NRAU - perguntas e respostas - I

Questões abordadas:

1. Que tipos de contrato de arrendamento podem ser celebrados?
2. Qual a forma exigível para a celebração do contrato de arrendamento?
3. Qual é o regime aplicável à transmissão por morte no arrendamento para habitação?
4. Em que casos não se verifica o direito à transmissão por morte, no arrendamento para habitação, nos termos referidos na resposta anterior?
5. Que outras especificidades quanto ao regime de transmissão por morte do primitivo arrendatário, no arrendamento para habitação?
6. Qual o regime aplicável à transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais?
7. Modo como o senhorio deverá proceder para desencadear o mecanismo de atualização da renda?
8. Qual o prazo de resposta, à proposta do senhorio, de que dispõe o arrendatário?
9. O que pode o arrendatário fazer?
10. No caso de o arrendatário aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, o que acontece?
11. E não concordando com os termos apresentados pelo senhorio, como pode o arrendatário opor-se ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos e quais as consequências dessa oposição?
12. Qual o prazo de que dispõe o senhorio para responder à contraproposta/oposição do arrendatário?
13. Se o senhorio aceitar o valor da renda contraposto pelo arrendatário?
14. E se o senhorio não aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário?
15. Se o senhorio pretender denunciar o contrato, qual o prazo para a respetiva produção de efeitos? 

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1. Que tipos de contrato de arrendamento podem ser celebrados?

O contrato de arrendamento urbano para habitação pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada, sendo que no contrato com prazo certo pode convencionar-se que, após a primeira renovação, o arrendamento tenha duração indeterminada.

Na ausência de estipulação das partes, o contrato considera-se celebrado, com prazo certo, pelo período de dois anos. O prazo deve constar de cláusula inserida no contrato e não pode ser superior a 30 anos, considerando-se automaticamente reduzido ao referido limite quando o ultrapasse.

No que respeita aos arrendamentos para fins não habitacionais as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação. Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.

2. Qual a forma exigível para a celebração do contrato de arrendamento?

O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito, independentemente do prazo da sua duração.

3. Qual é o regime aplicável à transmissão por morte no arrendamento para habitação?

O regime de transmissão por morte no arrendamento para habitação prevê que o contrato de arrendamento não caduca por morte do primitivo arrendatário quando lhe sobreviva:

a) cônjuge com residência no locado;
b) pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de dois anos, com residência no locado há mais de um ano;
c) ascendente em 1º. grau que com ele convivesse há mais de um ano;
d) filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de 1 ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;
e) filho ou enteado que convivesse com o primitivo arrendatário há mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovativo de incapacidade igual ou superior a 60%.

No caso de contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do Regime de Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo DL 321-B/60 de 15 de outubro, o arrendamento não caduca, por morte do primitivo arrendatário realojado por motivos de demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem á desocupação do locado, transmitindo-se nos termos gerais da lei.

4. Em que casos não se verifica o direito à transmissão por morte, no arrendamento para habitação, nos termos referidos na resposta anterior?

O direito à transmissão por morte não se verifica se, à data da morte do arrendatário, o titular desse direito tiver outra casa, própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País.

5. Que outras especificidades quanto ao regime de transmissão por morte do primitivo arrendatário, no arrendamento para habitação?

Quando a posição do arrendatário se transmita para ascendente com idade inferior a 65 anos à data da morte do arrendatário, o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo período de 2 anos. Esta situação aplica-se ao caso da transmissão por morte entre os ascendentes que tiverem sobrevivido ao primitivo arrendatário e a quem a posição deste se transmitiu.

Por outro lado, quando a posição do arrendatário se transmita para filho ou enteado - à exceção do caso de se tratar de filho ou enteado, portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% - com menos de um ano de idade ou que com ele convivesse há mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior, o contrato fica submetido ao NRAU na data em que aquele adquirir a maioridade ou, caso frequente o 11.º ou o 12.º ano de escolaridade ou de cursos de ensino pós-secundário não superior ou de ensino superior, na data em que perfizer 26 anos, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo período de 2 anos.

6. Qual o regime aplicável à transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais?

No que diz respeito à transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais, o arrendamento termina com a morte do primitivo arrendatário, salvo existindo sucessor que, há mais de três anos, exerça profissão liberal ou explore, em comum com o arrendatário primitivo, estabelecimento a funcionar no local.

7. Modo como o senhorio deverá proceder para desencadear o mecanismo de atualização da renda?

A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando, sob pena de ineficácia:

a) o valor da renda, o tipo e a duração do contrato que pretende;
b) o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana;
c) Cópia da referida caderneta predial;
d) Que o prazo de resposta é de 30 dias;
e) O conteúdo que pode apresentar essa resposta, ou seja, indicar expressamente as opções de que dispõe o arrendatário, nos termos do n.º 3 do artigo 31.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, alterada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto e pela lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro;
f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta, ou seja, o rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA) e idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, bem como a necessidade de serem apresentados os respetivos documentos comprovativos nos termos referidos no artigo 32.º do NRAU.
g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das referidas circunstâncias

8. Qual o prazo de resposta, à proposta do senhorio, de que dispõe o arrendatário?

O arrendatário tem o prazo de 30 dias, a contar da receção da comunicação do senhorio, para responder.

9. O que pode o arrendatário fazer?

Na resposta, o arrendatário, pode:

a) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
b) opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio contrapondo novo valor, tipo e duração do contrato;
c) pronunciar-se quanto ao tipo e ou à duração do contrato proposto pelo senhorio;
d) denunciar o contrato.

O arrendatário deve ainda, sendo caso disso, invocar, isolada ou cumulativamente, as seguintes circunstâncias:

a) Rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA);
b) Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.


No prazo de 30 dias, o arrendatário pode reclamar de qualquer incorreção na inscrição matricial do locado, junto do serviço de finanças competente. A referida reclamação não suspende a atualização da renda, mas quando determine a diminuição do valor da mesma, há lugar à recuperação, pelo arrendatário da diminuição desse valor desde a data em que foi devida a renda atualizada.

O montante a deduzir a título de recuperação da diminuição da renda não pode ultrapassar, em cada mês, metade da renda devida, salvo acordo das partes ou cessação do contrato.

A falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato, ficando este submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do segundo mês seguinte ao termo do prazo de 30 dias referido nos n.ºs 1 e 2 do artigo 31 do NRAU.

10. No caso de o arrendatário aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, o que acontece?

Neste caso, a renda é atualizada e o contrato fica submetido ao NRAU, a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção da resposta.

Quanto ao tipo e duração do contrato, ele considera-se celebrado pelo período de cinco anos, no caso de não se verificar acordo entre senhorio e arrendatário ou no silêncio das partes.

11. E não concordando com os termos apresentados pelo senhorio, como pode o arrendatário opor-se ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos e quais as consequências dessa oposição?

O arrendatário pode opor-se ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio, propondo outros.

Se o arrendatário manifestar oposição ao valor da renda proposta pelo senhorio mas não apresentar novo valor essa oposição vale como proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio.

A falta de resposta do senhorio vale como aceitação da renda, do tipo e da duração do contrato propostos pelo arrendatário.

12. Qual o prazo de que dispõe o senhorio para responder à contraproposta/oposição do arrendatário?

O senhorio, no prazo de 30 dias contados da receção da resposta do arrendatário deve comunicar se aceita ou não a proposta, sendo que a falta de resposta vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo arrendatário.

13. Se o senhorio aceitar o valor da renda contraposto pelo arrendatário?

No caso de o senhorio aceitar o valor da renda contraposto pelo arrendatário, a renda é atualizada e o contrato fica submetido ao NRAU de acordo com o tipo e a duração acordados, a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação do senhorio ou do termo do prazo de 30 dias que este dispõe para responder à contraposta do arrendatário.

No que diz respeito ao tipo ou duração do contrato, verificando-se o silêncio ou a falta de acordo entre as partes, ele considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos.

14. E se o senhorio não aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário?

Se o senhorio não aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário pode denunciar o contrato, pagando a este uma indemnização equivalente a 5 anos de renda resultante do valor médio das rendas propostas por cada um deles.

Em alternativa, pode atualizar a renda, de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º do NRAU, caso em que o contrato se considerará celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos, a contar da referida comunicação. A alínea a) citada refere que o valor atualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, sendo este, nos termos da alínea b), igualmente citada, o que corresponder à avaliação realizada nos termos do artigo 38.º e seguintes do CIMI.

No caso de arrendatários com rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA) e de idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, aplicam-se as regras especialmente previstas nos artigos 35.º e 36.º do NRAU.

15. Se o senhorio pretender denunciar o contrato, qual o prazo para a respetiva produção de efeitos?

A denúncia do senhorio produz efeitos no prazo de seis meses a contar da receção da correspondente comunicação, devendo o arrendatário desocupar o locado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias.

Este prazo de seis meses é, contudo, alargado até 1 ano, no caso de arrendatário que tenha a seu cargo filho ou enteado menor de idade ou que, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ano ou o 12.º ano de escolaridade ou cursos de ensino pós-secundário não superior ou de ensino superior, mantendo-se a obrigação de o arrendatário desocupar o locado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias.