Minuta contrato administração de condomínio

Actualmente é cada vez mais recorrente o recurso à contratação de empresas de administração de condomínio (actividade profissional que ainda não é regulamentada pela lei), sendo que para o efeito, os condóminos não cuidam de redigir um competente contrato escrito, aplicando-se apenas as comuns regras do mandato.

No entanto, atendendo à importância jurídica deste documento, é de todo aconselhável a formalização de um contrato escrito entre as partes, pelo que se apresenta infra uma minuta, que enquanto bosquejo de um futuro acordo, poderá servir de base à elaboração de um contrato formal.

A presente proposta de contrato de administração de condomínios pode ser copiada e modificada, no seu todo ou em algumas das partes. O que releva é que os interessados devem entrar em acordo naquilo que lhes aproveita. Depois de ser analisada, discutida e aprovada, a minuta em sede plenária, é finalizada e passa a configurar como o contrato final que oficializará o negócio.

Acresce salientar que, ainda que a presente minuta seja apenas um esboço do documento final, os condóminos podem e devem - para que o mesmo seja feito da maneira mais eficaz -  negociar preliminarmente todos os pontos necessários e importantes para o acordo, pelo que devem esclarecer dúvidas, discutir as condições e os termos. Com tudo bem definido, melhor será o contrato, evitando-se assim eventuais imprecisões, lacunas, erros na redação e demais problemas que possam postergar a finalização do contrato – ou até gerar prejuízos no futuro.

Violação art. 1424º, nº 3 e 4 - 1ª parte

O disposto no nº 1 do art. 1424º do CC – relativo às despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum – apenas pode ser afastado por disposição em contrário. Porém tratando-se de despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, o nº 2 permite o afastamento da regra da proporcionalidade por disposição do regulamento de condomínio aprovada pela maioria explicitada na norma e com um dos dois conteúdos nela estabelecidos.

As normas dos nº 3 e 4 do art. 1424º do CC – que dispõem sobre a repartição das despesas relativas a partes comuns que servem exclusivamente alguns condóminos ou a ascensores que apenas servem determinadas fracções – constituem disposições especiais que afastam a regra geral da proporcionalidade estabelecida pelo nº 1 e não podem ser afastadas por deliberação da assembleia de condóminos. Assim, as deliberações das assembleias de condóminos que imponham uma repartição diferente da determinada pelos nº 3 e 4 do art. 1424º para as despesas neles previstas são deliberações com conteúdo negocial contrário à lei e, como tal, nulas, por via do disposto no art. 280º do CC.

Importa neste contreto sublinhar que a sanção da anulabilidade prevista no art. 1433º do CC aplica-se às deliberações que violem normas legais imperativas que não digam respeito ao conteúdo negocial ou normas do regulamento de condomínio.

Valor probatório das actas

A acta constitui um requisito de eficácia dos actos da assembleia dos condóminos, que são praticados oralmente, sendo o único meio de prova das decisões tomadas na reunião da assembleia dos condóminos.

A força executiva das actas do condomínio estende-se a todos os condóminos, mesmo que não tenham estado presentes na assembleia, e quer tenham votado ou não favoravelmente a deliberação aprovada, e quer tenham assinado ou não a acta, uma vez que a força executiva da acta não tem a ver com a assunção pessoal da obrigação consubstanciada na assinatura dela, mas sim com a eficácia imediata da vontade coletiva definida através da deliberação nos termos legais, exarada na acta.

A acta de uma assembleia de condominos não deixa de ser válida, e constituir título executivo, mesmo que não contenha todas as assinaturas a que alude o art. 1º, nº 1, do DL nº 268/94 de 25/10. As deliberações da assembleia dos condóminos, devidamente lavradas ou consignadas em acta, são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções autónomas (cfr. art. 1º nº 2 do DL nº 268/1994, de 25/10).

A AG como órgão colegial

A propósito da pandemia, o website consultoriodocondominio, publicou a 29 de Janeiro de 2021, o artigo de opinião « Assembleias de condomínio vs Covid-19», onde se diz que, e passa-se a citar:

«Pedimos cuidado para a interpretação do Artigo 5º, número 1 da Lei 1º-A/2020, de 19 de março, com a redação mais recente pela Lei n.º 1-A/2021, de 13 de janeiro, que refere:

“A participação por meios telemáticos, designadamente vídeo ou teleconferência de membros de órgãos colegiais de entidades públicas ou privadas nas respetivas reuniões, não obsta ao regular funcionamento do órgão, designadamente no que respeita a quórum e a deliberações, devendo, contudo, ficar registado na respetiva ata a forma de participação.”

Portanto, não devemos confundir uma assembleia de uma associação, partido político, acionistas de uma empresa, entre outras, pois estas sim, são uma assembleia de um órgão colegial, como o próprio artigo informa, com regras e estatutos próprios de funcionamento.

A assembleia de condóminos não é exemplo de um órgão colegial.»

Assembleias online

O que é uma Assembleia online (virtual)?

Uma Assembleia online ou virtual é uma reunião de condóminos realizada no ambiente digital (rede de internet) através do uso de diversos meios telemáticos (aplicativos) disponibilizados gratuitamente por várias empresas, a qual, pode ser uma interessante alternativa às assembleias presenciais porquanto pode promover uma maior participação dos condóminos que assim não tem que sair do conforto do lar para se deslocarem ao local de realização da reunião plenária.

As assembleias virtuais vieram para ficar?

A era digital com os seus constantes avanços tecnológicos estão continuamente a modificar a forma como interagimos uns com os outros e com o mundo em geral, pelo que, os condomínios, para o seu regular funcionamento administrativo, podem e devem acompanhar esta evolução, podendo também as assembleia adaptar-se a esta nova realidade.

Execução de dividas actuais e futuras

 

DL 268/94 de 25/10

Artigo 6º
Dívidas por encargos de condomínio

1 - A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

2 - O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no número anterior.

Resulta do art. 1436º, al. e) do CC que são funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia, exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas. Atente-se que o legislador utilizou o termo «exigir» em detrimento de «pedir», dando-lhe desde logo uma conotação de obrigar ao cumprimento, e no limite, pleitear.

O Ac. do Tribunal da Relação do Porto, de 10/1/2003 decidiu que:

"I - As actas das reuniões das assembleias de condóminos constituem títulos executivos quando deliberem sobre o montante de contribuições devidas ao condomínio, já apuradas ou futuras, desde que sejam certas, líquidas e exigíveis.
II - O condomínio pode demandar, na mesma execução, vários condóminos que se encontrem em incumprimento."

Administrador judicial

Artigo 1435.º

(Administrador)

1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

2. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.

3. O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

4 - O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.

5 - O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. nº 1 do art. 1430º do CC). No entanto, poderá dar-se o caso de a assembleia de condóminos não eleger administrador. Então, caberá ao tribunal nomear administrador, a requerimento de qualquer dos condóminos. Nos termos do art. 1435º, nº 2 do CC, se a assembleia de condóminos não eleger um administrador, este poderá ser nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer condómino, sem para tal carecer de convocar a assembleia.

As varandas são comuns?

Art. 1421º

(Partes comuns do prédio)

1. São comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso do último pavimento;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado e semelhantes.
2. Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

Quando as varandas estão descritas no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH) como sendo partes próprias, deve aquele documento constitutivo ser declarado parcialmente nulo, por se considerarem aquelas partes imperativamente comuns, a par e por analogia aos terraços de cobertura?

Conteúdo das actas

O Regime da propriedade horizontal tem-se omisso quanto ao conteúdo das actas. O DL 268/94, no seu art. 1º, nº 1 apenas estabelece que "São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado".

Assim, teremos necessariamente que recorrer a outras fontes para podermos obter essa informação, nomeadamente através do Código das Sociedade Comerciais, art. 63º, que estabelece, naquilo que nos aproveita:
2 - A acta deve conter, pelo menos:
a) A identificação da sociedade, o lugar, o dia e a hora da reunião;
b) O nome do presidente e, se os houver, dos secretários;
c) Os nomes dos sócios presentes ou representados e o valor nominal das partes sociais, quotas ou acções de cada um, salvo nos casos em que a lei mande organizar lista de presenças, que deve ser anexada à acta;
d) A ordem do dia constante da convocatória, salvo quando esta seja anexada à acta;
e) Referência aos documentos e relatórios submetidos à assembleia;
f) O teor das deliberações tomadas;
g) Os resultados das votações;
h) O sentido das declarações dos sócios, se estes o requererem.

O art. 1415º do Código Civil

Artigo 1415.º

(Objecto)

Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.

Notas:

Esta norma corresponde em parte ao corpo do art. 4º do DL nº 40 333, de 14 Outubro de 1955 e ao art. 117º do Anteprojecto Pires de Lima (no Bol. Min. Just., nº 123, p. 270).

Fontes:

Anteprojecto: art. 117º 

Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades aptas para os fins indicados no artigo antecedente, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.

1ª Revisão Ministerial: art. 1430º

Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades aptas para os fins indicados no artigo antecedente, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.

Projecto: art. 1415º

Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.

Direito anterior: art. 4º Decreto-Lei nº 40 333

Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que constituam unidades aptas para os fins mencionados no artigo 1º e que sejam suficientemente distintas e isoladas entre si.

§1. Se o prédio for construído propositadamente para ser vendido em fracçõe, nos termos do artigo 2º, será este requisito considerado na aprovação do respectivo projecto; nos outros casos será verificado por vistoria da câmara municipal do concelho respectivo ou por vistoria judicial, conforme a propriedade horizontal for constituída, respectivamente, por negócio jurídico, ou por decisão judicial.

§2. Se, porém, esta forma de domínio for titulada por testamento, a prova do mencionado requisito só será exigível para o registo definitivo da constituição.

Contagem prazos para impugnação

Para os condóminos presentes na assembleia, o prazo de 10 dias conta-se, para todos os efeitos, a data em que aquela se realizou, contagem essa que obedece às regras consignadas nas als. b) e e) do art. 279º do CC, isto é, não se inclui o dia em que ocorreu o evento a partir do qual o prazo começa a correr, e se o prazo terminar em fim de semana ou dia feriado, transfere-se para o primeiro dia útil, o mesmo é dizer que o prazo em apreço é de dias de calendário, seguidos.

Tratando-se de condóminos que não compareceram à assembleia, o mencionado prazo para exigir a convocação de uma assembleia geral extraordinária conta-se apenas da data em que receber cópia da acta que contenha a deliberação em apreço; todavia, no tocante à suspensão judicial da deliberação, o que releva é a data da assembleia em que foi tomada, só relevando a data do conhecimento da deliberação na hipótese de o condómino não ter sido regularmente convocado para a assembleia, ou seja, a mera ausência voluntária ou por impedimento justificado não influi na contagem daquele prazo de 10 dias, no âmbito do procedimento cautelar da suspensão.

Após a recepção do pedido de convocação da aludida assembleia extraordinária, o administrador deve convocá-la, para que se realize dentro do prazo de 20 dias contados daquela recepção, a qual terá como ordem de trabalhos a revogação da deliberação ou deliberações que o, ou os, condóminos tiverem identificado como comportamento vício que conduzam à sua anulação, declaração de nulidade, ou ineficácia.

Meios de impugnação

Os condóminos dispõem os seguintes meios de impugnação das deliberações das assembleias de condóminos:

- A anulação a requerimento de qualquer condómino que não as tenha aprovado, sendo dirigida à assembleia de condóminos, na pessoa do administrador do condomínio, no prazo de. 10 dias, contados da deliberação, para os condóminos presentes e 10 dias, contados da sua comunicação por carta registada com aviso de recepção, para os condóminos ausentes, devendo o administrador do condomínio proceder à convocação de uma assembleia extraordinária, no prazo de 20 dias para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.

- A sujeição da deliberação, a requerimento por qualquer condómino, no prazo de 30 dias a um centro de arbitragem, nos termos da Lei nº 31/86, de 29 de Agosto. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre estes e o administrador, mediante disposição contida no regulamento do condomínio (cfr. art. 1429ºA do CC) ou do TCPH (cfr. art. 1418, nº 2, al. b) do CC), aprovada por unanimidade e nos termos do art. 1432º, nº 5 e segs. do CC.

O art. 1414º do Código Civil

Artigo 1414.º

(Princípio geral)

As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.

Notas:

Esta norma tem origem no art. 1º do DL nº 40 333, de 14 de Outubro de 1955, o qual foi o primeiro diploma a regular de forma sistemática a propriedade horizontal. Antes, em 1944, pelo DL n° 33 908, de 4/9, foi o ministro da Justiça, Adriano Pais da Silva Vaz Serra, «autorizado a promover os trabalhos de elaboração de um projecto de revisão geral do Código Civil».

 

No entanto, ainda que elaborados sem o propósito de serem integrados no futuro projecto de revisão do Código de Seabra, já anteriormente tinham sido realizados estudos de reforma parcial do direito civil. Na verdade, dando execução ao DL n° 31844, de 8 de Janeiro de 1942, que o autorizava «a nomear uma comissão para o efeito de elaborar um projecto de reforma da legislação relativa aos serviços jurisdicionais de menores» (art. 1°), o ministro da Justiça nomeou para essa comissão o Prof. Pires de Lima, que depressa se deu conta de «que se impunha, antes de tudo, reformar alguns capítulos da nossa legislação, há muito envelhecidos, e sem o que não se poderia esperar obra aproveitável nem obra duradoura». 

 

Desta sorte, este preceito corresponde ao art. 116º do Anteprojecto do Prof. Pires de Lima (no Bol. Min. Just., nº 123, p. 269).

Fontes:

Anteprojecto: art. 116º

As fracções de que se compõe um edifício, susceptíveis de constituírem unidades independentes para os fins de habitação, de actividade cultural, de actividade económica ou semelhantes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.

 

(O anteprojecto do Código Civil sobre o direito de propriedade, de Pires de Lima, foi publicado no Bol. do Min. da Just., nº 123, pág. 225 e segs., encontrando-se o articulado referente à propriedade horizontal de pág. 269 a 281); art. 1402º (Revisão Ministerial. A 1ª revisão ministerial, relativa ao direito das coisas, foi publicado no mesmo Bol. 124, 5 e segs.).

Projecto: Art. 1414º

As fracções de que um edifício se compõe, susceptíveis de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.

 

Direito anterior:  Art. 1º DL 40 333, 14 Outubro 1955

 

As fracções de que se compõe um edifício, susceptíveis de constituírem unidades independentes para os fins de habitação, de actividade cultural, de actividade económica ou semelhantes, podem pertencer a proprietários diversos, em regime de propriedade horizontal, nos termos do presente decreto-lei.

Resolução alternativa de conflitos - Arbitragem

ART. 1418º do CC
(Conteúdo do título constitutivo)

1. (...)
2. Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
a) (...)
b) (...)
c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
3. (...)

Art. 1434º do CC
(Compromisso arbitral)

1. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador (...).
2. (...)

Personalidade judiciária do administrador

De acordo com o disposto no art. 1430º do CC, a administração das partes comuns de um prédio cabe à assembleia de condóminos, enquanto órgão deliberativo do condomínio, e ao administrador, como órgão executivo, que exerce as funções previstas na lei (cfr. art. 1436º, do CC) e as que lhe forem delegadas pela assembleia.

A lei (cfr. art. 6º, al. e), do CPC e 1437º, do CC) atribui ao condomínio personalidade judiciária, concedendo ao administrador a função de representação processual do condomínio (tornando efectivo o exercício dos poderes processuais do mesmo, pois que atenta a falta de personalidade jurídica, falta-lhe a capacidade judiciária, que é suprida através da representação judiciária do administrador) limitada às acções que se inserem no âmbito dos seus poderes ou na execução das funções que lhe pertencem (âmbito de uma competência própria do administrador cujo exercício não se encontra dependente de qualquer autorização da assembleia de condóminos) ou quando autorizado pela assembleia relativamente aos assuntos que exorbitam a sua competência e se inserem no âmbito próprio da assembleia de condóminos (pode porém o administrador ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício (quando estejam em causa actos de conservação e de fruição das coisas comuns, actos conservatórios dos respectivos direitos ou a prestação de serviços comuns – art. 1437º, nº 2, do CC).

Recusa de assinar a acta

O nº 1 do artº 1º do DL 268/94 determina que: São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos, que nelas hajam participado. No entanto, os tribunais têm decidido, aparentemente, em sentido diverso: "A falta de assinatura de todos os condóminos não afecta a validade da acta nem da deliberação".

O seguinte Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 15-02-2007, esclarece o comportamento do juiz face à falta de assinaturas:

I – A decisão em que se ajuíza que o documento apresentado pelo exequente não reúne os requisitos formais exigidos por lei para ter a força de título executivo constitui caso julgado meramente formal, ou seja, apenas é vinculativa no processo em que foi formulada.

II – Para os efeitos referidos em I, constituem processo diverso, relativamente à execução inicial, embargos de executado deduzidos contra execução instaurada em cumulação sucessiva.

III – Embora a sua falta não afecte a validade das deliberações da assembleia de condóminos, a acta é a única forma admissível para provar tais deliberações, pelo que a sua ausência torna-as ineficazes, em termos tais que, embora no ponto de vista teórico a acta se apresente como uma formalidade ad probationem, na prática a sua omissão tem a consequência prevista no art. 364º nº 1 do CC (não pode ser substituída por outro meio de prova ou por outro documento que não seja de força probatória superior).

IV – Se tiver sido lavrada acta, mas faltarem as assinaturas de alguns dos intervenientes na assembleia de condóminos, ocorrerá uma irregularidade que o tribunal apreciará casuisticamente, com base na análise do documento e nos demais elementos pertinentes obtidos, nomeadamente outros elementos de prova, para dar ou não como demonstrada a situação factual que o documento se destina a comprovar.

Direito ao sossego vs direito económico

A utilização de uma fracção destinada à habitação pressupõe que esse local tem condições para que os seus utilizadores a possam utilizar como o seu lar e o seu local de conforto, direito que tem garantia legal e constitucional na vertente do princípio ao respeito pela dignidade da pessoa humana e o direito a um ambiente sadio e equilibrado, com o inerente direito de o poderem defender.

Há portanto um direito fundamental que a sociedade tem de preservar, porque preservando, preserva também a saúde mental dos seus cidadãos: o direito ao silêncio! Parecendo ser inquestionável que não se trata de um direito absoluto, certo é que o mesmo deve ser interpretado num contexto que permita que todos possam usufruir de um ambiente saudável. Este direito, protegido por vários mecanismos legais, entre eles, pela Lei do Ruído, deve ser observado de forma cuidadosa, nomeadamente, quando estamos perante pessoas mais debilitadas, como é o caso daquelas que têm já uma idade avançada.

Estando perante a verificação objectiva, efectiva e diária de danos continuados ao direito ao sossego e à saúde em geral dos moradores de uma fracção, enquanto direitos de personalidade com tutela jurídico-constitucional, em confronto com o direito à exploração de um estabelecimento comercial que viola o direito daqueles, sempre teríamos de concluir pela prevalência dos primeiros uma vez que os danos assim causados devem ser considerados como inaceitáveis.

Contagem dos votos

No regime da PH, com excepção dos art. 1425º e 1428º que exigem, além da maioria do capital investido, a maioria numérica dos condóminos, maiorias obtidas em função do valor total do capital investido (cfr. art. 1432º, nº 3 do CC), e não com base no número de condóminos votantes, significando isto as deliberações tomadas em plenário têm um cariz patrimonialista.

O direito de voto sendo um dos direitos mais importantes dos condóminos. Nos termos do art. 1430º, nº 2 do CC, cada condómino tem em plenário tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem (cfr. art. 1418º CC) atribuídas à respectiva fracção autónoma no TCPH.

No entanto esta solução merece uma crítica porque não se compreende muito bem porque só se consideram as unidades inteiras. Tomemos um exemplo prático de um prédio com 8 fracções autónomas:

Interpretação da lei

Código Civil

Artigo 9º
(Interpretação da lei)

1. A interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada.

2. Não pode, porém, ser considerado pelo intérprete o pensamento legislativo que não tenha na letra da lei um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso.

3. Na fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados.

Interpretar a lei é atribuir-lhe um significado, determinar o seu sentido a fim de se entender a sua correcta aplicação a um caso concreto. A interpretação jurídica realiza-se através de elementos, meios, factores ou critérios que devem utilizar-se harmónica e não isoladamente.

Legitimidade passiva na impugnação de deliberações II

 Enquadramento jurídico da legitimidade passiva

na impugnação de deliberações da assembleia de condóminos

2ª parte

Mas será mesmo exigível a demanda de todos os condóminos para assegurar o caso julgado quanto a todos?

A personalidade judiciária ou processual consiste na susceptibilidade de ser parte (cfr. art. 11º, nº 1, do CPC), sendo que a personalidade jurídica coincide, em princípio com a personalidade judiciária (cfr. nº 2 do citado preceito), pelo que, no que concerne às pessoas coletivas, o legislador estendeu a personalidade judiciária a entidades, realidades ou coisas desprovidas de personalidade jurídica, como resulta do art. 12º do CPC.

À enumeração taxativa de entidades excecionalmente providas de personalidade judiciária, o legislador, na Reforma de 1995/96, acrescentou o condomínio, prevendo-se no art. 6º, al. e), do CPC de 1961 (actual art. 12º, al. e), do CPC de 2013), que tem personalidade judiciária «o condomínio resultante da propriedade horizontal, relativamente às ações que se inserem no âmbito dos poderes do administrador».

Legitimidade passiva na impugnação de deliberações I

Enquadramento jurídico da legitimidade passiva

na impugnação de deliberações da assembleia de condóminos

1ª parte

Há quem sustente que a legitimidade passiva na acção de impugnação de deliberação da assembleia de condóminos compete apenas aos condóminos que votaram favoravelmente as deliberações (cfr. art. 1433º, nº 1, do CC). Por outro lado, há quem sustente a tese de que a acção de impugnação das deliberações da assembleia de condóminos deve ser intentada contra todos os condóminos.

A problemática da legitimidade passiva na acção de impugnação das deliberações da assembleia de condóminos tem dividido a jurisprudência dos tribunais superiores (aqui com correntes mais díspares), bem como a doutrina.

Deve ser intentada contra os condóminos que votaram a favor da deliberação, como defendem uns? Ou contra todos os condóminos, na tese plasmada por outros? Ou ainda segundo outras duas teses plausíveis: contra o condomínio ou contra o administrador do condomínio?

Maiorias qualificadas aprovadas nos termos art. 1432º/5

O facto de terem decorrido em segunda convocatória as deliberações tomadas a respeito de matérias que requeiram uma determinada maioria qualificada, nada de especial traz ou retira à questão em crise, por se entender que ao caso não é aplicável a disciplina do art. 1432º, nº 4 do CC, porquanto este preceito vem na sequência do nº 3, onde se haviam ressalvadas as hipóteses para as quais fosse exigido disciplina especial, como é a que presentemente nos debruçamos. 

 

É certo que o nº 5 previu, para as deliberações tomadas em segunda convocatória, um regime especial para os casos em que seja exigida unanimidade para a deliberação (mas em que não estivessem presentes todos os condóminos), e não previu explicitamente qualquer preceito para aqueles casos em que, saindo do regime geral de maiorias simples, se exigisse maiorias qualificadas de dois terços do capital e cumulativamente a maioria de condóminos.

 

No entanto, importa sublinhar que o nº 5 continuou a exigir a unanimidade na deliberação, não a dispensando, para aqueles casos que já a exigiam para as deliberações tomadas em primeira convocatória. O que o nº 5 veio fazer foi facilitar a deliberação em segunda convocatória, fazendo com que essa unanimidade pudesse ser construída tendo como base imediata a presença e a aprovação unânime de dois terços do capital investido, na condição da restante parte do capital se vir a manifestar posteriormente, também por unanimidade, por qualquer das formas previstas nos números seguintes desse mesmo art. 1432º do CC. 

Animais no condomínio

Sobre os condóminos impendem duas responsabilidades, uma resultante do dever de vigilância que o proprietário ou a quem o animal, independentemente da espécie, está entregue deve exercer; outra o da utilização material, recreativa ou moral que do animal se tenha.

Nos termos DL 314/03, nas fracções autónomas podem ser alojados até 3 cães (independentemente do porte e raça) ou 4 gatos adultos, não podendo no total ser excedido o número de 4 animais, excepto se, a pedido do detentor, e mediante parecer vinculativo do médico veterinário municipal e do delegado de saúde, for autorizado alojamento até ao máximo de 6 animais adultos, desde que se verifiquem todos os requisitos higío-sanitários e de bem-estar animal legalmente exigidos.

Importa salientar que o alojamento de cães, gatos, aves canoras, répteis ou animais de outras espécies, fica sempre condicionado à existência de boas condições dos mesmos e à ausência de riscos higío-sanitários relativamente à conspurcação ambiental e doenças transmissíveis ao homem e deve ter em conta o concreto distúrbio ou prejuízo que os mesmos possam causar, nomeadamente ao nível do sossego.

Alteração pagamento quotas

O princípio geral em matéria de repartição das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum é, primariamente, o que tiver sido estabelecido pelas partes no título constitutivo ou em estipulação adequada.

Na falta de disposição negocial, o princípio da proporcionalidade só pode ser afastado, por acordo unânime dos condóminos, formalizado por escritura pública se a regra da repartição estiver contida no título de constituição da propriedade horizontal.

Esta unanimidade exigida, quando não esteja a regra da repartição presente no título de constituição da propriedade horizontal, pode ser obtida de acordo com a previsão do art. 1432º, nº 5 do CC.

Na omissão de disposição em contrário, decorre do nº 1 do art. 1424º do CC, ser este o regime regra de imputação das comparticipações condominiais proporcional ao valor das respectivas fracções.

Ruído de Vizinhança

O Regulamento Geral do Ruído aprovado pelo DL 9/2007, define o ruído de vizinhança como todo o som associado ao uso habitacional e às atividades que lhe são inerentes, produzido diretamente por alguém ou por intermédio de outrem, por coisa à sua guarda ou animal colocado sob a sua responsabilidade, que, pela sua duração, repetição ou intensidade, seja suscetível de afetar a saúde pública ou a tranquilidade da vizinhança.

O direito de oposição à emissão de ruídos, desde que perturbadores, incómodos e causadores de má qualidade de vida, subsiste mesmo que o seu nível sonoro seja inferior ao legal e a respectiva actividade tenha sido autorizada pela autoridade administrativa competente, sempre que implique a ofensa da personalidade do condómino afectado.

O condómino que se permita produzir ruídos, inteiramente evitáveis ou desnecessários, que causem algum prejuízo aos vizinhos, devendo saber que os mesmos são susceptíveis de os perturbar, são sempre ilícitos, traduzidos num uso anormal da fracção, redundando num abuso do direito, sancionado com coima, sem prejuízo de recair sobre o poluidor sonoro o dever de indemnizar nos termos dos art. 483º e 487º do CC.

Falta de convocação de condóminos

Dispõe o artigo 1432º (Convocação e funcionamento da assembleia), do Código Civil que:

1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.

2. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.

3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.

4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

Das decisões dos tribunais

Como em todos os sectores de actividade, sobre as decisões dos tribunais impende uma imprevisibilidade na orientação das suas decisões o que, para os condóminos e administradores de condomínios mais desavisados, transparece que julgam de forma diversa para situações análogas.

Neste concreto, há que considerar que no nosso ordenamento vigora o princípio da liberdade de julgamento ou da livre convicção segundo o qual o tribunal aprecia livremente as provas, sem qualquer grau de hierarquização, e fixa a matéria de facto em sintonia com a sua prudente convicção firmada acerca de cada facto controvertido (cfr. art. 655º do CPC).

Perante o estatuído neste artigo pode concluir-se, por um lado, que a lei não considera o juiz como um autómato que se limita a aplicar critérios legais apriorísticos de valoração. Mas, por outro lado, também não lhe permite julgar apenas pela impressão que as provas produzidas pelos litigantes produziram no seu espírito. Antes lhe exige que julgue conforme a convicção que aquela prova determinou e cujo carácter racional se deve exprimir na correspondente motivação (cfr. J. Rodrigues Bastos, Notas ao CPC, 3º, 3ªed. 2001, p.175).

Denunciar contrato administração

A exoneração do administrador
e
denuncia do contrato de administração de condomínios

A exoneração da administração do condomínio é matéria que está prevista no artigo 1435º do Código Civil, o qual refere que:

1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

2. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.

3. O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

4. O cargo de administrador é remunerável, e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.

5. O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

Garantia imóveis

É corrente questionarem-nos sobre o prazo de garantia nos imóveis destinados a longa duração, e sobre a responsabilidade concreta do empreiteiro, em caso de defeitos. Cumpre-nos a este respeito salientar que cada caso terá as suas especificidades, mas que haverá uma linha transversal ao regime da garantia nos bens imóveis, que poderemos explorar.

Desde logo, esta matéria vem regulada no artigo 1225º do Código Civil, o qual nos refere o seguinte:

Artigo 1225º
Imóveis destinados a longa duração

    1 – Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219.º e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.

    2 – A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.

    3 – Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221.º

     4 – O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado.

Incluir assuntos na convocatória

Apesar desta matéria se encontrar regulada no Código Civil, este diploma apresenta algumas lacunas, nomeadamente no que concerne possibilidade de inclusão de matérias a título individual, por parte dos condóminos na convocatória, pelo que, como forma de suprir essas lacunas, permite a lei a sua aplicação analógica, de acordo com o disposto no art.º 10º do CC.

Numa assembleia geral, devidamente convocada, se forem discutidas matérias que não contavam na convocatória, mesmo que estas forem aprovadas por unanimidade, caso os condóminos ausentes não concordem, poderão impugná-las dentro dos prazos estabelecidos na lei.

Por analogia ao art. 251º al. a) e b) do Código das Sociedades Comerciais, deverá atender-se que o condómino não pode votar, quando relativamente à matéria da deliberação, o mesmo se encontre em situação de conflito de interesses com o condomínio, designadamente, quando a matéria recaia sobre a deliberação de uma obrigação ou responsabilidade própria, do condomínio, ou litígio sobre pretensão do condomínio contra o condómino.

Tipos de despesas

É de extrema importância saber como qualificar as diferentes despesas que se realizam com as partes comuns do prédio, pois só assim se pode saber quem são os responsáveis pelo seu pagamento. A divisão das despesas é uma matéria que suscita muitas dúvidas e poucas certezas, pelo que, serão aceitáveis posições diversas das aqui explanadas.

Desde logo, podemos dois tipos de despesas: as ordinárias, aprovadas em sede plenária para fazer face à rotina e necessidades diárias do condomínio; e as extraordinárias, que podem ser aprovadas em sede plenária, as quais não correspondem às despesas previstas. Estas últimas acontecem de imprevisto pelo que é importante que todas as despesas se tenham orçadas de forma a antecipar eventuais vicissitudes.

Despesas de conservação

São as despesas necessárias para manter o bom estado do equipamento ou do espaço em apreço, ou seja, o termo refere-se à integridade da coisa conservada, tais como, reparação telhado, pintura fachada, substituição tijoleiras, impermeabilizações, etc.

Alterar o título constitutivo

O título constitutivo da propriedade horizontal constitui um acto modelador do estatuto da propriedade horizontal, pelo que as suas determinações têm uma eficácia real.

Face ao disposto no art. 1419º, nº 1 do CC – e não se verificando nenhuma das exceções previstas no art. 1422º-A do mesmo diploma (junção de frações contíguas; divisão de frações autónomas autorizada pelo título constitutivo ou pela assembleia de condóminos sem oposição) -, a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal apenas é possível quando ocorra acordo expresso de todos os condóminos, devidamente formalizado em escritura pública ou documento particular autenticado 

Os elementos do título constitutivo – nomeadamente no que diz respeito à composição e ao valor relativo de cada fracção bem como o fim a que cada uma se destina – só podem ser alterados se todos os condóminos concordarem em fazer essa modificação.

Se na assembleia de condóminos não estiverem todos presentes, ou representados, mesmo assim uma deliberação pode ser tomada por unanimidade se todos os que comparecerem, e que representem pelo menos dois terços dos votos, votarem favoravelmente e os outros forem notificados, no prazo de trinta dias, por carta registada com aviso de recepção (cfr. art. 1432º, nº 5 e 6 do CC).

Quem são os condóminos?

Os condóminos (Etm. do latim: condomĭnus) são todos aqueles que independentemente de residirem no edifício são proprietários exclusivos das frações que lhes pertencem e comproprietários das partes comuns do edifício. Portanto, cada condómino tem a propriedade exclusiva sobre a sua fracção autónoma, sendo contitular, juntamente com os restantes condóminos, sobre as partes comuns do edifício (cfr. art. 1420º, nº 1 do CC). Assim, a cada condómino está associado um conjunto de direitos e, cumulativamente, obrigações.

Os condóminos, enquanto comproprietários não são donos de determinadas parte do edifício, mas sim de uma quota do mesmo, sendo que os seus direitos são qualitativamente iguais (todos têm os mesmos direitos), pese embora possam ser quantitativamente diferentes (podem ter quotas diversas que representam uma percentagem do capital investido).

A lei fala em condóminos e em terceiros titulares de direitos sobre as fracções (cfr. art. 1º, nº 2 do DL 268/94 de 25/10), dando-nos a indicação que outros que não os condóminos têm-se equiparados, sendo eles os comproprietários (cfr. art. 985º por remissão do nº 1 art. 1407º do CC), os cônjuges (cfr. art. 1678º, 1717º, 1722º, 1724º, 732º e ss. do CC), os herdeiros (cfr. art. 2079º do CC), os locatários (cfr. art. 1022º e ss. do CC), os usufrutuários (cfr. art. 1439º e ss. do CC), os titulares de um direito de uso e habitação (cfr. art. 1489º do CC), os titulares de um direito de retenção (cfr. art. 755º do CC), os depositários judiciais (cfr. art. 843º do CPC) e os fiduciários (cfr. art. 2290º do CC). 

O exercício administrativo do órgão executivo

À semelhança de uma associação, uma sociedade ou uma cooperativa, também o condomínio possui os seus órgãos. Estes órgãos instituem assim uma organização própria, dirigida a uma actuação interna - no âmbito do próprio condomínio - e externa - perante terceiros.

Os objectivos fundamentais destes órgãos passam pelo suprimento das necessidades diárias de manutenção ou por fazer face a circunstâncias extraordinárias que se prendam com a gestão das partes comuns do condomínio.

O órgão deliberativo por excelência é a assembleia de condóminos composta, como o nome indica, por todos os condóminos, que deliberam sobre matérias respeitantes à administração de partes comuns ou serviços comuns. O outro órgão do condomínio é o administrador, cabendo-lhe as funções de, por um lado, executar as deliberações da assembleia e, por outro lado, tratar da gestão corrente do condomínio.

O administrador é, assim, um órgão essencialmente instrumental, de importância fundamental. Dessa forma, deverá afixar a sua identificação e melhor forma de contacto, de modo a ser visível por todos os condóminos. As suas competências são estipuladas por lei, sendo que a assembleia pode atribuir-lhe ainda outras que entenda por necessárias à administração do condomínio.

A ambulatoriedade e não ambulatoriedade das dívidas

Aquando da aquisição/alienação de fracções autónomas, mantendo o alienante dívidas para com o Condomínio, a quem deve a administração do condomínio exigir o pagamento: do anterior proprietário da fracção, ou do actual titular do direito real?

Existem fundamentalmente 2 orientações: 

Ambas afirmam que as obrigações contidas no disposto no art. 1424º do CC são obrigações propter rem, ou seja obrigações do titular do direito de propriedade. Há assim, quem entenda (cfr. entre outros, Ac. Rel. Lisboa, de 02/02/2006), que se trata tipicamente de obrigações propter rem, mas que, no entanto, não terão uma sua característica que as define, e que é a ambulatoriedade. Será o caso das obrigações que decorrem do uso normal do bem e por isso sua contrapartida, como por exemplo a quota paga ao condomínio, em regra, mensalmente, para fazer face às despesas com limpeza das partes comuns, manutenção geral e custos de administração.

Já não será assim com obrigações que impliquem melhorias, alterações, reparações, que será o novo proprietário a tirar proveito delas, apesar de tais despesas terem sido deliberadas e aprovadas em AG, pelo anterior proprietário e condómino. Estas já transitariam para o novo titular do direito real, acompanhando a fracção autónoma, e integrando o seu património, independentemente de este concordar ou não com elas, sendo responsável pelo seu pagamento.

Multas pelo atraso pagamento quotas

A assembleia pode fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições constantes na legislação aplicável ao condomínio, do prazo para pagamento das quotizações, das deliberações da assembleia, do regulamento do condomínio, das decisões do administrador, no entanto, .desde que se observem - cumulativamente - as seguintes condições:

a) que as mesmas se encontrem previstas no regulamento do condomínio (o qual é vinculativo para condóminos e terceiros titulares de direitos sobre as fracções - cfr. nº 2, art. 1º DL 268/94 de 25/10);

b) que respeite o limite referido no nº 2 do art. 1434° do CC (que tem carácter imperativo e não supletivo);

c) que se apure esse rendimento colectável com recurso ao disposto no artº 6º, nº 1, DL 422-C/88 (Código da Contribuição Autárquica).

I- Sobre o imperatividade do limite de ¼ do valor colectável

O nº 2 do art. 1434º nº 2 do CC tem carácter imperativo e não supletivo, atendendo à sua redação, concretamente, quando se ressalva que o montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor. O uso da expressão "nunca" significa que esta meta tem carácter imperativo, interpretado numa perspectiva declarativa, ponderado o que preceitua o art. 9º do CC.

Código de Ética e de Conduta

O Código de Ética e de Conduta é instrumento que os condomínios podem e devem adoptar, em complemento ao Regulamento do Condomínio, como padrões de conduta para a promoção dos princípios inerentes às normas e aos valores que devem orientar o comportamento de todos os condóminos.

Capítulo II

Código de ética e conduta

Secção I

Disposições gerais

Artigo 1º
Objecto

1. Os condóminos devem adoptar e promover uma conduta assente nos pilares éticos do respeito pela dignidade humana e da responsabilidade social, conferindo-lhes a todos e aos que com eles se relacionam, uma responsabilidade acrescida no que respeita à sua conduta e ao seu desempenho administrativo, que se concretiza pelas presentes normas, deveres e atitudes. 

As partes comuns

As partes comuns são as elencadas no art. 1421º do C.Civ., que distingue entre as partes imperativamente ou necessariamente comuns (nº 1) e as partes presumidamente comuns (nº 2), sendo que as partes necessária ou imperativamente comuns são as partes estruturais do edifício, designadamente:

- o solo, os alicerces, as colunas e pilares e as paredes-mestras; 

- os elementos de cobertura, o telhado ou certos terraços; 

- os elos que permitem a circulação, a comunicação, ou a ligação espacial entre as várias fracções, e entre estas e as partes comuns do prédio ou as saídas para a rua;

-  entradas, vestíbulos, escadas e corredores — elos ou elementos comunicantes; 

- são ainda partes necessariamente comuns as instalações gerais, que estão funcionalmente afectadas ao uso comum. 

As partes próprias

 As fracções autónomas identificam-se com partes próprias dos condóminos, ou seja, com as partes do edifício que são objecto das suas propriedades exclusivas, e constitui um todo unitário, que pode, no entanto, ser mais do que o lugar destinado a habitação (ou a outro fim), como por exemplo, “um apartamento com garagem e arrecadação”.

Os condóminos têm um verdadeiro direito de propriedade sobre as suas fracções autónomas, às quais se aplica o regime geral da propriedade; assim, nos termos do art. 1305º do C.Civ., estes gozam de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das fracções autónomas que lhes pertencem, porém, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas.

De forma muito simples, podemos afirmar que:

- O uso consiste no poder do proprietário se servir da coisa para a satisfação das suas necessidades (como por exemplo, transformar um quarto num escritório). 

- A fruição traduz-se no poder de gozar a coisa indirectamente, através de tudo o que ela produz periodicamente (como por exemplo, exercer uma actividade laboral), sem prejuízo da sua substância. 

- O poder de disposição refere-se aos poderes materiais, como são os de transformar a coisa, e os poderes jurídicos (como por exemplo, arrendar ou vender). 

Portanto, o proprietário goza de facto e de direito destes poderes e de um modo pleno e exclusivo, no entanto, importa sublinhar que este modo «pleno», não se confunde com um poder «absoluto».

Definição de condomínio

O condomínio é um direito e não é correcto chamar condomínio ao conjunto dos condóminos, ligados entre si pela existência de interesses comuns. Mas, no nosso ordenamento jurídico, a doutrina, a jurisprudência e a lei utilizam habitualmente a expressão “condomínio” num sentido subjectivo, para designar o conjunto dos condóminos.

No condomínio temos uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária (o edifício), que pertence a vários contitulares, tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial — daí a expressão condomínio — sobre fracções determinadas, as partes próprias, e uma comparticipação no direito de propriedade que incide sobre as restantes partes do edifício, as partes ditas comuns. 

Esta é, se assim a podemos chamar, a noção objectiva de condomínio e aquela que vem expressamente consagrada no artigo 1420º, nº 1, do C.Civ.: “Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”. 

Como vem sintetizado no art. 1422º, nº 1, “os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis”.

O regulamento do condomínio

Tal como acontece com o título constitutivo, também o regulamento é uma expressão de autonomia privada na definição concreta do estatuto do direito real de propriedade horizontal, completando e adaptando o regime legal, ou substituindo-o naquilo que ele tem de supletivo. 

O regulamento do condomínio é um conjunto de regras gerais e abstractas, destinado a disciplinar a acção dos condóminos no gozo e administração do edifício e, tal como o título constitutivo, vincula quer os condóminos, quer todos aqueles que exerçam ou venham a exercer poderes de facto sobre uma fracção autónoma, v.g., arrendatários, promitentes-compradores, comodatários.

O nosso Código Civil faz referência ao regulamento do condomínio em duas disposições: no art. 1418º, nº 2, e no art. 1429º-A, ambos com a redacção que lhes foi dada pelo DL 267/94, de 25 de Outubro. Segundo o art. 1418º, n.º 2, al. b), o título constitutivo pode conter um regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas. 

O título constitutivo da PH

O título constitutivo é, em geral, uma declaração unilateral do proprietário, ou uma sentença do juiz, em que se exprime a vontade ou a decisão de sujeitar o edifício ao regime da propriedade horizontal e em que são estabelecidos os poderes dos condóminos sobre as fracções autónomas e sobre as partes comuns, sendo, assim, um acto modelador do estatuto da propriedade horizontal. 

Compete exclusivamente ao título constitutivo da propriedade horizontal a definição do estatuto jurídico das diversas partes do edifício, havendo nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal, quando faltam os requisitos exigidos no art. 1415.º do C.Civ. e ainda outros requisitos, de natureza administrativa – a que subjazem interesses de ordem pública –, designadamente a não conformidade entre o fim ou utilização conferido, no referido título, a cada fracção ou parte comum e o fim ou utilização que consta no projecto aprovado pela câmara municipal.

Definição da propriedade horizontal

O instituto da propriedade horizontal, nos termos do art. 1420º, n.º 1, do C.Civ., integra dois direitos: o direito de propriedade plena exclusivo de cada condómino à fração que lhe pertence e, paralela e forçosamente, o direito complexo de compropriedade de todos os condóminos sobre as partes comuns do prédio.

E para que se possa fazer a clara distinção entre os objetos sobre que recaem aqueles direitos, o art. 1418º do C.Civ. prescreve, no seu nº 1, que do título constitutivo da propriedade horizontal constem, obrigatoriamente, a especificação individualizada das partes correspondentes às várias frações e a fixação do valor relativo a cada uma delas, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio. 

Além disso, segundo o nº 2, do mesmo artigo, do referido título podem ainda constar outras especificações (portanto facultativas), designadamente sobre o fim a que se destina cada fração ou a parte comum e sobre a disciplina, em regulamento do condomínio, do uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das frações autónomas. 

Compropriedade no Código Civil

 CAPÍTULO V
Compropriedade

SECÇÃO I

Disposições gerais

Artigo 1403.º

(Noção)

1. Existe propriedade em comum, ou compropriedade, quando duas ou mais pessoas são simultâneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa.

2. Os direitos dos consortes ou comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais, embora possam ser quantitativamente diferentes; as quotas presumem-se, todavia, quantitativamente iguais na falta de indicação em contrário do título constitutivo.

Artigo 1404.º

(Aplicação das regras da compropriedade a outras formas de comunhão)

As regras da compropriedade são aplicáveis, com as necessárias adaptações, à comunhão de quaisquer outros direitos, sem prejuízo do disposto especialmente para cada um deles.

Decreto-Lei nº 268/94 de 25/10

 DL n.º 268/94, de 25 de Outubro    

REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL
(versão actualizada)

Artigo 1.º

Deliberações da assembleia de condóminos

1 - São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.

2 - As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.

3 - Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as actas e facultar a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior.

Propriedade horizintal do Código Civil

 Propriedade horizontal

Secção I

Disposições gerais

Artigo 1414.º

(Princípio geral)

As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.

Artigo 1415.º

(Objecto)

Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.