Art. 6º/5 DL 268/94, introduzido pela Lei nº 8/2022, de 10/01

O DL nº 268/94, de 25 de Outubro pretendeu, entre outros aspectos conseguir o “objectivo de procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros” (cfr. o seu preâmbulo).Na sua versão original, o artº 6º, sob a epígrafe “dívidas por encargos de condomínio”, tinha a seguinte redação:

1 - A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

2 - O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no número anterior.

A Lei nº 8/2022, de 10 de Janeiro, procedeu à revisão do regime da propriedade horizontal e alterou determinados preceitos do Código Civil, bem como do DL nº 268/94. Em particular, alterou o art. 6º, nos seguintes termos:

1 - A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações.

2 - A acta da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos indicados no nº 1 constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

3 - Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.

4 - O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no nº 1 e 3.

5 - A acção judicial referida no número anterior deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.

Art. 6º DL 268/94 de 25/10

O art.º 703.º, n.º 1, alínea d), do CPC elenca como títulos executivos, entre outros, “Os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva.”

O DL nº 268/94, de 25/10 criou um destes títulos executivos especiais, procurando solução que tornasse mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros (tal como se lê no respectivo Preâmbulo).

O respectivo art. 6º dispunha que a Acta da reunião da assembleia de condóminos que tenha deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportados pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixe de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

Desta forma, o legislador passou a atribuir força executiva à Acta da assembleia de condóminos, permitindo ao condomínio instaurar acção executiva contra o proprietário da fracção, condómino devedor, relativamente à sua contribuição para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, na proporção do valor da sua fracção, sem que, previamente, tivesse que lançar mão ao processo de declaração a fim de obter o reconhecimento do crédito.

Responsabilidade pelas custas

Estabelece o nº 1 do art. 1424º do CC que, “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações”.

A jurisprudência dominante tem qualificado as contribuições dos condóminos nos termos da citada disposição legal como prestações periódicas, visto que o seu montante depende da aprovação, pela assembleia geral de condóminos, a qual, reúne pelo menos uma vez por ano – vide art. 1431º, nº 1, do CC.

E, efetivamente, em regra, as contribuições dos condóminos para a satisfação das despesas comuns têm efectivamente uma natureza que se pode considerar tanto regular, como periódica.

Aliás, como salienta Aragão Seia (Propriedade Horizontal; 2.ª ed., Almedina, 2022, pag. 131, nota 9), “as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do condomínio constam de um orçamento a elaborar anualmente, sendo depois repartidas pelos condóminos, geralmente em prestações mensais nos termos do artigo 1424.º por representarem a contrapartida do uso e fruição daquelas partes comuns. Essas prestações renovam-se, pois, anualmente, enquanto durar o condomínio – artigos 1424.º e 1431.º".

ACTRP 19/12/23: Art. 6º/5 DL 268/94

Tribunal: TRP

Processo: 4135/22.0T8VLG-A.P1

Relatora: Isabel Silva

Data: 19-12-2023

descritores:

ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO

AÇÃO PARA COBRANÇA DE DÍVIDAS

RESPONSABILIDADE DO ADMINISTRADOR

Sumário:

I - A estipulação do valor em dívida por referência ao valor do indexante dos apoios sociais (nº 5 do art.º 6º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, na redação da Lei nº 8/2022, de 10 de janeiro) funciona como uma limitação da obrigação imposta ao administrador em intentar ação de cobrança das dívidas.

II - Ou, noutra perspetiva, como uma delimitação da responsabilidade: o administrador só incorre em responsabilidade civil por omissão no caso de o valor das quotas em dívida igualar ou for superior ao indexante de cada ano civil.

III - A estipulação do valor em dívida por referência ao valor do indexante dos apoios sociais pretende referir-se à responsabilidade do administrador em propor a ação, e não às condições de exequibilidade do título.

Texto integral: vide aqui

Prescrição dividas

 

A prescrição de dívidas é um instituto jurídico que estabelece um prazo após o qual o credor perde o direito de exigir o pagamento de uma dívida ao devedor. Este prazo varia de acordo com o tipo de dívida e as circunstâncias específicas envolvidas. No que às dívidas condominiais importa, estas podem estar sujeitas ao prazo ordinário de 20 anos (cfr. art. 310º CC), ou o especial, de 5 anos (cfr. art. 309º/g) CC).

Conforme resulta do art. 303º do CC, para que a prescrição de dívidas produza efeitos, deverá ser invocada pelo devedor, de forma judicial ou extra-judicial. Pelo exposto, caso o condómino tenha dívidas prescritas, poderá opor-se ao pagamento, primeiramente pela via extra-judicial, para tanto, enviando uma carta registada (com aviso de receção, se pretender) para o administrador do condomínio.

Importa ressalvar que, a prescrição de uma dívida produz os seguintes efeitos:

• Extingue-se o direito do credor poder proceder à sua cobrança: Portanto, após a prescrição, o administrador perde o direito de poder exigir o pagamento da dívida ao condómino devedor.
• Libertação do devedor da obrigação de pagar: Vale por dizer que o condómino devedor não é pode ser obrigado a pagar a dívida prescrita, mesmo que o condomínio ainda a considere válida.
• Invocação da prescrição face à cobrança judicial: Nada impede que o administrador intente a cobrança judicial para exigir o pagamento de uma dívida prescrita, porém, pode esbarrar na oposição do condómino, caso este invoque a prescrição.