Procuração

 

Dispõe ao art. 1431º nº 3 do CC que "Os condóminos podem fazer-se representar por procurador". Rui Vieira Miller, in A Propriedade Horizontal no Código Civil, Almedina, pág. 263, escrevendo que "Nada se dispondo sobre este mandato, haverá que recorrer às normas por que tal instituto se rege - art. 1157º e seguintes.

Do Código Civil

Art. 262º

1. Diz-se procuração o acto pelo qual alguém atribui a outrem, voluntariamente, poderes representativos.

2. Salvo disposição legal em contrário, a procuração revestirá a forma exigida para o negócio que o procurador deva realizar.

Do Código do Notariado (DL 207/95, com alterações DL 250/96)

Art. 116º

1 - As procurações que exijam intervenção notarial podem ser lavradas por instrumento público, por documento escrito e assinado pelo representado com reconhecimento presencial da letra e assinatura ou por documento autenticado.

2 - As procurações conferidas também no interesse de procurador ou de terceiro devem ser lavradas por instrumento público cujo original é arquivado no cartório notarial.

3 - Os substabelecimentos revestem a forma exigida para as procurações.

Forma da procuração - III

c) Representação voluntária: a procuração

Na representação voluntária(17), os poderes do representante procedem da vontade do representado, exteriorizada numa declaração negocial designada por procuração (cfr. artigo 261.° do CC).

Quanto aos poderes outorgados, a procuração pode ser geral, se abrange os actos de natureza patrimonial(18), ditos de administração ordinária(19), ou especial, quando ao representante é permitida a prática dos actos especificamente previstos bem como dos actos necessários à sua execução.(20)

Para a procuração ser eficaz não é necessária a aceitação, pelo que o beneficiário tem de renunciar a ela no caso de não querer ser procurador (cfr. artigo 265.°, n.° 1, do CC), isto é, estamos perante um negócio jurídico unilateral(21).

Trata-se de um negócio jurídico unilateral receptício(22)(23), cujo destinatário, de acordo com a melhor doutrina(24), é o terceiro com quem o representante contrata em nome do representado, e não o representante(25) ou o público(26). Deste modo, no plano da interpretação negocial (cfr. artigo 236.° do CC(27)), impera o entendimento de Ferrer Correia: “ nós ponderamos que os principais interessados (no caso da procuração) são aqui o constituinte e o terceiro; consideramos, depois, que o constituinte, querendo contratar com o terceiro por intermédio do procurador, não pode deixar de querer comunicar-lhe a autorização representativa de que o último está munido: e logo concluímos ser o terceiro quem mormente carece das atenções que, na teoria geral da interpretação, se dispensam ao destinatário da declaração de vontade, á contraparte – e quem principalmente as merece.”(28)

Forma da procuração - IV

Por outro lado, como afirma Maria Helena Brito, “O acto de atribuição de poderes é também funcional e estruturalmente independente em relação ao negócio jurídico representativo”(36), isto é, há autonomia do poder de representação face ao negócio jurídico celebrado pelo representante e terceiro. Símbolo desta autonomia é o regime vertido no artigo 259.° do CC:

“1. À excepção dos elementos em que tenha sido decisiva a vontade do representado, é na pessoa do representante que deve verificar-se, para efeitos de nulidade ou anulabilidade da declaração, a falta ou vício da vontade, bem como o conhecimento ou ignorância dos factos que podem influir nos efeitos do negócio.
2. Ao representado de má fé não aproveita a boa fé do representante.” (itálico nosso)

Em matéria de forma, porém, a regra do CC, ao impor para a procuração a solenidade exigida ao negócio a realizar pelo procurador (cfr. artigo 262.°), constitui excepção à independência do negócio jurídico atributivo do poder de representação relativamente ao negócio principal.

II - Procuração: da sua forma

a) Regra: igualdade de forma entre a procuração e o negócio jurídico representativo

Forma da procuração - VII

 

Na mesma linha, somos da opinião de que, em face do direito vigente, a forma da procuração exigível nos termos do CC quando esteja em causa a conclusão de negócios por escritura pública apenas pode ser dispensada com a actuação de um notário, porquanto o legislador só a este confiou tal prerrogativa, tendo em conta a sua condição de oficial público. (59)

Deste modo, a possibilidade conferida pelo DL 76-A/2006, de 29 de Março (60), aos advogados, aos solicitadores e às câmaras de comércio e indústria de autenticar documentos particulares e de poder fazer reconhecimentos presenciais de assinaturas em documentos (cfr. art. 38°, n° 1 (61)) não significa que os documentos autenticados ou escritos e assinados pelo representado com reconhecimento presencial por qualquer daquelas entidades possam valer como procuração para a celebração de um negócio por escritura pública.(62)

A lei é clara: só a intervenção de um notário(63), pelas razões supra expostas, permite que para a conclusão de um negócio por escritura pública seja suficiente uma procuração lavrada “por documento escrito e assinado pelo representado com reconhecimento presencial da letra e assinatura ou por documento autenticado” (art. 116°/1, do CN).

Naturalmente, o legislador podia ter consagrado outras excepções legais à regra geral do art. 262°/2, do CC, outorgando, por exemplo, aos advogados, dados os especiais deveres de prossecução de fins de utilidade pública que lhes estão cometidos, a prerrogativa concedida aos notários pelo art. 116°/1, do CN; os documentos autenticados ou os documentos com letra e assinatura do representado reconhecidas presencialmente por aqueles profissionais forenses serviriam então como procuração bastante para a celebração da escritura pública.

Forma da procuração - II

Existem, porém, outras hipóteses de eficácia do negócio em relação ao representado quando haja actuação sem poder de representação. De facto, a actuação do representante depois da modificação ou cessação duma procuração pode exigir a tutela da confiança de terceiros que com ele mantenham relações jurídicas. Dispõe, por isso, o art. 266° do CC:

“1—As modificações e a revogação da procuração devem ser levadas ao conhecimento de terceiros por meios idóneos, sob pena de lhes não serem oponíveis senão quando se mostre que delas tinham conhecimento no momento da conclusão do negócio.

2—As restantes causas extintivas da procuração não podem ser opostas a terceiro que sem culpa as tenha ignorado.”

Por outro lado, no caso de abuso de representação(11), quando a contraparte não conheça nem deva conhecer a falta de poderes do representante, o negócio produz efeitos relativamente ao representado (cfr. art. 268° e 269° (12) do CC).

Pelo contrário, nas situações em que a falta de poderes do representante resulta da falta de uma procuração, porque este nunca teve legitimação representativa, não é aplicável o artigo 266.° do CC, acima transcrito, nem parece justificar-se a protecção de terceiro mediante a eficácia do negócio na esfera jurídica do representado.

Forma da procuração - V

Em bom rigor, a solução ideal seria a de fazer depender a forma da procuração da finalidade das formalidades exigidas para o negócio principal: nos casos em que esta finalidade consiste apenas em obter prova segura acerca do acto (formalidades ad probationem(42)), a outorga de poderes de representação não careceria da forma prescrita para aquele negócio.(43)

No entanto, a fixação do sentido e alcance da finalidade de cada exigência legal de forma depende da actividade interpretativa, pelo que aquela solução conduziria a incertezas várias.

Nas palavras do legislador: “Em rigor a solução deveria ser a de olhar às finalidades do formalismo requerido para o negócio representativo para decidir da aplicabilidade ou inaplicabilidade de tal formalismo ao negócio de concessão de poderes. Para fugir, contudo, às graves dificuldades e incertezas a que isso daria lugar pareceu-nos melhor estabelecer (…) o princípio geral de que a procuração está sujeita à forma exigida para o negócio a que diz respeito (…), admitindo embora que se estabeleçam, maxime em legislação especial, restrições a este princípio.”(44)

Ora, como as mais das vezes a forma legal é estabelecida ad substantiam(45), a regra vertida no artigo 262.°, n.° 2, do CC parece-nos de grande razoabilidade, a melhor possível.(46)

b) Excepções à equiparação formal entre a procuração e o negócio jurídico representativo: em especial, do artigo 116.° do Código do Notariado

Representação voluntária

No panorama da vida societária actual, é frequente os condóminos, por manifesta falta de disponibilidade, se verem impossibilitados de comparecer pessoalmente nas Assembleias Gerais do condomínio, mesmo tendo tido conhecimento da data da reunião com a antecedência havida fixada na lei.

Para ultrapassar esse constrangimento, podem os condóminos faltosos fazerem-se representar nessas Assembleias, acabando, desta forma, embora ausentes, por participarem nas decisões sobre a vida do condomínio através do seu representante.

A representação na Assembleia Geral de Condomínio, encontra-se regulado no art. 1431º, nº 3 do CC, do qual resulta apenas que "os condóminos podem fazer-se representar por procurador". O conceito de “representação” infere-se do art. 258° do CC. 

Forma da procuração - I

PROCURAÇÃO

(art. 116º do Código do Notariado e art. 38º do DL nº 76-A/2006, de 29 de Março)(*)

Pelo Mestre João Nuno Calvão da Silva(**)

I - Representação: breves notas

a) Pressupostos

Regulada nos art. 258° a 269° do CC(1)(2), a representação caracteriza-se pela actuação de alguém (representante) em nome de outrem (representado)(3), não se limitando aquele a exprimir a vontade deste.

Decisiva é, por um lado, a existência da contemplatio domini, assim se distinguindo a representação do contrato de mandato, através do qual alguém (mandatário) fica vinculado a praticar um ou mais actos jurídicos por conta de outrem (mandante)(4).

Não é também pressuposto da figura em análise a actuação do representante no interesse do representado(5), porquanto o nosso ordenamento jurídico parece admitir a concessão de poderes representativos no interesse exclusivo do representante e/ou de terceiro(6).

Por outro lado, o representante não se limita a comunicar a mensagem que alguém lhe transmite, possuindo, em maior ou menor grau, uma margem de decisão própria quanto aos actos a praticar. Por isso, o representante distingue-se do núncio(7).

Minuta procuração escrita 2

Apesar de, para a generalidade dos actos de administração ordinários, não ser obrigatória, os condóminos que por indisponibilidade, se queiram fazer representados em assembleia de condóminos, pode redigir uma procuração para representação. Para esse efeito, replica-se infra uma outra minuta.

 

Minuta de Procuração

para representação em Assembleia de Condomínio

Outorgante:

Nome completo
Fracção autónoma
Documento de identificação e nº

Pelo presente instrumento  de procuração, nos termos estatuídos no nº 3 do art. 1431º (Assembleia de condóminos) do Código Civil, nomeia e constitui seu bastante procurador

Outorgado:

Nome completo
Documento de identificação e nº

A quem confere, nos termos do nº 1 do art. 262º (Representação voluntária) do Código Civil, amplos poderes para o fim específico de representá-lo na Assembleia Geral Anual de Condóminos, a realizar-se no dia (...) de (...).

O referido procurador poderá discutir e deliberar sobre todos os assuntos constantes na Ordem de Trabalhos da respectiva convocatória, conforme achar por conveniente, podendo para tanto, requerer e apresentar documentos, prestar declarações, solicitar informações e esclarecimentos, bem como praticar todos os actos indispensáveis ao cabal e fiel cumprimento deste mandato, a bem e na defesa dos meus direitos e interesses.

(local), (dia) de (mês) de (ano)

________________________________

(nome e assinatura)

ACTRP 19-12-2023: Procuração

Tribunal: TRP

Processo: 448/23.2T8PVZ.P1

Relator: Carlos Portela

Data: 19-12-2023

Descritores:

Assembleia de condóminos

Procuração

Falta de poderes de representação

Anulabilidade de deliberações

Sumário:

I - É um direito dos condóminos fazerem-se representar por procurador na assembleia (art.º 1431º do CPC), sendo que a procuração revestirá a forma exigida para negócio que o procurador deva realizar (art.º 262º, n.º 1 do Código Civil), ou seja, a forma escrita.

II - A falta de poderes de representação em assembleia de condóminos corresponderá a sanção de anulabilidade das deliberações tomadas nas assembleias de condóminos impugnadas, pois que não configura a violação de normas legais de natureza imperativa, atento o disposto nos artigos 1421.º n.º 1, 1427.º, 1428.º n.º 1, 1429.º n.º 1 e 1438.º do Código Civil.

III - O vício da ineficácia das deliberações que se prende com a ineficácia decorrente da alegada falta de poderes representativos, a qual se circunscreve, em princípio, à relação entre suposto representante e o suposto representado e à declaração de voto emitida por aquele em nome desta, a existir e a demonstrar só poderia afectar a deliberação em si mesma se, por exemplo, fosse esse condómino alegadamente representado quem completava o quórum necessário à deliberação em questão.

Texto integral: vide aqui

Limitar numero procurações

A procuração é um instituto reconhecido no nosso ordenamento jurídico (cfr. os art. 262º e segs. do CC) que tem também aplicação no âmbito da propriedade horizontal (cfr. art. 1431º nº 3 do CC).

Quanto à qualidade do procurador:

O art. 1431º, nº 3 apenas refere que "Os condóminos podem fazer-se representar por procurador", sem concretizar se este procurador tem de ser outro condómino ou se pode ser um terceiro. Neste concreto, a possibilidade de representação por outro associado está prevista no art. 176º, nº 1: "O associado não pode votar, por si ou como representante de outrem, nas matérias em que haja conflito de interesses entre a associação e ele, seu cônjuge, ascendentes ou descendentes."

Deste preceito infere-se que o legislador ao referir «representante de outrem», refere-se a outro associado porquanto a assembleia não é pública, é associativa e nela apenas participam os respectivos associados. No entanto não se vê razão para impedir a representação por um terceiro. No entanto, ressalva-se a hipótese de, no âmbito da liberdade de auto-regulação e auto-gestão, os estatutos determinarem de outra forma e, designadamente, de fixarem o princípio de que somente associados podem estar presentes na assembleia geral.

Forma da procuração - VI

 

Destarte, o legislador entende que a intervenção do notário assegura a liberdade e a ponderação do dominus e garante o esclarecimento deste acerca do sentido e alcance da procuratio, dispensando, por isso, o formalismo a que esta, de acordo com a regra geral do art. 262°, n° 2, do CC teria de obedecer, no caso de negócios representativos para os quais é exigida escritura pública.(52)

Em nossa opinião, percebe-se que a lei prescinda da exigência formal do direito substantivo relativamente à procuração, nos termos do art. 116°, n° 1, do CN: o notário é um oficial público (53) incumbido de assegurar um primeiro controlo de legalidade, podendo, enquanto delegatário da fé pública, dar garantias de autenticidade aos actos jurídicos extrajudiciais em que intervém (54).

Mutatis mutandis, na medida em que o notário intervenha, a lei dispensa a observância da regra do art. 262°/2, do CC, permitindo que as procurações sejam lavradas, designadamente, por documento escrito e assinado pelo representado com reconhecimento presencial da letra e assinatura ou por documento autenticado, quando o negócio principal esteja sujeito a escritura pública. Na base da norma constante do art. 116°/1, do CN está, clara e inequivocamente, a ideia de que o notário garante a ponderação das partes e se certifica da correspondência entre a vontade manifestada e a vontade real destas, assegurando as cautelas subjacentes às exigências formais da lei substantiva.

Minuta procuração escrita

Minuta de Procuração
para representação em Assembleia de Condomínio

Exmo. Senhor Administrador do Condomínio (nome)

sito no nº (...) da Rua (...)

Eu, (nome completo do condómino), na minha qualidade de proprietário(a) da fracção correspondente ao (indicar fracção), do prédio (nome), situado na rua (...), número (...), na freguesia de (...) e concelho de (...), constituído em regime de propriedade horizontal, portador(a) do Bilhete de Identidade (ou outro documento de identificação equivalente) nº (...), não podendo comparecer à reunião da Assembleia Geral Anual de Condóminos a realizar nesta (...), dia (...), faço saber que me farei representar no referido plenário, nos termos prefixados no nº 3 do art. 1431º (Assembleia de condóminos) do Código Civil.

Para esse efeito, e nos termos prefixados no nº 1 do art. 262º (Representação voluntária) do Código Civil, nomeio e constituo meu bastante procurador, o senhor (nome), portador do Bilhete de Identidade (ou outro documento de identificação equivalente) nº (...), emitido pelo Arquivo de Identificação de (...), em (...), em quem delego todos os poderes suficientes com o fim específico de me representar nesta Assembleia Geral Anual de Condóminos.

O referido procurador poderá discutir e deliberar sobre todos os assuntos constantes na Ordem de Trabalhos da respectiva convocatória, conforme achar por conveniente, podendo para tanto, requerer e apresentar documentos, prestar declarações, solicitar informações e esclarecimentos, bem como praticar todos os actos indispensáveis ao cabal e fiel cumprimento deste mandato, a bem e na defesa dos meus direitos e interesses.

(local), (dia) de (mês) de (ano)

________________________________

(nome e assinatura)

Acção especial de prestação de contas

Em termos gerais, a obrigação de prestar contas decorre da obrigação de informação consagrada no art. 573º do CC. 

Existe obrigação de informação sempre que o titular de um direito tenha dúvidas fundadas acerca do seu conteúdo e alguém esteja em condições de prestar as informações necessárias para dissipar essas dúvidas. A determinação das pessoas obrigadas a prestar contas não consta da legislação processual civil, mas de disposições substantivas. Entre outros, estão sujeitos à obrigação de prestar contas: 

- O administrador de associação sem personalidade jurídica (art. 172º do CC);
- O procurador com poderes de representação (art. 262º do CC);
- O gestor de negócios (art. 465º do CC);
- O administrador de sociedade civil (art. 987º do CC);
- O mandatário (art. 1161º do CC). 

A ação de prestação de contas é um processo especial regulado nos artigos 941º e segs. do Código de Processo Civil destinado a apurar o montante das receitas e das despesas que foram cobradas ou efectuadas, mas não verificar se houve ou não incumprimento do contrato.

Convocação dos inquilinos

Por acordo entre as partes, é possível que as despesas correntes, necessárias à fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum fiquem a cargo dos arrendatários, nos termos do art. 40º do RAU, ou, ainda, ser fixada uma quantia a pagar mensalmente pelos arrendatários. Este acordo deve, sob pena de nulidade, constar do texto escrito do contrato ou de um aditamento, também escrito e assinado pelos arrendatários, discriminar as despesas a cargo dos arrendatários e ser especificado, nos termos dos art. 41º e 42º do RAU.

Tem de se entender que as despesas correntes são gastos de pequena monta indispensáveis à utilização normal das partes comuns e ao pagamento de serviços que beneficiem todos os condóminos, como sejam as despesas com o consumo de electricidade gasto nas zonas comuns, a limpeza das mesmas zonas, pagamento a vigilante, etc.. Ficarão de fora os encargos com as obras de conservação ordinária, de conservação extraordinária e de beneficiação, sempre a cargo dos senhorios, nos termos dos art. 11º a 13º do RAU. 

Regimento da AG - Secção II

Nota: O texto aqui lavrado é meramente ilustrativo, pelo que, podem os interessados adoptar e/ou alterar as partes que melhor lhes aprouver.

Para consultar o índice, vide aqui.

Secção II
Composição

Artigo 2º - Composição

2.1	A Assembleia-Geral é composta pelos condóminos e terceiros titulares de direitos sobre as fracções autónomas, pela Mesa da Assembleia-Geral (doravante designada por MAG) e pelo administrador do condomínio.
2.2	Não é permitida a presença de pessoas estranhas ao condomínio, excepto se autorizadas nos termos do Regulamento.

Artigo 3º - Lista de condóminos

3.1	A MAG deverá elaborar uma lista com a identificação e qualidade de todos os condóminos presentes e/ou representados, bem como os respectivos votos.
3.2	A feitura da lista é da competência do secretário da mesa que a usará para determinar a existência do quórum constitutivo e deliberativo.
3.3	Esta lista poderá ser facultada a qualquer condómino que requeira a sua consulta.

Artigo 4º - Verificação da qualidade

4.1	Compete à MAG a verificação da qualidade dos presentes, requerida para a participação nos trabalhos da AG.
4.2	Qualquer condómino pode requerer, no início ou durante os trabalhos, a verificação da qualidade de qualquer pessoa que participe ou pretenda participar nos trabalhos da AG.

Artigo 5º - Representações

5.1	Os condóminos participam na AG, em princípio, através de representante pessoa singular, devendo este ser portador de carta-mandato para esse efeito, salvo se a MAG possua no seu dossier de apoio às AG cópia dos documentos, bastando a esse representante identificar-se através de documento idóneo, para nela poder participar e, se permitido, votar.
5.2	Os condóminos podem, igualmente, participar na AG através de qualquer outra pessoa singular desde que a mesma apresente, no dia da AG, carta-mandato dirigida ao Presidente da MAG.
5.3	Os condóminos podem, nos termos previstos no Regulamento, fazerem-se representar também por procuração verbal, desde que os assuntos a tratar não requeiram forma mais formal.
5.4	As cartas-mandato referidas nos números anteriores devem, cumulativamente:
5.4.1	Identificar o condómino mandante e a pessoa singular sua representante ou o condómino mandatário;
5.4.2	Indicar se se destinam a uma AG em concreto ou às AG, ordinárias e/ou extraordinárias, que venham a realizar-se dentro de um período temporal determinado;
5.4.3	A extensão dos poderes de representação que são conferidos pelo condómino mandante ao seu representante, pessoa singular ou ao condómino mandatário;
5.4.5	Ser assinadas por quem obriga, não carecendo do reconhecimento das assinaturas.
5.5	Na mesma sessão da AG, nenhum condómino pode, para além de si próprio, representar mais que dois condóminos e nenhuma pessoa singular pode ser representante de mais do que um condómino.
5.6	O administrador e os membros da MAG não podem representar nenhum condómino.
5.7	No caso em que AG funcione em mais de uma sessão, a inscrição/acreditação dos condóminos far-se-á apenas uma vez e em qualquer uma das sessões podendo, todavia, os condóminos alterar os seus representantes.

Auto de vistoria

Tipo de Pedido

Permite solicitar uma competente vistoria para a verificação das condições de segurança, salubridade ou do  arranjo estético de determinado do edifício ou das suas fracções autónomas.

Desta verificação poderá resultar a necessidade de serem executadas as obras que sejam necessárias para corrigir as más condições de segurança ou salubridade ou de conservação que sejam necessárias à melhoria do arranjo estético do prédio ou fracções.

Âmbito do pedido

Sem prejuízo do disposto no nº 1 do art. 89º do RJUE, qualquer interessado (a vistoria só pode ser solicitada por inquilinos, proprietários, locatários e administração de condomínios quando se trate de vistoria a zonas comuns), pode requerer a realização de vistoria para:

• Determinar a necessidade de execução de obras necessárias à correcção de más condições de segurança ou de salubridade ou de obras de conservação necessárias à melhoria do arranjo estético;
• Determinar a necessidade de ordenar a demolição total ou parcial das construções que ameacem ruína ou ofereçam perigo para a saúde pública e para a segurança das pessoas.

O quórum constitutivo

Dimana do novo nº 5 (anterior nº 3) do art. 1432º do CC, que as deliberações são tomadas, salvo disposição especial (entenda-se, aquelas matérias que por lei careçam da aprovação por parte de determinadas maiorias qualificadas), pela maioria dos votos representativos do capital investido.

Ora, a maioria dos votos representativos do capital investido havida exigida no âmbito do regime da propriedade horizontal deve ser definida como sendo mais de metade dos votos, ao invés de se contabilizar simplesmente a metade dos votos mais um como é normalmente referido de forma errónea.

Este entendimento estriba-se na redacção do nº 2 do art. 1430º do CC, que estabelece que "cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418º se refere". De salientar que dimana do nº 1 do art. 1418º do CC que "no título constitutivo serão estabelecidas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio."

Glossário jurídico - S

Para um maior e melhor conhecimento das terminologias usadas no domínio jurídico, o presente glossário alfabético foi projectado para apresentar as definições dos principais termos usados no campo do Direito

Sanção

Consequência desfavorável (pena, multa ou coima) prevista na lei para a prática de um acto ilícito, isto é, contrário à lei ou ao direito.

Segredo de Justiça

Significa que o conteúdo dos actos do processo não pode ser divulgado nem o público pode assistir aos actos processuais, a não ser por despacho do Ministério Público mediante validação do juiz.

Segredo funcionário

O segredo de que o funcionário tomou conhecimento ou que lhe foi confiado no exercício das suas funções e que não pode violar.

Segurança

Área de competência do Estado que deve garantir a segurança dos cidadãos.

Multar os ausentes da Assembleia

A comparência dos condóminos nas assembleia gerais anuais ou em assembleias gerais extraordinárias não deve ser encarada como um simples direito dos condóminos e terceiros titulares de direitos sobre as fracções autónomas, mas antes como um dever essencial.

Acontece porém, que actualmente verifica-se um grande absentismo nas reuniões condominiais, seja porque os condóminos têm dificuldade em conciliar o seu tempo, seja pela eventual conflitualidade normalmente associada às mesmas, dificultando sobremaneira que se logre obter o necessário quórum constitutivo, quer em primeira ou segunda convocação, e inclusive deliberativo, quando são requeridas maiorias qualificadas para se aprovarem determinados assuntos.

A legislação em geral, e a do regime da propriedade horizontal em particular, não obriga os condóminos a comparecerem nas assembleias, nem prevê a aplicação de uma qualquer sanção pelas ausências. Destarte, os condóminos têm o direito de não comparecer nas assembleias de condomínio, ainda que as suas decisões sejam relevantes.