NRAU - perguntas e respostas - II

Questões

1. Qual a renda que vigora no período compreendido entre a receção da comunicação pela qual o senhorio denuncia o contrato e a produção de efeitos da denúncia?
2. E no caso de se tratar de arrendatário com rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), como proceder?
3. E no caso de arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%?
4. No caso de o arrendatário, em resposta à iniciativa do senhorio para transição para o NRAU e atualização da renda, pretender denunciar o contrato, como deve proceder?
5. No caso de um contrato de arrendamento para habitação celebrado antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro e em que o arrendatário tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, como se processa a transição para o NRAU e a atualização da renda?
6. O arrendatário de um contrato para habitação tem de comprovar que o seu RABC é inferior a cinco RMNA nos anos seguintes ao da invocação dessa condição?
7. Qual a definição de agregado familiar para a determinação do Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC)?
8. Sou arrendatário titular de um contrato de arrendamento antigo. Com as alterações ao NRAU permite-se a transmissão do arrendamento para os filhos?
9. O senhorio pode denunciar o contrato para obras?
10. O senhorio pode denunciar o contrato para obras quando o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%?

 

1. Qual a renda que vigora no período compreendido entre a receção da comunicação pela qual o senhorio denuncia o contrato e a produção de efeitos da denúncia?

No período compreendido entre a receção da comunicação pela qual o senhorio denuncia o contrato e a produção de efeitos da denúncia vigora a renda antiga ou a renda proposta pelo arrendatário, consoante a que for mais elevada.

2. E no caso de se tratar de arrendatário com rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), como proceder?

O arrendatário, na sua resposta ao processo de atualização da renda desencadeado pelo senhorio, pode invocar e comprovar que o seu agregado familiar tem um rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste no prazo de oito anos a contar da receção pelo senhorio da resposta do arrendatário.

No referido período transitório de oito anos, a renda pode ser atualizada da seguinte forma:

a) O valor atualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado;
b) O valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI;
c) O valor atualizado da renda corresponde, até à aprovação dos mecanismos de proteção e compensação social:

i. A um máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a);
ii. A um máximo de 17% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a), no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a (euro) 1500 mensais;
iii. A um máximo de 15% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a), no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a (euro) 1000 mensais;
iv. A um máximo de 13% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a), no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a (euro) 750 mensais;
v. A um máximo de 10% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a), no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a (euro) 500 mensais.

Findo o período de oito anos o senhorio pode promover a transição do contrato de arrendamento para o NRAU e no silêncio ou falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, período de cinco anos.

3. E no caso de arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%?

Caso o arrendatário na sua resposta, invoque, e comprove ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência igual ou superior a 60%, poderá haver lugar a atualização de renda pelo valor negociado ou pelo valor do locado determinado de acordo com o valor patrimonial tributário do imóvel, exceto se se verificar simultaneamente uma situação de carência económica (agregado familiar tem um RABC inferior a cinco RMNA), situação em que o valor da renda é determinado nos termos da resposta anterior e vigora por um período de 10 anos, correspondente ao valor da primeira renda devida.

Findo o período de dez anos, o senhorio pode atualizar a renda, no entanto, a transição do contrato para o NRAU depende de acordo entre as partes.

4. No caso de o arrendatário, em resposta à iniciativa do senhorio para transição para o NRAU e atualização da renda, pretender denunciar o contrato, como deve proceder?

Neste caso não há lugar à atualização da renda e o arrendatário dispõe de 3 meses para desocupar o locado, sendo de 2 meses a contar da receção pelo senhorio da resposta do arrendatário o prazo de produção de efeitos da denúncia e de 1 mês o prazo para desocupar e entregar a habitação.

Neste caso, o arrendatário tem direito à compensação pelas obras licitamente feitas, independentemente do estipulado no contrato de arrendamento e ainda que as obras não tenham sido autorizadas pelo senhorio.

5. No caso de um contrato de arrendamento para habitação celebrado antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro e em que o arrendatário tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, como se processa a transição para o NRAU e a atualização da renda?

Caso o arrendatário invoque e comprove que tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes.O valor das rendas, findo o prazo de 10 anos a contar da primeira renda devida, pode ser atualizado por iniciativa do senhorio, pese embora o arrendatário não possa invocar que o RABC é inferior a cinco RMNA, poderá ter direito ao subsídio de renda, atualmente previsto no Decreto – Lei n.º 156/2015, de 10 de agosto.

6. O arrendatário de um contrato para habitação tem de comprovar que o seu RABC é inferior a cinco RMNA nos anos seguintes ao da invocação dessa condição?

Nos anos seguintes ao da invocação da circunstância de que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco remunerações mínimas nacionais anuais (RMNA), o arrendatário faz prova dessa circunstância pela mesma forma e até ao dia 30 de setembro, quando essa prova lhe seja exigida pelo senhorio até ao dia 1 de setembro do respetivo ano, sob pena de não poder prevalecer-se daquela circunstância.

7. Qual a definição de agregado familiar para a determinação do Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC)?

A definição de agregado familiar é importante para efeito de se apurar o RABC. Assim, de acordo com o disposto no artigo 2.º do DL 158/2006, considera-se agregado familiar, em cada ano, o conjunto de pessoas constituído pelo arrendatário e pelas seguintes pessoas que com ele vivam em comunhão de habitação: cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens e os seus dependentes; cônjuge ou ex-cônjuge e os dependentes a seu cargo; pessoa que com o arrendatário viva em união de facto há mais de dois anos, com residência no locado, e os seus dependentes; ascendentes do arrendatário, do seu cônjuge ou de pessoa que com ele viva em união de facto há mais de dois anos.

8. Sou arrendatário titular de um contrato de arrendamento antigo. Com as alterações ao NRAU permite-se a transmissão do arrendamento para os filhos?

O arrendamento para fins habitacionais na sequência da morte do primitivo arrendatário continua a poder ser transmitido para os seus descendentes. Com efeito, se o contrato de arrendamento tiver sido celebrado antes da entrada em vigor do NRAU (antes de Junho de 2006) o arrendamento pode transmitir-se para o filho ou enteado do primitivo arrendatário com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior. Neste caso o contrato ficará sujeito ao NRAU na data em que aquele adquirir a maioridade ou, caso frequente o 11.º ano ou 12.º ano de escolaridade ou cursos de ensino pós-secundário não superior ou de ensino superior, na data em que perfizer 26 anos, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo período de dois anos.

A transmissão para filho ou enteado com deficiência igual ou superior a 60% não está condicionada à idade ou maioridade mas só se verificará para descendente que convivesse com o primitivo arrendatário há mais de um ano.

9. O senhorio pode denunciar o contrato para obras?

A denúncia do senhorio deverá ser feita mediante comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação, devendo da mesma, sob pena de não ser eficaz, constar de forma expressa o fundamento da denúncia, bem como ser acompanhada dos seguintes documentos:

a) Comprovativo de que foi iniciado, junto da entidade competente, procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efetuar no locado,
b) Termo de responsabilidade do técnico autor do projeto legalmente habilitado que ateste que a operação urbanística reúne os pressupostos legais de uma obra de demolição ou de uma obra de remodelação ou restauro profundos e as razões que obrigam à desocupação do locado;
c) De cópia dos elementos entregues juntamente com o requerimento de controlo prévio, bem como de documento emitido pelo município que ateste a entrega pelo senhorio destes elementos, no pedido de controlo prévio da operação urbanística, nos casos em que estejam em causa obras de alteração ou ampliação.

A denúncia é confirmada, sob pena de ineficácia, mediante comunicação ao arrendatário, acompanhada de:

a) Comprovativo de deferimento do correspondente pedido, no caso de operação urbanística sujeita a licença administrativa, ou
b) Comprovativo de que a pretensão não foi rejeitada, no caso de operação urbanística sujeita a comunicação prévia.

A denúncia do contrato de duração indeterminada para realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa:

a) Ao pagamento de uma indemnização correspondente a dois anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado;
b) A garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos.

Nos casos em que não haja acordo há lugar ao pagamento de uma indemnização correspondente a dois anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado.

A indeminização deve ser pagar metade após a confirmação da denúncia e o restante no ato de entrega do locado.

10. O senhorio pode denunciar o contrato para obras quando o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%?

A comunicação para efeitos de denúncia, para além dos elementos e documentos constantes da resposta anterior, deve conter o local destinado ao realojamento e a respetiva renda propostos, bem como o prazo legalmente previsto para a resposta e a indicação de que falta de resposta do arrendatário vale como opção pelo realojamento e aceitação do local a tal destinado e renda propostos pelo senhorio.

O arrendatário pode optar pelo:

a) Realojamento, em condições análogas às que este já detinha, devendo o local a tal destinado encontrar-se em estado de conservação médio ou superior;
b) Pagamento de uma indemnização correspondente a dois anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado.

O senhorio, na falta de acordo entre as partes, é obrigado a garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que este já detinha, devendo o local a tal destinado encontrar-se em estado de conservação médio ou superior.

No caso de haver lugar ao realojamento, deve ser celebrado novo contrato de arrendamento no prazo de 30 dias, a contar da receção pelo senhorio da resposta do arrendatário ou não havendo resposta do termo do prazo para o efeito, sob pena de ineficácia da denúncia do contrato primitivo.

Caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o senhorio pode comunicar ao arrendatário que, em alternativa à denúncia do contrato, quando esta tenha por fundamento a realização de obra de remodelação ou restauro profundos, opta por suspender a execução desse contrato pelo período necessário à execução das obras, ficando obrigado a garantir o realojamento do arrendatário durante esse período.