Compropriedade vs comunhão

Em tese, dizemos que existe propriedade em comum, compropriedade, comunhão ou contitularidade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa, sendo que os direitos dos consortes ou comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais ainda que possam ser quantitativamente diferentes.

O direito de propriedade horizontal, e bem assim, todo o seu regime, caracteriza-se e distingue-se pelo seu objecto, sendo que a primeira grande questão que se coloca no seu estudo, e que verdadeiramente lhe confere especificidade, é a ligação incindível entre a propriedade sobre uma fracção autónoma de um edifício e a comunhão sobre as restantes partes.

É o que resulta do estatuído no art. 1420º, nº 1 do CC quando refere que "cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício".

Aqui importa desde logo, efectuar duas ressalvas.

A primeira para observar que, não obstante a letra da lei, quando esta diz "cada proprietário", é óbvio que uma fracção autónoma pode perfeitamente pertencer a vários titulares em regime de compropriedade, sendo que, neste caso, sobre a mesma impende o correspondente regime de compropriedade.

Contudo, Orlando de Carvalho, em "Direito das coisas", Centelha, Coimbra, 1977, pág. 41, considera que a propriedade horizontal é um misto de propriedade singular e de propriedade em comunhão - e não de compropriedade, como, na sua terminologia imprecisa, se diz na letra da lei.

O art. 1423º do CC estabelece que os condóminos não gozam do direito de pedir a divisão das partes comuns; ora, sendo o direito de exigir a divisão das coisas comuns princípio constitucional da compropriedade (cfr. art. 1412º do CC), o que existe na propriedade horizontal, ao lado da propriedade plena, é um direito de uma comunhão.

Também Rui Vieira Miller, em "A propriedade horizontal no código civil", Almedina, Coimbra, 1998, pág. 151, nota que, em bom rigor, não se pode falar de compropriedade relativamente aos bens comuns na propriedade horizontal, visto que o seu regime jurídico difere substancialmente do daquele instituto.

De facto, os comproprietários não estão obrigados a permanecer na situação de indivisão, podendo obter a divisão da coisa comum amigavelmente ou, na falta de acordo, judicialmente. Mais, os comproprietários gozam de preferência legal na venda ou dação em cumprimento da quota alienada, nos termos previstos no art. 1409º do CC.

Mas as regras da compropriedade, previstas nos artigos 1403º e seguintes do Código Civil, têm relevância acentuada, por serem igualmente aplicáveis, com as necessárias adaptações, a outras formas de comunhão ou contitularidade, por exemplo, ao co-usufruto, e no caso em que nos aproveita, ao regime jurídico da propriedade horizontal.

Nesta seara, estatui o art. 1404º do CC que "as regras da compropriedade são aplicáveis, com as necessárias adaptações, à comunhão de quaisquer outros direitos, sem prejuízo do disposto especialmente para cada um deles".

Nesta factualidade, a  compropriedade e a comunhão de bens têm regime diverso: Se na compropriedade, cada um dos comproprietários tem direito a uma quota ideal ou intelectual do objecto, tendo cada um deles uma certa liberdade para agir isoladamente quanto à sua fracção, na comunhão de bens há um só direito e vários titulares, não podendo nenhum deles isolado fazer nada.

Vale isto por dizer que na propriedade colectiva (comunhão) há um direito uno, enquanto na compropriedade há um aglomerado de quotas dos vários comproprietários. Ou seja, enquanto esta significa uma comunhão de quotas, aquela será uma comunhão sem quotas: os vários titulares do património colectivo são sujeitos de um único direito e de um direito uno, o qual não comporta divisão, mesmo ideal.

Esta particular fisionomia do património colectivo radica no vínculo pessoal que liga entre si os membros da colectividade e que exige que o património colectivo subsista enquanto esse vínculo perdurar.

A figura do património colectivo apresenta-se-nos quando, um único património tem vários sujeitos. Duas ou mais pessoas, que possuem – cada uma – o seu património que lhes pertence globalmente.

O património colectivo não se confunde, porém, com a compropriedade ou propriedade em comum. Na propriedade em comum ou compropriedade, figura de procedência romanística, estamos perante uma comunhão por quotas ideais, isto é, cada comproprietário ou consorte tem direito a uma quota ideal ou fracção do objecto comum.

Daí que o comproprietário possa dispor de toda a sua quota na comunhão ou de parte dela (art. 1408º); daí que o comproprietário não seja obrigado a permanecer na indivisão, podendo exigir a divisão da coisa comum (art. 1410º).

O património colectivo pertence em bloco, globalmente, ao conjunto de pessoas correspondente. Individualmente nenhum dos sujeitos tem direito a qualquer quota ou fracção; o direito sobre a massa patrimonial em causa cabe ao grupo no seu conjunto. Daí que nenhum dos membros da colectividade titular do património colectivo possa alienar uma quota desse património ou possa requerer a divisão, enquanto não terminar a causa geradora do surgimento do património colectivo.