ACTRC 13-06-2023: Acta executiva

Tribunal: TRC

Processo: 1089/22.7T8SRE-B.C1

Relator: Vitor Amaral

Data: 13.06.2023

Descritores:

Execução para pagamento de quantia certa

Actas do condomínio

Contribuições para o condomínio e/ou despesas necessárias

Título executivo

Sumário:

1. - No âmbito da ação executiva para pagamento de quantia certa, movida pelo condomínio contra os respetivos condóminos, a nova redação do art.º 6.º do DLei n.º 268/94, de 25-10, introduzida pela Lei n.º 8/2022, de 10/01, não é aplicável, no que respeita à existência/validade do título executivo – salvo quanto a matérias em que haja de ser considerada lei interpretativa, por se limitar a definir um entendimento que já cabia na lei anterior, resolvendo conflito jurisprudencial e doutrinal sobre qual dos sentidos a atribuir-lhe, sem ser inovadora ou criadora –, quanto a atas de assembleia de condomínio exaradas anteriormente à sua entrada em vigor.

2. - Somente a ata da assembleia de condóminos deliberativa da obrigação – e seu montante, prazo e modo de pagamento – referente a contribuições para o condomínio ou despesas necessárias, a que alude o art.º 6.º do DLei n.º 268/94, de 25-10 (versão originária), e não atas meramente certificativas de dívidas resultantes de deliberação anteriormente tomada, constitui título executivo contra o proprietário/condómino inadimplente.

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Arrendamento: O prazo mínimo de 3 anos

Com a aprovação da Lei 13/2019, de 12 de Fevereiro, pretendeu-se estabelecer medidas destinadas a corrigir as situações de desequilíbrio havidas entre arrendatários e senhorios, reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a protecção dos arrendatários em situações de especial fragilidade. Contudo, este diploma trouxe uma importante alteração quanto à duração mínima dos contratos de arrendamento e que pode muito bem passar despercebida aos senhorios e arrendatários.

Nesta conformidade, importa atentar ao que dimana dos artigos 1095º a 1097º do CC.

Dispõe o nº 2 do art. 1095º CC que “O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a um nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respetivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.”

Atenta a redacção desta norma na versão anterior da lei, apenas se referia que o prazo do contrato de arrendamento não podia ser superior a 30 anos, porém, desde Fevereiro de 2019 que qualquer contrato de arrendamento deve ser celebrado por um prazo nunca inferior a 1 ano, sendo que este prazo deve constar de cláusula inserida no contrato.

ACSTJ 12.12.2024: Conteúdo da comunicação de oposição à renovação

Tribunal: STJ

Processo: 138/20.8T8MDL.G1.S1

Relatora: Isabel Salgado

Data: 12-12-2024

Descritores:

Arrendamento urbano

Arrendamento para habitação

Aplicação da lei no tempo

Oposição à renovação

Norma imperativa

Interpretação da vontade

Contagem dos prazos

Causa de pedir

Pedido

Factos supervenientes

Reconvenção

Substituição do tribunal recorrido

Sumário:

I. Nos contratos de arrendamento sujeitos ao NRAU, no tocante às relações já constituídas e que subsistam à data da sua entrada em vigor, o artigo 1096.º do Código Civil vale com a redação conferida pela Lei 13/2019 de 12.2, de acordo com o artigo 12.º, n.º 2, 2.ª parte, do Código Civil.

II. Extrai-se do artigo 1096º, nº1, do Código Civil, que na ausência de estipulação das partes sobre o prazo de renovação, as renovações serão de períodos sucessivos iguais à duração contratual estabelecida, salvo se o mesmo for inferior a 3 anos, que valerá então com carácter injuntivo.

III. Não dispondo o artigo 1097º do Código Civil sobre qualquer requisito de conteúdo específico a constar da declaração de oposição à renovação do contrato pelo senhorio, a missiva da Autora enviada aos Réus, atendendo à sua atuação anterior e subsequente, não pode deixar de ser entendida senão com o propósito expresso de pôr fim ao contrato, comunicada com a prevista antecedência legal.

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Oposição renovação contrato arrendamento por mandatário

Tribunal: TRP
Processo: 6066/24.0T8PRT.P1
Relator: Manuel Domingos Fernandes
Data: 07/10/2024

Descritores:

Contrato de arrendamento

Oposição à renovação

Pluralidade de senhorios

Sumário:

«I - O art.º 9.º do NRAU não proíbe que a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento seja feita por representante do(s) senhorio(s), nos termos da regra geral contida no art.º 258.º, do CCivil, estando tal possibilidade inclusivamente prevista no nº 1, do art.º 11º, do mesmo diploma.

II - A comunicação feita por advogada em nome dos senhorios, não tem de ser, necessariamente, acompanhada de procuração forense, recaindo sobre o(s) arrendatário(s) a faculdade de exigir a justificação dos poderes do representante, nos termos e sob a cominação de ineficácia da declaração (cf. art.º 260º, nº 1, do CC).

III - Em caso de pluralidade de senhorios, não basta a oposição de um deles, individualmente considerado, à renovação do contrato de arrendamento habitacional com prazo certo para determinar eficazmente a extinção desse mesmo contrato, é necessário que essa oposição seja manifestada por escrito, subscrito por todos eles ou por quem os represente (cf. artigo 1097.º, nº 1 do CCivil e artigos 9.º, n.º 1 e 11.º, nº 1 da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro).

IV - Se o imóvel em que se integra a fração arrendada está em situação de compropriedade, mas antes da comunicação da resolução do contrato, ocorreu a venda da propriedade total do imóvel, sendo que cada uma das vendas contemplou uma quota determinada afeta a uma fração específica, apenas ao comprador da quota em que se integrava a fração arrendada e que sucedeu na posição do anterior senhorio precisa de ser comunicada aquela resolução e não já aos restantes.»

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Contrato arrendamento duração ilimitada

Tribunal: TRP

Processo: 3709/23.7T8PRT.P1

Relatora: Fernanda Almeida

Data: 10/7/2024

Descritores:

Contrato de arrendamento para habitação

Renovação automática

Denúncia do contrato

Conhecimento do mérito no saneador

Sumário:

I - Nos contratos de arrendamento com duração ilimitada, o senhorio pode denunciar o contrato para habitação própria, após seis meses de duração efetiva (art. 1100.º, n.º 1 do CC), e sempre para depois dos dois anos de duração efetiva (art. 1103.º, n.º 10).

II - Nos contratos com prazo certo, a renovação automática ocorre no termo do contrato e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior (art. 1096.º, n.º 1), estabelecendo a lei que a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo (n.º 3 do art. 1097.º CC). Excetua-se deste regime o caso de o senhorio ter necessidade de habitação para si ou para os seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se nessa situação, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.ºs 1, 5 e 9 do artigo 1103.º (ex vi art. 1097.º, n.º 4).

III - Constituindo o n.º 4 do art. 1097.º CC uma exceção ao n.º 3, não deixa o mesmo de exprimir a intenção legislativa, referenciada no introito do diploma que o introduziu, em 2019, de corrigir situações de desequilíbrio entre senhorio e arrendatário. Sendo assim, além da interpretação segundo a qual o n.º 4 é apenas uma exceção ao n.º 3 e não um princípio geral em matéria de contratos de arrendamento para habitação com prazo certo, é admissível uma outra: a que vê neste n.º 4 a consagração de um princípio geral, em matéria de contratos com prazo certo, da possibilidade de denúncia pelo senhorio em caso de necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, pois não se vê razão para efetuar distinção entre os prazos (curtos ou longos) dos arrendamentos com prazo certo em ordem a permitir a denúncia pelo senhorio, por esta razão (necessidade para habitação), para uns (os de curta duração), e excluí-la para outros (os de longa duração), os quais podem mesmo ter já vigorado por longos anos (até 30 anos, que é o máximo previsto pela lei – art. 1095.º, n.º 2 CC).

IV - A decisão sobre o mérito em fase de despacho saneador só deve ter lugar quando o processo contenha todos os elementos necessários para uma decisão conscienciosa, segundo as várias soluções plausíveis de direito e não tendo em vista apenas a visão partilhada pelo juiz da causa.

V - Sendo possíveis diferentes interpretações do n.º 4 do art. 1097.º do CC, é prematuro inibir desde já o senhorio de ver apreciado, em sede de saneador-sentença, o direito de denúncia que invoca, impondo-se que os autos prossigam para julgamento e apreciação dos fundamentos factuais invocados para tal denúncia.

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