AcSTJ 14.12.17: Poderes do administrador

Emissor: Supremo Tribunal de Justiça

Tipo: Acórdão

Data de publicação: 14 de Dezembro de 2017

Processo: 6056/15.4T8VNG.P1.S1

Relatora: Fernanda Isabel Pereira

Descritores:

Propriedade horizontal

Condomínio

Elevador

Administrador

Abuso de poderes de representação

Prescrição presuntiva

Poderes de administração

Poderes de representação

Despesas de conservação de partes comuns

Assembleia de condóminos

Contrato de prestação de serviço

Eficácia do negócio

Sumário:

I - Emana do disposto no art. 1430.º, n.º 1, do CC que a administração das partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal cabe à assembleia de condóminos e a um administrador eleito por aquela.

II - A assembleia de condóminos dispõe de poderes para controlar, aprovar e decidir todos os actos de administração, competindo ao administrador – que pode ser por aquela exonerado e a quem presta contas (art. 1435.º, n.º 1, do CC) – dar execução às deliberações da assembleia e, bem assim, tomar todas as providências necessárias e adequadas à conservação do edifício sempre na perspectiva do interesse comum de todos os condóminos.

III - O art. 1436.º do citado Código comete ao administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia, um vasto leque de funções próprias, nomeadamente, as de: (i) realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns (al. f)); (ii) regular o uso das coisas comuns e prestação dos serviços de interesse comum (al. g)); (iii) assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio (al. l).

IV - Por actos conservatórios podem entender-se os adequados a evitar a degradação ou destruição do conjunto de elementos que integram as partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal, entendidas na acepção do art. 1421.º do CC.

V - A celebração de um contrato de manutenção de elevadores corresponde à satisfação de uma exigência legal decorrente do DL n.º 320/2002, de 28-12, que se prende com a manutenção e conservação de equipamentos que fazem parte integrante dos bens comuns.

VI - Assim, a sua celebração – quer se trate de um contrato de manutenção simples, quer se trate de um contrato de manutenção completa de elevadores – enquadra-se no âmbito das funções do administrador eleito pela assembleia, caindo na previsão da al. l) do art. 1436.º do CC, sem embargo de caber recurso de tal acto para a assembleia, que pode ser convocada para o efeito apenas pelo condómino recorrente (art. 1438.º do CC).

VII - Tal contrato assume, assim, carácter vinculativo para o condomínio, a não ser que o regulamento ou deliberação da assembleia expressamente impedissem a sua celebração pelo administrador ou o condomínio, ora recorrente, alegasse e viesse a provar que o contrato continha cláusulas gravosas e desproporcionadas tendo em vista a natureza dos serviços a prestar, nomeadamente, as respeitantes ao prazo de duração e aos montantes a pagar.

VIII - Ainda que assim não fosse, e mesmo que se entendesse que administradora excedeu os poderes inerentes às suas funções ao ter celebrado com a autora, empresa de manutenção de elevadores, sem conhecimento e autorização da assembleia de condóminos, dois contratos de manutenção completa dos elevadores do condomínio, pelo prazo de cinco anos, renováveis, mediante a contrapartida de € 170,00 mensais, acrescidos de IVA, contratos que substituíram os anteriores, o réu condomínio não estaria dispensado do pagamento das quantias em dívida, uma vez que, por força do disposto no art. 1161.º do CC, o regime dos efeitos da representação previsto no artigo 258.º do CC, nos termos do qual o negócio jurídico realizado pelo representante em nome do representado, nos limites dos poderes que lhe competem, produz os efeitos na esfera jurídica do último.

IX - Para que ocorresse abuso de representação, oponível a terceiro e susceptível de gerar a ineficácia do negócio, nos termos do art. 269.º do CC, teria o réu condomínio de alegar e provar que a autora conhecia ou devia conhecer que a administradora estava a exceder os poderes que lhe havia conferido ao celebrar o negócio jurídico.

X - Não o tendo feito, e resultando da contestação que não se limitou a excepcionar a prescrição presuntiva de dois anos a que se refere o art. 317.º, al. b), do CC, tendo, antes, reconhecido a dívida, praticando um acto em juízo incompatível com a presunção de cumprimento, deve a prescrição ter-se por inverificada e ser confirmado o juízo condenatório proferido pela Relação.

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