como tal sujeita às regras gerais do CIVA.

III - ENQUADRAMENTO DOS CONDOMÍNIOS

Em relação ao enquadramento dos condomínios, em sede de IVA, pode proceder-se à sua divisão em diversos tipos: Os chamados “condomínios de imóveis para habitação”, os “condomínios de imóveis para habitação em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades económicas sujeitas a IVA”, os “condomínios de imóveis para habitação que exercem uma actividade económica” e, finalmente os “Imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais”.

Condomínios de imóveis para habitação

O condomínio de imóveis para habitação é um “grupo autónomo de pessoas” obrigado a ter um NIPC para efeitos fiscais e pode mesmo ser considerado “sujeito passivo” de IVA. No entanto, para o ser, terá de actuar perante os condóminos no âmbito de uma actividade empresarial.

Quando o condomínio não age no exercício de uma actividade empresarial, mas sim no âmbito da sua esfera privada, não é de qualificar como actividade económica a actividade desenvolvida por um “condomínio de um imóvel de habitação”, que circunscreve o âmbito das suas operações à “simples administração das partes comuns do imóvel”.

Condomínios de imóveis para habitação em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades económicas sujeitas a IVA

No caso de um “condomínio de um imóvel para habitação” em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades sujeitas a IVA, coloca-se o problema de saber se, por esse facto, o “condomínio” passa a ser considerado como exercendo uma actividade económica ou se, pelo contrário, mantém o estatuto de simples “gestor do património comum dos condóminos”.

O facto de haver condóminos a exercer uma actividade sujeita a IVA em algumas das fracções autónomas do edifício, não altera a relação do condomínio com os condóminos pois aquele nem sequer passa a usufruir de quaisquer outros rendimentos que possam ser considerados como contrapartida do exercício de uma actividade económica.

Não sendo o condomínio sujeito passivo de IVA, os condóminos de fracções onde se desenvolvem actividades sujeitas a imposto e dele não isentas, não podem deduzir o IVA incluído na parte que suportarem nas despesas comuns do imóvel.

Condomínios de imóveis para habitação que exercem actividades económicas sujeitas a IVA.

No que se refere aos condomínios de imóveis para habitação que exercem uma actividade económica (isenta ou não isenta de IVA) importa referir o seguinte:

- Nas situações em que um condomínio cede a terceiros o direito de utilização dos espaços comuns, como por exemplo a instalação de uma antena de telecomunicações no imóvel ou a afixação de publicidade, tendo como contrapartida uma determinada importância acordada em assembleia de condóminos, o condomínio, em resultado do exercício dessa actividade, adquire a qualidade de sujeito passivo devendo registar-se para efeitos de IVA. As prestações de serviços podem estar isentas ou não de IVA, consoante o respectivo enquadramento no CIVA.

- Assim, o condomínio pode beneficiar de alguma isenção objectiva prevista no CIVA (art. 9º) ou, inclusivamente, ficar abrangido pela isenção prevista no art. 53º do mesmo Código se, entre outros requisitos, o volume de negócios anual for inferior ao limiar previsto naquela norma. Neste caso, deve atender-se apenas aos resultados relativos à actividade tributável, nos termos do art. 8º do CIVA.

Imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais

Uma situação completamente distinta diz respeito à gestão de imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais ou qualquer imóvel ou parte autónoma de imóvel onde vários sujeitos passivos exercem a sua actividade económica.

Nestas situações não se pode falar propriamente de um “condomínio” uma vez que as disposições constantes dos art. 1420º e ss. do CC apenas são aplicáveis, por norma, aos imóveis de habitação.

Assim sendo, apesar de existirem despesas comuns de diversa natureza nomeadamente água, electricidade, limpeza, manutenção de elevadores etc., que são imputadas a cada um dos sujeitos passivos que usufruem de uma parte do edifício e dos espaços comuns onde desenvolvem a respectiva actividade, existe, normalmente, também outro conjunto de despesas relativas a segurança, recepção de clientes, lavabos, decoração das partes comuns e a própria gestão do espaço que são suportadas por todos os sujeitos passivos que delas beneficiam, não lhes sendo aplicável as isenções referidas nos nº 21 e 22 do art. 9º do CIVA.

Este tipo de gestão de edifícios e de espaços comuns é usualmente realizada por empresas especializadas nessa área, pelo que a respectiva actividade se encontra abrangida pelas regras gerais do CIVA.

O presente ofício circulado revoga os entendimentos anteriormente divulgados sobre a matéria.

Importa agora, respigar das Perguntas Frequentes (FAQ) relativas ao Recibo de Renda Electrónico, sancionadas pelo Despacho n.º 101/2015-XIX, de 30/4, do Secretário de Estado dos Assuntos Fiscais e constante do Ofício Circulado nº 20177, também ele de 30/4/2015, as questões nº 3, 24 e 25 e os respectivos entendimentos:

3 - A emissão do recibo de renda electrónico é obrigatória apenas para os rendimentos provenientes de contratos de arrendamento?

Não. A emissão do recibo de renda electrónico é obrigatória para:

a) As importâncias relativas à cedência do uso do prédio ou de parte dele e aos serviços relacionados com aquela cedência, onde se inclui o arrendamento, bem como a promessa do arrendamento com a entrega do bem locado;

b) As importâncias relativas ao aluguer de maquinismos e mobiliários instalados no imóvel locado;

c) A diferença, auferida pelo sublocador, entre a renda recebida do subarrendatário e a paga ao senhorio;

d) As importâncias relativas à cedência do uso, total ou parcial, de bens imóveis para quaisquer fins especiais, designadamente publicidade;

e) As importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em propriedade horizontal.

24 - No caso de rendimentos prediais pertença de um condomínio, quem tem o dever de comunicação dos elementos do contrato e de emissão do recibo electrónico?

O Administrador do Condomínio eleito em Assembleia-geral, nos termos da lei civil, deve emitir os recibos. Para tal, deve dirigir-se a qualquer Serviço Local de Finanças acompanhado da Ata em que foi nomeado e que lhe confere os poderes bastantes para que os Serviços verifiquem e registem a autorização em causa para efeitos do cumprimento da obrigação da modelo 2 do Imposto do Selo e da emissão do recibo de renda electrónico.

Esta funcionalidade será oportunamente disponibilizada.

25 - Pode haver dispensa da obrigação de emissão de recibo electrónico para rendimentos prediais decorrentes de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal?

No caso dos condomínios (prédios em regime de propriedade horizontal) não existe dispensa da obrigação de emissão de recibo de renda electrónico relativamente aos rendimentos da categoria F provenientes das partes comuns do prédio.

Ofício-Circulado n.º 40.111, de 30-07-2015

Área dos Impostos sobre o Património, subordinado ao assunto: 

Contratos de arrendamento – Verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo (TGIS) – Condomínios – Arrendamento de partes comuns de prédio constituído em PH

“A Lei nº 82-B/2014, de 31/12 (Lei do Orçamento do Estado para 2015), veio introduzir significativas alterações em sede dos contratos de arrendamento e subarrendamento no que se refere, designadamente, a imposto do selo.

Considerando as dúvidas que se têm colocado relativamente ao cumprimento da obrigação declarativa prevista no art. 60º Código do Imposto do Selo, em caso de arrendamento de partes comuns de edifício constituído em PH foi, por meu despacho de 2015-07-16, exarado na informação nº 2015001429, da DSIMT, sancionado o seguinte entendimento:

A PH configura um tipo de direito real que pressupõe um edifício de estrutura unitária, composto por fracções independentes, susceptíveis de pertencer a proprietários diversos (cfr. art. 1414º e 1415º do CC).

Os proprietários das fracções ou condóminos são, simultaneamente, comproprietários das partes comuns do edifício (cfr.art. 1420º do CC).

O condomínio, como conjunto organizado de condóminos, é equiparado a pessoa colectiva para efeitos de inscrição no Registo Nacional de Pessoas Colectivas (RNPC). O administrador age como representante orgânico do condomínio, do grupo ou conjunto de condóminos.

Ao celebrar o contrato de arrendamento, o administrador executa a deliberação tomada em assembleia de condóminos, em representação da vontade "colectiva" do condomínio, como ente colectivo (cfr. art. 1430º, nº 1 e 1432º, nº 3 do CC).

Para efeitos do imposto do selo devido pela verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo (TGIS), estando em causa o arrendamento de uma parte comum por parte de um condomínio, com NIF atribuído, resultante de uma deliberação tomada em assembleia de condóminos, a obrigação acessória de comunicação de contratos (bem como das respectivas promessas, alterações e cessação) a que se refere o art. 60º do CIS recai sobre o próprio condomínio.

O condomínio é, simultaneamente, sujeito passivo do imposto e titular do respectivo encargo, nos termos dos art. 2º, nº 1, al. g) e 3º, nº 3, al. b) do CIRS. Não dispondo o condomínio de personalidade jurídica, a capacidade de exercício dos direitos e deveres em seu nome, nos termos do nº 3 do art. 16º da LGT, cabe à pessoa ou às pessoas a quem compete, nos termos da lei civil, a sua administração, no caso, ao administrador eleito, nos termos do disposto nos art. 1430º e 1436º, al. h) do CC.

Nessa conformidade, a declaração modelo 2 referente ao contrato de arrendamento de uma parte comum de edifício constituído em propriedade horizontal deve ser entregue/preenchida pelo administrador, em nome do condomínio, indicando-se o NIF do condomínio como locador.

Para efeitos do cumprimento desta obrigação deve o administrador dirigir-se, previamente, a um serviço de finanças, munido da acta que lhe confere os necessários poderes, para que seja registada a respeptiva autorização.”

Obras indispensáveis e urgentes

Artigo 1427º

(Reparações indispensáveis e urgentes)

1 - As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.

2 - São indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.

A realização de obras urgentes de reparação das partes comuns em ordem a evitar danos em fracção autónoma do edifício incumbe ao condomínio enquanto conjunto composto por todos os condóminos e enquanto contitulares dos direitos relativos a essas partes comuns e responsáveis pela respectiva conservação e reparação.

Além disso, os próprios administradores do condomínio, enquanto órgão executivo, poderão responder, a título pessoal, perante o proprietário afectado em consequência de patologias sobrevindas nessas partes comuns se, tendo conhecimento das mesmas e dos seus efeitos, não encetarem diligências para lhes pôr cobro, em particular não convocando assembleia extraordinária dos condóminos destinada a apreciação e deliberação sobre as obras de reparação necessárias.

Ao próprio condómino cuja fracção se mostre afectada assiste, à luz do preceituado no art. 1427º do CC, o direito de, por sua iniciativa, e perante uma situação de urgência, realizar essas obras de reparação; Todavia, esse é um direito ou faculdade que lhe assiste e não uma obrigação que lhe possa ser imposta ou exigida pelo administrador ou pelo condomínio.

Na verdade, se à luz do preceituado no art. 1427º do CC qualquer condómino, na falta ou impedimento do administrador, pode levar a cabo por sua própria iniciativa (e consequente vontade) as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns por forma a evitar a ocorrência de danos (ou o seu agravamento) na sua própria fracção – repercutindo, depois, o custo por si suportado pelos demais condóminos segundo os critérios previstos no art. 1424º do mesmo Código -, esse seu direito ou faculdade (que, repete-se, depende da sua iniciativa e da sua vontade em tal sentido, não correspondendo pois a qualquer dever ou obrigação do condómino) não escusa, nem exclui, manifestamente, os deveres que impendem, não só, sobre a administração do condomínio (enquanto órgão executivo das deliberações da assembleia de condóminos quanto às partes comuns, nomeadamente quanto a eventuais obras de reparação dessas partes do edifício), como, ainda, sobretudo, sobre os condóminos através da respectiva assembleia, enquanto órgão deliberativo integrado pelo conjunto de todos os condóminos, relativamente à administração e conservação das partes comuns (cfr. art. 1424º, nº 1 e 1430º do CC), por forma a que de tais partes comuns não decorram danos para terceiros, ou, ainda, para outro condómino, ao nível da sua própria fracção autónoma.

Como é consabido, na PH coexistem num mesmo edifício formando um conjunto incindível, os direitos de propriedade exclusiva dos condóminos sobre as respectivas fracções autónomas e os direitos dos mesmos condóminos sobre as partes comuns, por princípio definidos segundo o regime da compropriedade (cfr. art. 1420º, n.º 1 do CC). Destarte, ao lado de um direito de compropriedade sobre as partes comuns de que todos os condóminos são contitulares, cada condómino é proprietário exclusivo da sua própria fracção autónoma.

Como assim, cada um dos proprietários da respectiva fracção autónoma é titular exclusivo de um direito real, de natureza absoluta, que lhe permite exigir de qualquer terceiro, seja ele outro condómino, seja ele um terceiro alheio ao edifício em propriedade horizontal, seja ele, ainda, o próprio conjunto dos condóminos, que se abstenha de actos que perturbem ou diminuam o pleno gozo e fruição da sua fracção. Este direito resulta do preceituado no art. 1305º do CC segundo o qual o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas, sendo que esse direito, enquanto direito real absoluto, é oponível a qualquer terceiro.

Nestes termos e à luz do preceituado no art. 483º do CC a violação desse direito subjectivo pode importar a obrigação de o agente da violação indemnizar o lesado, caso se verifiquem os demais pressupostos da responsabilidade civil.

De facto, como se salienta no Ac. do TRP de 16.01.2014: «Para o efeito, o que releva é que tenha sido violado o direito de propriedade exclusiva ou singular, ou seja, afectada a fracção autónoma, e que o autor da lesão seja alguém estranho a esse direito de propriedade singular, independentemente de se tratar de um não condómino, de um condómino ou do próprio condomínio, os quais, em qualquer dos casos, são terceiros em relação ao direito real sobre o bem afectado e, portanto, estão sujeitos ao dever de non facere que a natureza do direito real do lesado lhe impõe».

Também no Ac. da mesma Relação, de 23/4/2018 decidiu que: "Este mesmo princípio que emerge do preceituado no art. 483º do CC será, ainda, a nosso ver, aplicável ao próprio administrador, como órgão do condomínio, sendo que não intercede entre este e cada um dos condóminos uma relação contratual, a título de contrato de mandato ou de administração, mas, quando muito, entre o administrador e o condomínio, enquanto conjunto de todos os condóminos e considerado este como um centro de interesses representativo desse conjunto dos condóminos, diverso e autónomo perante o interesse de cada um dos condóminos, individualmente considerados.

Significa isto que o titular de uma das fracções do prédio em PH que vê a sua fracção afectada em resultado de algo ocorrido nas partes comuns do edifício pode exigir a respectiva responsabilidade do condomínio ou do próprio administrador, a título pessoal, mas para tanto é suposto que ocorram todos os pressupostos da responsabilidade civil extracontratual, quais sejam o facto (acção ou omissão), a ilicitude (violação de um direito subjectivo ou de qualquer disposição legal dirigida à protecção de interesses alheios), a culpa (enquanto juízo de censura), o dano e o nexo de causalidade adequada entre o facto e o dano"

Nestes termos, o órgão condomínio, entendido como o conjunto de todos os condóminos, enquanto titular dos direitos relativos às partes comuns do edifício responde concomitantemente pelas obrigações relativas a essas mesmas partes. Sucede, no entanto, que não existe na regulamentação da propriedade horizontal norma legal que directamente imponha, mesmo relativamente às partes comuns, de forma clara a obrigação do condomínio ou do administrador de reparar as partes comuns.

Com efeito, a alínea a) do nº 2 do art. 1422º do CC apenas impede os condóminos de prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, ou seja, a falta de reparação só é proibida se e na medida em que tiver por consequência a afectação da segurança, da linha arquitectónica ou do arranjo estético do prédio, o que não emerge da factualidade provada, sem sequer está em causa na presente acção.

Por outro lado, a al. f) do art. 1436º define como função do administrador, não propriamente a execução de obras de reparação das partes comuns, mas apenas a realização dos actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns. Em tal perspectiva, diga-se que, salvo deliberação da assembleia de condóminos nesse sentido, o administrador, enquanto órgão executivo do condomínio - que não pode invadir a esfera de competência deliberativa do condomínio através da respectiva assembleia -, não está directamente obrigado perante o condómino cuja fracção seja afectada por vícios ou patologias existentes nas partes comuns a realizar as obras de reparação necessárias à sua eliminação.

Na verdade, se é indiscutido que o administrador incorre em responsabilidade civil perante os condóminos ou perante terceiros, quando excede os limites das suas atribuições, quando faz mau uso dos poderes-deveres que a lei lhe confere, quando deixa de fazer o que a lei ou o regulamento do condomínio lhe impõem que faça ou, ainda, quando não dá cumprimento às deliberações da assembleia – e que lhe incumbe executar nos termos do art. 1436º, al. h) do CC -, já não incorre em responsabilidade civil se não providencia ele próprio pelas reparações urgentes nas partes comuns que causem danos em bens de terceiro ou na própria fracção autónoma de cada um dos condóminos.

O administrador, a esse nível, pode fazer essas obras, mas não está obrigado a substituir-se ao condomínio e à respectiva assembleia e a executá-las, ainda que perante si sejam reclamadas; Ao invés, a responsabilidade pela execução de tais obras nas partes comuns, cabendo ao condomínio no seu conjunto, através da respectiva assembleia, a administração das partes comuns (cfr. art. 1430º, nº 1 do CC), e cabendo ao mesmo conjunto de todos os condóminos, na proporção do valor das suas respectivas fracções, suportarem as despesas necessárias à conservação das partes comuns do edifício (cfr. art. 1424º, nº 1 do CC), recairá, pois, sobre o condomínio, entendido este como o conjunto de todos os condóminos.

Aliás, um tal princípio decorre do preceituado no art. 1411º do CC, relativo directamente à compropriedade mas aqui aplicável no que concerne às partes comuns, o qual estabelece que os comproprietários devem contribuir, na proporção das respectivas quotas, [no caso da PH, em função do valor relativo das suas fracções no valor do conjunto do edifício], para as despesas necessárias à conservação ou fruição da coisa comum.

Destarte, como se salienta no aludido Acórdão do TRP de 16.01.2014, "se é certo que inexiste norma legal expressa que consagre esta obrigação do condomínio quanto à reparação das partes comuns, resulta do nosso sistema jurídico que estando o imóvel constituído em propriedade horizontal é obrigação do condomínio diligenciar pela conservação e reparação das partes comuns, encetando as diligências necessárias a tal fim, designadamente deliberando sobre a sua realização e consequente adjudicação, incumbindo, depois, por seu turno, à administração, enquanto órgão executivo, providenciar pelo efectivo cumprimento de tal deliberação e consequente execução das obras de reparação ou conservação aprovadas."

Por conseguinte, é de concluir que o condomínio está vinculado ao dever de manter, conservar e reparar as zonas comuns do edifício, que incumprindo esse dever por omissão negligente do zelo e cuidado que lhe são exigíveis e possíveis na perspectiva e segundo o critério do bom pai de família (cfr. art. 487º, nº 2 do CC), e que por isso está obrigado a indemnizar o condómino dos danos que lhe sobrevenham como consequência directa da sua omissão ilícita e culposa quanto à realização das obras em causa.

No que se refere ao administrador, e como resulta do que já antes se expôs, a sua responsabilidade perante o condómino não decorre da não realização das reclamadas obras de reparação, pois que a tal não estava obrigado, mas antes de não ter aquele, como devia, segundo o mesmo critério do bom pai de família, ou seja de um administrador normalmente cuidadoso e diligente, nas circunstâncias do caso, na sequência da comunicação das infiltrações de águas existentes na fracção a partir de uma parte comum e dos seus efeitos quanto à inviabilidade de uso da fracção atingida, providenciado, pelo menos, pela marcação, no mais curto espaço de tempo possível, pela realização de uma AGE onde a reclamação do condómino fosse exposta e submetida à competente apreciação deliberativa dos condóminos.

Na verdade, não pode a administração do condomínio à data deixar de saber que é sua incumbência convocar a AG sempre que tal se mostre conveniente (como é manifestamente, o caso, perante a reclamação do condómino por patologias nas partes comuns do edifício que lhe causam danos significativos na fracção autónoma de sua propriedade – cfr. arts. 1431º, nº 2 e 1436º, al. a) do CC).

Obrigatoriedade de passar recibos

Os condomínios devem exigir sempre os recibos relativos aos pagamentos por eles efectuados, nomeadamente a fornecedores e prestadores, quer a dinheiro, quer através de cheque, ou por transferência bancária. No entanto, é grande o universo das entidades, que se escusam à emissão de recibos de quitação, com a argumentação de que a mesma não é obrigatória.

Na redacção dos art. 140º e 141º da Tabela Geral do Imposto do Selo, anteriormente à data da entrada em vigor do CIVA, tinha-se estabelecido, respectivamente, que estavam sujeitos à incidência do imposto do selo os “Recibos de valor desconhecido ou quitação geral sem designação de valor, mesmo que fosse recíproca entre duas ou mais pessoas” e os “Recibos, quitações ou quaisquer outros documentos comprovativos do pagamento de transacções ou serviços prestados e, bem assim, os que de algum modo envolvessem desobrigações de dinheiro, valores ou objectos”.

No entanto, a al. d) do nº 2 do art. 2º (Revogação e abolição de impostos), do DL nº 394-B/84, de 26 de Dezembro, diploma este que aprovou o CIVA), o qual, aboliu, a partir da data da entrada em vigor do mesmo Código (1 de Janeiro de 1986), entre outros artigos da Tabela Geral do Imposto do Selo (TGIS), os art. 140º e 141º, desde que, nestes dois últimos casos, os documentos aí referidos comprovassem o pagamento de operações sujeitas a imposto sobre o valor acrescentado, ainda que dele isentas.

Ora, como facilmente se pode verificar, na leitura das disposições acima transcritas, não foram os recibos a ser abolidos mas sim a sua tributação em sede de imposto do selo.

No entanto, muitas foram as empresas que, aproveitando a abolição destes art. 140º e 141º da TGIS emitiram circulares pelos seus clientes, as quais, muito embora com algumas pequenas diferenças, referiam, de um modo genérico, o seguinte: “Considerando que o Regulamento do Imposto do Selo e o CIVA não estabelecem a obrigatoriedade da emissão de recibos à generalidade dos contribuintes, uma vez que a maior parte das transacções é geralmente suportada por facturas ou documentos equivalentes, nos termos do disposto no art. 28º [actual art. 29º] do CIVA, e também porque a grande maioria das formas de pagamento utilizadas disponibilizam documentos comprovativos dos valores entregues, nomeadamente os casos de cheques, e transferências bancárias, deixaremos de proceder ao envio generalizado de recibos respeitantes aos vossos pagamentos das nossas facturas.”

É sabido que a própria Administração Fiscal, voluntária ou involuntariamente, também tem vindo a colaborar no “desprestígio” da figura do recibo, elegendo a factura como documento principal e prevalecente nas relações entre os contribuintes e o Fisco, actuação esta que atingiu o auge com a publicação do DL nº 197/2012, de 24 de Agosto, e a emissão dos Ofícios Circulados nº 30 136, de 19 de Novembro de 2012, e 30 141, de 4 de Janeiro de 2013.

De salientar que o ponto 2.1 do Ofício Circulado nº 30 136 refere que a al. b) do nº 1 do art. 29º do CIVA é alterada, passando a determinar a obrigação de emissão de factura para todas as transmissões de bens ou prestações de serviços, incluindo os pagamentos antecipados, independentemente da qualidade do adquirente ou do destinatário dos mesmos, ainda que estes não a solicitem.

Atente-se, também, à redacção do nº 3 deste mesmo Ofício Circular: “Passa a constar, de forma expressa, no nº 19 aditado ao art. 29º do Código, a interdição da emissão e entrega de documentos de natureza diferente da factura, para titular as operações tributáveis.”

Porém, a Administração Fiscal (ou Tributária, como agora é denominada) é pródiga em surpresas, veja-se o teor da parte I. «Obrigação de emissão e de comunicação de recibo», do Ofício-Circulado nº 30 154, de 30 de Outubro de 2013, relativo ao Regime de IVA de Caixa, no que concerne ao seu ponto 1. «Pelos sujeitos passivos abrangidos pelo regime»: De acordo com o disposto no nº 2 do art. 6º do regime de IVA de caixa, é obrigatória a emissão de recibo no momento do pagamento total ou parcial da factura, ainda que esse pagamento preceda a realização das operações tributáveis. Assim, os sujeitos passivos que optem pelo regime apenas devem emitir e comunicar o respectivo recibo nos termos do referido artigo 6.º quando estejam em causa pagamentos referentes a operações abrangidas pelo regime e cujos adquirentes sejam igualmente sujeitos passivos de imposto.

Devemos, porém, reconhecer que por vezes a Administração Fiscal demonstra subscrever o que, na nossa óptica, são medidas correctas, como se pode observar no teor da seguinte doutrina:

Atente-se ao teor dos nº 3 a 6 da Informação Vinculativa, com Despacho de 24 de Novembro de 2006, relativa ao Processo nº F061 2006150, subordinada ao assunto “Facturas - Documentos de quitação”. «3. A questão objectivamente colocada prende-se com o documento de pagamento/quitação e não com o documento que suporta a operação, a não ser que o recibo seja o único documento, processado para aquela operação, não existe formalismo especial do ponto de vista fiscal.

4. São relevantes nesta matéria, nomeadamente o art. 787º do CC e os art. 40º e 476º do Código Comercial. O art. 787º do CC, refere que: "1 - “Quem cumpre a obrigação tem o direito de exigir quitação daquele a quem a prestação é feita, devendo a quitação constar de documento autêntico ou autenticado ou ser provida de reconhecimento notarial, se aquele que cumpriu tiver nisso interesse legítimo. 2 - O autor do cumprimento pode recusar a prestação enquanto a quitação não for dada, assim como pode exigir a quitação depois do cumprimento".

5. Nos termos da citada disposição infere-se que o dever de dar quitação daquilo que se recebe apenas é obrigatório quando aquele que paga exige o respectivo recibo de quitação.

6. Por outro lado, de acordo com o disposto no art. 476º do Código Comercial "o vendedor não pode recusar ao comprador a factura das coisas vendidas e entregues, com o recibo do preço ou parte do preço que houver reembolsado".»

Um pormenor que não pode deixar de ser tido em atenção é a exigência constante do nº 4 do art. 115º do CIRS, “As pessoas que paguem rendimentos previstos no art. 3º são obrigadas a exigir os respectivos recibos ou facturas”, que embora apenas seja aplicável às aquisições de bens e, ou, serviços efectuadas a sujeitos passivos que sejam Pessoas Singulares, o nº 2 do art. 132º do CIRC vem estipular que o disposto no nº 4 do art. 115º do CIRS é aplicável com as necessárias adaptações aos rendimentos sujeitos a IRC.

Importa abrir aqui um pequeno parêntesis para, a propósito do teor do nº 4 do art. 115º do CIRS acima explicitado, proceder à transcrição da seguinte doutrina:

Informação Vinculativa – Ficha Doutrinária

Diploma: Código do IRS

Art.: 3º, nº 6, 98º e 101º

Assunto: Prestações de Serviços - Sujeição a IRS dos rendimentos e Retenção na fonte

Processo: 993/12, com despacho concordante, datado de 2012-03-08 do Director-Geral

Conteúdo:

1. Nos termos do disposto na al. b) do nº 1 do art. 3º do CIRS, são considerados rendimentos profissionais (rendimentos da categoria B) os auferidos no exercício, por conta própria, de qualquer actividade de prestação de serviços, incluindo as de carácter científico, artístico ou técnico.

2. Os rendimentos da categoria B ficam sujeitos a tributação desde o momento em que para efeitos de IVA seja obrigatória a emissão de factura ou documento equivalente ou, não sendo obrigatória a sua emissão, desde o momento do pagamento ou colocação à disposição dos respectivos titulares, sem prejuízo da aplicação do disposto no art. 18º do CIRC sempre que o rendimento seja determinado com base na contabilidade (cfr. nº 6 do art. 3º do CIRS).

3. Nos termos do disposto no art. 115º do CIRS, os titulares dos rendimentos da categoria B são obrigados: a) a passar recibo, em modelo oficial (vide, Portaria nº 879-A/2010, de 29/11, que aprovou os modelos oficiais do recibo designado de recibo verde electrónico), de todas as importâncias recebidas dos seus clientes, pelas prestações de serviços referidas na alínea b) do nº 1 do art. 3º, ainda que a título de provisão, adiantamento ou reembolso de despesas, bem como dos rendimentos indicados na alínea c) do nº 1 do mesmo artigo; ou b) a emitir factura ou documento equivalente por cada transmissão de bens, prestação de serviços ou outras operações efectuadas, e a emitir documento de quitação de todas as importâncias recebidas.

4. Desta forma, de acordo com o previsto no art. 115º do CIRS, os titulares dos rendimentos desta categoria podem optar pela emissão de factura e correspondente recibo de quitação em alternativa à emissão do recibo em modelo oficial, decorrendo do nº 6 do art. 3º do CIRS que o momento da sujeição a tributação em IRS dos rendimentos desta categoria é distinto, consoante haja ou não a obrigação de emissão de factura ou documento equivalente por parte do titular dos rendimentos.

Vejamos, agora, os normativos que entendemos imporem a obrigatoriedade da emissão dos recibos pelas pessoas ou entidades beneficiárias dos respectivos pagamentos. O art. 373º (Assinatura), do CC, refere que “Os documentos particulares devem ser assinados pelo seu autor, ou por outrem a seu rogo, se o rogante não souber ou não puder assinar”.

Por sua vez, o art. 787º (Direito à quitação), também ele do CC, estipula quem: “Quem cumpre a obrigação tem o direito de exigir quitação daquele a quem a prestação é feita, devendo a quitação constar de documento autêntico ou autenticado ou ser provida de reconhecimento notarial, se aquele que cumpriu tiver nisso interesse legítimo. O autor do cumprimento pode recusar a prestação enquanto a quitação não for dada, assim como pode exigir a quitação depois do cumprimento”.

Atente-se, também, ao que preconiza o art. 476º (Entrega da factura e do recibo), do Código Comercial: “O vendedor não pode recusar ao comprador a factura das cousas vendidas e entregues, com o recibo do preço ou da parte de preço que houver embolsado”.

Outro articulado que não pode deixar de ser tido em consideração na análise da obrigatoriedade da existência dos recibos de quitação como documentos imprescindíveis para suporte dos lançamentos contabilísticos é a al. a) do nº 2 do art. 123º (Obrigações contabilísticas das empresas), do CIRC: “2 - Na execução da contabilidade deve observar-se em especial o seguinte: a) Todos os lançamentos devem estar apoiados em documentos justificativos, datados e susceptíveis de serem apresentados sempre que necessário”.

Também a Comissão Executiva da Comissão de Normalização Contabilística, há alguns anos atrás, em resposta a uma questão que lhe foi apresentada acerca da possibilidade de deixarem de ser emitidos recibos, pois de acordo com o art. 28º, actualmente art. 29º, do CIVA, que estipula que as transacções comerciais devem ser suportadas por facturas ou documentos equivalentes e por o regulamento do Imposto do Selo não estabelecer a obrigatoriedade da emissão do recibo, respondeu do seguinte modo: “Por imperativos de organização contabilística e de controlo interno, esta Comissão entende que todos os registos contabilísticos devem estar suportados por documentos comprovativos de cada operação.

Este entendimento é aplicável à exigência de recibo de quitação das importâncias pagas, em conformidade com o disposto no art. 476º do Código Comercial, bem como no nº 3 do art. 98º [actual nº 2 do art. 123.] do CIRC, aprovado pelo DL nº 442-B/88, de 30 de Novembro.”

Como se verifica por esta resposta da CNC, os recibos são essenciais para que as empresas exerçam um eficaz controlo interno das operações. Neste entendimento não se pode deixar de solicitar a especial atenção para a redacção do art. 123º (Violação do dever de emitir ou exigir recibos ou facturas), do Regime Geral das Infracções Tributárias: "1 - A não passagem de recibos ou facturas ou a sua emissão fora dos prazos legais, nos casos em que a lei o exija, é punível com coima de € 150 a € 3750. 2 - A não exigência, nos termos da lei, de passagem ou emissão de facturas ou recibos, ou a sua não conservação pelo período de tempo nela previsto, é punível com coima de € 75 a € 2000."

Finaliza-se com a transcrição de jurisprudência que, no nosso modesto entendimento, resume, de um modo extremamente claro, a imperiosidade da existência de recibos de quitação relativos às importâncias pagas.

“Acórdão do Tribunal Central Administrativo, de 14.12.99. Contabilidade organizada – CIRC – Contabilidade – Meios de prova – Força probatória da contabilidade – Escrituração comercial – Documentos da escrita – Documentos de suporte contabilístico

"Todo o lançamento contabilístico tem por base um documento de suporte que constitui o respectivo fundamento e na falta do qual o facto não é admitido a registo. A escrituração comercial constitui meio de prova em caso de litígio (art. 44º C.Com.) pelo que os registos não devem apresentar-se desfalcados de suporte documental nem devem apresentar irregularidades (Recurso nº 2467/99).”

Contrato promessa compra e venda de imóvel onerado

Minuta

CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Entre: 

 

______________________________ (Nome completo), _____________ (estado civil), portador do cartão de cidadão com número ___________, válido até ___/___/___, com número de identificação fiscal ___________, natural de ________________,residente em _________________________________________________________, nascido a ___/___/______, e ______________________________ (Nome completo), _____________ (estado civil), portadora do cartão de cidadão com número ___________, válido até ___/___/___, com número de identificação fiscal ___________, natural de ________________,residente em _________________________________________________________, nascida)a ___/___/______, doravante designados por “promitente-vendedores”;

 

e,

______________________________ (Nome completo), _____________ (estado civil), portador do cartão de cidadão com número ___________, válido até ___/___/___, com número de identificação fiscal ___________, natural de ________________,residente em _________________________________________________________, nascido a ___/___/______, e ______________________________ (Nome completo), _____________ (estado civil), portadora do cartão de cidadão com número ___________, válido até ___/___/___, com número de identificação fiscal ___________, natural de ________________,residente em _________________________________________________________, nascida a ___/___/______, doravante designada por “promitente-compradores”;

 

Considerando que:

A) Os promitente-vendedores são donos e legítimos proprietários do seguinte prédio urbano:

Fracção autónoma designada pela letra ___, correspondente ao _________________, destinado a ______________ (comércio, habitação, etc.), do Prédio urbano sito na Rua ____________________________, números ________, freguesia de ____________________, concelho de _____________, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número ___ da freguesia de ___________________, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo _____ da freguesia de _______________________, com a aquisição registada a favor de __________________________ e ________________________, adiante designado por “Imóvel”.

B) O Imóvel encontra-se onerado com um contrato de arrendamento para fins ________________ (habitacionais/não habitacionais), celebrado em ___ de ______________ de _____, pelo prazo certo de __ (_________) anos, com a renda mensal de ____,__ € (____________________euros e __________ cêntimos);

C) É intenção dos promitente-vendedores alienar o Imóvel, no estado e condições em que se encontra, aos promitente-compradores e é intenção destes comprar-lho, tudo nos termos e condições previstos no presente Contrato.
 

É livremente celebrado e reciprocamente aceite o presente Contrato Promessa de Compra e Venda, o qual, enquadrado pelos considerandos supra, se rege pelas cláusulas seguintes:

Cláusula Primeira
(Objecto)

1. Nos termos e condições ora estabelecidos, os promitente-vendedores obrigam-se a vender o Imóvel livre de quaisquer ónus ou encargos, com excepção do contrato de arrendamento referido no considerando B), aos promitente-compradores e estes obrigam-se a comprá-lo, no estado em que o mesmo actualmente se encontra e conforme também actualmente caracterizado, quer na respectiva descrição predial, quer na correspondente inscrição matricial, sem prejuízo do previsto no considerando C).

2. Os promitente-compradores expressamente manifestam e declaram que previamente à celebração do presente contrato:

a) Procederam à competente vistoria do Imóvel;
b) Analisaram toda a documentação a ele relativa;
c) Têm conhecimento integral do seu estado físico e das respectivas áreas, confrontações e condições jurídicas actuais (de trato administrativo, matriciais e registais);

Prometendo comprá-lo como coisa certa e no estado e situação em que o mesmo se encontra, sem prejuízo do disposto no considerando C).

3. Quaisquer documentos, informações, plantas ou levantamentos que hajam sido obtidos pelos promitente-compradores, seja através dos promitente-vendedores, seja por qualquer outro meio, não terão qualquer relevância ou porão em causa a execução do presente contrato e a eventual falta de correcção, exactidão, actualidade ou integralidade dos referidos documentos, informações, plantas ou levantamentos não constitui motivo para a recusa do cumprimento da promessa de compra do Imóvel pelos promitente-compradores, nos exactos termos do estipulado no presente.

4. Os promitente-compradores igualmente assumem e declaram que podem existir discrepâncias entre as áreas constantes da descrição do Imóvel no registo predial e na matriz e a realidade física existente, discrepâncias que, em qualquer caso, não serão impeditivas da outorga da escritura pública de compra e venda nos exactos termos e condições aqui acordados, designada mas não unicamente, quanto ao preço.

Cláusula Segunda
(Preço e Condições de Pagamento)

1. O preço global determinado pelas partes para a presente compra e venda (adiante o “Preço”) é de _____€ (______________________euros) assim discriminado:

2. O Preço será pago do seguinte modo:

a) A quantia de _________€ (________________________ euros), correspondendo a _____ % do preço, paga nesta data a título de sinal e princípio de pagamento, por meio de cheque bancário emitido à ordem dos promitente-vendedores, quantia da qual os promitente-vendedores aqui dão quitação para todos os efeitos legais;
b) O remanescente, no valor de ________€ (_________________________ euros) a ser pago pelos promitente-compradores por meio de cheque bancário emitido à ordem dos promitente-vendedores, no momento da outorga da escritura pública de compra e venda ora prometida, a concretizar nos termos da Cláusula Quarta.

Cláusula Terceira
(Condição)

1. A obrigação de realizar a compra e venda ora prometida está condicionada à prévia renúncia, expressa ou tácita, pelos respectivos beneficiários, ao exercício dos direitos legais de preferência.

2. Todas as comunicações necessárias ao exercício dos direitos legais de preferência pelos respectivos titulares, são da responsabilidade dos promitente-vendedores, os quais diligenciarão com a maior brevidade na sua realização, do facto dando conhecimento aos promitente-compradores.

3. Caso algum dos respectivos beneficiários venha a exercer o seu direito legal de preferência, os promitente-vendedores do facto darão imediato conhecimento aos promitente-compradores, juntando cópia do documento comprovativo do referido exercício, obrigando-se igualmente a devolver-lhe, em singelo e no prazo máximo de 10 (dez) dias úteis contado data a partir da qual tomaram efectivo conhecimento da intenção de preferir, todas as quantias recebidas por conta do preço, a título de sinal.

Cláusula Quarta
(Outorga da Escritura)

1. A escritura pública relativa à compra e venda ora prometida será realizada em data nunca anterior a ___________ de ____ e nem posterior a ____________ de ____.

2. Para efeitos do número anterior, os promitente-vendedores notificarão os promitente-compradores por carta registada com aviso de recepção, com uma antecedência de pelo menos 5 (cinco) dias úteis relativamente à data aprazada, do dia, hora e local, obrigatoriamente um Cartório Notarial de ____________, em que a escritura terá lugar. 

 

§ Até 3 (três) dias úteis antes da data marcada para a outorga da escritura pública de compra e venda, os promitente-compradores deverão entregar aos promitente-vendedores toda a documentação a si respeitante necessária à celebração da mesma, designada mas não unicamente os comprovativos de liquidação do Imposto Municipal sobre a Transmissão de Imóveis (IMT) se a ele houver lugar e do Imposto de Selo.

3. Não obstante o disposto no número anterior e caso hajam já sido obtidas as declarações relativas ao não exercício do direito de preferência pelos dele beneficiários previstas na Cláusula anterior, assiste aos promitente-compradores a faculdade de, querendo, antecipar a data da outorga da escritura pública relativamente ao prazo previsto no nº 1 da presente Cláusula, caso em que deverá proceder à notificação dos promitente-vendedores nos exactos termos do número anterior.

4. Em qualquer dos casos, todos os custos e encargos relativos à escritura pública relativa à compra e venda ora prometida serão da conta dos promitente-compradores.

Cláusula Quinta
(Tradição)

As partes pelo presente instrumento expressamente declaram que, na presente data, não se opera a tradição do Imóvel, situação que apenas ocorrerá com a outorga da escritura pública de compra e venda do Imóvel e o pagamento integral do preço.

Cláusula Sexta
(Encargos)

Serão da conta dos promitente-compradores todos os encargos decorrentes da celebração do contrato por este prometido, designada mas não unicamente, os decorrentes de eventuais financiamentos à aquisição do Imóvel objecto do presente, reconhecimentos, escritura, registos, taxas e impostos legalmente devidos pela transmissão.

Cláusula Sétima
(Incumprimento)

1. Em caso de incumprimento imputável aos promitente-compradores de quaisquer das obrigações que para si resultem do presente contrato, designada mas não unicamente, a não outorga da escritura de compra e venda do Imóvel nos termos aqui estabelecidos, os promitente-vendedores poderão, sem formalidades adicionais, resolver o presente contrato e fazer suas todas as quantias que haja recebido a título de sinal e princípio de pagamento do preço, se, após notificação escrita aos promitente-compradores para cumprir, estes não satisfizarem a obrigação em falta no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da respectiva recepção.

2. Em caso de incumprimento, imputável aos promitente-vendedores, da outorga da escritura pública de compra e venda do Imóvel nos termos do presente contrato, os promitente-compradores poderão resolver ocContrato e exigir a restituição em dobro das quantias por eles pagas a título de sinal e princípio de pagamento do preço, se, após notificação simples para o cumprimento e em 15 (quinze) dias contados da respectiva recepção, os promitente-vendedores não o fizerem.

3. Em alternativa ao regime de incumprimento previsto nos dois números anteriores, poderá a parte não faltosa optar pelo regime de execução específica previsto no art. 830º do Código Civil, afastando expressamente as partes a presunção prevista no nº 2 daquela disposição legal.

Cláusula Oitava
(Notificações)

1. As notificações e outras comunicações previstas ou que devam ser efectuadas nos termos do presente contrato serão feitas por escrito e, salvo previsão expressa em contrário, realizadas por correio registado com aviso de recepção, e ainda, por telefax ou email, com comprovativo de recepção:

(a) Para os promitente-vendedores:

Morada: ______________________________________________________________
Fax : + 351 ___________
Endereço Electrónico: ________________________

(b) Para os promitente-compradores:

Morada: ______________________________________________________________
Fax : + 351 ___________
Endereço Electrónico: ________________________

2. As comunicações realizadas por fax ou correio electrónico nos termos da presente cláusula considerar-se-ão efetuadas na data da respetiva expedição.

3. Qualquer alteração das moradas, contactos ou dos endereços de correio electrónico acima indicados, deve ser comunicada à contra-parte com uma antecedência prévia de pelo menos 5 (cinco) dias, sob pena da parte que assim não houver procedido, não poder enjeitar as consequências de qualquer notificação que para aqueles lhe seja dirigido.

Cláusula Nona
(Integralidade e Alterações ao Contrato)

1. Para além do que consta nas cláusulas do presente contrato, nada mais foi convencionado entre as partes sobre o seu objecto.

2. Qualquer eventual alteração ao disposto no presente contrato, só será válida se consagrada por escrito, em documento assinado por ambos os contraentes e do qual conste a indicação expressa das cláusulas que foram parcial ou totalmente suprimidas e a nova redação das que forem modificadas ou aditadas.

Cláusula Décima
(Redução e Conversão)

1. Se, em qualquer momento posterior à assinatura do presente contrato, qualquer disposição do mesmo vier a ser declarada nula ou inexistente, ou anulada, tal facto não implicará a invalidade das restantes disposições do contrato.

2. No caso de ocorrência de uma invalidade parcial, recorrer-se-á aos mecanismos de redução e/ou conversão previstos no Código Civil, por forma a garantir a vontade conjetural das partes.

Cláusula Décima Primeira
(Reconhecimento de Assinaturas)

As assinaturas apostas no presente contrato gozarão de reconhecimento por entidade legalmente habilitada para o efeito, devendo cada uma das partes suportar os custos decorrentes de tais formalidades na respetiva assinatura.

Cláusula Décima Segunda
(Lei e Foro Aplicáveis)

O presente contrato está sujeito à Lei Portuguesa e quaisquer litígios resultantes da sua interpretação, integração ou execução serão dirimidos pelos tribunais do foro da comarca de ____________, com renúncia expressa a qualquer outro. 

Feito em __________a, aos ___ dias de ______________ de _______, em 2 (dois) exemplares de _____ páginas cada, ambos com valor de original, sendo um exemplar destinado a cada um dos Contraentes.

Os promitente-vendedores:

_________________________
(Nome)

_________________________
(Nome)

 

 
Os promitente-compradores:

 

__________________________

(Nome)

 

_________________________
(Nome)