NRAU - perguntas e respostas - II

Questões

1. Qual a renda que vigora no período compreendido entre a receção da comunicação pela qual o senhorio denuncia o contrato e a produção de efeitos da denúncia?
2. E no caso de se tratar de arrendatário com rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), como proceder?
3. E no caso de arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%?
4. No caso de o arrendatário, em resposta à iniciativa do senhorio para transição para o NRAU e atualização da renda, pretender denunciar o contrato, como deve proceder?
5. No caso de um contrato de arrendamento para habitação celebrado antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro e em que o arrendatário tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, como se processa a transição para o NRAU e a atualização da renda?
6. O arrendatário de um contrato para habitação tem de comprovar que o seu RABC é inferior a cinco RMNA nos anos seguintes ao da invocação dessa condição?
7. Qual a definição de agregado familiar para a determinação do Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC)?
8. Sou arrendatário titular de um contrato de arrendamento antigo. Com as alterações ao NRAU permite-se a transmissão do arrendamento para os filhos?
9. O senhorio pode denunciar o contrato para obras?
10. O senhorio pode denunciar o contrato para obras quando o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%?

 

NRAU - perguntas e respostas - I

Questões abordadas:

1. Que tipos de contrato de arrendamento podem ser celebrados?
2. Qual a forma exigível para a celebração do contrato de arrendamento?
3. Qual é o regime aplicável à transmissão por morte no arrendamento para habitação?
4. Em que casos não se verifica o direito à transmissão por morte, no arrendamento para habitação, nos termos referidos na resposta anterior?
5. Que outras especificidades quanto ao regime de transmissão por morte do primitivo arrendatário, no arrendamento para habitação?
6. Qual o regime aplicável à transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais?
7. Modo como o senhorio deverá proceder para desencadear o mecanismo de atualização da renda?
8. Qual o prazo de resposta, à proposta do senhorio, de que dispõe o arrendatário?
9. O que pode o arrendatário fazer?
10. No caso de o arrendatário aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, o que acontece?
11. E não concordando com os termos apresentados pelo senhorio, como pode o arrendatário opor-se ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos e quais as consequências dessa oposição?
12. Qual o prazo de que dispõe o senhorio para responder à contraproposta/oposição do arrendatário?
13. Se o senhorio aceitar o valor da renda contraposto pelo arrendatário?
14. E se o senhorio não aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário?
15. Se o senhorio pretender denunciar o contrato, qual o prazo para a respetiva produção de efeitos? 

(Con)vivência vs barulho da vizinhança - VI

Ruídos no âmbito dos licenciamentos 

 

Chegados aqui, existem inúmeros concelhos caracterizados pela coabitação de múltiplas actividades antropogénicas em áreas de residência que são susceptíveis de gerar conflitos ao nível do ruído.

 

É no âmbito das competência de fiscalização conferidas pelo Regulamento Geral do Ruído, já citado, que os municípios têm na sua esfera a gestão da fase instrutória das reclamações relativas a actividades ruidosas (ex: medições acústicas para despiste da violação dos limites legais sonoros, como elemento probatório em sede de reposição da legalidade).

 

Recorde-se que as competências em matéria legislativa no tema que nos ocupa abarcam diversos domínio de intervenção, nomeadamente local, regional e central, correlacionando-se com o planeamento territorial, o licenciamento e medidas ou procedimentos de fiscalização e controlo destas. Na prática, é ainda no âmbito das responsabilidades de cada Município o licenciamento das actividades ruidosas temporárias, a título meramente exemplificativo, trabalhos ou obras urgentes, competições desportivas, corrida de automóveis, casamentos, aniversários, música ao vivo, treinos de aeronaves, campos de tiro, tendas de circo, mediante a Licença Especial de Ruído(ou “LER”), que têm gerado inúmeras queixas por parte das/dos cidadã/ãos.

(Con)vivência vs barulho da vizinhança - V

Diferentes ruidos de vizinhança

 

Obras e Comércio

 

Encontrando-se um prédio constituído em regime de PH surgem desde logo limitações ao poder de fruição do mesmo, ainda que estas apenas digam respeito à propriedade autónoma de cada condómino, nos termos do disposto no art. 1420º/1 do CC que refere que “Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”.

 

Pelo que, quaisquer transformações que pretendam executar na sua fracção autónoma estão limitadas, quer por força do disposto no art. 1422º/2 do CC, quer pelas implicações que no decorrer das mesmas possam causar na boa convivência entre vizinhos, deparamo-nos aqui uma vez mais, com o ruído de vizinhança.

 

Aqui chegados, importa analisar o disposto no art. 16º do DL 8/2007, de 17 de Janeiro, do Regulamento Geral do Ruído, no seu nº 1 que refere que obras de recuperação, remodelação ou conservação realizadas no interior de edifícios destinados a habitação, comércio ou serviços que constituam fonte de ruído apenas podem ser realizadas em dias úteis, entre as 8h e as 20h, e não se encontram sujeitas à emissão de licença especial de ruído.”, pelo que são da responsabilidade dos seus proprietários. 

(Con)vivência vs barulho da vizinhança - IV

Diferentes ruidos de vizinhança

 

Animais

 

Dedica-se um capítulo, ainda que sucinto, relativo ao tema dos animais de companhia precisamente pelo barulho que os mesmos podem provocar e afectar as fracções vizinhas. Relembrando a análise relativa à constituição da PH e que a mesma deve constar de TCPH, nos termos das disposições dos art. 1418º, 1429º-A e 1431º do CC, importa agora referir que no âmbito do direito de propriedade, cada condómino é detentor do direito de propriedade do seu imóvel, ou dito de outro modo, da sua fracção autónoma. E como tal, goza de modo pleno e exclusivo do direito de uso, fruição e disposição da sua fracção. 

 

Não obstante desse gozo pleno e exclusivo se encontrar limitado ao cumprimento das restrições impostas por lei, não decorre da lei qualquer proibição à existência de animais de companhia numa fracção autónoma, mas sim ao proprietário de cada fracção, não podendo o condomínio ter qualquer ingerência sobre a decisão que pertence a cada condómino e à sua fracção. 

 

A ingerência do condomínio, isto é, dos restantes condóminos, apenas ocorre quando têm de se pronunciar sobre questões relativas às partes comuns em assembleia de condomínio. Todavia, o deliberado numa assembleia de condomínio, assim como o que ante venha ou seja transposto para o respectivo regulamento condomínio quanto à existência e/ou permanência de animais, e ainda o número de animais nas fracções autónomas apenas vincula quem aprovou. Assim, o único meio de proibição da detenção de animais de companhia numa fração autónoma apenas pode surgir do título constitutivo (16).

(Con)vivência vs barulho da vizinhança - III

Diferentes ruídos de vizinhança

 

Doença

 

Situações melindrosas existem quando o condómino se encontra em situação de doença e se depara com ruídos de vizinhança. Nestes casos, a lei não refere qualquer impedimento ao ruído de vizinhança no período compreendido entre as 07h e as 23h, caso inverso ao período de referência entre as 23h às 07h.Encontrando-se um condómino em situação debilitada, recai uma vez mais sobre condómino gerador de ruído o cuidado sobre os barulhos que gera (15).

Ainda assim, sentindo-se o condómino incomodado, tem o direito de solicitar a intervenção das autoridades, sendo atribuído pelas mesmas um prazo para fazer cessar o respectivo ruído de vizinhança. Nestes casos, não estamos perante uma contra-ordenação, mas sim perante uma simples infracção, que é aferida pelo incómodo provocado, quer pela sua intensidade, duração e repetição, proveniente da falta de cuidado, e em prol da sã convivência e urbanidade que deve existir na relação de vizinhança.

(Con)vivência vs barulho da vizinhança - II

II – Diferentes Ruídos de Vizinhança.

 

Barulhos de habitação

 

A convivência sadia entre vizinhos/comproprietários é essencial para a coabitação em regime de propriedade horizontal. Sucede que, reiteradamente surgem problemas entre condóminos, pelos variados ruídos que se fazem sentir entre vizinhos. É o designado ruído de vizinhança. O DL nº 9/2007, de 17 de Janeiro, alterado e republicado pelo DL 278/2007, de 1 de Janeiro, conhecido por “Regulamento Geral do Ruído” (12) dá uma definição de ruído de vizinhança como “o ruído associado ao uso habitacional e às actividades que lhe são inerentes, produzido directamente por alguém ou por intermédio de outrem, por coisa à sua guarda ou animal colocado sob a sua responsabilidade, que, pela sua duração, repetição ou intensidade, seja susceptível de afectar a saúde pública ou a tranquilidade da vizinhança” (art. 3º al. r)).

 

Podem ser variados os barulhos de vizinhança, desde logo, o barulho do televisor, rádio, aspirador, do secador, aparelhos de cozinha e electrodomésticos, barulho de tacões sobre o piso, o arrastar de cadeiras, bater de portas, queda de objectos (propositadamente ou não), a projecção de voz no interior de cada fracção, música, entre outros (13).

(Con)vivência vs barulho da vizinhança - I

I – A noção de Propriedade Horizontal

 

O regime da PH consagrado no CCP (doravante “CC”), nos art. 1414º a 1438º-A, não contempla a noção de PH. Nessa medida, só através da conjugação dos art. 1414º, 1415º e 1420º é possível chegar à caraterização de tal instituto. Deste modo, de acordo com o disposto no art. 1414.º do CC entende-se por PH como "As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal” (1). 

 

Por sua vez, o art. 1415º do CC refere “só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, alem de constituírem unidades independentes, seja, distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública” (2). Assim, ao titular da fracção autónoma de um prédio a lei atribui a designação de condómino, conforme o disposto no art. 1420. nº 1 do CC “O condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”, cumulando simultaneamente, dois direitos reais distintos – o de propriedade singular da sua fracção e o de compropriedade relativamente às partes comuns do imóvel (n º2). 

Acção especial de prestação de contas

Em termos gerais, a obrigação de prestar contas decorre da obrigação de informação consagrada no art. 573º do CC. 

Existe obrigação de informação sempre que o titular de um direito tenha dúvidas fundadas acerca do seu conteúdo e alguém esteja em condições de prestar as informações necessárias para dissipar essas dúvidas. A determinação das pessoas obrigadas a prestar contas não consta da legislação processual civil, mas de disposições substantivas. Entre outros, estão sujeitos à obrigação de prestar contas: 

- O administrador de associação sem personalidade jurídica (art. 172º do CC);
- O procurador com poderes de representação (art. 262º do CC);
- O gestor de negócios (art. 465º do CC);
- O administrador de sociedade civil (art. 987º do CC);
- O mandatário (art. 1161º do CC). 

A ação de prestação de contas é um processo especial regulado nos artigos 941º e segs. do Código de Processo Civil destinado a apurar o montante das receitas e das despesas que foram cobradas ou efectuadas, mas não verificar se houve ou não incumprimento do contrato.

Regime Anterior - NRAU em 2006

Data	Diploma	Descrição	Notas
15.01.2009	Portaria nº 24/2009	Prorroga, por mais um ano, o prazo previsto no art. 19º da Portaria 1192-B/2006, de 3 de Novembro, prorrogado pela Portaria 246/2008, de 27 de Março
27.03.2008	Portaria nº 246/2008	Prorroga, por um ano, o prazo previsto no art. 19.º da Portaria 1192-B/2006, de 3 de Novembro (Presidência do Conselho de Ministros e Ministérios das Finanças e da Administração Pública, do Ambiente, do Ordenamento do Território e do Desenvolvimento Regional e das Obras Públicas, Transportes e Comunicações)
27.02.2006	Lei nº 6/2006	Aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)	Estabelece um regime especial de actualização das rendas antigas, e altera o Código Civil, o Código Processo Civil, o DL 287/2003, de 12 de Novembro, o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e o Código do Registo Predial
17.04.2006	Dec. Rectificação nº 24/2006	Rectifica a Lei nº 6/2006 de 27 de Feverreiro	De ter sido rectificada a Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro [aprova o NRAU) que estabelece um regime especial de actualização das rendas antigas e altera o CC, o CPC, o DL 287/2003, de 12 de Novembro, o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e o Código do Registo Predial], publicada no DR, 1ª série-A, nº 41, de 27 de Fevereiro de 2006
08.08.2006	DL nº 156/2006	Aprova o regime de determinação e verificação do coeficiente de conservação
08.08.2006	DL nº 157/2006	Aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados
08.08.2006	DL nº 158/2006	Aprova os regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido e a atribuição do subsídio de renda
08.08.2006	DL nº 159/2006	Aprova a definição do conceito fiscal de prédio devoluto
08.08.2006	DL nº 160/2009	Aprova os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração
08.08.2006	DL nº 161/2006	Aprova e regula as comissões arbitrais municipais
03.10.2006	Dec. Rectificação nº 67/2006	Rectifica o DL nº 158/2006 de 03 de Outubro	De ter sido rectificado o DL 158/2006, da Presidência do Conselho de Ministros, que aprova os regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido e a atribuição do subsídio de renda, publicado no DR, 1ª série, nº 152, de 8 de Agosto de 2006
03.03.2006	Dec. Rectificação nº 68/2006	Rectifica o DL nº 157/2006 de 03 de Outubro	De ter sido rectificado o DL 157/2006, da Presidência do Conselho de Ministros, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados, publicado no DR, 1ª série, nº 152, de 8 de Agosto de 2006
03.11.2006	Portaria nº 1192-A/2006	Aprova o modelo único simplificado através do qual senhorios e arrendatários dirigem pedidos e comunicações a diversas entidades, no âmbito da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o NRAU, e dos DL nº 156/2006, 157/2006, 158/2006 e 161/2006, todos de 8 de Agosto
03.11.2006	Portaria nº 1162-B/2006	Aprova a ficha de avaliação para a determinação do nível de conservação de imóveis locados, nos termos do nº 2 do art. 33º da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano	Regula os critérios de avaliação, as regras necessárias a essa determinação e estabelece a remuneração dos técnicos competentes e dos árbitros das comissões arbitrais municipais, ao abrigo dos DL 156/2006, 157/2006 e 161/2006, todos de 8 de Agosto

 

Outra legislação relacionada com o NRAU

 

Data	Diploma	Descrição	Notas
14.08.2012	Lei 31/2012	Processo de actualização de Renda	Trata-se dos coeficientes que são publicados desde 1981, no âmbito de diversos diplomas, destinados a actualizar anualmente o valor das rendas para habitação nos regimes de renda livre e condicionada e para fins não habitacionais
20.09.2005	Lei nº 46/85	Factores de correcção extraordinária das rendas	São os coeficientes que permitiram actualizar extraordináriamente o valor das rendas a partir da  Lei 46/85, de 20 de Setembro. Trata-se das denominadas rendas antigas, relativas a contratos celebrados antes de 01.01.1980, que se encontravam congeladas e que passaram a ser corrigidas de forma extraordinária todos os anos
22.12.2022	DL nº 85-A/2005	Retribuição mínima mensal garantida (RMMG)	É o valor que anualmente serve de base para calcular a retribuição mínima nacional anual e o rendimento anual bruto corrigido. Também é conhecido por salário mínimo nacional
08.08.2006	DL nº 158/2006	Retribuição Mínima Nacional Anual (RMNA)	É o valor correspondente a 14 retribuições mínimas mensais garantidas conforme estabelece o NRAU
31.12.2021	Lei n.º 99/2021	Mantém-se em 2022 a suspensão da atualização automática da unidade de conta processual prevista no n.º 2 do artigo 5.º do Regulamento das Custas Processuais, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 34/2008, de 26 de fevereiro, mantendo-se em vigor o valor das custas vigente em 2021	A unidade de conta processual, também designada por unidade de conta (UC) serve para apurar o valor das taxas a pagar pelos senhorios e arrendatários que recorram aos serviços das Comissões Arbitrais Municipais (CAM)

 

Legislação relacionada com a reabilitação urbana

 

Data	Diploma	Descrição	Notas
08.04.2014	DL nº 53/2014	Estabelece um regime excecional e temporário aplicável à reabilitação de edifícios ou de frações, cuja construção tenha sido concluída há pelo menos 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana, sempre que se destinem a ser afetos total ou predominantemente ao uso habitacional.	Revogado pelo DL nº 95/2019 de 18/7
31/12.2012	DL nº 266-B/2012	Estabelece o regime de determinação do nível de conservação dos prédios urbanos ou frações autónomas, arrendados ou não, para os efeitos previstos em matéria de arrendamento urbano, de reabilitação urbana e de conservação do edificado	Revoga o DL nº 156/2006, de 8 de Agosto, e o DL nº 161/2006, de 8 de Agosto
14.08.2012	Lei nº 32/2012	Procede à primeira alteração ao DL nº 307/2009, de 23 de Outubro	Estabelece o regime jurídico da reabilitação urbana, e à 54ª alteração ao CC, aprovando medidas destinadas a agilizar e a dinamizar a reabilitação urbana

Legislação relacionada com regime para realização obras em prédios arrendados

 

Data	Diploma	Descrição	Notas
12.10.2012	Dec. Rectificação nº 59-B/2012	Declaração de retificação à Lei nº 30/2012, de 14 de agosto	Procede à 2ª alteração ao DL 157/2006, de 8 de Agosto , que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados», publicada no DR 1ª série, nº 157, de 14 de Agosto de 2012
14.08.2012	Lei nº 30/2012	Procede à 2ª alteração ao DL nº 157/2006, de 8 de agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados
23.10.2009	DL nº 306/2009	No uso da autorização concedida pela Lei 95-A/2009, de 2 de Setembro, procede à 1ª alteração ao DL 157/2006, de 8 de Agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados